高校電子課件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計（第三版）

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計課程內(nèi)容第一章 總論第二章 貨幣資金第三章 應收及預付款項第四章 存貨第五章 投資第六章 投資性房地產(chǎn)第七章 固定資產(chǎn)第八章 無形資產(chǎn)和其他流動資產(chǎn)第九章 負債第十章 所有者權益第十一章 成本與費用第十二章 營業(yè)收入和利潤第十三章 財務報告第一章1234房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述會計基本假設和會計基礎會計信息質(zhì)量要求會計要素及確認與計量原則5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目的設置導入案例招商局地產(chǎn)控股股份有限公司，簡稱招商地產(chǎn)，股票代碼（000024），該公司原名“招商局蛇口控股股份有限公司”,系由招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司在原蛇口招商港務有限公司基礎上改組設立的中外合資股份有限公司,于19

2、90年9月在中國深圳成立。1993年2月23日,本公司以募集設立方式向境內(nèi)公開發(fā)行A股股票27 000 000股，向境外公開發(fā)行B股股票50 000 000股，發(fā)行后本公司股份總額達到210 000 000股。本公司發(fā)行的A股于1993年6月在中國深圳證券交易所上市。1995年7月，本公司部分B股以SDR(英文Singapore Depository Receipts縮寫,中文譯為“新加坡托管收據(jù)”)形式在新加坡證券交易所上市。2004年6月，公司更名為“招商局地產(chǎn)控股股份有限公司”。經(jīng)過近30年的發(fā)展，招商地產(chǎn)已成為一家集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理為一體的房地產(chǎn)業(yè)集團，是國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司

3、和中國最早的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。導入案例 2010年10月招商地產(chǎn)為加強對公司財務監(jiān)督，建立公司內(nèi)部監(jiān)控機制,保障公司規(guī)范運作和健康發(fā)展，制定并發(fā)布了財務會計相關負責人管理制度，該制度從財務人員任職條件、職權范圍、考核及責任等方面對財務會計人員相關行為進行了規(guī)范和約束?？梢姇嫻ぷ骱腿藛T在該企業(yè)中所處的重要地位。 那么，作為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，招商地產(chǎn)的日常經(jīng)營活動有其特殊之處，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計包括哪些基本內(nèi)容？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每一項經(jīng)濟業(yè)務又是如何進行會計核算的？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算又有哪些獨到之處呢？通過本書的學習，相信你會找到答案。第一節(jié)1234房地產(chǎn)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務

4、范圍房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的性質(zhì)1房地產(chǎn)的涵義1 廣義：土地、建筑物以及自然資源2狹義：土地、建筑物和固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其衍生的權利與義務關系的總和。3房地產(chǎn)存在形態(tài)： 土地、建筑物和房地合一2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務范圍12345土地開發(fā)城市基礎設施和配套設施的建設商品房建設代建房屋或工程房屋的出租和經(jīng)營等3房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的特點位置固定具有單件性生產(chǎn)周期長壽命耐久價值昂貴 具有保值、增值的功能 經(jīng)營風險大4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的性質(zhì)123生產(chǎn)成本的復雜性營業(yè)收入的差異性應繳稅費的特殊性開發(fā)產(chǎn)品成本數(shù)額巨大，所涉及的明細項目非常多，計算復雜。除應根據(jù)企業(yè)會計準則第1

5、4號收入中所確立的收入確認一般標準以外，還應針對房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)的具體條件加以確認。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在應繳稅費方面比較特殊的是屬于繳納營業(yè)稅和土地增值稅范疇，只有在固定資產(chǎn)處置時才會涉及到增值稅的問題。第二節(jié)12 會計基本假設會計基礎1 會計基本假設會計基本假設會計主體持續(xù)經(jīng)營會計分期貨幣計量2會計基礎權責發(fā)生制：凡是當期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應當負擔的費用，無論款項是否收付，都應當作為當期的收入和費用，計入利潤表；凡是不屬于當期的收入和費用，即使款項已在當期收付，也不應當作為當期的收入和費用。收付實現(xiàn)制：以收到或支付的現(xiàn)金作為確認收入和費用等的依據(jù)。 作為社會主義市場經(jīng)濟中的創(chuàng)造價值的一

6、員，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計應采用權責發(fā)生制。第三節(jié)會計信息質(zhì)量要求可靠性相關性可比性可理解性實質(zhì)重于形式謹慎性重要性及時性第四節(jié)會計要素及確認與計量原則資產(chǎn)的定義及其確認條件負債的定義及其確認條件所有者權益的定義及其確認條件收入的定義及其確認條件費用的定義及其確認條件利潤的定義及其確認條件會計要素計量屬性及其應用原則1資產(chǎn)的定義及其確認條件定義：是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。特征：（1）資產(chǎn)應為企業(yè)擁有或者控制的資源（2）資產(chǎn)預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益（3）資產(chǎn)是由企業(yè)過去的交易或者事項形成的1資產(chǎn)的定義及其確認條件資產(chǎn)的確認條件（1）與該資

7、源有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)（2）該資源的成本或者價值能夠可靠地計量2負債的定義及其確認條件定義：是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的，預期會導致經(jīng)濟利益流出企業(yè)的現(xiàn)時義務。特征：（1）負債是企業(yè)承擔的現(xiàn)時義務（2）負債預期會導致經(jīng)濟利益流出企業(yè)（3）負債是由企業(yè)過去的交易或者事項形成的2負債的定義及其確認條件負債的確認條件（1）與該義務有關的經(jīng)濟利益很可能流出企業(yè)（2）未來流出的經(jīng)濟利益的金額能夠可靠地計量定義：是指企業(yè)資產(chǎn)扣除負債后由所有者享有的剩余權益。既可反映所有者投入資本的保值增值情況，又體現(xiàn)了保護債權人權益的理念。 來源構成：實收資本（或股本）、資本公積（含資本溢價或股本溢價、其他資

8、本公積）、盈余公積和未分配利潤。3所有者權益的定義及其確認條件3所有者權益的定義及其確認條件所有者權益的確認、計量主要取決于資產(chǎn)、負債、收入、費用等其他會計要素的確認和計量。收入增加時，會導致資產(chǎn)的增加，相應地會增加所有者權益；企業(yè)發(fā)生費用時，會導致負債增加，相應地會減少所有者權益。因此，企業(yè)日常經(jīng)營的好壞和資產(chǎn)負債的質(zhì)量直接決定著企業(yè)所有者權益的增減變化和資本的保值增值。4收入的定義及其確認條件定義：是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻?、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經(jīng)濟利益的總流入。特征：（1）收入是企業(yè)在日?；顒又行纬傻模?）收入會導致所有者權益的增加（3）收入是與所有者投入資本無

