2022年保利發(fā)展發(fā)展現(xiàn)狀及業(yè)務(wù)布局分析

1、2022年保利發(fā)展發(fā)展現(xiàn)狀及業(yè)務(wù)布局分析1. 保利發(fā)展：業(yè)績(jī)穩(wěn)健的老牌央企，市場(chǎng)化機(jī)制激活發(fā)展?jié)撃?.1 經(jīng)驗(yàn)積淀深厚的大型不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司成立于 1992 年，是中國(guó)保利集團(tuán)旗下的大型不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)。公司以不動(dòng) 產(chǎn)投資開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作為基礎(chǔ)，提供基于行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的綜合服務(wù)。公司在國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域保 持優(yōu)勢(shì)地位，自 2016 年以來一直位列中國(guó)房企全口徑銷售金額前五，2020 年銷售金額突破 5000 億元，2021 年 銷售金額達(dá) 5349 億元。經(jīng)歷 30 年發(fā)展，公司位居福布斯世界排名第 201 位：創(chuàng)業(yè)初期（1992-2002）：1992 年，廣州保

2、利房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)成立；1995 年，公司在廣州開發(fā)保利紅棉 花園，并明確房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)；1998 年，公司開發(fā)保利花園，并打造成國(guó)家首個(gè)康居示范小區(qū)。公司的住宅 開發(fā)業(yè)務(wù)從廣州起步，在發(fā)展初期形成了“以經(jīng)濟(jì)效益為中心，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，開發(fā)中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目” 的五年規(guī)劃，并在 2000 年至 2002 年進(jìn)入廣州市地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 TOP3。資本運(yùn)作，多元發(fā)展（2002-2015）：2002 年，公司完成股份制改革，啟動(dòng)“三個(gè)為主、兩個(gè)結(jié)合”的戰(zhàn)略， 即“以做大做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)為主、以北京和上海為主、以商品住宅開發(fā)為主，將滾動(dòng)性開發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營(yíng)性 收入結(jié)合、將資本經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)結(jié)合”；同

3、年，公司針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)還提出“大十字布局”戰(zhàn)略，即重點(diǎn)沿京 廣線和長(zhǎng)江流域的城市進(jìn)行布局。2005 年至 2010 年，公司相繼組建高爾夫、會(huì)展、商業(yè)、基金等專業(yè)公司， 并收購(gòu)重工院設(shè)計(jì)院，加強(qiáng)在多元化業(yè)務(wù)領(lǐng)域的布局。2006 年，公司成功于上海交易所上市，并更名為“保利 房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”。2010 年，公司提出“五年內(nèi)再造一個(gè)保利”的目標(biāo)。2012 年，公司成為繼萬 科后第二家年銷售金額突破千億元的房企。2014 年，公司加快全球化布局，先后進(jìn)入澳、英、美等國(guó)家。戰(zhàn)略升級(jí)（2016 年至今）：2016 年，公司正式提出“一主兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，即“以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主、 以房地產(chǎn)金

4、融和社區(qū)消費(fèi)為翼”。2018 年，公司更名為“保利發(fā)展控股集團(tuán)”，也對(duì)“一主兩翼”的戰(zhàn)略進(jìn)行升 級(jí)，即“以不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)為主，以綜合服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)金融為翼”。2019 年，保利物業(yè)成功于港交所上市。2020 年，公司的年銷售金額突破 5000 億元。2021 年 7 月，以董事長(zhǎng)劉平為首的新一屆公司核心領(lǐng)導(dǎo)層將繼續(xù)帶領(lǐng) 公司發(fā)展。1.2 背靠保利集團(tuán)，市場(chǎng)化激勵(lì)機(jī)制激發(fā)組織活力央企背景，股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，具備豐富的產(chǎn)業(yè)鏈資源。截至 2021 年三季度末，中國(guó)保利集團(tuán)有限公司通過直 接和間接持股，擁有公司 40.49%的股份，為公司的實(shí)控人，公司整體股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。保利集團(tuán)是國(guó)務(wù)院國(guó)資委 管理的大型中央

