中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告(doc)

1、要點提示1-6月，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3816.81億元，比去年同期增長34%；房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達到5723億元，同比增長48.4%；商品房平均銷售價格為2424元平方米，同比增長了5.4%。從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素影響較大。從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。 1-6月，北京市共銷售經(jīng)濟適用住房81.1萬平方米，與去年同期相比增長6.8倍，占同期商品住宅銷售面積的16.5%，是自1998年啟動經(jīng)濟適用房建設(shè)以來上半年銷售最多的一年。1

2、-66月，上上海市房房地產(chǎn)市市場繼續(xù)續(xù)保持較較快增長長，房地地產(chǎn)業(yè)對對全市經(jīng)經(jīng)濟增長長的貢獻獻率達到到4.11%；投投資主體體呈多元元化格局局；市場場供需總總量均達達到歷史史同期最高高水平，空置總總量減少少至“九五”時期以以來最低低。 從短短期來講講，“1211”房貸新新政對地地產(chǎn)界有有不利的的影響；但從長長期看，卻會對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展起到到積極的的作用，使整個個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)格局局和開發(fā)發(fā)模式發(fā)發(fā)生深刻刻變化；有利于于促進房房地產(chǎn)金金融工具具的優(yōu)化化。目 錄錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc52003085 房地產(chǎn)產(chǎn)市場運運行狀況況 PAGEREF _Toc520

3、03085 h 4 HYPERLINK l _Toc52003086 一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資繼繼續(xù)高速速增長 PAGEREF _Toc52003086 h 44 HYPERLINK l _Toc52003087 二、房地地產(chǎn)資金金到位情情況較好好 PAGEREF _Toc52003087 h 5 HYPERLINK l _Toc52003088 三、新開開工建設(shè)設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴大大 PAGEREF _Toc52003088 h 6 HYPERLINK l _Toc52003089 四、商品品房銷售售額持續(xù)續(xù)增長 PAGEREF _Toc52003089 h 88 HYPERLINK l _Toc5

4、2003090 五、房地地產(chǎn)價格格穩(wěn)中有有升 PAGEREF _Toc52003090 h 9 HYPERLINK l _Toc52003091 六、房地地產(chǎn)市場場均衡情情況 PAGEREF _Toc52003091 h 122 HYPERLINK l _Toc52003092 七、國房房景氣指指數(shù)呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)步上上升態(tài)勢勢 PAGEREF _Toc52003092 h 13 HYPERLINK l _Toc52003093 房地產(chǎn)產(chǎn)市場存存在的主主要問題題 PAGEREF _Toc52003093 h 17 HYPERLINK l _Toc52003094 一、土地地供應(yīng)增增幅過大大 PAGER

5、EF _Toc52003094 h 17 HYPERLINK l _Toc52003095 二、結(jié)構(gòu)構(gòu)失衡是是房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的根本矛矛盾 PAGEREF _Toc52003095 h 177 HYPERLINK l _Toc52003096 三、房地地產(chǎn)業(yè)對對金融的的依賴太太大 PAGEREF _Toc52003096 h 188 HYPERLINK l _Toc52003097 四、局部部泡沫蔓蔓延 PAGEREF _Toc52003097 h 188 HYPERLINK l _Toc52003098 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展趨勢預(yù)預(yù)測 PAGEREF _Toc52003098 h 211 HYPE

6、RLINK l _Toc52003099 一、短期期發(fā)展趨趨勢預(yù)測測 PAGEREF _Toc52003099 h 21 HYPERLINK l _Toc52003100 二、未來來中長期期預(yù)測 PAGEREF _Toc52003100 h 222 HYPERLINK l _Toc52003101 重點地地區(qū)市場場分析 PAGEREF _Toc52003101 h 224 HYPERLINK l _Toc52003102 北京經(jīng)濟濟適用房房市場分分析 PAGEREF _Toc52003102 h 244 HYPERLINK l _Toc52003103 一、消費費群體分分析 PAGEREF _

7、Toc52003103 h 244 HYPERLINK l _Toc52003109 二、市場場需求分分析 PAGEREF _Toc52003109 h 277 HYPERLINK l _Toc52003115 上海房地地產(chǎn)市場場的評價價與分析析 PAGEREF _Toc52003115 h 32 HYPERLINK l _Toc52003116 一、房地地產(chǎn)市場場發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc52003116 h 322 HYPERLINK l _Toc52003122 二、房地地產(chǎn)市場場走勢判判斷 PAGEREF _Toc52003122 h344 HYPERLINK l _Toc5

8、2003126 三、房地地產(chǎn)市場場發(fā)展面面臨的風(fēng)風(fēng)險因素素分析 PAGEREF _Toc52003126 h 337 HYPERLINK l _Toc52003132 政策述述評 PAGEREF _Toc52003132 h 399 HYPERLINK l _Toc52003133 解析“1121”房貸新新政 PAGEREF _Toc52003133 h 399 HYPERLINK l _Toc52003134 一、出臺臺背景 PAGEREF _Toc52003134 h 339 HYPERLINK l _Toc52003135 二、爭議議和難點點 PAGEREF _Toc52003135 h

9、 40 HYPERLINK l _Toc52003136 三、各方方諫言 PAGEREF _Toc52003136 h 441 HYPERLINK l _Toc52003137 附表：基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)平臺 PAGEREF _Toc52003137 h 445 HYPERLINK l _Toc52003138 一、全國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資完成成額 PAGEREF _Toc52003138 h 455 HYPERLINK l _Toc52003139 二、三大大地區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資完成額額 PAGEREF _Toc52003139 h 45 HYPERLINK l _Toc52003140 三、商

10、品品房銷售售額 PAGEREF _Toc52003140 h 46 HYPERLINK l _Toc52003141 四、商品品房住宅宅施工銷銷售面積積 PAGEREF _Toc52003141 h 46 HYPERLINK l _Toc52003142 五、全國國完成開開發(fā)土地地面積 PAGEREF _Toc52003142 h 447 HYPERLINK l _Toc52003143 六、全國國土地交交易價格格指數(shù) PAGEREF _Toc52003143 h 447 HYPERLINK l _Toc52003144 七、全國國房屋銷銷售價格格指數(shù) PAGEREF _Toc52003144