9、關的經(jīng)濟利益的總流入4收入的定義及其確認條件收入的確認條件一是與收入相關的經(jīng)濟利益應當很可能流入企業(yè)；二是經(jīng)濟利益流入企業(yè)的結果會導致資產(chǎn)的增加或者負債的減少；三是經(jīng)濟利益的流入額能夠可靠計量。5費用的定義及其確認條件定義：是指企業(yè)在日?；顒又邪l(fā)生的、會導致所有者權益減少的、與向所有者分配利潤無關的經(jīng)濟利益的總流出。特征：（1）費用是企業(yè)在日?；顒又行纬傻模?）費用會導致所有者權益的減少（3）費用是與向所有者分配利潤無關的經(jīng)濟利益的總流出5費用的定義及其確認條件費用的確認條件一是與費用相關的經(jīng)濟利益應當很可能流出企業(yè)；二是經(jīng)濟利益流出企業(yè)的結果會導致資產(chǎn)的減少或者負債的增加；三是經(jīng)濟利益的流出

10、額能夠可靠計量。6利潤的定義及其確認條件定義：是指企業(yè)在一定會計期間的經(jīng)營成果。來源構成：包括收入減去費用后的凈額、直接計入當期利潤的利得和損失等。確認條件：利潤的確認主要依賴于收入和費用以及利得和損失的確認，其金額的確定也主要取決于收入、費用、利得、損失金額的計量。7會計要素計量屬性及其應用原則會計要素的計量屬性現(xiàn)值可變現(xiàn)凈值重置成本歷史成本公允價值287會計要素計量屬性及其應用原則計量屬性的應用原則基本準則規(guī)定，一般應當采用歷史成本，采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值計量的，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量。而企業(yè)會計準則體系適度、謹慎地引入公允價值這一計量屬性。房地產(chǎn)

11、商品具有生產(chǎn)周期長，資金占用量大且周轉率低的特點，在經(jīng)濟大環(huán)境不景氣的條件下，房地產(chǎn)市場會受到很大的沖擊，銷售停滯、存貨積壓，其開發(fā)的產(chǎn)品可能不存在活躍的市場同時公允價值也不好取得。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在較多的債務重組業(yè)務時，需要使用公允價值對換出存貨進行計量，更應該適度、謹慎處理。第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目的設置會計科目的設置原則123統(tǒng)一編號會計科目的設置可在遵循會計準則的基礎上自行確定根據(jù)企業(yè)具體情況設置科目名稱第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目表 P20-23謝謝第二章 貨幣資金深圳市長城投資控股股份有限公司，簡稱深長城，股票代碼000042，于1994年9月21日在深圳證券交易所A股上市

12、，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與商品房銷售業(yè)務。近年來公司一直致力于房地產(chǎn)物業(yè)投資，形成了以廣東、四川、上海、遼寧為核心的區(qū)域發(fā)展格局，并以網(wǎng)狀輻射的方式逐步打開全國市場。公司注冊資本為23 946.30 萬元，至2012年12月31日，總資產(chǎn)達到751 671.2萬元，比上期增長35 846.80萬元。由于公司業(yè)務的不斷發(fā)展和在成本控制方面的不斷改進，公司規(guī)模與業(yè)績也程穩(wěn)定增漲趨勢，其中貨幣資金項目由2012年年初的92 681.26萬元上升至121 209.76萬元，具體包括庫存現(xiàn)金129.87萬元、銀行存款102 478.833萬元和其他貨幣資金18601.05萬元。在上述貨幣資金項目中有1800

13、0萬元是做為抵押保證金，用于對中國建設銀行深圳分行提供給企業(yè)的10000萬元貸款進行擔保。導入案例 此外，公司于2012年度實現(xiàn)凈利潤39 056.25萬元，并經(jīng)股東大會通過進行利潤分配，決定以股本23 946.30萬元為基數(shù)，向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利5.20元，這項決議將直接導致貨幣資金在2013年度減少12 452.08萬元。 那么，作為日常業(yè)務的貨幣資金在房地產(chǎn)企業(yè)中是如何進行確認、計量與核算的？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貨幣資金的核算范圍和內(nèi)容包括哪些？第一節(jié) 現(xiàn)金的核算第二節(jié) 銀行存款的核算第三節(jié) 其他貨幣資金的核算本章內(nèi)容11 現(xiàn)金的管理 12 現(xiàn)金核算應設置的賬戶及其會計處理13 現(xiàn)金

14、的清查第一節(jié) 現(xiàn)金的核算DBCA現(xiàn)金的定義及特征庫存現(xiàn)金限額現(xiàn)金日常收入管理內(nèi)部控制制度開戶銀行核定，一般為35天的日常零星開支所需數(shù)量11 現(xiàn)金的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設置“庫存現(xiàn)金”賬戶。“庫存現(xiàn)金”總賬可以根據(jù)現(xiàn)金收付款憑證和銀行存款憑證直接登記。 企業(yè)必須設置“現(xiàn)金日記賬”，按照現(xiàn)金業(yè)務發(fā)生順序逐日逐筆登記。每日終了，現(xiàn)金的賬面余額必須與庫存數(shù)相符；月份終了，“現(xiàn)金日記賬”的余額必須與“庫存現(xiàn)金”總賬賬戶的余額相符。12 現(xiàn)金核算應設置的賬戶及其會計處理 【例2-1】現(xiàn)金增加 企業(yè)向開戶銀行提取現(xiàn)金1 500元。企業(yè)作如下會計分錄： 借：庫存現(xiàn)金 1500 貸：銀行存款 1500 【例

15、2-2】現(xiàn)金減少 企業(yè)行政部門用現(xiàn)金購買辦公用品285元。企業(yè)作如下會計分錄： 借：管理費用 285 貸：庫存現(xiàn)金 285 【例2-3】現(xiàn)金減少 企業(yè)將超出庫存限額的現(xiàn)金3 000元存入銀行。企業(yè)作如下會計分錄： 借：銀行存款 3000 貸：庫存現(xiàn)金 3000清查現(xiàn)金的基本方法是實地盤點。 清查中發(fā)現(xiàn)有待查明原因的現(xiàn)金短缺或溢余，先通過“待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢”賬戶進行核算 1.3 現(xiàn)金的清查溢余 屬于應支付有關人員或單位的，應從“待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢”賬戶轉入“其他應付款應付現(xiàn)金溢余（個人或單位）”賬戶；屬于無法查明原因的現(xiàn)金溢余，經(jīng)批準后，借記“待處理財產(chǎn)損溢待處理流

