某物業(yè)管理投標(biāo)書(DOC 64)

1、公安局物業(yè)管理投標(biāo)書PAGE PAGE 投標(biāo)文件一：投標(biāo)函招標(biāo)評估造價咨詢有限公司：按照中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法等有關(guān)法律規(guī)定，我們根據(jù)編號為SDDQ2005-007招標(biāo)文件的要求，對市國家局辦公樓物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)。由投標(biāo)人*物業(yè)管理有限責(zé)任公司（全稱）正式委托全權(quán)代表 孫韜總經(jīng)理 （姓名、職務(wù)）提交投標(biāo)文件正本一份，副本五份。在此文件件中，投投標(biāo)人全全權(quán)代表表聲明并并同意：（1）如如果我們們的投標(biāo)標(biāo)文件被被接受，我們將將履行投投標(biāo)文件件中規(guī)定定的每一一項(xiàng)要求求，并按按我們投投標(biāo)文件件中的承承諾按期期、保質(zhì)質(zhì)完成該該項(xiàng)目的的物業(yè)管管理工作作。我方方有責(zé)任任和義務(wù)務(wù)完成合合同與投投標(biāo)文件

2、件中的條條款。（2）我我方承諾諾投標(biāo)文文件所報報的物業(yè)業(yè)管理人人員與最最終實(shí)施施合同的的物業(yè)管管理人員員相一致致。（3）我我方已詳詳細(xì)檢查查所有投投標(biāo)文件件、附件件以及所所提供的的參考文文件，由由模糊和和誤解產(chǎn)產(chǎn)生的一一切后果果，由我我方自負(fù)負(fù)。（4）投投標(biāo)文件件在公開開報價后后90天天內(nèi)有效效。如果果我方在在規(guī)定公公開報價價后的有有效期內(nèi)內(nèi)撤回遞遞交投標(biāo)標(biāo)文件，將被沒沒收投標(biāo)標(biāo)保證金金。（5）我我方同意意招標(biāo)代代理機(jī)構(gòu)構(gòu)的要求求，提供供與遞交交招標(biāo)文文件有關(guān)關(guān)的其他他數(shù)據(jù)和和資料。（6）我我方愿按按中華華人民共共和國合合同法履行自自己的全全部責(zé)任任。（7）我我們理解解，最低低報價不不是中標(biāo)標(biāo)

3、的唯一一條件，你們有有選擇中中標(biāo)人的的權(quán)利。（8）我我方若未未成為中中標(biāo)人，招標(biāo)機(jī)機(jī)構(gòu)有權(quán)權(quán)不做任任何解釋釋。（9）我我方將遵遵照物物業(yè)管理理?xiàng)l例的要求求。（10）與本報報價有關(guān)關(guān)的所有有來往信信函，應(yīng)應(yīng)按下列列地址進(jìn)進(jìn)行：地址：00000000000號 郵郵政編碼碼：00000007電話：（000000000000 傳真：000000000電子信箱箱： HYPERLINK mailto:rhhwuyyen 000000000投標(biāo)人全全稱：*物業(yè)業(yè) 開開戶銀行行名稱：000000000所管理有限限責(zé)任公公司 公章： 銀行帳帳號：000000000000000法人代表表簽字： 開開戶行地地址：0

4、00000000000000 年 月月 日日投標(biāo)文件件二：資資格資質(zhì)質(zhì)證明文文件一、法定定代表人人授權(quán)委委托書本授權(quán)委委托書聲聲明：我我000000000（姓姓名）系系*物業(yè)業(yè)管理有有限責(zé)任任公司（投標(biāo)人人全稱）的法定定代表人人，現(xiàn)授授權(quán)委托托*物業(yè)業(yè)管理有有限責(zé)任任公司 （單位位名稱）的00000總總經(jīng)理 （姓名名、職務(wù)務(wù)）為我我公司全全權(quán)代表表，全權(quán)權(quán)代表在在投標(biāo)文文件評標(biāo)標(biāo)過程中中的書面面承諾、合同等等所簽署署的一切切文件和和處理與與之有關(guān)關(guān)的一切切事務(wù)，我均予予以承認(rèn)認(rèn)。全權(quán)代表表無轉(zhuǎn)委委權(quán)。特特此委托托。 （附授權(quán)代理人身份證明復(fù)印件）全權(quán)代表表姓名：00000000 性性別：男男

5、年齡齡：00000000000單位：*物業(yè)業(yè)管理有有限責(zé)任任公司 職職務(wù)：總總經(jīng)理投標(biāo)人：（蓋章章）法定代表表人：（簽字、蓋章）日期：年年 月 日投標(biāo)文件件三： 報價一一覽表報價一覽覽表投標(biāo)人全全稱*物業(yè)業(yè)管理有有限責(zé)任任公司單價 2.336 元/mm2月總報價（元）小寫：44375589元元大寫：肆肆拾叁萬萬柒千伍伍佰捌拾拾玖元整整水、電、燈源損損耗占總總報價比比例132009555元，占占總報價價比例3301.87全年總費(fèi)費(fèi)用（元元）175885444元資質(zhì)、資資格國家二級級資質(zhì)，通過IISO990000質(zhì)量體體系認(rèn)證證物業(yè)管理理經(jīng)理、部門經(jīng)經(jīng)理0物業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)規(guī)范時時間接管后三三個月之之內(nèi)出

6、現(xiàn)問題題服務(wù)響響應(yīng)時間間1、急需需處理的的問題，10分分鐘內(nèi)趕趕到現(xiàn)場場予以處處理2、非急急需處理理的問題題，辦個個工作日日內(nèi)與報報修人聯(lián)聯(lián)系，11-2個個工作日日內(nèi)予以以處理3、一時時無法解解決或根根本無法法解決的的問題，要立即即聯(lián)系保保修人說說明情況況或商定定處理問問題的辦辦法和時時間備注注：1、總報價價包括承承攬承包包本項(xiàng)目目所需的的所有費(fèi)費(fèi)用。 2、以以上內(nèi)容容由招標(biāo)標(biāo)代理機(jī)機(jī)構(gòu)在開開標(biāo)儀式式上統(tǒng)一一唱價。投標(biāo)人：（蓋章章） 投投標(biāo)人全全權(quán)代表表：（簽簽字）投標(biāo)文件件四：管管理成本本構(gòu)成及及詳細(xì)費(fèi)費(fèi)用測算算一、市國稅稅局新辦辦公樓物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用測測算表序號費(fèi)用項(xiàng)目目測算依據(jù)據(jù)月合計（

7、元）年合計（元）一管理人員員工資及及相關(guān)費(fèi)費(fèi)用1管理處主主任1人工資標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)16000元/月160001920003工資相關(guān)關(guān)費(fèi)用包括社會會保險、教育、福利、工會經(jīng)經(jīng)費(fèi)等,主任工工資的555880.0 10,5560.0 4服裝費(fèi)冬裝每人人1套每套套2000元，夏夏裝每人人2套每每套1550元41.77 500.0 5綜合辦公公費(fèi)交通費(fèi)550元/月，電電話費(fèi)1120元元/月，辦公用用品500元/月月，手機(jī)機(jī)費(fèi)1550元37044400小計2,8991.77 34,7700.0 二保安人員員工資費(fèi)費(fèi)用1保安主管管1人，工資標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)9000元9001080002保安員77人平均工資資6000元4200

8、05040003保安班長長2人平均工資資6500元130001560004傳達(dá)1人人工資4000元400480005工資相關(guān)關(guān)費(fèi)用福利費(fèi)、工會經(jīng)經(jīng)費(fèi)、教教育經(jīng)費(fèi)費(fèi)，工資資的177.5%112001344406服裝費(fèi)（含雨衣衣等）平均每人人每年6600元元。（冬冬裝、大大衣、春春秋裝、雨衣各各一套、夏裝兩兩套，帽帽子肩章章、腰帶帶等一套套）550660007消防培訓(xùn)訓(xùn)費(fèi)2人*440000元/年666.780000小計91366.71096640三清潔費(fèi)1保潔主管管1人，樓樓內(nèi)保潔潔員6人，室室外保潔潔員1人，綠綠化1人保潔主管管6000，樓內(nèi)內(nèi)保潔4450，室外保保潔5000，綠綠化員11人43

