三亞市海棠灣椰子洲島土地價(jià)格咨詢分析報(bào)告樣本

1、三亞市海棠灣椰子洲島土地價(jià)格咨詢報(bào)告咨詢機(jī)構(gòu)：海南正理土地評(píng)估有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：劉海濤（中國(guó)注冊(cè)土地估價(jià)師）項(xiàng)目參加人：王云松（中國(guó)注冊(cè)土地估價(jià)師）目 錄第一章 項(xiàng)目總講明 2第一節(jié) 項(xiàng)目背景 2第二節(jié) 項(xiàng)目預(yù)測(cè)的基準(zhǔn)日 2第三節(jié) 項(xiàng)目托付單位 2第四節(jié) 項(xiàng)目咨詢目的 3第五節(jié) 報(bào)告編制依據(jù) 3第六節(jié) 報(bào)告編制講明 4第七節(jié) 項(xiàng)目咨詢結(jié)論 4第二章 項(xiàng)目規(guī)模 4第三章 投資環(huán)境研究 5第一節(jié) 三亞市總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況 5第二節(jié) 三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 7第三節(jié) 區(qū)域環(huán)境研究 8第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)覺(jué)狀10第五章 現(xiàn)狀土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格估算10第六章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析12第七章 不確定性分析13第八章 附件

2、13第一章項(xiàng)目總講明第一節(jié)項(xiàng)目背景2005年7月13日，海南建豐旅業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司以出讓方式取得位于三亞市海棠灣鎮(zhèn)藤橋河出?？谖鱾?cè)的七宗旅游用地，并辦理了土地房屋權(quán)證（三土房（2005）字第2206號(hào)、2207號(hào)、2208號(hào)、2209號(hào)、2210號(hào)、2211號(hào)、2212號(hào)），其中包括五個(gè)原生態(tài)椰子島，土地總面積633153.16平方米。由于三亞市政府對(duì)海棠灣進(jìn)行了整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，于2006年12月23日通過(guò)了中國(guó)都市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制的海棠灣分區(qū)規(guī)劃及都市設(shè)計(jì)，依照該規(guī)劃，海棠灣規(guī)劃總用地面積98.78平方公里，其中都市建設(shè)用地面積51.6平方公里，規(guī)劃居住人口為25萬(wàn)人。依此規(guī)劃，海棠灣總體定位

3、為“國(guó)家海岸”國(guó)際休閑度假區(qū)，其職能是世界級(jí)的旅游度假天堂，面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，國(guó)家海洋科研、教育、博覽綜合體。lXB06*Vt-海 南 購(gòu) 房 海南購(gòu)房 專業(yè)誠(chéng)信 更好服務(wù)YJ1由于規(guī)劃的變更，海南建豐旅業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司所取得的土地中五個(gè)原生態(tài)椰子島將建成椰子洲國(guó)家海岸濕地公園，其余地塊將建成椰子洲度假酒店，因此該公司取得的土地?zé)o法按原規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，因此，海南建豐旅業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司擬將土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，托付咨詢機(jī)構(gòu)按現(xiàn)狀條件下估算土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。第二節(jié) 項(xiàng)目估算的基準(zhǔn)日本報(bào)告土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格估算的基準(zhǔn)日為2008年3月15日。第三節(jié) 項(xiàng)目托付單位名稱：海南建豐旅業(yè)開(kāi)發(fā)有限公

4、司住宅：海南省三亞市金雞嶺路蘭?；▓@二期逐浪閣一單元6A室法定代表人：林怡勝注冊(cè)資本： = 250000000 * CHINESENUM2 貳億伍仟萬(wàn)港幣公司類型：有限責(zé)任公司（臺(tái)港澳法人獨(dú)資）經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)中、西餐廳，酒店治理、物業(yè)治理，園林綠化工程。第四節(jié) 項(xiàng)目咨詢目的本咨詢報(bào)告要緊包括以下幾個(gè)方面：1. 分析介紹三亞市經(jīng)濟(jì)總體進(jìn)展?fàn)顩r和投資環(huán)境2. 分析三亞市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況3. 進(jìn)行項(xiàng)目投資成本及費(fèi)用估算4. 基于三亞市當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和近期類似項(xiàng)目的情況分析，對(duì)本項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估算。5. 在不考慮轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅，估算土地按現(xiàn)狀轉(zhuǎn)讓時(shí)，最可能成交的轉(zhuǎn)讓價(jià)格

