【新版】大型食品綜合批發(fā)城市場營銷推廣項目提案

1、 大型食品綜合批發(fā)城市場營銷推廣項目提案、市調(diào)分析:本市典型批發(fā)商業(yè)物業(yè)比較表:名稱青石橋水產(chǎn)批發(fā)市場青石橋海鮮城華豐食品城農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場海霸王食品城食品批發(fā)青石橋青石橋中街1號成白路88號成白路98號郫縣安靖鎮(zhèn)城項目位置經(jīng)營規(guī)約 7000 m2一層約5000 m400畝525畝120.06 萬 m模建筑類型樓房磚混2層磚混2層大棚+磚混平房鋼結(jié)構(gòu)大棚分割經(jīng)營模租賃租賃（部分已銷租賃（部分已銷租賃租賃式售）售）經(jīng)營食品批發(fā)城項目水產(chǎn)、調(diào)味品、干貨水產(chǎn)、調(diào)味品、干貨、凍貨調(diào)味品、酒水、 糖茶、干貨、休 閑食品、食品原 料蔬菜、水產(chǎn)、調(diào) 味品、肉禽蛋、 休閑食品、糧油、 凍貨副食品、土特產(chǎn)、

2、酒水、干雜、糧油、凍貨服務功能商管中心商管中心分區(qū)商管中心信息結(jié)算、監(jiān)控中心、客服中心分區(qū)商管中心席位總數(shù)約400個約260個約1500個2190 個（1 期）4000 個（1-3 期）營業(yè)率95%100%98%98%80%配套設(shè)施自動扶梯凍庫、地面車位倉儲、地面車位倉儲、地面車位倉儲、凍庫、物流基地、地面車位商鋪面積10-25 m2（公攤50-60% ）10-60 m245-90 m （2 層）30-50 m22-45 m租金水平1F: 500-8002F: 400-5003F: 230-360300-700 元 / m /月（1層）80-90 元/ m / 月40-60 元/ m / 月3

3、0-60 元 / m / 月物管費10元/ m2 /月18元/ m2 /月包含在租金中包含在租金中包含在租金中其他費用保證金1.5-3萬倉儲約15元/ m2 /月清潔費稅費包含租金中倉儲約20元/ m2/月調(diào)查體會：中部城市食品批發(fā)市場 的最大特點是：專業(yè)市場異常發(fā)達，但綜合市場很少。 例如青石橋水產(chǎn)市場主營水產(chǎn)類；華豐食品城主營副食品類；農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心 主營農(nóng)副產(chǎn)品。能夠滿足客戶一站式采購 的 批發(fā)市場異常匱乏，此為市場一 大空白點。自從2008年開始中部城市批發(fā)市場逐漸外遷至三環(huán)外，導致本地食品批發(fā)市 場重新洗牌，市場格局發(fā)生大 的 變化，新市場規(guī)模龐大，容納商品和商家更 多，但距離 的

4、拉長增加了客戶 的物流成本。市內(nèi)綜合性 的 食品批發(fā)市場 凸顯出稀缺性和重要性。五塊石批發(fā)市場、八里莊批發(fā)市場等老舊食品批發(fā)市場面臨搬遷，商戶處于不 穩(wěn)定狀態(tài)，各新市場正積極與商戶接洽，商戰(zhàn)暗潮涌動，我們調(diào)查 的 市場都 存在工作人員提防競爭對手探測 的 原因，警覺性處于較高 的 狀態(tài)。 周邊食品批發(fā)市場普遍采取低租金吸納租戶入駐，另行收取進場費（按貨品重 量收取）、服務費等等其他費用獲取更大 的 收益。 在與商家走訪過程中了解到，本市批發(fā)市場貨源來自全國各地約 22 個省。在 批發(fā)銷售交易量中， 40% 左右滿足中部城市市 的 需求， 60% 左右用于中轉(zhuǎn)， 輻射到四川省和西部各地區(qū)，其中重

