2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題及答案（房地產(chǎn)基本制度與政策）

1、2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題及答案（房地產(chǎn)基本制度與政策）第一章房地產(chǎn)業(yè)（3 分左右）第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述 一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理（五類）的行業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中屬第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別與聯(lián)系區(qū)別：房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。聯(lián)系：房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是甲方與乙方的關(guān)系。二、房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)（主體地位）房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)物業(yè)管理業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)：咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)【2016 年真題】下列企業(yè)或機(jī)構(gòu)中，不屬于房地產(chǎn)業(yè)的是（）。A.房地

2、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)C.物業(yè)服務(wù)企業(yè) D.建筑施工企業(yè)正確答案D答案解析本題考查的是房地產(chǎn)業(yè)的基本概念。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。參見教材 P1?！纠}】房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)可分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)服務(wù)業(yè)。（正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分。房地產(chǎn)中介服務(wù)可以分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。物業(yè)管理業(yè)是與房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)并列的行業(yè)。參見教材 P1。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)商主要是組織者和決策者，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)占主體地位。房地產(chǎn)咨詢業(yè)：主要由

3、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)：房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)主要由房地產(chǎn)估價(jià)師來完成。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)是知識(shí)密集型行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)：是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的潤(rùn)滑劑。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員來完成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的行業(yè)。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體。物業(yè)管理業(yè)：是勞動(dòng)密集和知識(shí)密集的行業(yè)。三、房地產(chǎn)業(yè)的歷史延革（五個(gè)時(shí)期）1949 年以前，以土地和房產(chǎn)私有制為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)業(yè)；19491955 年，確立產(chǎn)權(quán)，建立機(jī)構(gòu)改善生活條件的房地產(chǎn)穩(wěn)定期；19561965 年，確立了公有制在房地產(chǎn)中的主體地位；19661978 年，房地產(chǎn)

4、混亂停滯，住房問題成為嚴(yán)重的社會(huì)問題之一；1978 年以后，1987 年 10 月 25 日，黨的第十三次全國(guó)代表大會(huì)沿著有中國(guó)特色的社會(huì)主義道路前進(jìn)的報(bào)告第一次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，宣告了中國(guó)社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。2003 年 8 月 12 日，國(guó)務(wù)院印發(fā)了國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知指出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來房地產(chǎn)定位：以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，定位“房子是用來住的， 不是用來炒的”，堅(jiān)持住房的居住屬性，健全購(gòu)租并舉的住房制度。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度一、城鎮(zhèn)住房制度改革（重點(diǎn)）傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度：以國(guó)家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期

5、使用的實(shí)物福利性住房制度； 住房改革的目標(biāo)：商品化、市場(chǎng)化、社會(huì)化。我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個(gè)階段：（一）探索和試點(diǎn)階段1.1980 年 6 月，全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱，正式宣布將實(shí)行住宅商品化的政策。2.1979 年開始實(shí)行向居民全價(jià)售房的試點(diǎn)。3.1982 年開始實(shí)行補(bǔ)貼出售住房的試點(diǎn)，即政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)的 1/3。4.1988 年 1 月國(guó)務(wù)院召開了“第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議”，批準(zhǔn)關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案，標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面試點(diǎn)階段。（二）全面推進(jìn)和配套改革階段1.1991 年 11 月，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面進(jìn)行

6、城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。2.1992 年 5 月，上海市實(shí)行了“五位一體”的房改實(shí)施方案，具體包括推行住房公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼、配房買債券、買房給優(yōu)惠、建立房委會(huì)五項(xiàng)措施。借鑒新加坡，在全國(guó)率先建立了住房公積金制度。（三）深化和全面實(shí)施階段1.1994 年 7 月國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”；要求全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)；標(biāo)志著改革已進(jìn)入深化和全面實(shí)施階段。2.1998 年 7 月國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知

