宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析

1、PAGE PAGE 18宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析【摘 要】隨著我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，我國的房地產(chǎn)市場也獲得了長足的發(fā)展，并且取得了極大的成就。宏觀調(diào)控是我國房地產(chǎn)市場的一大特點，然而政府的宏觀調(diào)控本身也是一把“雙刃劍”。房地產(chǎn)也的宏觀調(diào)控對我國房價有著整體性的影響，對房價的走勢也有著導向作用。本文立足于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀、宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀、理論研究的現(xiàn)狀，認識到房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控成為整個經(jīng)濟工作中最重要的環(huán)節(jié)，指出了當前我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中存在的問題，并給出相應的合理化政策建議。并將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策歸納為土地、金融、稅收三大政策，剖析了近年來我國出

2、臺的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，以及這些政策取得的成效。努力做到正確認識和處理市場與政府的關(guān)系，并且去進一步加強和完善政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控具有重要的現(xiàn)實意義，以期能夠促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場 宏觀調(diào)控 調(diào)查分析目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc322346886 1.緒論 PAGEREF _Toc322346886 h 3 HYPERLINK l _Toc322346887 1.1研究的背景及意義 PAGEREF _Toc322346887 h 3 HYPERLINK l _Toc322346888 1.2國內(nèi)外研究綜述 PA

3、GEREF _Toc322346888 h 3 HYPERLINK l _Toc322346889 2.我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ) PAGEREF _Toc322346889 h 4 HYPERLINK l _Toc322346890 2.1基本概念 PAGEREF _Toc322346890 h 4 HYPERLINK l _Toc322346891 2.1.1房地產(chǎn)市場 PAGEREF _Toc322346891 h 4 HYPERLINK l _Toc322346892 2.1.2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的內(nèi)涵 PAGEREF _Toc322346892 h 4 HYPERLINK l _T

4、oc322346893 2.2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)理論 PAGEREF _Toc322346893 h 5 HYPERLINK l _Toc322346894 2.2.1市場失靈理論 PAGEREF _Toc322346894 h 5 HYPERLINK l _Toc322346895 2.2.2非均衡經(jīng)濟理論 PAGEREF _Toc322346895 h 5 HYPERLINK l _Toc322346896 2.2.3市場信息的不對稱性 PAGEREF _Toc322346896 h 6 HYPERLINK l _Toc322346897 3.我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對房價的影響 PAGERE

5、F _Toc322346897 h 6 HYPERLINK l _Toc322346898 3.1限購令出臺后效果立竿見影 PAGEREF _Toc322346898 h 6 HYPERLINK l _Toc322346899 3.2保障性住房惠民生 PAGEREF _Toc322346899 h 7 HYPERLINK l _Toc322346900 3.3提存貸利率穩(wěn)房價 PAGEREF _Toc322346900 h 7 HYPERLINK l _Toc322346901 3.4征房產(chǎn)稅遏制高房價 PAGEREF _Toc322346901 h 7 HYPERLINK l _Toc322

6、346902 3.4.1調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，抑制高端消費 PAGEREF _Toc322346902 h 7 HYPERLINK l _Toc322346903 3.4.2緩解對土地財政的需求，降低土地供應價格 PAGEREF _Toc322346903 h 8 HYPERLINK l _Toc322346904 3.4.3降低投資及其投機炒房者的利潤預期 PAGEREF _Toc322346904 h 8 HYPERLINK l _Toc322346905 4.宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc322346905 h 8 HYPERLINK l _Toc322346906

7、 4.1政府的宏觀調(diào)控政策帶來的問題 PAGEREF _Toc322346906 h 8 HYPERLINK l _Toc322346907 4.2當前政府宏觀調(diào)控下，我國各主要城市房地產(chǎn)市場2010年12月至2011年11月房價走勢 PAGEREF _Toc322346907 h 9 HYPERLINK l _Toc322346908 4.3我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控存在的問題 PAGEREF _Toc322346908 h 11 HYPERLINK l _Toc322346909 4.3.1住房保障不完善，重點不夠突出 PAGEREF _Toc322346909 h 11 HYPERLINK

