我國當前城市房屋拆遷過程中存在的問題及改進策略

1、摘要洛陽理工學院畢業(yè)設計（論文）PAGE IV 我國當前城市房屋拆遷過程中存在的問題及改進策略摘 要住房在人類生活中具有不可或缺的作用，而隨著城市化的不斷推進，城市房屋拆遷已經(jīng)成為改善城市形象的重要工程，也已經(jīng)成為城市建設中的一個重點和難點，城市房屋拆遷是一項復雜的系統(tǒng)工程,拆遷過程中涉及政府、開發(fā)商、被拆遷人等多方利益，在拆遷活動中難免會引起矛盾沖突。矛盾沖突的根本原因是利益沖突，期間暴露出了公共利益如何界定、征收的程序、房屋征收的司法程序、征收補償標準、政府在拆遷補償中的角色定位等諸多問題。本文就我國當前城市房屋的現(xiàn)狀及拆遷過程中產(chǎn)生的問題進行分析并提出合理化建議。關鍵詞：公共利益，強制拆

2、遷，司法程序，政府定位，公平補償Our current situation of urban house dismantlement of the existence of the problem and improvement strategyABSTRACTHousing in human life is indispensable role, and with the continuous progress of urbanization, the urban house dismantlement has become an important project to improve t

3、he image of the city, has also become the city construction of a key and difficult, the urban house dismantlement is a complicated system engineering, the process involving government developers such as the multi-stakeholder, the demolition activities will inevitably cause contradiction conflicts is

4、 the root cause of the conflicts of interest that exposed during the public interest how to define the expropriation procedures houses to the collection of judicial procedure collection of the government in the compensation standard to tear open change compensation the role location, and many other

5、problems this paper the current situation of urban house dismantlement and produces in the process of the problems are analyzed and some SuggestionsKEY WORDS: public interest，compulsory demolition，judicial process，the role of the government, just compensation前言目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc3227

6、06235 目錄 PAGEREF _Toc322706235 h III HYPERLINK l _Toc322706236 前 言 PAGEREF _Toc322706236 h 1 HYPERLINK l _Toc322706237 第1章城市房屋拆遷的概述及我國所處現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc322706237 h 2 HYPERLINK l _Toc322706238 1.1 城市房屋拆遷的涵義及作用 PAGEREF _Toc322706238 h 2 HYPERLINK l _Toc322706239 1.2 我國城市房屋拆遷的現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc322706239 h

7、2 HYPERLINK l _Toc322706240 1.2.1 補償標準與房產(chǎn)行情存在差距,導致被拆遷人拆后就無房可住 PAGEREF _Toc322706240 h 3 HYPERLINK l _Toc322706241 1.2.2 依法拆遷時間要求與貨幣補償存在脫節(jié) PAGEREF _Toc322706241 h 3 HYPERLINK l _Toc322706242 1.2.3 相關部門及開發(fā)商對困難和問題預計不充分 PAGEREF _Toc322706242 h 3 HYPERLINK l _Toc322706243 1.3 城市房屋拆遷范圍及法律性質(zhì) PAGEREF _Toc32

8、2706243 h 4 HYPERLINK l _Toc322706244 1.3.1關于城市房屋拆遷的幾種說法 PAGEREF _Toc322706244 h 4 HYPERLINK l _Toc322706245 1.3.2 關于城市房屋拆遷的性質(zhì)的界定 PAGEREF _Toc322706245 h 5 HYPERLINK l _Toc322706246 第2章 房屋拆遷所面臨的問題 PAGEREF _Toc322706246 h 8 HYPERLINK l _Toc322706247 2.1 公共利益的界定 PAGEREF _Toc322706247 h 8 HYPERLINK l _

9、Toc322706248 2.2 房屋征收的司法程序 PAGEREF _Toc322706248 h 8 HYPERLINK l _Toc322706249 2.3強制拆遷制度不完善不合理 PAGEREF _Toc322706249 h 9 HYPERLINK l _Toc322706250 2.3.1行政強制拆遷主體不明確 PAGEREF _Toc322706250 h 9 HYPERLINK l _Toc322706251 2.3.2濫用行政強制拆遷權(quán) PAGEREF _Toc322706251 h 10 HYPERLINK l _Toc322706252 2.3.3行政強制拆遷手段無法律

10、依據(jù) PAGEREF _Toc322706252 h 10 HYPERLINK l _Toc322706253 2.4 公平補償問題 PAGEREF _Toc322706253 h 11 HYPERLINK l _Toc322706254 2.4.1 補償制度不完善 PAGEREF _Toc322706254 h 11 HYPERLINK l _Toc322706255 2.4.2 補償范圍過窄 PAGEREF _Toc322706255 h 12 HYPERLINK l _Toc322706256 2.4.3 補償標準無統(tǒng)一的規(guī)范 PAGEREF _Toc322706256 h 12 HYP

11、ERLINK l _Toc322706257 第3章 政府的角色定位 PAGEREF _Toc322706257 h 14 HYPERLINK l _Toc322706258 3.1 政府在城市房屋拆遷中的問題 PAGEREF _Toc322706258 h 14 HYPERLINK l _Toc322706259 3.1.1 政府的不合理參與 PAGEREF _Toc322706259 h 14 HYPERLINK l _Toc322706260 3.1.2 政府角色缺位 PAGEREF _Toc322706260 h 14 HYPERLINK l _Toc322706261 3.2 政府的

