2023年最新的某房地產(chǎn)公司銷售方案

1、第 PAGE18 頁 共 NUMPAGES18 頁2023年最新的某房地產(chǎn)公司銷售方案“一份報告，一份溫暖”，此言用于房地產(chǎn)開發(fā)項目可謂體貼 無比，做一份報告不難，但要做一份好的報告是難之又難。如何評定，難道是優(yōu)言雅語，飄飄在上還是高談闊論？有時我們真應該好好反問一下自己，什么是報告，什么是宏觀思路的論文？有策劃就應該有執(zhí)行，什么是最貼近自身情況，什么最有利操作。也許在理論上真的是一寸長一寸強，但是真正的執(zhí)行難道不是短小精悍為妙嗎？ 面臨我們目前需要打開的市場面,正所謂是困難重重, 如今商業(yè)投資的八大“鐵律”擺在他們面前：區(qū)位選擇、交通便利、商業(yè)人流、產(chǎn)業(yè)前景、經(jīng)營管理、商戶質(zhì)量與競爭度、產(chǎn)權

2、主性、租金及租金成長性是每一個投資者精打細算的問題，加之目前商業(yè)地產(chǎn)弊病重多，大到北京的實力派的“巨庫”、“第五大道”小到如今的供大于求的“凈菜超市”，每一個帶著自己的優(yōu)點進入市場的項目，大多都嘗到市場無情的一面，同時在慘淡的經(jīng)營中都讓投資者飽受煎熬，使得大部分投資者對商業(yè)物業(yè)充滿恐懼，導致全國的商用房存量面積大大的增加。鑒于并不樂觀的商業(yè)地產(chǎn),各地管理部門相繼出臺新政策和管理辦法進行宏觀調(diào)控,以挽回投資者的信心。正所謂是“良禽擇木而棲”，又更何況是身經(jīng)百戰(zhàn)的投資者，如何吸引他們，把控他們是如今商業(yè)地產(chǎn)商同等于把握市場同樣的關鍵，同時保證理想回報和風險的減免固然是對投資者最好的最需要的判比法碼

3、。 “先進一步是財富、落后一步是包袱”，隨著開盤時間一天天臨近，項目的營銷工作也在實質(zhì)性全面展開，鑒于我項目的自身情況，如何才能在最小的營銷風險和成本下，達到開盤前最好的效果，我們本著精而求實的態(tài)度和五個關鍵性、兩個有效結合（1、實戰(zhàn)性、2、專業(yè)性、3、可回報性、4、差異性、5、可指導性，1、結合政府優(yōu)惠政策、2、結合王志剛策劃理念）的基本點進行了操作設計，將整體流程與每一個細節(jié)相結合，完成了項目的操作規(guī)程。 1、 角度認識城市 XX,在國人心里究竟是怎樣一個城市,他都在發(fā)展什么顯而易見,在全國范圍內(nèi),作為沿海城市經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境還處于發(fā)展階段的它，還不知名，也未達到一個核心城市的條件。

4、然而，隨著周邊XX、XX城市的迅速成長和對韓貿(mào)易的遞增，已形成了膠東半島城市、產(chǎn)業(yè)、人口、外貿(mào)互動的發(fā)展趨勢。就鄰里城市XX，2023年，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，消費水平明顯提高，消費結構更加科學合理。物價水平的平穩(wěn)發(fā)展及市場商品的日趨豐富，使百姓得到了更多的實惠。政府有關部門積極采取扶持措施，再就業(yè)工程成效顯著，社會安定祥和。社會保障體系進一步健全，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，人們的生活質(zhì)量得以全面提高。全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值836.02億元，按可比價格計算，比上年增長17.9%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值92.49億元，增長4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值492.03億元，增長23.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值251.5億元，

