農(nóng)副產(chǎn)品市場建設(shè)可行性研究分析報(bào)告

1、第一章總論1.1項(xiàng)目概述1.1.1項(xiàng)目名稱：忻府區(qū)團(tuán)結(jié)路鮮活農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場1.1.2項(xiàng)目法人：忻州市金地海納物業(yè)綜合服務(wù)有限公司1.1.3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：盧戌亮1.1.4建設(shè)規(guī)模：市場占地15畝（10000平方米），建筑面積4710平方米?？偼顿Y900萬元，全部由村委自籌。1.1.5建設(shè)內(nèi)容：要緊建設(shè)內(nèi)容為放心糧油區(qū)；新奇蔬果區(qū)；鮮活畜禽區(qū)；鮮活水產(chǎn)區(qū)；餐飲區(qū)五大功能區(qū),自身土建工程及自來水供應(yīng)、電力配套工程，總建筑面積4710平方米。1.1.6建設(shè)地點(diǎn)：忻州市忻府區(qū)團(tuán)結(jié)路（依托盧野村）1.1.7資金來源：項(xiàng)目總投資900萬元，資金來源為盧野村委自籌解決。1.2項(xiàng)目建設(shè)背景隨著經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)展，國

2、內(nèi)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)進(jìn)展增勢強(qiáng)勁及我市商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)進(jìn)展戰(zhàn)略，為忻府區(qū)盧野鮮活農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場的進(jìn)展提供了積極寬松良好的歷史機(jī)遇和政策環(huán)境，提出了方向、提供了政策。為適應(yīng)城鎮(zhèn)面貌改善，體現(xiàn)以人為本、改善民生的要求，完善都市功能，為群眾辦好事、辦實(shí)事的原則，忻府區(qū)團(tuán)結(jié)路鮮活農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場將建設(shè)成為忻府區(qū)及周邊地區(qū)最便民的農(nóng)副產(chǎn)品市場，帶動周邊商業(yè)成為忻州最具有代表性的社區(qū)商業(yè)模式，共同推動忻州經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。按建設(shè)都市基礎(chǔ)設(shè)施，滿足市民差不多要求和適應(yīng)多層次消費(fèi)的要求，本市場以生鮮超市和標(biāo)準(zhǔn)化菜市場為要緊配置，完善副食品等結(jié)構(gòu)功能為輔，調(diào)整區(qū)域便民產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)該區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，并帶動鄰近商業(yè)及全

3、區(qū)便民市場的優(yōu)化升級，解決附近居民買菜難問題，增加附近商業(yè)流通收入，降低農(nóng)產(chǎn)品流通成本，提高流通效率，有利于擴(kuò)大城鄉(xiāng)居民就業(yè)，保證都市農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)，加快忻府區(qū)社區(qū)改革的步伐。1.2.1項(xiàng)目的提出依據(jù)建設(shè)“便民、利民、為民”的市場為動身點(diǎn)，采取示范引導(dǎo)，政府推動，科學(xué)規(guī)劃，社會參與，市場運(yùn)作的模式，把本市場建成忻府區(qū)最有代表性的公益性“菜籃子”工程。建設(shè)地點(diǎn)位于忻府區(qū)北部，都市南北中軸線七一路和建設(shè)路之間的團(tuán)結(jié)路，距108國道不足5公里，附近醫(yī)院、學(xué)校、居民小區(qū)成群，有明顯的地緣優(yōu)勢。市場進(jìn)展前景寬敞，隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展、商品流通加快。目前，該區(qū)域已有超市、大型商業(yè)中心等，并呈現(xiàn)出良好的進(jìn)展趨勢，

4、有力帶動和促進(jìn)了本區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。同時(shí)，隨著附近居民對鮮活農(nóng)副產(chǎn)品的需求量增大，附近超市及路邊攤遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場供需平衡，急需在團(tuán)結(jié)街附近建設(shè)綜合市場。近年，附近路邊小販成群，嚴(yán)峻阻礙著市容市貌，并造成附近車輛擁擠，因此，建設(shè)該便民市場是提升居民生活質(zhì)量，完善都市功能，改善市容環(huán)境的重要措施，也與當(dāng)前忻府區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展相適應(yīng)。1.3可行性研究的依據(jù)及范圍1.3.1編制依據(jù)1. 國務(wù)院辦公廳關(guān)于搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見（國辦發(fā)2009134號）2.商務(wù)部財(cái)政部關(guān)于實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化菜市場示范工程的通知（商商貿(mào)2009290號）3.國務(wù)院辦公廳關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)新一輪“菜籃子”工程建設(shè)的意見（國辦發(fā)201018號

5、）4.山西省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)新一輪“菜籃子”工程建設(shè)的實(shí)施意見（晉政辦發(fā)【2011】 4號）5.忻州市都市總體規(guī)劃2011-20306.調(diào)研中搜集的相關(guān)資料1.3.2研究工作的范圍依照國家對差不多建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容和深度要求，重點(diǎn)研究以下內(nèi)容：1、分析研究項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)政策，市場導(dǎo)向，投資環(huán)境和可行性；2、項(xiàng)目建設(shè)的資源環(huán)境，社會和實(shí)施配套條件；3、確定項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容，建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案；4、估算項(xiàng)目建設(shè)投資和安排資金作用打算；5、計(jì)算和評價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。1.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性1.4.1符合忻州市都市建設(shè)的政策隨著忻州市忻府區(qū)城區(qū)面積擴(kuò)大和人口數(shù)量增加，應(yīng)對“環(huán)境整潔化、布局合理化、

6、消費(fèi)安全化”的標(biāo)準(zhǔn)化菜市場建設(shè)要求，通過加快農(nóng)副產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)，以改變市場周邊硬件設(shè)施檔次偏低，缺乏科學(xué)規(guī)劃等等問題，用以提高市場流通企業(yè)的競爭力。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)副產(chǎn)品市場是都市的公益性、公用性的全然設(shè)施，是事關(guān)群眾利益和都市形象的重要民生工程。符合當(dāng)前和今后一個時(shí)期的市場需求，有比較寬敞的進(jìn)展前景。特不是通過變革目前的產(chǎn)銷方式。以市場帶動流通，以流通促進(jìn)消費(fèi)，使農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營實(shí)現(xiàn)一體化、聯(lián)合化和組織化。構(gòu)建以綜合農(nóng)貿(mào)市場為中心的統(tǒng)一市場體系。市場體系是由各層次的新奇蔬果區(qū)；鮮活畜禽區(qū)；鮮活水產(chǎn)區(qū)；餐飲區(qū)組成。并建立專門的治理機(jī)構(gòu)和治理人員，從進(jìn)貨源頭上對進(jìn)入市場的商品質(zhì)量安全等方面把關(guān)。1.

