工業(yè)園區(qū)安馨生活服務(wù)中心公租房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目錄 TOC o 1-5 h z 第一章 項(xiàng)目總論 11.1項(xiàng)目基本情況 11.2研究工作的依據(jù)和范圍 21.3建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 31.4投資估算與融資方案 3項(xiàng)目結(jié)論 5第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 72.1項(xiàng)目建設(shè)背景 7項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1.4第三章 需求分析與政策保障 1.7需求趨勢(shì) 1.7.住房保障概要及政策目標(biāo) 2.0保障對(duì)象與供給方式 2.1承辦單位保障能力 2.3項(xiàng)目經(jīng)營模式 2.4建設(shè)用地取得方案 2.5第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 2.7場(chǎng)址條件分析 2.7項(xiàng)目選址 2.8.建設(shè)條件 2.8.第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 3.1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 3.1建設(shè)內(nèi)容 3.2.建設(shè)規(guī)模 3.3.第六

2、章 建設(shè)方案 3.5.6.1 建筑設(shè)計(jì) 3.5.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 3.7.配套設(shè)施設(shè)計(jì) 3.9第七章 工程進(jìn)度與項(xiàng)目管理 4.5工業(yè)園區(qū)安馨生活服務(wù)中心公租房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度457.2項(xiàng)目建設(shè)管理457.3項(xiàng)目經(jīng)營期管理 50第八章 建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo) 528.1招標(biāo)范圍528.2招標(biāo)組織形式528.3招標(biāo)方式528.4招投標(biāo)程序52第九章環(huán)境保護(hù)與消防安全559.1建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 559.2設(shè)計(jì)依據(jù) 559.3環(huán)境影響因素和保護(hù)措施 569.4消防及安全58第十章節(jié)約能源措施59概述5910.2節(jié)能規(guī)范和用能指標(biāo) 5910.3節(jié)能措施及效果 60第十一章投資估算與資金籌措6211

3、.1投資估算 6211.2資金來源63第十二章貸款償還能力分析6512.1貸款資金及期限 6512.2貸款利率及利息 6512.3還款資金來源65第十三章 效益分析與評(píng)價(jià)6713.1經(jīng)濟(jì)效益分析 6713.2社會(huì)效益分析 69第十四章 結(jié)論與建議 7014.1研究結(jié)論 70建議70附表目錄附表一：項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表附表二：項(xiàng)目總投資估算表附表三：項(xiàng)目建安工程量及單位成本估算表附表四：項(xiàng)目工程建安明細(xì)表附表五：項(xiàng)目其它費(fèi)用明細(xì)表附表六：項(xiàng)目銷售收入、稅金及附加估算表附表七：項(xiàng)目開發(fā)成本及利潤估算表附表八：項(xiàng)目借款還本付息估算表附表九：項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）附圖目錄附圖一：項(xiàng)目平面布臵

4、圖附圖二：項(xiàng)目戶型圖附件目錄附件一：國家住建部等七部委關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見（建保201087號(hào)）附件二:*市人民政府關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的意見（*府發(fā)，2011? 7號(hào)）附件三：*市人民政府辦公室關(guān)于下達(dá)全市十二五期間保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的通知（*府辦函2011148號(hào)） 第一章項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目基本情況111項(xiàng)目名稱工業(yè)園區(qū)生活服務(wù)中心公租房項(xiàng)目112項(xiàng)目性質(zhì)新建1.1.3項(xiàng)目承辦單位簡(jiǎn)介項(xiàng)目建設(shè)單位四川*實(shí)業(yè)有限公司，位于*工業(yè)園區(qū)（* 鎮(zhèn)），是*人民政府出資5000萬元設(shè)立的國有獨(dú)資公司，成立于 2011 年3月，法人代表*。公司經(jīng)營范圍為對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、