9、0005160002福利費(fèi)工資的114%602722443工會經(jīng)費(fèi)費(fèi)工資的22%86103224教育經(jīng)費(fèi)費(fèi)工資的11.5%64.557745服裝費(fèi)夏裝1套套60元元/套，春秋冬冬裝2套套90元元/套，雨衣11套655元/套套，雨鞋鞋一年11雙166元/雙雙219.08262996清潔耗材材小型清潔潔工具及及各類清清潔耗材材10833.3331300007綠化耗材材肥料及各各種小型型工具166.67200008化糞池清清理20000元/年166.6720000小計66888.255802559四會務(wù)接待待工資及及費(fèi)用1會務(wù)人員員2名平均工資資6000元120001440002福利費(fèi)工資的114%

10、168201663工會經(jīng)費(fèi)費(fèi)工資的22%242884教育經(jīng)費(fèi)費(fèi)工資的11.5%182165服裝費(fèi)夏裝2套套2400元，冬冬裝2套2000元73.333880小計14833.333178000五日常維修修人員工工資及相相關(guān)費(fèi)用用1配工程主主管1人，技技師1人，日日常維修修1人，值值班3人主管工資資10000元，技師8800元元，維修修工平均均7000元460005520002福利費(fèi)工資的114%644772883工會經(jīng)費(fèi)費(fèi)工資的22%92110444教育經(jīng)費(fèi)費(fèi)工資的11.5%698285服裝費(fèi)夏裝2套套60元元/套，春秋冬冬裝2套套90元元/套，雨衣11套65元/套，雨雨鞋1雙16元190.50

11、228666房屋日常常維修耗耗材費(fèi)日常維修修為公共共部位零零星小修修，大中中修以上上由報業(yè)業(yè)主承擔(dān)擔(dān)，配件件費(fèi)用一一般在2200元元以下，第一年年約80000元元666.6780000小計62622.177751446六開辦費(fèi)入住時需需配備的的物品，附明細(xì)細(xì)表10855.255130223七外墻清洗洗費(fèi)玻璃幕墻墻約40000平平方米，每年清清潔2次，單單價2.0元/平方；其余440000平方每每年清潔潔1次，單單價1.5元/平方18333.333220000八小計一至七項(xiàng)項(xiàng)293880.6673525568九不可預(yù)見見費(fèi)八3881.42105777.004十企業(yè)管理理費(fèi)(八+九九)515133

12、.100181557.225十一營業(yè)稅金金(八+九九)5.5516644.411199772.998十二企業(yè)利潤潤（八+九九）10%30266.211363114.550十三總計八至十二二項(xiàng)364665.8814375589.77二、附開開辦費(fèi)明明細(xì)表分類名稱單位數(shù)量單價折舊年限限合計辦公用品品電腦、打打印機(jī)臺1600003 2,0000 空調(diào)臺1200003 6677 風(fēng)扇臺21201 2400 辦公桌椅椅套43003 4000 資料柜組46003 8000 治安用具具對講機(jī)部4120003 1,6000 橡膠警棍棍根3403 400 應(yīng)急燈盞2801 1600 雙層床張62003 4000

13、 行李套111001 1,1000 強(qiáng)光手電電個21001 2000 清潔設(shè)備備清潔車輛26003 4000 榨水車輛22003 1333 吸塵吸水水機(jī)臺1150003 5000 高壓水槍槍支1120003 4000 2米人字字梯個23501 7000 洗地機(jī)臺1280003 9333 維修工具具3米人字字梯個15001 5000 2米人字字梯個13501 3500 小型工具具套35001 1,5000 總計130223.333三、需要要國稅局局一次性性配備的的工具及及設(shè)施分類名稱單位數(shù)量單價合計備注大型維修修工具壓力鉗、老虎鉗鉗工作臺臺等套12000020000電錘、電電鉆套12500025

14、000工作梯（6米鋁鋁合金）個11280012800管道疏通通機(jī)臺1800800升降機(jī)臺1150000150000環(huán)衛(wèi)設(shè)施施小型不銹銹鋼垃圾圾桶個486028800室外不銹銹鋼垃圾圾桶個2340680洗手間防防水墊米809720紙婁個1003300衛(wèi)生間垃垃圾桶個2038760不銹鋼皂皂液盒個208016000總計285220注：水電電材料由由物業(yè)公公司提報報采購計計劃，由由國稅局局審批采采購，費(fèi)費(fèi)用由國國稅局承承擔(dān)。四四、花木木租擺價價格表根據(jù)同行行業(yè)的花花卉租擺擺標(biāo)準(zhǔn)，制定了了花卉長長期租擺擺價格表表（如下下表）序號名稱規(guī)格單價日租金月租金（優(yōu)惠110）1鐵樹高1.66米800元元4元/天

15、天4*300*0.911082鐵樹高1.33米500元元2.5元元/天67.55元3棕竹1.8米米12000元5元/天天135元元4棕竹1.2米米400元元2元/天天54元5發(fā)財樹1.8米米180元元1.8元元/天48.66元6發(fā)財樹1.5米米80元1元/天天27元7巴西木1.3米米110元元0.8元元/天21.66元8綠羅1.5米米120元元1元/天天27元9綠羅1.2米米60元0.5元元/天13.55元10杜鵑冠徑1.5米15000元20元/天540元元11杜鵑冠徑800公分180元元5元/天天135元元12杜鵑冠徑500公分40元1.2元元/天32.44元13散尾葵高3米260元元2元/

16、天天54元14散尾葵高2米130元元1.2元元/天32.44元15散尾葵高1.55米80元0.5元元/天13.55元16綠寶石高1.88米130元元1.2元元/天32.44元17綠寶石高1.22米60元0.5元元/天13.55元18鵝掌柴高1.55米85元1.2元元/天32.44元19鵝掌柴高1.55米60元0.4元元/天10.88元20非洲茉莉莉冠徑1.5米800元元3元/天天81元21非洲茉莉莉冠徑1米米160元元1元/天天27元22橡皮樹高1.22米80元0.5元元/天13.55元23肉桂高1.66米90元0.6元元/天16.22元24肉桂高1米60元0.5元元/天13.55元25針葵高

17、1.88米180元元1.2元元/天32.44元26針葵高1米50元0.2元元/天5.4元元27富貴竹籠籠高1.55米130元元1元/天天27元28富貴竹籠籠1.2米米80元0.8元元/天21.66元29金山棕高1.55米360元元2元/天天54元30金山棕高1.22米180元元1.2元元/天32.44元31海芋高2米260元元2.2元元/天59.44元32海芋高1.55米180元元1.5元元/天40.55元33高桿榕樹樹高2.55米260元元2元/天天54元34高桿榕樹樹高2米160元元1.2元元/天32.44元35綠巨人高0.88米 50元0.5元元/天13.55元36龍血樹高1.22米16

18、0元元1.2元元/天32.44元37也門鐵高1.88米180元元1.5元元/天40.55元38也門鐵高1米40元0.4元元/天10.88元39小吊蘭0.1元元/天2.7元元40小型觀葉葉植物低于155元0.1元元/天2.7元元盆景1100元元以下1元/天天27元2200元元1.5元元/天40.55元3400元元2元/天天54元4600元元3元/天天81元5800元元4元/天天108元元610000元以上上面議時令草花花價格（參考價價）1五一前后后一串紅1.5元元/盆萬壽菊2元/盆盆三色堇1.5元元/盆2十一前后后一串紅（七寸）1.5元元/盆一串紅（八寸）2.2元元/盆日本小菊菊2.5元元/盆彩

