企業(yè)管理南匯區(qū)三灶鎮(zhèn)別墅項目報告

1、南匯區(qū)三三灶鎮(zhèn)別墅項目目報告二OO三三年十月月一日目 錄第一部分分 宏觀市市場分析析002220第二部分分 上海別別墅市場場分析221334第三部分分 項目環(huán)環(huán)境分析析335337第四部分分 區(qū)域市市場分析析338449第五部分分 產(chǎn)品定定位550774第六部分分 銷售售策略7500第一部分分 宏觀觀市場分分析供需需兩旺，外來購購房者比比例增高高市場場規(guī)范，大勢看看好，穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展20022年房地地產(chǎn)市場場分析：20022年上海海市房地地產(chǎn)市場場繼續(xù)上上年的快快速發(fā)展展勢頭：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)規(guī)模模保持高高位增長長，商品品房市場場供需兩兩旺,市場總總體呈現(xiàn)現(xiàn)加速發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢。20002年年上海

2、市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場綜綜述如下下：市場綜述述：本市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額額自19999年年開始連連年攀升升，20002年年投資額額突破了了7000億元前前所未有有的高位位，土地地供應(yīng)繼繼續(xù)放量量，20002年年新增經(jīng)經(jīng)營性用用地出讓讓面積較較上年增增加522.2%，其中中住宅出出讓面積積同比增增幅更是是高達(dá)660.44%。商品房批批準(zhǔn)預(yù)售售面積和和預(yù)售登登記面積積實現(xiàn)了了跳躍試試發(fā)展，供求比比趨于穩(wěn)穩(wěn)定，存存量產(chǎn)權(quán)權(quán)房交易易量繼續(xù)續(xù)較快增增長，顯顯示了上上海市房房地產(chǎn)市市場正步步入一個個嶄新的的發(fā)展時時期，房房地產(chǎn)市市場將更更趨活躍躍成熟。走勢分析析：投資建設(shè)設(shè)規(guī)模進(jìn)進(jìn)一步趨趨大，辦辦公、商商業(yè)底位

3、位反彈：自19997年以以來，上上海市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)步入上上升軌道道，特別別是近幾幾年發(fā)展展勢頭加加快，房房地產(chǎn)市市場各主主要指標(biāo)標(biāo)持續(xù)增增長。在在整個房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展過程中中，住宅宅無疑成成為本市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的領(lǐng)頭頭羊，對對本市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展起起了舉足足輕重的的作用。20002年房房地產(chǎn)投投資額住住宅超過過77%，施工工面積、新開工工面積及及竣工面面積住宅宅比重超超過833%。舊區(qū)改造造力度加加大，中中心城區(qū)區(qū)“空心化化”跡象逐逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)：近年來，上海市市加大了了舊城區(qū)區(qū)改造進(jìn)進(jìn)程，動動拆遷面面積連續(xù)續(xù)三年增增加，而而近兩年年增幅均均超過225個百百分點，20002年完完成動拆拆遷

4、面積積是20000年年的1.76倍倍，動拆拆遷面積積快速增增加。商品房供供需兩旺旺，供求求關(guān)系漸漸趨理想想，存量量房增幅幅放緩：20022年上海海市增量量商品房房市場完完成跨越越式的發(fā)發(fā)展，商商品房批批準(zhǔn)預(yù)售售面積和和預(yù)售登登記面積積同步大大幅增長長。近6年，本市商商品房批批準(zhǔn)預(yù)售售面積走走出“U”字型，在19999年年觸底回回升。11997720001年，批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售量始始終在11400019000萬區(qū)間波波動。預(yù)預(yù)售登記記面積穩(wěn)穩(wěn)步增長長，由119977年的低低位開始始增長，19997年供供求比僅僅為1：0.225，隨隨后商品品房預(yù)售售量逐年年增加，至20001年年供求情情況逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，年度度需

5、求量量首次超超過供給給量，達(dá)達(dá)到1：1.110的高高位；220022年供求求關(guān)系趨趨勢于平平和，在在供需放放量的同同時，供供求比有有所下降降，位于于1：1.003，說說明本市市商品房房市場經(jīng)經(jīng)歷近年年的發(fā)展展，正逐逐步走向向成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)市場自自我調(diào)節(jié)節(jié)能力逐逐漸加強強。20022年本市市購房對對象發(fā)生生了一定定變化，在所有有購房者者中，本本市購房房者購房房面積比比重增幅幅最低，而境外外購房者者購房面面積較上上年增加加了1.5倍， 20002年年本市居居民購房房比重有有所下降降，較上上年減少少5.111%，而外地地和境外外比重分分別提升升了2.82%和2.229%。價格分析析：商品房價價格繼續(xù)

6、續(xù)上揚，住宅價價格穩(wěn)定定增長：根據(jù)上上海市房房地產(chǎn)交交易中心心統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)表明明：20002年年上海市市商品房房價格繼繼續(xù)上揚揚，20002年年商品房房平均成成交價格格48995元/，同同比增長長12.46%。商品房住住宅價格格結(jié)構(gòu)重重心明顯顯上移，價位越越高成交交量增幅幅越大：統(tǒng)計表表明20002年年低價位位段上成成交量減減少，其其他價格格段上隨隨價格越越高，其其成交量量增長速速度越快快。20002年年單價330000元/以下下商品房房成交面面積同比比下降了了3.44%，占占總量114.44%的比比重，較較上年下下降了77.6%，而30000-50000元/、50000-70000元/及700

7、00元元/以上上成交量量增幅分分別為442.22%、97.9%和和1311%，升升幅依次次趨大。存量房成成交價格格快速上上升，其其上漲幅幅度大于于增量房房20011-20002年年全市住住宅價格格成交（套數(shù)）結(jié)構(gòu)比比較（單單位：%）二、20003年年上半年年上海房房地產(chǎn)市市場分析析 20033年上半半年，上上海房地地產(chǎn)市場場繼續(xù)保保持近年年來供求求兩旺的的運行態(tài)態(tài)勢，各各項指標(biāo)標(biāo)在高位位運行中中穩(wěn)定增增長，投投資與消消費同步步發(fā)展，供應(yīng)與與需求基基本平衡衡。期間間，經(jīng)受受非典疫情等等不利因因素的影影響，55月份商商品房預(yù)預(yù)售登記記、存量量房買賣賣等個別別指標(biāo)一一度出現(xiàn)現(xiàn)微降的的情況，但自66月