7、4.2提升居民生活質(zhì)量的需要“小市場”關(guān)乎“大民生”，在該區(qū)域以團(tuán)結(jié)路為中心，已建成的居民區(qū)包括溫馨苑、錦玉苑、興盛苑、鴻禧園、師院宿舍、信用社小區(qū)、發(fā)改局宿舍、煤銷公司小區(qū)等，還包括忻州師院、忻州第一中學(xué)、師院附中等，輻射面積的人口大約在2.5萬人左右。因此，為了滿足附近社區(qū)居民日益增長物質(zhì)需求，提升附近社區(qū)居民生活質(zhì)量，而建設(shè)該標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)副產(chǎn)品市場。按照市場標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、規(guī)范化的“三化”建設(shè)目標(biāo)要求，將市場肉類、蔬菜攤位及水產(chǎn)品、家禽區(qū)域等統(tǒng)一標(biāo)識，水路、線路進(jìn)行合理布局設(shè)計(jì)，著力加強(qiáng)市場硬件環(huán)境。同時(shí)，該區(qū)域建立健全市場準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)經(jīng)營者的引導(dǎo)教育，提高經(jīng)營素養(yǎng)和服務(wù)質(zhì)量，完善市場軟環(huán)

8、境，大大方便群眾日常生活，提高生活質(zhì)量。1.4.3完善都市功能的需要依照山西省人民政府關(guān)于推進(jìn)新一輪“菜籃子”工程建設(shè)的實(shí)施意見的要求，各市縣在制訂新一輪都市總體規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)展規(guī)劃、農(nóng)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃時(shí)，要把“菜籃子”基地建設(shè)、市場建設(shè)以及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)納入規(guī)劃之中，列入政府重點(diǎn)民生建設(shè)工程。要高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)菜籃子生產(chǎn)、流通、加工、質(zhì)量監(jiān)管等基礎(chǔ)設(shè)施，保證批發(fā)市場和菜市場建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化與城鎮(zhèn)化、工業(yè)化相協(xié)調(diào)。因此，在忻州市忻府區(qū)團(tuán)結(jié)路建設(shè)都市菜市場是為附近社區(qū)居民提供差不多生活服務(wù)的重要公共設(shè)施。加快忻州市社區(qū)菜市場建設(shè)，是事關(guān)民生的大事，關(guān)于方便群眾生活、完善都市

9、功能、提升都市環(huán)境具有重要意義。也是為寬敞人民群眾的生活提供安全、衛(wèi)生、放心的“菜籃子”。1.4.4與經(jīng)濟(jì)進(jìn)展相適應(yīng)“十二五”以來，忻府區(qū)委、區(qū)政府抓住機(jī)遇，深化改革，加快進(jìn)展，全縣消費(fèi)市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，新型流通產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)展；商業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，流通秩序進(jìn)一步規(guī)范，消費(fèi)品市場活躍繁榮，拉動了全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)增長。 2012年，忻府區(qū)全年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額62.4億元，比“十一五”期末的44.5 億元增長40.3%，年均增長速度達(dá)19%。在消費(fèi)品零售總額中，批發(fā)零售業(yè)銷售額59.28億元，住宿餐飲業(yè)3.12億元，分不比“十一五”期末增長45%和25%。目前忻府區(qū)城區(qū)范圍內(nèi)已有三角道農(nóng)貿(mào)市場、蔬菜公司市

10、場等，完全滿足不了市民對農(nóng)貿(mào)商品的需求，尤其是以團(tuán)結(jié)路附近只有一家華美超級市場，與該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展極不相應(yīng)，重點(diǎn)解決菜市場與都市建設(shè)進(jìn)展不相適應(yīng)的“臟、亂、差”和食品安全方面存在的問題。都市建設(shè)是都市經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展的要緊載體。一個都市必須適應(yīng)和遵循時(shí)代進(jìn)展的潮流和都市進(jìn)展的內(nèi)在規(guī)律，隨著都市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，都市的品位和檔次提高，都市建設(shè)也發(fā)生顯著變化。公益性的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更是關(guān)系到社會公眾利益，關(guān)系到人民群眾的生活質(zhì)量。菜市場的建設(shè)也需要更緊都市進(jìn)展的步伐，不斷提高檔次，逐步向凈菜化、超市化、連鎖化進(jìn)展。團(tuán)結(jié)路鮮活農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場的建設(shè)也將作為提升主副食品零售終端服務(wù)功能的重要途徑。1.4.5改善

11、市容環(huán)境面貌都市形象是人們對一個都市的一種共同心理感受，是公眾對一個都市內(nèi)在實(shí)力、整體活力、精神面貌和進(jìn)展前景等綜合評價(jià)的總體印象。菜市場是人民生活水平和道德文明的窗口，潔凈、整潔、衛(wèi)生和高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的菜市場不但能滿足人們的購物需求，更將成為都市建設(shè)的亮點(diǎn)，關(guān)于路邊市場要逐步取締，規(guī)范市場，也能緩解都市的交通壓力，從而達(dá)到提升市容面貌的功能。1.5項(xiàng)目建設(shè)的可行性（1）團(tuán)結(jié)路鮮活農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場，市場基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)已初具規(guī)模，水、電、通訊等設(shè)施較為齊全，具備市場開發(fā)的基礎(chǔ)條件。（2）市場輻射面大，輻射本區(qū)域人口達(dá)到5萬左右，為市場開發(fā)提供了寬敞的空間。（3）附近商圈所形成的各種業(yè)態(tài)，包括藥店、美容美

12、發(fā)、花店、煙酒、便利店、超市、洗染店等，為市場開發(fā)制造了極有利條件。（4）交通便利，市場位于團(tuán)結(jié)街中心，東鄰七一路，西鄰建設(shè)路，是忻府區(qū)城區(qū)的中心地帶，地緣條件十分優(yōu)越。（5）附近經(jīng)商人口眾多，這為該市場建成后能提供更多的商機(jī)。（6）附近又是忻府區(qū)最要緊的學(xué)區(qū)地，有忻州師范學(xué)院、忻州市第一中學(xué)、忻州師范學(xué)院附屬中學(xué)等。1.6可行性研究報(bào)告的要緊結(jié)論1.6.1要緊研究結(jié)論本市場作為農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場符合國家及忻州市產(chǎn)業(yè)政策，對該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展來講是急需的，從地緣條件來看是優(yōu)越的；項(xiàng)目建設(shè)通過規(guī)劃合理，起點(diǎn)高、規(guī)模大、服務(wù)配套、治理規(guī)范的建設(shè)方式，將促進(jìn)社區(qū)居民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的快速進(jìn)展。市場的建設(shè)可

13、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)進(jìn)展起到重要作用。團(tuán)結(jié)路農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場建成后，對提高社區(qū)居民收入，大量增加就業(yè)崗位，改善居民生活質(zhì)量，都將起到明顯的推動作用。在此建市場具有顯著的經(jīng)濟(jì)和社會效益，市場地理位置合理，基礎(chǔ)設(shè)施良好、建設(shè)條件優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)效益可觀，具有充分的必要性和可行性。第二章市場分析2.1 市場現(xiàn)狀改革開放以來，特不是20世紀(jì)90年代后，隨著農(nóng)業(yè)的持續(xù)進(jìn)展和農(nóng)產(chǎn)品流通體制改革的深入，農(nóng)產(chǎn)品告不了總量短缺，絕大多數(shù)農(nóng)產(chǎn)品已放開收購、放開經(jīng)營、放開市場，流通全面市場化，市場形成價(jià)格的機(jī)制差不多確立，初步形成了以批發(fā)市場為中心，以城鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場為基礎(chǔ)，直銷配送和連鎖超市等現(xiàn)代商業(yè)流通方式為補(bǔ)

14、充，多種經(jīng)濟(jì)形式、多種經(jīng)營方式共存的農(nóng)產(chǎn)品流通體系。2.1.1 批發(fā)市場居于農(nóng)產(chǎn)品市場體系的主導(dǎo)地位 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是農(nóng)產(chǎn)品交易市場的樞紐和核心，承擔(dān)著農(nóng)產(chǎn)品集散、價(jià)格形成、信息服務(wù)等多種功能。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2012年底，我市共有大中型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場2個，三角道市場以蔬菜為主，還有水果批發(fā)和禽類市場。市場輻射到市、區(qū)，交易量逐年提高，已形成農(nóng)副產(chǎn)品交易主渠道。2.1.2現(xiàn)代流通方式在農(nóng)產(chǎn)品市場中的地位日益提升隨著人民生活水平的提高和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，超市、農(nóng)產(chǎn)品銷售公司異軍突起，迅猛進(jìn)展，在農(nóng)產(chǎn)品銷售特不是綠色食品、品牌食品銷售中的份額愈來愈高，前景寬敞。2.1.3流通設(shè)施建設(shè)不斷加強(qiáng) 一是都市