5、，按估算的價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，托付單位能獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目咨詢報(bào)告的目的是通過(guò)投資環(huán)境研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，為投資決策提供參考依據(jù)，在保證托付單位獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的條件下，對(duì)土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)估算。第五節(jié) 報(bào)告編制依據(jù)1. 三亞市都市總體規(guī)劃及修編2. 三亞市海棠灣A7片區(qū)操縱性詳細(xì)規(guī)劃3. 三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地一級(jí)市場(chǎng)差不多資料4. 三亞市工程建設(shè)及周邊環(huán)境的勘察調(diào)研資料5. 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令1993第138號(hào)）6. 托付方提供的其它相關(guān)資料第六節(jié)報(bào)告編制講明本報(bào)告的編制依據(jù)了中華人民共和國(guó)公布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策及具體規(guī)定，同時(shí)本報(bào)告的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)來(lái)自于

6、國(guó)家、三亞市有關(guān)主管部門頒布的文件和托付方提供的資料，以及報(bào)告人通過(guò)調(diào)研所得的資料、信息。本報(bào)告的分析和測(cè)算，采納國(guó)際上通用的模式和規(guī)范，結(jié)合中國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)治理方面的具體規(guī)定和三亞市的市場(chǎng)情況，進(jìn)行分析測(cè)算。第七節(jié) 項(xiàng)目咨詢結(jié)論托付單位按現(xiàn)狀（生地）轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，平均單價(jià)為122萬(wàn)元/畝時(shí)，在不考慮轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅時(shí)，能獲得最大的土地收益是116014.36萬(wàn)元，扣除應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅及其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用9919.23萬(wàn)元，凈收益為106095.13萬(wàn)元，資金靜態(tài)收益率達(dá)到1117%，講明托付單位在取得土地而不追加任何投資的情況下，投資三亞市海棠灣土地開(kāi)發(fā)是特不成功的。第二章 項(xiàng)目規(guī)模

7、依照托付方提供的資料，托付咨詢的標(biāo)的為位于三亞市海棠灣鎮(zhèn)藤橋河出?？谖鱾?cè)的七宗旅游用地，土地面積分不為315810.55平方米、28092.93平方米、15457.75平方米、29636.8平方米、143175.0平方米、85371.42平方米、15608.7平方米，合計(jì)為633153.16平方米，折合土地面積為949.73畝，其中后五宗地為五個(gè)原生態(tài)椰子島。 依照1999年原批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，原項(xiàng)目用地要緊技術(shù)為：容積率小于0.5，建筑密度14%以下，不墅最高為三層。由于海棠灣整體規(guī)劃的變更，咨詢標(biāo)的屬于海棠灣A7片區(qū)，其中控規(guī)地塊編號(hào)A7-03-05、A7-03-06、A7-03-

8、07、A7-02-01，擬建設(shè)椰子洲度假酒店，規(guī)劃容積率0.15-0.38，五個(gè)椰子島屬A7-01地塊，擬建設(shè)國(guó)家海岸濕地公園。第三章投資環(huán)境研究第一節(jié) 三亞市總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況1. 地理位置三亞市地處海南島最南端，北緯180934183727、東經(jīng)10856301094828之間。東鄰陵水縣，北依保亭縣，西毗樂(lè)東縣，南臨南海。全市面積1919.58平方公里，其中規(guī)劃市區(qū)面積37平方公里。東西長(zhǎng)91.6公里，南北寬51公里。全境北靠高山，南臨大海，地勢(shì)自北向南逐漸傾斜，形成一個(gè)狹長(zhǎng)狀的多角形。境內(nèi)海岸線長(zhǎng)209.1公里，有大小港灣19個(gè)。要緊港口有三亞港、榆林港、南山港、鐵爐港、六道港等。要緊海