5、企業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、輕工領(lǐng)域研發(fā)和工程服務(wù)、工藝原材料及產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)服 務(wù)、文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)、民用爆炸物品產(chǎn)銷及服務(wù)、信息與通訊技術(shù)、絲綢相關(guān)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)務(wù)等，旗下?lián)碛?7 家 境內(nèi)外上市公司，豐富的產(chǎn)業(yè)鏈資源持續(xù)為公司發(fā)展賦能。管理層經(jīng)驗(yàn)豐富且忠誠(chéng)度高，與實(shí)控人共同增持股份彰顯發(fā)展信心。2021 年 7 月，以劉平董事長(zhǎng)為首的新 管理層實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡。公司管理層的主要人員均擁有地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，大多在保利發(fā)展、保利集團(tuán) 內(nèi)擁有較長(zhǎng)時(shí)間的從業(yè)經(jīng)歷，忠誠(chéng)度高且較為認(rèn)可保利的文化，新一屆管理團(tuán)隊(duì)將帶領(lǐng)公司實(shí)現(xiàn)新階段的發(fā)展。 過去近十年時(shí)間內(nèi)，實(shí)控人保利集團(tuán)四次通過公開市場(chǎng)增持公司股份

6、，占增持時(shí)公司總股本的比例分別為 0.18%、 0.03%、0.01%、0.004%；2021 年下半年新一屆管理層上任后，也開展股份增持計(jì)劃，此次共計(jì)以 858 萬元增持 占總股本 0.006%的股份，共同彰顯出對(duì)公司未來發(fā)展的信心。積極落實(shí)國(guó)企改革，股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃激發(fā)公司內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。作為保利集團(tuán)旗下的大型不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)，公 司積極落實(shí)國(guó)企改革任務(wù)，通過股權(quán)激勵(lì)等方式激發(fā)公司內(nèi)部員工工作熱情，推動(dòng)公司取得更高質(zhì)量發(fā)展。公 司在 2012 年與 2016 年分別開展兩次股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，分別擁有 6 年有效期，并各自拆分為 3 個(gè)行權(quán)期，覆蓋公 司的核心管理層和核心員工。兩次股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的激勵(lì)股權(quán)

7、份額分別占當(dāng)時(shí)總股本的 0.93%和 1.21%，覆蓋員工 數(shù)量占比分別達(dá) 1.56%和 2.11%。第二次股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃相比于第一次力度更大，2022 年 1 月，第二次激勵(lì)計(jì)劃 第三次行權(quán)期已成功進(jìn)行第五次行權(quán)，累計(jì)行權(quán)份額占第二次計(jì)劃的 96.2%。1.3 營(yíng)收增長(zhǎng)穩(wěn)定，盈利水平隨行業(yè)有所波動(dòng)營(yíng)收保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，利潤(rùn)率水平受行業(yè)環(huán)境影響有所下降。2016-2021 年，公司營(yíng)業(yè)收入的復(fù)合增長(zhǎng)率 13.0%， 歸母凈利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率 17.3%。其中，公司 2021 年的營(yíng)收同比增長(zhǎng) 17.2%至 2850 億元，創(chuàng)歷史新高。受行業(yè) 景氣度整體下行影響，2021 年公司歸母凈利潤(rùn)同比下降 4.

8、7%至 276 億元，歸母凈利率同比下降 2.2 個(gè)百分點(diǎn)至 9.7%；2020 年公司毛利率同比下降 2.4 個(gè)百分點(diǎn)至 32.6%，2021 年前三個(gè)季度下降至 29.8%。公司仍以房地產(chǎn) 開發(fā)為主業(yè)，營(yíng)收結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)銷售維持較高占比，2020 年為 93.1%，2021 年上半年為 88.6%。圖：2021 年?duì)I業(yè)收入 2850 億元，同比+17.2%受制于過去限價(jià)政策和行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)，公司盈利水平承受一定壓力。受到 2017 年以來行業(yè)政策持續(xù)收緊而 競(jìng)爭(zhēng)激烈、限價(jià)政策限制項(xiàng)目利潤(rùn)率水平的不利影響，反映到結(jié)算端來看，公司房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的毛利率由 2019 年的 35.4%下降至 2020