16、動資產(chǎn)損溢”賬戶，貸記“營業(yè)外收入現(xiàn)金溢余”賬戶。 短缺屬于應由責任人賠償?shù)牟糠?，通過“其他應收款應收現(xiàn)金短缺（個人）” ；屬于應由保險公司賠償?shù)牟糠郑ㄟ^“其他應收款應收保險賠款”賬戶核算；屬于無法查明原因的現(xiàn)金短缺，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部管理權限，經(jīng)批準后計入管理費用。 現(xiàn)金清查流程圖21 開立和使用銀行存款賬戶的內(nèi)容 22 銀行存款核算應設置的賬戶及其會計處理 23 銀行結算方式第二節(jié) 銀行存款的核算21 開立和使用銀行存款賬戶的內(nèi)容 四種賬戶 1、基本存款賬戶 2.一般存款賬戶 3、臨時存款賬戶 4、專用存款賬戶 一個企業(yè)只能在一家銀行開立一個基本賬戶；不得在同一家銀行的幾個分支機構開立一般存款

17、賬戶。開戶企業(yè)通過銀行賬戶辦理資金收付，必須遵守以下規(guī)定： 第一，認真貫徹執(zhí)行國家的政策、法令，遵守銀行信貸、結算和現(xiàn)金管理等有關規(guī)定。 第二，企業(yè)在銀行開立的賬戶，只供本企業(yè)業(yè)務經(jīng)營范圍內(nèi)的資金收付使用，不準出租、出借或轉讓給其他單位或個人使用。 第三，各種收付款憑證必須如實填明款項來源或用途，不得巧立名目、弄虛作假、套取現(xiàn)金、套購物資，嚴禁利用賬戶搞非法活動。 第四，企業(yè)在銀行開設的賬戶必須有足夠的資金保證支付，不準簽發(fā)空頭支票和遠期支票，簽發(fā)銀行支票應指定專人負責。 第五，及時、準確地記載與銀行的往來賬務，重視對賬工作，認真及時地與銀行寄送的對賬單進行核對，如發(fā)現(xiàn)不符，應及時與銀行聯(lián)系，

18、盡快查對清楚。 第六，企業(yè)應當加強對銀行存款的管理，并定期對銀行存款進行檢查，如有確鑿證據(jù)表明存在銀行或其他金融機構的款項已經(jīng)部分或者全部不能收回的，應當作為當期損失，沖減銀行存款，并轉入當期營業(yè)外支出。22 銀行存款核算應設置的賬戶及其會計處理 應設置的賬戶為了總括地核算和監(jiān)督銀行存款的收入、支出和結存情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設置“銀行存款”賬戶。 設置“銀行存款日記賬”，“銀行存款日記賬”應定期與“銀行對賬單”核對，至少每月核對一次。月份終了，“銀行存款日記賬”的余額必須與“銀行存款總賬”賬戶的余額核對相符?！纠?-4】銀行存款增加企業(yè)收到甲單位預付購房款1 500 000元，款項已存入銀行

19、。企業(yè)作如下會計分錄： 借：銀行存款 1 500 000 貸：預收賬款預收購房定金 1 500 000【例2-5】銀行存款減少企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金90 000元，備發(fā)工資。企業(yè)作如下會計分錄： 借：庫存現(xiàn)金 90 000 貸：銀行存款 90 000【例2-6】銀行存款減少企業(yè)購入材料一批，價款300 000元，已由銀行存款付訖。企業(yè)作如下會計分錄： 借：材料采購 300 000 貸：銀行存款 300 000 【例2-7】銀行存款增加企業(yè)從銀行借入半年期借款2 400 000元，已存入銀行。企業(yè)作如下會計分錄： 借：銀行存款 2 400 000 貸：短期借款 2 400 00023 銀行結算方式算

20、結方式1.支票結算 2.匯兌結算 3.委托收款結算 4.銀行匯票結算5.銀行本票結算6.商業(yè)匯票結算7.信用卡8.托收承付結算9.信用證結算第三節(jié) 其他貨幣資金的核算 31 其他貨幣資金的內(nèi)容 32 其他貨幣資金的核算 外埠存款銀行匯票存款銀行本票存款信用卡存款信用證保證金存款存出投資款核算內(nèi)容31 其他貨幣資金的核算 思考題1.如何理解現(xiàn)金的概念及特征？2.現(xiàn)金控制的基本內(nèi)容包括哪些？3.未達賬項包括哪幾種？在編制銀行存貨余額調(diào)節(jié)表時如何考慮？Thank you!第三章 應收及預付款項 導入案例 上海世茂股份有限公司(股票代碼：600823)原名“上海萬象（集團）股份有限公司”，主營業(yè)務為商

21、業(yè)百貨零售。2000年8月公司主營業(yè)務轉型，從商業(yè)百貨業(yè)轉為房地產(chǎn)綜合經(jīng)營開發(fā)。2012年其應收賬款的賬面價值為43 632.90萬元，同比增長48.80%，預付賬款為14 027.80萬元，同比下降94.29%，同時公司披露應收賬款增加主要系報告期內(nèi)公司銷售增長。預付賬款減少主要系報告期內(nèi)公司預付土地款轉為存貨。公司在資產(chǎn)負債表日對單項金額重大的應收款項進行減值損失 的測試，對于有客觀證據(jù)表明其發(fā)生了減值的，根據(jù)其未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面價值的差額，確認減值損失，計提減值準備。對于應收票據(jù)、預付款項、應收利息和應收股利等公司按個別認定法進行減值測試。 該公司對于應收及預付款項計提壞賬準備的

22、政策符合會計準則的規(guī)定嗎？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的應收及預付款項包括哪些內(nèi)容？其經(jīng)濟業(yè)務是如何進行會計處理的？應收及預付款項計提壞賬準備還有哪些方法？企業(yè)應該如何選擇？本 章 內(nèi) 容第一節(jié) 應收賬款的核算第二節(jié) 壞賬損失的核算第三節(jié) 應收票據(jù)的核算第四節(jié) 預付賬款和其他應收款的核算11 應收賬款核算的內(nèi)容 12應收賬款核算應設置的賬戶及其會計處理第一節(jié) 應收賬款的核算應收賬款是指企業(yè)因轉讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和勞務等業(yè)務，而向購買、接受或租用的單位和個人收取的賬款。 應收賬款的確認 11 應收賬款核算的內(nèi)容 “應收及預付款項應當按實際發(fā)生額記賬”，即應收賬款通常按交易雙方在成交時的實際發(fā)

23、生額計價，不考慮現(xiàn)值因素。但是，在確認應收賬款的入賬價格時，需要考慮商業(yè)折扣、現(xiàn)金折扣等因素。應收賬款的計價折扣類型：商業(yè)折扣現(xiàn)金折扣應收賬款的計價總價法凈價法企業(yè)會計準則規(guī)定現(xiàn)金折扣的會計處理應采用總價法進行核算 借：應收賬款 貸：主營業(yè)務收入 借：銀行存款 貸：應收賬款會計處理發(fā)生收回 應收賬款核算應設置“應收賬款”賬戶 會計處理12 應收賬款核算應設置的賬戶及其會計處理 企業(yè)代墊費用時，借記“應收賬款”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；收回代墊費用時，借記“銀行存款”賬戶，貸記“應收賬款”賬戶。 企業(yè)應收賬款改用商業(yè)匯票結算，在收到承兌的商業(yè)承兌匯票時，按票面價值，借記“應收票據(jù)”賬戶，貸記

