北海項目提案

1、第一章 市場場狀況北海市場場在經(jīng)歷歷了100年前的的“大躍進進”，而跌跌入深谷谷的慘痛痛后，于于20002年開開始逐漸漸復蘇。北海房房地產(chǎn)新新格局初初顯。（一）、各領(lǐng)風風騷三五五年房地產(chǎn)產(chǎn)板塊分分析1、云南南路板塊塊云南路板板塊的銀銀龍花園園傳來停停工的消消息，原原稱五月月交房的的承諾將將無法實實現(xiàn)；睛睛海居的的代理銷銷售商合合富輝煌煌退出該該樓盤營營銷工作作；碧桂桂華庭銷銷售停滯滯不前云南南路顯得得冷清寂寂靜。云云南路樓樓市進入入到第二二季度以以來，失失去了以以往火爆爆的風光光，像是是失寵的的孩子。以上例例舉的幾幾個樓盤盤出現(xiàn)銷銷售受阻阻的問題題，歸根根到底主主要是與與開發(fā)商商的實力力及策略

2、略有關(guān)。有一點值值得關(guān)注注：云南南路板塊塊已經(jīng)初初聚了生生活居住住板塊的的雛形。隨著云云南南路路市場的的建成并并投入使使用，周周邊生活活配套設(shè)設(shè)施的日日益完善善，相信信在今后后的5年年時間內(nèi)內(nèi)，云南南南路還還能風韻韻猶存。這么比比喻是因因為，云云南路有有一個十十足的硬硬傷，散散亂的農(nóng)農(nóng)民房成成為開發(fā)發(fā)商進入入的最大大障礙。2、四川川路板塊塊四川路這這一樓盤盤新貴依依然興彩彩奪目，并且呈呈現(xiàn)持續(xù)續(xù)升溫的的跡象。主要是是政府方方面推出出的政務(wù)務(wù)區(qū)帶動動了整個個地塊的的升溫。北海的舊舊城中心心可以說說還集中中在北部部灣路。由于原原有城區(qū)區(qū)在道路路規(guī)劃、社區(qū)配配套、業(yè)業(yè)態(tài)組合合等方面面的嚴重重缺陷，舊

3、城區(qū)區(qū)已經(jīng)難難以承載載高速、優(yōu)質(zhì)的的現(xiàn)代城城市運作作，并將將直接限限制城市市經(jīng)濟文文化的發(fā)發(fā)展。因因此，北北海城市市格局遷遷移勢在在必行。然而，北海新新城中心心將花落落何處?從地理理位置上上看，北北海城市市中心的的遷移總總是按照照時間順順序向交交通便捷捷、人口口流動大大的新城城區(qū)發(fā)展展，并且且呈現(xiàn)典典型的“北南朝朝向”：即珠珠海路中山路路北部灣灣路北海大大道北海大大道與四四川路交交匯地段段，連接接桂海高高速、西西達北海海港、南南通銀灘灘、北連連外沙，交通便便利，內(nèi)內(nèi)外通達達，再加加上市政政府的定定址，讓讓人們深深信這里里將成為為北海新新的城市市中心除了這一一因素的的影響，四川先先天優(yōu)勢勢對板塊

4、塊的支持持力度也也十分重重要：四川路北北段所連連接的外外沙海鮮鮮島，是是北海城城市發(fā)展展的一個個新亮點點。作為為一個城城市特色色旅游先先導產(chǎn)業(yè)業(yè)，外沙沙海鮮島島的繁榮榮不但提提高了北北海的知知名度，也給四四川路注注入了更更多的活活力和色色彩；外外沙海鮮鮮島繼續(xù)續(xù)往南，就是北北海的市市中心廣廣場北部灣灣廣場。廣場周周邊有新新力、粵粵海、萬萬家興、寶誼等等眾多大大型商場場，構(gòu)成成北海重重要的商商貿(mào)中心心，而四四川路這這條貫穿穿商業(yè)中中心的交交通要道道，記錄錄的不僅僅僅是北北海商業(yè)業(yè)的騰飛飛，更是是北海城城市發(fā)展展的繁榮榮。繼續(xù)續(xù)往南，就進入入了以外外貿(mào)、工工商以及及寫字樓樓和許多多娛樂休休閑場所所

5、構(gòu)成的的商務(wù)中中心。城城區(qū)配套套相當成成熟，各各種資源源的相對對集中使使得四川川路自身身的價值值更得以以繼續(xù)提提升。再再繼續(xù)往往南，市市行政中中心就在在四川路路上。如如此一條條黃金干干道，貫貫穿城市市娛樂休休閑中心心、商業(yè)業(yè)中心、商務(wù)中中心、市市政中心心四大城城市中心心，擁有有豐富的的城市各各種成熟熟配套資資源。擁有如此此眾多得得天獨厚厚優(yōu)勢的的四川板板塊成為為市場寵寵兒也就就不足為為奇了。3、茶亭亭路板塊塊蔚藍海岸岸領(lǐng)軍，碧海云云天殿后后，憑其其一線海海景的概概念，竟竟能以兩兩個項目目成就一一個板塊塊，成為為樓市的的一朵奇奇葩，但但只是曇曇花一現(xiàn)現(xiàn)。相對對而言，茶亭路路的發(fā)展展縱深稍稍差，整

6、整個茶亭亭路區(qū)域域可供開開發(fā)的土土地不多多，而且且能真正正享受海海景的也也不多，沒有多多少發(fā)展展?jié)摿Α?、銀灘灘板塊近20個個城建重重點項目目，爭取取在年內(nèi)內(nèi)開工，這些重重點項目目近半數(shù)數(shù)與銀灘灘有關(guān)。包括投投資達55億的“楊帆”酒店、北海碧碧海銀沙沙國際旅旅游項目目、銀灘灘中區(qū)改改造二期期工程、海泰別別墅改造造、銀灘灘樂園改改造、國國際游艇艇俱樂部部改造、銀灘中中區(qū)A地地塊項目目開發(fā)、銀灘音音樂噴泉泉改造工工程、北北海大學學園區(qū)周周邊市政政配套設(shè)設(shè)施、北北部灣大大道改造造工程、西藏南南路、云云南路等等道路的的完善工工程、小小街小巷巷道路排排水及路路燈工程程、僑港港鎮(zhèn)改造造工程等等。未來來10

7、年年銀灘板板塊將是是一個新新的地產(chǎn)產(chǎn)亮點。4、潿州州島板塊塊海城區(qū)新新引進落落實項目目12個個，內(nèi)資資到位資資金新增增36996萬元元，其中中潿洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)的上島島項目到到位內(nèi)資資16552萬元元、外資資1755萬美元元。潿州州島的熱熱度在逐逐漸升溫溫，已有有不少人人把目光光轉(zhuǎn)向那那里。雖雖然現(xiàn)在在配套設(shè)設(shè)施等各各方面的的條件與與其他板板塊相比比，相差差甚遠，但其發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮蟆，F(xiàn)在政政府似乎乎還未意意識到，或是沒沒有能力力進行開開發(fā)。與與政府的的冷淡相相比，不不少民間間資本都都已蠢蠢蠢欲動，都有意意向該島島投資，由于存存在政策策方面的的障礙，現(xiàn)在態(tài)態(tài)勢并不不明朗。相信一一切會在在近年內(nèi)內(nèi)得到完完