5、增長13.2%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值33762元，增長17.8%。三次產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為11.06%、58.85%和30.08%。按照調(diào)整優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)、改造提高第二產(chǎn)業(yè)、加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的原則，不斷加大產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整力度，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為12.855.331.9。農(nóng)業(yè)結構調(diào)整取得較大突破，糧經(jīng)面積比調(diào)整到4456，漁業(yè)養(yǎng)殖與捕撈的產(chǎn)量比調(diào)整到54:46，森林覆蓋率達到32.7%。工業(yè)結構調(diào)整力度加大，機械、化工、建材等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)普遍得到改造，電子信息、新材料、生物工程等高新技術產(chǎn)業(yè)快速成長，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達到14.7；大企業(yè)、大集團的支撐拉動作用進一步增強，銷售收入過億元、利稅過千萬

6、元的企業(yè)達到276個和268個別。三產(chǎn)內(nèi)部結構得到優(yōu)化，新型流通業(yè)態(tài)和現(xiàn)代營銷方式所占比重達19.7%。旅游業(yè)發(fā)展勢頭強勁，全年接待海內(nèi)外游客725萬人次，實現(xiàn)旅游收入55.5億元，分別比上年增長13%和19%。民營經(jīng)濟發(fā)展速度加快，全市個體工商戶、私營企業(yè)發(fā)展到5.7萬個，從業(yè)人員17.2萬人，注冊資金58.6億元，實交稅金3.2億元，分別增長8.8%、11%、29.4%和29.9%。其中，私營企業(yè)達到7217個，從業(yè)人員9.1萬人，注冊資金49.2億元，實交稅金1.8億元，分別增長19.2%、17.6%、35.2%和45%。在崗職工年平均工資11215元，增長9.6%。全年通過多種途徑使4

7、.88萬人實現(xiàn)就業(yè)再就業(yè)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為1.6%。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大。全年全社會固定資產(chǎn)投資370.57億元，比上年增長119%；城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資286.71億元；其中基本建設完成投資100.67億元，增長105.2%；更新改造完成投資80.84億元，增長100.7%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資43.69億元，增長77.4%。 投資效益繼續(xù)提高。項目建成投產(chǎn)率為65.2%，新增固定資產(chǎn)134.9億元，固定資產(chǎn)交付使用率為48.5%。 對外貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟增長的亮點，全年進出口貿(mào)易總額40.31億美元，比上年增長37.8%，其中出口25.3億美元，增長31.6%。經(jīng)濟外向度達到40%，提高了6

8、個百分點。出口結構進一步優(yōu)化，加工貿(mào)易出口14.87億美元，增長34.1%，占出口總額的58.8%;機電產(chǎn)品出口8.4億美元，增長53.1%，占出口總額的33.2%。招商引資成效顯著，批準利用外資22.15億美元，增長94.5%;實際利用外資10.98億美元，增長82.7%;吸引國內(nèi)資金102.6億元，增長78%。對外經(jīng)濟技術合作進展順利，全年新簽訂勞務輸出合同金額1.27億美元，增長17.8%;完成營業(yè)額8300萬美元。外派勞務4320人次，期末在外人數(shù)7380人，分別增長18.8%、18.6%。 XX自從去年底10月6日榮獲2023年度“聯(lián)合國人居獎”后，房地產(chǎn)市場更加欣欣向榮。XX房地產(chǎn)

9、業(yè)發(fā)展迅速，從一般公寓樓到高級豪華別墅應有盡有，價格適中，適合海外人士在XX定居或臨時居住，購房、租房均享受國民待遇。 同時，XX市政府為了給來XX的外國人提供更好的生活和學習環(huán)境，目前正在規(guī)劃建設兩個外國人生活小區(qū)：一個歐美生活區(qū)、一個日韓生活區(qū)。每個生活區(qū)內(nèi)都建有國際學校、醫(yī)院、娛樂、健身場所。從不動產(chǎn)的品質(zhì)上加大了提升力度！ 2023年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資43.69億元，增長77.4%。房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。全年商品房屋施工面積531.1萬平方米，增長20%；竣工面積169.7萬平方米，與同期基本持平。商品房銷售面積150.5萬平方米，增長24.2%。商品房銷售額24.8億元，增長21.6%