19、葉草1.5元元/盆萬壽菊2元/盆盆假龍頭2元/盆盆雞冠花1.5元元/盆矮牽牛2元/盆盆秋菊（品品種菊）注：花卉卉租擺在在此僅提提供價格格表，接接管后根根據(jù)國稅局局的具體體要求，另行簽簽訂租擺擺協(xié)議。投標(biāo)文件件五：項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理等骨干干人員資資料擬參加本本項(xiàng)目物物業(yè)管理理工作主主要業(yè)務(wù)務(wù)骨干的的配置人人選和人人員素質(zhì)質(zhì)介紹名稱姓名職務(wù)職稱主要資歷歷、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)及承擔(dān)擔(dān)過的項(xiàng)項(xiàng)目總部1、分公公司經(jīng)理理現(xiàn)場1、管理理處主任任2、保安安主管3、保潔潔主管4、維修修主管0分公司經(jīng)經(jīng)理工程師姓名男年齡47職務(wù)工程師學(xué)歷本科參加工作作時間從事物業(yè)業(yè)管理年年限9年已完成項(xiàng)項(xiàng)目情況況單位項(xiàng)目名稱稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)*

20、集團(tuán)團(tuán)*苑小小區(qū)3萬平方方19966-20001*集團(tuán)團(tuán)*集團(tuán)團(tuán)本部10萬平平方20011-20003*集團(tuán)團(tuán)分公公司4萬平方方20033至今姓名年齡23職務(wù)學(xué)歷本科參加工作作時間1年已完成項(xiàng)項(xiàng)目情況況單位項(xiàng)目名稱稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)青島天泰泰物業(yè)公公司山東省國國稅局4萬04.22-044.111*物業(yè)業(yè)陽光花園園15萬04.111-005.11*物業(yè)業(yè)車管管所0.7萬萬05.11-今姓名女年齡24職務(wù)學(xué)歷大專參加工作作時間從事物業(yè)業(yè)管理年年限1年已完成項(xiàng)項(xiàng)目情況況單位項(xiàng)目名稱稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)明潔物業(yè)業(yè)省外經(jīng)貿(mào)貿(mào)廳1.5萬萬04.44-044.066*物業(yè)業(yè)汽車廣場場1.0萬萬04.006

21、-004.009*物業(yè)業(yè)同濟(jì)杰座座10萬04.009-今今姓名性別男年齡33職務(wù)職稱學(xué)歷中專參加工作作時間 19993年從事物業(yè)業(yè)管理年年限3已完成項(xiàng)項(xiàng)目情況況單位項(xiàng)目名稱稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)*物業(yè)業(yè)分公公司4萬20033年至今今姓名男年齡26職務(wù)學(xué)歷高中參加工作作時間從事物業(yè)業(yè)管理年年限8年已完成項(xiàng)項(xiàng)目情況況單位項(xiàng)目名稱稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)*物業(yè)業(yè)*本部部5萬1996620001*物業(yè)業(yè)陽光花園園15萬20011至今投標(biāo)文件件六：技技術(shù)文件件第一章 提高高物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)水平的的整體設(shè)設(shè)想及策策劃零風(fēng)險工工程 解解除后顧顧之憂一種模式式 經(jīng)經(jīng)營型物物業(yè)管理理二項(xiàng)承諾諾 示示范大廈廈、滿意意率

22、三個重點(diǎn)點(diǎn) 整體體形象、設(shè)備管管理、配配套服務(wù)務(wù)四大優(yōu)勢勢 觀觀念、技技術(shù)、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、配配套五項(xiàng)措施施 精精銳骨干干、設(shè)備備管理、綜合服服務(wù)、質(zhì)質(zhì)保體系系、成本本控制認(rèn)識與定定位（一）物物業(yè)概況況市國國稅局新新辦公樓樓，位于于市開開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)，在光光河路東東部路北北，是一一座現(xiàn)代代化的辦辦公大樓樓。大樓樓主樓117層，總高度度70.65米米,總建建筑面積積135500平平方米，主要用用于辦公公、會議議接待等等。此外外，主樓樓有地下下室一層層9000平方米米，主要要用于制制冷機(jī)組組、換熱熱機(jī)組、發(fā)電機(jī)機(jī)組、水水泵房等等設(shè)備間間。另在在主樓后后建有一一座三層層輔助樓樓，面積積19880平方方米，主主要

23、用于于機(jī)關(guān)餐餐廳、職職工健身身等。大大樓主要要設(shè)備有有電梯、發(fā)電機(jī)機(jī)、制冷冷機(jī)組、換熱機(jī)機(jī)組、水水泵等。整座大樓樓形象現(xiàn)現(xiàn)代、壯壯觀，配配套完善善，屬于于綜合型型現(xiàn)代辦辦公物業(yè)業(yè)，市國稅稅局為進(jìn)進(jìn)一步推推進(jìn)機(jī)關(guān)關(guān)后勤事事務(wù)社會會化改革革，為該該項(xiàng)目公公開招聘聘專業(yè)的的物業(yè)管管家，充充分體現(xiàn)現(xiàn)了市國稅稅局領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)進(jìn)一步步改革開開放的魄魄力和長長遠(yuǎn)眼光光。 （二）物物業(yè)管理理定位市國國稅局新新辦公大大樓作為為一個多多功能、大綠化化、環(huán)保保型的現(xiàn)現(xiàn)代辦公公物業(yè)，整體形形象應(yīng)該該著眼于于全國，著眼于于世界，著眼于于未來。市國國稅局新新辦公大大樓整體體形象定定位是開放、高高效、全全方位開放 體現(xiàn)市國國稅局

24、改改革開放放的思想想和國際際化的辦辦公方式式。以*人獨(dú)獨(dú)有的熱熱情和“敢為人人先”的敬業(yè)業(yè)精神，用個性性化的服服務(wù)滿足足業(yè)主不不同層次次上的要要求高效 展示市國國稅局進(jìn)進(jìn)取、創(chuàng)創(chuàng)新的精精神狀態(tài)態(tài)和高效效率。適適應(yīng)高科科技物業(yè)業(yè)的快節(jié)節(jié)奏步伐伐，迎合合業(yè)主追追求高效效率的經(jīng)經(jīng)營觀念念，以迅迅捷的物物業(yè)服務(wù)務(wù)，保證證業(yè)主的的工作效效率全方位位 以以各種配配套的功功能為依依托，為為業(yè)主提提供全方方位的服服務(wù)，及及時滿足足業(yè)主各各方面的的需求，實(shí)行足足不出戶戶的全新新呵護(hù)二、工作作重點(diǎn)和和零風(fēng)險險工程（一）三三個重點(diǎn)點(diǎn)*物業(yè)業(yè)公司以以客戶導(dǎo)導(dǎo)向理論論為依據(jù)據(jù)，從市國國稅局的的角度分分析新辦辦公大樓樓的

25、物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)需求求，確定定了物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的三三項(xiàng)工作作重點(diǎn)：三個重點(diǎn)設(shè)備管理配套服務(wù)整體形象重點(diǎn)一：樹立國稅稅局物業(yè)業(yè)整體形形象通過環(huán)境境樓宇形形象控制制、設(shè)備備和公共共設(shè)施管管理、治治安和交交通控制制、管理理服務(wù)人人員行為為規(guī)范以以及后續(xù)續(xù)工程形形象控制制等專業(yè)業(yè)管理和和文化氣氣氛的融融合，塑塑造新辦辦公大樓樓開放、高效、全方位位的整體體形象。重點(diǎn)二：樓宇設(shè)設(shè)備管理理 新辦公公樓樓宇宇設(shè)備的的安裝、調(diào)試難難度大，而國稅稅局物業(yè)業(yè)的特殊殊性又要要求設(shè)備備運(yùn)行萬萬無一失失，這對對物業(yè)管管理公司司設(shè)備管管理的技技術(shù)實(shí)力力是嚴(yán)峻峻的考驗(yàn)驗(yàn)。物業(yè)業(yè)管理單單位必須須在前期期介入期期全面參參與設(shè)備