8、l _Toc322346910 4.3.2政府宏觀調(diào)控的手段仍過于單一 PAGEREF _Toc322346910 h 12 HYPERLINK l _Toc322346911 4.3.3無法協(xié)調(diào)各方的利益，效力打折 PAGEREF _Toc322346911 h 12 HYPERLINK l _Toc322346912 4.3.4地方政府宏觀調(diào)控的積極性不大 PAGEREF _Toc322346912 h 13 HYPERLINK l _Toc322346913 4.3.5強調(diào)自有住房市場存結(jié)構(gòu)性矛盾 PAGEREF _Toc322346913 h 13 HYPERLINK l _Toc32

9、2346914 5.促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的對策和有效建議 PAGEREF _Toc322346914 h 13 HYPERLINK l _Toc322346915 5.1促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的對策 PAGEREF _Toc322346915 h 13 HYPERLINK l _Toc322346916 5.1.1加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作 PAGEREF _Toc322346916 h 14 HYPERLINK l _Toc322346917 5.1.2加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作 PAGEREF _Toc322346917 h 14 HYPERLINK l _Toc322346918 5

10、.1.3有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā) PAGEREF _Toc322346918 h 14 HYPERLINK l _Toc322346919 5.1.4合理引導住房主體需求 PAGEREF _Toc322346919 h 14 HYPERLINK l _Toc322346920 5.2對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的有效建議 PAGEREF _Toc322346920 h 15 HYPERLINK l _Toc322346921 5.2.1完善和努力促進房地產(chǎn)市場信息披露 PAGEREF _Toc322346921 h 15 HYPERLINK l _Toc322346922 5.2.2正確掌握房地產(chǎn)

11、市場的宏觀調(diào)控手段 PAGEREF _Toc322346922 h 15 HYPERLINK l _Toc322346923 5.2.3針對不同的區(qū)域?qū)嵭胁顒e化調(diào)控政策 PAGEREF _Toc322346923 h 15 HYPERLINK l _Toc322346924 5.2.4提高地方政府落實調(diào)控政策的積極性 PAGEREF _Toc322346924 h 15 HYPERLINK l _Toc322346925 5.2.5引導消費者樹立合理的住房消費觀念 PAGEREF _Toc322346925 h 16 HYPERLINK l _Toc322346926 6.結(jié)束語 PAGERE

12、F _Toc322346926 h 17 HYPERLINK l _Toc322346927 參考文獻 PAGEREF _Toc322346927 h 18 1.緒論1.1研究的背景及意義目前中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，表現(xiàn)為價格的不合理持續(xù)上漲，投資規(guī)模過大，房地產(chǎn)的投資性與投機性需求日益增長。不僅威脅著房地產(chǎn)金融的安全問題，也深刻影響了廣大人民的生活以及國家經(jīng)濟的健康運行。房地產(chǎn)的自身特性以及房地產(chǎn)業(yè)的運行現(xiàn)狀，期待著我國政府對其進行有效的調(diào)控。近年來，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策頻繁出臺，但這并沒有在很大的程度上對房地產(chǎn)市場存在的問題進行改善，很多地區(qū)仍然存在著房價持續(xù)走高、房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)

13、不平衡等現(xiàn)象。在這種形勢下，明確我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，理清國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策及其效果，分析宏觀調(diào)控政策的作用機制以及調(diào)控效果是否理想，深度挖掘各種問題存在的原因，并對完善房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和常規(guī)建設(shè)提出自己的合理化建議，必將具有重要的現(xiàn)實意義。進而也會對我國房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，對我國國民經(jīng)濟的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，對我國全面建設(shè)小康社會和加快社會主義現(xiàn)代化建設(shè)進程，具有十分重要的意義。1.2國內(nèi)外研究綜述 關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題的研究，國內(nèi)學者也做了不少工作。在宏觀調(diào)控體系方面，林增杰(2003)認為我國應積極構(gòu)建住宅產(chǎn)業(yè)體系、開發(fā)經(jīng)營體系、中介服務(wù)體系、金融

