物業(yè)前期介入時間節(jié)點

1、保億物業(yè)匚 Boee PrOPerty物業(yè)前期介入時間節(jié)點第一階段：項目立項至規(guī)劃總圖確定期間實施時間控制要點實施內(nèi)容對接部門協(xié)調(diào)部門取得土地使用權 以后二個月內(nèi)在開發(fā)商取得土地使用權以后二個月 內(nèi)，物業(yè)管理人員需要到項目現(xiàn)場了解 項目的地理位置、周邊治安情況、周邊 交通情況、周邊可能對以后項目的業(yè)主 日常生活造成影響的事項。地理位置：項目所處的位置。治安情況：周邊大環(huán)境的治安情況（周邊農(nóng)民房是 否多、出租房是否多、住宅小區(qū)），該周邊治安案件 發(fā)生的形式，管轄區(qū)域派出所的位置。交通情況：現(xiàn)在能夠到達項目的公共交通工具，預 計以后業(yè)主可能需要的交通工具。其他方面：項目 內(nèi)是否有湖泊、山體、周邊是

2、否是綠化，考慮以后 湖泊的安全措施，山體的消防、滑坡、防蛇等隱患： 周邊附近是否有對項目有影響（噪音、水質(zhì)、氣味 等）的工廠；周邊的日常生活配套情況（餐飲、商 場、銀行、郵政等）。地產(chǎn)成立項目組相互信息的交流跟進。知會地產(chǎn)該項目物業(yè)的對接人員。概念性圖紙出來 以后在新項目地產(chǎn)立項以后，需要與研發(fā)設 計部和銷售部門保持密切的信息溝通， 并向銷售部門或項目管理部索取該項目 相關的基本資料。在設計時地產(chǎn)與物業(yè)討論：安防設備的設置、停車 場設備設置、車輛流向、人員流向、商鋪的設置、 學校的管理、個性化的安全問題、服務中心位置、 控制中心設置、消防中心設置、管理用房的設置等 問題。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保持夜間

3、的效果能夠清 晰，對重要鏡頭能夠錄像，使用硬盤錄 像機，能夠保存一周時間。進出小區(qū)的所有人員出入口、車輛進出通道、電梯 內(nèi)、一樓電梯廳、各苑落人員進出通道、小區(qū)主要 干道、圍墻聯(lián)動鏡頭、泳池部位、重要隱患點。停車場系統(tǒng)：小區(qū)車輛出入口的設置、 道閘位置和數(shù)量的設置、車庫車輛流向 的確認。設計時應該實現(xiàn)人車分流；車輛出入口需圖像對比 系統(tǒng)，需要收費的出入口，軟件應該保證；在條件 允許的情況下，住戶車輛和外來車輛應該分開管理； 出入口無人值守的地下停車場，需要安裝紅外報警， 防止人員進入。臨時停車場車庫入口應有場內(nèi)剩余車位的動態(tài)顯示 標識（電子顯示屏）。門禁系統(tǒng)：小區(qū)主要部位設置，卡的掛 失量應該

4、與小區(qū)的總?cè)萘科ヅ?，建議保 證在戶數(shù)的20%以上。同時卡的有效期 控制在1年內(nèi)安裝位置：小區(qū)大門、苑門、單元門、車庫與地面 的通道、電梯廳（建議最好設置成控制電梯按鈕）、 天臺門、會所門等公共通道處。周界紅外報警系統(tǒng)：紅線邊的圍墻需要設置，報警能夠聯(lián)動配套設備。小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、安全死角處設置。安裝 時兩對之間一定要進行交叉，避免盲點。對講系統(tǒng)：所有住戶家需要設置住戶對 講，可依據(jù)實際情況設置成可視和非可 視。單元門、苑門處需要設置對講，方便住戶家開門。 高層樓層電梯廳處設置。電子顯示系統(tǒng)：項目依據(jù)實際情況確定 是否設置。通常設置在單元門附近。巡更系統(tǒng)：對于比較固定的巡更點，用巡更系統(tǒng)一