9、 年的 33.5%，2021 年上半年下降至 32.4%。其他業(yè)務(wù)毛利率則由 2019 年的 27.3%下降至 2020 年的 20.2%，在 2021 年上半年達(dá)到 32.8%。2020 年公司的銷售、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用率相比于 2019 年保持穩(wěn) 定，分別為 1.3%、1.8%、2.8%。公司的加權(quán) ROE 自 2019 年的高點(diǎn)下降，2020 年為 17.1%，2021 年為 14.5%。2. 擴(kuò)張與深耕并進(jìn)，保利發(fā)展在Top5公司中最具成長(zhǎng)潛力2.1 銷售規(guī)模長(zhǎng)期居于頭部地位，核心城市深耕成效顯著銷售規(guī)模長(zhǎng)期位列行業(yè)前五，為央企中表現(xiàn)最優(yōu)。自 2016 年銷售金額突破 2000 億元以來，

10、保利發(fā)展一直 位于房企全口徑銷售排行榜的 TOP5。2016-2021 年，公司合同銷售金額的年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 20.6%，合同銷售 面積的年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 15.8%。2021 年，在下半年地產(chǎn)市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷的背景下，公司全年合同銷售金額仍同 比增長(zhǎng) 6.4%至 5349 億元，排名行業(yè)第 4。公司穩(wěn)居央企性質(zhì)房企的第一，在經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的同時(shí)保持自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)。銷售均價(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，回款率出色。由于持續(xù)重點(diǎn)布局高能級(jí)城市，2016 年至 2021 年公司的合同銷售均價(jià) 年均復(fù)合增長(zhǎng) 4.1%，其中 2021 年同比增長(zhǎng) 8.8%至 16049 元/平米，較 2018-2020 年水平有較大幅度躍升。同時(shí)

11、， 銷售回款表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)異，銷售回款率維持在 90%左右的高水平，2020 年為 94%，2021 年上半年為 90%，為公 司在行業(yè)非常時(shí)期的現(xiàn)金流安全保駕護(hù)航。堅(jiān)持聚焦核心城市和重點(diǎn)城市群布局。公司堅(jiān)持深耕珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀、中部、成渝、海西等國(guó)家 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，重點(diǎn)布局其中的高能級(jí)城市。2020 年一二線城市貢獻(xiàn)了公司銷售金額的 74%，38 個(gè)核心布局城 市銷售金額占比 75%、珠三角及長(zhǎng)三角城市銷售金額占比 52%；2021 年上半年 38 個(gè)核心城市貢獻(xiàn)占比進(jìn)一步 上升至 77%、珠三角及長(zhǎng)三角城市貢獻(xiàn)占比進(jìn)一步上升至 53%。城市深耕成效顯著。當(dāng)年銷售金額排名當(dāng)?shù)氐谝坏某鞘袛?shù)量

12、由 2017 年的 7 個(gè)大幅提升至 2020 年的 16 個(gè)， 排名當(dāng)?shù)厍叭某鞘袛?shù)量由 2017 年的 23 個(gè)大幅提升至 2020 年的 39 個(gè)。單城簽約過百億的城市數(shù)量由 2017 年 的 9 個(gè)提升至 2020 年的 15 個(gè)，且其貢獻(xiàn)的銷售金額占比在 2020 年達(dá)到 54%，核心城市的重點(diǎn)深耕為公司開發(fā) 業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)持續(xù)穩(wěn)固基本盤。圖： 2020 年公司在 16 座城市銷售排名第一2.2 聚集強(qiáng)基本面區(qū)域，土儲(chǔ)充足保障未來成長(zhǎng)潛力堅(jiān)守投資紀(jì)律，保持合理投資節(jié)奏。公司緊跟市場(chǎng)動(dòng)向，保持較強(qiáng)的投資紀(jì)律，在 2020 年下半年土地市場(chǎng) 熱度趨于理性時(shí)加強(qiáng)拿地，2020 年拿地總地價(jià)同比