9、灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、月亮灣等。有大小島嶼40個(gè)，要緊島嶼10個(gè)，面積較大的有西瑁洲島2.12平方公里，蜈岐洲島1.05平方公里。2. 自然因素三亞市年平均氣候?yàn)?6.5，年極端最高氣溫為35.1，年極端最低氣溫為14.6，年降水量為1554.7毫米，年日照時(shí)刻為2400.2小時(shí)。三亞市土地總面積為1919.58平方公里，山地占33.4%，丘陵占25.2%，臺(tái)谷地占18.1%，平原占23.3%。全市耕地總面積12127公頃，其中水（旱）田8210公頃，旱地3917公頃。市內(nèi)有大小山峰200多座，山峰大多在海拔300-1090米之間，最高山峰是尖嶺，海拔高度為1090米，

10、三亞市市內(nèi)有河流10條，最大河流是寧遠(yuǎn)河，干流90.2公里，流域面積1073.81公里，總落差1100.6米。市內(nèi)有大小港灣19個(gè)，較大的港有榆林港和三亞港，全市海岸線長(zhǎng)209.1公里。全市要緊島嶼有10個(gè)，最大的島是西瑁島和東瑁島。3. 行政區(qū)劃現(xiàn)三亞市行政區(qū)劃為海棠灣鎮(zhèn)，田獨(dú)鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、崖城鎮(zhèn)，兩個(gè)區(qū)治理委員會(huì)河?xùn)|區(qū)管委會(huì)和河西區(qū)管委會(huì)，另有南田農(nóng)場(chǎng)、南新農(nóng)場(chǎng)、南島農(nóng)場(chǎng)、立才農(nóng)場(chǎng)、南濱農(nóng)場(chǎng)；2006年末，全市常住人口為53.6萬(wàn)人，比上年增加1.2萬(wàn)人。人口出生率為12.4，人口死亡率為3.7，人口自然增長(zhǎng)率為8.7。多民族聚居，有漢、黎、苗、回等20多個(gè)民族。少數(shù)民族人口占總?cè)丝?/p>

11、的41.5%，其中黎族18.4萬(wàn)人，苗族3407人，回族7096人。4. 經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r據(jù)三亞市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2007年三亞市生產(chǎn)總值（不含農(nóng)墾，下同）122.32億元，比上年增長(zhǎng)22.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22.86億元，增長(zhǎng)9.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值48.46億元，增長(zhǎng)34.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值51.00億元，增長(zhǎng)22.0%。人均生產(chǎn)總值26500元，增長(zhǎng)19.0%。全市財(cái)政收入28.61億元，比上年增長(zhǎng)98.6%。其中，地點(diǎn)財(cái)政收入22.09億元，增長(zhǎng)118.9%。在地點(diǎn)財(cái)政收入中，一般預(yù)算收入15.42億元，比上年增長(zhǎng)58.4%；基金收入6.67億元（含國(guó)有土地權(quán)出讓金6.20億元

12、），比上年增長(zhǎng)17.5倍。稅收收入總額13.55億元，比上年增長(zhǎng)56.5%。按各項(xiàng)稅收分，企業(yè)所得稅比上年增長(zhǎng)84.5%，營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)58.5%，契稅增長(zhǎng)50.0%，個(gè)人所得稅增長(zhǎng)47.5%，房產(chǎn)稅增長(zhǎng)18.7%。列入統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)的19家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)213.84%，比上年提高76.36個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額5963萬(wàn)元，增長(zhǎng)25.7%。旅游產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)展壯大，旅游飯店接待過(guò)夜游客538.43萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)18.4%；旅游總收入80.11億元，同比增長(zhǎng)22.49%。其中，接待境外游客52.2萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)34.25%；旅游外匯收入2.44億美元，同比增長(zhǎng)43.02%。5. 都市建