14、配套體系以及管理檢測體系等五大體系，并在此基礎(chǔ)上運用經(jīng)濟手段、法律手段以及房地產(chǎn)行政管理以及計劃管理等措施來構(gòu)建我國房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控體系。翟純紅等(2005)認為，我國政府加強房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控作為抑制經(jīng)濟過熱的重要舉措，取得了顯著成效，但在某種程度上看，又存在著誤區(qū)和盲點，如需求旺盛和抑制供給的矛盾、政策和時效性與方向性的誤區(qū)等，又影響了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及宏觀調(diào)控的效應。西方學者積極倡導政府運用經(jīng)濟手段對房地產(chǎn)市場進行干預和調(diào)控，特別是對住房市場的干預和調(diào)控更是必不可少。比較有代表性的學者有：White M(1975)，JERichard(1982)，Wheaton和William C(199

15、3)，他們運用宏觀經(jīng)濟學的理論，探討了政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的職能、政府干預的效率等。迪帕斯奎爾和惠頓(1996)研究了房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系、地方政府與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，提出了政府對房地產(chǎn)業(yè)干預和管制的必要性。Dennis JMcKenzie和Richard MBetts(1996)提出政府要介入住房建設(shè)與管理方案，理由是房地產(chǎn)業(yè)中存在著政府干涉住房市場以改變供給和需求狀況所不能滿足的方面。MRalph(2000)論述了政府政策對房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展的影響。 總體來講，國外對房地產(chǎn)市場的研究主要集中在房地產(chǎn)的周期波動與經(jīng)濟、政策的關(guān)系。在國內(nèi)，我國學者對房地產(chǎn)和相關(guān)經(jīng)濟政策因素之間的關(guān)系給予更多

16、的關(guān)注和研究。經(jīng)濟政策因素，包括貨幣政策和財政政策對房地產(chǎn)發(fā)展的影響，以及房地產(chǎn)業(yè)的周期波動隨經(jīng)濟波動的變化情況，房地產(chǎn)發(fā)展與金融運行關(guān)系等，總體立足于為宏觀調(diào)控提供政策依據(jù)。2.我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)2.1基本概念2.1.1房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場有廣義和狹義之分，狹義的房地產(chǎn)市場是指在進行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動的場所；廣義的房地產(chǎn)市場指整個社會房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和，是買賣雙方相互作用的一種機制。本文討論的是廣義的房地產(chǎn)市場。與一般商品市場相比，房地產(chǎn)市場具有如下特征：投機性強、具有高風險性、區(qū)域性特征明顯、供給的滯后性，及政府的干預性等特征。2.1.2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的內(nèi)涵宏

17、觀調(diào)控是指國家運用經(jīng)濟政策對這些總量進行調(diào)節(jié)，以促進總需求和總供給的基本平衡，以實現(xiàn)經(jīng)濟的平穩(wěn)增長?！昂暧^調(diào)控在西方國家通常被稱為經(jīng)濟控制、宏觀經(jīng)濟管理或國家干預。相比于西方市場經(jīng)濟成熟的國家多采用財政政策和貨幣政策，中國的宏觀調(diào)控手段更加多樣，包括經(jīng)濟的、法律的和必要的行政手段。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指在市場非均衡的條件下，以國家政府為主體，為使房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，運用經(jīng)濟、法律和行政等手段，從宏觀上對整個房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟運行所進行的指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，以促進供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和總供給與總需求之間的均衡趨向，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展而對房地產(chǎn)市場所進行的管理活動。房地產(chǎn)不同