12、應有定位 PAGEREF _Toc322706261 h 15 HYPERLINK l _Toc322706262 第4章 改善我國目前所面臨城市房屋拆遷問題的措施 PAGEREF _Toc322706262 h 17 HYPERLINK l _Toc322706263 4.1 明確界定公共利益 PAGEREF _Toc322706263 h 17 HYPERLINK l _Toc322706264 4.2 區(qū)分公益拆遷與商業(yè)拆遷程序 PAGEREF _Toc322706264 h 17 HYPERLINK l _Toc322706265 4.3完善房屋拆遷司法救濟制度 PAGEREF _To

13、c322706265 h 18 HYPERLINK l _Toc322706266 4.3.1確定正當?shù)恼魇粘绦?PAGEREF _Toc322706266 h 18 HYPERLINK l _Toc322706267 4.3.2 確定最終的司法審查機制 PAGEREF _Toc322706267 h 18 HYPERLINK l _Toc322706268 4.4 改革強制拆遷 PAGEREF _Toc322706268 h 18 HYPERLINK l _Toc322706269 4.5 政府的行為及評估行為的規(guī)范 PAGEREF _Toc322706269 h 19 HYPERLINK

14、l _Toc322706270 4.6 建立公平合理的補償原則 PAGEREF _Toc322706270 h 20 HYPERLINK l _Toc322706271 結(jié)論 PAGEREF _Toc322706271 h 22 HYPERLINK l _Toc322706272 謝 辭 PAGEREF _Toc322706272 h 23 HYPERLINK l _Toc322706273 參考文獻 PAGEREF _Toc322706273 h 24 HYPERLINK l _Toc322706274 附錄 PAGEREF _Toc322706274 h 25前 言住房問題一直是人們一生中

15、的大問題，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展， 城市化進程的加快，越來越多的城市開始了對舊城區(qū)的改造及新區(qū)的拓展，因此，必然會涉及房屋拆遷問題。房屋拆遷是城市建設的重要環(huán)節(jié)，它在改善人民群眾的住房條件、促進舊城區(qū)改造和城市環(huán)境改善等方面作用明顯。然而，在城市房屋拆遷過程中，由于拆遷法律制度的不完善，致使拆遷糾紛頻頻出現(xiàn)。這不僅會影響城市建設和發(fā)展，還會對當?shù)厣鐣€(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展造成不同程度的影響。房屋拆遷涉及廣大人民群眾的根本利益，自古人們追求“居者有其屋”，于是其對國家的安定團結(jié)和人們的安家樂業(yè)，保證當前和諧社會的建設具有重要意義。城市房屋拆遷，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施的房屋拆遷，當符合以上條件，并需

16、要對被拆遷人補償、安置的行為。在此過程中，涉及到多方利益，產(chǎn)生了國有土地使用權(quán)的問題，政府角色問題，公平補償問題等諸多問題，因此而生的糾紛頻頻出現(xiàn)在人們眼前。基于現(xiàn)實生活中越來越多的拆遷糾紛而寫此文，本文主要對目前城市房屋拆遷中存在的各種問題進行解析，以期能夠為完善和健全相應制度及條例提供參考，也為政府定位和私權(quán)保護提出相應對策。第1章 標題 第1章城市房屋拆遷的概述及我國所處現(xiàn)狀1.1 城市房屋拆遷的涵義及作用 城市房屋拆遷是指拆遷人根據(jù)城市規(guī)劃要求和拆遷許可證，依法拆除批準的建設用地范圍內(nèi)的房屋及其他附屬物，并對被拆遷人進行補償、安置的行為。城市房屋拆遷的作用體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，城市

17、房屋拆遷有利于國家土地資源的合理利用。隨著社會的發(fā)展，人們需要對自己的生產(chǎn)、生活條件進行改善，首要的則是改善居住條件，居住條件的改善必然會產(chǎn)生建房問題。建房需要占地，根據(jù)國家相關法律法規(guī)的規(guī)定，不能因為建房而占用耕地、林地，建房通常是在拆除原有房屋的土地上進行。因此，城市房屋拆遷符合國家對土地的合理管理和利用，有利于土地資源的合理配置和使用。其次，城市房屋拆遷有利于提高城鎮(zhèn)居民的居住水平。拆除舊房，建造公共設施齊備、交通便利、環(huán)境更好的住宅小區(qū)，為老百姓改善居住水平創(chuàng)造條件。最后，城市房屋拆遷有利于改善城市面貌、完善城市功能、促進社會經(jīng)濟的發(fā)展。隨著舊區(qū)的改造及新區(qū)的拓展，城市環(huán)境會越來越好，

18、人們的生活質(zhì)量也將得到提高，更有利于國家對城市實施科學的規(guī)劃和合理的布局，彰顯城市功能的最大化。1.2 我國城市房屋拆遷的現(xiàn)狀我國城市房屋拆遷的目的主要包括兩方面，一方面是為了更好地保護文物而對房屋進行拆遷；另一方面則是改善城市的整體形象，一般是通過改造舊城區(qū)來 實現(xiàn)這一目的，改造舊城區(qū)的主要工作就是做好房屋拆遷工作。目前城市房屋拆遷的特點是政府拆遷占據(jù)比例高，當前我國大多數(shù)地區(qū)政府拆遷占據(jù)的比例高是房屋拆遷的重要特點。從背景考慮，房屋拆遷的引領人主要是政府。保護文物工作需要政府發(fā)起，老城區(qū)改造 需要政府許可，所以，政府引領的拆遷工作所占據(jù)的比例較高。1.2.1 補償標準與房產(chǎn)行情存在差距,導