5、慶 70%-80% ，西藏 90% 的 食品類商 品來自中部城市批發(fā)市場。貴州、山西、陜西等地區(qū) 的 客戶都會到中部城市 進貨，可見中部城市 的 食品輻射能力非常強勁。 食品批發(fā)從業(yè)者都建立有大大小小 的 “關(guān)系網(wǎng)”，涵蓋次級批發(fā)商、終端用戶， 經(jīng)過多年 經(jīng)營，自然而然形成了信任關(guān)系，在貨源、質(zhì)量上都能得到保障， 彼 此信任。這樣 的 渠道要被另一個新 的 渠道所占據(jù)，是需要相當實力和人脈 關(guān)系，難度不小。批發(fā)商最擔心 的 局面是產(chǎn)銷直供模式 的 興起，這種不斷壓縮流通環(huán)節(jié) 的 扁平化渠道銷售策略，是目前大多數(shù)種植基地、生產(chǎn)廠家越來越看重 的 商品 銷售方式。批發(fā)商 的 利潤空間萎縮也許將是大

6、趨勢。食品批發(fā)市場組團式 的 開發(fā)，如白家鎮(zhèn)同時擁有華豐食品城和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中 心，依托雙流機場 的 空港優(yōu)勢和高速公路優(yōu)勢，正成為本市重要 的 食品批 發(fā)物流中心。青石橋海鮮城雖然體量不大， 但所 經(jīng)營 的 海鮮產(chǎn)品單價高， 交易金額大， 經(jīng) 營戶利潤空間也大，導致海鮮城租金優(yōu)勢明顯?？偨Y(jié)：中部城市食品批發(fā)市場外遷導致 的 大變局，對于仍立足于市中區(qū) 的本食品批發(fā)城項目來說，是個難得 的 發(fā)展好機會，至少中部城市食品消費市場是 非常期盼市內(nèi)能夠出現(xiàn)能夠以最便捷 的 方式，最優(yōu)惠 的 批發(fā)價，品類齊全 的 “一站式”采購 的 食品市場。因此，在“天時”上，食品市場外遷使得本食品批發(fā)城項目稀缺性頓

7、顯； 在“地 利”上我們占據(jù)最佳 的 口岸；在“人和”上，我們面對 的 是龐大 的 批發(fā)商戶 難以割舍 的 市中心 經(jīng)營 的 夢想。只要我們順應市場，以專業(yè) 的 手段運作， 以科學 的 態(tài)度規(guī)劃，以嚴謹 的 運營管理為支撐，必能造就一個食品批發(fā)行業(yè)后 來居上 的 領(lǐng)導品牌。二、食品批發(fā)城項目 SWOT 分析：1、食品批發(fā)城項目優(yōu)勢：）區(qū)位優(yōu)勢：本食品批發(fā)城項目所在 的 鹽市口、青石橋商圈，為市中心一級商 業(yè)中心，也是本市最大、商業(yè)功能最齊全、人氣最旺 的 商業(yè)核心區(qū)域。因此本食品批 發(fā)城項目擁有先天區(qū)位優(yōu)勢，對入駐商戶及商品采購客戶均有很強 的 吸引力。）地段優(yōu)勢：地處市中心規(guī)模與影響力最大

8、的 青石橋食品批發(fā)與零售交易區(qū)， 也是中部城市市食材類、調(diào)味品等酒店、餐飲渠道 的 窗口市場，因此本食品批發(fā)城項 目能夠延展市場號召力，利于招商工作推進，也為食品銷售公司迅速構(gòu)建和拓展銷售渠 道提供了有利條件。3）配套優(yōu)勢：本食品批發(fā)城項目為地上八層，地下一層，配置有客梯、貨梯、自 動扶梯等設(shè)施設(shè)備，可弱化樓層價值差異，并具備整合各種商業(yè)功能 的 有利條件，可 滿足商品展示與采購、倉儲、辦公、商務休閑等多重功能規(guī)劃。4 ）人氣優(yōu)勢：繁華地段，為本食品批發(fā)城項目帶來大量的 人流、人氣，也易于培養(yǎng)目標客戶 的 消費信心5）競爭優(yōu)勢：本區(qū)域寸土寸金，開發(fā)成熟度很高，新開發(fā)商業(yè)物業(yè)可能性不大，有效規(guī)避