8、份起起即開始始大幅回回升，呈呈現(xiàn)健康康的發(fā)展展態(tài)勢。 1、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)結(jié)構(gòu)逐逐步優(yōu)化化，商品品住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)正趨改改善 今年上半半年，全全市商品品房登記記預(yù)售面面積為112744.377萬平方方米其中中，每平平方米均均價在440000元以下下的為3387.04萬萬平方米米，占330.44%；40000至70000元的的為6448.886萬平平方米，占500.9%；70000元以以上的為為2388.800萬平方方米，占占18.7%。從總體體上看，供給結(jié)結(jié)構(gòu)基本本合理。而且，由于政政府宏觀觀調(diào)控和和市場機機制自我我調(diào)節(jié)的的雙重作作用，上上海房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資行行為更趨趨理性化化，商品品住房供供

9、應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)正趨改改善，未未來幾年年中低價價位商品品住宅的的供應(yīng)量量將有明明顯增加加，從而而為解決決房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展中的的階段性性結(jié)構(gòu)矛矛盾打下下基礎(chǔ)。 一是從舊舊住房改改造情況況分析，中心城城區(qū)批準(zhǔn)準(zhǔn)拆遷總總量得到到有效控控制。由由于前幾幾年批準(zhǔn)準(zhǔn)拆遷量量較多，今年上上半年全全市實際際動遷居居民為4408662戶，比去年年同期仍仍有所上上升。但但是，由由于今年年以來適適度控制制了舊區(qū)區(qū)改造節(jié)節(jié)奏和舊舊住房拆拆除改造造總量，上半年年批準(zhǔn)拆拆遷居民民為3666099戶，同同比下降降40338戶，下降幅幅度近110%，這對減減緩中心心城區(qū)高高價商品品房的上上市速度度和緩解解中低價價位商品品房供不不應(yīng)

10、求的的壓力將將產(chǎn)生積積極的影影響。 二是從經(jīng)經(jīng)營性土土地出讓讓情況分分析，中中低價位位商品住住宅用地地供應(yīng)量量明顯增增加。上上半年全全市共出出讓經(jīng)營營性用地地11008.99萬平方方米，其其中商品品住宅用用地9224.88萬平方方米，占占供應(yīng)總總量的883.44%。其其中，閔閔行、奉奉賢、松松江、青青浦、寶寶山、嘉嘉定、南南匯等七七個區(qū)達(dá)達(dá)8033.5萬萬平方米米，占總總量的772.55%，比比例有較較大幅度度提高。這部分分土地可可建面積積為7550萬平平方米，其中住住宅可建建總量為為6866.2萬萬平方米米。 三是從商商品房新新開工情情況分析析，中低低價位商商品住宅宅的供應(yīng)應(yīng)比重有有所提高高

11、。上半半年全市市新開工工面積115811.299萬平方方米，其其中商品品住宅113566.655萬平方方米，同同比分別別上升556.55%和48.7%。全市新新開工商商品住宅宅中，內(nèi)內(nèi)外環(huán)線線間和外外環(huán)線以以外所占占比重進(jìn)進(jìn)一步擴擴大，分分別達(dá)到到52%和22%。 2、房地地產(chǎn)投資資繼續(xù)快快速增長長，成為為擴大投投資需求求的重要要推動力力 今年上半半年，全全市完成成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資4117.443億元元，同比比增長117.55%，占占同期全全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總總額11108.78億億元的337.77%。其其中，住住宅投資資3288.555億元，占房地地產(chǎn)總投投資的778.77%。目目前，

12、房房地產(chǎn)投投資已成成為擴大大投資需需求的重重要生長長點，有有效地拉拉動了全全社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)的增增長。從從房地產(chǎn)產(chǎn)投資資資金來源源分析，國有、私營、外商港港澳臺等等投資主主體共同同推進(jìn)房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展。值得得一提的的是，外外商及港港澳臺房房地產(chǎn)投投資額快快速增長長，和上上年同期期相比，增幅達(dá)達(dá)到377.5%，表明明境外投投資商繼繼續(xù)看好好上海房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展前景景。 3、新建建商品房房供求關(guān)關(guān)系基本本平衡，空置量量持續(xù)下下降 從竣工銷銷售比分分析，全全市商品品房竣工工面積為為6377.233萬平方方米，銷銷售面積積為7446.775萬平平方米，兩者之之比為11：1.117。從從批準(zhǔn)上上市與

13、登登記預(yù)售售比分析析，全市市批準(zhǔn)上上市預(yù)售售的商品品房13306.99萬萬平方米米，商品品房預(yù)售售登記面面積12274.37萬萬平方米米，兩者者之比為為1.003：1。上述述數(shù)據(jù)表表明，本本市房地地產(chǎn)市場場的供求求關(guān)系處處于基本本平衡、協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展的狀狀態(tài)，從從而使商商品房空空置量保保持持續(xù)續(xù)下降的的態(tài)勢，特別是是商品住住宅空置置面積處處于近年年來少見見的低位位。20002年年底，全全市空置置一年以以上的商商品房2279萬萬平方米米，其中中住宅1134萬萬平方米米。至今今年6月底，住宅空空置量仍仍呈下降降態(tài)勢，為1006萬平平方米。 4、內(nèi)外外銷非商商品住房房市場并并軌的政政策效應(yīng)應(yīng)開始顯顯現(xiàn)，

14、投投資與消消費明顯顯升溫 為了進(jìn)一一步完善善全市統(tǒng)統(tǒng)一的房房地產(chǎn)市市場體系系，上海海自今年年3月1日起取取消國有有土地上上的各類類非居住住房屋租租售對象象的限制制，實施施內(nèi)外銷銷非商品品住房市市場并軌軌。今年年第二季季度，辦辦公樓、商業(yè)營營業(yè)用房房等非居居住商品品房的投投入、產(chǎn)產(chǎn)出和銷銷售增幅幅明顯，高于商商品住宅宅增長速速度。辦辦公樓、商業(yè)營營業(yè)用房房等非居居住商品品房開發(fā)發(fā)投資為為88.88億億元，比比上年同同期的669.886億元元增長227.223%，比今年年第一季季度的331.111億元元增長1185.70%；新開開工面積積為2224.664萬平平方米，比上年年同期的的98.29萬萬

15、平方米米增長1128.55%，比今今年第一一季度的的1033萬平方方米增長長1188.100%。此此外，全全市登記記預(yù)售的的辦公、商業(yè)營營業(yè)用房房面積為為24.1萬平平方米，比一季季度增長長7144%。 5、存量量房買賣賣面積持持續(xù)大幅幅上升，接近新新建商品品房預(yù)售售量 存量房地地產(chǎn)交易易在前幾幾年高速速增長以以后，220022年的交交易量增增幅有所所下降。但是，今年以以來又呈呈現(xiàn)較大大幅度上上升的勢勢頭。上上半年全全市存量量房買賣賣面積為為10115.116萬平平方米，同比增增長255.1%。其中中，一季季度為4471.30萬萬平方米米，同比比增長441.22%；二二季度為為5433.866