11、 h 448 HYPERLINK l _Toc52003145 八、全國國房屋租租賃價格格指數(shù) PAGEREF _Toc52003145 h 449 房地地產(chǎn)市場場運行狀狀況一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資繼繼續(xù)高速速增長1-6月月份，全全國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成投投資38816億億元，同同比增長長34.0%，高于同同期固定定資產(chǎn)投投資增幅幅1.22個百分分點，占占同期固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的比重為為26.5%。其中商商品住宅宅開發(fā)完完成投資資25886億元元，同比比增長228.00%，占占商品房房投資的的比重為為67.8%。從房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增增長速度度看，東東、中、西三大大地區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資同比增增

12、長分別別為299.2%、555.9%、455.6%，中、西部地地區(qū)增幅幅高于東東部。表1-11 20003年年1-66月房地地產(chǎn)投資資完成額額單位：億億元，%全國總計計東部中部西部房地產(chǎn)38166.81127711.888525.58519.35同比增長長3429.2255.9945.66其中：住住宅25866.79919255.366330.11331.32同比增長長2824.7747.7734.55數(shù)據(jù)來源源：國家家信息中中心在商品住住宅開發(fā)發(fā)完成投投資額中中，經(jīng)濟濟適用住住房完成成投資2227.66億億元，同同比增長長22.6%，占商品品住宅投投資的比比重為88.8%；辦公公樓投資資完成

13、1177.21億億元，同同比增長長27.9%，所占比比重為44.6%；商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房完成成投資4458.57億億元，同同比增長長50.0%，所占比比重為112.00%。東東、中、西部地地區(qū)商品品住宅開開發(fā)完成成投資同同比增長長分別為為24.7%、47.7%、34.5%。中部地地區(qū)商品品住宅開開發(fā)投資資略高于于東、西西部地區(qū)區(qū)。圖1-11 按工工程用途途分上半半年房地地產(chǎn)累計計開發(fā)投投資情況況二、房地地產(chǎn)資金金到位情情況較好好1-6月月份，房房地產(chǎn)開開發(fā)到位位資金557222億元，同比增增長488.4%。其中中：國內(nèi)內(nèi)貸款114877億元，同比增增長588.4%，所占占比重為為26.0%；利用

14、外外資944億元，同比增增長455.1%，所占占比重為為1.66%；企企業(yè)自籌籌資金117188億元，同比增增長422.8%，所占占比重330.00%；其其他資金金24115億元元，同比比增長446.55%，所所占比重重42.2%。東、中中、西部部三大地地區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)到位資資金分別別為43338億億元、6677億億元和7707億億元，東東部最高高，約占占全國到到位資金金總量的的75.8%。表1-22 20003年年1-66月房地地產(chǎn)資金金來源情情況單位：億億元全國總計計東部中部西部合計57222.82243388.1677.22707.51國內(nèi)貸款款14877.57711744.87713

15、9.71172.98利用外資資94.1180.22112.6611.288自籌資金金17188.22211599.499297.44261.28其他資金金24155.34419177.588226.47271.3數(shù)據(jù)來源源：國家家信息中中心房地產(chǎn)開開發(fā)資金金主要來來源于銀銀行貸款款、企業(yè)業(yè)自籌資資金及其其他資金金三個方方面。其其他資金金來源主主要由銷銷售定金金、預(yù)售售收入和和基建墊墊資構(gòu)成成，在房房地產(chǎn)開開發(fā)資金金來源中中一直處處于較高高占比狀狀態(tài)，說說明房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)對市場場和銷售售的依存存度進一一步增大大，其較較大部分分依靠按按揭貸款款方式實實現(xiàn)；自自籌資金金占比約約30%，絕對對規(guī)模增增

16、長迅速速，顯示示出房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)自身實實力雖有有一定增增強，但但整體抗抗風(fēng)險能能力還有有待進一一步提高高；房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)類貸款款是房地地產(chǎn)投資資的重要要來源，加上預(yù)預(yù)售過程程中銀行行按揭貸貸款的資資金量，信貸資資金在房房地產(chǎn)投投資來源源中的占占比超過過60%，銀行行成為房房地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險的最最大承擔(dān)擔(dān)者。圖1-22 1-6月份份房地產(chǎn)產(chǎn)投資累累計到位位資金來來源構(gòu)成成三、新開開工建設(shè)設(shè)規(guī)模繼繼續(xù)擴大大1-6月月份，全全國除房房地產(chǎn)開開發(fā)、城城鄉(xiāng)集體體和個體體投資外外的新開開工建設(shè)設(shè)項目5518776個，同比增增加96657個個；新開開工項目目計劃總總投資1169221億元元，增長長70.5%。從商

17、品品房建設(shè)設(shè)情況來來看，商商品房施施工面積積775582萬萬平方米米，同比比增長227.99%，其其中，商商品住宅宅施工面面積6004111萬平方方米，同同比增長長28.4%。商品房房新開工工面積2243440萬平平方米，同比增增長311.0%，其中中，商品品住宅新新開工面面積1998766萬平方方米，同同比增長長30.1%。商品房房竣工面面積81187萬萬平方米米，同比比增長440.44%，其其中，商商品住宅宅竣工面面積67766萬萬平方米米，同比比增長338.66%。圖1-33 上半半年三大大地區(qū)商商品住宅宅累計施施工、銷銷售面積積房地產(chǎn)業(yè)業(yè)界對未未來做出出的較好好期望往往往反映映在新開開

18、工率的的迅速增增長上。根據(jù)房房屋建設(shè)設(shè)周期為為三到四四年的基基本規(guī)律律，一般般來說商商品房新新開工量量應(yīng)界于于當(dāng)年施施工面積積的1/4-11/3，也即新新開工率率一般應(yīng)應(yīng)在255%-333%之之間，見見下表：表1-33 歷年年商品房房施工面面積、新新開工面面積與竣竣工面積積情況單位：萬萬平方米米，%年份施工面積積新開工面面積竣工面積積新開工率率19922189669.775233339.11571433.92212319933364778.110458888.115125663.55412619944469445.114222993.552164889.4494719955485443.228

19、238998.557141994.0004919966465337.00584699.677153556.7711819977449885.550140226.998158119.7703119988507770.110203887.990175666.6604019999568557.660225779.440214110.8804020000658996.990295882.660251004.9904520011772113.550373994.220298667.4404820022927556.999422559.885325222.88046資料來源源：國家家統(tǒng)計局局由表11-3可