19、致被拆遷人拆后就無房可住2001年年6月6日國務院頒布城市房屋拆遷管理條例規(guī)定,拆遷貨幣補償?shù)慕痤~要以房地產(chǎn)市場評估價格確定等房屋拆遷補償。但從當前的實際情況來看,由于我國經(jīng)濟逐漸進入新一輪增長周期,導致市場物價飛速上漲,拆遷戶得到的拆遷補償金根本無法購買到同樣地段和同樣面積的房屋,對于低收入弱勢群體、家庭經(jīng)濟條件差以及生活困難的拆遷戶來說,拆后面臨無家可歸的境地,被拆遷人之間產(chǎn)生心理上的比較和不平衡感,最終導致矛盾的產(chǎn)生和激化。1.2.2 依法拆遷時間要求與貨幣補償存在脫節(jié)拆遷工作是一項社會活動,涉及多種法律關系,具有很強的時間性、政策性和計劃性,拆遷工作的每一步都涉及到千家萬戶的切身利益。

20、但有時,一些城市拆遷資金沒有到位不能動拆,資金到位以后又硬性規(guī)定拆遷時間,從而導致拆遷部門沒有時間完成法定審批程序以及公告、拆遷、安置等各項工作。時間太倉促,拆遷戶難以接受,因而使拆遷過程中矛盾激化,情緒對立,造成群體事件,阻礙拆遷進度,釀成拆遷悲劇。1.2.3 相關部門及開發(fā)商對困難和問題預計不充分部分拆遷單位人員業(yè)務素質(zhì)相對較低,對拆遷政策認識不徹底,在老百姓心目當中形象不佳;在拆遷過程中,拆遷實施人員工作方法簡單,粗暴,被拆遷方“活埋”在屋里者有之,被拆遷方打傷打殘乃至打死者有之,因房屋被野蠻強拆臥軌自殺或上調(diào)自殺者有之,類似的事情一而再再而三地刺激我們行將麻木的神經(jīng),讓人覺得無聊無奈乃

21、至無望。1.3 城市房屋拆遷范圍及法律性質(zhì)凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物的可拆遷，城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃和有利于城市舊區(qū)改建。任何單位或者個人需要拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經(jīng)批準并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。房屋拆遷需要變更土地使用權(quán)的，必須依法取得土地使用權(quán)。1.3.1關于城市房屋拆遷的幾種說法明確城市房屋拆遷的法律性質(zhì)，是研究城市房屋拆遷法律問題的前提。關于城市房屋拆遷法律性質(zhì)的探討，我國學術(shù)界主要有三種觀點：1.民事行為說持該學說的學者認為，房屋拆遷中所出現(xiàn)的糾紛是拆遷方

22、和被拆遷方雙方平等民事主體所出現(xiàn)的糾紛，而不是政府直接與被拆遷方之間的糾紛。政府不從拆遷行為中受益，并且，政府的角色是在糾紛發(fā)生之后進行行政裁決。并且，從各個部委發(fā)布的有關規(guī)范性文件中，也都能看出來政府的“中立”地位。因此，城市房屋拆遷是一種民事行為。2.行政行為說持該學說的學者認為，城市房屋拆遷行為本質(zhì)上應是行政行為，因為城市房屋拆遷從計劃立項、規(guī)劃到拆遷許可、裁決、行政強拆等都是政府的行政行為，拆遷糾紛裁決屬于具體行政行為，當事人對裁決不服的依法可以提起行政復議。上級房屋拆遷管理部門對下一級房屋拆遷管理部門作出的拆遷裁決依法具有行政復議管轄權(quán)。3.綜合說持該學說的學者認為，城市房屋拆遷的立

23、項、申領房屋拆遷許可證、行政裁決、行政強制拆遷等方面都體現(xiàn)了城市房屋拆遷中行政機關的具體行政行為。在拆遷人與被拆遷人就有關拆遷補償安置方面達成的協(xié)議來說，充分體現(xiàn)了平等主體之間的意思自治原則，城市房屋拆遷是一種典型的民事行為。因此，城市房屋拆遷行為兼具行政法律關系和民事法律關系，是行政行為和民事行為的綜合。1.3.2 關于城市房屋拆遷的性質(zhì)的界定房屋拆遷是一項國家經(jīng)濟發(fā)展必不可少的社會活動，而且又是多方利益關系的復雜組合體。不同類型的房屋拆遷所涉及的法律關系有所差異，因此，必須對房屋拆遷進行分類，才能理清相應的法律關系。在我國，房屋拆遷有城市房屋拆遷和農(nóng)村房屋拆遷兩種情形。城市房屋拆遷根據(jù)不同

24、標準又可以進行細分，依據(jù)房屋的用途可分為住宅房屋拆遷與非住宅房屋拆遷；依據(jù)拆遷的目的可分為公益拆遷與非公益拆遷；依據(jù)被拆遷人的身份可分為公有房屋拆遷與私有房屋拆遷；依據(jù)拆遷方式可分為自行拆遷與委托拆遷等等。不同類型的城市房屋拆遷彼此不是完全獨立的，有可能出現(xiàn)包容的現(xiàn)象，例如公益拆遷的對象可能是住宅房屋也可能是非住宅房屋，公有房屋拆遷的對象可能是基于公共利益目的也可能基于非公共利益目的。但是，從關于城市房屋拆遷活動的法律規(guī)范角度，立法是基于拆遷目的的不同對城市房屋拆遷進行規(guī)范。因此，本文也是對公益目的拆遷與非公益拆遷目的的法律問題進行探討。1.公益拆遷的法律性質(zhì)公益征收行政行為我認為，界定城市房