7、宣布從 1998 年下半年開始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，形成了新的住房制度的分水嶺和企業(yè)住房制度改革的重要里程碑。3.十八大提出構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。【例題】在全國(guó)率先建立住房公積金的城市是（ ）。A.北京市B.天津市C.上海市D.重慶市正確答案C答案解析本題考查的是城鎮(zhèn)住房制度改革。上海市借鑒新加坡的成功經(jīng)驗(yàn)，在全國(guó)率先建立了住房公積金制度，開辟了新的穩(wěn)定的住宅資金籌集渠道。參見教材 P5?！纠}】國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知決定，從（ ）開始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。A.19

8、97 年下半年B.1998 年上半年C.1998 年下半年D.1999 年正確答案C答案解析本題考查的是城鎮(zhèn)住房制度改革。國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知決定，從 1998 年下半年開始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。參見教材 P6?！纠}】我國(guó)正在加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。（）正確答案答案解析本題考查的是城鎮(zhèn)住房制度改革。我國(guó)正在加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。參見教材 P4。二、住房保障制度目前，我國(guó)在以廉租住房制度、經(jīng)濟(jì)適用住房制度和公共租賃住房為主要內(nèi)容的基本住房

9、保障制度框架基礎(chǔ)上，推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，并通過棚戶區(qū)改造等方式， 積極改善其他住房困難群體的居住條件。（一）保障性住房保障性住房是享受政策支持的住房。包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房。【2017 年真題】保障性住房包括（ ）。A.限價(jià)商品住房B.經(jīng)濟(jì)適用住房C.公共租賃住房D.老舊存量住房E.90m2 以下商品住房正確答案ABC答案解析本題考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房。參見教材 P7?！?015 年真題】保障性住房不包括（）。商品住房公共租賃住房C.限價(jià)商

10、品住房D.經(jīng)濟(jì)適用住房正確答案A答案解析本題考查的是保障性住房。保障性住房包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房。參見教材 P7。廉租住房由政府通過新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式籌集；新建廉租住房，實(shí)行土地劃撥和稅費(fèi)減免；以低租金出租給符合條件的家庭。廉租住房單套建筑面積控制在 50m2 以內(nèi)，保證基本居住功能。廉租住房保障也采取發(fā)放租賃補(bǔ)貼、由低收入家庭在市場(chǎng)上自行承租住房的方式。（1）廉租住房保障資金來源：地方財(cái)政將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于 10

11、%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)提高比例。廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持?！?017 年真題】廉租住房單套建筑面積應(yīng)當(dāng)在（ ）以內(nèi)。A.30 B.50 C.60 D.90正確答案B答案解析本題考查的是住房保障制度。廉租住房單套建筑面積控制在 50 以內(nèi)，保證基本居住功能。參見教材 P7。【例題】保障性住房等享受政策支持的住房，包括（）。廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房C.公共租賃住房D.限價(jià)商品住房E.普通商品房正確答案ABCD答案解析本題考查的是保障性住房。保障性住房是享受政策支持

12、的住房，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房。參見教材 P7?！纠}】我國(guó)廉租住房的房源包括（ ）。A.新建B.購(gòu)置C.改建D.租賃E.房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)正確答案ABCD答案解析本題考查的是保障性住房。廉租住房由政府通過新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式籌集。參見教材 P7。【2013 年真題】專項(xiàng)用于廉租住房維護(hù)和管理的資金是（）。A.廉租住房租金 B.土地出讓凈收益C.地方財(cái)政資金D.住房公積金增值收益正確答案A答案解析本題考查的是保障性住房。廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。參見教材 P7。【例題】目前，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不

13、得低于（）。A.5%B.7%0%5%正確答案C答案解析本題考查的是保障性住房。土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于 10%， 各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。參見教材 P7。經(jīng)濟(jì)適用住房由政府組織、社會(huì)投資建設(shè)，實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭。經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在 60m2 左右；購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房滿 5 年可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照規(guī)交納土地收益等價(jià)款；政府優(yōu)先回購(gòu)?！?015 年真題】購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿一定期限后，購(gòu)房人方可依法轉(zhuǎn)讓。（）正確答案答案解析本題考查的是保障性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房滿 5 年可