20、可見，119933年商品品房新開開工率為為1266%，市市場供給給嚴重過過量。119988年后，新開工工率再次次超過333%且且超出程程度不斷斷增大，20002年為為46%，預(yù)示示著房地地產(chǎn)業(yè)界界對市場場預(yù)期較較高，應(yīng)應(yīng)引起一一定關(guān)注注。四、商品品房銷售售額持續(xù)續(xù)增長1-6月月份，在在房地產(chǎn)產(chǎn)投資快快速增長長的同時時，全國國實現(xiàn)商商品房銷銷售額221022億元，同比增增長444.8%，高于于同期投投資增速速10.8個百百分點。其中銷銷售給個個人19916億億元，增增長466.8%；銷售售面積886722萬平方方米，增增長377.4%。圖1-44 20003年年1-66月商品品房銷售售額情況況通

21、過綜合合分析我我們得到到如下結(jié)結(jié)論：一一是投資資額會隨隨著銷售售額的波波動而波波動；二二是投資資額波動動滯后于于銷售額額波動，投資擴擴張的滯滯后期比比投資收收縮的滯滯后期要要長。其其主要原原因在于于，房地地產(chǎn)業(yè)的的增長主主要依靠靠住宅需需求來推推動：20022年，全全國商品品房銷售售249969.29萬萬平方米米，是119922年42288.86萬萬平方米米的5.83倍倍，年均均增長119.44%，商商品房銷銷售額由由19992年的的4500億元增增長到220022年的557211億元，年均增增長 228.88%。220022年商品品住宅銷銷售面積積和銷售售額分別別占當(dāng)年年商品房房銷售總總量的

22、888.66%和992.11%。寫寫字樓、商用房房的需求求總量雖雖有所增增加，但但增勢明明顯趨緩緩。這在在一定程程度上反反映了房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)基本趨趨向合理理。圖1-55 19997-20002年商商品房銷銷售、投投資額增增長情況況如圖1-5所示示，從商商品房銷銷售額的的增長情情況看：19998年增增長率達達到峰值值；19999年年增幅有有較大下下滑；220000年小幅幅回升；20001年波波動幅度度不大；20002年有有較大幅幅度下滑滑。但增增長幅度度都在220%以以上。這這個形勢勢是很好好的。從商品房房投資增增長情況況來看：19997年出出現(xiàn)了負負增長，這是前前幾年房房市調(diào)整整的余波波

23、。19998年年大幅拉拉高到113.77%，到到20001年攀攀升為225.33%。這這顯然是是受到前前幾年商商品房銷銷售額連連年大幅幅增長的的鼓勵。20002年投投資額增增長幅度度比上年年減少33.4個個百分點點，這個個下滑也也顯然是是受到前前幾年銷銷售額增增長幅度度下滑的的影響。五、房地地產(chǎn)價格格穩(wěn)中有有升1-6月月份，全全國房地地產(chǎn)市場場受“非典”疫情影影響并不不明顯，價格繼繼續(xù)上揚揚。其中中，二季季度與去去年同季季相比，房屋銷銷售價格格上漲55.0%，土地地交易價價格上漲漲7.11%，房房屋租賃賃價格上上漲1.9%。 表1-44 20003年年二季度度35個個大中城城市房地地產(chǎn)價格格指

24、數(shù)表表單位：%地區(qū)房屋銷售售價格指指數(shù)土地交易易價格指指數(shù)房屋租賃賃價格指指數(shù)地區(qū)房屋銷售售價格指指數(shù)土地交易易價格指指數(shù)房屋租賃賃價格指指數(shù)全國105.0107.1101.9南昌103.1105.1103.2北京100.2100.5106.3濟南102.3103.098.99天津102.8103.0104.7青島113.4101.799.77石家莊99.77100.798.77鄭州102.3100.099.00太原102.2129.8100.5武漢103.5104.499.33呼和浩特特100.5102.298.55長沙100.2100.899.11沈陽103.8116.2100.2廣州99

25、.44100.0100.0大連102.2100.099.66深圳101.0100.5100.0長春101.2102.8104.4南寧101.7100.0106.4哈爾濱100.1100.099.00海口100.796.6690.77上海118.1114.0100.2成都101.8106.499.88南京109.5102.2106.9貴陽101.6100.1100.9杭州105.4141.7101.9昆明99.33100.0100.1寧波116.4106.6106.2重慶105.5133.799.55合肥104.9107.7103.4西安101.1100.798.11福州101.3104.998

26、.66蘭州100.0100.098.66廈門102.4101.698.88西寧101.5102.7102.0銀川102.1104.495.44烏魯木齊齊99.99100.3100.2數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計局局 （以去去年同期期價格為為1000）（一）房房屋銷售售價格漲漲幅擴大大。上半半年，房房屋銷售售價格漲漲幅繼續(xù)續(xù)擴大，其中，二季度度價格上上漲5.0%，漲幅比比一季度度擴大00.2個個百分點點。分地地區(qū)看，東部地地區(qū)房屋屋銷售價價格仍保保持大幅幅上漲，如上海海18.1%、寧波116.44%、青青島133.4%、南京京9.55%；西西部地區(qū)區(qū)的重慶慶、銀川川等城市市，房屋屋銷售價價格也分分別上

27、漲漲5.55%和22.1%；昆明明和烏魯魯木齊等等城市房房屋銷售售價格則則繼續(xù)呈呈現(xiàn)小幅幅下降。分類型型看，經(jīng)經(jīng)濟適用用房和普普通住宅宅銷售價價格分別別上漲33.0%和5.2%，豪華住住宅價格格上漲33.3%；寫字字樓和商商業(yè)用房房銷售價價格分別別上漲22.4%和2.5%，其他用用房銷售售價格下下降0.4%。 圖1-66 20003年年二季度度主要地地區(qū)房屋屋銷售價價格指數(shù)數(shù)（二）土土地交易易價格保保持較高高漲幅。上半年年，全國國土地交交易價格格繼續(xù)保保持上揚揚態(tài)勢。其中二二季度上上漲7.1%，漲幅比比一季度度減少00.7個個百分點點。其中中，居民民住宅用用地交易易價格上上漲111.8%，商業(yè)