8、滿的解解決，屆屆時出現(xiàn)現(xiàn)一個多多贏的局局面。這里大膽膽預(yù)測，由于存存在旅游游經(jīng)濟的的發(fā)展以以及該島島獨特的的地理位位置、氣氣候環(huán)境境等因素素的影響響，今后后的潿州州島將會會成為另另一個海海南島，一個旅旅游度假假的真正正的天堂堂。(二)、冰山一一角浮出出水面值得得關(guān)注的的市場動動態(tài)1、小戶戶型成為為市場主主角E時代鑫鑫城、陽陽光SOOHO、南方大大廈、蔚蔚藍海岸岸假日公公寓、外外沙青年年公寓等等相繼開開盤發(fā)售售，并都都取得不不錯的銷銷售業(yè)績績，足以以證明小小戶型是是市場的的主角。有一點點可以肯肯定，小小戶型在在今后三三五年內(nèi)內(nèi)還將是是市場的的主角。理由如如下：(1)、北海市市第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健健康發(fā)

9、展展，成為為消費群群體來源源的保障障。由于于實體經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，將將吸納一一批的當當?shù)貏趧觿恿?，并并且隨著著經(jīng)濟的的逐步發(fā)發(fā)展，會會吸引越越來越多多的當?shù)氐厝四贻p輕人回流流或是留留在當?shù)氐毓ぷ?。這部分分人的薪薪水高于于當?shù)氐牡钠骄?，因因而有?jīng)經(jīng)濟能力力購買。(2)、消費觀觀念的成成熟。據(jù)了解，E時代代鑫城55月299日開盤盤的E時時代，最最初引來來一批外外地投資資者，可可近期成成交客戶戶中比例例最大的的還是本本地買房房者。他他們之中中有本地地父母為為兒女買買，也有有成年人人為父母母買于養(yǎng)養(yǎng)老(外外省人)，還有有年輕的的本地女女孩買做做自己閨閨房的由于于總價低低，年輕輕人有能能力消費費；并

10、且且擁有一一個自己己的家的的觀念，早已是是深入年年輕人的的心中，年輕人人希望擁擁有一個個屬于自自己的空空間，小小戶型無無疑是最最好的選選擇。(3)、受到投投資者的的偏愛。小戶型地地理位置置好、環(huán)環(huán)境好、交通便便利，再再加上幾幾個實際際點的賣賣點，很很容易受受到投資資者的青青睞：容容易轉(zhuǎn)手手、可住住、出租租甚至辦辦公。2、海景景房未來來潛力巨巨大，還還有待挖挖掘北海的優(yōu)優(yōu)美自然然環(huán)境、良好的的空氣質(zhì)質(zhì)量和美美麗的海海洋景觀觀，是其其他城市市所沒有有的，正正是這種種無法比比擬的資資源，讓讓全國各各地的人人群來此此度假，因此出出現(xiàn)了一一群“侯鳥”型的居居住者。這些購購房者對對大海有有著無比比的向往往

11、，渴望望能在海海邊有一一處屬于于自己的的空間，因此在在海邊的的商品房房成為其其首選的的度假“基地”。海邊邊的房子子受到越越來越多多諸如此此類人群群的青睞睞。目前前，北海海市此類類產(chǎn)品還還很稀缺缺，因而而留給開開發(fā)商極極大的空空間充分分發(fā)揮。茶亭路蔚蔚藍海岸岸和碧海海云天作作為公寓寓海景房房的一個個典型的的代表,其良好好的銷售售業(yè)績,表明了了海景房房的廣闊闊的潛力力。3、旅游游地產(chǎn)風風生水起起多個在建建或是立立項的度度假村、產(chǎn)權(quán)式式酒店等等與旅游游相關(guān)的的項目的的出現(xiàn)，標志著著旅游地地產(chǎn)會是是今后的的重頭戲戲。隨著著北海市市豐富的的旅游資資源逐步步得到開開發(fā)，這這類項目目可能出出現(xiàn)井噴噴式的增增

12、加。(三)、客戶情情況由于100年前的的的房地地產(chǎn)泡漠漠的破裂裂,北海海當?shù)厝巳藢Ψ康氐禺a(chǎn)已經(jīng)經(jīng)變得不不再敏感感。北海海市市區(qū)區(qū)人口不不足300萬,本本地市場場容量有有限。自自從20000年年政府啟啟動房地地產(chǎn)市場場,20002年年正式復復蘇以來來,異地地客戶成成了支撐撐北海樓樓市的主主導力量量。1、北海海本地居居民對商商品房仍仍舊興趣趣不大,他們更更愿意買買下一塊塊宅基地地,自己己建房。占天占占地,仍仍然是第第一選擇擇。外地人才才、勞動動力就業(yè)業(yè)北海, “準北北海人”這類客客戶普遍遍持觀望望態(tài)度，由于把把握不了了房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展趨趨勢，不不知何去去何從。如果出出手將會會選擇一一些投資資型的產(chǎn)產(chǎn)品

13、，且且希望能能統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營的現(xiàn)現(xiàn)房，其其次再看看開發(fā)商商實力如如何，才才會做出出購買。2、異地地客戶成成了北海海樓市的的主體。自19999年年以來,北海市市的外來來購房者者中，一一直以西西北、東東北等北北方離退退休人員員為主；但20003年年6月份份開始，來自上上海、浙浙江及廣廣西南寧寧等地的的購房者者明顯增增多，他他們特別別看重一一些高檔檔樓盤。在今年年344月間的的江浙購購房團和和10月月的上海海購房團團，托起起了整個個北海樓樓市，北北海樓市市已經(jīng)成成為比較較純粹的的外銷性性質(zhì)一個個畸形市市場。外地客戶戶成了普普遍持投投資心態(tài)態(tài)，把北北?，F(xiàn)狀狀跟他們們本地當當年房地地產(chǎn)狀況況相比，覺得北北海

14、房價價水位低低，有很很大的增增值空間間。通常常選擇：單價較較低的商商鋪，地地段較好好總價較較低的公公寓，能能看海最最好，而而且按揭揭條件很很靈活怕怕占太多多資金的的物業(yè)，多半是是些期房房，留下下一定的的空間以以便于炒炒做獲利利。第二章 別墅墅市場初初探從市場細細分來看看，別墅墅市場應(yīng)應(yīng)該有很很大的潛潛力可挖挖，在異異地購買買中，別別墅需求求量很大大，而北北海近幾幾年僅有有海泰物物業(yè)、碧碧雅苑、東方花花園、北北?；▓@園和華杰杰溫馨園園等幾個個別墅樓樓盤推出出。其中中，海泰泰物業(yè)屬屬于爛尾尾工程，至今權(quán)權(quán)屬難以以理清，只有極極少數(shù)可可以供應(yīng)應(yīng)市場，即使買買家現(xiàn)在在購買了了，也無無法入住住。其他他幾

15、個樓樓盤，都都遠離海海邊，戶戶型、配配套設(shè)施施、規(guī)劃劃、安全全防范、物業(yè)管管理等方方面都帶帶有較嚴嚴重的缺缺陷，不不能滿足足外地高高端客戶戶的要求求。就是是北海本本地的一一些外來來投資企企業(yè)高層層管理人人員，也也基本買買不到合合意的別別墅住宅宅，出現(xiàn)現(xiàn)遍地別別墅，卻卻沒有適適合市場場要求的的產(chǎn)品的的尷尬局局面。是是而本案案明年進進入市場場，除了了沿襲今今年房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展勢頭頭，更是是要找準準突破口口，為北北海房地地產(chǎn)持續(xù)續(xù)強烈發(fā)發(fā)展注入入了活力力。北海別墅墅市場呈呈現(xiàn)幾個個特點:1、市場場供應(yīng)潛潛力巨大大，變數(shù)數(shù)高。10年前前的大開開發(fā)，成成片農(nóng)用用地征用用成為城城市建設(shè)設(shè)用地，作為一一個度