15、倉儲設(shè)施大為改善，附屬設(shè)施和機(jī)械設(shè)備較齊全，現(xiàn)代化水平提高。二是標(biāo)準(zhǔn)化市場檔次明顯提高，市場的地面已全部硬化，城區(qū)露天交易場地逐步縮小，社區(qū)商業(yè)模式要求設(shè)置封閉式交易大廳和恒溫庫，保證農(nóng)副產(chǎn)品的四季供應(yīng)。特不是近兩年都市擴(kuò)容和人口增加，要求新建市場的基礎(chǔ)設(shè)施完善，布局規(guī)劃科學(xué)合理。三是市場配套功能要進(jìn)一步拓展。配備相應(yīng)的治理人員，提高市場的整體服務(wù)功能2.2 市場需求分析農(nóng)副產(chǎn)品市場作為農(nóng)產(chǎn)品流通的要緊環(huán)節(jié)，承擔(dān)了價(jià)格、信息、集散和輻射的功能。區(qū)域性農(nóng)副產(chǎn)品市場的形成與進(jìn)展，對區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品流通至關(guān)重要。通過采納現(xiàn)代化的治理手段，把市場的規(guī)范化治理、經(jīng)營的效率、對內(nèi)外客戶的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以及市場內(nèi)

16、外的信息溝通提升到了一個新層次，更好地為社區(qū)商業(yè)服務(wù)。2.2.1國內(nèi)農(nóng)副產(chǎn)品市場政策導(dǎo)向分析國家科技部、農(nóng)業(yè)部、信息產(chǎn)業(yè)部、發(fā)改委、教育部等政府治理部門出臺了一系列農(nóng)業(yè)信息化建設(shè)規(guī)劃，在全國范圍內(nèi)推進(jìn)了一系列的重大農(nóng)業(yè)工程，并在資金、退稅等方面給予全力的支持。因此，從整體上看，該行業(yè)進(jìn)入了加速進(jìn)展時(shí)期，而且呈現(xiàn)出規(guī)劃領(lǐng)先、領(lǐng)導(dǎo)加強(qiáng)、業(yè)主主導(dǎo)、居民歡迎、注重實(shí)效的鮮亮特征。2.2.2 農(nóng)副產(chǎn)品市場信息化需求分析農(nóng)副產(chǎn)品市場作為農(nóng)副產(chǎn)品流通的要緊環(huán)節(jié)，承擔(dān)了價(jià)格、信息、集散和輻射的功能?，F(xiàn)在越來越多的農(nóng)副產(chǎn)品市場的治理者差不多意識到信息化建設(shè)的重要性。通過采納現(xiàn)代化的治理手段，把市場的規(guī)范化治理、

17、運(yùn)營的效率、對內(nèi)外客戶的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以及市場的信息溝通提升到一個新層次。1、從形勢進(jìn)展要求動身，不斷增強(qiáng)交易市場信息化意識市場治理人員在抓好市場信息工作過程中，經(jīng)歷了一個從一般化到不斷強(qiáng)化信息工作的過程。2、建立網(wǎng)站以信息服務(wù)為主體，信息服務(wù)體系仍亟待完善。信息化為農(nóng)副產(chǎn)品市場帶來了新的經(jīng)營治理理念和交易形式，并成為實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)市場跨越式進(jìn)展的重要途徑。建立在計(jì)算機(jī)、通信技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)上的現(xiàn)代信息革命，導(dǎo)致了從研究開發(fā)到市場營銷的整個企業(yè)活動都面臨著全然轉(zhuǎn)變，市場的信息化，將為市場升級和功能創(chuàng)新提供強(qiáng)有力的支持。3、農(nóng)副產(chǎn)品流通的信息化是社會進(jìn)展的必定趨勢農(nóng)副產(chǎn)品流通領(lǐng)域的信息化的過程，確實(shí)

18、是運(yùn)用信息技術(shù)對傳統(tǒng)農(nóng)副產(chǎn)品流通在運(yùn)作模式、技術(shù)、觀念、信息等方面進(jìn)行改造、充實(shí)、提升的過程，是社會進(jìn)展的必定趨勢。4、農(nóng)副產(chǎn)品交易市場信息化與物流配送互動進(jìn)展電子商務(wù)的進(jìn)展離不開物流配送的支持。部分農(nóng)副產(chǎn)品交易市場已充分認(rèn)識到這一點(diǎn)，在開展電子商務(wù)、以信息化提升其競爭力的同時(shí)依照自身特點(diǎn)開展不同類型的物流配送。2.2.3 創(chuàng)新農(nóng)副產(chǎn)品市場的交易方式，提高交易量積極推行電子統(tǒng)一結(jié)算，規(guī)范市場交易活動，保證交易安全。通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)溝通供需信息，逐步向較高層次的電子商務(wù)過渡和升級。第三章市場建設(shè)方案3.1建設(shè)原則和思路1、以市場為導(dǎo)向，以忻府區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展規(guī)劃為指導(dǎo)，以現(xiàn)代信息和物流技術(shù)為支撐

19、，忻府區(qū)團(tuán)結(jié)路標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)副產(chǎn)品市場為區(qū)域性現(xiàn)代化骨干企業(yè)為主體，充分利用忻府區(qū)農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，提高產(chǎn)品流通效益和市場競爭能力，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)進(jìn)展。2、市場設(shè)置信息治理、信息采集公布和電子結(jié)算系統(tǒng)，瓜果和蔬菜農(nóng)藥殘留檢測、病蟲害檢疫系統(tǒng)，商品儲藏、物流配送系統(tǒng)，健全市場功能，提升市場檔次，促進(jìn)區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場治理體制的改革和現(xiàn)代化市場體系的建立。3、忻府區(qū)團(tuán)結(jié)路標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)副產(chǎn)品市場選址位于團(tuán)結(jié)路中段，該市場符合都市總體規(guī)劃的要求，無需拆遷和移民，以布局合理、功能齊全、機(jī)制健全、設(shè)施配套、運(yùn)行規(guī)范、信息靈敏和高起點(diǎn)、規(guī)?；癁樵瓌t而進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)。4、忻府區(qū)團(tuán)結(jié)路標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)副產(chǎn)品市場將以優(yōu)

20、美的現(xiàn)代化建筑造型，舒適的交易環(huán)境，現(xiàn)代的經(jīng)營理念，造就地點(diǎn)特色的市場文化。3.2市場建設(shè)目標(biāo)忻府區(qū)團(tuán)結(jié)路標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)副產(chǎn)品市場建設(shè)工程按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、突出特色、輻射區(qū)內(nèi)外”的原則，充分依托忻府區(qū)的資源優(yōu)勢，建設(shè)一個以實(shí)施“三綠工程”（倡導(dǎo)綠色消費(fèi)、建立綠色市場、開發(fā)綠色通道）為目標(biāo)的涵蓋城區(qū)的以各類農(nóng)產(chǎn)品為主、功能齊全、治理科學(xué)的區(qū)域性中心現(xiàn)代化農(nóng)副產(chǎn)品市場。該市場完全能夠與已有的集貿(mào)市場聯(lián)合互補(bǔ)，形成布局合理的、完整的市場網(wǎng)絡(luò)體系。那個市場既有傳統(tǒng)的交易功能，還具備國際化的新功能。依照設(shè)置的信息交流中心，進(jìn)展網(wǎng)上信息交流，不僅向區(qū)域內(nèi)寬敞居民提供最新的農(nóng)副產(chǎn)品供求信息，也為周邊各類商