9、了本地后續(xù)競爭對手 的 挑戰(zhàn)。市場供應有限，更突出了本食品批發(fā)城項目稀 缺性，自然也備受商家與消費者 的 注意。2、食品批發(fā)城項目劣勢：）本食品批發(fā)城項目規(guī)模較小，適合賣場 經(jīng)營僅 1-3 層（有自動扶梯），約 4382卅（建筑面積），容納商品有限。）本市周邊也有大型食品、酒店用品等批發(fā)市場，且多年 經(jīng)營 的 進銷渠道建設(shè) 相當成熟，本食品批發(fā)城項目作為后來者，短期內(nèi)對廠商和采購用戶缺乏足夠吸引力。3）銷售公司自營商品，在營銷范圍上與廠商現(xiàn)有 的 范圍重合，大中型廠商合作 熱情不高。4 ）本區(qū)域交通較為擁堵，貨車出入不便。5 ）停車場面積較小且要劃分部分面積作為凍庫，因此泊位緊張，這對今后商務

10、會所 經(jīng)營活動 的 開展、商品銷售運輸構(gòu)成不利因素。3、食品批發(fā)城項目機會：1）青石橋商圈商品窗口示范效應高，但此地食品綜合批發(fā)市場匱乏，很多因批發(fā) 市場外遷 的 商戶非常希望在市內(nèi)保留商品展示銷售點， 此為本食品批發(fā)城項目成功開 業(yè) 的 一大機會點。2 ）本市八里莊凍貨批發(fā)市場預計今年 10 月左右搬遷（預估） ，其中部分不愿意離 開市區(qū) 的 商家極有可能成為本商場意向客戶。）傳統(tǒng)批發(fā)市場商戶各自為戰(zhàn)，搶奪客源、欺詐 經(jīng)營等 經(jīng)常見諸報道，口碑較 差，如本食品批發(fā)城項目加強運營管理，必然能在市場美譽度上領(lǐng)先一籌。4、食品批發(fā)城項目威脅：1）食品批發(fā)城項目周邊批發(fā)市場（如水產(chǎn)批發(fā)城）具有先發(fā)優(yōu)

11、勢，對本食品批發(fā) 城項目 經(jīng)營同類商品構(gòu)成巨大威脅。2 ）本大樓停止 經(jīng)營多年，給商家和采購者留下一定負面影響，招商增加了一定難 度。）食品批發(fā)城項目現(xiàn)有團隊對批發(fā)市場 經(jīng)營存在 經(jīng)驗不足 的 問題。5、結(jié)論：本食品批發(fā)城項目在地段、配套設(shè)施方面具有一定優(yōu)勢，但可 經(jīng)營面積、停車位、 門前交通狀況方面存在不足。 因此本食品批發(fā)城項目應揚長避短， 在商場業(yè)態(tài)定位、 經(jīng) 營分區(qū)規(guī)劃及商品配置方案上務求精準，再輔以差異化營銷策略和創(chuàng)新 經(jīng)營模式，必 能把握住市場機會，取得理想 的 經(jīng)營業(yè)績。三、食品批發(fā)城項目定位：1 、商業(yè)功能定位：集展示、交易、辦公、商務接待為一體 的 多功能、新型食品批發(fā)商場。