26、備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)設(shè)備特性性，掌握握運(yùn)行規(guī)規(guī)律；在在正式運(yùn)運(yùn)行后，要確保保電梯系系統(tǒng)、供供配電系系統(tǒng)、給給排水系系統(tǒng)、消消防控制制系統(tǒng)、中央空空調(diào)及通通訊系統(tǒng)統(tǒng)等關(guān)鍵鍵設(shè)備運(yùn)運(yùn)行正常常。重點(diǎn)三：提供綜綜合性配配套服務(wù)務(wù)國稅稅局新辦辦公樓包包括辦公公樓、會會議室、綜合配配套樓等等，集多多種功能能于一體體，要求求物業(yè)管管理公司司在保證證物業(yè)管管理主業(yè)業(yè)基礎(chǔ)上上，提供供綜合配配套服務(wù)務(wù)，包括括會務(wù)服服務(wù)、健健身、汽汽車美容容服務(wù)等等，這對對具有豐豐富的政政府辦公公樓物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的*物業(yè)業(yè)公司來來講得心心應(yīng)手。（二）零零風(fēng)險工工程 零風(fēng)險險工程的的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)是全面面解除市國國稅局機(jī)機(jī)關(guān)后勤勤事務(wù)社

27、社會化改改革的后后顧之憂憂。依托托*集團(tuán)團(tuán)，長遠(yuǎn)遠(yuǎn)承擔(dān)物物業(yè)管理理的責(zé)任任，在任任何情況況下，確確保物業(yè)業(yè)正常運(yùn)運(yùn)行。指導(dǎo)思想想、管理理模式、管理目目標(biāo)（一）指指導(dǎo)思想想：真誠誠合作、專業(yè)保保障、長長遠(yuǎn)承擔(dān)擔(dān)真誠合作作 體體現(xiàn)了*物業(yè)業(yè)尊重客客戶、依依法經(jīng)營營的一貫貫風(fēng)格，重合同同、講道道德、守守信譽(yù)，注意及及時地溝溝通和協(xié)協(xié)調(diào)，真真誠為市國國稅局提提供專業(yè)業(yè)服務(wù)，為社會會創(chuàng)造價價值，服服務(wù)客戶戶、拓展展市場的的意義重重于創(chuàng)造造利潤。專業(yè)保障障 展展示*物業(yè)公公司“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)業(yè)精神，充分發(fā)發(fā)揮公司司ISOO90000質(zhì)量量體系、人力資資源管理理體系、財務(wù)預(yù)預(yù)算及執(zhí)執(zhí)行控制制系統(tǒng)、

28、物業(yè)管管理制度度以及專專用物業(yè)業(yè)管理軟軟件五大大體系的的巨大作作用，組組織專業(yè)業(yè)力量，體現(xiàn)專專業(yè)水準(zhǔn)準(zhǔn)，保障障專業(yè)效效果。長遠(yuǎn)承擔(dān)擔(dān) 注注重合作作的即效效性，更更著眼于于合作的的長遠(yuǎn)前前景和綜綜合效益益，力避避急功近近利、華華而不實(shí)實(shí)和短期期行為。有階段段計劃，更有長長遠(yuǎn)安排排，將服服務(wù)概念念由委托托管理期期局部擴(kuò)擴(kuò)展到物物業(yè)的使使用壽命命期，是是物業(yè)管管理人的的應(yīng)盡職職責(zé)。（二）一一種模式式：經(jīng)營營型物業(yè)業(yè)管理模模式經(jīng)營型物物業(yè)管理理模式的的核心思思想為：將物業(yè)業(yè)管理的的概念從從一般運(yùn)運(yùn)行、維維護(hù)、管管理提升升到對物物業(yè)整體體項(xiàng)目全全面的策策劃，服服務(wù)和管管理層面面，服務(wù)務(wù)概念從從委托合合同

29、期局局部擴(kuò)展展到物業(yè)業(yè)的使用用壽命期期，從而而開發(fā)物物業(yè)的功功能潛力力并提高高使用效效率，真真正體現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)管管理使物物業(yè)保值值、增值值的社會會功能。 經(jīng)營營型物業(yè)業(yè)管理模模式在新新辦公樓樓的應(yīng)用用，可以以保障設(shè)設(shè)備運(yùn)行行，提高高市國國稅局辦辦公物業(yè)業(yè)的使用用效率，明顯提提升物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的附附加值，并顯著著降低物物業(yè)運(yùn)行行的總體體成本。（三）管管理目標(biāo)標(biāo)兩項(xiàng)承承諾兩項(xiàng)承諾三年內(nèi)成為全省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈第一年內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)客戶滿意率90%以上1、自接接管之日日起，第第一年度度內(nèi)，物物業(yè)管理理服務(wù)實(shí)實(shí)現(xiàn)客戶戶滿意率率90%以上。2、自接接管之日日起，三三年內(nèi)使使市國國稅局新新辦公樓

30、樓成為全全國城市市物業(yè)管管理優(yōu)秀秀示范大大廈。四、四大大優(yōu)勢（一）觀觀念優(yōu)勢勢：滿意意只是起起點(diǎn)，超超越業(yè)主主需求*物業(yè)業(yè)在不斷斷發(fā)展中中形成了了獨(dú)具特特色的企企業(yè)文化化，它以以其超前前的服務(wù)務(wù)理念、務(wù)實(shí)工工作的作作風(fēng)，凝凝聚成強(qiáng)強(qiáng)大的向向心力。公司以以“*物業(yè)業(yè)，超越越業(yè)主期期望”為自己己的企業(yè)業(yè)使命，用“偕齊魯魯淳樸之之風(fēng)，用用真心服服務(wù);融融國際時時尚理念念，為業(yè)業(yè)主當(dāng)家家”的服務(wù)務(wù)理念，激勵每每一位優(yōu)優(yōu)秀的*物業(yè)業(yè)人，向向社會充充分展示示“新*、新新服務(wù)、新生活活”的全新新公司形形象。（二）技技術(shù)優(yōu)勢勢：樓宇宇設(shè)備管管理技術(shù)術(shù)支持物業(yè)的保保值、升升值在很很大程度度上反映映了維修修人員的

31、的維保水水平，經(jīng)經(jīng)過多年年的實(shí)踐踐培養(yǎng)，*維修修精干、高效、技術(shù)扎扎實(shí)、服服務(wù)熱情情，所接接項(xiàng)目設(shè)設(shè)備設(shè)施施始終處處于良好好狀態(tài)，且特約約維修及及時率達(dá)達(dá)1000。對對各類物物業(yè)基本本設(shè)施由由電梯、中央空空調(diào)、供供配電、給排水水、消防防系統(tǒng)、保安系系統(tǒng)、智智能控制制直至停停車場自自動管理理系統(tǒng)均均有完善善的技術(shù)術(shù)保障規(guī)規(guī)范和豐豐富的實(shí)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，可以以為新辦辦公樓制制訂高效效率的設(shè)設(shè)備管理理方案，確保各各項(xiàng)系統(tǒng)統(tǒng)運(yùn)行正正常、維維修及時時，并有有效延長長設(shè)備的的使用壽壽命。（三）配配套優(yōu)勢勢：提供供綜合性性物業(yè)管管理服務(wù)務(wù) 一直以以來，*物業(yè)業(yè)公司以以其特有有的服務(wù)務(wù)特色和和經(jīng)營模模式吸引引著社

32、會會的目光光。獨(dú)有有的房車車一體化化物業(yè)管管理理念念，為業(yè)業(yè)主提供供全面的的以私家家車為平平臺的物物業(yè)延伸伸服務(wù)，從真正正意義上上將業(yè)主主的房、車有機(jī)機(jī)的結(jié)合合在一起起，提供供周到的的服務(wù)，免除了了多數(shù)業(yè)業(yè)主房、車不能能兼顧的的后顧之之憂。擁擁有自己己專業(yè)的的大型綜綜合性花花木公司司是物業(yè)業(yè)公司的的又一特特色。占占地1000余畝畝，溫室室面積330000余平方方的*花木公公司，有有著一流流的硬件件設(shè)施和和技術(shù)隊(duì)隊(duì)伍，能能夠?yàn)闃I(yè)業(yè)主提供供花木栽栽培、護(hù)護(hù)養(yǎng)，園園林設(shè)計計、咨詢詢等一系系列專業(yè)業(yè)服務(wù)，大大提提高了業(yè)業(yè)主的藝藝術(shù)品味味和生活活情趣，受到廣廣大業(yè)主主的青睞睞。*物業(yè)分公司司所在地地為*