24、“應收賬款”賬戶。 【例3-1】發(fā)生帶現(xiàn)金折扣的應收賬款 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司向乙公司銷售商品房，規(guī)定現(xiàn)金折扣條件是2/10，N/30，房款價值共計2 440 000元，已辦理托收手續(xù)，則采用總價法會計處理如下： 借：應收賬款乙公司 2 440 000 貸：主營業(yè)務收入 2 440 000假設貨款10天內(nèi)收到，則會計分錄為： 借：銀行存款 2 391 200 財務費用 48 800 貸：應收賬款 2 440 000如果超過了現(xiàn)金折扣最后期限，則會計分錄為： 借：銀行存款 2 440 000 貸：應收賬款 2 440 000 【例3-2】發(fā)生應收賬款企業(yè)向甲公司銷售商品房一幢，商品房已移交，售價15

25、 000 000元，剩余房款1 500 000尚未收到。企業(yè)作如下會計分錄： 借：預收賬款 13 500 000 應收賬款甲公司 1 500 000 貸：主營業(yè)務收入 15 000 00021 壞賬損失核算的內(nèi)容 22 計提壞賬準備的賬務處理 第二節(jié) 壞賬損失的核算 企業(yè)確認壞賬損失應符合下列條件之一債務人較長時期內(nèi)未履行其償債義務，并有足夠的證據(jù)表明該債權無法收回或收回的可能性極小 債務人破產(chǎn)，以其破產(chǎn)財產(chǎn)清償后仍然無法收回 債務人死亡，以其遺產(chǎn)清償后仍然無法收回 壞賬損失的確認21 壞賬損失核算的內(nèi)容 企業(yè)如果存在下列情況，一般不能全額計提壞賬準備：（1）當年發(fā)生的應收款項；（2）計劃對應

26、收款項進行重組；（3）與關聯(lián)方發(fā)生的應收款項；（4）其他已逾期，但無確鑿證據(jù)證明不能收回的應收款項。壞賬準備的計提政策3企業(yè)持有的未到期應收票據(jù)，如有確鑿證據(jù)表明不能收回或收回的可能性不大時，應將其賬面余額轉入應收賬款，并計提相應的壞賬準備。 4企業(yè)的預付賬款如有確鑿證據(jù)表明其不符合預付賬款性質(zhì)，或者因供貨單位破產(chǎn)、撤消等原因已無望再收到所購貨物的，應將原計入預付賬款的金額轉入其他應收款，并計提相應的壞賬準備。 1企業(yè)自行確定計提壞賬準備的方法。2壞賬準備提取方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。Your text in here房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用備抵法核算壞賬損失。 核算壞賬損失的方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)估

27、計壞賬損失的方法主要采用賬齡分析法。 【例3-3】估計壞賬損失企業(yè)根據(jù)以往的經(jīng)驗和有關資料，估計每1 000 000元的賒銷金額中有50 000元的壞賬損失，則估計壞賬損失百分比為5%；由于本年度實際發(fā)生的賒銷金額為1 800 000元，則本年度估計的壞賬損失額為90 000（1 800 0005%）元。貸方登記提取的壞賬準備、收回以前已確認并轉銷的壞賬損失以及應提取壞賬準備的金額大于本賬戶賬面余額的差額；借方登記已發(fā)生的壞賬損失和應提取壞賬準備的金額小于本賬戶賬面余額的差額 “壞賬準備”賬戶22 計提壞賬準備的賬務處理 期末應計提的壞賬準備可按下列公式計算： 當期應提取的壞賬準備=當期按應收

28、款項計算應計提的壞賬準備金額 （或+）“壞賬準備”科目的貸方（或借方）余額 （3-1式） 企業(yè)計提壞賬準備時，按應減記的金額，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“壞賬準備”科目；沖減多計提的壞賬準備時做相反的會計分錄。應收賬款（3）當期收回的壞賬準備（2）當期發(fā)生的壞賬準備（3）當期收回的的壞賬準備（3）當期收回的的壞賬準備（2）當期發(fā)生的壞賬準備（4）期末沖銷多計提的壞賬準備（1）當期計提或補提的壞賬準備（3）當期收回的壞賬準備（1）當期計提或補提的壞賬準備（4）期末沖銷多計提的壞賬準備銀行存款資產(chǎn)減值損失壞賬準備圖3-1 備抵法下應收賬款計提壞賬準備的流程圖【例3-4】賬齡分析法企業(yè)按賬齡分析

29、法計提壞賬準備， 2012年12月31日編制的應收賬款賬齡分析表及估計的壞賬損失，如表3-1所示。 表3-1： 應收賬款賬齡分析及壞賬損失估計表 單位：元賬齡賬面余額計提比例壞賬準備1年以內(nèi)4 500 0001%45 0001-2年3 600 0005%1 80 0002-3年6 000 00010%600 0003-5年3 900 00050%1 950 0005年以上3 000 000100%3 000 000合計21 000 0005 775 000 2012年年末提取壞賬準備時，企業(yè)作如下會計分錄：借：資產(chǎn)減值損失計提的壞賬準備 5 775 000 貸：壞賬準備 5 775 000 應

30、收票據(jù)及其分類 應收票據(jù)到期日的計算應收票據(jù)的計價應收票據(jù)的貼現(xiàn) 應收票據(jù)到期值的計算應收票據(jù)核算應設置的賬戶及其會計處理第三節(jié) 應收票據(jù)的核算應收票據(jù)及其分類應收票據(jù)：是指企業(yè)在發(fā)生對外轉讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品或對外銷售材料等業(yè)務時，因收到未到期票據(jù)所形成的債權。 按承兌人不同 銀行承兌匯票 商業(yè)承兌匯票按是否帶息 帶息票據(jù) 不帶息票據(jù)按月計算按日計算 應收票據(jù)到期日的計算按照國際慣例，應收票據(jù)到期日的計算有按日計算和按月計算兩種方法。從出票日起，按實際經(jīng)歷的天數(shù)計算。通常出票日和到期日只可計算一天，采用“算頭不算尾”或“算尾不算頭”的辦法。如果商業(yè)匯票簽發(fā)的期限是月份，應收票據(jù)的到期日一般按月計