13、增長(zhǎng) 51.3%至 2353 億元，拿地面積同比增長(zhǎng) 19.1%至 3185 萬方；2021 年行業(yè)發(fā)展進(jìn)入非常時(shí)期，公司略收縮拿地規(guī)模，2021 年拿地總地價(jià)同比下降 13.6%至 2033 億元， 拿地面積同比下降 12.7%至 2782 萬方。維持合理拿地強(qiáng)度和拿地利潤(rùn)率。公司以金額衡量的拿地強(qiáng)度在2017年達(dá)到89.4%的高點(diǎn)后回落，并在2020 年上升至 46.8%的較優(yōu)水平，2021 年下降至 38.0%，投資力度仍處于較為合理區(qū)間。公司以金額衡量的拿地強(qiáng) 度處于頭部房企中的中游水平。公司 2021 年拿地權(quán)益占比為 65.8%，較 2019 年之前的水平有明顯提升，減小 行業(yè)下行

14、期中的合作伙伴風(fēng)險(xiǎn)，提升公司開發(fā)業(yè)務(wù)的安全邊際。同時(shí)，拿地樓面價(jià)占銷售均價(jià)的比例得到改善， 2021 年同比下降 4.6 個(gè)百分點(diǎn)至 45.5%，進(jìn)一步保障公司開發(fā)的利潤(rùn)空間。重點(diǎn)聚焦高能級(jí)城市、強(qiáng)基本面支撐的區(qū)域發(fā)力布局。公司投資重點(diǎn)鎖定在高能級(jí)城市，在一二線城市的 拿地金額占比一直維持在 80%以上，2021 年達(dá)到 83.5%；珠三角及長(zhǎng)三角拿地金額占比維持在 50%左右，2021 年為 49.7%；38 個(gè)核心城市的投資金額占比維持在 80%左右的高位，2021 年為 83%。2021 年 22 城的三批次集 中拍地中，公司均保持較強(qiáng)投資力度，拿地金額分別為 477、246、304 億

15、元，分別位列 TOP50 房企中的第二、 第三、第一。2022 年的北京首批土拍中，公司斬獲 17 宗中的 2 宗，投資金額達(dá) 59 億元。土儲(chǔ)充足保障未來開發(fā)。公司披露 2020 年底的土儲(chǔ)面積為 17096 萬方，按照 2021 年的銷售面積 3333 萬方 衡量，以及考慮到 2021 年公司仍保持較為合理的拿地力度，現(xiàn)有土儲(chǔ)可保障未來 3 年以上的開發(fā)銷售需求。截 至 2021 年上半年末，公司披露的未結(jié)算面積中，一二線城市的占比達(dá)到 68.1%，珠三角及長(zhǎng)三角的面積占比達(dá) 到 39.5%，考慮到高能級(jí)區(qū)域的較高售價(jià)，公司現(xiàn)有儲(chǔ)備可維持未來高能級(jí)城市的較高的結(jié)算收入占比。2.3 三道紅線

16、“綠檔”房企，負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化且融資渠道暢通公司為“三道紅線”下的綠檔房企。截至 2021 年上半年末，公司的凈負(fù)債率為 58.7%，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為 67.6%，現(xiàn)金短債比為 2.6，為三道紅線下的綠檔房企。2021 年上半年末公司的有息負(fù)債總額為 3341 億元，其 中短期債務(wù)占比僅為 18%，同期公司在手貨幣資金為 1554 億元，可充分保障整體財(cái)務(wù)安全。融資成本具備優(yōu)勢(shì)，融資渠道暢通。截至 2021 年上半年末，公司的加權(quán)平均融資成本僅為 4.70%，在 TOP20 房企中處于較優(yōu)水平。穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)分別給予公司 Baa2、BBB、BBB+的評(píng)級(jí)并全部給予“穩(wěn)定”展望。 近期，保利發(fā)展擬