16、萬平方方米，同同比增長長13.91%。因此此，存量量房在整整個房地地產(chǎn)交易易中的比比重進(jìn)一一步提高高，與新新建商品品房預(yù)售售面積的的比例由由今年第第一季度度的0.76：1提高到到0.882：1。 從總體上上看，上上海以土土地供應(yīng)應(yīng)為龍頭頭的市場場調(diào)控機機制逐步步完善，房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的勢勢頭是健健康的。下一階階段，我我們將根根據(jù)上海海的實際際情況，加大宏宏觀調(diào)控控的力度度，努力力保持上上海房地地產(chǎn)市場場持續(xù)、健康、有序的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢。一一是按照照政府調(diào)調(diào)控、市市場供地地、規(guī)范范運作、依法管管理的原原則，加加強對土土地市場場的調(diào)控控和管理理，加快快土地供供應(yīng)方式式的轉(zhuǎn)變變。二是是以重大大工程配

17、配套商品品房為抓抓手，推推進(jìn)中低低價商品品房建設(shè)設(shè)，調(diào)整整優(yōu)化房房地產(chǎn)開開發(fā)結(jié)構(gòu)構(gòu)，使住住房供給給結(jié)構(gòu)與與大多數(shù)數(shù)普通老老百姓的的需求相相一致，充分發(fā)發(fā)揮房地地產(chǎn)業(yè)的的產(chǎn)業(yè)聯(lián)聯(lián)動和帶帶動投資資消費的的雙重作作用。年年內(nèi)，確確保去年年開工的的1000萬平方方米重大大工程配配套商品品房全面面竣工。在此基基礎(chǔ)上，市區(qū)聯(lián)聯(lián)手再新新開工建建設(shè)配套套商品房房3000萬平方方米以上上，其中中市里結(jié)結(jié)合城市市總體規(guī)規(guī)劃和土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃的調(diào)調(diào)整，依依托城市市軌道交交通和快快速干道道等大型型市政基基礎(chǔ)設(shè)施施和公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施，在在中心城城區(qū)外側(cè)側(cè)東南西西北的南南匯周浦浦、嘉定定江橋、寶山顧顧村等基基地，高

18、高起點規(guī)規(guī)劃、高高水平設(shè)設(shè)計、高高質(zhì)量施施工、高高標(biāo)準(zhǔn)管管理，建建設(shè)中低低價四高示范居居住區(qū)，爭取開開工1550萬平平方米。三是按按照兩增兩兩降（增綠綠化、增增空間，降容積積率、降降高度）的要求求，繼續(xù)續(xù)堅持拆、改改、留并舉的的方針，穩(wěn)步推推進(jìn)舊區(qū)區(qū)改造。四是研研究完善善促進(jìn)住住房消費費的政策策，把二二三級市市場做大大做強，從而鞏鞏固和提提高房地地產(chǎn)業(yè)的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地位位。五是是在面上上推進(jìn)住住房市場場化、商商品化的的同時，進(jìn)一步步完善廉廉租住房房制度，切實解解決好最最低收入入家庭的的住房困困難問題題。 20033年上半半年房地地產(chǎn)市場場開發(fā)交交易數(shù)據(jù)據(jù)匯總 面面積單位位：平方方米 金額單單位

19、：萬萬元序號名 稱20033年二季季度同比增長長（）20033年上半半年同比增長長（）1房地產(chǎn)開開發(fā)投資資 277665600 12.22 417443211 17.55 2新增經(jīng)營營性項目目土地出出讓面積積 547887299 29.77 1108890337 44.11 可建建筑筑面積 731551844 -3.66 1268851778 -4.11 其中：商商品住宅宅土地出出讓面積積 411995966 13.00 924882577 34.33 可可建建筑筑面積 533116566 -16.0 975880822 -13.8 3完成土地地開發(fā)面面積 127996966 50.66 15

20、4442955 44.66 4商品房新新開工面面積 894998899 68.33 1581129449 56.55 5商品房竣竣工面積積 470330388 54.55 637223466 36.00 6商品房批批準(zhǔn)預(yù)售售面積 785006733 16.88 1306698998 14.88 其中：商商品住宅宅批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積 711226366 24.33 1206655116 22.33 7已登記的的商品房房預(yù)售面面積 653001899 -8.55 1274437227 3.6 商品房預(yù)預(yù)售成交交金額 380774199 13.33 711004977 22.44 其中已登登記商品品住

21、宅預(yù)預(yù)售面積積 643336955 -7.11 1233390220 3.5 商商品住宅宅預(yù)售成成交金額額 372112433 15.55 676774866 22.77 8商品房批批準(zhǔn)銷售售面積 858773922 43.99 1616634333 37.00 商品住宅宅批準(zhǔn)銷銷售面積積 773114911 63.11 1376682220 43.99 9已登記的的存量房房買賣面面積 543886177 13.99 1015516228 25.11 存量房交交易成交交金額 212442433 55.55 380884500 68.88 其中：存存量住宅宅買賣面面積 427556911 22.

22、44 800558833 32.44 存存量住宅宅買賣成成交金額額 172220055 58.55 313661477 69.33 10預(yù)購商品品房抵押押建筑面面積 763449922 53.88 1305599115 55.88 抵押貸款款額 194008488 38.11 364008455 53.33 11在建工程程抵押建建筑面積積 562338966 24.11 853110455 13.77 抵押貸款款額 8716659 39.77 135445600 30.00 12現(xiàn)房抵押押建筑面面積 1229998449 -12.2 2383314229 2.7 抵押貸款款額 39455481

23、1 30.77 725558977 42.88 13批準(zhǔn)拆遷遷面積 280998066 22.11 411558799 49.11 其中：居居民 187778255 7.5 278115099 39.99 單位位 9319981 68.00 133443700 72.99 14完成拆遷遷面積 172991199 16.88 306771344 56.66 其中：居居民 147444333 34.11 263558711 89.66 單單位 2546686 -33.2 4312263 -24.1 20033年上半半年房地地產(chǎn)市場場商品房房預(yù)售結(jié)結(jié)構(gòu)分析析數(shù)據(jù)匯匯總 單位：平方米米 分類名稱稱分類

24、結(jié)構(gòu)構(gòu)預(yù)售面積積同比增長長（）比重（）單價分類類30000元以下下 160005088 -12.6 12.66 30000-40000元元 226999099 -32.5 17.88 40000-50000元元 287779422 -7.88 22.66 50000-60000元元 220772466 21.88 17.33 60000-70000元元 140334255 67.55 11.00 70000元以上上 238880311 106.0 18.77 房型分類類70平方方米以下下 3422272 28.77 2.7 70-1100平平方米 181666233 -17.4 14.11 1