25、屋拆遷行為的法律性質(zhì)，應當區(qū)分公益拆遷和非公益拆遷兩種不同性質(zhì)的拆遷行為對待。特別是在我國物權(quán)法頒布實施后，公益拆遷和非公益拆遷之間的法律性質(zhì)區(qū)別更為明顯，因此應當對二者的法律性質(zhì)分別予以界定。2004年3月14日修改后的憲法第13條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。”2007年3月16日通過的物權(quán)法第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

26、”2007年8月30日修改后的城市房地產(chǎn)管理法第6條規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定?！睆囊陨戏梢?guī)定可以看出，國家基于公共利益的需要，依法征收單位和個人的房屋，并給予拆遷補償。公益拆遷實質(zhì)上是國家通過行使公權(quán)力合法剝奪公民財產(chǎn)權(quán)的具體行政行為，完全符合公益征收的特征，是政府的征收行為。主要從以下幾個方面分析：（1）公益拆遷法律關系的主體法律地位不平等。公益拆遷的拆遷人是代表國家行使公權(quán)力的政府，強制性地征收被拆遷人的房屋所有權(quán)，不以被拆遷人是否同意

27、為前提。如果被拆遷人對政府的征收行為不服，只能依法申請行政復議或者提起行政訴訟?？梢姡诠娌疬w法律關系中拆遷人與被拆遷人之間是行政主體與行政相對人之間的關系，二者的法律地位是不平等的。（2）公益拆遷具有強制性。公益拆遷是政府的征收行為，征收帶有行政強制的色彩，此強制性是由法律賦予的，只要政府的征收行為合法，被拆遷人必須服從。（3）公益拆遷具有行政補償性。根據(jù)我國憲法和物權(quán)法的規(guī)定，國家基于公共利益的需要征收被拆遷人的房屋所有權(quán)，并由國家對被拆遷人給予補償，顯然屬于行政補償?shù)男再|(zhì)。（4）公益拆遷的爭議解決途徑是行政復議或行政訴訟。若被拆遷人對政府的征收決定或拆遷補償決定不服時可通過行政復議或行

28、政訴訟的途徑解決，這也充分體現(xiàn)了公益拆遷是一種行政行為的法律性質(zhì)。2.非公益拆遷的法律性質(zhì)民事行為非公益拆遷是指拆遷人基于除因公共利益需要以外的因素，依法對被拆遷人的房屋予以拆除，并給予安置補償?shù)幕顒印Ｊ紫?，非公益拆遷本質(zhì)上是一種民事行為，具有很強的私法屬性。（1）拆遷雙方當事人的法律地位平等。作為非公益拆遷的拆遷人和被拆遷人具有獨立平等的法律地位，兩者之既不存在管理與被管理的關系，也不存在支配與被支配的關系，雙方意志各自獨立、不受對方牽制，任何一方都不能將自己的意志強加于另一方。法律地位平等是民事活動領域的主要特性之一，可見，非公益拆遷行為屬于民事行為的法律性質(zhì)。（2）非公益拆遷充分體現(xiàn)了民

29、事活動中的意思自治原則。拆遷人和被拆遷人對拆遷補償?shù)姆绞?、拆遷補償安置方案、拆遷補償金額的大小等方面都享有充分的自由。（3）非公益拆遷具有契約行為的特征。根據(jù)拆遷條例的規(guī)定，拆遷人拆除被拆遷人的房屋，雙方必須簽訂拆遷補償安置協(xié)議，就拆遷補償安置等問題進行約定。協(xié)議簽訂后，雙方當事人應依法履行協(xié)議內(nèi)容，被拆遷人進行搬遷，拆遷人依約進行補償安置。任何一方違反協(xié)議約定，都將承擔不利法律后果。總之，雙方當事人主體法律地位獨立而平等，訂立的協(xié)議是雙方當事人意思表示一致的結(jié)果，屬于民事合同性質(zhì)非行政合同性質(zhì)。只要雙方行為不違背國家法律的強制性規(guī)定，國家機關就不應強行地主動介入，具有明顯的私法屬性，可見，非

30、公益拆遷行為具有民事行為的性質(zhì)。 REF _Ref168484390 r h 錯誤！未找到引用源。 REF _Ref168484424 h 錯誤！未找到引用源。 PAGE 6 PAGE 13第2章 房屋拆遷所面臨的問題2.1 公共利益的界定公共利益如何界定。公共利益界定一直都是征收與補償條例立法過程中的焦點問題之一。2004年3月14日修改后的憲法第13條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償?！?007年3月16日通過的物權(quán)法第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征

31、收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！?007年8月30日修改后的城市房地產(chǎn)管理法第6條規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定?！币陨戏啥继岬健肮怖妗保蔷磳Α肮怖妗弊鞒雒鞔_界定。在房屋拆遷中，由于法律沒有明確規(guī)定哪些拆遷項目屬于公共利益，哪些拆遷項目屬于商業(yè)利益，致使行政權(quán)力遭到濫用，被征收人的合法權(quán)益不能得到保障。因此，我國立法應對“公共利益”進行具體