5、根巡更棒一般可以設置40-60個點內(nèi)線電話：小區(qū)達到一定的規(guī)模，需要 使用內(nèi)線電話。設置位置：重要設備房、管理用房、服務中心、值 班室、電梯機房、安全崗位等。人行防范要求、人員流向。綜合考慮小 區(qū)的實際情況，控制人員出入口設置的 數(shù)量，尤其是分期開發(fā)的小區(qū)，以后不 開啟的消防門，前期一定不能開啟，否 則以后很難關閉。明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道 數(shù)量。盡量實行人車分流，車輛出入口在紅線范圍 內(nèi)盡量少設置，出入口的出端、入端需要有一定的 緩沖面積，方便車輛的有序進出。商鋪的設置、學校的管理、個性化的安 全問題?？紤]商鋪、學校噪音對小區(qū)的 影響，考慮學生對小區(qū)的安全和車輛破 壞造成

6、的影響，考慮商鋪購物車輛停放 和卸貨區(qū)域、卸貨噪音問題。學校一般設置在小區(qū)邊，同時靠近公路，減少學校 對小區(qū)的影響。商鋪原則上不設置在小區(qū)的封閉范 圍內(nèi)，設置在公共區(qū)域，而且最好是有噪音商鋪的 設置在遠離住戶的位置，小噪音的商鋪設置在靠進 住戶的位置。服務中心位置、控制中心設置、消防中心設置、管理用房的設置等問題消防中心與控制中心要設置在一個房間內(nèi)，控制中 心大約10萬M2設置一個，服務中心與控制中心盡 量設置在附近，服務中心最好設置在小區(qū)中心位置，項目圖紙出來以后垃圾房位置、垃圾桶位置設置設置時考慮垃圾房的異味不影響住戶，方便清運、 有排水管道。在項目設計時需要考慮垃圾桶的位置， 盡量不要房

7、屋設計好以后再根據(jù)現(xiàn)場情況選擇位 置。雨水收集對于山體項目、并且有水景的項目，期望能夠設置 雨水收集系統(tǒng)，節(jié)約費用。水景設計、水質(zhì)處理考慮人工濕地的循環(huán)部分。給排水系統(tǒng)考慮市政給水壓力的波動、排水考慮現(xiàn)場積水的可 能。管理用房：服務中心、培訓室、倉庫、 操作間、值班室食堂、宿舍位置和面積的確定。食堂和宿舍的位置需要考慮對業(yè)主的影響。配套用房：居委會、社康中心、按照要求進行對接。配套設施：非機動車停放點、公共洗手間督促設置，尤其是公共洗手間（外包單位使用、業(yè) 主使用）。第二階段：開發(fā)建設至項目開盤期間實施時間控制要點實施內(nèi)容對接部門協(xié)調(diào)部門項目圖紙確認以 后需要地產(chǎn)提供項目參數(shù)要求地產(chǎn)提供：占地

8、面積、建筑面積、綠化面積、水景面積、住戶戶數(shù)、車位數(shù)量、房屋類型電梯數(shù)量、供配電設備數(shù)量/功率、公共用電功率、項目開盤前半年（或根據(jù)營銷要 求）管理方案包括四部 分內(nèi)容：項目定位、 服務模式、服務實 施計劃、服務項目、 收費標準及服務中 心組織架構。管理費測算：首先 確定服務中心各類 人員編制，對管理 成本進行測算，確 定每年總的管理成 本，根據(jù)項目檔次 設定管理費標準， 測算服務收入，服 務收入與管理成本 持平的前提下調(diào)整 管理費標準。在開盤前一個月準1、根據(jù)項目定位及目標客戶群體特征，確定服務模式及服務的深度、 明確客戶服務項目、根據(jù)項目規(guī)模、檔次及配套管理成本測算管理費收 費標準。2、服