21、業(yè)提供市場信息。3.2.1經(jīng)營品種市場要緊包括水果、蔬菜、糧油、活畜、水產(chǎn)、蛋禽、餐飲及少量的工藝品等。3.2.2經(jīng)營目標(biāo)項(xiàng)目全面建成后，年交易額達(dá)到12000萬元以上，屆時(shí)本市場將成為城區(qū)為數(shù)不多的符合國家標(biāo)準(zhǔn)化菜市場的項(xiàng)目。3.3總平面布局3.3.1布局原則結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件，妥善處理場內(nèi)與場外，近期建設(shè)與長遠(yuǎn)進(jìn)展的關(guān)系；在布局中按功能分區(qū)，做到系統(tǒng)分明，布局整齊，對污染源采取合理有效的防護(hù)措施，做好環(huán)保；在適用、經(jīng)濟(jì)的前提下注意場區(qū)的美化，制造良好的生活和工作環(huán)境。3.3.2市場建設(shè)總體方案依照市政道路合理布置商業(yè)建筑，依照功能和景觀需要結(jié)合實(shí)際地形合理安排間距、綠地、停車場。規(guī)劃布局1、規(guī)劃

22、先行，以人為本。菜市場按1500米服務(wù)半徑，形成科學(xué)、合理、便捷的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局體系。2、與忻府區(qū)城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中便利店、超市、購物中心等商業(yè)業(yè)態(tài)相結(jié)合。3、市場布局合理，規(guī)模適中。依照團(tuán)結(jié)路附近居民區(qū)開發(fā)建設(shè)的布局和規(guī)劃，強(qiáng)化農(nóng)副產(chǎn)品市場功能配套，一般居民10分鐘左右步行都能夠到達(dá)此市場。市場土建結(jié)構(gòu)符合國家建筑、安全、消防等要求的新型材質(zhì)結(jié)構(gòu)；市場建筑具有良好的通風(fēng)條件，室內(nèi)寬敞明亮，自然采光好；市場出入口共6個，要緊出入口門的寬度為4米；市場內(nèi)主通道寬度設(shè)計(jì)為4米，購物通道寬度為3.5米，其它通道寬度設(shè)置為2米。市場建筑營業(yè)面積是4000平方米左右。市場布局結(jié)構(gòu)比例為：攤位面積55%、通

23、道面積35%、輔助面積10%。4、實(shí)行科技支撐，設(shè)施齊備。強(qiáng)化農(nóng)副產(chǎn)品市場科技、信息的建設(shè)。市場內(nèi)實(shí)行微機(jī)治理系統(tǒng)，包括電子屏幕顯示器、導(dǎo)購圖（器）、電子秤、計(jì)價(jià)監(jiān)控等系統(tǒng)。5、治理科學(xué)，制度健全。規(guī)范市場的內(nèi)部治理，建立市場檔案，臺帳清晰，設(shè)立商品貨源追溯制度等。經(jīng)營戶統(tǒng)一著裝，營業(yè)證、健康證等齊全，農(nóng)藥檢測規(guī)范，消防、治安、衛(wèi)生保潔責(zé)任落實(shí)，實(shí)行全天候保潔，爭取所有的攤位前都沒有垃圾和污水，整潔的市場猶如規(guī)范的超市。3.3.3市場差不多建設(shè)內(nèi)容市場占地面積：10000平方米（折合15畝），總建筑面積4710平方米。功能劃分：辦公區(qū)、電子信息交易平臺、果品區(qū)、蔬菜區(qū)、糧油區(qū)、鮮肉區(qū)、活禽區(qū)、

24、水產(chǎn)海鮮區(qū)、冰鮮區(qū)、熟食區(qū)、干貨區(qū)、自產(chǎn)自銷區(qū)、百貨區(qū)、美食區(qū)、生態(tài)停車場等。本項(xiàng)目的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表： 表3-1序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1總用地面積100002總建筑面積41703建設(shè)總工期年14建筑密度%435容積率0.436綠化率%127.1用電負(fù)荷Kw/h807.2用水負(fù)荷m3/日508項(xiàng)目總投資萬元900要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期年6稅后投資內(nèi)部收益率%6.75稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元139.83.4建筑設(shè)計(jì)配合都市環(huán)境建設(shè)，突出建筑的時(shí)代特色，是設(shè)計(jì)構(gòu)筑的主題。建筑造型輕松自然。它不僅反映了建筑風(fēng)格而且是環(huán)境塑造的基礎(chǔ)。立面造型充分體現(xiàn)其商業(yè)時(shí)代氣息特征。建筑物在色彩上整體以銀灰

25、色調(diào)為主，綠色鍍膜玻璃襯托，感受高雅、簡潔。局部玻璃屋頂采納淺黃色西瓦，色彩對比強(qiáng)烈，藍(lán)天、白云、綠樹，給人感受清新淡雅。市場整體工程結(jié)構(gòu) 9644m、建筑面積4170，以門式剛架為要緊承重結(jié)構(gòu)的輕鋼結(jié)構(gòu)，梁柱間距6m、單跨21米，檐口標(biāo)高4.8米。鋼結(jié)構(gòu)外露部分為白色面漆、屋面板為灰色面漆，砼地面150厚（0以上300）。動力、供配電本項(xiàng)目屬二級負(fù)荷，采納雙回路10KV電源供電，由忻州市供電局供電。圖4-13電力工程規(guī)劃圖電力負(fù)荷測算采納單位建筑面積負(fù)荷密度法進(jìn)行計(jì)算，用電指標(biāo)測算如下表：負(fù)荷預(yù)測指標(biāo)：表3-2建筑性質(zhì)負(fù)荷預(yù)測指標(biāo)需要系數(shù)各交易區(qū) 20w/平方米0.6熟食區(qū)40W/平方米0.

26、6美食區(qū)40W/平方米0.5設(shè)備機(jī)房50W/平方米0.6按照上述指標(biāo)，則本項(xiàng)目計(jì)算負(fù)荷為350kw/h。 市場內(nèi)部平面布呈圖第四章公用設(shè)施工程4.1給水工程市場給水水源自團(tuán)結(jié)路與師院北巷交匯處自來水400主干管提供，從自來水干管以400管徑水管引至交易市場室外，長度約100米，在距建筑2米形成200的圍繞建筑物的給水管網(wǎng)，管長300米，另外還需鋪設(shè)200米的生活用水管和800米的消防供水管。為保證消防應(yīng)爭用水及生活用水平衡，在建設(shè)場地內(nèi)建設(shè)1000立方米消防供水管。4.2排水工程市場用地范圍內(nèi)的生活污水由室內(nèi)排向設(shè)于室外的分流制排水系統(tǒng)，出口管徑為200。其中活畜交易市場室內(nèi)地面為便于清掃設(shè)排

27、水明溝系統(tǒng)，分流匯合后由室外暗溝排到室外地下化糞池，分期泵抽排空處理。室外排水：蔬菜洗滌用水、生活污水及雨水分不就近按市政規(guī)劃接入市政管網(wǎng)。4.3供電系統(tǒng)4.3.1就近采納10KV進(jìn)線，5路380/220V出線，在市場的西南角設(shè)配電室。高壓為單母線接入。低壓分段單母線接入。負(fù)荷按不同性質(zhì)分供。大容量、集中操縱要緊負(fù)荷采納放射配線直供。一級負(fù)荷為雙電源供電，考慮市政10KV電網(wǎng)引入。另外自備柴油發(fā)電機(jī)組。4.3.2低壓配電系統(tǒng)380/220V中性點(diǎn)直接接地系統(tǒng)。照明及電力設(shè)備共用變壓器，只在母線上分開，同時(shí)事故照明與正常用電線路分開。配電方式采納放射直線配線，分散負(fù)荷點(diǎn)，采納樹桿式供電。4.4消