10、。 2023年發(fā)展趨勢樓盤旺銷價格繼續(xù)上竄，自從XX獲得聯(lián)合國“人居獎”，房價就突然來了個“三級跳”，一年來房價上漲了近千元。市中心住宅平均售價 三千多，地角偏僻的郊區(qū)房房價每平方米也在兩千多元，海邊的房子更貴，平均四千多元。 而作為聯(lián)動城市之一的XX市，全市各外貿(mào)企業(yè)積極開拓國際貿(mào)易市場,全面優(yōu)化外貿(mào)內(nèi)部環(huán)境,加快外貿(mào)實業(yè)化、國際化建設步伐。推動全市對外貿(mào)易工作持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。就目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2023年底,全市共批準外資企業(yè)732家,合同利用外資122315.37萬美元,實際利用外資68004.10萬美元。全市有自營進出口經(jīng)營權工貿(mào)企業(yè)完成進出口總額57720萬美元,比上年增長33

11、.3%,其中出口金額38890萬美元,同比增長30.2%;進口18830萬美元,同比增長39.9%。被注入新血液的XX及時的抓住了一個又一個的機會，優(yōu)化著自身，并讓市民的生活蒸蒸日上，GDP與人均GDP已大幅上升到一個新的高度，就連農(nóng)村人均GDP都到達了7200元RMB,從產(chǎn)業(yè)結構上分析,XX超常規(guī)發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)是汽車與配件產(chǎn)業(yè)群、機械加工產(chǎn)業(yè)群、輕紡與制革產(chǎn)業(yè)群、電子通信產(chǎn)業(yè)群和食品醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)群。但是要使這些產(chǎn)業(yè)形成集聚，必須要有先導產(chǎn)業(yè)的拉動。沒有一個好的吸引全國及韓國相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場環(huán)境，主導產(chǎn)業(yè)就難以集聚。如何營造一個富有獨特個性和魅力的市場環(huán)境，迅速帶動經(jīng)濟要素集聚、拉動主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展

12、、超常規(guī)推進城市化進程？這就要發(fā)展?jié)M足韓國企業(yè)進入中國市場需要的第三產(chǎn)業(yè)“商貿(mào)、商務、生活三位一體的綜合服務體系”的第三產(chǎn)業(yè)。 那么XX所需的先導產(chǎn)業(yè)是什么：高層次的第三產(chǎn)業(yè)。在此以前提下，市委市政府針對投資環(huán)境與外圍條件制定了許多的優(yōu)惠政策提供全國及鄰國投資經(jīng)營者。 投資環(huán)境 工業(yè)發(fā)展迅速 XX是一座新興的工業(yè)城市，目前已形成了機械、汽車、化工、電子、輕紡、食品、建材等7大支柱產(chǎn)業(yè)，20多個門類，1萬多個花色品種的工業(yè)體系，擁有光纜、曲軸、農(nóng)用車、繡品、皮革、蓄電池、鉆夾頭、活扳手等20多種工業(yè)拳頭產(chǎn)品，形成了一批銷售收入過億元或利稅過千萬元的骨干企業(yè)群體，宏安電纜、天潤曲軸、威力工具、威達

13、機床、花鹿制革、云龍繡品、文隆電池等10多家企業(yè)的規(guī)模和效益位居全國同行業(yè)前列。 農(nóng)業(yè)基礎穩(wěn)固 XX市有耕地82萬畝，是山東省重要的商品糧基地和花生、蘋果、奶山羊、長毛兔、養(yǎng)殖對蝦、蠶繭的主要產(chǎn)區(qū)。其中，糧食、花生、奶山羊和對蝦養(yǎng)殖被列為國家生產(chǎn)基地，玉米、果品、蠶繭、長毛兔和淡水養(yǎng)殖被列為山東省生產(chǎn)基地。 對外經(jīng)貿(mào)活躍 XX市可以自行審批投資總額在3000萬美元以下的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)。目前，全市已與100多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟貿(mào)易合作關系，累計成立三資企業(yè)700多家。 投資政策 企業(yè)所得稅 a. 生產(chǎn)性外商投資企業(yè)所得稅率為24%。其中：屬于技術密集型、知識密集