25、00-1500平方米米 686555499 4.2 53.44 150平平方米以以上 382333333 18.11 29.88 對象分類類本市 963887833 5.5 75.66 外地 234223177 -5.11 18.44 境外 7626627 9.4 6.0 用途分類類住宅 1233390220 3.5 96.88 辦公 885446 -34.4 0.7 商業(yè) 1822215 -25.1 1.4 三、20003年年發(fā)展預(yù)預(yù)測1、經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境展展望 外資的加加大投入入，中國國申博成成功等因因素將為為上海提提供經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的的強勁動動力。220033年預(yù)計計上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)將繼繼續(xù)保持持10左

26、左右的增增長率。20003年，上海人人均GDDP將達(dá)達(dá)到53300美美元，隨隨著恩格格爾系數(shù)數(shù)進(jìn)一步步降低，居民用用于住房房的開支支將增加加。良好好的宏觀觀經(jīng)濟(jì)將將為房地地產(chǎn)發(fā)展展提供強強有力的的支持。 上海人均均GDPP變化趨趨勢預(yù)測測20003年上上海住宅宅投資預(yù)預(yù)計達(dá)5580億億元，住住宅新開開工面積積18000萬平平方米，竣工面面積18800萬萬平方米米。20003年年投資總總額和開開工、竣竣工面積積都將比比20002年有有一定程程度增加加。投資資的增加加使20003年年的供應(yīng)應(yīng)保持較較高水平平，鑒于于絕大部部分參與與舊區(qū)改改造的發(fā)發(fā)展商是是等到220022年年底底才拿到到立項和和規(guī)劃

27、指指標(biāo)，這這些項目目將不可可避免地地于20003年年下半年年銷售。此外，浦西中中心城區(qū)區(qū)由于220022年上海海土地政政策的原原因，土土地市場場供應(yīng)量量不大，這將客客觀上導(dǎo)導(dǎo)致20003年年上半年年預(yù)售市市場不可可能有大大的放量量。大量量的發(fā)展展商在220022年底才才確定開開發(fā)地塊塊的容積積率，預(yù)預(yù)計此類類項目推推向市場場大多會會在20003年年9月份以以后。中中心城區(qū)區(qū)高價物物業(yè)于220033年下半半年集中中上市將將是本年年度一道道風(fēng)景線線。 由于新老老動遷法法規(guī)的綜綜合影響響及容積積率適度度降低而而導(dǎo)致的的土地成成本上升升，供應(yīng)應(yīng)量的集集中放大大，這將將給20003年年下半年年及以后后幾

28、年上上海房地地產(chǎn)帶來來較大的的市場壓壓力。 2、需求求展望 20033年，上上海商品品房的需需求量仍仍然可觀觀。申城城商品房房的需求求應(yīng)考慮慮以下因因素：一一是舊區(qū)區(qū)改造和和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)帶動的的需求；二是市市民改善善住房條條件的需需求；三三是外來來人士的的購房需需求。據(jù)據(jù)測算，因舊區(qū)區(qū)改造和和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，每年年需動遷遷居民77萬至8萬戶，由此產(chǎn)產(chǎn)生需求求量約6600萬萬平方米米；因改改善住房房條件的的需要，購房的的居民有有6萬至7萬戶，需求量量約7000萬至至8000萬平方方米；外外來人士士，包括括境外和和外省市市人士，如果購購房占全全市商品品房交易易量的比比例保持持在10015，這

29、部分分的需求求量約2200萬萬平方米米。因此此20003年商商品住宅宅的總體體需求預(yù)預(yù)計將達(dá)達(dá)到16600萬萬平方米米以上。 20022年，上上海房價價漲幅為為12，對此，業(yè)界有有著不同同的看法法。上海海中原認(rèn)認(rèn)為，220022年上海海房價走走勢上漲漲是建立立在合理理的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，而而非炒作作或泡沫沫。20002年年，房地地產(chǎn)市場場的供給給和需求求基本平平衡，求求略大于于供，供供銷兩旺旺，存量量房交易易大幅增增長，前前幾年累累積的空空置房逐逐步消化化，大幅幅減少。據(jù)此，中原認(rèn)認(rèn)為，220033年上海海房價尚尚有一定定上升空空間。 影響房價價的主要要因素有有兩個：開發(fā)成成本和住住宅市場場的供求求，

30、最根根本的還還是供求求關(guān)系。從住宅宅需求來來看，上上海人口口眾多，外省市市、境外外人士更更由于上上海的國國際地位位及影響響日益加加大，進(jìn)進(jìn)而看好好上海置置業(yè)投資資前景。從開發(fā)發(fā)成本看看，由于于城市土土地的稀稀缺性，土地有有著較大大的升值值空間。3、熱點點展望 外資加快快進(jìn)入在在產(chǎn)業(yè)競競爭中，預(yù)計220033年將是是國內(nèi)房房產(chǎn)企業(yè)業(yè)走向聯(lián)聯(lián)合之路路的一年年。目前前外資房房地產(chǎn)企企業(yè)加快快了進(jìn)軍軍上海的的步伐，統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)表明明在20002年年上半年年，注冊冊資金超超過30000萬萬美元的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)達(dá)達(dá)到了115家，由和記記黃埔、新世界界、新鴻鴻基、瑞瑞安地產(chǎn)產(chǎn)等香港港地產(chǎn)商商掀起的的投資潮潮將

31、再度度上演升級版版。房地地產(chǎn)業(yè)加加快了入入世的步步伐。據(jù)據(jù)摩根斯斯坦利公公布的海海外基金金投資中中國房地地產(chǎn)市場場的一項項研究顯顯示：在在未來223年中間間，將有有310億美美元的海海外資金金進(jìn)入上上海市場場，他們們憑借著著雄厚的的資金實實力、先先進(jìn)的物物業(yè)管理理模式、營銷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和更更加專業(yè)業(yè)化、人人性化的的服務(wù)理理念逐鹿鹿市場，而內(nèi)地地房地產(chǎn)產(chǎn)商天然然的地區(qū)區(qū)優(yōu)勢將將逐步弱弱化、勢勢必需要要走聯(lián)合合之路，擴大融融資渠道道、更新新經(jīng)營理理念，重重新打造造核心競競爭力。 品牌競爭爭在激烈烈的競爭爭中，上上海的房房地產(chǎn)將將在20003年年進(jìn)入品品牌競爭爭的時代代。競爭爭的重心心正在從從單個樓樓盤間