13、設(shè)狀況三亞市領(lǐng)先在全省完成了近期建設(shè)規(guī)劃和小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃；完成了海棠灣概念性總體規(guī)劃綜合方案、海棠灣分區(qū)規(guī)劃以及鹿回頭半島、三亞灣新城、時(shí)代海岸、陽(yáng)光海岸等重點(diǎn)片區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作；完成了都市總體規(guī)劃重大調(diào)整，差不多完成了舊城區(qū)操縱性詳細(xì)規(guī)劃。不斷加大都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，完成了兩河三岸景觀改造、三亞灣路、鳳凰路、解放路、新風(fēng)路和迎賓路等市區(qū)道路改擴(kuò)建工程以及豐興隆大橋等工程的建設(shè)；西環(huán)鐵路已全線貫穿，國(guó)際客運(yùn)港已投入試運(yùn)行，鳳凰機(jī)場(chǎng)新航站樓已投入使用；崖城水廠等供水項(xiàng)目、亞龍灣西污水處理站已建成投入使用，都市供水工程、污水管網(wǎng)擴(kuò)建工程進(jìn)展順利；市區(qū)主街道電纜下地已差不多實(shí)現(xiàn)，民用天然氣管網(wǎng)已部

14、分供氣。積極探究都市拆遷安置方式，在切實(shí)維護(hù)群眾合法利益的同時(shí)堅(jiān)決打擊違法建設(shè)行為，“半拉子”工程已全部處置完畢。以文明生態(tài)村為綜合創(chuàng)建載體，社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，到目前已建成了169個(gè)文明生態(tài)村，特不是去年33個(gè)文明生態(tài)村建設(shè)成效顯著；農(nóng)村水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，全市共修建鄉(xiāng)村公路207公里，完成民房改造4207戶、“一池三改”沼氣池建設(shè)10839戶、改廁3.6萬(wàn)多戶，興建各類飲水工程312處，改水受益人口達(dá)19萬(wàn)多人，村容村貌發(fā)生了巨大變化。開(kāi)展了都市治理年等活動(dòng)，創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生都市工作取得時(shí)期性成果，都市治理水平不斷提高。不斷推進(jìn)生態(tài)市建設(shè)工作，全市森林覆蓋率達(dá)65%，都市建

15、成區(qū)綠地率達(dá)41.1%，綠化覆蓋率達(dá)44.8%，人均公共綠地面積達(dá)18.9平方米，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量接著保持全國(guó)一流；都市面貌發(fā)生了巨大的變化，獲得了“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”、“最佳中國(guó)魅力都市”、“全球綠色生態(tài)都市”等榮譽(yù)。第二節(jié) 三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2007年，三亞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資51.37億元，增長(zhǎng)73.2%。其中，商品房投資45.24億元，增長(zhǎng)63.0%。房屋施工面積476.03萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)32.0%；房屋竣工面積93.83萬(wàn)平方米，下降4.2%；商品房銷售面積92.97萬(wàn)平方米。全年批準(zhǔn)預(yù)售商品房 103.67萬(wàn)平方米，和去年同期相比增長(zhǎng)14.92 %。其中商品住房 92.08萬(wàn)平方米，102

16、04套。登記銷售面積92.97萬(wàn)平方米，和去年同期相比增長(zhǎng)33.94 %，其中商品住房 88.58 萬(wàn)平方米， 9951 套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店銷售 9.63 萬(wàn)平方米，一線海景公寓、不墅銷售 14.15 萬(wàn)平方米）,商業(yè)用房 4.39 萬(wàn)平方米。12月登記銷售商品房 2.97 萬(wàn)平方米，其中商品住房 2.86 萬(wàn)平方米，共 338 套。2007年一般商品住房平均售價(jià) 5456 元/ 平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店平均售價(jià)12185 元/平方米，一線海景公寓、不墅平均售價(jià) 13016 元/ 平方米，商業(yè)用房平均售價(jià) 8540 元/ 平方米。三亞灣新城、鳳凰國(guó)際水城、時(shí)代海岸、三亞太陽(yáng)灣高級(jí)度假區(qū)、麗思卡爾頓酒