28、業(yè)旅游娛娛樂用地地交易價價格上漲漲4.00%，工工業(yè)用地地交易價價格上漲漲1.00%，其其他用地地交易價價格上漲漲1.99%。三三十五個個大中城城市中，土地交交易價格格漲幅超超過100%的城城市是，杭州441.77%、重重慶333.7%、太原原29.8%、沈陽116.22%和上上海144.0%。 圖1-77 20003年年全國土土地交易易價格指指數(shù)（三）房房屋租賃賃價格小小幅上漲漲。上半半年，全全國房屋屋租賃價價格繼續(xù)續(xù)保持小小幅上漲漲的態(tài)勢勢。其中中二季度度，房屋屋租賃價價格上漲漲1.99%。由由于受部部分地區(qū)區(qū)20002年上上調(diào)公房房出租價價格的影影響，住住宅租賃賃價格上上漲4.7%，漲幅

29、比比一季度度擴大33.2個個百分點點，其中中公房和和私房的的租賃價價格分別別上漲11.5%和100.8%。受“非典”疫情的的影響，辦公用用房和商商業(yè)用房房租賃價價格分別別下降00.9%和1.3%。廠房倉倉庫租賃賃價格上上漲2.2%，比一季季度漲幅幅減少00.3個個百分點點。 圖1-88 全國國房屋租租賃價格格指數(shù)變變動情況況六、房地地產(chǎn)市場場均衡情情況（一）一一級市場場需求超超過供給給近年來來土地市市場需求求旺盛，1-66月份，開發(fā)企企業(yè)土地地購置面面積1550699.4萬萬平方米米，同比比增長了了54.8%；完成土土地開發(fā)發(fā)面積771433.7萬萬平方米米，同比比增長了了40.3%，土地購購

30、置面積積和土地地開發(fā)投投資大幅幅度增長長，導(dǎo)致致土地價價格上漲漲較快。圖1-99 1-6月份份全國土土地購置置與開發(fā)發(fā)面積現(xiàn)階段土土地價格格上漲還還有兩個個重要原原因：一一是商品品房銷售售情況良良好，不不少開發(fā)發(fā)商加大大了對土土地的購購置和儲儲備力度度，推動動了土地地價格上上漲，這這反映出出開發(fā)企企業(yè)對市市場前景景普遍看看好；二二是國家家對土地地市場調(diào)調(diào)控力度度增大，土地市市場化進進程加快快，經(jīng)營營性用地地招標(biāo)拍拍賣制度度得到進進一步推推廣，人人們預(yù)期期土地取取得難度度將加大大，故而而加大了了土地儲儲備力度度。此外外，土地地具備資資源稀缺缺性，隨隨著市政政開發(fā)投投資的加加大，土土地本身身的價值

31、值在不斷斷上升，土地價價格的長長期趨勢勢是必然然上漲的的。（二）二二級市場場供銷兩兩旺，增增長比例例基本協(xié)協(xié)調(diào) 1-66月份，我國實實現(xiàn)商品品房銷售售額21102億億元，同同比增長長44.8%，商品房房竣工量量和銷售售量同比比增長440.44%和337.44%，房房地產(chǎn)二二級市場場供銷兩兩旺。圖1-110 11-6月月份商品品房竣工工與銷售售面積增增長率（三）三三級市場場成長迅迅速，沿沿海大中中城市規(guī)規(guī)模初步步顯現(xiàn) 我國國由于房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展較晚，三級市市場總體體規(guī)模較較小，但但受二級級市場持持續(xù)繁榮榮和房改改制度實實施的影影響，近近年來沿沿海大中中城市房房地產(chǎn)三三級市場場成長迅迅速。66

32、月份，上海二二手房指指數(shù)為111377 點，比上月月上升112點，漲幅為為1%，20002年廣廣州二手手樓交易易面積達達到4886萬平平方米，與同期期一手樓樓交易面面積之比比為1：0.661。沿沿海大中中城市房房地產(chǎn)三三級市場場已經(jīng)漸漸成規(guī)模模，供給給和需求求均有較較大幅度度增長，二、三三級市場場聯(lián)動效效果顯著著。七、國房房景氣指指數(shù)呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)步上上升態(tài)勢勢全國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)總體體景氣水水平在連連續(xù)3個個月的小小幅回落落之后，“國房景景氣指數(shù)數(shù)”再次回回升到1107點點以上的的水平。6月份份，“國房景景氣指數(shù)數(shù)”達到1107.04，比5月月份上升升0.776點，比去年年同期上上升2.39點點。

33、“國房景景氣指數(shù)數(shù)”的再次次上揚，表明隨隨著非典典疫情影影響的逐逐步淡出出，全國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市市場逐漸漸恢復(fù)了了原有的的快速發(fā)發(fā)展勢頭頭。圖1-111 220022年初至至今國房房景氣指指數(shù)變動動情況在主要分分類指標(biāo)標(biāo)中，房房屋竣工工面積、資金來來源和土土地轉(zhuǎn)讓讓收入等等分類指指數(shù)增勢勢強勁，是拉動動“國房景景氣指數(shù)數(shù)”總體水水平止跌跌回升的的主要原原因：66月份，竣工面面積分類類指數(shù)為為1111.466，與55月份基基本持平平，比去去年同期期上升77.422點；本本年資金金來源分分類指數(shù)數(shù)為1008.447，比比5月份份上升22.411點，比比去年同同期上升升4.668點；新開工工面積分分

34、類指數(shù)數(shù)達到1108.91，比5月月份上升升0.117點，比去年年同期上上升3.44點點；商品品房銷售售價格分分類指數(shù)數(shù)為977.711，比55月份下下降1.23點點，比去去年同期期上升33.733點?？湛罩妹娣e積分類指指數(shù)為996.552，與與5月份份持平，比去年年同期下下降0.05點點；土地地開發(fā)面面積分類類指數(shù)為為1155.977，比55月份下下降0.64點點，比去去年同期期下降22.600點。圖1-112 220022.6-20003.66國房景景氣指數(shù)數(shù)及主要要分類指指標(biāo)變動動情況我國當(dāng)前前的房地地產(chǎn)業(yè)呈呈現(xiàn)出供供需兩旺旺的發(fā)展展態(tài)勢。這種態(tài)態(tài)勢是由由體制變變化、政政策刺激激以及居居