18、于其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題，是宏觀經(jīng)濟運行和經(jīng)濟體制中一系列問題的綜合反映，因此房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控尤為重要。2.2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)理論2.2.1市場失靈理論西方經(jīng)濟學認為，在完全競爭條件下，市場經(jīng)濟能夠在自發(fā)運行的過程中，僅僅依靠自身力量的調(diào)節(jié)，使社會上現(xiàn)有的各種資源得到充分、合理的利用，達到社會資源的有效配置狀態(tài)。但是，市場經(jīng)濟并不是萬能的。自由放任基礎(chǔ)之上的市場競爭機制，并非在任何領(lǐng)域、任何狀態(tài)下都能夠充分展開；而在另外一些領(lǐng)域或場合，市場機制即使能夠充分發(fā)揮，也無法達到符合整個社會要求的正確的資源配置結(jié)果。這些問題就是市場經(jīng)濟自身所無法克服的固有的缺陷或不足，西方經(jīng)濟理論將它

19、們統(tǒng)稱為“市場失靈”。市場失靈是指由于市場內(nèi)在功能性缺陷和外部條件性缺陷引起的市場機制在資源配置的某些領(lǐng)域運作不靈，它是政府干預的一個邏輯起點。政府干預對矯正市場失靈、提高效率、促進平等、保持宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，具有重要意義。2.2.2非均衡經(jīng)濟理論經(jīng)濟學上的非均衡理論是相對一般均衡理論而言的。一般均衡理論認為，在現(xiàn)實生活中，所有商品的價格、供給和需求都是相互聯(lián)系的，只有當所有商品的價格都達到了供給和需求相等的程度時，市場便處于一般均衡狀態(tài)。從一般均衡理論的定義可知，房地產(chǎn)市場是非均衡市場。非均衡理論探討的則是在市場供求不能完全相等的情況下，市場如何運行以及市場如何運作才能使市場回復穩(wěn)定的狀態(tài)。此

20、外，非均衡理論研究的一個重要方面是多市場之間的溢出效應，即一個市場的非均衡對其他市場產(chǎn)生的影響。房地產(chǎn)市場牽涉眾多行業(yè)，其溢出效應非常明顯。政府宏觀調(diào)控政策的實施將起到牽一發(fā)而動全身的效果，某個市場調(diào)控決策的失誤，將影響到整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。2.2.3市場信息的不對稱性 “信息不對稱是指信息在交易雙方分布不均衡，也就是說，有些人對某些事情的信息比另外一些人掌握得更多一些。在市場經(jīng)濟中，信息一般是不完全的，且獲得信息必須付出成本。其典型表現(xiàn)是相對于生產(chǎn)者，消費者從總體上處于信息劣勢狀態(tài)，他們對所消費產(chǎn)品各個方面信息的了解通常是有限的，往往不知道商品質(zhì)量和商品價格的差別如何。信息不對稱的另一種

21、表現(xiàn)形式是一部分消費者掌握完全的信息，而另一部分消費者只掌握有限的質(zhì)量信息。競爭雙方為了在競爭中取勝，通過遏制信息來源等方法來削弱他人對對方信息的了解，從而打敗競爭對手。3.我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對房價的影響為了解決房地產(chǎn)業(yè)中的問題,目前不管是發(fā)達國家,還是發(fā)展中國家,轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟的國家都采用了一種所謂的“混合經(jīng)濟”模式,既有市場調(diào)節(jié),又有政府調(diào)節(jié)。中央政府持續(xù)嚴厲的樓市調(diào)控政策使得各地高企的房價受到明顯遏制，房價松動是中央政策持續(xù)調(diào)控的結(jié)果。自2010年以來，中央政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中包括縮緊流動性、限購、增加保障房、提高借貸成本、征收房產(chǎn)稅等多種手段。3.1限購令出臺后效果立竿見影在