14、型 項目；外商投資在3000萬美元以上、回收投資時間長的項目；能源、交通、港口建設的項目，經(jīng)批準后，可減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。 b. 凡生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，實際經(jīng)營期在10年以上的，從開始獲利年度起， 第一年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。 c. 對外商投資興辦的產(chǎn)品出口企業(yè)，在依照稅法規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后， 凡當年出口產(chǎn)品產(chǎn)值達到當年企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)值的70%以上的，可以按稅法規(guī)定的稅率減半征收企業(yè)所得稅。已經(jīng)按15%的稅率征收企業(yè)所得稅的產(chǎn)品出口企業(yè)，按10%的稅率征收企業(yè)所得稅，同時免征地方所得稅。 d. 對外商投資興辦的先進技術企業(yè)，依照稅法規(guī)定減免企業(yè)

15、所得稅期滿后仍為 先進技術企業(yè)的，可以按照稅法規(guī)定的稅率延長3年減半征收所得稅。減半后的稅率低于10%的，按10%征收企業(yè)所得稅，同時免征地方所得稅。 e. 對外商在XX市投資能源、交通、港口建設的項目和屬于下列行業(yè)（包括科 研項目）的，經(jīng)批準，免征地方所得稅： 機械制造、電子行業(yè)；冶金、化學、建材工業(yè)；輕工、紡織包裝工業(yè)；醫(yī)療器械、制藥工業(yè)；農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)及加工業(yè)；建筑業(yè)。 匯出所得稅 外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，無論是否匯出境外，均免征所得稅。 再投資退稅 外商投資企業(yè)的外國投資者從企業(yè)取得的利潤直接再投資于該企業(yè)，增加注冊資本，或者作為資本投資開辦其它外商投資企業(yè)，經(jīng)營

16、期不少于5年的，經(jīng)投資者申請，稅務機關批準，退還其再投資部分已繳納所得稅的40%的稅款。如果再投資興辦、擴建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進技術企業(yè)的，可全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。 增值稅 外商投資企業(yè)出口的貨物，除另有規(guī)定者外，可在貨物報關出口并在財務上做銷售后，憑有關憑證按月報送稅務機關批準退還或免征增值稅和消費稅。 關稅和進口環(huán)節(jié)稅 a.對已設立的鼓勵類外商投資企業(yè)、外商投資研究開發(fā)中心、先進技術型企業(yè)，在原批準的生產(chǎn)經(jīng)營范圍內(nèi)進口國內(nèi)不能生產(chǎn)或性能不能滿足需要的自用設備及其配套的技術、配件、備件，可按規(guī)定免征或分五年返還進口關稅和進口環(huán)節(jié)稅。 b.加工貿(mào)易項目所需進口的原材料（包

17、括輔料和包裝物料）、不作價設備，免征關稅。規(guī)劃2023年全據(jù) 1992年經(jīng)山東省人民政府批準設立的XX省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，也是XX市人民政府直接管轄的唯一的工業(yè)區(qū)、出口加工區(qū)?？偯娣e18平方公里。目前建成區(qū)面積達到9.8平方公里，區(qū)內(nèi)規(guī)劃并建設了“三園一城一基地”，即金山、銀河、九龍工業(yè)園、農(nóng)用汽車工業(yè)城和抽紗基地。XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)海陸空交通非常便利，水、電、通訊、綜合服務設施十分完善，工作、生活、居住環(huán)境優(yōu)美。截至2023年底區(qū)內(nèi)共引進企業(yè)260多家，以機械、汽車、輕工、電子、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工等為支柱的產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)形成。至今以成為了XX新型經(jīng)濟的載體。它正以積極的招商態(tài)度和優(yōu)惠的經(jīng)營條件吸引、輻

18、射著整個膠東半島乃至全國、韓國的經(jīng)營者和投資者！ 人文 據(jù)戶籍管理部門統(tǒng)計，2023年底XX全市總戶數(shù)為245，524戶，總人口662， 447人，通過幾年自然增長和機械增長目前人口總數(shù)已到達800000人左右，主城區(qū)人口約250000人。而XX2023年人口統(tǒng)計3000000市區(qū)人口800000人。 擁有著齊魯文化根源的山東人熱情、爽直、大方，特別是作為旅游城市的XX、XX地區(qū)更是熱情備至，風土人情，盡善盡美。在經(jīng)歷了改革開放、經(jīng)歷了市場經(jīng)濟，已成為了現(xiàn)代社會體系的先驅(qū)者。 不管是XX還是XX“市場”二字的概念都已不在是專家學者的課題，人們從早期的壟斷式經(jīng)營步入了新市場體系時代，從最初的生存