5、 汽車產(chǎn)業(yè)、生物工程、醫(yī)藥、醫(yī)藥器械、計(jì)算機(jī)軟件及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的投資； 計(jì)算機(jī)軟件、硬件的設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售及技術(shù)咨詢服務(wù)；建筑材料、電 子產(chǎn)品、化工產(chǎn)品銷售；全縣城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)和工業(yè)園區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋拆 遷、土地整理及保障安臵房建設(shè)；工業(yè)園及城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。公司現(xiàn)有總資產(chǎn)31703.96萬元，負(fù)債總額6935.69萬元，資產(chǎn)負(fù)債 率21.9%。現(xiàn)有員工11人，其中大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷人員10人，擁有一個(gè) 朝氣蓬勃、積極向上的團(tuán)隊(duì)，不但在投融資及工程建設(shè)方面具有豐富的 閱歷和經(jīng)驗(yàn)，而且牢固樹立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有敏銳的觀察 力和準(zhǔn)確的判斷力。114項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)四川工業(yè)園區(qū)（*鎮(zhèn)*村）115主要建設(shè)

6、條件該項(xiàng)目位于*鎮(zhèn)，緊鄰*大道，交通便利，便于施工車輛通 行；項(xiàng)目地能保證施工建設(shè)及項(xiàng)目運(yùn)營用水；建修用電能就地解決；項(xiàng) 目地地勢(shì)較為平坦，可滿足建設(shè)要求。1.1.6建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)期為12個(gè)月。1.2研究工作的依據(jù)和范圍1.2.1研究工作的依據(jù)1、 國務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā) 200724 號(hào)）；2、國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)中央預(yù)算內(nèi)投資對(duì)新建保障性住房項(xiàng)目的 支持辦法的通知（發(fā)改投資2007 3676號(hào)）；3、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、 稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見（建保2010?87 號(hào)）；4、國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步

7、做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的 通知（國辦發(fā)，2011? 1號(hào)）；5、四川省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見（川府發(fā)200837號(hào)）；6、 四川省人民政府關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的通知（川府發(fā) 201026 號(hào)）；7、 四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)四川省房地產(chǎn)業(yè)十二五” 發(fā)展規(guī)劃的通知（川建房發(fā)2011240號(hào)）；& *市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見（* 府發(fā)2009* 號(hào)）；9、 *市人民政府關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的意見（*府發(fā),2011? * 號(hào)）；10、*市人民政府辦公室關(guān)于下達(dá)全市十二五期間保障性安 居工程建設(shè)任務(wù)的通知（*府辦函2011*號(hào)）；1

8、1、*城市總體規(guī)劃（2008-2020）；12、*人民政府辦公室關(guān)于下發(fā)2011年保障性安居工程實(shí)施 方案的通知（*府辦發(fā)2011*號(hào)）；13、委托人提供的其它相關(guān)基礎(chǔ)資料和技術(shù)資料；14、編制人員調(diào)研資料；1.2.2研究工作范圍和內(nèi)容通過實(shí)地考查及相關(guān)項(xiàng)目狀況的調(diào)查，完成四川*工業(yè)園區(qū)*生活服務(wù)中心公租房項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告的編制任務(wù)。根據(jù)建設(shè)條件的 實(shí)際狀況，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容 及建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目的組織管理和實(shí)施計(jì)劃、環(huán)境保護(hù)、消防與公共安全、 招投標(biāo)方案、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析等方面進(jìn)行綜 合研究和分析，重點(diǎn)研究和論述項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)

9、方案、投資估 算和融資方案，以便為項(xiàng)目項(xiàng)目融資和建設(shè)提供可靠的決策依據(jù)。1.3建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容根據(jù)國家 十二五”期間下達(dá)給*的保障性住房建設(shè)任務(wù)，經(jīng)縣委、 政府研究決定，在*鎮(zhèn)*村規(guī)劃150畝土地，用于*保障性住房 建設(shè)。本項(xiàng)目位于該規(guī)劃區(qū)內(nèi)，占地 16000m2，總建筑面積65070m2。其 中：建設(shè)18層高的公共租賃住房4棟7個(gè)單元、52520m2,分為40m2、 60m2、90m2三種戶型，共計(jì)1004套，平均每套建筑面積52 m2;配套設(shè) 施為公共食堂、商業(yè)門面共5250m2；籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)各1個(gè)，面積800m2 ； 地下建筑面積6500 m2,停車位254個(gè)。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)容積率3.6,