28、防工程4.4.1消防系統(tǒng) 市場消防系統(tǒng)均為室內(nèi)消火栓系統(tǒng)結(jié)合室內(nèi)自動噴淋滅火系統(tǒng)。（1）市場建筑室內(nèi)沿建筑周邊間隔50米設(shè)1個消火栓。（2）其給水管網(wǎng)為環(huán)狀。并有兩根不同方向的引入進(jìn)水管。（3）消防系統(tǒng)用水來自都市市政管網(wǎng)和地下消防水池。4.4.2消防報(bào)警操縱系統(tǒng) 消防操縱室設(shè)于治理用房內(nèi)，對建筑進(jìn)行實(shí)情實(shí)時(shí)監(jiān)控，并與通風(fēng)、消防管線聯(lián)動，消防設(shè)施建設(shè)需新建消防點(diǎn)，采購消防設(shè)備1套。各個消火栓口調(diào)節(jié)壓力流量由減壓孔板均衡調(diào)節(jié)。沿建筑不同方向設(shè)3-4臺水泵結(jié)合器，并設(shè)獨(dú)立吸水管，保證消防應(yīng)急用水。第五章 勞動安全、節(jié)能、環(huán)保與衛(wèi)生5.1勞動安全5.1.1對市場治理人員要定期進(jìn)行安全生產(chǎn)教育和技術(shù)培

29、訓(xùn)，樹立安全第一的觀念。對危害性大、技術(shù)性強(qiáng)的工種實(shí)行上崗證制，定崗定編在生產(chǎn)中一定要按勞動治理部門的有關(guān)規(guī)定做好勞動愛護(hù)工作，積極防護(hù)、實(shí)行定期體檢，按需、按時(shí)配發(fā)勞保用品，實(shí)施安全及保健制度。愛護(hù)工作人員的軀體健康；對進(jìn)入市場的商品應(yīng)嚴(yán)格按食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抽檢，杜絕各種渠道的污染源進(jìn)入市場。由于市場經(jīng)營的專門性，從業(yè)人員多、客流量大、客流量大、車輛多，而且來源廣、流淌性大，市場治理難度大。因此要求市場治理者與社會各界緊密配合，為經(jīng)營者的日常生活，人身安全等諸多方面提供保障。5.1.2安全防護(hù)本市場屬大型公共設(shè)施，是人員、商品的重要集散地。人員混雜，是刑事犯罪的易發(fā)、多發(fā)區(qū)域、市場的安全保衛(wèi)

30、工作不僅關(guān)系到市場的正常運(yùn)行，同時(shí)也直接關(guān)系到寬敞經(jīng)營者和消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全。要建設(shè)一支業(yè)務(wù)素養(yǎng)高，作風(fēng)過硬的市場安全保衛(wèi)隊(duì)伍，積極配合公安部門及時(shí)發(fā)覺問題，消除市場內(nèi)可能發(fā)生的隱患。在市場的要緊出入口及市場通道等處安裝必要的監(jiān)控設(shè)施，以保證經(jīng)營者和消費(fèi)者的權(quán)益。5.2節(jié)約資源與能源5.2.1、節(jié)能的要緊技術(shù)措施本市場建設(shè)節(jié)能要緊采納屋頂帶式和墻體自然采光，減少用照明用電。市場照明設(shè)施全部采納新型節(jié)能環(huán)保的LED防爆燈、射燈及平板燈。停車場照明設(shè)施使用LED太陽能路燈。5.2.2、節(jié)能治理本市場定員編制中設(shè)有專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作，其任務(wù)是制定規(guī)章制度，節(jié)能措施和監(jiān)督檢查，要緊考慮節(jié)水、節(jié)電，減少

31、交易產(chǎn)品白費(fèi)。5.3環(huán)境愛護(hù)與衛(wèi)生5.3.1建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀本市場建設(shè)地點(diǎn)，經(jīng)調(diào)查建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境質(zhì)量良好。綠化帶建設(shè)要緊目的是美化市場環(huán)境，減少塵土飛揚(yáng)。市場周邊布設(shè)綠化帶450平方米，要緊以道路綠化樹建設(shè)為主，間隔灌木叢及花叢。5.3.2“三廢”處理（1）廢水：擬建項(xiàng)目的廢水要緊是生活廢水類不，就近直接排入城區(qū)污水排放系統(tǒng)管網(wǎng)，由都市污水處理設(shè)施統(tǒng)一處理，設(shè)一座60立方的化糞池來處理清洗市場地面的廢水。（2）廢渣：市場的廢渣要緊是腐果、腐菜等，統(tǒng)一清理至市場東南角的垃圾箱，然后運(yùn)往有關(guān)部門指定的垃圾場。 （3）廢氣：市場的土建工程均無廢氣產(chǎn)生渠道，另外在主體建筑頂部設(shè)有通風(fēng)排氣口。5.3.3檢

32、疫檢測衛(wèi)生及農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證市場所經(jīng)營的是與人們息息相關(guān)的生活必須品，因此為保證質(zhì)量，對市場內(nèi)的農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)行檢疫檢測。由市場治理部門負(fù)責(zé)購買各類檢驗(yàn)儀器設(shè)備，與相關(guān)部門建立緊密聯(lián)系，派駐工作人員，按國家的有關(guān)規(guī)定長年在批發(fā)市場開展檢疫檢測工作，切實(shí)把好農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)，為人民群眾提供優(yōu)質(zhì)、安全、放心的農(nóng)副產(chǎn)品。為此，市場治理者要做好以下幾個方面：（1）設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，購置專門儀器設(shè)備，制訂專門檢疫檢測制度；（2）做好農(nóng)副產(chǎn)品疫病和農(nóng)藥殘留的檢測工作，檢測蔬菜、水果農(nóng)藥是否超標(biāo)、抓好畜禽產(chǎn)品、水產(chǎn)品的市場檢疫，以及違禁藥物和生長激素等有害物質(zhì)的殘留檢測。（3）加強(qiáng)衛(wèi)生宣傳和信息反饋，讓經(jīng)營者了解有關(guān)無

33、公害農(nóng)副產(chǎn)品的知識和信息，并積極與生產(chǎn)主管部門配合，通過市場把檢測結(jié)果公布于眾，起到警示、引導(dǎo)的作用。（4）積極推動產(chǎn)銷方式的改革，建立“放心菜”，綠色產(chǎn)品或無公害農(nóng)副產(chǎn)品的專銷區(qū)，以優(yōu)質(zhì)和安全帶動生產(chǎn)、銷售，擴(kuò)大農(nóng)副產(chǎn)品的產(chǎn)銷量。（5）除了檢疫檢測方面的衛(wèi)生外，還要抓好市場內(nèi)部的環(huán)境衛(wèi)生。要做到攤位整潔，場地?zé)o垃圾堆放，衛(wèi)生間清潔等。第六章 項(xiàng)目組織治理6.1 項(xiàng)目治理6.1.1 治理原則建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)行規(guī)范的公司制，使企業(yè)成為適應(yīng)市場機(jī)制的法人實(shí)體和競爭主體。企業(yè)實(shí)行獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，并承擔(dān)項(xiàng)目的資金投放、工程建設(shè)、經(jīng)營治理和償還貸款、債務(wù)的責(zé)任。采取先進(jìn)的勞動組織形式，

34、以科學(xué)合理的調(diào)整治理人員結(jié)構(gòu)和協(xié)調(diào)經(jīng)營人員，正確處理治理者、經(jīng)營者和消費(fèi)者之間的關(guān)系，充分發(fā)揮經(jīng)營者的技能和積極性，保證市場經(jīng)營正常進(jìn)行，提高市場經(jīng)濟(jì)效益。市場的建設(shè)規(guī)模、年交易量及市場的功能設(shè)置原則、權(quán)責(zé)對等原則、命令同一原則。通過科學(xué)有序的治理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等有效手段，建立一個集治理與服務(wù)之中的治理機(jī)構(gòu)。6.1.2 治理機(jī)構(gòu)1.機(jī)構(gòu)設(shè)置依照市場治理原則。結(jié)合實(shí)際需要，市場實(shí)行村民董事會領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，治理機(jī)構(gòu)的組織形式采取直線職能式結(jié)構(gòu)形式。按照精簡、高效的原則，本市場下設(shè)總經(jīng)理辦公室、人事部、財(cái)務(wù)部、市場治理部、招商部、經(jīng)營策劃部、信息中心、檢驗(yàn)檢測中心及綠色產(chǎn)品認(rèn)證服務(wù)中心和保安部。