32、的的較量變變?yōu)槠髽I(yè)業(yè)間實力力的比拼拼。時下下，購房房者更看看重開發(fā)發(fā)商的品品牌。對對于廣大大購房者者來說，注重品品牌意味味著看招招牌，買買放心，得實惠惠。對開開發(fā)商來來說，為為贏得購購房者，必須全全方位地地開展品品牌建設(shè)設(shè)，樓市市競爭將將圍繞企企業(yè)品牌牌展開，這是今今年上海海樓市競競爭的主主旋律。 四、未來來五年發(fā)發(fā)展預(yù)測測 上海樓市市后5年將呈呈波動性性增長。這是一一家本地地公司新漢業(yè)業(yè)機構(gòu)近期所所作的市市場預(yù)測測，雖然然僅是一一家之言言，但是是分析實實在，有有一定參參考意義義?，F(xiàn)狀和未未來自19999年上上海樓市市回暖以以來，上上海房地地產(chǎn)市場場價格已已連續(xù)44年上漲漲，這種種情況是是在以

33、下下4大背景景下發(fā)生生的。一一、GDDP總量量連續(xù)十十一年兩兩位數(shù)增增長，至至20002年人人均GDDP達(dá)到到49000美元元，上海海步入住住宅消費費的高增增長時期期；二、房價走走勢強勁勁，商品品住宅平平均單價價從19999年年第四季季度的337722元增加加到20002年年第四季季度的448122元，20003年年一季度度比20002年年四季度度又上漲漲6%；三三、人均均居住面面積逐年年提高，到20002年年底，上上海市區(qū)區(qū)人均居居住面積積為133.1平平方米，以每年年新建220000萬平方方米、拆拆除5000萬平平方米的的速度推推進(jìn)，每每年可增增加人均均居住面面積1平方米米；四、20001

34、年，上海百百強房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)完成的的銷售占占5成，外外地房產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)從從20000年開開始大舉舉進(jìn)入上上海，220022年外資資大量進(jìn)進(jìn)入上海海地產(chǎn)業(yè)業(yè)，房地地產(chǎn)業(yè)開開始走向向集中。那么，今今后5年經(jīng)濟(jì)濟(jì)將發(fā)生生什么變變化呢？首先以目目前100%的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長率推測測，預(yù)計計到20008年年上海市市人均GGDP將將達(dá)到880000美元，GDPP總量將將超過112000億美元元；其次，未未來5年內(nèi)上上海引進(jìn)進(jìn)各類人人才，每每年將新新增222萬人口口,屆時新新增人口口需要住住宅20000萬萬平方米米。還有，到到20005年上上海軌道道交通里里程將是是現(xiàn)在的的6倍、高高速公路路里程將將是現(xiàn)在在的5倍；

35、為為配合220100年世博博會的舉舉辦，城城市整體體功能建建設(shè)將在在20008年初初具雛形形。總之5年年內(nèi)，以以上海為為龍頭的的長江三三角洲大大都市經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的的格局初初具規(guī)模模，經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量將將接近或或超過目目前的東東京。有效需求求推進(jìn)市市場隨著上海海市舊城城改造和和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)力度的的加大，20002年上上海拆遷遷面積較較上年大大幅度增增加，居居民動拆拆遷戶數(shù)數(shù)約9.9萬戶戶，消化化新建住住宅近9900萬萬平方米米。估計計今年動動遷量將將達(dá)到88萬戶，需住宅宅8000萬平方方米。動動遷補償償費用從從過去平平均每套套14-15萬萬元，現(xiàn)現(xiàn)在上升升到每套套24-25萬萬元，增增幅是比比較大的的

36、。動遷遷費用所所淀積的的消費能能力不容容小覷。上海多年年來GDDP連續(xù)續(xù)保持110%以以上的增增長以及及行業(yè)景景氣指數(shù)數(shù)的上升升所帶來來的人均均收入的的提高，使得一一批長期期渴望改改善居住住條件與與生活品品質(zhì)的中中高收入入階層加加入到購購房大軍軍中來，20000年以以來上海海居民可可支配收收入年增增長近110%，中高階階層的增增加值更更大。另外中高高級白領(lǐng)、政府府公務(wù)員員、私營營企業(yè)家家等階層層也將大大量填補補中檔住住宅市場場。上海近年年來吸引引一批批批國內(nèi)外外優(yōu)秀人人才。相相當(dāng)多兩外人士把把自己的的事業(yè)和和生活放放在上海海，移民傾向日日趨明顯顯。20002年年上海外外來人口口預(yù)售住住房面積積

37、達(dá)5002萬平平方米，占總量量18.7%，其中自自住比例例超過880%。在抗風(fēng)險險中前進(jìn)進(jìn)同時不能能不看到到目前上上海市場場面臨兩兩大不健健康因素素：相當(dāng)部分分房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的開發(fā)資資金對銀銀行依賴賴性過大大。在金金融市場場進(jìn)一步步規(guī)范形形勢下，該部分分的投資資泡沫將將被擠破破，從而而有可能能引起市市場較大大的波動動。市場偏向向高價位位房產(chǎn)的的開發(fā)，房產(chǎn)均均價上升升過快，導(dǎo)致消消費極限限的提前前來臨，其結(jié)果果可能迫迫使房價價回調(diào)，繼而引引發(fā)恐慌慌性拋盤盤。兩個個因素所所帶來的的后果也也不能不不防。第二部分分 別墅墅市場分分析短期期內(nèi)，供供大于求求經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅發(fā)展勢勢頭良好好一、總體體別墅市市

38、場分析析從松江九九亭、長長寧虹橋橋，到浦浦東康橋橋、松江江佘山，從幾十十萬元的的聯(lián)體別別墅，到到幾千萬萬元的獨獨立式豪豪華別墅墅，今年年，上海海成了不不容置疑疑的別墅墅年。那么，有有限的市市場到底底需要什什么樣的的別墅呢呢?相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)分析析如下：(一)別別墅價格格50至1120萬萬元人民民幣的別別墅將成成為當(dāng)前前上海別別墅市場場的主流流產(chǎn)品，占總樣樣本的771%；其中，50-800萬人民民幣的占占37.3%，81至1200萬人民民幣的占占33.70%。1500萬元人人民幣以以上的別別墅則為為上海別別墅市場場的高端端性產(chǎn)品品，隨著著貧富差差距的增增大，上上海成為為世界的的上海，該價位位的別墅墅同

39、樣擁擁有可觀觀的市場場群體。在上海海別墅市市場的高高端性產(chǎn)產(chǎn)品中，1511至2000萬人民民幣的占占6.660%，2011至3000萬人民民幣的占占7.440%，3011至5000萬人民民幣的占占2.110%，5011萬人民民幣以上上的占22.300%。而而介于兩兩者之間間的別墅墅1211至1500萬人民民幣的占占10.60%。(二二)別墅區(qū)區(qū)域上海海別墅區(qū)區(qū)域排名名前三位位的是浦浦東金橋橋地區(qū)(占21.30%)、康康橋地區(qū)區(qū)(占20.60%)和虹虹橋別墅墅區(qū)(占17.40%)。20002年年的上海海別墅市市場區(qū)域域性已顯顯現(xiàn)，浦浦東已成成為別墅墅的熱門門區(qū)域，而虹橋橋別墅區(qū)區(qū)因多年年的發(fā)展展