22、限購令出臺后，各地樓市成交量明顯下降，房價也有所松動。2011年2月16日，北京市發(fā)布樓市調(diào)控措施“京15條”明確提出，嚴厲打擊樓市投機投資，提高二套房首付和貸款利率，外地人購房須提供5年納稅證明或社保證明。這是國內(nèi)最嚴的樓市限購令。3月29日，北京市政府公布的房價控制目標明確提出，今年北京新建普通住房價格與去年相比“穩(wěn)中有降”。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年9月份北京市新建住宅價格環(huán)比漲幅為零，這已經(jīng)是連續(xù)4個月北京市新建住宅價格停止上漲，與此同時，9月份北京市二手住宅價格環(huán)比下降0.4%。這表明北京高房價的勢頭受到初步遏制。限購令出臺后，2011年11月中山樓市網(wǎng)簽宗數(shù)和面積均下跌3

23、成多，跌至今年以來的“谷底”， 根據(jù)中山市統(tǒng)計局日前公布的前十個月中山房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)也顯示，新建商品房銷售面積連續(xù)三個月出現(xiàn)較大回落，110月，全市商品房銷售面積486.84萬平方米，同比增長10.3%，增幅比19月、18月和17月份別回落2.5個、10.1個和12.2個百分點。3.2保障性住房惠民生改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設(shè)保障性安居工程，對于改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。2010年12月，中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議中指出，“十二五”期間要“完善符合國情的住房體制機制和政策體系，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，

24、發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給，基本解決保障性住房供應不足的問題?！?010年保障性住房的建設(shè)量達到580萬套，2011年保障性住房的建設(shè)量增加至1000萬套。加快保障性住房建設(shè)對城鎮(zhèn)住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增加、經(jīng)濟增長都產(chǎn)生積極影響。目前城鎮(zhèn)保障性住房包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、限價房、城市棚戶區(qū)改造、煤礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造和危舊房改造，保障性住房在城鎮(zhèn)住房供給結(jié)構(gòu)中的比重逐年增加。3.3提存貸利率穩(wěn)房價提高貸款基準利率有利于穩(wěn)定住房價格，從根本上保護購房者的利益；有利于抑制過度投資，促進經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變。央行加息主要目的是抑制通脹，但中國房地產(chǎn)

25、市場在多重調(diào)控政策綜合作用下，加息對房地產(chǎn)的也必然帶來影響。加息不僅凸顯中央進一步遏制房價的決心，也有助于改變房價調(diào)整預期。最直接的效果是新增交易量的大幅下滑。減低資產(chǎn)流動性以抑制價格上漲，預期全年房產(chǎn)價值將會有小幅上漲或持平。3.4征房產(chǎn)稅遏制高房價房地產(chǎn)稅除了為地方財政提供資金來源外，還有一個重要職能就是平穩(wěn)房價、減少資源浪費和環(huán)境污染。房產(chǎn)稅對高房價的遏制起到一定的間接作用和影響力。3.4.1調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，抑制高端消費房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控主要表現(xiàn)為對需求的調(diào)節(jié)，有助于引導消費者合理進行住房消費，引導市場增加該戶型住房供給，實現(xiàn)集約利用土地的目標，在一定程度上緩解地價上漲對房價的

26、推動力。開征房產(chǎn)稅客觀上起到活躍租房市場和擴大供給的作用，緩解房租和房價上漲壓力。開征房產(chǎn)稅還可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機行為，使炒房收益下降，降低住房價格過快上漲的可能性，促進房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。從抑制高端消費的角度看，減少他們對高端住房的需求，進而改變房地產(chǎn)市場的消費和建設(shè)結(jié)構(gòu)。3.4.2緩解對土地財政的需求，降低土地供應價格土地價格降低，現(xiàn)行房地產(chǎn)市場供小于求的基本狀況將得到一定改變，市場價格走勢就會有較大改觀。開征房產(chǎn)稅雖然很難對市場供求基本面帶來重大影響，不會起到直接遏制房價過快上漲的作用，但從長期來看，開征房產(chǎn)稅可以緩解地方政府對土地財政的需求，進而擴大土地供應量，降