33、，距距新辦公公大樓僅僅10分分鐘路程程，出現(xiàn)現(xiàn)任何事事件，均均能在第第一時間間予以處處理回復(fù)復(fù)，*將以最最強(qiáng)的反反應(yīng)性體體現(xiàn)服務(wù)務(wù)效能。（四）經(jīng)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢勢：外接接項(xiàng)目管管理服務(wù)務(wù)的實(shí)踐踐隨著對外外業(yè)務(wù)的的不斷拓拓展，*物業(yè)業(yè)立足自自身優(yōu)勢勢，博采采眾家之之長，吸吸納合作作伙伴和和競爭對對手的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)，先先后接管管了中國國名盤330強(qiáng)的的“新世界界陽光花花園”，濟(jì)南南槐蔭區(qū)區(qū)政務(wù)中中心，中中國重汽汽銷售大大廈，山山東省立立醫(yī)院高高層住宅宅區(qū)及臨臨沂華通通大廈等等一系列列不同類類型的物物業(yè)項(xiàng)目目，整體體業(yè)務(wù)已已延伸至至濟(jì)南、青島、濰濰坊、臨臨沂等地地區(qū)。*物業(yè)業(yè)正以其其優(yōu)質(zhì)的的服務(wù)，良好的的管理，進(jìn)

34、入人人們的視視野，成成為濟(jì)南南市乃至至山東省省內(nèi)各大大名盤物物業(yè)的首首選。五、五項(xiàng)項(xiàng)措施措施一：派遣精精銳骨干干，組建建管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)1、精銳銳骨干。實(shí)踐證證明，委委派項(xiàng)目目經(jīng)理和和管理骨骨干的綜綜合素質(zhì)質(zhì)是項(xiàng)目目管理成成功的關(guān)關(guān)鍵。*物業(yè)業(yè)公司高高度重視視國稅稅局新辦辦公樓項(xiàng)項(xiàng)目，擬擬委派分分公司經(jīng)經(jīng)理李世世濤先生生兼任管管理處主主任，并并在前期期介入期期間委派派管理、技術(shù)骨骨干深入入施工現(xiàn)現(xiàn)場，全全力配合合，掌握握基本情情況。在在正式接接管后，分公司司經(jīng)理仍仍然全面面負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃，根據(jù)據(jù)管理處處主任目目標(biāo)責(zé)任任制具體體組織實(shí)實(shí)施。另另有質(zhì)量量控制、工程技技術(shù)、財財務(wù)管理理等專業(yè)業(yè)人員組組成

35、富有有效率的的管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)。措施二：提高樓樓宇設(shè)備備運(yùn)行管管理保障障1、在前前期介入入期間，*物業(yè)業(yè)公司將將委派最最優(yōu)秀的的機(jī)電工工程技術(shù)術(shù)人員，參與設(shè)設(shè)備安裝裝和調(diào)試試驗(yàn)收，除熟悉悉各類設(shè)設(shè)備情況況外，重重點(diǎn)幫助助業(yè)主把把好驗(yàn)收收關(guān)。2、*物業(yè)公公司入住住三個月月內(nèi)，完完成機(jī)電電設(shè)備檔檔案，安安排富有有操作性性的樓宇宇設(shè)備管管理方案案，確保保電梯、中央空空調(diào)、水水電供應(yīng)應(yīng)、消防防控制及及通訊系系統(tǒng)等關(guān)關(guān)鍵設(shè)備備運(yùn)行良良好，杜杜絕設(shè)備備管理中中的責(zé)任任事故，并充分分體現(xiàn)設(shè)設(shè)備管理理中節(jié)能能降耗技技術(shù)優(yōu)勢勢。3、大樓樓入駐之之初的幾幾個月，在設(shè)備備設(shè)施方方面必然然會暴露露出許多多設(shè)計和和安裝中中的

36、缺陷陷，樓內(nèi)內(nèi)各辦公公單位也也往往會會提出許許多設(shè)施施改裝、增裝要要求。*物業(yè)業(yè)將派熟熟練技工工到現(xiàn)場場支援，幫助施施工單位位整改，主動介介入，積積極參與與，為業(yè)業(yè)主和機(jī)機(jī)關(guān)辦公公單位排排憂解難難。措施三：配套服服務(wù)顯身身手1、會務(wù)務(wù)服務(wù) 辦辦公大樓樓有多個個會議室室，需要要安排專專業(yè)的會會務(wù)服務(wù)務(wù)，涉及及到座席席安排、茶水供供應(yīng)、會會議準(zhǔn)備備、音響響控制等等，還包包括通過過局域網(wǎng)網(wǎng)合理調(diào)調(diào)控各會會議室，提高使使用效率率。*物業(yè)公公司以“酒店式式”服務(wù)理理念和管管理模式式為指導(dǎo)導(dǎo)的*客服部部，將專專業(yè)化、個性化化的服務(wù)務(wù)水準(zhǔn)和和*人的的熱情融融于來賓賓咨詢、貴賓接接待、會會場服務(wù)務(wù)等工作作領(lǐng)域

37、，給業(yè)主主、來賓賓以星級級的享受受。2、花卉卉租擺服服務(wù) 擁有自自己專業(yè)業(yè)的大型型綜合性性花木公公司是物物業(yè)公司司的又一一特色。占地1100余余畝，溫溫室面積積30000余平平方的*花木木公司，有著一一流的硬硬件設(shè)施施和技術(shù)術(shù)隊(duì)伍，能夠?yàn)闉闃I(yè)主提提供花木木栽培、護(hù)養(yǎng)，租擺，園林設(shè)設(shè)計、咨咨詢等一一系列專專業(yè)服務(wù)務(wù)。措施四：引入IISO990000質(zhì)量保保證體系系公司ISSO90000質(zhì)質(zhì)保體系系經(jīng)過實(shí)實(shí)際運(yùn)作作，具有有很強(qiáng)的的生命力力和可操操作性，是保證證物業(yè)管管理質(zhì)量量不可或或缺的大大綱。該該體系引引入國稅稅局新辦辦公樓項(xiàng)項(xiàng)目后，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)，確立立適合的的質(zhì)量目目標(biāo)。在在管理處處員工培

38、培訓(xùn)過程程中，要要增強(qiáng)質(zhì)質(zhì)保體系系實(shí)操能能力，使使廣大員員工熟悉悉體系內(nèi)內(nèi)容，增增強(qiáng)質(zhì)量量意識和和規(guī)范意意識，使使質(zhì)保體體系正常常運(yùn)作。措施五：有效的的成本控控制 物業(yè)管管理是微微利行業(yè)業(yè)，主要要靠內(nèi)部部管理、靠有效效的成本本控制來來保證管管理酬金金的獲取取。*物業(yè)相相信：專專業(yè)的物物業(yè)公司司重要特特征之一一就是物物業(yè)管理理預(yù)算及及執(zhí)行能能力，成成本控制制是評價價物業(yè)管管理項(xiàng)目目成功與與否的重重要指標(biāo)標(biāo)。 我我們的做做法是：1、采用用模擬成成本倒算算原則，制定切切實(shí)可行行的物業(yè)業(yè)管理年年度預(yù)算算案。2、執(zhí)行行預(yù)算過過程中實(shí)實(shí)行成本本否決制制，即預(yù)預(yù)算案中中未列項(xiàng)項(xiàng)目堅決決控制或或從簡。同時，采

39、取員員工參與與、適當(dāng)當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評評價、庫庫房挖潛潛等有效效手段，使成本本控制落落實(shí)在全全員、全全要素、全過程程中。3、通過過節(jié)能降降耗措施施，降低低物業(yè)能能源費(fèi)用用，減少少國稅局局行政支支出。*物業(yè)業(yè)掌握了了綜合性性寫字樓樓物業(yè)管管理財務(wù)務(wù)收支各各項(xiàng)細(xì)節(jié)節(jié)，特別別是對費(fèi)費(fèi)用支出出各項(xiàng)常常規(guī)比例例以及如如何控制制各項(xiàng)管管理成本本富有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。接接管國稅稅局新辦辦公樓后后，我們們將發(fā)揮揮成本控控制優(yōu)勢勢，體現(xiàn)現(xiàn)專業(yè)管管理的效效果。第二章 管理方方式與物物資配備備一、管理理方式根據(jù)*物業(yè)公公司對市國國稅局新新辦公樓樓物業(yè)管管理工作作的整體體策劃，我們將將新辦公公樓的物物業(yè)管理理方式確確定為：專業(yè)化化