32、化的規(guī)定，從而區(qū)分公共拆遷與商業(yè)性質(zhì)拆遷，切實維護被征收人和被拆遷人的合法權(quán)益。2.2 房屋征收的司法程序司法審查缺失，對政府的行政權(quán)力約束不夠。政府在拆遷的關鍵程序中擁有至關重要的權(quán)力，法律卻缺少對其強有力的制約和懲罰規(guī)定。法律規(guī)定和現(xiàn)實操作使拆遷補償成為民事行為，只能通過民事訴訟、行政裁決解決補償?shù)木唧w問題，而補償矛盾的根源往往是補償?shù)脑蛐袨樾姓魇?，但這在民事訴訟、行政裁決中是無法解決的。條例第16條規(guī)定行政裁決和行政訴訟的途徑，因為行政裁決僅限于“達不成拆遷補償安置協(xié)議的”情形，而法律對征收房屋的行政程序沒有詳細的規(guī)定，法院即使受理了拆遷行政訴訟也沒有判斷的法律依據(jù)，只要拆遷項目取得

33、了法律要求的各種許可文件，法院就不能認定項目不合法，至于合理與否，又不屬于法院審查范圍。房屋拆遷是對被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)的限制，因此，應該從保護市場主體財產(chǎn)權(quán)的角度出發(fā)，對拆遷規(guī)定嚴格的法律程序，而合法的拆遷僅僅表明了依照法定程序的意思，而沒有上升到“正當程序”的高度。因此，征收與補償條例立法時需要明確，政府為公共利益進行的拆遷，必須通過正常的程序，即在取得被拆遷人的同意、給予充分補償?shù)幕A上，才能進行房屋的拆遷。2.3強制拆遷制度不完善不合理強制拆遷，即強制執(zhí)行,是指被拆遷人或房屋承租人在房屋拆遷主管部門出具房屋搬遷裁定書規(guī)定期限內(nèi),無正當理由拒絕搬遷,由房屋所在地的市縣人民政府責成有關部門強制

34、拆遷,或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。2.3.1行政強制拆遷主體不明確根據(jù)拆遷條例第17條規(guī)定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全?！焙苊黠@，行使行政強制拆遷行為的主體不是“房屋所在地的市、縣人民政府”而是“有關部門”，立法上采用這樣一個不明確、含糊的概念，使得實際操作中執(zhí)行主體十分混亂。可見,房屋拆遷中,可以由人民法院和行政機關來強制執(zhí)行,但哪些具體行政行為可由行政機關自行執(zhí)行,哪些必須

35、申請人民法院執(zhí)行,法律上并沒有統(tǒng)一明確的標準。2.3.2濫用行政強制拆遷權(quán)根據(jù)裁決規(guī)程第18條規(guī)定：“房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容，進行聽證。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經(jīng)領導班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強制拆遷。”第19條規(guī)定：“拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實施強制拆遷?！笨梢?，對于行政強制拆遷權(quán)的行使，立法上設置了很多的前置條件：（1）申

36、請行政強制拆遷的主體必須是房屋拆遷管理部門，（2）申請行政強制拆遷前必須進行聽證；（3）向政府申請行政強制拆遷必須經(jīng)領導班子集體討論決定；（4）必須經(jīng)過行政裁決；（5）拆遷人必須向被拆遷人提供拆遷補償資金或者安置用房、周轉(zhuǎn)用房等。不符合前置條件的拆遷，則不能適用行政強制拆遷。但在實踐中，很多拆遷行為不符合行政強制拆遷的前置條件，甚至在拆遷人沒有取得房屋拆遷許可證的情況下，政府也照樣責成有關部門實施強制拆遷，行政強制拆遷權(quán)遭到濫用。2.3.3行政強制拆遷手段無法律依據(jù)拆遷條例對如何進行政強制拆遷的具體程序和手段沒有作出具體的規(guī)定，裁決規(guī)程在一定程度上彌補了前者的不足，在第1822條對具體程序作了

37、一些規(guī)定：行政強制拆遷的申請主體、申請前聽證、申請集體討論決定、行政裁決、補償安置、需提交材料、通知被拆遷人、證據(jù)保全等程序。但是拆遷條例和裁決規(guī)程對行政強制拆遷的手段幾乎沒有涉及，致使有的強制拆遷部門為了盡快的實施拆遷，便采用斷水、斷電、停止供熱、停止供氣、砸玻璃、堆放垃圾等惡劣手段強迫被拆遷人搬遷，嚴重損害了被拆遷人的合法權(quán)益。房屋拆遷行政強制執(zhí)行權(quán)限制劃分不清。同時收回國有土地使用權(quán)和提供國有土地使用權(quán)程序倒置，即拆遷單位申請前，政府已確定供地方案，將土地使用權(quán)提供給新土地使用者。實質(zhì)上賦予政府單方面決定國有土地使用權(quán)收回和轉(zhuǎn)移的權(quán)力。被強制拆遷人申請司法救濟時已僅能在獲得補償上努力。人

38、民法院審理拆遷行政案件尚無專門的實體法可依，即被拆遷人被剝奪了就強制拆遷提起行政訴訟的權(quán)利。再者被拆遷人被強制拆遷后的補償利益往往無法得到保障。2.4 公平補償問題拆遷補償，是指拆遷人遵循等價原則，對被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所受的損失給予合理彌補。拆遷補償?shù)男问接腥N，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合。隨著城市化建設的不斷發(fā)展，城市房屋拆遷的步伐也不斷加快，由城市房屋拆遷產(chǎn)生的糾紛也日益增多，其中由拆遷補償問題產(chǎn)生的糾紛占了大量比重，主要原因是現(xiàn)行法律法規(guī)對于城市房屋拆遷補償?shù)囊?guī)定不明確，加之各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差異較大，造成補償范圍過窄、補償標準偏低、補償價格評估不規(guī)范等問