16、假假城市，別墅規(guī)規(guī)劃用地地不在少少數(shù)。隨隨著泡沫沫的頗破破裂，大大量土地地或是荒荒廢，或或是建成成“半拉子子”工程。隨著市市場的復復蘇，當當開發(fā)商商發(fā)現(xiàn)“解套”的成本本與市場場受益達達到 “零界點”，就會會時刻關(guān)關(guān)注市場場動向，一旦時時機成熟熟，就會會迅速重重入市，搶奪市市場份額額。由于此類類獨土地地在北海海房地土土地市場場占有較較大份額額，因此此整個別別墅市場場未來狀狀況難以以準確預(yù)預(yù)測，市市場的變變量大。2、北海海別墅樓樓盤素質(zhì)質(zhì)參差不不齊，整整體水平平較低在調(diào)查中中，北海海最著名名的明星星別墅盤盤“華杰馨馨園”，兵營營式布局局，整體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計略顯顯呆板，空間變變化少，沒有動動感和曲曲折

17、；園園林設(shè)計計簡單，整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計計給人以以暴發(fā)戶戶農(nóng)民房房感覺。在建不不少別墅墅盤，實實質(zhì)為低低密度住住宅社區(qū)區(qū)，別墅墅、多層層、小高高層各種種建筑體體混合。缺乏別別墅作為為高檔盤盤的尊容容、高檔檔、華貴貴。3、獨棟棟別墅成成為市場場主流。北海別墅墅市場中中,主要要來自于于外地客客戶。北海以以空氣清清新，氣氣候宜人人，適宜宜休閑和和養(yǎng)老，在當?shù)氐刭彿渴鞘且环N“健康投投資”。但幾乎乎所有業(yè)業(yè)內(nèi)人士士都認為為，北海海市目前前超低價價位住房房升值潛潛力大，是驅(qū)動動江浙、上海購購房者入入市的主主要因素素。在北海市市場獨棟棟別墅的的主流價價位在660880萬之之間,如如此低廉廉的價格格,對于于一線城城

18、市的客客戶,無無論是投投資客還還是準備備在北海海置業(yè),休閑養(yǎng)養(yǎng)老的客客戶,只只及相所所在城市市的1/411/5。價格已已經(jīng)不是是此類客客戶考慮慮的問題題。他們追追求的是是一種頂頂尖的生生活方式式,獨門門獨院,要的就就是真正正別墅的的生活,能夠體體現(xiàn)身份份地位的的別墅。別墅的的本質(zhì)是是，奢華華。獨棟棟別墅才才能完整整的詮釋釋，奢華華。實際上,市場已已經(jīng)證實實了一個個問題。華杰馨園園作為別別墅市場場的一個個有影響響力的大大盤,同同時作為為一個最最為成功功的別墅墅盤，值值得我們們學習和和借鑒。豪杰占占地2000余畝畝，全部部規(guī)劃設(shè)設(shè)計為獨獨棟別墅墅，其主主要的特特點就是是1、戶戶型大，建筑面面積從2

19、280平平方米4600平方米米；2、花園面面積開闊闊，最大大的達到到8000平方米米。業(yè)主主充分體體驗到了了別墅的的生活：花園、獨門獨獨院。在在最初的的規(guī)劃中中，總戶戶數(shù)是1190棟棟；在一一、二期期推向市市場，大大戶型受受到強烈烈追捧后后，在三三、四期期中把原原先定位位為中小小戶型的的全部改改為大戶戶型，總總戶數(shù)減減少到1170戶戶。充分分體現(xiàn)了了豪宅的的風范。歸根結(jié)結(jié)底，華華杰叫好好又叫座座的根本本原因，就是定定位為純純獨棟別別墅，滿滿足了客客戶心理理上對“真正”別墅生生活的渴渴望。值得關(guān)注注的是，華杰的的開發(fā)商商是有上上海背景景的一家家房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，面面對北海海這個以以外銷性性質(zhì)為

20、主主的的市市場，仍仍然選擇擇獨棟別別墅作為為該項目目的定位位，值得得我們研研究和關(guān)關(guān)注。從市場的的反映來來看，在在我們調(diào)調(diào)查的幾幾個樓盤盤中，獨獨棟別墅墅實現(xiàn)的的銷售情情況最為為理想，接近880的的銷售率率，已經(jīng)經(jīng)說明了了問題。4、聯(lián)排排別墅日日薄西山山 實際上上，聯(lián)排排別墅本本來就是是一個尷尷尬的產(chǎn)產(chǎn)品，從從它出生生之日起起，就注注定是一一種過渡渡產(chǎn)品。聯(lián)排別別墅是介介于低層住宅宅和別墅墅之間的的一種產(chǎn)產(chǎn)品，是是一種“舶來品品”。是在在城市土土地資源源日益稀稀缺的情情況下，為滿足足城市中中產(chǎn)階級級一族對對高品質(zhì)質(zhì)住宅要要求而建建的。該該階級在在大城市市中有一一定的經(jīng)經(jīng)濟實力力，但還還沒有足足

21、夠的能能力去郊郊外購置置真正的的別墅，退而求求其次。在大城城市中，能住上上低密度度住宅，就已經(jīng)經(jīng)是一種種身份和和實力的的體現(xiàn)了了。在更更大的層層度上，聯(lián)排別別墅更接接近于低低層住宅宅。在北海別別墅市場場上，根根據(jù)上文文所述，不得已已，退而而求其次次選擇聯(lián)聯(lián)排別墅墅的因素素將不復復存在。1、土土地稀缺缺因素。10年年前的泡泡沫，使使得北海海大量商商品房開開發(fā)土地地至今閑閑置，“只有用用不完的的地，沒沒有建不不起的房房”。土地地不屬于于稀缺資資源，大大片的土土地在等等待發(fā)開開，而且且許多是是別墅用用地。22、經(jīng)濟濟制約。北海樓樓價較低低，均價價大概在在15000元左左右，與與一線城城市如上上海相比

22、比，是其其的1/6左右右，600800萬一棟棟的獨棟棟別墅，同樣的的價錢，在北海海只能買買一套兩兩房的公公寓。況況且，能能夠在北北海這種種環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的海海濱城市市購置房房產(chǎn)，休休閑度假假或者投投資，本本身就說說明了業(yè)業(yè)主的身身份和經(jīng)經(jīng)濟實力力。作為為高端住住宅產(chǎn)品品的別墅墅，在這這些客戶戶眼中，已經(jīng)是是一種平平民化的的產(chǎn)品了了。從市場的的反映來來看，聯(lián)聯(lián)排別墅墅的銷售售情況不不盡如人人意，和和獨棟相相比，有有相當大大的差距距，這也也說明了了市場的的取向。第三章 項目目地塊分分析、產(chǎn)產(chǎn)品定位位（一）、項目所所在區(qū)域域分析（略）（二）、項目SSWOTT分析優(yōu)勢（SS）1、項目目地塊臨臨海，在在推廣

23、上上利于造造勢2、項目目位于高高速路口口，交通通便利，路網(wǎng)發(fā)發(fā)達3、土地地平整方方正，利利于規(guī)劃劃開發(fā)4、土地地獲取價價格低，開發(fā)成成本低劣勢（WW）1、項目目用地被被市政規(guī)規(guī)劃路（綠化帶帶）隔成成兩塊，不利于于項目的的整體規(guī)規(guī)劃2、位于于北海大大道與北北部灣東東路兩條條主干道道交匯處處，噪音音、塵灰灰等污染染較大3、項目目所處高高德鎮(zhèn)，地塊非非北海房房地產(chǎn)主主流熱點點地帶，周邊缺缺乏高檔檔明星樓樓盤，地地域競爭爭力不強強。4、項目目周邊市市鎮(zhèn)、生生活等配配套設(shè)施施不完善善，距市市中心、風景區(qū)區(qū)較遠5、項目目地塊較較小，可可提高項項目本身身價值因因素有限限機會（OO）1、項目目周邊別別墅樓盤盤