19、需要發(fā)展到了享受需要，從消費意識到投資意識，市場成為了平常老百姓家里家外常有的話題。從此點可以看出，如今此地的消費者是保守而又理性的。另一點，也就是他們目前對與外來企業(yè)仍然存在一定的抗性，就拿大賣場來說，大家依然喜愛在XX自有企業(yè)的超級市場購物，可見本土消費情節(jié)是較為突出的。 從項目角度來分析，XX人在吃、穿方面較為節(jié)儉，但是在裝飾自己的家方面，特別的舍得花錢，購買建材的檔次相對較高，數(shù)量相對較多，已習慣性的把自己的家裝飾得篷壁生輝。 2、 優(yōu)勢： a. XX、XX目前最大、品牌最集中的建材廣場 b. XX、XX現(xiàn)唯一全功能超級社區(qū) c. 國際化品牌導入、國際化管理 d. 商住互動，并能刺激社

20、區(qū)內(nèi)部消費 e. 項目內(nèi)部配套齊全 f. 切入輻射能力強，切有本土消費支撐 g. 物流發(fā)達，為一期建材市場提供便利貨物交通 h. 性價比較高，投資能力強，增長潛性大 i. 開發(fā)區(qū)“經(jīng)營孵化器”政策指引 j. 環(huán)境幽雅，山水俊秀 k. 建筑形態(tài)超前，同屬標志性建筑 劣勢： 銷售SWOT分析 a. 人流交通尚未完善 b. 區(qū)域市場尚未成熟 c. 區(qū)域發(fā)展處于初期階段 d. 開發(fā)周期較長，風險極高 e. 周邊形象差，開發(fā)項目少周邊配套不完善 機會： a. 政府的大力扶持幫助項目順利進行 b. “聯(lián)合國人居獎”得主XX人口遷入增大消費空間 c. 旅游城市先決條件，帶動商業(yè)發(fā)展 d. 入韓式交流貿(mào)易，直

21、接吸引外資進入 e. 房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展 f. 人均收入、消費水平及消費概念的提升 g. XX開發(fā)區(qū)大力發(fā)展促動業(yè)態(tài)發(fā)展 威脅： a. XX首次開發(fā)大型項目，市場可變性難以預計 b. 周邊城市市場淺搶市場份額 c. 整體項目后期工程連貫性影響大 d. 政府主觀意識影響項目發(fā)展進度 3、 客戶定位 考慮到一期建材市場的國際性定位，銷售、經(jīng)營輻射圈范圍不僅涵蓋XX、XX，同時也吸納著山東本土、全國和韓國的投資者和經(jīng)營者，此間，我們預計了項目應占各層次投資客戶所項目體的份額及吸引主題。設計開盤前期本市及本省內(nèi)占比50%，經(jīng)歷了前期的市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)山東人本土消費情節(jié)嚴重，就拿購物大賣場來說，已有很

22、多外地高端同類商場入住各區(qū)域，但實際經(jīng)營上并沒有幾家可以在營業(yè)額、人流量上高于本地賣場。另根據(jù)調(diào)查中本省房地產(chǎn)的發(fā)展情況分析，商業(yè)物業(yè)非常之少，且商業(yè)項目本土消費率不高，可見消費者投資經(jīng)歷較少、意識較為淡薄，為吸引到足夠的投資量，我們將以主題為“本土企業(yè)開發(fā)的超級國際型項目”增加情節(jié)延展和自毫感吸引消費者為主，同時宣傳“投資群回報率大于銀行利率”帶動本土投資意識；而設計全國范圍內(nèi)投資占比35%是必 然的，全國投資客戶經(jīng)驗豐富，大部分都具有主觀意識，對城市發(fā)展都期間過程和政策非常熟悉，特別是浙江、杭州、溫州一帶，更是群集了大量此類型的投資客戶，且以前與我們有過業(yè)務來往，部分已成為我們的固定客戶源