31、算，即以應到期月份中與出票日相同的那一天為到期日。 應收票據(jù)到期值的計算 不帶息應收票據(jù)，則應收票據(jù)的到期值即為應收票據(jù)的票面價值。 帶息應收票據(jù)，還要計算票據(jù)的到期利息，則應收票據(jù)的到期值即為應收票據(jù)的票面價值加上到期利息。票據(jù)利息=票據(jù)本金利率期限 （3-2式）票據(jù)到期值=票據(jù)本金+票據(jù)利息 =票據(jù)本金（1+利率期限） （3-3式） 應收票據(jù)的計價 （1）企業(yè)應在收到、開出、承兌商業(yè)匯票時，按應收票據(jù)的票面價值入賬。（2）帶息應收票據(jù)，應在期末時，按應收票據(jù)的票面價值和確定的利率計算計提利息，計提的利息增加應收票據(jù)的賬面余額。（3）到期不能收回的帶息應收票據(jù)，轉入“應收賬款”賬戶核算后，期

32、末不再計提利息，其所包含的利息，在有關備查簿中進行登記，待實際收到時再沖減收到當期的財務費用。（4）企業(yè)持有的應收票據(jù)如有確鑿證據(jù)表明其不能夠收回或收回的可能性不大時，應按規(guī)定計提相應的壞賬準備。應收票據(jù)的貼現(xiàn)1、貼現(xiàn)所得=票據(jù)到期值貼現(xiàn)利息（3-4式）2、票據(jù)到期值=票據(jù)面值+到期利息=票據(jù)面值 （1+利率期限） =票據(jù)面值（1+年利率票據(jù)到期天數(shù)360） =票據(jù)面值（1+年利率票據(jù)到期月數(shù)12） （3-5式）3、貼現(xiàn)利息=票據(jù)到期值貼現(xiàn)率貼現(xiàn)期 （3-6式）4、貼現(xiàn)期=票據(jù)期限企業(yè)已持有票據(jù)期限 （3-7式）為了核算企業(yè)因轉讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品、提供勞務等而收到的商業(yè)匯票，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設置

33、“應收票據(jù)”賬戶。 “應收票據(jù)”賬戶應收票據(jù)核算應設置的賬戶及其 會計處理應收票據(jù)會計處理借方登記企業(yè)因轉讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品、提供勞務等收到開出、承兌的應收票據(jù)的面值及其應計利息 貸方登記到期收回、已背書轉讓、到期承兌人拒付以及未到期向銀行貼現(xiàn)的應收票據(jù)的面值和應計利息 期末借方余額反映企業(yè)持有的應收票據(jù)的面值和應計利息 【例3-5】收到商業(yè)承兌匯票抵欠款企業(yè)收到A公司簽發(fā)的6個月到期的商業(yè)承兌匯票一張，票面金額為1 200 000元，票面利率為5%，用以抵頂所欠購房款。企業(yè)作如下會計分錄： （1）收到商業(yè)承兌匯票時： 借：應收票據(jù) 1 200 000 貸：應收賬款A公司 1 200 000 （

34、2）每月末計提利息時： 借：應收票據(jù) 5 000 貸：財務費用 5 000 （3）6個月后票據(jù)到期收回本息時：票據(jù)到期利息=1 200 0005%126=30 000（元） 借：銀行存款 1 230 000 貸：應收票據(jù) 1 230 000（4）6個月后票據(jù)到期，假設A公司無款支付時： 借：應收賬款A公司 1 230 000 貸：應收票據(jù) 1 230 000【例3-6】收到商業(yè)承兌匯票抵售房款企業(yè)向C公司出售一棟住宅，C公司開出一張30天到期的商業(yè)承兌匯票，面值為450 000 元，以結算剩余房款。企業(yè)作如下會計分錄：（1）收到商業(yè)承兌匯票時： 借：應收票據(jù) 450 000 貸：主營業(yè)務收入

35、450 000（2）30天后票據(jù)到期收款時： 借：銀行存款 450 000 貸：應收票據(jù) 450 000（3）票據(jù)到期，假設C公司未能兌付票款時： 借：應收賬款C公司 450 000 貸：應收票據(jù) 450 000【例3-7】貼現(xiàn)無息應收票據(jù)企業(yè)將一批多余材料賣給D公司，價款300 000元，D公司交來一張面值300 000元，90天到期的無息商業(yè)承兌匯票，企業(yè)于45天后持此票據(jù)到銀行貼現(xiàn)，貼現(xiàn)率為6%。企業(yè)作如下會計分錄：（1）企業(yè)收到商業(yè)承兌匯票時： 借：應收票據(jù) 300 000 貸：其他業(yè)務收入 300 000（2）企業(yè)辦理貼現(xiàn)時：貼現(xiàn)息=300 0006%45360=2 250（元）貼現(xiàn)

36、凈值=300 000-2 250=297 750（元） 借：銀行存款 297 750 財務費用 2 250 貸：應收票據(jù) 300 000（3）票據(jù)到期，D公司銀行存款賬戶不足支付，企業(yè)收到貼現(xiàn)銀行退回的應收票據(jù)時： 借：應收賬款D公司 300 000 貸：銀行存款 300 000【例3-8】貼現(xiàn)應收帶息票據(jù)假設上述【例3-7】為帶息商業(yè)承兌匯票，票面利率為8%，其他條件不變。企業(yè)作如下會計分錄：（1）企業(yè)收到商業(yè)承兌匯票時：同上例（2）企業(yè)辦理貼現(xiàn)： 貼現(xiàn)息=300 000（1+8%90/360）6%45/360=2 295（元） 貼現(xiàn)凈值=306 000-2 295=303 705（元） 借

37、：銀行存款 303 705 貸：應收票據(jù) 300 000 財務費用 3 705（3）如果票據(jù)到期D公司無力付款，貼現(xiàn)銀行退票，企業(yè)的銀行存款賬戶余額也不足支付，銀行作逾期貸款處理時： 借：應收賬款D公司 303 705 貸：短期借款 303 705第四節(jié) 預付賬款和其他應收款的核算41 預付賬款的核算 42 其他應收款的核算 預付賬款核算的內(nèi)容 預付賬款核算應設置的賬戶 預付賬款核算的會計處理41 預付賬款的核算 預付賬款核算的內(nèi)容 預付賬款應當按實際發(fā)生額記賬。企業(yè)的預付賬款，如有確鑿證據(jù)表明其不符合預付賬款性質(zhì)，或者因供貨單位破產(chǎn)、撤消等原因已無望再收到所購貨物的，應將原計入預付賬款的金額