39、題。因此對城市房屋拆遷補償制度存在的法律問題進行研究，具有深刻的理論意義和實踐意義。2.4.1 補償制度不完善2007年3月16日通過的物權(quán)法第42條第3款規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”2007年8月30日修改后的城市房地產(chǎn)管理法第6條規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定?！睆囊陨弦?guī)定可以看出，憲法和法律僅對公益拆遷的補償作了“給予補償”、“給予拆遷

40、補償”的模糊規(guī)定，究竟是給予完全補償、合理補償還是公正補償?shù)攘⒎ㄎ从枰悦鞔_，從而造成補償不公的事件層出不窮，由此造成的糾紛十分突出。另外，對于非公益拆遷的補償在憲法和法律層面上完全是空白。憲法和法律層面上對于補償原則的模糊規(guī)定是造成城市房屋拆遷補償制度不完善的重要原因之一。2.4.2 補償范圍過窄根據(jù)拆遷條例第22、25、31和33條的規(guī)定，拆遷人應當向被拆遷人、房屋承租人補償?shù)姆秶ǚ课菁捌涓綄傥?、搬遷補助費、臨時安置補助費以及因拆遷非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)補償。實踐中由政府充當拆遷人的拆遷往往由于地方財政緊缺的原因，根本未對被拆遷人的土地使用權(quán)予以補償,造成物權(quán)法的規(guī)定形同虛設。另外，

41、拆遷條例中根本未涉及土地使用權(quán)的補償問題。預期利益補償?shù)牧⒎ㄈ毕?，對房屋所有人或者承租人顯失公平，住宅房屋的預期利益即房屋的所有人通過租賃房屋獲得的租金收益。一些家庭是依靠收取房屋租金生活，房屋被拆除后，其生活來源將被切斷，對于這樣的預期利益理應被納入補償范圍。無形利益在補償中未予以考慮，不利于被拆遷人合法利益的保護。無形利益通常是指便利的交通、高質(zhì)的教學、優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療、便利的休閑娛樂等基礎設施。在實務中，這些補償根本沒涉及到。2.4.3 補償標準無統(tǒng)一的規(guī)范拆遷條例第24條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市

42、人民政府制定?！睆拇藯l規(guī)定可以看出，拆遷補償標準為房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，這些因素具體如何認定，拆遷條例沒有作出明確規(guī)定，而是授權(quán)省級政府制定具體辦法。雖然拆遷條例規(guī)定了市場評估價格機制，還規(guī)定實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例規(guī)定的評估程序確定價格，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價，但實踐中執(zhí)行的情況并不容樂觀，拆遷評估價格過低，被拆遷人無法購置合適新住處，而即便是調(diào)換，地點多為城市邊緣、交通不便利、不方便就學、就醫(yī)等，對被拆遷人生活影響巨大，拆遷補償不公正成為拆遷糾紛中最多的問題。第3章 REF _Ref168484495 h 錯誤！

43、未找到引用源。洛陽理工學院畢業(yè)設計（論文） PAGE 16第3章 政府的角色定位3.1 政府在城市房屋拆遷中的問題目前，調(diào)整房屋拆遷法律關系的依據(jù)仍然是2001年國務院修訂的城市房屋拆遷管理條例以及相關的部門規(guī)章、地方性法規(guī)等，而這也是行政權(quán)力介入拆遷的法律依據(jù)。根據(jù)條例，政府既是是否給予房屋拆遷許可的初始界定者,同時也是判定該拆遷是否為合理拆遷的裁判者，政府這一身兼運動員和裁判員的雙重身份,其不合理性不言自明。 3.1.1 政府的不合理參與由于“公共拆遷”和“商業(yè)拆遷”法律沒有明確界定，政府為追求“業(yè)績”和競爭，更樂于將拆遷行為定性為行政行為，同時拆遷人也更樂于將拆遷行為定性為行政行為，濫用

44、行政許可權(quán)。如此便在“公共拆遷”的幌子下展開“商業(yè)拆遷”，同時行政裁決默許拆遷人不合理的補償標準,并以政府專有強制力加以保障強制拆遷，以此實現(xiàn)政府與拆遷人的利益分攤。這就意味被拆遷人的私有財產(chǎn)根本得不到保障，并從拆遷的利益均攤者成為私權(quán)利的被侵害者。政府也從公民權(quán)利的保護者變成拆遷的保護傘和權(quán)利后盾，有違政府的法治原則和憲政理念。3.1.2 政府角色缺位在犧牲被拆遷人部分利益的拆遷過程中，有些地方政府沒能切實監(jiān)管拆遷補償是否合理、是否足額、是否及時到位，沒能保障被拆遷人的知情權(quán)，沒能確保被拆遷人應該得到的保障，導致民眾不滿、社會不安定的隱患頻頻出現(xiàn)，這是城市房屋拆遷中政府角色缺位的典型表現(xiàn)。另