27、低土地供應價格。3.4.3降低投資及其投機炒房者的利潤預期如果房價依然高企，國家很有可能針對自住需求以外的住房征收高額的房產(chǎn)稅，讓投資或投機炒房者無利可圖，增加他們的持有成本。但是，自從對房價進行宏觀調(diào)控，給全國樓市帶來巨大的威力，一線城市有些樓盤甚至出現(xiàn)過零成交的現(xiàn)象。一邊是自房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺后樓市“量跌價不降”的僵局，一邊是統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的中國經(jīng)濟增速放緩的現(xiàn)狀。若房價大幅下跌會威脅到經(jīng)濟增長，也不利于我國經(jīng)濟發(fā)展。4.宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)市場分析4.1政府的宏觀調(diào)控政策帶來的問題由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)

28、政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)、供應方式及供應時間；對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。房地產(chǎn)財稅政

29、策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在2005年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。房地產(chǎn)發(fā)展目標調(diào)整。2005年市政府工作報告確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn)，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。2005年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各10

30、00萬平方米。由此看來，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。4.2當前政府宏觀調(diào)控下，我國各主要城市房地產(chǎn)市場2010年12月至2011年11月房價走勢表1：各主要城市房價走勢圖2010年12月-2011年11月（一）序號年月上海北京天津深圳南京重慶成都南昌太原12010年12月289352541213992206091276169379021.67119.8611

31、3.222011年1月295552603914069217731352872089387.27494.56137.532011年2月297042642314122223241388677439361.77345.15982.642011年3月285142636713941225461359079779436.672335956.952011年4月282172633514109221741371180399646.274526336.762011年5月27659270081389522079130768092976576196464.272011年6月2681026265137792157813

32、3607840952277236632.582011年7月26819259941375621649136967641948878616684.692011年8月26934261261391821053135387476932278966807.7102011年9月26773260841389721163135067410926179676845.9112011年10月26130258451372920743133837321920079206836122011年11月25135248861332019944132047149915175376673圖1：各主要城市房價走勢圖2010年12月-2

33、011年11月表2：各主要城市房價走勢圖2010年12月-2011年11月（二）序號年月大連石家莊濟南昆明武漢蘇州東莞常州12010年12月11252.466165.0485319605.67671.99113536152.057508.7522011年1月11686.776405.9286929925.038182.02116456253.677913.2432011年2月11911.286420.89874510202.268076.44117526268.047782.0242011年3月11783.386429.698809.0210736.048232.921128063047830

34、.6652011年4月12100.836652.02892610670.818503.081116862257992.6362011年5月12222.296805.06898811539.0383011102063529067.6172011年6月12258.186866889511297.6382031068263828011.7982011年7月12340.996919885110906.483651079564548055.8292011年8月12577.4769669191.4410977.7884011076364928192.08102011年9月12145700387741107

35、2.8384291068464758159.21112011年10月119926955872511211.9684811065364879067.13122011年11月1177568118446.4511634.2483381061364597932.35圖2：各主要城市房價列表2010年12月-2011年11月由以上數(shù)據(jù)可知，當前房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策取得了一定的成效。（1）原本各大城市房價上漲過快，目前得到遏制，并平穩(wěn)中小幅回落。（2）原本房價平穩(wěn)的城市，房價趨于穩(wěn)定。 從國家統(tǒng)計局2010年房價數(shù)據(jù)也得到證實：圖3：國家統(tǒng)計局公布2010年全年房價走勢圖4.3我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控存在的

36、問題4.3.1住房保障不完善，重點不夠突出目前，中國住房保障制度建設(shè)己經(jīng)起步，但與住房市場進程相比，住房保障體系不盡完善保障的重點不突出，導致國家對住房需求的調(diào)控效果不好。具體包括：首先，住房保障體系不健全，沒有完全涵蓋不同收入的人群。中國現(xiàn)行的住房保障體系雖然從總體上明確了高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房的供應及其適用人群，但仍有相當部分中低收入家庭買不起普通商品房，又享受不上經(jīng)濟適用房，部分低收入者既買不起或租不到經(jīng)濟適用房、又享受不上廉租住房，出現(xiàn)了所謂的“夾心層”。另外，大量農(nóng)村進城務(wù)工人員已成為城市居民的重要組成部分，也是城市中的弱勢群體，居住條件較差，但政府在政策制定上尚