9、務模式確定需考慮與項目營銷概念及項目定位，同時要體現(xiàn)物業(yè) 管理服務的延伸及對內(nèi)部管理思路的調(diào)整；3、提出的服務項目需考慮服務中心可操作性及管理風險、資源配置問 題；4、制定服務項目需考慮客戶潛在需求、消費習慣及消費水平。5、管理成本測算，主要有保安費用、保潔費用、園林綠化景觀費用、 公共設施運行維護費用、服務中心綜合費用、稅費及管理傭金。測算成 本時充分考慮水系統(tǒng)加壓成本、景觀運行費用及管理難點等存在的隱性 成本。6、前期物業(yè)管理服務合同條款需與地產(chǎn)公司營銷、法律部門對接，如 車庫、會所權屬，收益分配等。業(yè)主臨時規(guī)約與前期物業(yè)管理服 務合同相關條款約定一致性。業(yè)主臨時公約及前期物業(yè)管理服 務合

10、同經(jīng)公司相關領導手工會簽后提交地產(chǎn)相關部門會簽，會簽完畢 組織簽署合同，安排業(yè)主臨時公約印刷。備前期物業(yè)管理服 務合同及業(yè)主臨時 公約。整個階段前期介入的跟進和落實按照物業(yè)前期介入關注點的要求，督促地產(chǎn)進行實施。水電氣配套設備房設置盡量集中、便于維護管理。電表容量與實際負荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每 層或圍合設工作插座和開關。避免水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽臺上。項目進水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水 壓長期低于的一樓以上全部采用變頻加壓供水。圍墻護欄、支持桿平直、便于安防設施安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和 墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低）

11、，材料考慮容易替換或免維護。圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護。使用 鋼筋的圍墻，直徑應該大于14厘米。圍墻墻面盡量選用涂料、維護方便。圍墻安裝防爬網(wǎng)。外立面管道、欄桿1建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設置有防止盜竊攀爬的 考慮。2.空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進溝渠、空調(diào)排水管可以選用 優(yōu)質(zhì)PVC管、管徑不小于 32mm防止堵塞。溝渠井蓋溝渠井配置有防震功能的活動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料考慮容 易替換或免維護。年輛通道上的排水溝蓋堅固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。道路上的雨水、污水井蓋盡量設置在道路的兩旁，同時定做成鑄印 該項目名稱字樣的井蓋，目的

12、提高質(zhì)量、便于維護管理，體現(xiàn)萬科精致 管理。道路1路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設黑色鵝卵石。在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設置清潔、綠化澆水取水點。苑內(nèi)取水點可以設計在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設置防撞裝置。天面露臺1. Iorn2以上公共可上人天臺、露臺設置取水點。防火門公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。公共防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨控制。停車場及出入口人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設置小區(qū)人、車出入口，實行人車分 流管理。車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。崗亭設置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗亭的大小考慮減少值班 人員

13、行走距離。小區(qū)出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理安 全系數(shù)。車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設置伸縮防水雨棚。地下車庫設置足夠大的消防沙池，車庫出入口坡道制作防滑槽。車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，減少耗電。車庫設置清潔用取水口（最遠距離50米設置一個）及清潔池。室內(nèi)停車庫墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖娛樂設施安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設計規(guī)范，并具有安全防護措施和使用說明。娛樂設施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂設施更適用、便于今后物 業(yè)維護更換。室外娛樂場所設置排水口、溝。信息欄在主要出入口設置信息公布欄，在合理位置設置小區(qū)平面位置圖、便于

14、拆裝的商戶標識牌。非機動車合理設置非機動車存放點，最好設置在安全員固定崗位附近。小區(qū)清潔設施小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當位置提前合理設置垃圾箱（桶），包括單元 門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入 口，容量適當，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風格相 匹配，易維護。大廈住宅標準層設置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設施。有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風設施，大小與小區(qū)實際 住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。位置宜設在小區(qū)偏僻地帶，大?。?00戶57m3標準。地下車庫內(nèi)合理設置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個）果皮箱 及清潔水源，水源處有設置排水、防水設施。