45、外，對于開發(fā)商在市場機制下過度追求效率和利潤而犧牲整體效益及可持續(xù)發(fā)展能力的現(xiàn)象，政府大多沒有進行有效監(jiān)管和限制，嚴重影響了城市未來發(fā)展的能力。3.2 政府的應有定位把從事公共管理活動的政府角色在法治國家、市場經(jīng)濟的背景下重新準確定位，界定其權(quán)力，有利于提升政府的治理能力,約束政府的治理行為。在房屋拆遷中，必須更新觀念，加快政府職能轉(zhuǎn)變：一是由無限政府向致力于公共事務管理的有限政府轉(zhuǎn)變；二是由缺失責任的人治政府向權(quán)力與責任均擔的法治政府轉(zhuǎn)變；三是由自上而下的管理政府向以人為本的服務政府轉(zhuǎn)變。要界定政府在房屋拆遷中的角色和定位，應區(qū)分公益拆遷和商業(yè)拆遷，明確政府在不同性質(zhì)拆遷中的不同角色，保證政

46、府在公益性拆遷中不“缺位”，在營利性拆遷中不“越位”?，F(xiàn)代社會是存在公域和私域劃分的二元對立的社會，行政權(quán)力的擁有者在公域內(nèi)執(zhí)行維護社會公共利益的職能，公民個人在私人領域享有高度的自由。從我國目前的房屋拆遷糾紛來看，行政權(quán)力侵入私人領域主要體現(xiàn)在政府介入商業(yè)拆遷的問題上。出于商業(yè)目的拆遷行為，本是一種營利行為，應由開發(fā)商和被拆遷人在公平合理的基礎上談判協(xié)商，完全屬于民事主體意思自治的私域范疇，可以通過市場機制予以調(diào)節(jié)。雙方發(fā)生糾紛應通過民事爭議解決程序來解決，或申請仲裁或申請人民法院裁決，而不能由政府部門對公民的私有財產(chǎn)強制執(zhí)行拆除，政府是沒有凌駕于法律之上的權(quán)力的。行政權(quán)力應當從商業(yè)性的拆遷

47、活動中完全淡出，保持中立，不對拆遷雙方的實體權(quán)利義務進行干預和裁決，專心扮演管理監(jiān)督者的角色，僅對開發(fā)商和拆遷人的資格予以審核、對拆遷行為進行監(jiān)督和管理。在公益拆遷中，政府的角色并不是單一的：作為城市拆遷的規(guī)劃者，政府規(guī)劃部門應著眼長遠利益和公共利益，權(quán)衡經(jīng)濟利益和社會利益，做好規(guī)劃工作；作為城市房屋的拆遷人，承擔拆遷任務的建設單位，應當嚴格按照法律規(guī)定的條件和程序，做好拆遷工作；作為房屋拆遷的管理者，房屋拆遷管理部門應當對政府拆遷單位的拆遷行為進行監(jiān)督和管理，保證拆遷工作的合法有序進行。而在對于條例中的其他職能，筆者認為在憲法和物權(quán)法的規(guī)制之下已經(jīng)不合時宜，如對拆遷雙方達不成協(xié)議的裁決權(quán)，對

48、被拆遷人不如期拆遷的強制執(zhí)行權(quán)等。應當將裁決、執(zhí)行的權(quán)力還給司法機關，這些不應屬于行政職權(quán)范圍的事務，政府應在有法律依據(jù)的前提下堅決退出。第3章 標題 PAGE 8 PAGE 22 第4章 改善我國目前所面臨城市房屋拆遷問題的措施4.1 明確界定公共利益公共利益是一個高度抽象而開放的概念，因不同的發(fā)展階段，不同的國家，不同的經(jīng)濟發(fā)展水平，它會具有不同的內(nèi)涵。因此，對公共利益的判斷實質(zhì)上是一種主觀的價值判斷，需要結(jié)合當?shù)禺敃r的社會發(fā)展水平及政治、經(jīng)濟、文化等因素。盡管如此，有相當多的利益在任何時期、任何階段均被視為公共利益，如國防設施、政府建筑、國民健康、教育、公共交通、公共水利、公共衛(wèi)生、環(huán)境

49、保護等，我們將其稱為絕對的公共利益。梁慧星教授在主編的中國物權(quán)法草案建議稿中，對公共利益做出了一個列舉式的解釋：“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災害防治、科學及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護、文物古跡及風景名勝區(qū)的保護、公共水源及引水排水用地區(qū)域的保護、森林保護事業(yè)，以及國家法律規(guī)定的其它公共利益?！?我國立法可以對絕對的公共利益采取列舉式的模式進行界定，此做法符合我國現(xiàn)行的國情。4.2 區(qū)分公益拆遷與商業(yè)拆遷程序在實踐中，通常是政府作出行政命令后，由拆遷人出面與被拆遷人談判補償安置問題，政府回避了自己應當履行的責任和義務，一旦拆遷人與被拆遷人發(fā)生糾紛，政府則作為裁決者的角色介入，這種自己作

50、自己案件法官的做法嚴重違背了程序公正的原則，嚴重損害了被拆遷人的利益。因此，只有對公益拆遷與非公益拆遷適用不同的拆遷程序，才能促使政府不能回避自己違法行政的責任，促使政府依法行政，彰顯程序公正的原則，充分維護被拆遷人的合法利益。作為公益拆遷是政府征收的行為，公益征收是國家強制性地取得公民財產(chǎn)權(quán)的行為，對公民的生產(chǎn)、生活將造成重要影響，所以征收過程應當公開、透明，充分保障被征收人和利害關系人的參與權(quán)和知情權(quán)，適用行政征收程序。商業(yè)拆遷是開發(fā)商為了商業(yè)目的，將被拆遷人的房屋予以拆除，并給予被拆遷人補償?shù)男袨?。此行為中的拆遷人與被拆遷人均是民事主體，雙方法律地位平等，應當在自愿的基礎上，平等協(xié)商補償