35、各職能機(jī)構(gòu)在經(jīng)理指導(dǎo)下具體執(zhí)行各自承擔(dān)的任務(wù)和工作，經(jīng)理任免各機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人并直接調(diào)配一般治理人員和工作人員。詳見項(xiàng)目自制機(jī)構(gòu)框圖7-1副經(jīng)理會計(jì)師總經(jīng)理村民董事會辦公室財(cái)務(wù)室人事部招商部市場治理部經(jīng)營策劃部信息中心檢疫檢驗(yàn)中心心及綠色農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證中心綠色食品認(rèn)證保安部2、各部門職能（1）辦公室：同意總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)企業(yè)日常的具體事務(wù)治理和辦公業(yè)務(wù)、人員治理、對外聯(lián)絡(luò)，協(xié)調(diào)各部門之間的工作。（2）財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的資金打算、資金安排、資金治理和日常財(cái)務(wù)工作，市場投運(yùn)后生產(chǎn)經(jīng)營的財(cái)務(wù)治理等。（3）人事部：負(fù)責(zé)企業(yè)人事治理，人才招聘、人才培訓(xùn)等。（4）市場治理中心：全面負(fù)責(zé)市場的運(yùn)行治理，如攤位治理

36、、倉儲治理、物流進(jìn)出治理，協(xié)調(diào)各經(jīng)營戶的關(guān)系。（5）招商部：負(fù)責(zé)市場經(jīng)營商戶的引入。（6）經(jīng)營策劃部：負(fù)責(zé)市場年度和以后進(jìn)展打算和策略。兼負(fù)責(zé)市場設(shè)施、設(shè)備的治理、維修和物品采購。（7）信息中心：負(fù)責(zé)市場信息平臺網(wǎng)絡(luò)的建立，產(chǎn)品市場信息的公布，實(shí)現(xiàn)商品和經(jīng)營等各環(huán)節(jié)的信息引導(dǎo)服務(wù)。（8）檢疫檢測中心及綠色農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證中心:負(fù)責(zé)市場所經(jīng)營產(chǎn)品的檢驗(yàn)檢疫及農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證。（9）配送中心：負(fù)責(zé)對經(jīng)營者的商品進(jìn)行統(tǒng)一配送，用以應(yīng)對消費(fèi)者的送貨上門服務(wù)。（10）保安部：負(fù)責(zé)市場日常運(yùn)行的安全保衛(wèi)工作。6.2 項(xiàng)目實(shí)施治理措施組織措施：市場主管部門要對該項(xiàng)目進(jìn)行指揮、協(xié)調(diào)、組織和領(lǐng)導(dǎo)工作。項(xiàng)目財(cái)務(wù)實(shí)行獨(dú)立核

37、算。項(xiàng)目在具體實(shí)施過程中采納層層承包方式，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制。技術(shù)措施：對市場工程建設(shè)中專業(yè)性較強(qiáng)，技術(shù)含量較高的設(shè)施建設(shè)，主管部門應(yīng)定期派出技術(shù)人員現(xiàn)場指導(dǎo)和監(jiān)督。6.3 勞動定員和培訓(xùn)6.3.1 勞動定員依據(jù)合理分工協(xié)作，使每一個職員有足夠工作量的原則及因事責(zé)人定崗設(shè)人原則配備人員。本市場總定員25人，其中治理人員5人，職員10人，臨時(shí)工10人。詳見勞動定員表6-3-1。勞動定員表表6-3-1 單位：人序號職務(wù)及部門治理人員數(shù)職員臨時(shí)工合計(jì)1總經(jīng)理112副總及會計(jì)223辦公室0224人事部1015財(cái)務(wù)室0116市場治理中心1127招商部0011118經(jīng)營策劃部9信息中心01110檢疫檢測中心及

38、綠色農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證中心011211配送中心05512保安部024613合計(jì)51010256.3.2勞動力來源和培訓(xùn)本市場用工實(shí)行動態(tài)治理，末位淘汰制。一般治理人員均面向社會招聘。對下崗工人可優(yōu)先。治理人員必須具有?？埔陨蠈W(xué)歷，并有從事專業(yè)工作3年以上經(jīng)歷。新招職員按國家有關(guān)規(guī)定必須有3-6個月的試用期，試用期屆滿依照職員技能和表觀符合市場工作要求的可與職員簽訂勞動合同，不符合的不辦理勞動合同簽訂手續(xù)，聘用自行終止。簽訂勞動用工合同的職員，必須參加上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)時(shí)刻一般1-2周，培訓(xùn)內(nèi)容要緊是對職員進(jìn)行國家方針政策法律、法規(guī)、工商稅務(wù)基礎(chǔ)知識、市場治理服務(wù)、市場信息調(diào)查收集、市場預(yù)測、環(huán)保、衛(wèi)生、檢

39、疫、安全保衛(wèi)、營銷策略等知識的培訓(xùn)。服務(wù)中心所有治理人員必須掛牌上崗，在治理市場，為市場服務(wù)的同時(shí)，還要同意市場客戶的監(jiān)督。6.4項(xiàng)目資金治理本市場建設(shè)對國家投入資金設(shè)立專門賬戶，同意主管部門監(jiān)督治理。要求專款專用，專項(xiàng)決算。企業(yè)其它各項(xiàng)資金由公司統(tǒng)一治理，包括打算安排、資金使用、項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)合同以及資金的回收等。 第七章 市場建設(shè)實(shí)施進(jìn)度打算及社會效益分析7.1實(shí)施打算安排原則 1、依照該市場現(xiàn)時(shí)期具備的建設(shè)條件，按照差不多建設(shè)程序結(jié)合各步驟（時(shí)期）間相互銜接關(guān)系，預(yù)測其組織協(xié)調(diào)、財(cái)、物等各因素及其變動的可能性，研究、規(guī)劃經(jīng)濟(jì)合客觀可實(shí)現(xiàn)的較短的建設(shè)工期打算。 2、在具體進(jìn)度安排時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)

40、目前期各項(xiàng)條件的落實(shí)情況，如該市場規(guī)劃、征地、資金到位等，科學(xué)合理地安排各個工程環(huán)節(jié)的實(shí)施進(jìn)度，盡量縮短建設(shè)工期，合理使用資金，操縱工程成本，促使市場早日建成，更好地發(fā)揮應(yīng)有的效益。 3、依照該市場的建設(shè)規(guī)模及當(dāng)?shù)氐臍夂蛱卣?，盡量幸免冬季施工，考慮其總體建設(shè)期為1年。 4、在綜合協(xié)調(diào)、把握該市場整體建設(shè)的基礎(chǔ)上，除具體安排現(xiàn)時(shí)期建設(shè)外，應(yīng)合理安排目前市場交易的正常運(yùn)行，使其與項(xiàng)目整體建設(shè)步驟協(xié)調(diào)一致，確保市場進(jìn)度各環(huán)節(jié)前后銜接，保質(zhì)保量建設(shè)工程質(zhì)量達(dá)到國家規(guī)范要求的標(biāo)準(zhǔn)。5、本工程建設(shè)涉及面廣，社會阻礙廣泛，對參與履行項(xiàng)目的供貨、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位均要進(jìn)行必要的資格審查，通過招投標(biāo)方式，優(yōu)