24、較少，現(xiàn)有競競爭樓盤盤檔次不不高。2、北海海缺乏高高品質(zhì)別別墅盤，市場的的空白點點，本項項目準確確把握市市場需求求，迅速速入市可可以填補補空缺3、地塊塊之間公公共用地地可充分分利用，做成為為項目配配套的園園林綠化化、休閑閑、娛樂樂等公共共場所4、別墅墅地根收收縮，市市場凸現(xiàn)現(xiàn)別墅珍珍稀，地地塊位于于高速路路口處，搶占外外地客源源贏得先先機威脅（TT）1、大部部分于十十年前批批賣的別別墅用地地至今尚尚未開發(fā)發(fā)完成，市場潛潛在開發(fā)發(fā)量大，未來的的競爭激激烈2、現(xiàn)存存歷史遺遺留別墅墅群存量量大，位位置、環(huán)環(huán)境尚佳佳的不在在少數(shù)，不少樓樓盤等待待時機，一旦市市場復蘇蘇，可迅迅速重新新入市。市場變變數(shù)大

25、。第四章 項目目定位（一）、市場定位位北海從220022年以后后，房地地產(chǎn)近兩兩年來發(fā)發(fā)展非常?？?，大大有重新新復蘇，再次起起飛之勢勢。以外外銷為主主的房地地產(chǎn)業(yè)，關(guān)注異異地客戶戶的需求求，開發(fā)發(fā)能滿足足異地客客戶需要要產(chǎn)品，已經(jīng)逐逐漸成為為業(yè)內(nèi)的的共識。其中有包包括了別別墅低密密度、低低層的這這樣一種種居住方方式。這種居居住方式式能夠迅迅速地發(fā)發(fā)展有幾幾方面的的原因。一方面，隨著生生產(chǎn)力的的提高，國民收收入的增增長，一一部分人人（尤其其是在收收入水平平較高的的上海、江浙、福建等等地）先先富起來來的原則則，他們們要追求求一種頂頂尖的生生活，所所以希望望有別墅墅這樣一一種居住住方式。第二個原原因

26、，就就是大城城市的土土地資源源日益稀稀缺，高高層、超超高層建建筑正成成為城市市的主體體建筑。對于低低密度住住宅，甚甚至是多多層住宅宅，就成成了大城城市人一一種奢侈侈的夢想想和向往往。第三個原原因，就就是大城城市污染染日益嚴嚴重，城城市住宅宅的郊區(qū)區(qū)化，也也是大城城市居民民渴望清清新空氣氣，可以以自由奔奔跑的綠綠地，人人們渴望望回歸自自然的一一種表現(xiàn)現(xiàn)。北海的優(yōu)優(yōu)美自然然環(huán)境、良好的的空氣質(zhì)質(zhì)量和美美麗的海海洋景觀觀，是其其他城市市所沒有有的。是是休閑、度假、養(yǎng)老的的最優(yōu)選選擇。第四個原原因，也也是最重重要的一一個原因因，就是是北海的的房地產(chǎn)產(chǎn)價格比比起東部部發(fā)達地地區(qū)城市市要低廉廉很多，只及它

27、它們的11020。北海海的1棟棟北海經(jīng)經(jīng)濟型別別墅上上海1套套普通兩兩房公寓寓市中中心1套套單身公公寓。據(jù)據(jù)此分析析，不僅僅能充分分實現(xiàn)本本項目得得價值，更是擴擴大了本本項目的的的客戶戶群體。所以用這這樣四個個原因，以及我我們之前前對市場場、項目目地塊的的分析，就決定定本項目目定位為為低密度度住宅的的一個可可行性。從低密度度住宅宏宏觀這個個概念來來看，不不應(yīng)該看看作別墅墅就是豪豪宅，應(yīng)應(yīng)該看到到，別墅墅是一種種低密度度的居住住方式，那么它它可以有有低標準準，可以以有中標標準，也也可以有有高標準準，有豪豪宅。有有一種別別墅就是是為了休休假用的的，要非非常的鄉(xiāng)鄉(xiāng)村化，很簡單單，而且且別有情情趣。所

28、所以對別別墅這樣樣一種居居住方式式的認識識上，應(yīng)應(yīng)該有低低、中、高、豪豪宅這樣樣的概念念。定位一：1、根據(jù)據(jù)前文的的分析，由于本項項目別墅墅用地的的自然環(huán)環(huán)境資源源并不理理想，以以及項目目用地本本身地局局限性，并不足以以支撐其其開發(fā)成成為真正正意義的的高檔別別墅樓盤盤，轉(zhuǎn)而而成為經(jīng)經(jīng)濟型別別墅則可可以解決決這一問問題。經(jīng)濟別別墅是別別墅家族族中的新新面孔，是別墅墅類產(chǎn)品品放在高高貴的身身份以迎迎合更大大的消費費層面而而作出的的積極變變化。同同時也是是國內(nèi)消消費需求求的反映映。其密密度較高高，通常常在0.400.6之之間，但但由于單單體面積積較小，通常在在18002400平米之間間，也有有一個小

29、小的庭院院，因而而也能滿滿足一般般的舒適適度要求求。2、根據(jù)據(jù)市場分分析得知知，作為為主流的的經(jīng)濟別別墅的代代表作，聯(lián)排別別墅不適適應(yīng)在北北海市場場的要求求，市場場容量有有限，從從市場的的實現(xiàn)情情況和受受益情況況，我們們將開發(fā)發(fā)一種新新經(jīng)濟型型別墅小獨獨棟，面積在在18002440平方方米之間間，來滿足足市場要要求。小獨棟不不是別墅墅，除了了別墅之之風已經(jīng)經(jīng)泛濫外外，小獨獨棟本身身也不具具備別墅墅本義的的奢華。小獨棟棟也絕非非TOWWNHOOUSEE.。別別墅之后后有TOOWNHHOUSSE，那那么，今今天TOOWNHHOUSSE之后后有小獨獨棟，本本身就是是一種升升級，這這種升級級還表現(xiàn)現(xiàn)在

30、有差差異性的的拒絕上上，不僅僅是產(chǎn)品品和房價價的問題題，更主主要是精精神文化化取向問問題。小獨棟位位置上不不在城區(qū)區(qū)也不在在郊區(qū)，面積上上不是大大屋也拒拒絕小戶戶型，品品質(zhì)上不不求奢華華但絕不不低檔，房價上上不取暴暴利也不不做低價價，包括括其宣傳傳中不做做概念也也不標新新立異等等各個方方面，正正是小獨獨棟這種種從物質(zhì)質(zhì)層面到到精神層層面的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，使使我們發(fā)發(fā)現(xiàn)了其其作為原原創(chuàng)性物物業(yè)成為為主流市市場的價價值所在在。隨著著小資超超越新新新人類而而真正成成為生活活格調(diào)而而非生活活階層的的定義，特別是是中堅人人群越來來越有品品位化和和個性化化，那么么，小獨獨棟的客客群不僅僅會越來來越多，而且必必將成

