中級財務會計第08章投資性房地產

1、第八章 投資性房地產萬達在全國范圍內的產業(yè)布局：萬達目前進入國內32個重點城市，投資40 多個項目，城市主要分布為國內沿海和東部經濟發(fā)達的一、二線城市的核心地段。數(shù)據來源：萬達集團官方網站萬達的商業(yè)地產品類代表：1代表產品：長春萬達廣場（圖片1所示）開發(fā)模式：建設一個大樓，配小面積廣場。1F精品店，2F超市（沃爾瑪?shù)龋?F家居，4F電影院產品特點：一樓主力店，低價出租給沃爾瑪，通過沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)影響力吸引商鋪散戶，再高價出售獲得盈利代表產品：天津萬達廣場（圖片2所示）開發(fā)模式：由一組建筑群組成，包括五棟獨立的建筑物，引進了包括沃爾瑪、百盛、百安居等，在核心商圈成為地標性商業(yè)地產項目產品特點：大

2、部分店鋪“只租不售”，其中零散商鋪的經營較為困難代表產品：寧波萬達廣場（圖片3所示）開發(fā)模式：基本模式同第二代產品，功能擴展至電器賣場、電玩城、健身中心、高檔公寓等。產品特點：體量大，功能多，物業(yè)管理更加專業(yè)規(guī)范，成為城市功能中心或副中心。與第二代不同之處在于其持有型物業(yè)盈利32第八章 投資性房地產第一節(jié) 投資性房地產概述第二節(jié) 投資性房地產的初始計量第三節(jié) 投資性房地產的后續(xù)計量第四節(jié) 投資性房地產的后續(xù)支出 第五節(jié) 投資性房地產與非投資性房地產的轉換第六節(jié) 投資性房地產的處置知識目標：通過本章的學習，要求了解投資性房地產的定義、特征和分類；掌握投資性房地產的初始計量、后續(xù)計量、后續(xù)支出的會

3、計處理；掌握投資性房地產與非投資性房地產轉換的賬務處理；掌握投資性房地產處置的會計處理。第八章 投資性房地產技能目標：通過本章的學習，要求能夠區(qū)分投資性房地產與固定資產，并正確計量投資性房地產的初始成本；能夠對投資性房地產進行后續(xù)計量和后續(xù)支出的賬務處理；掌握投資性房地產處置的核算。 一、投資性房地產的性質投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產的主要形式是出租建筑物和土地使用權；投資性房地產的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權。第一節(jié) 投資性房地產概述二、投資性房地產的范圍屬于投資性房地產的項目已出租的土地使用權持有并準備增值后轉讓的土地使用權

4、已出租的建筑物不屬于投資性房地產的項目自用房地產作為存貨的房地產三、投資性房地產的確認條件 投資性房地產只有在符合定義的前提下，同時滿足下列條件的，才能予以確認： （1）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)。 （2）該投資性房地產的成本能夠可靠計量。投資性房地產無論采用哪一種后續(xù)計量模式，取得時均應當按照成本進行初始計量。投資性房地產的成本一般應當包括取得投資性房地產時和直至使該項投資性房地產達到預定可使用狀態(tài)前所實際發(fā)生的各項必要的、合理的支出。 一、外購的投資性房地產成本：購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。第二節(jié) 投資性房地產的初始計量采用成本模式計量的企業(yè)，外購投

5、資性房地產時，采用公允價值模式計量的企業(yè)，應當在“投資性房地產”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目。并在外購投資性房地產時，投資性房地產銀行存款按照確定的實際成本按照確定的實際成本銀行存款投資性房地產成本外購的房地產只有在購入的同時即開始出租才能直接確認為投資性房地產。如果購入時尚未對外出租，則應先將其確認為固定資產，直至對外出租時，再從固定資產轉換為投資性房地產。二、自行建造的投資性房地產成本：由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等在建工程開發(fā)產品采用成本模式計量的企業(yè)，自行建