51、安置協(xié)議，任何一方都不能強迫另一方服從自己的意志。因此適用民事協(xié)商程序。4.3完善房屋拆遷司法救濟制度拆遷中當事人可通過司法途徑解決拆遷糾紛，通過引入司法制衡機制，我們在很大程度上可以推動政府依法行政，完善房屋拆遷司法救濟制度。無論是出于什么背景的城市房屋拆遷，政府應根據(jù)當?shù)鼐唧w情況采取不同的措施，比如安排入住政府提供的廉價房屋、以低價授予福利房或者分期貸款的各種方式，以此確保拆遷工作順利開展，繼而保證安定和諧的社會局面。4.3.1確定正當?shù)恼魇粘绦蚣丛谌〉帽徊疬w人同意并給于充分補償?shù)幕A上，進行拆遷，而不是籠統(tǒng)的說“依照法律規(guī)定”,實際上并沒有明確的正當程序。4.3.2 確定最終的司法審查機

52、制 我國法律也只是規(guī)定了征收的行政程序，而沒有規(guī)定比較完善的司法程序。無論是拆遷的性質(zhì)，還是拆遷補償?shù)暮侠硇缘炔疬w過程中的各種糾紛，都應在一個合理的范圍內(nèi)，只有建立一套健全和有效的司法審查機制，才能更好地保障拆遷當事人的合法權(quán)益。4.4 改革強制拆遷 我國立法應當對強制拆遷主體、強制拆遷手段進行完善，明確強制拆遷的實施主體。需要明確的是，在公益拆遷中才可以強制拆遷，而且要改變目前關于訴訟不停止拆遷執(zhí)行的規(guī)定，強制拆遷權(quán)不得由政府行使。只有在訴訟時效期滿，被拆遷人既不履行拆遷協(xié)議又不起訴的，拆遷人方可申請人民法院執(zhí)行。法院執(zhí)行時，要對拆遷決定進行審查，明顯違法的，包括明顯缺乏事實依據(jù)的、明顯缺乏

53、法律依據(jù)的、嚴重違反法定程序的、超過申請期限的、拆遷人沒有對被拆遷人實施貨幣補償、補償貨幣提存或者未提供拆遷安置用房以及其他明顯違法并損害被拆遷人合法權(quán)益的情形，不予執(zhí)行。由于強制拆遷僅能適用于公益拆遷，對于商業(yè)拆遷，拆遷人只能通過訴訟的形式，由人民法院作出判決，然后再通過判決執(zhí)行來完成拆遷；訴訟中，拆遷人可以申請先予執(zhí)行，但需要提前向法院交付足額的拆遷補償金作為擔保。司法機關作為老百姓維護自身權(quán)利的最后一道防線，由人民法院作為強制拆遷的裁定主體，更有利于保護老百姓的合法權(quán)利，實現(xiàn)真正的公平、正義。因此，行政機關不能對自己的行為裁決強制拆遷，對于強制拆遷的裁定權(quán)應當一律由人民法院享有。4.5

54、政府的行為及評估行為的規(guī)范 政府一直就代表權(quán)力的執(zhí)行者，在房屋拆遷中政府的行政許可權(quán)無疑起著很大的作用，而在此過程中，政府行為的不規(guī)范行使，往往導致政府權(quán)力尋租，從而使政府濫用權(quán)力的危險性增加，以致?lián)p害公民的合法權(quán)利。政府應當堅決制止不切實際、勞民傷財?shù)摹靶蜗蠊こ獭?，“政績工程”，同時，破除相關部門的商業(yè)性，從而破除拆遷、評估業(yè)務的行政性、部門性壟斷。另外，還要建立嚴格的責任追究制度，權(quán)責統(tǒng)一才能跟好的為人民服務，受到人民擁護。一設立拆遷矛盾協(xié)調(diào)相關的中介部門，二政府相關部門工作分工明細化。估價方面，在房屋的估價過程中，應當考慮到被拆遷人的無形利益和預期利益，并作出相應的補償，應當將房屋室內(nèi)裝

55、修裝飾的補償納入拆遷評估報告；明確規(guī)定由拆遷人和被拆遷人共同選擇拆遷評估機構(gòu)；對于估價時點的規(guī)定可以考慮確定在房屋拆遷許可證頒發(fā)之日與拆遷實施之日期間；估價方法應當區(qū)分公益拆遷與非公益拆遷、住宅房屋拆遷與非住宅房屋拆遷而不同。房地產(chǎn)評估機構(gòu)應當本著獨立、客觀、公平的原則進行評估，對于拆遷評估費用可以預先由拆遷人交予房地產(chǎn)評估委員會存放，待評估結(jié)束后，由評估機構(gòu)憑評估合同等依據(jù)向評估委員會領取，這在一定程度上可減少評估機構(gòu)由于評估費等問題將利益天平傾向拆遷人的情況出現(xiàn)。評估師也應當提高自身的業(yè)務能力和職業(yè)道德，本著實事求是的態(tài)度、客觀地選取交易實例、公正地確定估價范圍，獨立地作出評估結(jié)果，切實地維護拆遷人和被拆遷人的合法利益。4.6 建立公平合理的補償原則公益拆遷和非公益拆遷補償?shù)臋C理有所不同，因此要有區(qū)分。公益拆遷是為了公共利益征收私人房屋，因此是為了成全特定多數(shù)人