31、為為一個主主流市場場。 作為別別墅家族族一個新新的物業(yè)業(yè)形態(tài)，定位于于小獨棟棟，可以以最大限限度滿足足開發(fā)商商對利潤潤的要求求，同時時避免了了定位成成為聯(lián)排排別墅這這么一個個尷尬的的產(chǎn)品。但是，又與北北海市場場對大面面積別墅墅需求更更受市場場歡迎，逐漸成成為主流流這個事事實相悖悖。明確小獨獨棟的目目標客戶戶群體，鎖定其其特征，在推廣廣有針對對性地作作訴求，打動客客戶“心”，是該該定位的的關(guān)鍵。定位二： 從市場場分析中中，我們們不難得得處結(jié)論論，獨棟棟別墅代代表了北北海別墅墅市場的的發(fā)展方方向，我我們將本本項目定定位成為為一個純純獨棟高高品質(zhì)別墅墅區(qū)。面積在在28004000平方方米之間間。 可

32、以預(yù)預(yù)見的是是，定位位作為純純獨棟別別墅，是是本項目目風險最最小的方方案，但但同時，也是利利潤最小小的一個個方案。（二）、客戶定定位由現(xiàn)在北北海市場場反映來來看，異異地購買買占有較較大比重重，但由由市場分分析可以以看出，北海目目前別墅墅定位在在第一居居所，真真正面向向異地客客戶的高高端產(chǎn)品品缺口嚴嚴重。由于生態(tài)態(tài)環(huán)境保保護良好好，投資資環(huán)境不不斷改善善，加之之北海市市政府為為盤活空空置商品品房采取取了一系系列優(yōu)惠惠政策，近兩年年，到北北海購房房的外地地人不斷斷增加，占同期期房地產(chǎn)產(chǎn)交易量量的300%以上上，其中中大多是是到北海海度假、養(yǎng)老的的。有人人算過：“到20002年年，北京京空巢家家庭約

33、有有1700.234%(1+4.44%22=331.55(萬戶戶)，上上海空巢巢家庭約約有10002=550(萬萬戶)，如果這這些空巢巢家庭有有十分之之一遷居居北海，那么僅僅房地產(chǎn)產(chǎn)一項就就會有（31.5+550）萬萬戶10%15萬萬元=1122.25(億元)的巨大大市場。這還僅僅僅是京京滬兩地地的空巢巢家庭，如果放放眼全國國，甚至至世界，這個市市場不可可限量?！笔聦嵣?，東盟博博覽會在在廣西地地召開，北海成成為大西西南，甚甚至是中中國南部部出海大大通道。鄰近的的馬來西西亞和泰泰國，新新加坡等等國家，正在通通過旅游游，加強強對日本本、韓國國等國家家進行宣宣傳，鼓鼓勵老年年空巢遷遷徙到氣氣候溫暖暖

34、的熱帶帶海濱地地區(qū)來生生活。外外地和國國際養(yǎng)老老房地產(chǎn)產(chǎn)市場將將是北海海長期的的市場增增長源泉泉。此外，度度假、休休閑別墅墅的市場場尚未充充分挖掘掘。根據(jù)據(jù)目前北北海酒店店式度假假公寓的的市場良良好的需需求狀況況和市場場實現(xiàn)程程度，度度假別墅墅作為面面向擁有有共同客客戶的度度假公寓寓，實際際上是對對該客戶戶群體的的進一步步細分，是對高高端客戶戶的細分分。度假假休閑別別墅將是是北海別別墅一個個重要組組成部分分。根據(jù)目前前北海房房地產(chǎn)市市場作為為一個以以外地客客戶為主主的這一一個狀況況，我們們判言，本項目目客戶將將以異地地客戶為為主，主主要來自自發(fā)達地地區(qū)收入入水平較較高城市市?？蛻魳?gòu)成成一： 當

35、項目目定位為為小獨棟棟時，我我們的目目標客戶戶群體來來源廣泛泛。由于于北海整整體樓價價地低廉廉，小獨獨棟別墅墅的總價價能夠控控制在550萬左左右，相相對而沿沿海和發(fā)發(fā)達地區(qū)區(qū)的中產(chǎn)產(chǎn)以上階階級都有有經(jīng)濟能能力消費費。1、對于于社會頂頂層階級級而言，小獨棟棟作為在在海濱城城市一個個休閑度度假場所所，是該該階層人人士眾多多房產(chǎn)物物業(yè)之一一。對于于該階層層而言，可以作作為一種種長期度度假場所所，無論論平時有有無，或或是多、少時間間進行享享受，即即使長期期空置或或是閑置置，因為為總價低低廉，也也不至于于心疼。正是因因為該階階級房產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)眾眾多，在在一線和和發(fā)達城城市置業(yè)業(yè)成本過過高，會會適當?shù)牡脑谝恍?/p>

36、些旅游、觀光、風景的的二、甚甚是三線線城市置業(yè)業(yè)，即是是作為投投資，又又可作為為不動產(chǎn)產(chǎn)。在異異地海濱濱城市，一個風風景如畫畫的勝地地，也是是一種社社會身份份的體現(xiàn)現(xiàn)。2、對于于社會的的中產(chǎn)階階級。該該群體是是社會的的一個中中流砥柱柱，社會會的中堅堅群體。該群體體不具備備千萬級級的消費費能力，但對別別墅的熱熱愛卻超超出了一一般的想想象。對對于生活活的品味味和個性性化的需需求也越越來越高高。同樣樣的一個個理由，在大城城市的別別墅對于于他們而而言仍然然是一種種奢侈，對于聯(lián)聯(lián)排之類類的“偽別墅墅”卻也看看不上眼眼。同時時由于該該階層的的工作壓壓力巨大大，不時時的需要要一段時時間的輕輕松和休休閑。度度

37、假場所所的一個個總價不不高的別別墅，既既能滿足足對別墅墅生活的的渴望，又能時時常進行行輕松愉愉悅的度度假生活活。同時時“度假海海濱城市市的別墅墅”也能滿滿足小小小的虛榮榮心。3、甚至至對于小小資、白白領(lǐng)一層層的人士士。在大大城市養(yǎng)養(yǎng)老成本本過高，選擇一一個環(huán)境境優(yōu)美，適于養(yǎng)養(yǎng)老的小小城市，也是一一個不錯錯的選擇擇。由以上三三個消費費群體，我們不不難進行行進一步步的推斷斷，由于于房價的的低廉，在一線線發(fā)達城城市具備備一定技技能，有有5110年工工作經(jīng)歷歷的都有有有在北北海置業(yè)業(yè)購房的的能力。小獨棟，因其能能滿足客客戶對別別墅生活活要求的的向往，在經(jīng)濟濟上又不不至于承承受太大大負擔；在北海海這樣一

38、一個度假假勝地能能擁有一一套親海海別墅，她的客客戶群體體應(yīng)該是是廣泛的，市市場潛力力巨大。在客戶戶層面上上，我們們大膽地地預(yù)測，除了區(qū)區(qū)外一線線城市外外，還應(yīng)應(yīng)該充分分挖掘北北海本地地、南寧寧等區(qū)內(nèi)內(nèi)市場的的客戶。根據(jù)前文文的分析析，北海?？商峁┕﹦e別墅墅物業(yè)的的量是非非常大的的，如何何在眾多多別墅盤盤中脫穎穎而出，就要比比樓盤的的整體素素質(zhì)了。包括樓樓盤的整整個規(guī)劃劃，園藝藝設(shè)計、戶型架架構(gòu)、還還有看不不見，卻客觀觀存在的的社區(qū)文文化。客戶構(gòu)成成二當項目規(guī)規(guī)劃定位位于獨棟棟豪華別別別墅時時，目標標客戶相相對明朗朗了很多多。能買買得起1100萬萬左右的的別墅，已經(jīng)將將“客戶一一”2和33大部分