14、轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照規(guī)定交納土地收益等價(jià)款。參見教材 P7。定【2011 年真題】經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售。（）正確答案答案解析本題考查的是保障性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭。參見教材 P7?！纠}】經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在（）左右。A.40 平方米B.50 平方米C.60 平方米D.70 平方米正確答案C答案解析本題考查的是保障性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在 60 平方米左右。參見教材P7。公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象主要是城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)

15、定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。公共租賃住房房源通過新建、改建、收購(gòu)、在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房等方式多渠道籌集。租金水平由市縣人民政府統(tǒng)籌考慮市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的住房支付能力合理確定。4.限價(jià)商品住房通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知要求，房?jī)r(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加限價(jià)商品住房等的供應(yīng)。主要面向有本地戶籍的中等及以下收入住房困難家庭銷售?！?017 年真題】限價(jià)商品住房通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。（）正確答案答案解析本題考查的是住房保障制度。限價(jià)商品住房通過限定套型結(jié)

16、構(gòu)、銷售價(jià)位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。參見教材 P8。改革趨勢(shì)：公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行各地區(qū)要把廉租住房全部納入公共租賃住房，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一資金使用、統(tǒng)一申請(qǐng)受理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對(duì)象是在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)一定年限的首次購(gòu)房家庭和棚戶區(qū)改造后擴(kuò)大住房面積的家庭，只能享受一次；當(dāng)居住一定年限后交易時(shí)，需按政府（或單位）與個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例分享收益； 可以涵蓋經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房。（二）棚戶區(qū)改造棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)改造、國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國(guó)有墾區(qū)危房改造等。供應(yīng)對(duì)象是居住在棚戶區(qū)的居民。籌集資金渠道：財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自

17、籌、市場(chǎng)開發(fā)等?！纠}】棚戶區(qū)改造主要包括（ ）。A.城市棚戶區(qū)改造B.國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造C.國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)改造D.國(guó)有墾區(qū)危房改造E.農(nóng)村棚戶區(qū)改造正確答案ABCD答案解析本題考查的是住房保障制度。棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)改造、國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國(guó)有墾區(qū)危房改造等。參見教材 P8。【例題】棚戶區(qū)改造的資金來源主要有（ ）。A.財(cái)政補(bǔ)助B.銀行貸款C.企業(yè)支持D.社會(huì)捐贈(zèng)E.群眾自籌與市場(chǎng)開發(fā)正確答案ABCE答案解析本題考查的是住房保障制度。采取財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場(chǎng)開發(fā)等多渠道籌集資金。參見教材 P8。（三）相關(guān)配套政策財(cái)政政策：市縣財(cái)政納入年度預(yù)

18、算；中央財(cái)政給予資金支持；減免稅收，免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。金融政策：調(diào)整貸款利率和首付比例，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)。土地政策：保障性住房用地實(shí)行劃撥等多種方式供應(yīng)，并優(yōu)先保證。三、住房公積金制度（一）住房公積金制度概述我國(guó)住房公積金制度，最早于 1991 年在上海市建立。1994 年，國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（國(guó)發(fā)199443 號(hào)），要求全面推行住房公積金制度。住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為

19、職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。住房公積金實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督?！纠}】住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)為（）。A.住房公積金管理委員會(huì)B.住房公積金管理中心C.財(cái)政管理部門D.各級(jí)人民銀行正確答案A答案解析本題考查的是住房公積金制度。住房公積金管理委員會(huì)，為住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。參見教材 P10。【例題】住房公積金屬于（）所有。A.繳存住房公積金的單位B.繳存住房公積金的職工繳存住房公積金的單位及個(gè)人住房公積金管理中心正確答案B答案解析本題考查的是住房公積金制度。職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，全部納入