35、民生活活水平改改善、舊舊城改造造、城市市化進程程加快等等三大動動力共同同推動發(fā)發(fā)展而形形成的。具體分分析為：1、19997年年宏觀經(jīng)經(jīng)濟實現(xiàn)現(xiàn)“軟著陸陸”后，我我國實施施了擴大大內(nèi)需的的經(jīng)濟政政策，在在全國范范圍內(nèi)推推行住房房貨幣化化分配制制度改革革，降低低了購房房貸款利利息。有有利的經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境與政策策環(huán)境為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)尤其其是住宅宅產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展提提供了必必要的保保障。根根據(jù)19995-20002年歷歷年122月份國國房景氣氣指數(shù)變變動情況況，可以以說明這這種景氣氣程度的的變化趨趨勢。圖1-113 11995520002年歷歷年122月國房房景氣指指數(shù)變動動情況資料來源源：中中國經(jīng)濟濟景氣月

36、月報備注注：綜合合指數(shù)值值1000為景氣氣線，1100以以上為景景氣區(qū)間間，1000以下下為不景景氣區(qū)間間，1110以上上為過熱熱預(yù)警區(qū)區(qū)間。從圖1-13中中可以看看出，119988年后房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進入景景氣區(qū)間間。進入入20000年，國房景景氣指數(shù)數(shù)企穩(wěn)走走高，在在1044點附近近窄幅波波動，呈呈現(xiàn)出高高位強勢勢橫盤跡跡象，我我國房地地產(chǎn)業(yè)進進入了新新的一輪輪景氣階階段，且且離1110點的的預(yù)警值值有很大大的安全全空間(年度最最大值也也只有1105.27)，并未未出現(xiàn)嚴嚴重的過過熱。由由此表明明，在市市場內(nèi)外外部環(huán)境境的共同同作用下下，幾年年來房地地產(chǎn)業(yè)的的強勢運運行特征征顯著。 2、體體制

37、變化化是基礎(chǔ)礎(chǔ)和第一一推動力力。19998年年以來，取消福福利分房房以后，巨大的的市場需需求是供供給擴大大的強大大動力，從根本本上刺激激了房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的積積極性，而且吸吸引其他他資金流流向房地地產(chǎn)業(yè)。3、金融融、稅收收等各項項政策的的刺激是是第二推推動力。中國人人民銀行行多次降降息以分分流儲蓄蓄；各大大商業(yè)銀銀行積極極開拓住住房開發(fā)發(fā)貸款和和個人信信貸業(yè)務(wù)務(wù)，加大大了金融融支持；建設(shè)部部取消多多項不合合理收費費；國家家稅務(wù)總總局也降降低個人人購房契契稅等，這些政政策措施施的出臺臺為我國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展提提供強大大的支撐撐。4、居民民生活水水平改善善、舊城城改造及及城市化化等的內(nèi)內(nèi)在要

38、求求是第三三推動力力。因此，在在上述一一系列制制度、政政策和內(nèi)內(nèi)在要求求的合力力作用下下，我國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場出出現(xiàn)供需需兩旺的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢是一一種必然然結(jié)果。 房地地產(chǎn)市場場存在的的主要問問題一、土地地供應(yīng)增增幅過大大企業(yè)儲備備土地按按我國現(xiàn)現(xiàn)行政策策是不允允許的，但卻在在事實上上大量存存在。因因為不論論是企業(yè)業(yè)的歷史史用地還還是通過過各種出出讓方式式獲得的的土地，凡企業(yè)業(yè)依合法法途徑獲獲得土地地使用權(quán)權(quán)后，應(yīng)應(yīng)有權(quán)自自主地從從市場的的角度去去考慮項項目的開開發(fā)進度度，以獲獲取最大大收益，這是正正常的市市場行為為，當(dāng)市市道好時時，企業(yè)業(yè)可以多多建一些些，市道道不好時時，也可可以作為為企業(yè)的的儲

39、備項項目。過過于硬性性的行政政規(guī)定，反而更更容易造造成供求求關(guān)系的的失衡和和問題樓樓盤的發(fā)發(fā)生。如如果政府府果真不不讓企業(yè)業(yè)儲備土土地，就就應(yīng)當(dāng)在在必要時時停止供供地，使使市場平平衡，但但事實是是政府在在土地供供應(yīng)方面面一直以以來就存存在以下下一對矛矛盾，一一是需要要通過出出讓土地地獲得龐龐大的城城市建設(shè)設(shè)資金，特別是是在城市市高速發(fā)發(fā)展的初初始階段段，而另另一方面面，政府府和企業(yè)業(yè)本身對對市場需需求的把把握也并并不能真真正做到到“先見之之明”，這也也使得企企業(yè)存量量土地日日趨擴大大。因此，增增強政府府調(diào)控土土地市場場能力，是規(guī)范范土地市市場的基基本前提提。嚴格格控制開開發(fā)用地地的供應(yīng)應(yīng)總量，

40、是保證證房地產(chǎn)產(chǎn)市場健健康發(fā)展展的關(guān)鍵鍵。供應(yīng)應(yīng)總量控控制住了了，才能能避免盲盲目擴大大商品房房開發(fā)規(guī)規(guī)模，才才能穩(wěn)定定地價、房價，開發(fā)商商、投資資者和購購買房屋屋的消費費者等市市場主體體才有投投資信心心。二、結(jié)構(gòu)構(gòu)失衡是是房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的根本矛矛盾從理論上上計算，當(dāng)前乃乃至未來來相當(dāng)一一段時間間內(nèi)，我我國的住住房總量量依然是是不足的的。據(jù)一一份測算算顯示，如果我我國按每每年一個個百分點點提高城城市化率率，每年年至少要要轉(zhuǎn)移115000萬農(nóng)村村人口，則每年年需要22-3億億平方米米城市住住宅。由由此可見見，當(dāng)前前我國房房地產(chǎn)大大量空置置的問題題不在于于總量而而是結(jié)構(gòu)構(gòu)上的不不合理。產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)與