39、分都去掉掉了。此此時，公公司集團團購買作作為辦公公場所、以及作作為高層層領(lǐng)導下下榻之地地的分量量有所增增加，本本地客戶戶也會增增多。客客戶已經(jīng)經(jīng)集中在在了我們們常說的的“金字塔塔”塔尖的的階層，和暴發(fā)發(fā)戶階層層。（三）價價格定位位因為北海海別墅的的品質(zhì)、建造時時間、裝裝修等級級參差不不齊，因因此在價價格上反反映出較較大的差差異，主主要分為為三種： 自建別別墅：110000元/以下 一一般品質(zhì)質(zhì)別墅：舊樓盤盤10000-113000元/ 新樓樓盤15500-18000元/ 高品品質(zhì)別墅墅：舊樓樓盤16600-20000元/新樓盤118000元/以上根據(jù)本項項目的定定位，本本項目地地市場價價格應(yīng)該

40、該在2220025000元/以上上，屬于于中高端別墅墅。小獨棟均均價控制制在500萬左右右，大概概在455600萬之間間。與聯(lián)聯(lián)排相近近，稍高高于聯(lián)排排。獨棟豪華華價格在在1000萬以上上，價格格體系可可參照華華杰馨園園而定。（四）產(chǎn)產(chǎn)品、戶型規(guī)劃劃設(shè)計定定位本項目無無論是作作為小獨獨棟，或或是一般般的獨棟棟別墅，還是其其他，客客戶基本本上是一一致的，大部分分作為外外銷房，客戶來來自于一一線發(fā)達達城市，作為海海濱度假假休閑的的一個場場所和投投資的物物業(yè)。在項目的的產(chǎn)品、戶型規(guī)規(guī)劃設(shè)計計上，充充分考慮慮目標客客戶個性性、文化化的因素素，目標標客戶所所在地的的社會背背景和文文化背景景，以目目標客戶

41、戶的需求求為導向向，進行行規(guī)劃設(shè)設(shè)計。甚至我們們可以根根據(jù)客戶戶需求，在符合合整體設(shè)設(shè)計、規(guī)規(guī)劃大綱綱的前提提下，按按照客戶戶的需要要設(shè)計，就是所所謂的“訂單地地產(chǎn)”（一）小小獨棟小獨棟別別墅特點點鮮明：其一是是面積較較小；其其二都是是獨棟住住宅；其其三是總總價較低低。對比比部分電電梯公寓寓或花園園洋房，購房者者既享受受了獨棟棟別墅的的品質(zhì)，又有一一個可以以承受的的房屋總總價。小獨棟別別墅中戶戶型面積積集中在在20002440平方方米左右右，不論哪哪種戶型型均擁有有較好較較實際的的使用空空間和花花園。獨立住住宅應(yīng)該該最大限限度地滿滿足別墅墅的生活活需求，如擁有有兩個方方臥、大大空間挑挑空等，應(yīng)

42、該通通過精確確的尺度度分析、優(yōu)秀的的套房設(shè)設(shè)計在空空間上進進行發(fā)揮揮。我們在整整個社區(qū)區(qū)得規(guī)劃劃和設(shè)計計中，應(yīng)應(yīng)該注重重項目的的內(nèi)在品品質(zhì)，它它的的靈靈魂和生生命，也也只有這這樣，它它的存在在才富有有合理性性、表現(xiàn)現(xiàn)力與親親和力。拒絕速速成建筑筑，追尋尋創(chuàng)新和和獨有，關(guān)注建建筑本質(zhì)質(zhì)，我們們規(guī)劃的的小獨棟棟別墅在在居住模模式上是是純粹的的獨棟別別墅。以圍合式式組團，不僅充充分利用用了有限限的地面面的空間間，更要要營建獨獨特的空空間視角角及獨立立的生活活情趣。諾干個別別墅組團團和諧相相對，各各居住組組團相對對緊湊，向心圍圍合，形形成大面面積共享享花園中中庭。各各種精致致戶型各各盡其趣趣，1802

43、400平方米米超級享享受。地地上2層3層結(jié)結(jié)構(gòu)，四四面通透透。閱讀讀自然、健康與與美，獨獨棟別墅墅給了業(yè)業(yè)主更多多可能。小獨棟“八大標標準”標準之一一：獨立立住宅，獨門獨獨戶、有有天有地地，有家家庭的私私密空間間；獨立立私家花花園；標準之二二：適合合作“第一居居所”；能達達到邊享享受邊增增值的完完美置業(yè)業(yè)目的；標準之三三：舒適適實用，不求奢奢華，面面積為1180 2550平方方米，布布局合理理，滿足足三口至至五口之之家高品品質(zhì)居住??；更甚者，在建筑筑上用框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，戶型型的設(shè)計計上就可可以進行行模塊式式組合，業(yè)主可可以根據(jù)據(jù)自身需需要，在在框架允允許的范范圍內(nèi)，自行組組合。標準之四四：交通通

44、方便，位置較較好，從從市中心心的正常常車程在在2040分分鐘離紅塵塵不遠，離自然然很近；標準之五五：講究究整個社社區(qū)的功功能配套套，以滿滿足人們們的精神神需求，即使現(xiàn)現(xiàn)實的條條件目前前還不是是十分完完善，但但未來的的預(yù)期十十分看好好；標準之六六：單價價與總價價處在一一個相對對合理的的位置，而且在在消費者者的經(jīng)濟濟承受范范圍之內(nèi)內(nèi)，相對對的性價價比較高高；標準準之七：注重物物業(yè)管理理，講究究社區(qū)文文化，注注重鄰里里關(guān)系的的和諧，但又強強調(diào)各自自相對的的獨立；標準之八八：業(yè)主主大多具具有較高高的文化化素質(zhì)和和修養(yǎng)以以及獨特特的生活活品位，理性低低調(diào)，多多數(shù)正處處在人生生與事業(yè)業(yè)的上升升階段，屬于社

45、社會的中中堅一族族。（二）高高檔獨棟棟別墅本身身就是少少數(shù)人的的產(chǎn)品，純獨棟棟更是代代表了眾眾多流派派別墅中中的的定定級標準準，體現(xiàn)現(xiàn)了一種種身份和和地位的的尊容。更多的的時候，“功夫已已在產(chǎn)品品外”，除了了對產(chǎn)品品本身的的高要求求之外，針對項項目特有有的形態(tài)態(tài)和客戶戶特征，建立社社區(qū)的“軟文化化”，把“提高社社區(qū)品質(zhì)質(zhì)，營造造高尚社社區(qū)”的理念念融入產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計當中。迎合客客戶需要要，挖掘掘客戶潛潛在需求求，使之之成為一一個為客客戶量身身定造的的高品質(zhì)質(zhì)社區(qū)。1、品質(zhì)質(zhì)庭院別墅是整整個住宅宅市場上上的金字字塔產(chǎn)品品。如果果別墅產(chǎn)產(chǎn)品一味味地追求求密度，就會導導致規(guī)劃劃品質(zhì)下下降，導導

46、致很多多別墅項項目庭院院面積大大為縮水水。別墅的本本質(zhì)是奢奢侈，別別墅的概概念不僅僅包括建建筑本身身，更重重要的是是自家的的庭院。正是由由于有了了較大面面積的室室外庭院院，居住住者才能能充分享享受與大大自然的的親密接接觸，養(yǎng)養(yǎng)花弄草草，遛狗狗散步，甚至來來一次室室外燒烤烤或舉行行家庭排排隊。將將生活空空間從室室內(nèi)擴展展大室外外，這也也是別墅墅住宅品品質(zhì)的主主要體現(xiàn)現(xiàn)。沒有有足夠面面積的庭庭院，花花高價購購置一個個封閉的的居住空空間沒有有任何意意義2、品質(zhì)質(zhì)戶型對于高檔檔別墅產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)設(shè)計，需需要在功功能的細細化、空空間尺度度的準確確把握及及空間氣氣氛的營營造上多多做文章章。隨著現(xiàn)代代人們生生活