20、職工個(gè)人賬戶。參見教材 P9。（二）住房公積金繳存、提取和使用1.住房公積金繳存繳存主體國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體及其在職職工都應(yīng)按月繳存住房公積金。有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金。城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員可申請(qǐng)繳存住房公積金。繳存基數(shù)和比例職工繳存的住房公積金和單位為職工繳存的住房公積金，全部納入職工個(gè)人賬戶。繳存基數(shù)是職工本人上一年度月平均工資，原則上不應(yīng)超過職工工作地所在城市統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度職工月平均工資的 2 或 3 倍。繳存基數(shù)每年調(diào)整一次。繳存比例是指職

21、工個(gè)人和單位繳存住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例。單位和個(gè)人的繳存比例不低于 5%，原則上不高于 12%。具體繳存比例由住房公積金管委會(huì)擬訂，經(jīng)本級(jí)人民政府審核后，報(bào)省自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)?！?017 年真題】單位和個(gè)人繳存住房公積金的繳存比例，原則上均不高于職工上一年度月平均工資的（）。A.5% B.8% C.10% D.12%正確答案D答案解析本題考查的是住房公積金制度。住房公積金制度單位和個(gè)人的繳存比例不低于 5%，原則上不高于 12%。參見教材 P10?！?012 年真題】繳存住房公積金的對(duì)象可以包括被城鎮(zhèn)單位聘用的進(jìn)城務(wù)工人員。（）正確答案答案解析本題考查的是住房

22、公積金制度。有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金。參見教材 P9?！纠}】單位可只為在本單位工作三年以上的在職職工繳存住房公積金。（）正確答案答案解析本題考查的是住房公積金制度。凡在職職工均應(yīng)繳納，不需要在本單位工作三年以上的條件。參見教材 P9。住房公積金提取購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的；償還購(gòu)建自住住房貸款本息的；租賃自住住房，房租超出家庭工資收入一定比例的；離休、退休和出境定居的；職工死亡、被宣告死亡的；享受城鎮(zhèn)最低生活保障的；完全或部分喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；管委會(huì)依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定的其他情形?！?013 年真題】職工與單位解除勞動(dòng)關(guān)系并出

23、國(guó)定居，可以提取住房公積金。（）正確答案答案解析本題考查的是住房公積金制度。出境定居的可以提取住房公積金。參見教材 P10。住房公積金使用發(fā)放個(gè)人住房貸款設(shè)立個(gè)人住房公積金賬戶，且連續(xù)足額正常繳存一定期限的職工，在購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。購(gòu)買國(guó)債在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，住房公積金管理中心可將住房公積金用于購(gòu)買國(guó)債。貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)（2009 年）試點(diǎn)城市在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將 50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按

24、照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮 10%執(zhí)行。【例題】繳存職工在（ ）自住住房時(shí)，可以申請(qǐng)住房公積金貸款。A.購(gòu)買B.建造C.翻建D.大修E.裝修正確答案ABCD答案解析本題考查的是住房公積金制度。職工對(duì)住房公積金的使用具體表現(xiàn)在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。繳存職工在購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款。參見教材 P10【例題】下列資金中，可以用于購(gòu)買國(guó)債的有（）。A.施工單位工程款B.在建工程抵押貸款C.商品房預(yù)售資金 D.住房公積金正確答案D答案解析本題考查的是住房公積金制度。在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，住房公積金管理中心可

25、將住房公積金用于購(gòu)買國(guó)債。參見教材 P10。第三節(jié)土地制度概述一、土地所有制公有制：包括全民所有制和集體所有制。（一）國(guó)有土地全民所有制的土地被稱為國(guó)家所有土地，簡(jiǎn)稱國(guó)有土地，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。【2016 年真題】國(guó)有土地的所有權(quán)由全國(guó)人民代表大會(huì)代表國(guó)家行使。（）正確答案答案解析本題考查的是土地所有制。全民所有制的土地被稱為國(guó)家所有土地，簡(jiǎn)稱國(guó)有土地，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。參見教材 P11。國(guó)有土地的范圍：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；國(guó)家依法征收的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員

26、轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。合法取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑：通過行政劃撥方式取得；通過國(guó)家出讓方式取得；通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得（如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式）；通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。3.建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容和設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)人享有土地占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。不得改變土地用途。如需要改變的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。（如新建房