10、綠化率35.1%，建筑密度26.3%。1.4投資估算與融資方案141總投資估算經(jīng)初步估算，本項(xiàng)目總投資約為14,700.00萬元，其中：土地出讓金3,120.00萬元（項(xiàng)目先期以350元/m2由行政劃撥方式取 得，待項(xiàng)目經(jīng)營到第5年再以*商住地基地價(jià)補(bǔ)交土地出讓金，補(bǔ)交價(jià)格1600元/m2）;房屋建筑工程、安裝工程投資 9,986.00萬元；建設(shè)期銀行借款利息 542.85萬元（按5年以上貸款期基準(zhǔn)年利率7.05%上浮10%估算）；其它投資506.00萬元；不可預(yù)見（基本預(yù)備）費(fèi)用 545.15萬元。1.4.2資金籌措方案本項(xiàng)目總籌資額為14,700.00萬元，其中：項(xiàng)目資本金為7,700.0

11、0萬元，占總投資的52.38%。由四川* 實(shí)業(yè)有限公司自籌5,100.00萬元，申請(qǐng)中央和地方財(cái)政對(duì)公租房的專項(xiàng) 補(bǔ)助資金2,600.00萬元。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（國發(fā)200927號(hào)）保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%， 其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%的規(guī)定，本項(xiàng)目資本金比 例為52.38%，符合要求。銀行長期借款7,000.00萬元，占總投資的47.62%。1.4.3貸款償還期及償還能力本項(xiàng)目向銀行貸款7,000.00萬元，期限6年。按最大貸款償還能力 計(jì)算的貸款償還期為5.66年（含建設(shè)期1年）。本項(xiàng)目銀行貸款本息的償還來源

12、為公共租賃住房出租收入、配套商 業(yè)用房租、售收入以及配租 5年后向承租人出售所租賃的公共租賃住房 收入。從取得貸款次年后分期償還銀行貸款本金（年末支付），其中：第 一年為項(xiàng)目建設(shè)期不償還銀行貸款，第二年償還本金200萬元，第三償還本金200萬元，第四年償還本金600萬元，第五年償還本金1000萬元, 第六年將本金余額5000萬元一次性全部償還。*公司可將本項(xiàng)目土地使用權(quán)和公司擁有的中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園資產(chǎn)抵押給貸款銀行，以降低貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)。1.5項(xiàng)目結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要性毋庸臵疑，但其非理性的 瘋狂增長和價(jià)格的持續(xù)暴漲，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。 對(duì)此，從2005年開

13、始，國家接連出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。溫家寶總理指 出要著力保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健 康發(fā)展。要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本 住房需求”。加大社會(huì)保障性住房建設(shè)是中央十二五”期間的重要工作之一，各地方政府也提出了明確的目標(biāo)和實(shí)施措施。近年來，隨著廉租住房、經(jīng)濟(jì) 適用住房建設(shè)力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改 善。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房價(jià)格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場(chǎng)租賃或購買住房的問題比較 突出。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，

14、新職工的階段性住房支付能力不足矛 盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善。 大力發(fā)展公共租賃住房 是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城市中等偏下收入家庭基 本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng) 供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。本項(xiàng)目符合國家、省、市關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見等 政策，是在我國房地產(chǎn)價(jià)格非理性增長的背景下，為社會(huì)公眾提供良好 的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，有利于改善中低收入家庭住房困難問題，解決 *工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)新招職工和進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的住房困難，促進(jìn)*工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展和*縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。同時(shí)，本項(xiàng)目對(duì)于遏制房市 的過度投資投機(jī)炒作，促進(jìn)社會(huì)公平與正義