17、店、新佳旅業(yè)鹿回頭項(xiàng)目、三亞山水國(guó)際、國(guó)光濱?；▓@、鳳凰島開(kāi)發(fā)、南山港區(qū)一期、鹿回頭愛(ài)地項(xiàng)目、六道灣中心漁港、鹿回頭海景大道等重點(diǎn)項(xiàng)目共有97個(gè)，項(xiàng)目總投資944億元。新開(kāi)工的項(xiàng)目有紅沙大橋、三亞市中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校、三亞檳榔河段治理工程、昌達(dá)山水天域、東線高速公路海棠灣出口路、三亞繞城高速公路亞龍灣連接線、三亞繞城高速公路天涯連接線、三亞棕櫚泉國(guó)際度假村工程（坎秧灣項(xiàng)目）等。在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下，三亞市地價(jià)不斷攀升，在2007年6月份海棠灣公開(kāi)招標(biāo)出讓的地價(jià)是98.6萬(wàn)元/畝，2007年11月26日，海棠灣9至11號(hào)地塊的掛牌出讓價(jià)格已達(dá)到233萬(wàn)元/畝。2008年2月24日，三亞灣海坡開(kāi)

18、發(fā)區(qū)二線的住宅用地的掛牌成交價(jià)格更是達(dá)到762萬(wàn)元/畝的天價(jià)，創(chuàng)下了海南有史以來(lái)土地交易價(jià)格的最高紀(jì)錄。第三節(jié) 區(qū)域環(huán)境研究海棠灣位于三亞市東北部濱海地帶，距三亞市區(qū)28公里，規(guī)劃用地南北長(zhǎng)約30公里，東西平均寬約8.4公里，規(guī)劃用地總面積約150平方公里，行政區(qū)劃由三亞市海棠灣鎮(zhèn)的海棠灣和陵水縣英洲鎮(zhèn)的土福灣組合而成。在規(guī)劃范圍之內(nèi)，南部要緊為鐵爐港瀉湖，瀉湖面積約8平方公里；中部為以龍江塘為核心的濕地，龍江塘面積約為5平方公里；北部為椰子洲和土福灣。其中椰子洲為國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)三亞熱帶海濱風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的一個(gè)景點(diǎn)，面積約2平方公里?；貎?nèi)包括兩塊重點(diǎn)自然愛(ài)護(hù)用地，南部的紅樹(shù)林和北端的藤橋河濕

19、地愛(ài)護(hù)區(qū)。海棠灣定位為“國(guó)家海岸”主題概念，以生態(tài)資源的愛(ài)護(hù)和利用為動(dòng)身點(diǎn)，基于優(yōu)美環(huán)境資源和新的開(kāi)發(fā)模式，形成擁有獨(dú)特景觀和新型旅游產(chǎn)品的公共旅游觀光勝地及高端濱海旅游度假區(qū)。海棠灣規(guī)劃區(qū)內(nèi)由北至南劃分為三大功能區(qū)，分不是：濱海多元社區(qū)、濕地生態(tài)愛(ài)護(hù)區(qū)和綜合旅游度假區(qū)。 北段濱海多元社區(qū)海棠灣北部以海棠灣鎮(zhèn)區(qū)為主，居住環(huán)境文明舒適，有明顯的地點(diǎn)特色和文化傳承。使地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展與旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)相互促進(jìn)，良性循環(huán)。藤橋鎮(zhèn)等小城鎮(zhèn)的建設(shè)與進(jìn)展旅游服務(wù)相結(jié)合，建成功能較為完善的旅游小城鎮(zhèn)；新建的國(guó)際休閑度假社區(qū)。提供體驗(yàn)另一種生活環(huán)境與生活方式的“國(guó)際化”聚居社區(qū)。質(zhì)樸的本地社區(qū)與高層次的外來(lái)社區(qū)和