6、造的投資性房地產達到預定可使用狀態(tài)時，采用公允價值模式計量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產達到預定可使用狀態(tài)時，投資性房地產按照確定的實際成本按照確定的實際成本投資性房地產成本在建工程開發(fā)產品與外購房地產確認為投資性房地產的要求類似投資性房地產累計折舊一、采用成本模式計量的投資性房地產應當按照固定資產的有關規(guī)定，按月計提折舊，或者按照無形資產的有關規(guī)定，按月攤銷成本。按月計提折舊時，按月攤銷成本時，第三節(jié) 投資性房地產的后續(xù)計量按照計算的建筑物月折舊額其他業(yè)務成本投資性房地產累計攤銷按照計算的土地使用權月攤銷額其他業(yè)務成本投資性房地產取得的租金收入，投資性房地產存在減值跡象的，適用企業(yè)會計準則第

7、8號資產減值的有關規(guī)定。經減值測試后確定發(fā)生減值的，應當計提減值準備，銀行存款其他業(yè)務收入投資性房地產減值準備資產減值損失已經計提減值準備的投資性房地產，在以后的會計期間不得轉回。二、采用公允價值模式計量的投資性房地產（一）采用公允價值模式計量的條件（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。是指在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產交換的價格。（二）采用公允價值模式計量的會計處理不需要計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量。公允價值的變動計入

8、當期損益。資產負債表日，投資性房地產的公允價值賬面余額高于低于應按二者之間的差額，調增投資性房地產的賬面余額，同時確認公允價值上升的收益應按二者之間的差額，調減投資性房地產的賬面余額，同時確認公允價值下跌的損失投資性房地產公允價值變動公允價值變動損益公允價值變動損益投資性房地產公允價值變動一、投資性房地產后續(xù)支出的處理原則投資性房地產的后續(xù)支出，是指已確認為投資性房地產的項目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產使用效能直接相關的各種支出。導致流入企業(yè)的經濟利益超過了原先的估計，能夠滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產的成本。不可能導致流入企業(yè)的經濟利益超過原先的估計，應當在發(fā)生時計入當期

9、損益。第四節(jié) 投資性房地產的后續(xù)支出二、資本化的后續(xù)支出企業(yè)對某項投資性房地產進行改建擴建等再開發(fā)，如果再開發(fā)活動完成后仍作為投資性房地產的，再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。采用成本模式計量的投資性房地產轉入再開發(fā)時，應將其轉為在建的投資性房地產投資性房地產投資性房地產在建投資性房地產累計折舊（攤銷）按其賬面價值按其累計已提折舊或累計已攤銷金額按其賬面原價發(fā)生的資本化改建擴建支出或裝修裝潢支出，通過“投資性房地產在建”科目歸集改建擴建或裝修裝潢完成后，應當從在建的投資性房地產轉回到在用的投資性房地產銀行存款投資性房地產在建投資性房地產在建投資性房地產采用公允價

10、值模式計量的投資性房地產轉入再開發(fā)時投資性房地產投資性房地產在建投資性房地產公允價值變動按其賬面價值按其累計公允價值變動金額按其賬面原價投資性房地產成本發(fā)生的資本化改建擴建支出或裝修裝潢支出改建擴建或裝修裝潢完成后，將在建的投資性房地產轉回到在用的投資性房地產時銀行存款投資性房地產在建投資性房地產在建三、費用化的后續(xù)支出與投資性房地產有關的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。企業(yè)發(fā)生投資性房地產費用化的后續(xù)支出時其他業(yè)務成本銀行存款一、房地產的轉換形式企業(yè)必須有確鑿證據表明房地產的用途發(fā)生了改變，才能進行房地產的轉換。這里的確鑿證據包括兩個方面：一是企業(yè)董事會或類