41、市市場需求求失衡，是企業(yè)業(yè)經(jīng)營失失敗或發(fā)發(fā)展受阻阻的重要要癥結(jié)。目前，我國大大部分地地區(qū)的房房屋開發(fā)發(fā)中，高高檔房屋屋比重過過高，低低價位經(jīng)經(jīng)濟適用用房屋的的開發(fā)量量不足。一些大大中城市市在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中忽視視了供需需關(guān)系，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)為了了追求高高利潤，熱衷于于高檔商商品房的的開發(fā)，造成了了高檔商商品房供供過于求求，價格格虛高。同時，市場上上低價位位房屋供供不應(yīng)求求，導(dǎo)致致出現(xiàn)了了經(jīng)濟適適用房銷銷售違規(guī)規(guī)操作和和市場炒炒作現(xiàn)象象。從市市場的發(fā)發(fā)展看，供給結(jié)結(jié)構(gòu)嚴重重地背離離需求結(jié)結(jié)構(gòu)，在在供應(yīng)總總量不足足的情況況下，就就會產(chǎn)生生結(jié)構(gòu)性性泡沫。三、房地地產(chǎn)業(yè)對對金融依依賴程度度較高據(jù)中

42、國人人民銀行行20002年年第二季季度貨幣幣政策執(zhí)執(zhí)行報告告分析析，上年年房地產(chǎn)產(chǎn)對我國國GDPP增長直直接貢獻獻率為11.3個個百分點點，間接接貢獻率率為0.6-11.2個個百分點點，兩者者相加為為1.99-2.5個百百分點。這表明明了我國國GDPP增長對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的依依賴程度度較高，而房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展主要要是依賴賴于金融融的強有有力支持持。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，近近年來，銀行對對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)投資資的貸款款在整個個房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資資金中占占比一直直維持在在23%左右，個人購購房資金金中銀行行貸款的的比重220011年約為為30%，并呈呈逐漸上上升的趨趨勢。由由于銀行行不僅通通過提供供開發(fā)類類貸款參

43、參與住宅宅的開發(fā)發(fā)，而且且通過提提供個人人住房貸貸款參與與住宅的的銷售，從而極極大地提提高了銀銀行資金金在住宅宅投資開開發(fā)資金金來源中中的比重重，使得得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對金金融的依依賴程度度明顯提提高。發(fā)發(fā)展商利利用個人人住房貸貸款比開開發(fā)類貸貸款容易易獲得的的特點，利用“假按揭揭”套取銀銀行資金金的現(xiàn)象象比較嚴嚴重?！凹侔唇医摇憋L(fēng)險已已經(jīng)成為為當(dāng)前和和今后一一段時期期住房金金融業(yè)務(wù)務(wù)風(fēng)險管管理工作作的重點點。四、局部部泡沫蔓蔓延國家統(tǒng)計計局近期期對全國國38117家房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)進行的的專項調(diào)調(diào)查顯示示出以下下結(jié)果：三成以上上的企業(yè)業(yè)認為房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資規(guī)模過過大，一一半多的的企業(yè)對對房

44、地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資前景景不持樂樂觀態(tài)度度。一是是39.32%的企業(yè)業(yè)認為本本地區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資規(guī)?？炜煊诒镜氐貐^(qū)經(jīng)濟濟發(fā)展，55.17%的企業(yè)業(yè)認為適適應(yīng)本地地區(qū)經(jīng)濟濟發(fā)展，5.551%的的企業(yè)認認為慢于于本地區(qū)區(qū)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展。二二是344.433%的企企業(yè)認為為本地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資規(guī)模模偏大，56.73%的企業(yè)業(yè)認為適適中，88.844%的企企業(yè)認為為偏小。三是444.883%的的企業(yè)對對本地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資前景景較為樂樂觀，443.990%的的企業(yè)認認為一般般，111.277%的企企業(yè)明確確表示不不樂觀。四是444.994%的的企業(yè)認認為本企企業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資力力度要加加

45、大，440.331%的的企業(yè)認認為不變變，144.755%的企企業(yè)認為為要縮小小。四成多的的企業(yè)認認為房地地產(chǎn)過熱熱。具體體為：442.221%的的企業(yè)認認為房地地產(chǎn)過熱熱，577.799%企業(yè)業(yè)認為適適中或不不熱。1/2以以上的企企業(yè)認為為目前商商品房銷銷售一般般和對商商品房銷銷售前景景持謹慎慎樂觀態(tài)態(tài)度。一一是355.822%的企企業(yè)認為為目前商商品房銷銷售較好好，577.688%的企企業(yè)認為為一般，6.550%的的企業(yè)認認為較差差。二是是39.81%的企業(yè)業(yè)對未來來兩年內(nèi)內(nèi)商品房房銷售前前景表示示樂觀，47.37%的企業(yè)業(yè)表示一一般，112.882%的的企業(yè)表表示不樂樂觀。近九成的的企業(yè)

46、認認為空置置商品房房持續(xù)增增加已對對企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生不同同程度的的影響。具體為為：133.455%的企企業(yè)認為為影響不不大，444.550%的的企業(yè)認認為有些些影響，40.88%的企業(yè)業(yè)認為導(dǎo)導(dǎo)致企業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營困難難，1.18%的企業(yè)業(yè)認為已已使企業(yè)業(yè)面臨破破產(chǎn)。約1/22的企業(yè)業(yè)認為房房價過高高或偏高高，看到到了泡沫沫。具體體為：66.344%的企企業(yè)認為為目前商商品房房房價過高高，422.244%的企企業(yè)認為為偏高，40.87%的企業(yè)業(yè)認為適適中，110.555%的的企業(yè)認認為偏低低。近1/22的企業(yè)業(yè)認為未未來兩年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的資資金主要要來自于于銀行。26.92%的企業(yè)業(yè)認為來來自

47、于銀銀行貸款款，200.188%的企企業(yè)認為為來自于于個人按按揭貸款款。居民購買買力低、商品房房過剩、開發(fā)投投資規(guī)模模過大、盲目建建設(shè)為空空置商品品房增加加的主要要因素。企業(yè)的的認同率率分別為為29.30%、222.466%、220.442%、19.86%。綜上所述述，當(dāng)前前我國房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的總體體走勢，就全國國而言尚尚屬于正正常狀態(tài)態(tài)，但已已在若干干地區(qū)和和一些方方面出現(xiàn)現(xiàn)過熱苗苗頭和泡泡沫現(xiàn)象象，并有有蔓延、擴大之之勢。具體而言言，我國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資中的的局部過過熱苗頭頭表現(xiàn)在在：一是是近三年年來房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資規(guī)規(guī)模平均均以255.044%的高高速增長長，為GGDP平平均