38、轉入其他應收款。 為了核算和監(jiān)督預付賬款的增減變化情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設置“預付賬款”賬戶。 預付賬款不多的企業(yè)，可不設置“預付賬款”賬戶，而是將預付的款項直接記入“應付賬款”賬戶的借方。 預付賬款核算應設置的賬戶預付賬款核算的會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預付賬款在會計處理上有兩種方法：第一，單獨設置“預付賬款”賬戶的會計處理；第二，不單獨設置“預付賬款”賬戶的會計處理。（1）企業(yè)預付給承包單位賬款的核算預付承包單位工程款和備料款時： 借：預付賬款預付承包單位款 貸：銀行存款撥付承包單位抵作備料款的材料時： 借：預付賬款預付承包單位款 貸：原材料企業(yè)與承包單位結算工程價款時，根據(jù)承包單位提出的“工

39、程價款結算賬單”結算工程款時： 借：生產(chǎn)成本 貸：應付賬款應付工程款同時，從應付工程款中扣回預付的工程款和備料款： 借：應付賬款應付工程款 貸：預付賬款預付承包單位款銀行存款預付承包單位工程款和備料款 預付賬款預付承包單位款企業(yè)與承包單位結算工程價款 應付賬款應付工程款原材料撥付承包單位抵作備料款的材料 生產(chǎn)成本企業(yè)與承包單位結算工程款 圖3-2 房地產(chǎn)企業(yè)預付承包單位款項核算的會計處理流程圖（2）企業(yè)預付給供應單位預付賬款的核算預付給供應單位貨款時： 借：預付賬款預付供應單位款 貸：銀行存款收到所購物資的發(fā)票賬單時： 借：材料采購 貸：應付賬款同時： 借：應付賬款 貸：預付賬款預付供應單位款

40、第二，不單獨設置“預付賬款”賬戶的會計處理。（1）發(fā)生預付款項時： 借：應付賬款 貸：銀行存款（或原材料）（2）企業(yè)與工程單位結算工程款時： 借：生產(chǎn)成本 貸：應付賬款【例3-9】預付款和結算工程價款 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司按合同規(guī)定，預付承包施工企業(yè)工程款 1 000 000元，撥付原材料300 000元，10個月后，承包施工企業(yè)轉來“工程價款結算賬單”，結算已完工工程款1 750 000元（包括材料款）。企業(yè)作如下會計分錄：預付工程款和撥付原材料時 借：預付賬款預付承包工程款 1 300 000 貸：銀行存款 1 000 000 原材料 300 000結算工程款時 借：生產(chǎn)成本 1 750 00

41、0 貸：應付賬款應付工程款 1 750 000 借：應付賬款應付工程款 1 300 000 貸：預付賬款預付承包工程款 1 300 000第四節(jié) 其他應收款的核算 其他應收款核算的內(nèi)容 其他應收款核算應設置的賬戶及其會計處理其他應收款核算的內(nèi)容應收的各種賠款、罰款應收出租包裝物租金應向職工收取的各種墊付款項備用金（向企業(yè)各職能科室、車間等撥出的備用金） 存出保證金，如租入包裝物支付的押金 “押金”、“代墊”性質(zhì)的散裝水泥專項資金、墻改專項基金、代施工單位繳納的勞保統(tǒng)籌、農(nóng)民工工資保證金，以及屬于押金性質(zhì)的報批報建費預付賬款轉入 其他各種應收、暫付款項 其他應收款核算應設置的賬戶及其會計處理其借

42、方登記企業(yè)發(fā)生的各種其他應收款項和已確認并轉銷壞賬損失的其他應收款以后又收回的金額；貸方登記收回的各種其他應收款項以及經(jīng)批準作為壞賬的其他應收款。 企業(yè)的備用金數(shù)額較大且收支頻繁時，可以單獨設置“備用金”賬戶核算?！纠?-10】非常原因涉及的債權企業(yè)因自然災害造成材料物資毀損，保險公司確認賠償180 000元。企業(yè)作如下會計分錄： 借：其他應收款保險公司 180 000 貸：待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢 180 000 【例3-11】預借差旅費企業(yè)職工王某預借差旅費7 500元。企業(yè)作如下會計分錄： 借：其他應收款王某 7 500 貸：庫存現(xiàn)金 7 500【例3-12】收到保險公司賠款收到

43、上述【例3-10】保險公司賠款180 000元。企業(yè)作如下會計分錄： 借：銀行存款 180 000 貸：其他應收款保險公司 180 000【例3-13】其他應收款轉為壞賬經(jīng)批準企業(yè)有1 500元的其他應收款作為壞賬處理。企業(yè)作如下會計分錄： 借：壞賬準備 1 500 貸：其他應收款 1 500本章思考題1.什么是應收款項？應收款項包括哪些內(nèi)容？2.如何對應收賬款進行初始計量？3.商業(yè)折扣和現(xiàn)金折扣有何異同？4.什么是應收票據(jù)的貼現(xiàn)？如何進行賬務處理？5.如何確認應收款項的減值損失？6.對應收賬款的減值損失應如何計量？Thank you!第四章 存貨 導入案例 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（股票代

44、碼：002146）成立于2003年1月20日，公司前身為榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(原名為廊坊開發(fā)區(qū)榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)。公司是一家致力于中等城市商品住宅規(guī)模開發(fā)，專業(yè)化經(jīng)營，穩(wěn)步成長的跨地區(qū)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。其跨地區(qū)業(yè)務在緊緊圍繞京津冀和長江三角洲兩大經(jīng)濟圈基礎上，立足中等城市，穩(wěn)步涉足風險較小的大城市，有選擇的兼顧發(fā)展小城市進行商品住宅規(guī)模開發(fā)。公司在2010年通過股權收購、招拍等多種方式，先后在廊坊、滄州、南京、徐州、沈陽、湛江、臨沂、唐山、成都等9個城市獲得土地17宗，占地面積約466.37萬平方米，規(guī)劃建筑面積704萬平方米。截至2011年末，公司土地儲

45、備建筑面積超過1700萬平方米，可以滿足公司3年左右的開發(fā)需要。 根據(jù)公司2012年的半年度財務報告資料，其期末存貨為2 179 244.69萬元，較之上年度期末存貨1 929 699.48萬元增加了249 545.21萬元，增長了12.93%。存貨中的主要項目為原材料1 220.09萬元，低值易耗品560.89萬元，周轉材料237.50萬元和開發(fā)產(chǎn)品269 627.33萬元。報告期期末，公司存貨不存在成本高于可變現(xiàn)凈值情況，無需計提存貨跌價準備。 存貨項目的變化對企業(yè)損益、資產(chǎn)總額和所有者權益數(shù)額會產(chǎn)生什么樣的影響？存貨計價的方法不同，對企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果又會產(chǎn)生怎樣的影響？第一節(jié) 存貨