40、、品牌牌化、經(jīng)經(jīng)營型。專業(yè)化*物業(yè)業(yè)公司利利用自身身專業(yè)優(yōu)優(yōu)勢，利利用現(xiàn)代代管理手手段，提提供專業(yè)業(yè)保障，總體協(xié)協(xié)調(diào)、管管理，實(shí)實(shí)現(xiàn)管理理目標(biāo)；品牌化 *物業(yè)業(yè)公司通通過實(shí)踐踐品牌、形象戰(zhàn)戰(zhàn)略，鼎鼎力奉獻(xiàn)獻(xiàn)，全面面、長遠(yuǎn)遠(yuǎn)承擔(dān)物物業(yè)管理理責(zé)任，樹立市國國稅局新新辦公樓樓開放、高效、全方位位的整體體品牌形形象；經(jīng)營型 創(chuàng)造造性地運(yùn)運(yùn)用*物業(yè)特特有的經(jīng)經(jīng)營型物物業(yè)管理理模式，完善綜綜合配套套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)國國稅局物物業(yè)功能能的全面面發(fā)揮。（一）運(yùn)運(yùn)作程序序1整體體運(yùn)作流流程日常運(yùn)作交接驗(yàn)收組建機(jī)構(gòu)擬定方案后續(xù)工程控制正式入駐崗位培訓(xùn)前期介入（1）整整體運(yùn)作作流程的的設(shè)計原原則是全全面、高高效、合合理，

41、功功能無缺缺項(xiàng)，管管理無盲盲點(diǎn)。（2）整整體運(yùn)作作流程的的具體運(yùn)運(yùn)行，按按ISOO90000質(zhì)量量保證體體系要求求運(yùn)作。（3）重重視后續(xù)續(xù)工程控控制，確確保國稅稅局新辦辦公樓整整體形象象和管理理檔次。2內(nèi)部部運(yùn)作流流程：操作層保潔部保安部工程部管理層管理處潤華物業(yè)指揮、協(xié)協(xié)調(diào)信息反饋饋監(jiān)督（1）設(shè)設(shè)立值班班主任制制。由各各部門主主管、管管理處副副主任輪輪值負(fù)責(zé)責(zé)，堅持持每天工工作早會會，一般般問題不不過夜。（2）實(shí)實(shí)施首問問責(zé)任制制。管理理處任何何員工對對用戶的的報修、建議、意見及及投訴，均須第第一時間間接受，立即報報告相關(guān)關(guān)部門并并跟蹤落落實(shí)結(jié)果果，確保保問題解解決、用用戶滿意意。否則則，管

42、理理處對此此將視為為服務(wù)質(zhì)質(zhì)量不合合格項(xiàng)，按相應(yīng)應(yīng)規(guī)定處處理。（二）信信息系統(tǒng)統(tǒng)管理處員工計算機(jī)信息系統(tǒng)客戶意見調(diào)查程序新聞媒介濟(jì)寧市國稅局其它渠道新辦公樓物業(yè)管理處執(zhí)行結(jié)果反 跟 命 饋 蹤蹤 令相關(guān)部門和人員執(zhí)行1、堅持持管理處處主任每每季安排排專門的的用戶專專訪，收收集用戶戶要求、意見、建議或或投訴。2、管理理處員工工日常隨隨機(jī)走訪訪征詢意意見是最最重要的的溝通渠渠道。3、管理理處每月月向新辦辦公樓物物業(yè)管理理對口部部門作正正式匯報報，征詢詢各方面面意見和和建議。4、堅持持每季組組織一次次用戶座座談會，廣泛了了解機(jī)關(guān)關(guān)各部門門、職工工對物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的需需求。5、強(qiáng)化化服務(wù)系系統(tǒng)的及及

43、時改善善和有效效溝通，最大限限度地滿滿足用戶戶服務(wù)需需求。（三）日日常物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)項(xiàng)目目1、房屋屋建筑本本體、公公共部分分的維護(hù)護(hù)管理；2、公共共配套設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備維護(hù)護(hù)、運(yùn)行行管理；3、公共共場地、道路、房屋建建筑公共共部分的的清潔衛(wèi)衛(wèi)生、定定期消殺殺、裝修修及生活活垃圾收收集清運(yùn)運(yùn)；4、公共共綠化、山水園園林小品品的養(yǎng)護(hù)護(hù)和管理理；5、244小時保保安、護(hù)護(hù)衛(wèi)、消消防及公公共秩序序管理；6、樓宇宇自動化化設(shè)備系系統(tǒng)的運(yùn)運(yùn)行、維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)管理理；7、公共共配套設(shè)設(shè)施的運(yùn)運(yùn)營管理理；8、交通通、車輛輛行駛、停泊和和客流物物流管理理；9、物業(yè)業(yè)檔案資資料收集集、管理理；10、物物業(yè)用戶戶管

44、理及及社區(qū)文文化；11、便便民服務(wù)務(wù)；二、物資資裝備物資裝備備以滿足足現(xiàn)代化化管理需需要為目目的，以以確保管管理服務(wù)務(wù)質(zhì)量為為根本，以為機(jī)機(jī)關(guān)工作作人員提提供文明明、舒適適的辦公公、生活活環(huán)境為為追求，結(jié)合實(shí)實(shí)際情況況擬定。（一）管管理用房房1、辦公公用房安安排根據(jù)物物業(yè)管理理?xiàng)l例規(guī)定，需由業(yè)業(yè)主提供供一定面面積的辦辦公用房房，滿足足管理處處辦公需需求。關(guān)關(guān)于維修修間和倉倉庫位置置，根據(jù)據(jù)現(xiàn)場情情況協(xié)商商解決。2、宿舍舍與食堂堂安排前期保安安及工程程技術(shù)人人員宿舍舍在辦公公大樓臨臨時解決決，綜合合服務(wù)樓樓交付使使用后，管理骨骨干和保保安員等等住宿由由管理處處統(tǒng)一解解決，在在市聘聘用的非非保安員

45、員工盡量量自行解解決住宿宿問題。前期員員工就餐餐問題擬擬與快餐餐公司協(xié)協(xié)調(diào)解決決。綜合合服務(wù)樓樓建成后后統(tǒng)一在在正規(guī)食食堂就餐餐。（二）器器械、工工具及辦辦公用品品裝備計計劃分類名稱單位數(shù)量單價折舊年限限合計辦公用品品電腦、打打印機(jī)臺1600003 2,0000 空調(diào)臺1200003 6677 風(fēng)扇臺21201 2400 辦公桌椅椅套43003 4000 資料柜組46003 8000 治安用具具對講機(jī)部4120003 1,6000 橡膠警棍棍根3403 400 應(yīng)急燈盞2801 1600 雙層床張62003 4000 行李套111001 1,1000 強(qiáng)光手電電個21001 2000 清潔設(shè)備

46、備清潔車輛26003 4000 榨水車輛22003 1333 吸塵吸水水機(jī)臺1150003 5000 高壓水槍槍支1120003 4000 2米人字字梯個23501 7000 洗地機(jī)臺1280003 9333 維修工具具3米人字字梯個15001 5000 2米人字字梯個13501 3500 小型工具具套35001 1,5000 總計130223.333根據(jù)工作作的進(jìn)展展和實(shí)際際需要，分批采采購逐步步到位。第三章 人員員配備、培訓(xùn)與與管理一、管理理體系及及組織架架構(gòu)（共共29人）*物業(yè)分公司濟(jì)寧國稅局管理處管理處主任1人保潔主管1人保安主管1人門崗保安3人樓前保安3人傳達(dá)1人消防監(jiān)控3人工程主管