37、缺乏對這部分人群的有力支持。其次，住房保障制度建設(shè)明顯滯后于住房市場發(fā)展。與住房市場化進程相比，中國的住房保障制度建設(shè)相對滯后。具體表現(xiàn)在：一是住房保障制度落實不到位。目前大多數(shù)城市沒有明確的管理機構(gòu)，資金來源不明確，配套政策不夠完善，缺乏制度化。二是經(jīng)濟適用房制度尚需進一步改進。三是廉租房制度建設(shè)推進緩慢。目前全國仍有部分城市尚未建立廉租房制度，相當數(shù)量的城市廉租房建設(shè)進展緩慢，總體覆蓋面很窄。 再次，缺乏有效措施激勵開發(fā)商參與保障型住房建設(shè)。由于經(jīng)濟適用房、廉租房項目利潤相對較低，且開發(fā)建設(shè)過程受到政府更嚴格監(jiān)控，追求利潤最大化的開發(fā)商大多不愿意從事這類住房的開發(fā)。因此如何激勵開發(fā)商參與保

38、障型住房建設(shè)是加快實施住房保障體系、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)工作中急需解決的現(xiàn)實問題。4.3.2政府宏觀調(diào)控的手段仍過于單一 目前中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段比較單一，突出表現(xiàn)為行政手段運用較多，經(jīng)濟手段和法律手段則運用較少。從近幾年出臺的房地產(chǎn)政策可以看出，政府試圖用行政權(quán)威、部門通知來調(diào)控房地產(chǎn)市場。但是由于房地產(chǎn)市場具有地域性、差別性的特點，簡單依靠傳統(tǒng)的幾家單位發(fā)文調(diào)控房地產(chǎn)的做法往往會出現(xiàn)逆向調(diào)控，即調(diào)控的目標和措施背道而馳。同時，政府在調(diào)控方式和調(diào)控手段的運用上，對不同群體采取“一刀切的現(xiàn)象嚴重。比如，為了打擊投機性需求，央行連續(xù)幾次提高住房貸款利率。這種無差異的加息政策雖提高了投機炒房資金成本

39、，同時也增加了首次購房或自住購房者的負擔，影響宏觀調(diào)控的效果4.3.3無法協(xié)調(diào)各方的利益，效力打折 隨著改革的不斷深入，經(jīng)濟的持續(xù)增長，中國社會利益多元化趨勢日益明顯。在中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過程中，由于多方利益群體博弈的存在使得調(diào)控的效果大打折扣，主要體現(xiàn)為中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商三方的利益博弈。作為中央政府，制定的宏觀調(diào)控政策往往從全局性和綜合性的角度出發(fā)，考慮的是整體利益；而地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商在執(zhí)行時往往要考慮其自身的局部利益。正是這種整體利益與局部利益的差別，制約著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果發(fā)揮，使得宏觀調(diào)控在相當程度上流于形式，調(diào)控效果大打折扣。4.3.4地方政府宏觀調(diào)控的積

40、極性不大長期以來，由于我國特殊的國情，地方政府官員政績的考核，以及地方經(jīng)濟發(fā)展固有模式的限制，使得地方政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的積極性不大，甚至有的地方存在抵觸情緒。中央政府在制定決策時常常會規(guī)劃一些全國性的經(jīng)濟增長點，而這種規(guī)劃又常常會忽略各地方自身的特點、特色。制定出的規(guī)劃往往并不適合本地區(qū)的發(fā)展。因此會帶來負面影響。同時因為中央政府的規(guī)劃，也會降低和影響地方政府的主動性和積極性。同時，由于目前地方政府的績效考核體系的局限，地方官員的政績考核標準中，過度強調(diào)GDP、城市化率等經(jīng)濟指標，而忽視中低收入居民居住情況等民生指標，地方政府對土地收入的依賴性強，因此導致地方政府改革的動力不強，宏