40、仍然吸吸引著買買房人，而前幾幾年興起起的松江江及閔行行別墅區(qū)區(qū)(各占111.600%、11.40%)正在在趨于飽飽和。還還有滬青青平別墅墅區(qū)(占9.660%)和其它它別墅區(qū)區(qū)(只占8.10%)。(三三)別墅類類型在經(jīng)經(jīng)濟(jì)實力力允許的的條件下下，獨立立別墅是是實現(xiàn)別別墅生活活、詮釋釋自由生生活的首首選；而而連體雙雙拼和連連排別墅墅因其適適中的價價格，也也受到市市場的一一定青睞睞。在上上海別墅墅市場，各類別別墅占市市場總份份額中的的比例：獨立別別墅為665%，連體別別墅為220%，連排別別墅為110%，疊加別別墅為55%。(四四)別墅面面積1550至2000平方米米的別墅墅將成為為當(dāng)前別別墅市場場

41、的主流流面積，即經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅的市場場容量最最大，占占樣本別別墅總量量的433.500%；2011平方米米以上的的別墅因因其面積積增大，總價提提高，成成為了社社會高端端客層的的實力選選擇，其其中，2201至至3000平方米米的占229.880%，3011至4000平方米米的占88.700%，4011至5000平方米米的占11.900%，5011平方米米以上的的占2.60%。而1550平方方米以下下的占113.440%。(五五)考慮因因素在購購買別墅墅15個考考慮因素素中，被被列為最最重要的的7大因素素(占總樣樣本的770.55%)依依次是房房型(占11%)、物物業(yè)管理理(占10.50%)、價價

42、格(占10.40%)、周周邊環(huán)境境和文化化氛圍(占10.40%)、交交通(占10.20%)、綠綠化率和和中心景景觀(占9.880%)、升值值空間和和投資價價值(占8.220%)。而其其中營銷銷包裝是是人們在在作購房房決策時時最為忽忽略的，這也反反映出當(dāng)當(dāng)前購房房人的理理智與專專業(yè)。所以，作作為發(fā)展展商而言言，營銷銷包裝只只是一種種表現(xiàn)和和廣而告告之的手手段，如如果過份份花哨，反而會會喪失一一大批優(yōu)優(yōu)質(zhì)客群群。發(fā)展展商應(yīng)對對7大重要要因素予予以研究究，因為為別墅是是 HYPERLINK /xxfw/index.htm 房產(chǎn)的終終結(jié)消費費，所以以房型、物業(yè)管管理、綠綠化率會會成為買買房人特特別重視

43、視的問題題；別墅墅消費群群體大都都為社會會的成功功人土，因此極極為看重重周邊環(huán)環(huán)境的層層次與文文化品位位；交通通與升值值空間和和投資價價值，是是能充分分反映別別墅價值值和長遠(yuǎn)遠(yuǎn)利益的的因素。(六六)交通意意向該問問題是確確認(rèn)購買買別墅的的人群對對交通的的判斷性性。別墅墅的交通通便利是是以車程程距離來來衡量的的，有887.33%的人人認(rèn)為半半小時車車程到機機場和市市中心的的別墅為為理想選選擇；只只有122.7%的人認(rèn)認(rèn)為不符符合自己己挑選中中意別墅墅的要求求，這可可能有兩兩種原因因：一是是購買人人不是以以私車為為出行交交通工具具；二是是區(qū)域性性極強，以某一一區(qū)域為為生活工工作中心心，因此此只中意

44、意該區(qū)域域內(nèi)的別別墅項目目。(七七)別墅自自家花園園要求設(shè)計計該題時時就有意意讓被調(diào)調(diào)研者在在考慮自自己花園園面積時時，同時時也將花花園面積積算進(jìn)別別墅總價價，從而而保證回回復(fù)的客客觀性。花園園面積在在2000平方米米以下為為別墅花花園的主主力需求求，花園園是購買買別墅人人群重點點關(guān)注的的因素，高出該該市場平平均水平平，將產(chǎn)產(chǎn)生較大大市場吸吸引力。(八八)別墅物物業(yè)管理理別墅墅物業(yè)管管理中最最需要突突出的是是安全(占33.60%)、服服務(wù)全面面(占29%)和智智能化(占20.1%)，這三三項占總總樣本的的82.7%；而發(fā)展展商可以以通過聘聘請有品品牌的物物業(yè)公司司來傳達(dá)達(dá)物業(yè)管管理的專專業(yè)到位

45、位。在別別墅的物物業(yè)管理理中，個個性化反反而是被被忽略的的。(九九)別墅會會所在113個選選擇項中中，排在在最前面面的6個會所所設(shè)施依依次是便便利店、健身中中心、溫溫水游泳泳池、洗洗衣店、網(wǎng)球場場、兒童童樂園。其中最最為重要要的是便便利店(占12.50%)、健健身中心心(占12.20%)、溫溫水游泳泳池(占10.50%)。生活便利利和運動動健身是是購買別別墅的人人群最為為關(guān)心的的問題，約占總總樣本的的62.8%。作為發(fā)發(fā)展商而而言，花花最有效效的成本本達(dá)到最最需要的的滿足是是最明智智的。(十十)別墅 HYPERLINK /jjcl/index.htm 裝修修要求購買買別墅的的人群越越來越希希望

46、別墅墅的裝修修不用花花費自己己過多精精力和時時間，所所以對他他們而言言，最好好的選擇擇是菜單單式裝修修。菜單單式裝修修占樣本本的533%。而而要求精精裝修(提包入入住)的只占占29%，不要要求裝修修(毛坯)的占188%。(十十一)別墅車車位別墅墅內(nèi)有一一個私人人車位是是當(dāng)前上上海別墅墅市場的的基本選選擇要求求，而高高價位別別墅二個個室內(nèi)車車位是必必備的。(十十二)別墅周周邊環(huán)境境人們們希望別別墅的周周邊環(huán)境境中最不不能缺少少的設(shè)施施(占總樣樣本的772.33%)：依次是是醫(yī)療設(shè)設(shè)施(占17.90%)、商商業(yè)設(shè)施施(占15.50%)、教教育設(shè)施施(占13.80%)、公公園綠地地(占12.80%)