20、睦相處，使海棠灣成為南中國(guó)海岸的魅力家園。濱海多元社區(qū)內(nèi)分布有生態(tài)村鎮(zhèn)、回遷小城鎮(zhèn)、生態(tài)型度假不墅、高爾夫社區(qū)及旅游度假村等等。 中段生態(tài)愛(ài)護(hù)區(qū)海棠灣中部以愛(ài)護(hù)自然生態(tài)環(huán)境為優(yōu)先目標(biāo)，要緊是保持原有的熱帶植被和生態(tài)濕地，有效操縱該范圍內(nèi)農(nóng)村居民點(diǎn)的生長(zhǎng)，并適當(dāng)遷并居民點(diǎn)，以恢復(fù)原始生態(tài)的植被與水系環(huán)境。綜合考慮旅游開(kāi)發(fā)需要，布置騎馬、垂釣、露營(yíng)等戶外運(yùn)動(dòng)點(diǎn)，逐步建設(shè)成為熱帶地區(qū)的國(guó)家生態(tài)公園。 南段綜合旅游度假區(qū) 海棠灣南部一方面依托現(xiàn)有的林旺鎮(zhèn)，建設(shè)旅游度假中心區(qū)，逐步配套酒店度假、商業(yè)購(gòu)物、文化休閑、娛樂(lè)游憩及治理培訓(xùn)等服務(wù)設(shè)施。同時(shí)，利用瀉湖及其周邊地形的豐富多樣和視覺(jué)景觀優(yōu)勢(shì)，建設(shè)豐富

21、多樣的綜合旅游度假區(qū)。其中既有生態(tài)居住區(qū)、高檔游艇社區(qū)、高爾夫社區(qū)等居住類產(chǎn)品；也有豪華海景酒店、溫泉度假區(qū)、環(huán)球影視城等公共設(shè)施；還有主題公園和紅樹(shù)林自然愛(ài)護(hù)區(qū)。海棠灣建設(shè)作為三亞都市進(jìn)展一號(hào)工程，可能于2008年新增基礎(chǔ)設(shè)施投資20億元，3家五星級(jí)酒店將動(dòng)工建設(shè)，海棠灣基礎(chǔ)設(shè)施要緊包括三大項(xiàng)目：高速公路出口與海棠灣鎮(zhèn)的連接路，海棠灣片區(qū)內(nèi)部主干道、濱海大道和貫穿海棠灣南北的水系。基礎(chǔ)項(xiàng)目中，東線高速公路海棠灣出口路去年6月開(kāi)始動(dòng)工興建，該道路按都市主干道級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，預(yù)算總造價(jià)為2.6億元，分為高速路互通立交和A、B、C三個(gè)路段。互通立交匝道長(zhǎng)2.372公里，A、B、C三個(gè)路段全長(zhǎng)5.322

22、公里，整條道路可能將于今年12月底完工。總投資約2.8億元的海棠灣濱海路D、E段市政工程，也將于2008年12月底前完工。相應(yīng)的電力、電信、燃?xì)?、給排水綜合管線預(yù)埋一并同步進(jìn)行。在2007年的基礎(chǔ)上，為了加快推進(jìn)海棠灣濱海沙壩酒店帶的開(kāi)發(fā)建設(shè)，完善海棠灣七通一平基礎(chǔ)設(shè)施配套，三亞市政府今年打算新增20億元建設(shè)海棠灣林旺安置區(qū)、海棠灣3號(hào)路工程、海棠灣5號(hào)路工程、海棠灣濱海大道F段工程、海棠灣3號(hào)污水處理廠及7號(hào)污水泵站等工程項(xiàng)目。通過(guò)前期的招商引資，目前，海南開(kāi)維集團(tuán)有限公司、三亞萬(wàn)達(dá)旅業(yè)有限公司、三亞紅樹(shù)林旅業(yè)有限公司、三亞高勝投資有限公司、中國(guó)希格瑪有限公司、海南建豐旅業(yè)有限公司、上海家化