15、，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，保障*房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。根據(jù)綜合分析研究，本項(xiàng)目建設(shè)條件具備，工程方案合理，財(cái)務(wù)分 析可行，建設(shè)十分必要且可行第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)背景2004年以來，我國商品房市場(chǎng)價(jià)格上漲很快，到 2007年下半年，我 國各主要城市房價(jià)相對(duì)于2004年初翻了一倍還要多，漲幅之大和漲速之 快對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的沖擊很大，帶來許多負(fù)面影響和潛在隱患。從2007年底開始，加上2008年 汶川5.12特大地震”和隨后發(fā)生的 全球性金融風(fēng)暴，使得2008年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短暫回落。但是，2009 年開始，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新

16、一輪的堪稱爆炸式”的增長。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長，特別是北京、上海、廣州等一線城市，其房地產(chǎn) 價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)非理性增長、房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。說中國的高房價(jià)在全 世界鮭獨(dú)一無二并不過分。在北京和上海賣掉100m2的房子在美國可以 購買兩套別墅。不要懷疑一一這是事實(shí)”的網(wǎng)絡(luò)跟帖，就是說中國房價(jià)高， 收入低，同世界已經(jīng) 接”不上 軌”了。政府為了抑制快速上漲的房價(jià)，從 2005年開始，接連出臺(tái)了一系列 調(diào)控政策，比如國八條、國六條等等。但這些政策的實(shí)施效果不佳，此 后房價(jià)仍然過快上升，大部分城市房價(jià)上漲速度達(dá)到了另人吃驚的程度。 在2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)再次 瘋狂”上漲的背景下，房地產(chǎn)成為 2010年

17、全 國兩會(huì)”眾多代表、委員的提案和媒體議論的焦點(diǎn)。但令人不可思議的 是，就在溫家寶總理在 兩會(huì)”閉幕時(shí)指出政府將采取一系列措施調(diào)控和 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，北京在一天之內(nèi)相繼產(chǎn)生了3個(gè) 地王”這表明我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性。*的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不能和一線、二線城市相提并論，但在一個(gè)小 縣城，目前房價(jià)已經(jīng)超過4000元/m2，是2004年的5倍多，比2007年增 長了一倍。2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要性毋庸臵疑，但其非理性的 瘋狂增長和價(jià)格的持續(xù)暴漲，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。 對(duì)此，從2005年開始，國家接連出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。比如國八條、 國六條等等

18、。溫家寶在2010年的兩會(huì)”中指出 要著力保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì) 和諧進(jìn)步，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過 快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求”。政府工作報(bào)告明確提出了 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展的 4項(xiàng)措施：一是繼續(xù)加大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程。2010年中央財(cái)政擬安排保 障性住房專項(xiàng)資金632億元，比上年增長81億元。建設(shè)保障性住房300 萬套，各類棚戶區(qū)改造住房 280萬套。各級(jí)政府要嚴(yán)格執(zhí)行年度建設(shè)計(jì) 劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實(shí)到位。二是繼續(xù)支持居民自主性住房消費(fèi)。增加中低價(jià)位、中小套型普通 商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。規(guī)范發(fā)展二手

19、 房市場(chǎng)，倡導(dǎo)住房租賃消費(fèi)，盤活住房租賃市場(chǎng)。三是掏投機(jī)性購房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度，完善商 品房預(yù)售制度。四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。完善土地收入管理使用辦法， 掏土地價(jià)格過快上漲。加大對(duì)圈地不建、捂盤措售、哄臺(tái)房價(jià)等違法違 規(guī)行為的查處力度。2.1.3保障性住房建設(shè)概況隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不可避免地會(huì)出現(xiàn)貧富分化，形成一定數(shù)量 的中、低收入群體。據(jù)民政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年城鎮(zhèn)低保人數(shù)穩(wěn)定在2200萬戶左右。然而，就住房而言，被納入住房保障的只有 32.9萬 戶。因此在全國 兩會(huì)”上，不少代表、委員呼吁加大保障性住房建設(shè)力 度，解決中低收入、貧困家庭的住房問題，實(shí)現(xiàn)