41、觀調(diào)控的積極性更無從談起。4.3.5強調(diào)自有住房市場存結(jié)構(gòu)性矛盾 目前中國大部分地區(qū)整體上住房自有率偏高，超過了應有的經(jīng)濟發(fā)展水平和經(jīng)濟發(fā)展階段。特別是由于中國居民收入貧富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者卻沒有住房。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商為謀取暴利，加大對高端樓盤和商用樓盤的開發(fā)力度，使針對高收入者的大戶型商品房和商業(yè)用房比例過高，而針對中低收入者的中小戶型普通住宅嚴重短缺，從而導致市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。住房消費本來應遵循梯度變化規(guī)律，但是這個規(guī)律在中國卻受到了嚴重的挑戰(zhàn)。最近幾年，住房購買普遍講究“一步到位或“盡快到位”，這種過度消費和超前消費導致需求膨脹，刺激房價上漲，

42、加劇了居民的經(jīng)濟壓力，同時加劇了金融風險。5.促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的對策和有效建議5.1促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的對策 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先導產(chǎn)業(yè)，政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的成敗與否將直接關(guān)系到中國房地產(chǎn)業(yè)的興衰得失，從而關(guān)系到國民經(jīng)濟能否健康協(xié)調(diào)發(fā)展。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，可采用以下對策： 5.1.1加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作 建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存

43、量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。5.1.2加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準

44、入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。5.1.3有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。5.1.4合理引導住房主體需求中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會

45、上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。5.2對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的有效建議5.2.1完善和努力促進房地產(chǎn)市場信息披露 房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者之間存在嚴重的信息不對稱，從而影響房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的效果。這就要求政府要進一步完善房地產(chǎn)市場的信息披露制度，建設(shè)信息透明化的房地產(chǎn)市場。一方面要盡快建立公正合理的房地產(chǎn)交易制度、建立和完善房地產(chǎn)

46、市場預警預報體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標體系和信息披露制度，對房地產(chǎn)項目的土地供給、交易價格等信息數(shù)據(jù)要全線公開，為公眾提供盡可能完備的信息，盡力營造一個充滿競爭的市場；另一方面還應加大執(zhí)法力度，使以開發(fā)商為主導的交易行為真正實現(xiàn)合法化、公開化、透明化。5.2.2正確掌握房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控手段 政府要根據(jù)不同時期房地產(chǎn)發(fā)展的特點以及出現(xiàn)的問題，采取適當?shù)恼{(diào)控手段。當前，隨著中國房地產(chǎn)市場的不斷完善和發(fā)展，政府要改變過去以行政手段為主的宏觀調(diào)控局面，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控要以經(jīng)濟手段為主，并輔以行政手段和法律手段，盡量避免政府對房地產(chǎn)市場的直接行政干預以及政策的連續(xù)變化。5.2.3針對不同的區(qū)域?qū)嵭胁顒e化調(diào)控政策 對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控要做到因地制宜，避免“一刀切。在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時，不僅要從房地產(chǎn)行業(yè)入手，分析和把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體水平，而且還要從空間角度進行透視，分析不同區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間差異，針對不同的對象實施有差別的調(diào)控政策。5.2.4提高地方政府落實調(diào)控政策的積極性首先，降低中央政府經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的集權(quán)性。中央政府在制定決策時應盡量避免規(guī)劃全國性的經(jīng)濟增長點，應鼓勵地方政府根據(jù)自身特色，制定出適合本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的可行性方案，尋求適合自身的經(jīng)濟增長點。而且，應更多地促進社會的和諧發(fā)展，而不是更多地強調(diào)經(jīng)濟增長。 其次，