11、似機構應當就改變房地產的用途形成正式的書面決議二是房地產因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變房地產的轉換形式第五節(jié) 投資性房地產與非投資性房地產的轉換投資性房地產作為存貨的房地產自用房地產二、投資性房地產轉換為非投資性房地產（一）投資性房地產轉換為自用房地產企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產改用于生產產品、提供勞務或者經營管理，其轉換日為房地產達到自用狀態(tài)、企業(yè)開始將房地產用于生產產品、提供勞務或者經營管理的日期。企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時在轉換日的賬面余額“固定資產”科目累計折舊（或累計攤銷）“累計折舊”科目減值準備“固定資產減值準備”科目分別轉入固定資產減值準

12、備無形資產減值準備投資性房地產減值準備累計折舊累計攤銷投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產固定資產無形資產按投資性房地產的賬面余額按累計已提折舊或累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時以轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益固定資產無形資產投資性房地產成本按該項投資性房地產的公允價值按該項投資性房地產的成本投資性房地產公允價值變動公允價值變動損益按該項投資性房地產的累計公允價值變動按其差額（二）投資性房地產轉換為存貨房地產開發(fā)企業(yè)將用于經營租賃的房地產收回，重新開發(fā)用于對外銷售，其轉換日為租賃期

13、屆滿、企業(yè)董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產轉換為存貨時投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產開發(fā)產品投資性房地產減值準備按該項投資性房地產在轉換日的賬面價值按累計已提折舊或累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額按其賬面余額企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為存貨時以轉換日的公允價值作為存貨的賬面價值公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益投資性房地產成本按該項投資性房地產的累計公允價值變動按該項投資性房地產的成本投資性房地產公允價值變動公允價值變動損益按該項投資性房地產的累計公允價值變動按其差額開發(fā)產品三、非投資性

14、房地產轉換為投資性房地產（一）自用房地產轉換為投資性房地產企業(yè)將原本用于生產產品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，通常應于租賃期開始日，將相應的固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。企業(yè)將自用建筑物或土地使用權轉換為以成本模式計量的投資性房地產時在轉換日的原價“投資性房地產”科目累計折舊（或累計攤銷）“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目減值準備“投資性房地產減值準備”科目分別轉入固定資產無形資產投資性房地產按自用建筑物或土地使用權的賬面余額累計折舊累計攤銷按自用建筑物累計已提折舊或土地使用權累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備固定資產減值

15、準備無形資產減值準備企業(yè)將自用建筑物或土地使用權轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產時以該項建筑物或土地使用權在轉換日的公允價值作為投資性房地產的入賬價值公允價值小于原賬面價值的差額，計入當期損益公允價值大于原賬面價值的差額，計入資本公積投資性房地產成本固定資產無形資產累計折舊累計攤銷固定資產減值準備無形資產減值準備按建筑物或土地使用權的公允價值按累計已提折舊或累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額按其賬面余額公允價值變動損益公允價值小于賬面價值的，按其差額資本公積其他資本公積公允價值大于賬面價值的，按其差額（二）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產房地產開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產品以經營租賃的方

16、式出租，其轉換日通常為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。企業(yè)將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產投資性房地產開發(fā)產品存貨跌價準備按該項存貨在轉換日的賬面價值按已計提的跌價準備按其賬面余額企業(yè)將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產投資性房地產成本按該項房地產在轉換日的公允價值按已計提的跌價準備投資性房地產按其賬面余額開發(fā)產品資本公積其他資本公積公允價值大于賬面價值的，按其差額公允價值變動損益公允價值小于賬面價值的，按其差額投資性房地產的處置主要指投資性房地產的出售、報廢和毀損，也包括對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組等原因轉出投資性房地產的情形。當投資性房地產被處置或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。第六節(jié) 投資性房地產的處置投資性房地產在處置時會發(fā)生處置損益。出售、報廢或毀損的投資性房地產的處置損益相關稅費賬面價值處置收入處置損益出售價款、殘料變價收入、保險及過失人賠款=投資性房地產的成本-累計已提折舊（攤銷）-已計提的減值準備后的金額采用成本模式計量=投資性房地產的成本累計公允價值變動后的金額采用公允價值模式計量發(fā)生的整理、拆卸、搬運等項清理費用，以及出售建筑物或轉讓土地使用權而應當繳納的營業(yè)稅一、采用成本模式計量