47、1人技師1人配電室3人維修班1人室內(nèi)保潔4人室外保潔1人綠化1人計劃保潔2人會議服務(wù)2人A：組織織架構(gòu)的的設(shè)置原原則是精精簡高效效、一專專多能，采用管管理處主主任負(fù)責(zé)責(zé)制，簽簽訂經(jīng)營營責(zé)任書書，實(shí)行行獨(dú)立核核算。B：國稅局局物業(yè)管管理處內(nèi)內(nèi)部采用用直線職職能制，盡量減減少管理理環(huán)節(jié)，提高工工作效率率和保證證信息渠渠道的暢暢通。二、骨干干人員素素質(zhì)要求求崗位職責(zé)應(yīng)具備條條件備注主任全面負(fù)責(zé)責(zé)市國國稅局新新辦公樓樓物業(yè)管管理工作作大專以上上文化，具1年年以上大大型高層層物業(yè)管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，統(tǒng)籌籌管理能能力強(qiáng)，能編制制計劃并并付諸實(shí)實(shí)施，懂懂經(jīng)營善善管理。管理處主主任由公公司內(nèi)部部委派?？头藛T員負(fù)責(zé)

48、管理理處會議議室管理理、會務(wù)務(wù)服務(wù)接接待等工工作中專以上上文化程程度，有有物業(yè)管管理從業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)維修主管管協(xié)助主任任負(fù)責(zé)各各項(xiàng)設(shè)施施、設(shè)備備的日常常使用、管理和和維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，對對各項(xiàng)服服務(wù)進(jìn)行行整體協(xié)協(xié)調(diào)中專以上上文化，具多年年基層物物業(yè)管理理經(jīng)驗(yàn)，熟悉智智能化管管理，綜綜合能力力較強(qiáng)。技師負(fù)責(zé)智能能監(jiān)控中中心和處處理各類類信息，讓調(diào)控控中心起起到管理理處“樞紐”作用，保證大大廈電梯梯、空調(diào)調(diào)正常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)和維維護(hù)。大專以上上學(xué)歷，初級以以上技術(shù)術(shù)職稱，工科背背景，應(yīng)應(yīng)用電子子專業(yè)優(yōu)優(yōu)先。保潔主管管協(xié)助主任任負(fù)責(zé)保保潔方面面的培訓(xùn)訓(xùn)、計劃劃、協(xié)調(diào)調(diào)、質(zhì)量量監(jiān)督、工作安安排等方方面工作作中專以上上學(xué)歷

49、，有3年年以上保保潔經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，熟悉悉保潔工工作流程程，熟悉悉各類高高檔設(shè)施施保養(yǎng)手手段，熟熟練掌握握各種保保潔機(jī)器器的使用用。保安主管管協(xié)助主任任負(fù)責(zé)保保安方面面的培訓(xùn)訓(xùn)、計劃劃、日常常管理、工作安安排、協(xié)協(xié)調(diào)質(zhì)量量監(jiān)督等等方面的的工作中專以上上學(xué)歷，有3年年以上工工作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，熟悉悉保安工工作流程程，熟練練掌握各各種突發(fā)發(fā)事件的的處理方方法。普通員工工普通操作作層員工工、部分分保安、車管、技工、清潔、綠化人人員通過過招聘，經(jīng)考核核、崗前前培訓(xùn)、在崗培培訓(xùn)、合合格者予予以錄用用。入職強(qiáng)化培訓(xùn)，常規(guī)集中授課，技能培訓(xùn)，參觀考察，專題研討，案例分析，實(shí)操演練等三、培訓(xùn)訓(xùn)方式內(nèi)部崗位培訓(xùn)培訓(xùn)方式短期研修

50、，專職進(jìn)修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流等。外送專業(yè)培訓(xùn)鼓勵員工通過電大、夜大和自學(xué)等方式充電。在職自學(xué)培訓(xùn)四、人員員的管理理人才是*物業(yè)業(yè)公司最最寶貴的的財富。公司始始終把尊尊重員工工、培訓(xùn)訓(xùn)員工、充分發(fā)發(fā)揮員工工積極性性、創(chuàng)造造性作為為根本，高度重重視公司司人力資資源管理理，倡導(dǎo)導(dǎo)和營造造既相互互尊重、相互信信任，又又有明確確的行為為規(guī)范這這樣一種種和諧、有序的的舒暢環(huán)環(huán)境，為為客戶提提供最佳佳的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)。優(yōu)秀的物物業(yè)管理理企業(yè)，首先體體現(xiàn)在它它擁有了了企業(yè)發(fā)發(fā)展所需需要的各各類人才才并合理理地予以以配置，同時極極大地激激發(fā)他們們的工作作積極性性和創(chuàng)造造性。*物業(yè)業(yè)公司在在人員管管

51、理實(shí)踐踐中，總總結(jié)、形形成了自自己的風(fēng)風(fēng)格，比比較突出出的做法法是：（一）嚴(yán)嚴(yán)格要求求，規(guī)范范管理，選好人人，培育育人把好進(jìn)人人關(guān)，選選擇熱愛愛物業(yè)管管理、重重事業(yè)、能吃苦苦的人員員，不符符合行業(yè)業(yè)要求或或基本素素質(zhì)不夠夠的，堅堅決不進(jìn)進(jìn)。在公公司里，經(jīng)營和和管理骨骨干是人人才，為為推進(jìn)公公司整體體動作而而在平凡凡崗位上上踏實(shí)工工作的員員工也是是人才。物業(yè)管管理首先先要管好好人，其其次才能能管好事事。做事事先做人人，正人人先正已已。重學(xué)學(xué)歷而不不唯學(xué)歷歷，德才才兼?zhèn)湟紫瓤纯吹隆３珜?dǎo)敬業(yè)業(yè)、服務(wù)務(wù)、創(chuàng)新新的企業(yè)業(yè)精神，對員工工的行為為規(guī)范、儀表儀儀容在員工手手冊中中作出了了明確的的規(guī)定，并

52、通過過量化考考核辦法法，不斷斷強(qiáng)調(diào)員員工的進(jìn)進(jìn)取心、創(chuàng)造性性，注重重積極協(xié)協(xié)調(diào)和主主動投入入地工作作態(tài)度。注重員工工培訓(xùn)的的連續(xù)性性和有效效性。公公司要求求員工深深刻理解解在職教教育和終終身教育育的重要要內(nèi)涵。明確培培訓(xùn)需求求，主動動“充電”。公司司還要求求物業(yè)管管理經(jīng)理理人從上上任之日日起，就就要注意意培養(yǎng)自自己的接接班人，在這種種培養(yǎng)過過程中，推進(jìn)了了工作，增強(qiáng)了了團(tuán)隊(duì)實(shí)實(shí)力，同同時也提提高了自自己。堅堅持物業(yè)業(yè)管理骨骨干自行行培養(yǎng)為為主、對對外招聘聘為輔，按比例例7：33的原則則運(yùn)作。我們提提出關(guān)心心員工、培養(yǎng)員員工重于于創(chuàng)造利利潤的觀觀念，其其含義在在于提高高內(nèi)部員員工滿意意率，建建立

53、一支支訓(xùn)練有有素、能能征善戰(zhàn)戰(zhàn)的優(yōu)秀秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企企業(yè)的發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)。（二）競競爭上崗崗，優(yōu)勝勝劣汰，用好人人，激勵勵人員工隊(duì)伍伍綜合素素質(zhì)中最最重要的的是觀念念到位，服務(wù)觀觀念、危危機(jī)意識識、創(chuàng)造造性管理理等尤為為重要。物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)，只有有不斷學(xué)學(xué)習(xí)，及及時變革革，才能能爭取主主動，贏贏得勝利利。有效效管理的的關(guān)鍵在在于員工工全體的的參與，因而我我們在量量化管理理、成本本管理和和計算機(jī)機(jī)應(yīng)用各各個領(lǐng)域域，注意意引導(dǎo)員員工廣泛泛參與，群策群群力，實(shí)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)項(xiàng)管理目目標(biāo)。堅持各級級領(lǐng)導(dǎo)崗崗位在公公司內(nèi)部部公開招招聘，競競爭上崗崗，并實(shí)實(shí)行年度度聘任制制，形成成職位能能上能下下、待遇遇能高能能