47、方式式的變化化，更多多的休閑閑、娛樂樂、健身身功能的的引入成成為必然然。會客客空間、家庭生生活空間間也要考考慮其合合理的尺尺度，并并與家具具的形式式、尺寸寸和擺放放相結(jié)合合。廚房房、衛(wèi)生生浴、更更衣室等等空間尺尺度及各各功能分分區(qū)也應(yīng)應(yīng)該滿足足新的需需求變化化。如廚廚房考慮慮到中、西烹飪飪間的分分隔、衛(wèi)衛(wèi)生間大大小要滿滿足追求求舒適享享受的需需要，更更衣室也也不能太太促狹等等，室內(nèi)內(nèi)空間的的趣味性性和流動動性和平平面布局局的結(jié)合合都是戶戶型設(shè)計計中需要要考慮的的重點內(nèi)內(nèi)容。3、品質(zhì)質(zhì)建筑風風格目前北海海別墅產(chǎn)產(chǎn)品往往往以暴富富式的張張揚，而而缺乏有有品位的的優(yōu)雅。別墅不不僅僅是是賣給暴暴發(fā)戶的

48、的，特別別是本項項目是以以向發(fā)達達一線城城市外銷銷為主，。因此此，在目目前一些些別墅產(chǎn)產(chǎn)品甚至至和農(nóng)民民住宅并并無二致致。別墅墅居然成成為在住住宅中價價位最高高，品位位最低的的產(chǎn)品類類型。市面上別別墅形象象以歐美美風格為為多，開開發(fā)商和和設(shè)計者者并非對對歐美的的建筑進進行過深深入細致致的研究究，大多多顯得不不倫不類類，在各各種古典典符號的的堆砌中中，形式式、比例例、尺度度、韻律律完全脫脫離了真真正歐美美風格的的真意。同時不不容忽視視的是對對細部的的推敲，很多產(chǎn)產(chǎn)品顯得得粗糟，難以體體現(xiàn)高價價物業(yè)的的價值感感。第五章 項目目產(chǎn)品策策劃與環(huán)環(huán)藝創(chuàng)意意項目基本本情況項目背景景（略）地塊資源源（略）區(qū)

49、域狀況況交通（略）開發(fā)（略）配套（略）發(fā)展定位位經(jīng)過對本本地塊資資源條件件評價及及北海房房地產(chǎn)市市場綜合合分析，結(jié)合項項目區(qū)域域優(yōu)勢和和物業(yè)特特點，我我們初步步將項目目發(fā)展概概念描繪繪為：本本項目占占地分為為兩塊，被市政政規(guī)劃綠綠化帶相相隔，一一塊約331畝，一塊約約49畝畝，合計計80余余畝。容容積率按按0.55計算，總建筑筑面積將將近2667000平方米米，作為為本公司司開發(fā)地地市首個個別墅項項目，以以小獨棟棟別墅產(chǎn)產(chǎn)品為主主，以適適度超前前的設(shè)計計理念，營造和和突出項項目度假假休閑、投資養(yǎng)養(yǎng)老，價價值較高高的基點點，使項項目建成成后成為為，超越越北海現(xiàn)現(xiàn)有別墅墅開發(fā)水水準，實實現(xiàn)項目目建

50、筑從從物質(zhì)層層面到精精神層面面的轉(zhuǎn)換換，擁有有海濱度度假、投投資特色色，并具具有現(xiàn)代代特色，符合中中堅客戶戶群品味味和個性性精神的的復合型型社區(qū)。規(guī)劃構(gòu)思思及要點點單一高尚尚型別墅社區(qū)區(qū)“別墅，始終是是少數(shù)人人的奢侈侈”。一一個優(yōu)秀秀的別墅墅盤、一一個成熟熟的社區(qū)區(qū)，應(yīng)該該具備生生態(tài)、文文化、人人文等社社區(qū)文化化因素，使建筑筑不僅僅僅作為冷冷冰冰的的建筑，而應(yīng)該該融入到到生活中中去，成成為生活活的一個個組成部部分。作作為區(qū)域域內(nèi)品質(zhì)質(zhì)、形象象較高的的項目，產(chǎn)品系列列應(yīng)避免免出現(xiàn)開開發(fā)商為為獲取更更高利潤潤而將純純別墅社社區(qū)規(guī)劃劃成為聯(lián)聯(lián)排、疊疊拼、甚甚至低層層樓中樓樓等大雜雜燴，而而降低整整個

51、樓盤盤形象。準確定定位為小小獨棟別別墅，堅堅持獨棟棟，獨門門獨院，回歸別別墅原生生態(tài)本質(zhì)質(zhì)，針對對所定位位消費群體之間間的共性性及差異異，在規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)設(shè)計思路路與開發(fā)發(fā)理念等等方面要要求與消費群體實現(xiàn)完美美對接，根根據(jù)客戶戶需求，在統(tǒng)一一規(guī)劃下下，滿足足客戶個個性化要要求，提提供出多多種產(chǎn)品品組合。有相對明明確的客客戶群定定位，產(chǎn)產(chǎn)品單一一化就不會會導致在在客戶群群定位上上的模糊糊。因為為，同屬屬項目標標定的消消費群體體，其年年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)、家庭庭結(jié)構(gòu)、收入狀狀況等各各方面情情況也大大致相同同，因此此，他們們必然對對產(chǎn)品種類類有著類類似的需需求。產(chǎn)產(chǎn)品單一一化可使使客戶的的背景更更為同質(zhì)質(zhì)化，生

52、生活背景景，社會會身份、居住方方式、思思想意識識等相似似群體共共處同一一社區(qū)，共同營營造屬于于自己階階層的社社區(qū)文化化，強化化了歸屬屬感。本項目應(yīng)應(yīng)打造一一個屬于于社會中中堅階層層，充分分注重保保護鄰里里業(yè)主間間私隱性性，住戶戶層次相相近、社社區(qū)文化化含蓄內(nèi)內(nèi)斂、注重生生活情趣趣、關(guān)注生生活細節(jié)節(jié)的中產(chǎn)產(chǎn)單一型型社區(qū)，拒絕居居住人群群復雜，層次良良秀不齊齊，強調(diào)調(diào)自我個個性的表表現(xiàn)和張張揚，注注重自我我價值的的實現(xiàn)。產(chǎn)品體系系及面積積配比本項目定定位于小小獨棟，建筑面面積在11802400平方米米之間。社區(qū)景觀觀與建筑筑群在本項目目的設(shè)計計中，由由于項目目附近缺缺少天然然的自然然景觀，在針對對

53、北海現(xiàn)現(xiàn)有別墅墅盤園林林景觀設(shè)設(shè)計簡單單，戶與與戶之間間，戶與與整個園園林、園園藝處于于一種分分割不整整合狀態(tài)態(tài)，我們們?yōu)闋I造造一個高高品質(zhì)別別墅盤，必須把把建筑和和園林的的設(shè)計整整合起來來，建筑筑不再是是社區(qū)唯唯一的主主角，園園林景觀觀也不再再是適應(yīng)應(yīng)、將就就建筑的的配角。而應(yīng)相相互呼應(yīng)應(yīng)互成風風景。前前提是建建筑設(shè)計計必須在在整個社社區(qū)的規(guī)規(guī)劃眾與與園林景景觀互為為補充，相應(yīng)成成趣。處處理好建建筑群輪輪戶與戶戶花園之之間，單單戶的小小花園的的怎樣融融入整個個社區(qū)大大花園關(guān)關(guān)系，要要做到建建筑與園園藝互為為風景，使整體體建筑的的每一個個細節(jié)都都實現(xiàn)著著風景的的功能，盡量實實現(xiàn)戶戶戶通風透透亮