12、定位說明：本食品批發(fā)城項目裙樓加塔樓 的 建筑結(jié)構(gòu)，相對于大棚式 的 批發(fā)市 場，更能整合各種商業(yè)功能成為綜合性 的 食品批發(fā)流通平臺。采取介于傳統(tǒng)批發(fā)市場 和商超市場之間 的 差異化 經(jīng)營模式，配以創(chuàng)新 的 營銷手段和良好 的 業(yè)態(tài)組合可 實現(xiàn)優(yōu)勢互補 的 經(jīng)營態(tài)勢。我們不僅要實現(xiàn)商場 的 可持續(xù) 經(jīng)營，還要力爭成為本 市食品批發(fā)業(yè) 的 一個新亮點。2 、形象定位： 食品類商品展示窗口，食品批發(fā)先鋒航標推廣及品牌形象 的 樹立：商品特色化、運作專業(yè)化、交易誠信化、運營管理規(guī)范化、賣場舒適化四、商品配置：本食品批發(fā)城項目賣場 經(jīng)營面積較小，所能容納 的 商品線，在寬度與深度上難 以抗衡周邊動輒

13、上百畝規(guī)模 的 其他批發(fā)市場，因此，在商品配置上，應求精求新，而 不應過份在意品類是否齊全，盡量突出“名”、“優(yōu)”、“特”、“新”（如進口奶粉專區(qū)、 地方特產(chǎn)專區(qū)等）。過于大眾化、采購渠道已 經(jīng)很便捷且成熟 的品類（如蔬菜、水果等），或市場周 邊現(xiàn)有專業(yè)市場競爭優(yōu)勢巨大 的品類（如水產(chǎn)），應有選擇地放棄。只有這樣，本食 品批發(fā)城項目作為食品批發(fā)市場，才有行業(yè)立足之地，才有差異化競爭優(yōu)勢。依據(jù)主力商品 的 面積配置應與消費者支出 的 商品投向成正比 的 原則，大致劃 分商品面積分配比例如下（操作中依據(jù)市場具體情況進行局部調(diào)整）：1、方案一：傳統(tǒng)食品批發(fā)配置方案:調(diào)味品類水產(chǎn)品類干貨類冷凍食品類糧

14、油制品類乳制品類酒水類糖茶類休閑食品類食品原料類肉禽蛋類蔬果類8%6%6%10%7%3%12%8%16%8%8%8%1）優(yōu)點：包含了食品批發(fā)行業(yè)所有大類，理論上采購可以“一次購足”。就本食品批發(fā)城項目營業(yè)面積而言，這么多大類商品可選擇面很大，招商推進相對容易。水產(chǎn)類商品利潤較大，商戶租金承受力相對較高，可提升本商場租金水平。2）缺點:商品豐富度無法與其他批發(fā)市場抗衡，食品批發(fā)城項目市場競爭力較低。生鮮類商品占比相對較大，特別是水產(chǎn)區(qū)域需要進行上下水道改造，會增加施工時間和費用。水產(chǎn)類商品營業(yè)時間為午夜，商場需單獨為該區(qū)域調(diào)整營業(yè)時間和配置運營管理、安保人員。水產(chǎn)類商品腥味較大，商場作為封閉空間

15、，特別在中央空調(diào)運行狀態(tài)下，室內(nèi)空氣很難凈化。 經(jīng)營區(qū)域衛(wèi)生環(huán)境也難以保持清潔。生鮮類商品所需交易場地較大（設(shè)施設(shè)備、交易、存放空間），使得本商場 經(jīng)營空間更加局促，不得不壓縮其他品類商品陳列空間，導致商品 經(jīng)營品類減少。2、方案二、商品差異化策略配置方案:調(diào)味地方干貨冷凍糧油乳制酒水糖茶休閑食品品類特產(chǎn)類食品類制品類品類類類食品類原料類109%8%10%10%5%12%8%20%8%1）優(yōu)點：針對現(xiàn)有市場渠道，有重點突出品類優(yōu)勢，使本商場在入駐商品類型上，各品牌、規(guī)格配置更為豐富。有利于組織更多特色商品或本地獨有商品，避免與其他批發(fā)市場陷入同質(zhì)化競爭。水產(chǎn)、蔬果、肉禽類商品，本市現(xiàn)有大小市場