27、屋不能影響已存在的房屋使用，處理好相鄰關(guān)系）4.建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。理解：地隨房走，房隨地走。（二）集體土地1.農(nóng)民集體的范圍：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。2.農(nóng)村集體土地的范圍農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除

28、由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外； 宅基地和自留地、自留山；（絕對(duì)集體所有）法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂。（礦藏、水流一般都屬于國(guó)有） 3.農(nóng)村集體土地的改革黨的十八屆三中全會(huì)提出加快“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)”在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。改革農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?！?013 年真題】宅基地和自留地、自留山所有權(quán)屬于集體所有。（）正確答案答案解析本題考查的是土地所有權(quán)。宅基地和自留地、自留山屬于集體所有。參見教材 P12。二、土地管理的基本制度（一）

29、國(guó)家實(shí)行土地有償有限期使用制度除了國(guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等， 均實(shí)行有償有限期使用。（二）國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。土地用途管制的核心是：不能隨意改變農(nóng)用地的用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。控制建設(shè)用地總量，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地?！?017 年真題】土地用途管制的核心是不得隨意改變土地用途。（）正確答案答案解析本題考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。參見教材 P13?！纠}】國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，將土地用途分為農(nóng)用

30、地和建設(shè)用地。（）正確答案答案解析本題考查的是土地管理的基本制度。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。參見教材 P13。（三）國(guó)家實(shí)行耕地保護(hù)制度十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。物權(quán)法規(guī)定，國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。耕地主要是指種植農(nóng)作物的土地，包括：新開墾荒地、輪歇地、草田輪作地；以種植農(nóng)作物為主間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地；耕種 3 年以上的灘地和灘涂等。三、城鎮(zhèn)土地使用制度改革（一）在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國(guó)的城鎮(zhèn)土地使用制度，是對(duì)土地實(shí)行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。（二）我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度改革發(fā)展過程征收土

31、地使用費(fèi)1982 年深圳特區(qū)開始按照城市土地的不同等級(jí)向土地使用者收取不同標(biāo)準(zhǔn)的使用費(fèi)。1988 年 9 月 27 日，國(guó)務(wù)院城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定自 1988 年 11 月 1 日起土地使用費(fèi)改征土地使用稅。開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓1987 年下半年，深圳特區(qū)率先開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點(diǎn)，做法是國(guó)家出讓土地使用權(quán)及允許進(jìn)行土地使用權(quán)抵押。制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)1987 年 11 月 29 日，上海市人民政府首先發(fā)布了上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法。修改憲法和土地管理法。1988 年，憲法修正案改為：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。1988 年，土地管理

32、法相應(yīng)修改。2004 年，憲法修正案改為：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。2004 年，土地管理法區(qū)分了“征收”和“征用” 土地征收和征用的區(qū)別：土地征收是指國(guó)家依據(jù)公共利益的需要，強(qiáng)制取得民事主體土地所有權(quán)的行為。土地征用是指國(guó)家依據(jù)公共利益的需要，強(qiáng)制取得民事主體土地使用權(quán)的行為?！?016 年真題】依法征收集體土地的前提，是國(guó)家為了（）利益的需要。A.公共B.社會(huì)C.集體D.政府正確答案A答案解析本題考查的是城鎮(zhèn)土地使用制度改革。物權(quán)法規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體土地。參見教材 P15。【例題】中國(guó)傳統(tǒng)的城市土地使用制度，是對(duì)土地實(shí)行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。（）正確答案答案解析本題考查的是城鎮(zhèn)土地使用制度改革。中國(guó)傳統(tǒng)的城市土地使用制度，是對(duì)土地實(shí)行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。參見教材 P13?！纠}】在中國(guó)率先開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)的特區(qū)是（ ）。A.上海B.深圳C.廈門D.珠海正確答案B答案解析本題考查的是城鎮(zhèn)土地使用制度改革。在中國(guó)率先開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)的特區(qū)是深圳。參見教材 P14。四、現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架在不改變城市土地國(guó)有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)