46、概述 第二節(jié) 存貨的計量 第三節(jié) 庫存材料與庫存設備的核算第四節(jié) 委托加工物資和周轉材料的核算 第五節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品的核算 第六節(jié) 存貨清查、跌價準備的核算以及存貨的披露 本 章 內(nèi) 容11 存貨的確認 12 存貨的分類 第一節(jié) 存貨概述 11 存貨的確認 凡符合存貨定義的資產(chǎn)項目，在資產(chǎn)負債表中作為存貨予以確認時，必須同時滿足以下兩個條件:1.該存貨包含的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)2.該存貨的成本能夠可靠地計量庫存材料 庫存設備 周轉材料委托加工物資開發(fā)產(chǎn)品 分期收款開發(fā)產(chǎn)品 存貨分類12 存貨的分類 出租開發(fā)產(chǎn)品 周轉房 在建開發(fā)產(chǎn)品 21 存貨的初始計量 22 存貨的計價方法 第二節(jié) 存貨的計量

47、 23 存貨成本的結轉存貨應當按照成本進行初始計量采購成本采購價格、進口關稅和其他稅金、運輸費、裝卸費、保險費以及其他可直接歸屬于存貨成本的采購費用、采購存貨支付的增值稅進項稅額存貨加工過程中發(fā)生的追加費用，包括直接人工以及按照一定方法分配的制造費用 加工成本除采購成本、加工成本以外的，使存貨達到目前場所和狀態(tài)所發(fā)生的其他支出 其他成本21 存貨的初始計量 外購存貨存貨的采購成本自制存貨由采購成本和加工成本構成，可能還包括其他成本委托加工存貨由采購成本、加工成本和其他成本構成投資人投入存貨應按照投資合同或協(xié)議確認的價值或者評估確認的公允價值作為實際成本以非貨幣性交易換入 換出資產(chǎn)的公允價值加上

48、相關稅費計價或換出資產(chǎn)的賬面價值加上相關稅費 盤盈的存貨按照重置成本作為入賬價值 各種來源存貨實際成本的初始計量 企業(yè)提供勞務 直接人工和其他直接費用以及可歸屬的間接費用計入存貨成本。以應收債權換入存貨 公允價值 我國存貨的計價方法包括實際成本計價方法和計劃成本計價方法。 實際成本計價法 （1）先進先出法 （2）月末一次加權平均法 （3）移動加權平均法 （4）個別計價法 計劃成本計價法22 存貨的計價方法 已售存貨：成本結轉為當期損益，計入營業(yè)成本。對已售存貨計提了存貨跌價準備的，還應結轉已計提的存貨跌價準備，沖減當期主營業(yè)務成本或其他業(yè)務成本 。因非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組等轉出的存貨：應當

49、分別按照企業(yè)會計準則第7號非貨幣性資產(chǎn)交換和企業(yè)會計準則第12號債務重組規(guī)定進行會計處理。23 存貨成本的結轉31 庫存材料的核算32 庫存材料核算的會計處理 第三節(jié) 庫存材料與庫存設備的核算 33 庫存設備的核算 庫存材料核算應設置的賬戶 31 庫存材料的核算（1）“材料采購”賬戶（2）“原材料”賬戶 （3）“材料成本差異”賬戶（4）“在途物資”賬戶1.對于已經(jīng)驗收入庫但發(fā)票賬單尚未到達的材料物資，在月份內(nèi)可暫不入賬，待發(fā)票賬單到達時再按發(fā)票賬單的金額記賬。2.企業(yè)根據(jù)合同規(guī)定預付給供應單位的購貨定金或部分貨款，應作為預付供應單位款在“預付賬款”賬戶核算，而不得將預付款作為購入材料物資的價款

50、入賬。 企業(yè)在進行庫存材料業(yè)務核算時，應特別注意下列業(yè)務的會計處理：32 庫存材料核算的會計處理 3.若發(fā)票賬單已經(jīng)收到并已支付或承付貨款，但材料尚未到達，應按支付或承付的數(shù)額，記入“在途物資”或“材料采購”賬戶，待材料到達并驗收入庫后，再按材料的實際成本或計劃成本轉入“原材料”等賬戶。4.采購的材料物資在運輸途中發(fā)生的短缺和毀損，應根據(jù)不同情況作相應的賬務處理。 庫存設備核算應設置的賬戶 為了核算企業(yè)直接用于開發(fā)產(chǎn)品的各種庫存設備的實際成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設置“庫存設備”賬戶。 33 庫存設備的核算 41 委托加工物資的核算 42周轉材料的核算 第四節(jié) 委托加工物資和周轉材料的核算 43周

51、轉材料核算的會計處理 委托加工物資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托外單位加工的各種材料物資。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托加工物資核算既可以采用實際成本計價，也可以采用計劃成本計價。但是，計價方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。 委托加工物資核算的內(nèi)容41 委托加工物資的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設置“委托加工物資”賬戶。借方登記發(fā)給外單位加工的材料物資的實際成本或計劃成本、材料成本差異以及支付的加工費和應負擔的往返運雜費等；貸方登記加工完成并驗收入庫的材料物資實際成本。 委托加工物資核算應設置的賬戶及其會計處理 周轉材料的攤銷方法 一次轉銷法 分期攤銷法 分次攤銷法 五五攤銷法42周轉材料的核算 會計處理： 領用、攤銷周轉

52、材料時采用一次轉銷法核算分期（次）攤銷法核算 在領用時將其全部價值計入有關成本、費用：借：生產(chǎn)成本、其他業(yè)務成本、管理費用 貸：周轉材料領用時：借：周轉材料在用周轉材料 貸：周轉材料在庫周轉材料攤銷時：借：生產(chǎn)成本、其他業(yè)務成本、管理費用 貸：周轉材料周轉材料攤銷43周轉材料核算的會計處理 周轉材料應設置的賬戶采用一次轉銷法設置“周轉材料”賬戶在“周轉材料”賬戶下設置“在庫周轉材料”、“在用周轉材料”和“周轉材料攤銷”三個明細賬戶進行核算通過“材料成本差異”賬戶，結轉當月領用周轉材料應分攤的成本差異會計處理：周轉材料報廢時采用一次轉銷法核算分期（次）攤銷法核算 殘料入庫，沖減有關成本、費用：借

53、：原材料 貸：生產(chǎn)成本、其他業(yè)務成本、 管理銷售 費用 借：生產(chǎn)成本、其他業(yè)務成本、管理費用 貸：周轉材料周轉材料攤銷 借：周轉材料周轉材料攤銷 貸：周轉材料在用周轉材料 借：原材料 貸：生產(chǎn)成本、其他業(yè)務成本、 管理費用 【例】一次攤銷法的核算 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品領用一次轉銷的玻璃器皿一批，賬面 價值為15 000元。同時，報廢一批玻璃器皿，殘料作價900元，作為原材料入庫。企業(yè)作如下會計分錄： (1)領用時： 借：生產(chǎn)成本 15 000 貸：周轉材料 15 000 (2)報廢時： 借：原材料 900 貸：生產(chǎn)成本 900 【例】分次攤銷法的核算 企業(yè)開發(fā)經(jīng)營項目領用分次攤銷的工具一批，實際成本1