16、（批發(fā)、農(nóng)貿(mào)等）都有 經(jīng)營，此 類商品易于采購且不易存放，如本商場放棄此類商品經(jīng)營，可增加其他品類商品的豐富度，還可節(jié)約配套工程及設(shè)施設(shè)備 的投入。2）缺點：特色、獨有商品需要時間考察和引進，可能會影響開業(yè)計劃。新品引進，是否適應本地消費市場，尚難預測。新品 的 市場培育期較長， 經(jīng)營戶或食品銷售公司對市場 的 拓展較困難。無法用“一次購足”概念進行食品批發(fā)城項目推廣?？偨Y(jié)：方案一的 商品配置招商相對容易，如果工程改造順利的 話，對開業(yè)影響不大。方案二更利于市場中長期經(jīng)營戰(zhàn)略取得成功，但招商工作難度較大。這兩種方案各有優(yōu)劣，應結(jié)合招商部資源情況，討論后定奪。五、樓層功能定位和業(yè)種布局（暫按商品

17、配置方案一規(guī)劃）依據(jù)相關(guān)聯(lián)商品集中展示 的原則，各樓層業(yè)種構(gòu)成分布如下表:樓層主題功能主營業(yè)種物業(yè)設(shè)施備注B1設(shè)施設(shè)備區(qū)停車場、冷庫、物業(yè) 設(shè)施設(shè)備（風機房、 備用發(fā)電機等）略1F生鮮交易區(qū)水產(chǎn)品、蔬果、冷凍食品、肉禽蛋足夠照明、上下水道、安防系統(tǒng)、停車位席位面積在20 -40m2，視樓層情況 與客戶要求進行 分割、調(diào)整2F糧油副食交易區(qū)調(diào)味品、乳制品、休閑食品、糧油制品足夠照明，安防系統(tǒng)席位面積在10 30ffl2小分割，充分 利用空間，豐富 商業(yè)內(nèi)涵3F糖酒交易區(qū)干貨、糖茶、酒水、食品原料足夠照明，安防系統(tǒng)4F商務休閑區(qū)茶樓(會所)足夠照明、上下水道、煤氣管道5F酒店用品交易區(qū)酒店用品展區(qū)

18、略6F辦公區(qū)公司辦公區(qū)、租賃寫字間略7F辦公區(qū)租賃寫字間略8F倉儲區(qū)租賃倉庫略布局說明:1層適合 經(jīng)營商品周轉(zhuǎn)率高，且需特殊設(shè)備(如排水排污、制氧、冷凍等)支 持的業(yè)種。2-3層有自動扶梯通達，樓層抗性較低，規(guī)劃為糧油副食交易區(qū)和糖酒交易區(qū)， 能夠保持足夠的人氣。 5層酒店用品交易區(qū)也可部分用于食品銷售公司所合作的 其他商品陳列。7-8層辦公、倉儲區(qū)可依據(jù)實際需要調(diào)整所占面積。六、經(jīng)營模式：依據(jù)市場競爭和制勝原則，結(jié)合本食品批發(fā)城項目實際情況，確定十六字 經(jīng)營模式: 租賃保本、自營贏利、統(tǒng)一運營管理、協(xié)作 經(jīng)營1、租賃保本：為降低 經(jīng)營風險，在實現(xiàn)租金收益支撐整個食品批發(fā)城項目 的 運營成本（

19、房屋租 金、人事、設(shè)備運行、稅金等費用） 的 同時，也能為公司貢獻一定利潤，從而為食品 批發(fā)城項目后續(xù) 的 發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。建議本食品批發(fā)城項目在前兩年 經(jīng)營期內(nèi)， 適當加大租賃 經(jīng)營面積。待食品公司渠道建設(shè)成熟，贏利能力增強后，逐步減少租賃 面積，擴大自營區(qū)域。租賃區(qū)域：）1-3 層裙樓賣場進行業(yè)種區(qū)域規(guī)劃并分割席位后， 黃金口岸位置大部分用于出租， 以獲取最大租金收益。）第 4 層結(jié)構(gòu)布局更適合商務休閑類業(yè)態(tài)（有露臺） ，在公司資金面允許 的 情況 下，可自行裝修、 經(jīng)營，作為食品銷售公司開展關(guān)系營銷 的 固定場所（也可同時對 外 經(jīng)營）。如各方面條件不具備， 也可考慮整層對外出租， 經(jīng)