15、綠化設施苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實際情況安裝1個計量表。綠化樹木種植應該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。設備房環(huán)境1發(fā)電機房、高低壓配電房、水泵房、泳池機房、值班室地面鋪設防滑 地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。設備房頂無排污管，設置清潔取水點和排水管設備房設置對流通風口。機電設備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設置在天臺、標準層的機 電設備。特殊設備房設置消防設施如煙感、滅火裝置。供配電系統(tǒng)變壓器房設置獨立通風系統(tǒng)，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設 置單獨通風系統(tǒng)或配備降溫設備；變壓器超溫報警信號連接到中心。發(fā)電機油箱的進油口設置在裝卸位置，方便加油；油箱上設置直徑不 小于2寸的到地面的透氣

16、彎管。發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)設置自動補水裝置，有水位標識。發(fā)電機房有水源和排水設施，發(fā)電機在停電時能自動啟動，能試驗自 動啟動。機房排風裝置在發(fā)電機停機后有延時關閉功能。各種配電箱（柜）鑰匙通用。發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)應設置自動補水裝置，且應有水位標識，發(fā)電 機排煙應不影響小區(qū)環(huán)境。強弱電井應設置照明，開關在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設置插座；強 弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。給排水系統(tǒng)水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。水池水箱設水位標識，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排 水管徑大于80,水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分 的潛水坑；進水控制閥門建議選用電動控制蝶

17、閥（實際使用效果很 好）。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。水池底部可以安裝吸水管、泵房內(nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。水表房應有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設 置檢查口。水泵房控制柜應與水泵隔離且控制柜底部應高于地面20CMo水池、水箱內(nèi)的爬梯應為不銹鋼設置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼 設置，且需上鎖。地下儲水池進水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥；水池、 水箱均應有透明水位標識；同時，應有超高、超低水位聲光報警信號到 中心。地下儲水池應分為兩部分，中間設置聯(lián)通，每臺生活水泵均可從兩 部分水池取水。消防系統(tǒng)安全出口，

18、疏散指示燈宜采用發(fā)光二級管作為光源。重要設備機房設置消防電話，可與消控中心雙向通話。電梯控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運 行及停止。電梯機房排氣扇應設計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門， 可以考慮設置百葉通風。與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認區(qū)別（由電梯 公司制作）。轎廂風扇要保證轎廂內(nèi)通風，大廈封閉的電梯廳需設置排風設施。電梯機房應設置通風、降溫設備，風機噪音要考慮，需要安裝一個百 葉窗，并安裝應急燈一只；電梯機房內(nèi)門鑰匙應通用（機房門選用通鎖）。電梯廳自然通風良好、不具備自然通風條件的需要設計通風設施。7. 大廈電梯底坑應平整、整潔，并設置

19、排水系統(tǒng)。弱電監(jiān)控系統(tǒng)弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群 密集處、事故隱患突發(fā)地段、服務中心門口。小區(qū)車輛出入口應安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。單元門密碼鎖應安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。泳池設計合理的攝像監(jiān)控鏡頭。泳池水景1反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景 使用、綠化使用。泳池管網(wǎng)設計考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設 置一個高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關位置設 置閥門）。成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續(xù)供水（使用時為生部門要驗 收），泳池在報建時一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水 區(qū)、淺水區(qū)不分

20、兒童、成人泳池。設置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置 救生圈。泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水 系統(tǒng)能排干泳池的水，有補水閥門，底部有坡度排水。泳池獨立圍合，入口處設置浸腳池（不小于入口尺寸）（2m*2m*）便 于管理。泳池吸塵口應深入水面不超過30CM,且應根據(jù)泳池的大小合理設置 吸塵口的數(shù)量。項目交付前綠化澆灌設置的完 善根據(jù)現(xiàn)場的情況設置綠化自動澆灌系統(tǒng)第三階段：服務中心成立至房屋交付使用實施時間控制要點實施內(nèi)容對接部門協(xié)調(diào)部門服務中心成立后一個月移交前期介入工作1、移交內(nèi)容包括：前期介入建議書、管理用房數(shù)量、位置、前期物業(yè) 管理方案實施