23、集團(tuán)有限公司、海南翰星實(shí)業(yè)有限公司、香港嘉里控股有限公司等13家企業(yè)差不多進(jìn)駐園區(qū)，同步開(kāi)發(fā)海棠灣。據(jù)介紹，三亞海棠灣開(kāi)維麗笙世嘉酒店、椰子洲島度假村（一期）、三亞中港海棠灣萬(wàn)麗度假村（一期）將于下月動(dòng)工建設(shè)。嘉里集團(tuán)（中國(guó)）有限公司也打算將于4月動(dòng)工建設(shè)香格里拉酒店。第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)覺(jué)狀目前，已修建一條從藤橋鎮(zhèn)通往A7片區(qū)的混凝土路，寬約16米，其它基礎(chǔ)設(shè)施及護(hù)坡、擋土墻等均未投入，椰子島現(xiàn)狀為原生態(tài)。第五章現(xiàn)狀土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格估算一、片區(qū)土地出讓價(jià)格2007年11月26日，中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)公布了三亞市海棠灣中部的龍江塘巡游區(qū)內(nèi)9-11號(hào)地塊掛牌出讓的成交價(jià)，阿爾迪克進(jìn)展有限公司最終以每畝人民幣2

24、33萬(wàn)元的價(jià)格取得該地塊40年的土地使用權(quán)，土地用途為商服設(shè)施用地，土地開(kāi)發(fā)程度為“四通一平”，容積率0.4。該地塊與海南建豐旅業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司的地塊位置比較接近，容積率稍高于托付咨詢地塊的平均容積率0.32，為方便比較計(jì)算，本次假設(shè)托付咨詢的地塊基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)完成后熟地的轉(zhuǎn)讓價(jià)值為233萬(wàn)元/畝，則熟地總轉(zhuǎn)讓價(jià)值為：949.73233221287.09萬(wàn)元。二、開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用估算A、椰子島回填土費(fèi)用五個(gè)島總土地面積15457.75+29636.8+143175.0+85371.42+15608.7289249.68平方米按平均回填土高7米計(jì)算，每立方土的運(yùn)輸及平坦費(fèi)用約為30元?；靥钔练劫M(fèi)用2892

25、49.68730 6074.24萬(wàn)元B、基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)依照海南省三亞市基礎(chǔ)地價(jià)評(píng)估報(bào)告，“五通一平”基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)為12萬(wàn)元/畝，其中通電占10%，通訊占6%，供水占14%，排水（上下）占20%，土地平坦占20%，道路（通車）占30%，A7片區(qū)現(xiàn)已修建一條寬約16米的水泥道路可到達(dá)第一地塊，其它基礎(chǔ)設(shè)施均未投入，估算尚需投入的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)為：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)12（10%6%14%20%20%10%）949.739117.41萬(wàn)元C、其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)包括椰子島護(hù)坡、擋土墻、容積率減少造成的收益降低、其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，合計(jì)約7000萬(wàn)元。D、按規(guī)劃建設(shè)用地退后海岸線200米減損的價(jià)值按照新的規(guī)劃，建設(shè)用

26、地實(shí)際利用時(shí)應(yīng)退后海岸線200米，直接造成本次咨詢的地塊中第一宗地的實(shí)際可利用面積大幅減少，使公司的收益大大下降。依照宗地圖計(jì)算可利用的土地面積減少為（391.99+256.94+281.93）142+58（391.99+256.94）169820.06平方米，依照控規(guī)計(jì)算，第一宗地所在的A7-03-05、06、07號(hào)地塊的平均容積率為0.33，則減少的建筑面積為169820.060.3356040.62平方米，按建成后酒店的平均售價(jià)以15000元/平方米計(jì)，利潤(rùn)率取為35%，則減損的價(jià)值為：56040.621500035%29421.33萬(wàn)元E、應(yīng)繳納的土地增值稅托付咨詢的土地原出讓土地時(shí)為生地，