20、營業(yè)態(tài)限制為商務休閑 （完善食 品批發(fā)城項目商業(yè)配套） 。但因裝修費用較大，資金回報周期較長，而本食品批發(fā)城項 目無法滿足較長租賃期限（通常為 8-15 年），故難以被租戶接受，困難很大。）第 5 層規(guī)劃為酒店用品專區(qū)，該層受條件所限，租賃難度大，可降低租金標準吸引目標客戶入駐。 備選方案為公司自營 （作為酒店用品及銷售公司食品類產(chǎn)品展場） 。）第 6 層為公司辦公區(qū)，不對外租賃。）第 7 層規(guī)劃為寫字間，全部用于對外租賃。）第 8 層規(guī)劃為倉庫，大部分對外租賃，留小部分用于公司自營商品倉庫。2、部分贏利： 為使商場 經(jīng)營種類足夠豐富，開業(yè)進程能夠順利推進，同時驗證食品銷售公司運作、贏利能力，

21、賣場部分位置作為自營區(qū)域。自營范圍：）食品銷售公司具有上下游渠道優(yōu)勢 的 食品批發(fā)城項目（需任總提出優(yōu)先 經(jīng)營 品類名單）。）對商場形象提升 的 高檔商品（如五糧液等，該類商品廠商對 經(jīng)營場所、合作 條件較為苛刻，可采取自營方式引進） 。）部分位置欠佳 的 席位（出租難度大、租金回報低，可用于自營商品銷售） 。）利潤水平低但對人氣帶動作用巨大 的 商品（此類廠商難以承受高額租金，但 商品對商場人氣貢獻率高，可采取自營方式引進） 。3、統(tǒng)一運營管理：本食品批發(fā)城項目受 經(jīng)營場地所限， 在商品豐富度、 商家數(shù)量上無法和其他批發(fā)市 場 的 規(guī)模相抗衡，因此我們只能在提升購物環(huán)境、 規(guī)范銷售行為、降低

22、商品銷售價格、 提升服務品質(zhì)等方面進行強化，使食品批發(fā)市場 的 傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)，主動接軌現(xiàn)代商業(yè) 模式，從而打造全新批發(fā)商業(yè)運營管理模式，確立本食品批發(fā)城項目市場優(yōu)勢。商場將在以下方面進行統(tǒng)一運營管理：）統(tǒng)一商品分區(qū)：所有商品均按規(guī)劃進行區(qū)域劃分，各區(qū)域商品不得跨界經(jīng)營，既避免場內(nèi)商家無序競爭，又使店面商品分區(qū)陳列整齊，易于采購。2）統(tǒng)一店面形象：對商家店面裝修風格、材料進行審核，必須符合本商場形象定 位之標準。）統(tǒng)一服務標準：進場商家均要簽署“商家服務公約” ，以此規(guī)范商家服務行為， 在售前、售中、售后各環(huán)節(jié)堅決杜絕交易欺詐、態(tài)度惡劣、推諉責任等有損本商城聲譽的 行為）統(tǒng)一視覺設(shè)計：商場全面導

23、入 CI 形象識別系統(tǒng)，統(tǒng)一商業(yè)市場形象，塑造商場 品牌。）統(tǒng)一廣告宣傳：商場在開業(yè)前后、以及后續(xù) 經(jīng)營中，對外宣傳均以商場形象為 主體，結(jié)合各商家資源進行宣傳、推廣活動，提升商場知名度。6）統(tǒng)一促銷推廣： 各階段促銷活動由本商場進行方案設(shè)計、 資源整合、 組織實施， 聚各方之力定期推出促銷力度大、影響力震撼 的 銷售促進活動。4 、協(xié)作 經(jīng)營：為避免傳統(tǒng)批發(fā)市場各商戶獨門獨戶、 單兵作戰(zhàn) 的 散亂 經(jīng)營模式，本商場將對食 品批發(fā)城項目進行整體推介，并協(xié)助進駐商戶 經(jīng)營，提高合作商家 的 市場業(yè)績，同 時也能穩(wěn)步推升本食品批發(fā)城項目 的 市場價值。1 ）保持一定力度廣告支持，形成較大 的 宣傳