48、增幅幅的3倍倍左右，且有進進一步增增加之勢勢。二是是炒房子子、炒地地皮等投投機、炒炒作現(xiàn)象象在大部部分城市市均可看看到，且且有愈演演愈烈之之勢。三三是商品品房開發(fā)發(fā)投資結(jié)結(jié)構(gòu)過于于向高中中檔房傾傾斜。四四是國民民經(jīng)濟許許多行業(yè)業(yè)的企業(yè)業(yè)已開始始向房地地產(chǎn)業(yè)涌涌入或受受其連帶帶影響。五是房房屋竣工工面積和和房屋施施工面積積中新開開工面積積分別平平均以每每年200.577%和225.222%的的高速遞遞增。局部泡沫沫現(xiàn)象表表現(xiàn)在：一是地地價泡沫沫。土地地由于其其稀缺性性和市場場需求的的無限性性拉動及及炒作，土地價價格出現(xiàn)現(xiàn)虛漲，虛漲的的部分就就是泡沫沫。二是房價價泡沫。房價中中的地價價泡沫、房地產(chǎn)

49、產(chǎn)投機和和炒作所所哄抬的的價格部部分、開開發(fā)商正正常期望望值以上上的期望望值等，組成了了房價泡泡沫。三是商品品房供求求泡沫。商品房房供大于于求，超超過部分分的供給給增長則則為虛漲漲，構(gòu)成成商品房房供求泡泡沫。近近幾年，我國商商品房空空置率均均在144%以上上，處于于危險空空置區(qū)。即使不不考慮我我國現(xiàn)有有的空置置商品房房，在未未來兩年年內(nèi)，按按照房屋屋施工面面積增幅幅比近三三年平均均增幅降降低2個個百分點點、商品品房銷售售面積增增幅比近近三年平平均增幅幅高2個個百分點點計算，商品房房仍然供供大于求求。這樣樣就形成成了供求求泡沫。四是資金金沉淀泡泡沫。房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資金拖拖欠形成成的債務(wù)務(wù)鏈

50、、高高資產(chǎn)負負債率、大量空空置商品品房等所所導(dǎo)致的的資金沉沉淀構(gòu)成成了資金金沉淀泡泡沫。五是房地地產(chǎn)投資資泡沫。因為我我國房地地產(chǎn)投資資持續(xù)高高速增長長，空置置商品房房增加、大量資資金沉淀淀等，使使房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)還還貸、還還債困難難，導(dǎo)致致了房地地產(chǎn)投資資泡沫產(chǎn)產(chǎn)生。特特別在我我國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資中中銀行貸貸款比重重很大的的情況下下，存在在金融風(fēng)風(fēng)險，易易導(dǎo)致金金融危機機。國家統(tǒng)計計局的調(diào)調(diào)查結(jié)果果表明，制止和和防范房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資中局部部過熱苗苗頭和局局部泡沫沫現(xiàn)象，以防止止其蔓延延和擴大大，已經(jīng)經(jīng)刻不容容緩。當(dāng)當(dāng)然，這這種制止止和防范范應(yīng)當(dāng)是是“軟著陸陸”，要防防止房地地產(chǎn)市場場出現(xiàn)大

51、大起大落落和劇烈烈震蕩。因此，各級政政府及有有關(guān)部門門必須有有統(tǒng)一和和清醒的的認識，采取有有針對性性的措施施對房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展進進行調(diào)控控和引導(dǎo)導(dǎo)。 發(fā)展展趨勢預(yù)預(yù)測一、短期期發(fā)展趨趨勢預(yù)測測（一）房房地產(chǎn)投投資預(yù)測測為確保國國民經(jīng)濟濟的快速速健康發(fā)發(fā)展，我我國將繼繼續(xù)實行行擴大內(nèi)內(nèi)需的政政策，進進一步加加大基本本建設(shè)投投資?；窘ㄔO(shè)設(shè)投資對對房地產(chǎn)產(chǎn)投資具具有顯著著的拉動動作用，一般情情況下，城鎮(zhèn)基基本配套套建設(shè)達達到一定定規(guī)模和和程度后后，當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)投資將將會迅速速增加。發(fā)達國國家房地地產(chǎn)投資資與基本本建設(shè)投投資比例例一般處處于0.6-00.8之之間。幾年來我我國基本本建設(shè)投投資對

52、房房地產(chǎn)投投資的拉拉動作用用越來越越大?？煽梢灶A(yù)見見，短期期內(nèi)房地地產(chǎn)投資資將繼續(xù)續(xù)保持增增長勢頭頭，但增增長速度度將放緩緩。由于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場投投資主體體是各類類房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)(較大部部分是民民營及外外資企業(yè)業(yè))，其其決策動動因主要要來源于于市場，因此國國家對房房地產(chǎn)投投資的調(diào)調(diào)控將主主要集中中在對銀銀行信貸貸準(zhǔn)入條條件的控控制上。（二）房房地產(chǎn)市市場供給給預(yù)測由于于行業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)周期特特點，房房地產(chǎn)市市場供給給表現(xiàn)出出很強的的慣性。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商為降低低投資風(fēng)風(fēng)險，將將盡可能能地避免免房屋爛爛尾，確確保已開開工項目目實現(xiàn)竣竣工。因因此，房房地產(chǎn)市市場供給給缺乏彈彈性，排排除今后后新開工工

53、因素，19999年-20002年新新開工量量將在今今后三年年內(nèi)逐漸漸轉(zhuǎn)為竣竣工量。今后33年竣工工總量是是11-13億億平方米米，即年年均竣工工量在 3.66-4.4億平平方米之之間。（三）房房地產(chǎn)市市場需求求預(yù)測20022年，我我國人民民生活水水平邁上上了一個個新臺階階，人均均國民生生產(chǎn)總值值突破110000美元，生活水水平進入入了小康康階段，消費結(jié)結(jié)構(gòu)較以以往相比比有了很很大的變變化。我我國恩格格爾系數(shù)數(shù)已降至至40%以下，人民生生活從溫溫飽進入入小康，住宅將將成為社社會消費費熱點，從歷年年來人均均居住消消費情況況可以看看出，我我國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民在在住宅上上的消費費增長速速度大于于其收入入水平