20、社會(huì)不同階層人民均能 夠有房可住，解決他們的后顧之憂，促進(jìn)社會(huì)和諧、穩(wěn)定發(fā)展。從1991年提出建立保障性住房制度到 2004年出臺(tái)相關(guān)管理辦法， 已有數(shù)年光景。截止2005年底，291個(gè)地級(jí)以上城市中，有221個(gè)城市 實(shí)施了廉租住房制度，占75.9%。雖然各地結(jié)合實(shí)際情況，積極推進(jìn)廉租 住房制度建設(shè)，隨著經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大， 為改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件發(fā)揮了重要作用。但由于住房保障政 策覆蓋范圍比較小，商品住房價(jià)格較高、上漲過快、可供出租的小戶型 住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力租賃或購買 住房的問題仍然比較突出。為深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照全

21、面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主 義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求，以人為本，關(guān)注和改善民生，把解決城市低收 入家庭困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容， 作為政府公共服務(wù)的重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房、公共租賃租 房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，讓廣 大人民群眾充分享受改革開放成果，逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋”、百姓安居樂業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)公平和正義，促 進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。十一五”期間，中央累計(jì)安排保障性安居工程專項(xiàng)補(bǔ)助資金1336億元，解決了 1500萬戶低收入和中等偏下收入家庭住房困難問題（其中 用租金補(bǔ)貼方式解決了 400萬戶）。國家十二

22、五”規(guī)劃又把保障和改善民 生擺在一個(gè)十分重要和突出位臵，將進(jìn)一步完善住房保障方式，完善政 府支持保障性住房的政策，加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)和使用管理。未來五 年，全國將新建各類保障性住房和棚戶區(qū)改造3600萬套，其中2011年要開工建設(shè)1000萬套，比2010年的580萬套增長72.4%，而計(jì)劃新增的 420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。2012年為1000萬套，后面 三年還有1600萬套，到 十二五”期末，城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率將達(dá)到 20%以上。四川省2010年新增解決低收入家庭住房困難房源 13.55萬套，實(shí)施 廉租住房租賃補(bǔ)貼戶數(shù)達(dá)到 23萬戶，棚戶區(qū)改造12.2萬戶。十二五” 期間，四

23、川將貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強(qiáng)土地、財(cái)稅、金融政 策調(diào)節(jié)，合理引導(dǎo)住房需求。加大保障性安居工程建設(shè)力度，新建城鎮(zhèn) 住房400萬套，其中，商品住房250萬套，保障性住房和改造棚戶區(qū)150 萬套。屆時(shí)，保障性住房供應(yīng)比重由 2010年的10%提高到20%。2009年*市對(duì)城鄉(xiāng)低保17.4萬戶、33.1萬人實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理下的應(yīng) 保盡保。新增廉租住房10535套、52.7萬平方米，面向社會(huì)銷售經(jīng)濟(jì)適 用房173套、1.06萬平方米，發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼 20569戶，啟動(dòng)棚 戶區(qū)改造1290戶。2010年繼續(xù)實(shí)施城鄉(xiāng)居民最低生活保障動(dòng)態(tài)管理，切實(shí)落實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)的各項(xiàng)政策，加大廉租房建設(shè)力度

24、，建立多 層次住房保障體系，全年新建經(jīng)濟(jì)適用住房1059套、公共租賃房1255套、限價(jià)商品房300套，新增低收入家庭困難房源 8639套，讓更多住房 困難群眾夢(mèng)圓新居的夙愿得以實(shí)現(xiàn)。2011年，*計(jì)劃完成各類保障性安居工程建設(shè) 24874套（戶）完 成廉租住房租賃補(bǔ)貼1.5萬戶。其中，新增低收入家庭住房困難房源 4000 套（其中新建800套），建設(shè)公共租賃住房8000套，經(jīng)濟(jì)適用住房3000 套，限價(jià)商品住房1380套，各類棚戶區(qū)改造8494套，計(jì)劃投入資金41.77 億元。十二五”期間，*將投入資金220余億元，完成各類保障性住房建設(shè)12.5734萬套（戶）。其中，新增低收入家庭住房困難房