24、攻勢，讓目標消費客群來此采購。2）每年一次食品展銷大會，促進商品交易，提升市場形象。3）場內(nèi)商品凡有品牌代言人到中部城市交流，力爭其到本商場舉行公關(guān)活動。4 ）利用門前空地和 4 層商務休閑中心，與電視等媒介美食欄目合作，定期舉辦新 商品展示、試吃、廚藝大賽等活動，聚集人氣。）利用食品公司掌握 的 行銷網(wǎng)絡，為商戶提供商品營銷信息，促進商戶市場擴 大。）利用商場戶外電子屏幕， 每天公布商戶資料及商品價格信息 （后期可考慮收費） 。7）定期制作會刊（印刷 + 電子版），發(fā)布行業(yè)信息及 經(jīng)營商品信息。擴大食品批發(fā) 城項目影響，促進商家銷售。七、賣場設(shè)計：遵循“交通優(yōu)先、功能分區(qū)、突出商業(yè)、公共空間

25、”原則，本食品批發(fā)城項目賣場 設(shè)計建議如下：1、入口與出口：依據(jù)入口為先 的 設(shè)計原則，選擇行人 經(jīng)過最多、最近 的 向陽路方向作為商場 主入口。如商場要 經(jīng)營水產(chǎn)類商品，則正對商場右側(cè)（水產(chǎn)區(qū)）要單獨設(shè)置出入口，以利 于水產(chǎn)品特殊 經(jīng)營時間 的 需要。2、通道：因商場單層面積較小， 僅為 1200-1600 平米左右，為最大限度增加有效 經(jīng)營面積， 同時兼顧購物舒適性，依據(jù)商業(yè)賣場基本規(guī)則（人體區(qū)間寬度大約是0.45 米， 2 人雙向并排是 0.9 米寬，而如果是 1 人正面 的 寬度與另一人側(cè)面蹲下 的 寬度加在一起是 1.2 米寬，其他以此類推），確定商場第一主通道寬度 2.7 米；第二

26、主通道寬度為 2.4 米； 副通道寬度 1.5 米。3、天花板：建議采用吊頂設(shè)計（噴白處理后反射率高，不至于讓天花板轉(zhuǎn)移顧客對商品 的 注 意力），即美觀整齊，同時容納照明、 空調(diào)、監(jiān)控設(shè)備、背景音樂系統(tǒng)、 噴淋、煙感等 經(jīng) 營設(shè)施。4、墻壁： 商場墻壁會被貨架、廣告位等大面積遮蓋，相比其他百貨商場，本商場商品陳列與 壁面配合 的 效果要低得多， 因此建議本商場壁面裝潢上盡可能節(jié)約一些， 但必須堅固。 用白色或淡綠色（使空間感增大）涂料或噴塑對墻面簡單處理即可（冷凍類食品區(qū)因產(chǎn)生水汽對壁面會有侵蝕作用，建議該區(qū)域墻面用乳白或淡綠漆粉刷）5、地面：現(xiàn)有地面磚如清潔后效果較好，可保留現(xiàn)有地面磚，但

27、損壞區(qū)域應彌補，并且不能 看出明顯 的 分別，否則對本商場形象負面影響太大。如現(xiàn)有地面磚無法達到新賣場效果要求，建議用廉價且耐熱、耐水、耐火、耐化學 品的 陶瓷地磚（反光性低 的 色調(diào)）對現(xiàn)有賣場地面進行更換。此外，也可考慮主通道用600 X600mm大磚，其他區(qū)域用塑膠地板，易清潔且上 檔次。八、收益預測：1、費用標準：定價基礎(chǔ)：本食品批發(fā)城項目物業(yè)設(shè)施齊全，建筑布局較為規(guī)整，最高價格參 照“海鮮城”略低，最低價格略高于“海鮮城”。租賃商戶和聯(lián)銷合作戶 的 合約期限均為1年，有利于依據(jù)市場情況在下年進 行調(diào)整。租金交納周期為半年一交，不過多占用商戶流動資金，降低門檻有利于初期合 作。1 ）、