54、低的用用人機(jī)制制，盤活活人力資資源。通通過綜合合考評，實(shí)行員員工隊(duì)伍伍每年110%換換崗、首首數(shù)5%淘汰制制，依法法管理，以理服服人，確確保高水水準(zhǔn)、全全方位的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)。（三）以以企業(yè)文文化感召召人，留留住人 由企業(yè)業(yè)精神、經(jīng)營管管理理念念和企業(yè)業(yè)發(fā)展目目標(biāo)構(gòu)成成的*企業(yè)文文化是公公司重要要的無形形資產(chǎn)。我們塑塑造和倡倡導(dǎo)這種種文化，目的就就是要使使廣大員員工在價價值觀念念、核心心理念和和目標(biāo)追追求上形形成共識識，調(diào)動動員工隊(duì)隊(duì)伍的積積極性，形成團(tuán)團(tuán)隊(duì)合力力。我們們堅持定定期征詢詢廣大員員工對公公司發(fā)展展的意見見和建議議，高度度重視員員工提出出的合理理化建議議，及時時改善工工作中的的

55、不足。幾年來來，*物業(yè)凝凝聚了一一批熱愛愛物業(yè)管管理、重重事業(yè)、勤鉆研研的骨干干隊(duì)伍，他們不不斷創(chuàng)新新，敢于于挑戰(zhàn)，矢志不不渝，為為*物業(yè)業(yè)發(fā)展作作出了重重要的貢貢獻(xiàn)。第四章 管理規(guī)規(guī)章制度度和檔案案的建立立與管理理一、管理理規(guī)章制制度的建建立 沒有規(guī)規(guī)矩，不不成方圓圓。完善善的規(guī)章章制度是是提供專專業(yè)化物物業(yè)管理理服務(wù)的的重要基基礎(chǔ)。*物業(yè)業(yè)公司積積累多年年年物業(yè)業(yè)管理工工作的豐豐富經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，建立立有一整整套富有有操作性性的規(guī)章章制度系系統(tǒng)，使使各管理理項(xiàng)目有有章可循循，有法法可依，保證了了物業(yè)管管理各項(xiàng)項(xiàng)工作的的順利進(jìn)進(jìn)行。220044年，公公司引入入ISOO90000質(zhì)量量保證體體系，作作

56、為規(guī)章章制度的的重要組組成部分分，通過過不斷地地補(bǔ)充和和完善，為公司司物業(yè)管管理水平平的提高高發(fā)揮了了重要作作用。*物業(yè)業(yè)以本公公司完善善的規(guī)章章制度和和ISOO90000體系系為基礎(chǔ)礎(chǔ)，結(jié)合合全國國城市物物業(yè)管理理?xiàng)l例、和全國城城市物業(yè)業(yè)管理示示范大廈廈考評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的總體要要求，形形成了市國國稅局新新辦公樓樓物業(yè)管管理規(guī)章章制度體體系：濟(jì)寧市國稅局新辦公樓物業(yè)管理規(guī)章制度綜合事務(wù)管理工作手冊崗位職責(zé)員工量化考核標(biāo)準(zhǔn)機(jī)電設(shè)備管理工作手冊消防、治安及車輛管理工作手冊清潔工作手冊綠化工作手冊財務(wù)工作制度會議服務(wù)工作制度公眾制度員工量化考核標(biāo)準(zhǔn)崗位職責(zé)公共事務(wù)管理工作制度二、檔案案資料的的建立與與管

57、理物業(yè)檔案案資料的的建立與與管理是是物業(yè)管管理工作作的重要要組成部部分，科科學(xué)、規(guī)規(guī)范的檔檔案管理理可以為為專業(yè)的的物業(yè)管管理提供供有力的的支持。針對市國國稅局新新辦公樓樓的實(shí)際際情況，我們擬擬采取系系統(tǒng)化、電腦化化的管理理手段，對新辦辦公樓物物業(yè)管理理檔案進(jìn)進(jìn)行全面面的收集集和管理理。（一）檔檔案資料料的建立立及分類類1檔案案資料的的建立。（1）采采取系統(tǒng)統(tǒng)化、科科學(xué)化、電腦化化的先進(jìn)進(jìn)手段收收集儲存存資料；（2）將將收集到到的資料料進(jìn)行細(xì)細(xì)分，分分類標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)嚴(yán)格按按照建設(shè)設(shè)部關(guān)關(guān)于修訂訂全國物物業(yè)管理理示范住住宅小區(qū)區(qū)（大廈廈、工業(yè)業(yè)區(qū)）標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及有有關(guān)考評評驗(yàn)收工工作的通通知發(fā)發(fā)布后的的新標(biāo)

58、準(zhǔn)準(zhǔn)執(zhí)行，做到條條理清晰晰，分類類合理，便于查查閱。（3）按按照資料料載體的的類型采采用恰當(dāng)當(dāng)安全的的保存方方式。（4）所所有資料料檔案實(shí)實(shí)行“雙檔“（電腦腦檔案、文本檔檔案）管管理。類別資料內(nèi)容容保安及車車輛管理理保安管理理資料A：日常常巡查記記錄、交交接班記記錄、值值班記錄錄B：保安安訓(xùn)練計計劃和考考核記錄錄C：大院院及大樓樓安全防防范措施施D：查崗崗記錄、閉路電電視監(jiān)控控系統(tǒng)錄錄像帶EE：物資資搬運(yùn)放放行記錄錄、緊急急事件處處理記錄錄車輛及停停車場管管理資料料A：停車車場出入入登記記記錄B：交通通疏導(dǎo)圖圖C：停車車場安全全防范措措施及設(shè)設(shè)施記錄錄D：車輛輛管理記記錄、車車輛詳細(xì)細(xì)資料環(huán)境

59、衛(wèi)生生管理環(huán)衛(wèi)設(shè)施施資料A：環(huán)衛(wèi)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)統(tǒng)計表BB：環(huán)衛(wèi)衛(wèi)設(shè)備、工具更更換記錄錄清潔衛(wèi)生生管理資資料A：清潔潔衛(wèi)生檢檢查標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及記錄錄B：國家家環(huán)保標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：排排煙、排排法、噪噪音C：處理理污染事事件記錄錄D：消殺殺及垃圾圾清運(yùn)記記錄綠化管理理綠化資料料A：綠化化規(guī)劃圖圖低B：綠化化設(shè)施統(tǒng)統(tǒng)計表CC：綠化化保養(yǎng)計計劃及記記錄D：綠化化檢查標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及記記錄精神文明明建設(shè)社區(qū)文化化資料A：活動動計劃實(shí)實(shí)施方案案、總結(jié)結(jié)記錄BB：社區(qū)區(qū)文化活活動圖片片及錄像像記錄CC：傳媒媒報導(dǎo)DD：文化化活動場場所等設(shè)設(shè)施使用用情況管理效益益經(jīng)濟(jì)效益益A：物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)用收繳繳統(tǒng)計表表B：有償償經(jīng)營服服務(wù)統(tǒng)計計

60、表C：物業(yè)業(yè)管理整整體項(xiàng)目目經(jīng)營統(tǒng)統(tǒng)計表社會效益益A：本物物業(yè)管理理項(xiàng)目所所獲取的的榮譽(yù)稱稱號B：輿論論相關(guān)報報導(dǎo)（二）物物業(yè)檔案案資料的的管理 1、檔檔案資料料管理運(yùn)運(yùn)作流程程：管理處重重要資料料（如市國國稅局提提供的資資料）接接收必須須經(jīng)過管管理處主主任或指指定負(fù)責(zé)責(zé)人驗(yàn)收收，完善善交接手手續(xù)后立立卷歸檔檔，管理理處日常常管理文文件（如如管理處處通知、通報等等）按照照*物業(yè)業(yè)制定的的文件管管理程序序發(fā)放及及接收手手續(xù)，并并立卷歸歸檔。管理處建立的資料文檔業(yè)主單位提供的資料管理處辦公室檔案管理張貼文件借閱文件復(fù)印文件作廢文件檔案資料料建立及及管理運(yùn)運(yùn)作流程程示意圖圖2、檔案案資料管管理要求求