25、源10000套；建設(shè)公共租賃住房40000套；經(jīng)濟(jì)適用住房10000套；限價(jià)商品房 13000套；各類棚戶區(qū)改造52734戶。屆時(shí)，*低收入和中等偏下收入 的群眾、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、新參加工作的大中專畢業(yè)生等低收入和中 等偏下收入家庭和特定人群將有望梯次實(shí)現(xiàn)住有所居”的夢(mèng)想。*從2007年開始啟動(dòng)廉租住房工作，實(shí)現(xiàn)了廉租住房租金補(bǔ)貼 應(yīng)保盡保”同時(shí)，大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。在此基礎(chǔ)上，逐步擴(kuò)大廉租房和 經(jīng)濟(jì)適用房的覆蓋范圍，力求覆蓋城鎮(zhèn)中低收入及以下水平家庭的基本 住房保障制度。2010年以前*經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，主要采取在新建商 品住宅小區(qū)配套建設(shè)的方式，共在縣城6個(gè)新建商品房小區(qū)配建137套10

26、084m2,目前正在制定銷售價(jià)格。2010年，*總投資9564萬元分3 批建設(shè)了 1022套共46164m2的廉租住房。資金來源為中央補(bǔ)助資金2958 萬元，四川省財(cái)政補(bǔ)助資金116.4萬元，*財(cái)政匹配資金6489.4萬元， 項(xiàng)目已完工后，已辦理入住手續(xù)實(shí)現(xiàn)配租760戶。全年發(fā)放廉租住房租金補(bǔ)貼1331戶補(bǔ)貼金額84.47萬元；棚戶區(qū)改造項(xiàng)目為縣城*大南街 舊城改造項(xiàng)目，通過改造將提高人民群眾的生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境。十二五”期間，*市政府下達(dá)給*的保障性安居工程建設(shè)任務(wù) 為3951套，其中廉租房900套、經(jīng)濟(jì)適用房800套、公共租賃住房1700 套、限價(jià)商品住房500套、農(nóng)場(chǎng)棚戶區(qū)改造51戶

27、。2011年，*人民政 府制定了*2011年保障性安居工程實(shí)施方案（安府辦發(fā)201152號(hào)）， 將建設(shè)保障性住房701套（戶），發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼1100戶，其中新建 廉租住房房源200套，公共租賃住房300套（其中新建不低于70%），經(jīng) 濟(jì)適用住房100套，限價(jià)商品住房50套，農(nóng)場(chǎng)棚戶區(qū)改造51戶。目前 任務(wù)已基本分解到項(xiàng)目，其中：總投資 3108萬元新建民安小區(qū)一、二期 廉租住房240套共11995m2，一期已開工建設(shè)，二期目前正在招標(biāo)。在* 工業(yè)園區(qū)建設(shè)公共租賃住房 337套共12438平方米。按災(zāi)后重建政策， 吸引社會(huì)資金在秀水、塔水建設(shè)部分安居房，其中配套建設(shè)100套經(jīng)濟(jì)適用住房、50

28、套限價(jià)商品房，預(yù)計(jì)2011年10月可完工。國有墾區(qū)危房 改造51戶，由縣農(nóng)業(yè)局在農(nóng)場(chǎng)危房改造中完成。2.1.4*工業(yè)園區(qū)概況2008年發(fā)生的“5.1技川特大地震”使*受災(zāi)地區(qū)人民生命財(cái)產(chǎn) 和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展蒙受巨大損失。中央按照以人為本、尊重自然、統(tǒng)籌兼 顧、科學(xué)重建的原則，科學(xué)制定災(zāi)后恢復(fù)重建規(guī)劃，迅速出臺(tái)一系列支 援災(zāi)區(qū)的政策措施，積極開展對(duì)口支援，迅速組織開展災(zāi)后恢復(fù)重建工 作。*作為全國第七個(gè)極重災(zāi)縣，由*省對(duì)口援建，產(chǎn)業(yè)發(fā)展得到 全面恢復(fù)，社會(huì)也保持了和諧穩(wěn)定。截止 2011年6月底，由*援建的 88個(gè)項(xiàng)目已完工81個(gè)，援建資金投入34億元。震后三年來，*累計(jì)固定資產(chǎn)投資達(dá)120億元，相