54、0 800元，分6次攤銷，實際使用5次時即報廢，收回殘料作價1 290元。企業(yè)作如下會計分錄：(1)領用時： 借：周轉材料在用周轉材料 10 800 貸：周轉材料在庫周轉材料 10 800(2)第15次攤銷時： 借：生產(chǎn)成本 1 800 貸：周轉材料周轉材料攤銷 1 800(3)報廢時： 借：原材料 1 290 生產(chǎn)成本 510 貸：周轉材料周轉材料攤銷 1 80051 開發(fā)產(chǎn)品核算的內(nèi)容 52 開發(fā)產(chǎn)品核算應設置的賬戶及其會計處理 第五節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品的核算 1.開發(fā)產(chǎn)品及其組成內(nèi)容 （1）作為開發(fā)產(chǎn)品的土地，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為出租或有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。 （2）作為開發(fā)產(chǎn)品的房屋，

55、按其用途可以劃分為四種： 第一，是為銷售而開發(fā)建設的商品房； 第二，是為出售而開發(fā)建設的臨時出租房； 第三，是為安置被拆遷居民周轉使用而開發(fā)建設的周轉房； 第四，是受其他單位委托代為開發(fā)的房屋。51 開發(fā)產(chǎn)品核算的內(nèi)容 （3）作為開發(fā)產(chǎn)品的配套設施，是指屬于未明確產(chǎn)權歸屬的；或產(chǎn)權歸屬企業(yè)所有的；或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外的其他單位；或屬于營利性的配套設施。（4）作為開發(fā)產(chǎn)品的代建工程，是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的各種工程，包括建設場地、房屋及其他工程等。2.分期收款開發(fā)產(chǎn)品 分期收款開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)以分期收款方式銷售的在全部款項收回之前其全部或部分產(chǎn)權仍歸屬企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)

56、品。作為一項特殊的存貨，企業(yè)應對分期收款開發(fā)產(chǎn)品進行單獨的核算與管理。3.出租開發(fā)產(chǎn)品 （1）出租開發(fā)產(chǎn)品的攤銷 （2）出租開發(fā)產(chǎn)品的修理 （3）出租開發(fā)產(chǎn)品的銷售4.周轉房 周轉房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于安置拆遷居民周轉使用、產(chǎn)權歸本企業(yè)所有的各種房屋。 (1)周轉房的攤銷 (2)周轉房的修理 (3)周轉房的銷售為了核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少和結存情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設置“庫存商品”賬戶。 在本賬戶下設置“已完工開發(fā)產(chǎn)品”和“出租開發(fā)產(chǎn)品”兩個二級明細賬戶，在“已完工開發(fā)產(chǎn)品”明細賬戶下按照不同項目、分期、產(chǎn)品類別等設置輔助核算明細賬戶。在“出租開發(fā)產(chǎn)品” 明細賬戶下設置出租開發(fā)產(chǎn)品原值及出租

57、開發(fā)產(chǎn)品折舊兩個三級明細賬戶。 52 開發(fā)產(chǎn)品核算應設置的賬戶及其會計處理 61存貨清查的核算 62 存貨跌價準備的核算 第六節(jié) 存貨清查、跌價準備的核算以及存貨的披露 63 存貨跌價準備核算應設置的賬戶 64 存貨跌價準備核算的會計處理 TEXTTEXTTEXT1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對存貨進行定期或不定期的清查盤點。 2.對于價值高的存貨，應按月清查；其他存貨在年度終了前必須進行一次全面的盤點清查。 3.企業(yè)對存貨進行清查盤點后，確定各種存貨的實際庫存數(shù)量，并與賬面結存數(shù)量核對從而查明存貨盤盈、盤虧和毀損的數(shù)量以及造成存貨盤盈、盤虧和毀損的原因，明確責任。 4.根據(jù)清查結果編制存貨盤點報告表

58、，按規(guī)定程序報經(jīng)有關部門批準后，作相應的賬務處理，調(diào)整存貨的賬面實存數(shù)，使存貨賬實相符。 存貨清查概述61存貨清查的核算 存貨清查核算應設置的賬戶 企業(yè)應設置“待處理財產(chǎn)損溢” 賬戶，并在本 賬戶下設置“待處理流動資產(chǎn)損溢” 賬戶，來核算存貨的盤盈、盤虧和毀損。盤盈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生盤盈的存貨，通過“待處理財產(chǎn)損益”賬戶進行會計核算，按照管理權限報經(jīng)批準后，沖減當期的管理費用。盤虧屬于自然損耗產(chǎn)生的定額內(nèi)合理的損耗，經(jīng)批準后，可轉作管理費用；屬于應由供應單位、運輸機構、保險公司或其他過失人負責賠償?shù)膿p失，應向有關過失人索賠，并將凈損失計入管理費用；屬于自然災害或非正常原因造成的損失，應將扣除殘

59、料價值、過失人和保險公司賠款后的凈損失，計入營業(yè)外支出； 屬于無法收回的超定額損耗，報經(jīng)批準后，可轉作管理費用；屬于計量收發(fā)差錯和管理不善等原因造成的存貨短缺，應將扣除殘料價值、過失人和保險公司賠款后的凈損失，計入管理費用。 存貨清查結果的會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日，對存貨成本高于可變現(xiàn)凈值的，預計其成本不可收回的部分，按照可變現(xiàn)凈值低于存貨成本的差額，計提存貨跌價準備，計入當期損益。62 存貨跌價準備的核算 存貨的估計售價減去至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用，以及相關稅費后的金額直接用于出售的商品存貨需要經(jīng)過加工的材料存貨存貨可變現(xiàn)凈值的確定以該存貨的估計售價減去估計

60、的銷售費用和相關稅費后的金額確定其可變現(xiàn)凈值。以所生產(chǎn)的產(chǎn)成品的估計售價減去至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用和相關稅費后的金額，確定其可變現(xiàn)凈值 如果存在下列情況之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當計提存貨跌價準備：（1）該存貨的市場價格持續(xù)下跌，并且在可預見的未來無回升的希望；（2）企業(yè)使用該項原材料生產(chǎn)的產(chǎn)品的成本大于產(chǎn)品的銷售價格；（3）企業(yè)因產(chǎn)品更新?lián)Q代，原有庫存材料已不適應新產(chǎn)品的需要，而該原材料的市場價格又低于其賬面成本；（4）因企業(yè)所提供的商品或勞務過時或消費者偏好改變而使市場的需求發(fā)生變化，導致市場價格逐漸下跌；（5）其他足以證明該項存貨實質(zhì)上已經(jīng)發(fā)生減值的情形。 當房地產(chǎn)開發(fā)企