23、，在溝通、交流上占據(jù)了已占據(jù)了人和。在對他們進行宣傳和演解方面都相對易于接受，另一方面，他們由于以前的投資指向性過強，投資金額也相對居高，由此，性價比優(yōu)勢將成為我項目對之而言的又一大優(yōu)勢?？傮w上我們在選擇全國投資客戶時，目標將更多集中在了浙江、杭州、溫州一帶，同期城市成長率、附加值、性價比優(yōu)勢、國際品牌主導的體現(xiàn)將成為吸引他們的要點；“韓國之窗”，如果離開韓國投資市場，那品牌效應就是一個空盒子，人均GDP高于國內(nèi)的韓國人早已踏入了山東，從生產(chǎn)到貿(mào)易，他們已經(jīng)逐漸的適應了膠東半島，也了解了區(qū)域內(nèi)的政策、各業(yè)態(tài)市場及風土人情，前店后廠等經(jīng)營風格也為膠東半島帶來了新興的經(jīng)營意識和巨大的經(jīng)濟提升，政府

24、同時也為他們準備了豐厚的投資優(yōu)惠政策，以便招商引資。鑒此，我們把15%的投資占比拋向了他們，目的在于正確的為我項目注入品牌實際保證品牌附加，其二可加大國際合作、交流空間、其三滿足投資占有率。抱這這三點目的，我們擬定了強調(diào)人均GDP與貨幣等比值如：“XX買一鋪，韓國買一庫（庫房）”且發(fā)展速度快、升值潛力巨大及對政府韓投資商人制定的優(yōu)惠政策作為一號宣傳主題，以加強兩國產(chǎn)業(yè)合作等副宣傳主題，從根本上抓住韓國人的心態(tài)，吸引到他們的加入。 4、 抗性屏蔽及利益點訴求 從投資者的八大“鐵律”角度而言，所有的投資類物業(yè)都存在著未知風險，由此而來的就是投資者在投資中所產(chǎn)生抗性，那“韓國之窗”又有哪些抗性呢？如

25、和屏蔽呢？可不可以把劣勢變?yōu)閮?yōu)勢？ 周邊環(huán)境、配套抗性 項目周邊商業(yè)、居住、人流和配套條件不完善是目前我項目存在的最大問題，從投資者角度分析，這是必然將提及的問題，當在以后工作中解答客戶此問題時，我們可告知他們，“韓國之窗”作為XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)形象型項目，3600畝的大型多業(yè)態(tài)、多風格的大型社區(qū)，其內(nèi)部消費群和居住量將滿足周邊消費量，同時項目的商業(yè)將滿足XX、XX引乃至整個膠東半島的消費需求，同時將大大帶 動周邊經(jīng)濟發(fā)展，周邊的配套也也隨著時間段很快成長起來，目前投資就象是原始股、極有增值性和保值性，同時通過可與政府溝通，配合說詞展示區(qū)域規(guī)劃藍圖增加投資客戶信心。 回報率抗性 投資者最在意的投資

26、回報，是他們評定一個項目是否可以投資的第一基準，就現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)采取包租、承諾投資回報吸引投資者的招數(shù)比比皆是，但是真正可以實現(xiàn)的卻是極少數(shù)，如何在此方面說服他們購買“韓國之窗”建材廣場，我們認為應首先應該給客戶介紹業(yè)態(tài)的先進經(jīng)營方式上的優(yōu)勢比如我們的“一元到家”網(wǎng)絡化概念，挖掘除硬件設施和管理優(yōu)越性等無形資產(chǎn)，可提高附加值。同時“一元到家”消費輻射面涵蓋了整個膠東半島，市場經(jīng)營將有足夠的營業(yè)額保障，在加之品種、品牌齊全，規(guī)模大等優(yōu)勢，足以到保證高于目前常數(shù)的8%回報率的數(shù)字，現(xiàn)場可以計算給客戶看，決不能亂做承諾，再者強調(diào)通過我們?nèi)珖晚n國大面積的招商引入，足以保障經(jīng)營的數(shù)量和品種、品牌。另