47、、體體育休閑閑中心(占12.30%)。購買別墅墅的人群群對周邊邊環(huán)境的的要求是是較高的的，如別別墅周圍圍缺少一一些必備備的設(shè)施施時，發(fā)發(fā)展商可可在別墅墅小區(qū)中中引進(jìn)，或在周周邊地區(qū)區(qū)引進(jìn)相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)。(十十三)別墅賣賣點首先，在在別墅賣賣點中，最吸引引人的就就是綠化化。在全全面達(dá)到到智能化化、感覺覺生活在在森林公公園內(nèi)、免費設(shè)設(shè)計大花花園、4400平平方米綠綠地屬于于自己、戶戶有有水景、投資回回報率高高、世界界級物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)等前前7大賣點點中，排排列2、3、4位的都都是與綠綠化相關(guān)關(guān)。從中中可得出出購買別別墅的人人群就是是希望自自己擁有有大片綠綠地，且且綠色植植物可供供自己享享用，并并有人

48、為為其打理理照料，因此建建議別墅墅項目能能在綠化化上做出出差異性性。其次次，“全面達(dá)達(dá)到智能能化”和“世界級級物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)”也是購購房人極極為關(guān)注注的方面面；近年年別墅中中的“水景”成為別別墅賣點點中的一一大亮點點，而且且也確實實為大多多數(shù)人所所接受，因此如如何在水水景上進(jìn)進(jìn)行創(chuàng)新新很重要要。其三三，“投資回回報率高高”，在上上海成為為世界的的上海后后，該賣賣點顯得得尤為耀耀眼，別別墅在上上海的投投資價值值被眾多多非上海海人看重重；“鄰居物物業(yè)是高高品質(zhì)國國際社區(qū)區(qū)”，別墅墅的購買買者認(rèn)為為擇群而而居是代代表了一一種生活活方式，因此在在購房時時，他們們更愿意意選擇住住在已成成一定區(qū)區(qū)域規(guī)模

49、模和品質(zhì)質(zhì)的地方方。二、上海海別墅明明顯供過過于求20022年上海海別墅共共上市樓樓盤766個，別別墅開發(fā)發(fā)用地總總面積達(dá)達(dá)2.866萬畝，開發(fā)面面積共5548.08萬萬平方米米。占地地約19900萬萬平方米米，到220022年底，上海別別墅保有有量約8850萬萬平方米米。據(jù)分分析，近近幾年上上海別墅墅的供應(yīng)應(yīng)量呈逐逐年上升升之勢：20000年別別墅新盤盤供應(yīng)數(shù)數(shù)量占市市場供應(yīng)應(yīng)總量的的12%，20001年上上升為116%，20002年則則上升到到18.5%。根據(jù)預(yù)預(yù)測，上上海每年年的別墅墅需求量量一般在在1500至2000萬平方方米。最最多不會會超過上上海房地地產(chǎn)市場場總需求求量的110%，

50、從目前前的實際際數(shù)字來來看，上上海別墅墅市場顯顯然已出出現(xiàn)警示示信號：別墅市市場的供供應(yīng)量迅迅速放大大已出現(xiàn)現(xiàn)了供過過于求的的現(xiàn)象。從別墅樓樓盤區(qū)域域分布來來看，220022年上海海市在別別墅樓盤盤約1880個，主要集集中在閔閔行、浦浦東、松松江、青青浦、長長寧，這這5個區(qū)域域別墅總總量約占占全市供供應(yīng)量的的95%左右，從價格格分布的的供求關(guān)關(guān)系來看看，目前前上海市市場的別別墅較多多集中在在1000萬-2000萬元元的價格格段，占占到了供供應(yīng)總量量的455.5%，其次次是總價價在2000萬-3000萬元元的中高高檔別墅墅，占總總量的117.55%，而而總價在在1000萬元以以下的經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別別墅

51、和總總價在3300萬萬元以上上的豪華華別墅分分別為115%和和12%。三、上海海中檔別別墅競爭爭加劇根據(jù)上海海別墅指指數(shù)辦公公室20003年年3月份的的指數(shù)報報告，上上海別墅墅指數(shù)達(dá)達(dá)到10012點點，比一一月基期期上漲112點，上漲比比例約11.2%。而且且從調(diào)查查的結(jié)果果來看，上海別別墅主要要分布在在：閔行行（包括括奉賢）、青浦浦、松江江、長寧寧、浦東東（包括括南匯），這55個區(qū)域域的別墅墅總量約約占到全全市供應(yīng)應(yīng)量的995%。上海220022年全年年上市別別墅總量量約5440萬平平方米，占地約約19000萬平平方米。目前上海海別墅的的供應(yīng)量量呈兩頭頭小中間間大的狀狀況，而而別墅的的需求則

52、則呈兩頭頭大中間間小的形形式，因因此上海海中檔別別墅的競競爭最為為激烈。上海本本地客戶戶需求是是對經(jīng)濟(jì)濟(jì)類別墅墅的有力力支撐，而外來來購房者者則會帶帶來高端端別墅的的旺盛需需求。從20002年上上海市在在售的約約1800個別墅墅樓盤分分析，上上海西南南區(qū)域?qū)⑦M(jìn)飽和和，中心心區(qū)域缺缺乏發(fā)展展空間，嘉定等等區(qū)在逐逐步發(fā)展展，東北北區(qū)域發(fā)發(fā)展受限限制，因因此浦東東和松江江將成為為別墅未未來發(fā)展展的主要要區(qū)域。上海未未來的富富人區(qū)很很可能會會出現(xiàn)在在松江的的佘山和和楊浦區(qū)區(qū)的復(fù)興興島等一一些地區(qū)區(qū)。四、上海海經(jīng)濟(jì)型型別墅供供不應(yīng)求求有關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)表明，這兩年年上海別別墅均價價以每年年11%的漲幅幅攀升，

53、高于全全市住宅宅均價漲漲幅，而而別墅類類物業(yè)銷銷售面積積也已接接近住宅宅開發(fā)總總面積的的三分之之一。別別墅樓盤盤在上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場開開發(fā)和銷銷售占有有率的大大幅上升升，使人人驚呼：上海別別墅的春春天真的的已經(jīng)到到來了嗎嗎？資料顯示示，目前前上海市市別墅開開發(fā)用地地近2萬畝，平均每每個項目目的占地地面積在在10萬平平方米左左右；以以容積率率0.77計算，近兩三三年內(nèi)，上海別別墅市場場的供應(yīng)應(yīng)量將達(dá)達(dá)到9440萬平平方米，這還沒沒有計算算近兩年年內(nèi)新批批土地的的潛在供供應(yīng)量。所以，要在兩兩三年內(nèi)內(nèi)消化掉掉近千萬萬平方米米的新建建別墅，那么平平均每年年必須賣賣掉3000多萬萬平方米米，即11萬套以