28、租金：依據(jù)市場比較法，參照本區(qū)域同類型市場租金情況，針對本商場，視樓層不同、商品 經(jīng)營區(qū)域不同、位置不同，實行差別定價（公攤區(qū)域按比率計入席位租金）樓層最咼租金最低租金平均租金1F600 元/ m2/月450 元 / m2 / 月525元/ m /月2F500元/ m/月350元/ m /月425 元 / m2 / 月3F400 元/ m2/月250元/ m /月325元/ m /月4F自營5F150元/ m/月100元/ m /月125元/ m /月6F自用辦公區(qū)7F50元/ m /月40元/ m2 /月45元/ m2 /月8F30元/ m /月30元/ m /月）、運營管理服務費：運營管理

29、服務費含保潔、保安、電梯、自動扶梯、空調(diào)設(shè)備等公用設(shè)備維護費用,以半年為周期收取，費用標準為按建筑面積計算:1F2F3F5F :每月每平方米30元7F8F :每月每平方米18元）、租賃戶誠信保證金及質(zhì)量保證金：租賃戶按所租席位 的一個月租金標準收取誠信保證金及質(zhì)量保證金。）、其他費用：電費、水費：進場商戶自用電費、水費，按獨立計量表實計（加合理損耗），依據(jù)主管部門相關(guān)標準收取。公共照明、用水所產(chǎn)生的費用，按商戶使用面積合理分攤。電話、網(wǎng)絡費：商戶自己申請并承擔使用費用。1海河鮮、山珍、藥材、水發(fā)、冷凍食品等2000-60003000-60007000-80008000-90002調(diào)味品、罐頭、

30、食品原料、添加劑等1500-45002000-50006500-75007500-85003酒水飲料、咖啡、茶葉、糖等1000-40002000-50006000-70007000-80004干雜、香料、干貨、副食、糧油等1000-40002000-50004500-60006000-70005農(nóng)副產(chǎn)品、小食品、土特產(chǎn)等500-30001000-40004000-50005000-6000說明:本標準只掌握在招商人員手上，收費浮動范圍由各組招商 經(jīng)理靈活掌握。 以上保證金收取標準原則上是按單品收取，如有特殊情況，需優(yōu)惠條件（如打 包收取等），由業(yè)務部 經(jīng)理報任副總批復后方可執(zhí)行。不同品種 的

31、商品在收費標準浮動范圍內(nèi)，由業(yè)務部 經(jīng)理負責細分出具體執(zhí)行 標準2、優(yōu)惠政策：1） 租賃戶裝修免租期：租賃面積為25卅以下商戶提供15天裝修免租期；租賃面 積為25川以上提供一個月裝修免租期。2）聯(lián)銷合作商戶保證金優(yōu)惠：以簽約時間為準，按招商階段不同實行保證金遞增政策，先簽約可享受較低保 證金標準。如商戶提供合作 的商品具有品牌號召力，且單品數(shù)較多，可視情況對保證金 打包優(yōu)惠3、租金收益估算表（月度）：樓層面積（建筑面積）平均租金100%出租收益60%出租收益（其余40%自營）1F1263.57 m2525元/ m /月663374 元/月398024 元/月2F1506.45 m425 元 / m2 / 月640241 元/月384145 元/月3F1612.27 m325元/ m /月523988 元/月314393 元/月4F801.6 m/5F861.03 m125元/ m /月107629 元/月107629 元/月（全部出租）6F861.03 m/7F861.03 m45元/ m2 /月38746元/月38746元/月（全部出租）8F861.03 m30元/ m /月25831元/月25831元/月（全部出租）合計8628.01 m/1999809 元/ 月1268768 元/月全年總計23997708 元