17、面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行期限不超過 10 年、注冊(cè)金額不超過 98 億元人民幣的公司債券項(xiàng)目 已受理，募集資金用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)、收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目等，公司的優(yōu)質(zhì)信用持續(xù)得到 市場(chǎng)認(rèn)可。3. 保利發(fā)展“一主兩翼”業(yè)務(wù)多點(diǎn)開花，共建不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)包括綜合服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)在內(nèi)的“兩翼”業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益雙升。作為“一主兩翼”戰(zhàn)略下的兩 大發(fā)展極，公司依托保利集團(tuán)豐富的產(chǎn)業(yè)鏈資源和自身不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，在綜合服務(wù)領(lǐng)域多點(diǎn)發(fā)力，發(fā) 展建筑、物業(yè)、經(jīng)紀(jì)、商業(yè)、酒店、公寓、會(huì)展、康養(yǎng)、教育、文旅等多項(xiàng)多元化業(yè)務(wù)，并打造三個(gè)產(chǎn)業(yè)金融 服務(wù)專業(yè)平臺(tái)。2016 年至 2020 年，公司

18、的“兩翼”業(yè)務(wù)營(yíng)收年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 19.3%，其中 2020 年?duì)I收同比 增長(zhǎng) 36.5%至 154 億元，達(dá)到歷史新高，2021 年上半年同比增長(zhǎng) 57.5%至 98 億元；“兩翼”業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)效益同步 改善，2020 年毛利率為 14.3%。2021 年上半年上升至 31.2%。3.1 保利物業(yè)：集團(tuán)賦能疊加外拓發(fā)力，業(yè)績(jī)持續(xù)較快提升保利發(fā)展旗下物管服務(wù)平臺(tái)，業(yè)績(jī)持續(xù)高速提升。保利物業(yè)由保利發(fā)展直接和間接持股共計(jì) 72.28%，股權(quán) 結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。2016 年至 2021 年，保利物業(yè)營(yíng)收年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 33.3%，歸母凈利潤(rùn)年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 41.4%； 其中 2021 年，營(yíng)收同比增長(zhǎng) 3

19、4.1%至 108 億元，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng) 27%至 8.5 億元。圖：保利物業(yè) 2021 年?duì)I收 108 億元，同比+34.1%盈利能力穩(wěn)中向好，增值服務(wù)占比提升。保利物業(yè)的毛利率與歸母凈利率處于整體向好態(tài)勢(shì)，2021 年毛利 率同比微降 0.1 個(gè)百分點(diǎn)至 18.6%，歸母凈利率同比微降 0.4 個(gè)百分點(diǎn)至 7.9%。營(yíng)收結(jié)構(gòu)中，2021 年社區(qū)增值 服務(wù)占比達(dá) 21%，非業(yè)主增值服務(wù)占比達(dá) 17%，均較過去水平有較為明顯提升，未來增值服務(wù)收入占比的繼續(xù) 提高將進(jìn)一步提升保利物業(yè)的盈利能力。合約儲(chǔ)備保障在管轉(zhuǎn)化，集團(tuán)賦能與外拓發(fā)力共同提升在管規(guī)模。截至 2021 年底，保利物業(yè)在管面積達(dá)

20、 4.65 億方，合約面積達(dá) 6.56 億方，合管比為 1.4，合約儲(chǔ)備為未來在管面積的轉(zhuǎn)化提供保障。保利物業(yè)持續(xù)發(fā) 力第三方外拓，截至 2021 年底的在管面積占比中，來自保利發(fā)展的在管面積占比 40%，來自第三方外拓的在管 面積占比 60%，較 2016 年 8%的水平提升 52 個(gè)百分點(diǎn)。由于保利發(fā)展及保利集團(tuán)資源的助力以及自身積極的外 拓，保利物業(yè)得以獲得豐富的非住宅項(xiàng)目資源，2021 年底的在管面積中，3.4%為商業(yè)及寫字樓（貢獻(xiàn) 2021 年 14.6%的營(yíng)收），51.6%為公共及其他物業(yè)（貢獻(xiàn) 2021 年 21.9%的營(yíng)收）。3.2 不動(dòng)產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)：保利商業(yè)、酒店、公寓齊頭并進(jìn)保利商業(yè)加速全國(guó)購(gòu)物中心布局，產(chǎn)品線劃分精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群。目前保利商業(yè)已進(jìn)駐全國(guó) 41 座城市，資 產(chǎn)管理規(guī)模約 500 萬方，價(jià)值近千億。購(gòu)物中心業(yè)態(tài)擴(kuò)張?zhí)崴伲?020 年和 2021 年上半年，保利商業(yè)新簽約購(gòu)