27、一時段性問題也必須考慮，前期市場經(jīng)營不穩(wěn)定的情況，可考慮前期對經(jīng)營戶免租金一段時間，但對于保證投資在此階段回報上就需要發(fā)展商做平衡工作，因為后期經(jīng)營和前期銷售是密不可分的，如果保證經(jīng)營者的前期經(jīng)營優(yōu)惠政策必須要犧牲一段時間的租金回收，在投資者層面是不能接受的，故發(fā)展商在此階段需做好收益讓步的思想工作，正所謂是：“退一步，海闊天空”，為讓整體銷售工作能有效的開展，舍小顧大也是必然的！ 前期工程形象抗性 在超大規(guī)模的項目開發(fā)中，無疑是分期開發(fā)是減免風險，著實的將最適當產(chǎn)品在最適當?shù)臅r機賣給最適當?shù)娜烁拍詈侠淼倪\用的必然規(guī)律，但是不是人人都會如此考慮，作為投資者角度，如我項目一期建材市場完工后，不能

28、及時的跟進二期工程形象，將影響到客戶的投資信心，故建議發(fā)展商在一期項目銷售時段接近中期時，必須為二期工程做好平基工作，以把準項目的整體連貫性。同時銷售部在現(xiàn)場的說詞也能得到優(yōu)化，但考慮到不可預計的各項問題，很有可能在屆時階段不能完成以上工作，故此時我們可在銷售現(xiàn)場高掛二期項目的技術指標及簡介，讓投資者感到二期項目的規(guī)劃形象，增加投資者信心和熱情。 價格抗性 在其他項目中，不管是住宅項目還是項目，價格的抗性在銷售過程中的是無法避免的，當然根據(jù)現(xiàn)場處理的程度和效果不同，同樣也被記載在了銷售率里，當然，我項目也同樣存在這方面的問題，但其實影響不大，對于我項目周邊樓盤，可行成價格的只有“家紡城”一家，

29、且從各個方面都不可能與我項目形成對比，所以，我們在考慮定價范圍時，應更多考慮投資者的在單價和總價上接受程度，制定合理又豐收價格然后用品質(zhì)對抗單價抗性，按揭（可利用政府扶持，申請六成十年按揭）對抗總價抗性，同時也降低了投資人的部分風險。 既然可以解決抗性問題，那么就不得不考慮賣點的挖掘，從我“韓國之窗”項目各項指標而言，在一期建材銷售過程中在與客戶介紹到利益點訴求是由“成功”此詞作為投資延展。 完善的市場環(huán)境 豐擁的消費容量 龐大的社區(qū)群體 優(yōu)惠的投資政策 高端的經(jīng)營 必然 （success） 齊全的配套設施 優(yōu)厚的售后服務 巨大的升值潛力 空前的產(chǎn)業(yè)結合 5、 價格策略 價格策略低開高走 由于

30、項目目前周邊條件并不豐厚，建材市場屬于整個項目的初期工程，定價方面將周邊項目“家紡城” 作為比較對象，并考慮項目各自身因素，和發(fā)展商預期值，前期定價目標均價1900元上下；在價格浮動思路上應采用實行低開高走政策，為能達成預期銷售目標和后期項目的順利開發(fā)，開盤日期占定為2023年3月6日周日（宜：祭祀、開光、祈福、求嗣、出火、入宅、移徙、安床、折卸、動土、破土、謝土。忌：合帳、安葬、入殮。沖：生肖沖羊。煞：東。成：開。正沖：正沖癸未。胎神：占門廁外正北。節(jié)氣：3月5日驚蟄，20日春雨），從一期建材市場從開盤到尾盤期整體營銷時間暫設定為一年銷售周期；四個漲幅階段共計上浮價格35%40%：第一階段：開盤期2023年3月底趁熱打鐵上調(diào)8%10%，在3月底至4月月初底平穩(wěn)過渡價