54、以上。而而短期內(nèi)內(nèi)的需求求是多少少呢？據(jù)據(jù)中房指指數(shù)辦公公室的一一項調(diào)查查數(shù)據(jù)分分析，在在購房者者中只有有5%的家家庭會選選擇別墅墅物業(yè)，照此推推算上海海的別墅墅年需求求量就只只在76600套套左右。顯然，短期供供應(yīng)量的的增長速速度已超超過了需需求量的的增長速速度。從價格分分布的供供求關(guān)系系來看，目前上上海市場場的別墅墅較多集集中在11002000萬元的的價格段段，占到到了供應(yīng)應(yīng)總量的的46%。其其次是總總價在22003000萬元的的中高檔檔別墅，占總量量的177%。而而總價在在1000萬元以以下的經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別別墅和總總價在3300萬萬元以上上的豪華華別墅分分別為115%和和12%。需求方面面，

55、來自自權(quán)威機機構(gòu)的數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，20001年年上海別別墅市場場的消化化結(jié)構(gòu)分分布為3300萬萬元以上上的豪華華別墅占占0.004%；10003000萬元的的占2.3%，1000萬元以以下的占占97.66%，別墅墅各個檔檔次的供供求比顯顯示其嚴(yán)嚴(yán)重失衡衡。究竟哪些些人是上上海別墅墅的買家家？上海海市房地地產(chǎn)交易易中心的的一項調(diào)調(diào)查表明明，目前前在上海海別墅的的購買群群體中，上海籍籍僅占331.22%，國國內(nèi)其他他地區(qū)的的購買者者占了225%，港、澳澳、臺同同胞則占占了近330%，余下的的為外籍籍人士購購買。根據(jù)發(fā)達(dá)達(dá)國家經(jīng)經(jīng)驗，一一般來說說，住宅宅消費分分為4個階段段：第一一階段，人均GGDP3

56、30000美元以以下為解解困期；第二階階段，人人均GDDP30000美美元880000美元為為數(shù)量發(fā)發(fā)展期；第三階階段，人人均GDDP達(dá)到到80000美元元155，0000美元為為質(zhì)量期期；第四四階段，人均GGDP超超過155，0000美元為為個性舒舒適期，即別墅墅概念。上海正正處于第第二階段段，別墅墅市場也也處于初初步發(fā)展展階段向向成熟市市場邁進(jìn)進(jìn)的過程程中，能能夠消費費別墅的的本地客客戶數(shù)量量和青睞睞上海別別墅物業(yè)業(yè)的境外外及外地地客戶越越來越多多，使得得上海別別墅市場場購買力力不斷提提升，購購買物業(yè)業(yè)的能量量級也逐逐漸提高高，中高高檔次別別墅漸成成為市場場主力。五、20003年年上海別別

57、墅市場場動向1.開發(fā)發(fā)商追求求別墅開開發(fā)的多多功能作作用，盡盡量使別別墅達(dá)到到居住、休閑、度假乃乃至旅游游和“收藏”保值兼兼有的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使使別墅開開發(fā)更趨趨完善。2.普遍遍降低小小區(qū)容積積率，從從以往的的0.33將至0.3以下下，同時時擴大私私家花園園面積，從以往往的幾十十平方米米擴至220000平方米米。3.開發(fā)發(fā)商樂意意開發(fā)人人工水景景，但消消費者普普遍排斥斥人工水水景，主主要擔(dān)心心由此而而提升房房價和物物業(yè)管理理維修費費用。4.別墅墅市場檔檔次拉大大，客戶戶日益細(xì)細(xì)分，呈呈現(xiàn)多極極化消費費趨勢。別墅中中的極品品和經(jīng)濟(jì)濟(jì)型產(chǎn)品品有“兩頭熱熱”現(xiàn)象。5.重視視建筑內(nèi)內(nèi)部功能能布局和和新材料料

58、配置。以往仿仿照歐式式風(fēng)格的的室內(nèi)空空間和功功能布局局不適合合國內(nèi)市市場的習(xí)習(xí)慣，目目前開發(fā)發(fā)商已從從注重建建筑外部部式樣進(jìn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向室內(nèi)內(nèi)設(shè)計。至于新新材料新新技術(shù)的的應(yīng)用，在別墅墅開發(fā)中中已普遍遍應(yīng)用。六、未來來預(yù)期1、別墅墅價格在在未來幾幾年時里里仍會呈呈穩(wěn)步上上升趨勢勢。受別別墅需求求的強有有力支撐撐以及土土地供應(yīng)應(yīng)的受限限，雖然然有銀行行通過加加大豪華華住宅首首付款比比例等別別墅需求求的抑制制因素，但預(yù)計計別墅價價格在未未來幾年年里仍會會呈穩(wěn)步步上升趨趨勢。220022年雖已已過去，別墅市市場及消消費者也也漸趨成成熟，但但別墅的的熱潮方方興未艾艾，中高高檔別墅墅供應(yīng)熱熱潮繼續(xù)續(xù)維持

59、。最近國國土資源源部出臺臺的關(guān)于于限制別別墅型土土地供應(yīng)應(yīng)的政策策必然使使未來別別墅供應(yīng)應(yīng)受限，刺激一一部分原原定位于于普通別別墅項目目轉(zhuǎn)向中中高檔別別墅，加加入爭奪奪現(xiàn)有的的中高端端客戶競競爭行列列中來。辦公型型別墅、旅游型型別墅及及分時度度假別墅墅形態(tài)的的不斷涌涌現(xiàn)也會會在一定定程度上上引導(dǎo)和和刺激別別墅需求求的放量量。加上上別墅居居住觀念念的變化化，使居居住者更更追求別別墅周邊邊的環(huán)境境及舒適適，而不不僅僅是是形態(tài)和和超大面面積，從從而未來來別墅開開發(fā)的容容積率也也會不斷斷下降，進(jìn)一步步拔高別別墅單價價。2、經(jīng)濟(jì)濟(jì)型及高高端別墅墅需求旺旺盛，中中端別墅墅市場競競爭會更更加激烈烈。上海海本

60、地客客戶需求求的放量量將對經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別別墅是利利好因素素，而部部分追求求享受的的外來和和本地超超高收入入者也將將給為數(shù)數(shù)不多的的高端別別墅帶來來旺盛需需求。競競爭相對對激烈的的將是供供給量不不少的中中端別墅墅市場。3.從別別墅未來來發(fā)展區(qū)區(qū)域來看看，浦東東及松江江最為看看好。浦浦東憑借借十多年年的開發(fā)發(fā)開放和和經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展、四四個功能能區(qū)的建建設(shè)、國國際機場場的東移移、世博博成功申申辦、浦浦東及南南匯廣闊闊腹地的的支持，將成為為上海下下一個別別墅發(fā)展展重點區(qū)區(qū)域。松松江目前前已發(fā)展展成為別別墅的一一個熱點點區(qū)域，憑借其其優(yōu)美的的環(huán)境及及良好的的地域優(yōu)優(yōu)勢以及及松江大大學(xué)城及及松江開開發(fā)區(qū)推推動，也