41、選經(jīng)驗(yàn)豐富、社會信譽(yù)好、優(yōu)良品率高的單位參加本工程的建設(shè)。 7.2項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期本市場實(shí)施時(shí)期包括項(xiàng)目調(diào)研、申報(bào)立項(xiàng)、可研報(bào)告編制、審批、施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招投標(biāo)、工程施工、試運(yùn)行、正式運(yùn)行九個時(shí)期。 依照項(xiàng)目實(shí)施打算安排，上述各時(shí)期之間存在交叉并行的關(guān)系。 7.3進(jìn)度安排 依照上述原則和各時(shí)期劃分的具體情況，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施進(jìn)度打算安排，考慮市場滾動進(jìn)展，打算用一年的時(shí)刻建成該市場，目前第一時(shí)期已完成“三通一平”及施工圖設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。依照現(xiàn)在市場情況，在后續(xù)資金籌集完畢情況下進(jìn)行第二時(shí)期的內(nèi)容建設(shè)。 第二實(shí)施時(shí)期的內(nèi)容要緊包括：市場內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工，完備內(nèi)部設(shè)施設(shè)備，進(jìn)行市場招投標(biāo)

42、和招商工作。7.4社會效益1、該項(xiàng)目屬民生工程，項(xiàng)目建成后將成功構(gòu)建忻府區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品安全防控體系，完善忻府區(qū)“果、菜籃子”工程戰(zhàn)略布局。有效保障忻府區(qū)的水果、蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品安全穩(wěn)定供應(yīng)，確保忻州市一級標(biāo)準(zhǔn)化市場的地位，并實(shí)現(xiàn)跨越式進(jìn)展。2、隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和人們生活水平的提高，食品安全問題越來越受到社會的廣泛關(guān)注和各級政府的高度重視。本市場建設(shè)以保障水果、蔬菜等食品安全供應(yīng)為宗旨，通過建立水果、蔬菜等產(chǎn)品質(zhì)量安全保障體系，從流通環(huán)節(jié)對水果、蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品實(shí)施監(jiān)控。3、該市場的建設(shè)提供了水果、蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品在城區(qū)集中交易的場所，以市場為紐帶，把區(qū)域商業(yè)與市場連接起來，再通過市場的輻射帶動作用，把傳統(tǒng)商

43、業(yè)模式轉(zhuǎn)換為新型社區(qū)商業(yè)模式，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的有效供給。同時(shí)，水果、蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品通過市場集中交易，提高了水果、蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流成本，降低了流通費(fèi)用，提高了水果、蔬菜等保鮮程度。不僅較好地解決了“賣難”問題，而且有效地增加了經(jīng)營者的收入，對平抑區(qū)域物價(jià)也具有關(guān)鍵作用。4、本項(xiàng)目領(lǐng)先實(shí)現(xiàn)水果、蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品零售及物流治理的現(xiàn)代化、自動化和信息化，將成為忻府區(qū)及忻州市便民社區(qū)商業(yè)的示范基地，從而對忻州市社區(qū)商業(yè)的進(jìn)展起到重大的推動作用。市場的建設(shè)和成功的運(yùn)作，能夠?yàn)樾弥菔袠?biāo)準(zhǔn)化市場建設(shè)及物流配送的業(yè)務(wù)提供一個技術(shù)進(jìn)步，現(xiàn)代化治理的示范推廣基地，它將為政府加強(qiáng)“果、菜籃子”

44、工程建設(shè)，提供強(qiáng)有力的保障。由此可見，項(xiàng)目建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義，社會效益明顯。7.5阻礙分析表7-1 項(xiàng)目社會阻礙分析表序號社會因素阻礙的范圍、程度可能出現(xiàn)的結(jié)果措施建議1對居民收入的阻礙有較大阻礙提高當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖?對居民生活水平與生活質(zhì)量的阻礙 有較大阻礙優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)組織貨源，加強(qiáng)果菜檢測推進(jìn)民生工程建設(shè)3對居民就業(yè)的阻礙有較大阻礙增加當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)機(jī)會4對弱勢群體的阻礙有直接阻礙保證果菜物價(jià)穩(wěn)定5對地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的阻礙有一定阻礙弘揚(yáng)生態(tài)食文化宣傳弘揚(yáng)由此可見，項(xiàng)目建設(shè)符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策和都市規(guī)劃，能夠與所在地的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境、人文條件相適應(yīng)。第八章 環(huán)境愛護(hù)和安全防護(hù)8.1

45、環(huán)境愛護(hù) 8.1.1區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀分析 該農(nóng)貿(mào)市場東、北兩側(cè)為都市道路，西側(cè)是錦玉苑小區(qū)，南面是信用社小區(qū)。大部分區(qū)域除道路車輛產(chǎn)生污染外，差不多無其他形式環(huán)境污染。只是在規(guī)劃市場區(qū)的東面是正在建設(shè)當(dāng)中的企業(yè)孵化中心項(xiàng)目，產(chǎn)生的污染物要緊是建筑灰塵，在市衛(wèi)生部門的治理下，建筑垃圾都得及時(shí)清掃，對周圍環(huán)境阻礙不大。 8.1.2要緊污染源與污染物 市場場內(nèi)污染物要緊有垃圾、廢渣、廢氣及污水。 1、廢氣：廢氣要緊為周圍環(huán)境及市場內(nèi)的大氣粉塵、機(jī)動車尾氣等。 2、噪聲：汽車發(fā)動機(jī)噪聲、加工機(jī)械噪聲、牲畜鳴叫噪聲以及人流產(chǎn)生的噪聲。3、廢水：要緊為蔬菜、活禽和生活污水。 4、垃圾：要緊為清理蔬菜產(chǎn)生的菜葉

46、、沙土，活禽類糞便以及人員活動產(chǎn)生的廢棄物。 8.1.3環(huán)境愛護(hù)處理措施 1、廢氣：為了減少市場內(nèi)汽車尾氣對大氣的污染，采取在市場內(nèi)進(jìn)行植樹綠化，對進(jìn)入市場車輛一律規(guī)定關(guān)閉發(fā)動機(jī)。2、噪聲：在市場四周設(shè)置綠化隔離帶，對機(jī)動車輛限制鳴笛，降低噪聲對周圍環(huán)境的阻礙。 3、廢水：污水要緊來源于蔬菜和日常生活。關(guān)于蔬菜和日常生活產(chǎn)生的污水，通過場內(nèi)排水系統(tǒng)直接排入都市排水管網(wǎng)。 4、垃圾：在市場內(nèi)每個攤位前設(shè)置小型垃圾箱，存放零散垃圾。定時(shí)由保潔人員送往封閉式垃圾收集站集中分類；用垃圾車運(yùn)至指定的垃圾掩埋場。市場治理部門應(yīng)加強(qiáng)治理，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度。提高經(jīng)營者的環(huán)保意識，保持市場的清潔衛(wèi)生，對產(chǎn)生的

47、垃圾、污水按規(guī)定及時(shí)處理。除此之外，要把市場周邊綠化作為市場建設(shè)的一個重要內(nèi)容，在各功能區(qū)四周、道路兩側(cè)種植花草和林木，以改善和美化內(nèi)部環(huán)境。 8.2安全防護(hù) 8.2.1勞動愛護(hù) 對市場內(nèi)人員要定期進(jìn)行安全生產(chǎn)教育和技術(shù)培訓(xùn)，樹立安全第一的觀念。對危險(xiǎn)性大、技術(shù)性強(qiáng)的工種實(shí)行上崗證制，定崗定編；在生產(chǎn)中一定要按勞動治理部門的有關(guān)規(guī)定做好勞動愛護(hù)工作，積極防護(hù)，實(shí)行定期體檢，按需、按時(shí)配發(fā)勞保用品，實(shí)施安全及保健制度，愛護(hù)工作人員的軀體健康；對蔬菜瓜果、生鮮肉類和海鮮水產(chǎn)應(yīng)嚴(yán)格按食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢測，杜絕各種渠道的污染源進(jìn)入市場。 由于市場經(jīng)營的專門性，從業(yè)人員多、客流量大、車輛多，而且來源廣、