21、及項目管理難點、解決措施。2、對于前期介入過程難以處理事項服務中心需及時跟進，直到處理完 畢。參與項目部現(xiàn)場辦公會議參與項目現(xiàn)場辦公會議，了解項目交付進度，前期介入問題提交，前期介入問題點跟進與落實。如服務中心較難解決和處理的工程遺留事項。與項目部確定管理用房管理用房的位置、面積、裝修標準按物業(yè)前期介入作業(yè)指導書要求 確定。服務中心成立后兩個月管理用房裝修（辦公室和員工宿舍）。1、參與工程監(jiān)督及竣工驗收，確保管理用房在入伙前一個月全部投入 使用。4、根據(jù)人員編制確定安全、保潔、技術等員工宿舍位置、面積（分期 開發(fā)項目需考慮后期人員增加的住宿要求，需考慮各類人員工作性質(zhì)合 理分配宿舍，避免互相影

22、響），裝修工程最遲在入伙前一個月完成，以 便服務中心釆購家私、電腦、網(wǎng)絡等。5、宿舍裝修要求：安全班因三班倒，盡可能將安全班宿舍分為三個， 并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋浴頭，購買熱水器等。服務中心成立后兩個月籌建食堂1、確定食堂位置，位置應當有排污、排煙設施，并且避免影響業(yè)主日 常生活。2、確定食堂裝修方案，食堂裝修應當考慮操作間方便，儲藏室、就餐 區(qū)域有相對區(qū)域劃分。項目交付使用前三個月模擬驗房，收集房屋質(zhì)量存在問題，跟進返修，水電表核對。1、分成若干小組，以服務中心技術員或客服中心人員任組長，組織驗 房隊伍。具體標準參照物業(yè)公共區(qū)域接管驗收標準驗收。2、驗房小組記錄現(xiàn)場問題，每天

23、集中交客服返修組，統(tǒng)一安排施工人 員處理。由返修組組織返修工作，并安排相關人員復查。3、服務中心組織對全部水電表進行檢查和測試，發(fā)現(xiàn)有誤應當及時項 目或客服中心反饋處理，并要有跟進，保證交付前處理完畢。項目交付使用前一個月VI標識制作（包括 房屋本體類及服務 類標識）對現(xiàn)場各標識進行登記和匯總，對房屋本體類、物業(yè)服務類標識分別登 記，房屋本體類標識報地產(chǎn)項目部審批后制作，物業(yè)服務類標識報總 部制作。滅火器、消防器材等安全設施配置。1、配電室、發(fā)電機房、電梯機房、控制中心、計算機房等重要設備房、 辦公室、圖書室、廚房、車庫、倉庫等重要部位應當配置相應種類的滅 火器材。員工宿舍應配置必要的消防安全設施。2、高層大廈每層須配置不少于兩個2KG及以上的輕便滅火器，多層小 區(qū)每個苑內(nèi)均應設置滅火器放置點。3、小區(qū)（大廈）須有首層消防設施平面圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當 位置，圖中應標注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設施圖標并與實 際情況相符。高層樓宇每層明顯位置必須設置消防疏散示意圖。4、根據(jù)服務中心人員編制情況，制定滅火作戰(zhàn)示意圖。并把將滅火作 戰(zhàn)示意圖和消防設備設施清單，懸掛于控制中心?？刂浦行膽斉渲米?夠的消防器材并做好標識。聯(lián)系電信公司安裝 機手放大器，選擇 機房，簽定協(xié)議，明確費用計量