54、的的增長速速度，因因此從彈彈性角度度看，住住宅消費費的需求求彈性大大于1，這說明明隨著收收入的增增加，住住宅消費費將會更更快地增增長。從短期來來看，房房地產(chǎn)受受政策性性因素影影響較大大。20002年年，以建建設(shè)部、國家計計委、人人民銀行行等六部部委下發(fā)發(fā)的關(guān)關(guān)于加強強房地產(chǎn)產(chǎn)市場宏宏觀調(diào)控控促進房房地產(chǎn)市市場健康康發(fā)展的的若干意意見為為起始，國家有有關(guān)部門門相繼出出臺了一一系列政政策，對對土地出出讓、項項目審批批、市場場結(jié)構(gòu)、銀行信信貸等多多個方面面提出了了新的要要求。這這些宏觀觀調(diào)控政政策必將將對房地地產(chǎn)業(yè)短短期發(fā)展展產(chǎn)生重重大影響響。二、未來來中長期期預(yù)測（一）從從GDPP發(fā)展水水平來看看

55、世界銀行行統(tǒng)計數(shù)數(shù)字顯示示：人均均GDPP 達到到6000到8000美元元時，住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)進入高高速增長長階段；人均GGDP達達到13300美美元時，住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進入入快速增增長階段段。目前前我國人人均GDDP已接接近10000美美元，并并進入全全面建設(shè)設(shè)小康社社會階段段，住宅宅消費將將成為目目前及今今后相當(dāng)當(dāng)長時間間的主要要消費熱熱點，住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)相應(yīng)將將進入高高速增長長階段。其中上上海、北北京、天天津、廣廣東、江江蘇、浙浙江、福福建等地地已達到到或超過過13000美元元（上海海已超過過40000美元元），住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)處于快快速增長長階段。根據(jù)“十五”計劃的的規(guī)劃指指標(biāo)，220055年我國國G

56、DPP將達到到12.5萬億億元，人人均GDDP將達達到11130美美元，預(yù)預(yù)計年平平均增長長速度為為7%左左右。經(jīng)經(jīng)濟的穩(wěn)穩(wěn)定增長長為房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造了良良好條件件，也對對房地產(chǎn)產(chǎn)提出了了快速發(fā)發(fā)展的要要求。（二）從從市場潛潛力來看看目前我國國城鎮(zhèn)人人均住房房在144平方米米左右，雖比改改革開放放前提高高了許多多，但與與一些發(fā)發(fā)達國家家和中等等發(fā)達國國家相比比，還相相差幾倍倍。國際際經(jīng)驗表表明，在在人均住住房建筑筑面積達達到333-355平方米米之前，會保持持旺盛的的住房需需求。因因此，潛潛在的市市場需求求將為我我國住宅宅產(chǎn)業(yè)持持續(xù)發(fā)展展提供強強大馬力力。（三）從從城市化化角度來來看我

57、國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口占占總?cè)丝诳诘谋戎刂?19980年年為199.4%，19995年年升至229%，20001年進進一步提提高到337.77%，達達到4.7億左左右。據(jù)據(jù)權(quán)威機機構(gòu)預(yù)測測，到220100年我國國城市化化率將達達到466%，城城市人口口將達到到6.44億人，比目前前凈增11.9億億人，平平均每年年要新增增人口118522萬。按按照城市市化水平平與人均均GDPP的正相相關(guān)性的的規(guī)律，如果到到20220年中中國人均均GDPP增到228000多美元元，那么么屆時城城市化水水平可達達到600%左右右。城市化進進程的加加快，必必然要求求房地產(chǎn)產(chǎn)和住宅宅產(chǎn)業(yè)與與之相適適應(yīng)。單單單拿住住宅這一一項來說

58、說，按現(xiàn)現(xiàn)在的城城市人口口計算，每增加加1平方方米人均均住宅建建筑面積積，就要要新建55億平方方米左右右的住宅宅。而如如果按預(yù)預(yù)測的到到20110年城城市人口口達到66.4億億人，人人均住宅宅建筑面面積按目目前的222平方方米計算算，那么么僅滿足足新增加加的1.9億城城市人口口,就需需要建設(shè)設(shè)41.8億平平方米住住宅。（四）從從人口流流動情況況來看目前，我我國流動動人口規(guī)規(guī)模已在在1.22億以上上，大量量流動人人口的出出現(xiàn)既是是市場經(jīng)經(jīng)濟的產(chǎn)產(chǎn)物，也也是經(jīng)濟濟發(fā)展的的重要標(biāo)標(biāo)志。以以廣州、上海和和北京三三大城市市為例，各城市市的外來來人口多多達3000萬到到4000萬，其其流動人人口與常常住人

59、口口之比分分別是221:1100，10:1000和6:1000。如此此大量的的流動人人口，是是這些城城市房屋屋租賃市市場的消消費主體體，為房房屋租賃賃市場的的發(fā)展奠奠定了基基礎(chǔ)。有有預(yù)測表表明，到到20110年，我國流流動人口口將增加加到1.5億人人以上，按人均均居住最最低標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（人均均居住面面積2平平方米，建筑面面積4平平方米）計算，需要為為新增的的流動人人口建造造約3億億平方米米的租賃賃房屋，每年需需開發(fā)建建設(shè)30000萬萬平方米米以上的的租賃房房屋。（五）從從國內(nèi)政政策層面面來看改革開放放以來，特別是是19998年以以來，國國家和有有關(guān)部門門制定的的一系列列鼓勵發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)的的有關(guān)政

60、政策。免免征營業(yè)業(yè)稅、契契稅、支支持處理理空置房房；降低低房產(chǎn)稅稅和出租租房屋的的個人所所得稅等等。尤其其是從220011年開始始的“十五”計劃和和十年規(guī)規(guī)劃中，國家要要求加快快住房建建設(shè)，使使之在提提高人均均居住水水平、擴擴大內(nèi)需需和帶動動國民經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展方面，繼續(xù)發(fā)發(fā)揮重要要的作用用?！笆濉庇媱澲钢赋?，220055年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均住宅宅建筑面面積要由由20001年的的19.8平方方米增加加到222平方米米；計劃劃全國城城鄉(xiāng)建房房面積557億平平方米，其中城城鎮(zhèn)建房房面積227億平平方米，較“九五”期間的的23.45億億平方米米增長115%。十六大大后我國國進入全全面建設(shè)設(shè)小康社社會時期