54、、戶戶戶擁有有景觀?？刹捎?“向心心式弱圍圍合”布布局形式式，將獨獨棟的住住宅約諾諾干戶內(nèi)內(nèi)繞成UU型，形形成相對對獨立的的鄰里組組團。戶戶與戶獨獨立，院院落與院院落相連連，成為為“聯(lián)院院住宅”。使每每一個組組團都有有自己的的特點，都有入入戶的風風景，但但戶與戶戶之間又又充分考考慮到作作為別墅墅應(yīng)有的的隱私性性。組團團之間與與中庭花花園和社社區(qū)公共共用地在在銜接上上充分利用用道路、綠化、景觀小小品作充充分的過過渡?？湛臻g之間間隨機性性變化多多，趣味味性比較較大；組組團之間間相互獨獨立，私私密性強強。中庭庭花園作作為整個個社區(qū)園園藝景觀觀的集中中表現(xiàn)，但與各各組團之之間整合合作一個個整體。使得整

55、整個空間間層次富富于變化化，建筑筑與園藝藝融為一一體，避避免兵營營式布局局，整個個視覺變變化豐富富。規(guī)劃分區(qū)區(qū)建筑組團團小區(qū)規(guī)劃劃按地塊塊地分割割可分為為兩個區(qū)區(qū)，每個區(qū)區(qū)都可單單獨形成成一個區(qū)區(qū)，每個個區(qū)由若若干個組組團組成成，每個個組團又又諾干棟棟小獨棟棟 弱弱圍合而而成?？砂疵總€個區(qū)做為為一個作作業(yè)流水水片分期期開發(fā)：根據(jù)項項目現(xiàn)階階段開發(fā)發(fā)要求，第一階階段為331畝地地塊諾干干個組團團；余下下階段將將視市場場情形陸陸續(xù)開發(fā)發(fā)各區(qū)作作業(yè)流水水片，為為由于小區(qū)分期期建設(shè)與與施工，亦可視將將來房地地產(chǎn)市場場需求定定位來具具體確定定后期建建設(shè)的居居住產(chǎn)品品，以保保持一定定開發(fā)彈彈性。路網(wǎng)交通通

56、小區(qū)主入入口可考考慮項目目兩塊用用之間的的市政公公共綠化化用地；兩塊用用地分別別設(shè)置整整個居住住區(qū)的消消防、安安全、輔輔助出口口。根據(jù)居住住區(qū)的規(guī)規(guī)模、小小區(qū)功能能結(jié)構(gòu)，結(jié)合地地形特點點，居住住區(qū)道路路系統(tǒng)設(shè)設(shè)置原則則是盡量量做到短短、捷、順，且且與各小小區(qū)交通通聯(lián)系方方便，考考慮項目目較小，其基本本做法按按二級道路路管理。做到人人車分流流。居住小區(qū)區(qū)內(nèi)的通通道設(shè)66米寬的的半環(huán)形形雙車道道。居住小區(qū)區(qū)組團內(nèi)內(nèi)的宅前前小路設(shè)設(shè)255米寬的的單行道道（在組組團內(nèi)不不穿行，僅局部部有小場場地），區(qū)別于于環(huán)行車車道的盡盡端車行行道，既既保證車車輛能通通到每戶戶或每棟棟門口，又最大大限度地地減少對對住

57、戶的的干擾；作為小區(qū)區(qū)主要景景觀帶的的步行道道與車行行道完全全分離，既可作作人行步步道，也也可作為為供住戶戶運動的的慢跑徑徑道。通過以上上道路分分級規(guī)范范化，可可滿足居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)部交通通聯(lián)系。路網(wǎng)設(shè)設(shè)計一般般至居住住組團距距離不超超過300米，交交通方便便、滿足足消防、疏散、地下管管網(wǎng)埋設(shè)設(shè)、道路路綠化及及居住小小區(qū)的排排水等綜綜合考慮慮，方便便生活、方便管管理，符符合以人人為本的的設(shè)計指指導思想想。停車作為別墅墅區(qū)，面面向汽車車化社會會的本項項目將充充分考慮慮車輛停停放。每每戶均配配置一個個車位外外，還應(yīng)應(yīng)該充分分考慮臨臨時停車車位。車車位數(shù)設(shè)設(shè)置指標標應(yīng)有一一定超前前性，考考慮未來來發(fā)展的

58、的需要，但同時時亦必須須考慮居居住的相相對安靜靜性，盡盡可能避避免機動動交通對對居住的的干擾，在這兩兩者之間間達到良良好的價價值平衡衡。利用道路路兩旁人人行綠化化帶作為為臨時停停車場。當外來來客人或或業(yè)主第第二輛車車駕車返返回，可可順路進進入停車車場，同同時每部部車輛還還可以就就近停放放。采用用此種停停車方式式，是充充分考慮慮到地面面使用面面積和建建造成本本而設(shè)計計的。停停車位的的設(shè)計要要考慮到到對行人人的影響響，和室室外活動動綠化景景觀的布布置。住宅規(guī)劃劃要點住宅設(shè)計計應(yīng)具備備合理性性 為迎合業(yè)業(yè)主的個個性化需需求，應(yīng)將不同功功能房進進行合理理搭配，盡可能能讓每個個窗戶都都有較好好的朝向向和

59、觀景景效果，又能體現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)優(yōu)價原則則。住宅設(shè)計計應(yīng)具備備可改造造性 本項目目目標客戶戶定位于于發(fā)達地地區(qū)中堅堅客戶群群體，各各地客戶戶對戶型型的需求求都各有有特點；同時，該客戶戶群體也也憎惡雷雷同，總總想表達達自我個個性，因因而，住住宅設(shè)計計應(yīng)該具具備足夠夠的可改改造性，以適應(yīng)應(yīng)客戶變性化需要。戶戶型可拆拆分和合合并， 兩功能能房之間間有門相相連，可可打掉隔隔墻變成成一套住住宅，大大房也可以以拆分成成小房；對于外外墻，在在需要的的地方可可以開作作通透的的落地玻玻璃窗等等，保證證業(yè)主能能夠盡自自己需要要對戶型型進行DDIY設(shè)設(shè)計。 建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)為達到DDIY設(shè)設(shè)計，建建筑建議議采用框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)。

60、利于于自由組組合，在在成本可可接受的的情況下下可考慮慮應(yīng)用隱隱形梁技技術(shù)，可可減少天天花裝修修量，增增加室內(nèi)內(nèi)使用空空間；錯層平面面對于本項項目的各各類戶型型，都在在合適的的情況下下考慮小小錯層（不高于于45厘厘米）的的設(shè)計，增加室室內(nèi)空間間的變化化與趣味味，同樣樣便于實實現(xiàn)功能能的分區(qū)區(qū)。景觀優(yōu)化化設(shè)計合理地控控制進深深與開間間的尺寸寸比例，大膽采采用客廳廳中空設(shè)設(shè)計、穹穹頂?shù)跖_臺，入戶戶花園、透空玄玄關(guān)、大大陽臺、多陽臺臺、大露露臺、退退臺、大大面積采采光通風風，大面面積落地地窗等景景觀層層層延伸的的開放型型設(shè)計，不但適適應(yīng)北海海地區(qū)隔隔濕、隔隔熱、遮遮陽和對對流的要要求，并并可將該該項目