48、流淌性大，市場治理難度大。困此要求市場治理者與社會各界緊密配合，為經(jīng)營者的日常生活、人生安全等諸多方面提供保障。 8.2.2安全防護(hù) 批發(fā)交易市場屬大型公共設(shè)施，是人員、商品的重要集散地。人員混雜，是刑事犯罪的易發(fā)、多發(fā)區(qū)域，市場的安全保衛(wèi)工作不僅關(guān)系到市場的正常運(yùn)行，同時(shí)也直接關(guān)系到寬敞經(jīng)營者和消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全。一定要建設(shè)一支業(yè)務(wù)素養(yǎng)高，作風(fēng)過硬的市場安全保衛(wèi)隊(duì)伍、積極配合公安部門及時(shí)發(fā)覺問題，消除市場內(nèi)可能發(fā)生的隱患。在市場的要緊出入口及市場通道等處安裝必要的監(jiān)控設(shè)施，盡可能幸免安全隱患。 8.3防盜措施(1) 建立一個智能化的保安系統(tǒng)；(2) 定期組織防盜宣傳教育；(3) 加強(qiáng)保安人

49、員的防盜培訓(xùn)；(4) 劃分防盜片區(qū)，落實(shí)責(zé)任；(5) 加強(qiáng)商品流通區(qū)域的保安力量。第九章投資估算和資金籌措9.1投資估算9.1.1估算依據(jù)（1）建筑工程依照項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和工程量，按照山西省建筑工程單位估算指標(biāo)、綜合定額和市場建設(shè)場址地質(zhì)情況等進(jìn)行測算；（2）要緊設(shè)備（消防、電力、檢驗(yàn)檢測、信息化價(jià)格以生產(chǎn)企業(yè)報(bào)價(jià)為依據(jù)，并參考市場現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行估算；（3）設(shè)施安裝費(fèi)依照相關(guān)行業(yè)規(guī)定，并結(jié)合實(shí)際發(fā)生比例確定；（4）土地征購費(fèi)依照忻州市土地治理局地價(jià)綜字201322號文件精神，建設(shè)用地土地一級的使用權(quán)為375-450元/平方米，即出讓金為250000-300000元/畝；（5）供電費(fèi)1.2元/度；

50、（6）勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)按直接工程費(fèi)的2%計(jì)??；（7）建設(shè)單位治理費(fèi)按直接工程費(fèi)的1.8%計(jì)??；（8）辦公用品購置費(fèi)估列4萬元；（9）預(yù)備費(fèi)包括差不多預(yù)備費(fèi)和價(jià)差預(yù)備費(fèi)，差不多預(yù)備費(fèi)按直接工程費(fèi)和間接工程費(fèi)的8%計(jì)取，價(jià)差預(yù)備費(fèi)依照*維吾爾省打算委員會轉(zhuǎn)發(fā)國家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)對差不多建設(shè)大中型項(xiàng)目中“價(jià)差預(yù)備費(fèi)”治理有關(guān)問題的通知的通知（新計(jì)設(shè)標(biāo)19991008號）文件精神不再計(jì)取。9.1.2固定資產(chǎn)投資估算項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為600萬元。（詳見固定資產(chǎn)投資估算表）9.1.3資金分年使用打算依照項(xiàng)目建設(shè)期安排，固定資產(chǎn)投資分2期投入。（1）建設(shè)第一期，要緊建設(shè)內(nèi)容為場地平坦、主干道路完成土建主體工程等。安

51、排使用投資為500萬元，占固定資產(chǎn)投資的83.3%。（2）建設(shè)第二期，要緊建設(shè)內(nèi)容為完成建筑物裝飾、設(shè)備安裝、室外給排水、供熱、供電管線、植樹種草等。安排使用投資為100萬元，占固定資產(chǎn)投資的16.7%。（3）建設(shè)第三期完成總體規(guī)劃中剩余工程內(nèi)容。9.2資金籌措項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資600萬元，其中：盧野村委會自籌解決300萬元，申請銀行貸款500萬元，。第十章財(cái)務(wù)效益評價(jià)10.1概述該項(xiàng)目建設(shè)期共3期，項(xiàng)目經(jīng)營期20年，貸款償還期3年，投資回收期所得稅前6年，所得稅后7年，依照全部投資測算，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）778.25萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IC為21.94%，產(chǎn)品銷售收入合計(jì)9537.7萬元，

52、財(cái)務(wù)效益分析以上述方案為主體，對項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行效益分析。10.2評價(jià)依據(jù)和差不多參數(shù)的確定10.2.1評價(jià)依據(jù)依照國家進(jìn)展打算委員會和建設(shè)部公布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版）及國家有關(guān)文件規(guī)定和要求，對本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析與評價(jià)。10.2.2差不多參數(shù)和數(shù)據(jù)（1）租金：依照項(xiàng)目本身特點(diǎn)并參考*現(xiàn)有各類交易市場的租金水平，營業(yè)用房按1.8元/平方米.日，住宿0.5元/平方米.日，零售店鋪1.4元/平方米.日，批發(fā)店鋪1.4元/平方米.日，零售大棚1.2元/平方米.日，批發(fā)大棚1.3元/平方米.日，保鮮庫1.2元/平方米.日，倉儲庫0.4元/平方米.日，工商稅務(wù)銀行3

53、.2元/平方米.日計(jì)算；（2）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率：財(cái)務(wù)效益分析中財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取定為12%；（3）實(shí)施進(jìn)度：項(xiàng)目建設(shè)期為2年，營業(yè)第2年達(dá)產(chǎn)（攤位出租率100%），因項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)期和收益期較長，計(jì)算期確定為20年，經(jīng)營期為18年?；鶞?zhǔn)年定為工程開工的第一年（2008年）。（4）勞動定員及工資總額：項(xiàng)目合同制勞動總定員為67人，其中：治理人員24人，占35.82%，職員和長年雇用臨時(shí)工43人，占64.18%，人均年工資及福利按8400元計(jì)。（5）利率：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款利率（3-5年以上）為6.03%；（6）固定資產(chǎn)投資分年使用打算：第一年使用自籌資金500萬元，第二年投入自籌資金248萬元，國家財(cái)政補(bǔ)助

54、914萬元。（7）建設(shè)期利息：建設(shè)期利息為項(xiàng)目投產(chǎn)前支付的固定投資借款利息，為42.21萬元。項(xiàng)目投產(chǎn)后發(fā)生的利息計(jì)入當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用；（8）流淌資金估算：項(xiàng)目流淌資金采納擴(kuò)大指標(biāo)法進(jìn)行估算，即按正常年經(jīng)營成本的30%計(jì)，流淌資金估算總額為110.00萬元，其中：鋪底流淌資金為33萬元。10.3財(cái)務(wù)分析10.3.1年銷售收入和年銷售稅金及附加估算項(xiàng)目正常年出租（營業(yè)）收入為482.6萬元，具體估算詳見表8銷售稅金及附加要緊包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育附加。其中：營業(yè)稅5%，房產(chǎn)稅12%（計(jì)入成本）、城建稅3%，教育附加費(fèi)3%計(jì)算。項(xiàng)目正常年銷售稅金及附加合計(jì)為53.07萬元，其中：（1）營業(yè)稅24.13萬元，城建稅14.47萬元，教育附加費(fèi)14.47萬元；（2）房產(chǎn)稅57.91萬元（計(jì)入成本）10.