29、當(dāng)于過去20年 *投資總和的3倍，涵蓋城鄉(xiāng)住房重建、城鎮(zhèn)體系建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)、 公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生產(chǎn)力布局和產(chǎn)業(yè)調(diào)整、防災(zāi)減災(zāi)、生態(tài)恢 復(fù)、環(huán)境治理與土地復(fù)墾和精神家園建設(shè)等九大類。截止2011年6月，85個(gè)工業(yè)項(xiàng)目快速推進(jìn)，49個(gè)中小學(xué)校重建項(xiàng)目、24個(gè)衛(wèi)生項(xiàng)目全面完 成，65個(gè)民政福利項(xiàng)目竣工51個(gè)，16個(gè)生態(tài)環(huán)境項(xiàng)目已經(jīng)竣工12個(gè), 28個(gè)交通重建項(xiàng)目全面完成，建設(shè)里程 838公里。為加速災(zāi)后經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，*人民政府堅(jiān)持用科學(xué)規(guī)劃引領(lǐng)項(xiàng)目 建設(shè)，用項(xiàng)目帶動(dòng)投資，以投資促進(jìn)增長，不斷培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 *牢牢抓住災(zāi)后重建、*援建、國家拉動(dòng)內(nèi)需和*科技城建設(shè)等 幾大機(jī)遇，發(fā)展土地存

30、量優(yōu)勢(shì)和災(zāi)后土地、稅收、金融等優(yōu)惠政策及良 好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極實(shí)施災(zāi)后重建項(xiàng)目規(guī)劃和啟動(dòng)，加大拆遷征地、用 水用電、道路通訊等投資發(fā)展環(huán)境的配套建設(shè)，為項(xiàng)目實(shí)施和快速推進(jìn) 提供更大更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。四川*工業(yè)園區(qū)是2010年經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)工業(yè) 開發(fā)區(qū)（川府函2010149號(hào)）。園區(qū)主導(dǎo)汽車配件、電子技術(shù)和生物醫(yī) 藥三大產(chǎn)業(yè)。近期規(guī)劃面積8平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃控制面積15平方公里。 目前，已完成2.7平方公里開發(fā)，入駐工業(yè)項(xiàng)目86個(gè)，規(guī)模以上工業(yè)企 業(yè)22戶。2010年，園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 20億元，工業(yè)增加值4.5億元, 當(dāng)年新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 9戶。2011年是十二五”規(guī)劃實(shí)施的

31、開局年，園區(qū)全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展 觀，堅(jiān)持 科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展”主題，堅(jiān)持 一主三化三加強(qiáng)”發(fā)展路徑， 盯住一個(gè)目標(biāo)，突出兩大主導(dǎo)，實(shí)施三個(gè)倍增，抓好四大重點(diǎn)”，全面提升園區(qū)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力，著力打造百億級(jí)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。全年計(jì)劃新增規(guī) 模以上工業(yè)企業(yè)12戶，實(shí)現(xiàn)招商項(xiàng)目落地15個(gè)，招商到位資金15億元， 實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值35億元，實(shí)現(xiàn)稅收6000萬元。圍繞*市委、市政府 打造*安北汽車產(chǎn)業(yè)帶”的戰(zhàn)略部署和*縣委、政府制定的“201年工 業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破100億元”目標(biāo)，以科學(xué)規(guī)劃為重點(diǎn)，加快園區(qū)空 間拓展；以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，加強(qiáng)水電氣等要素保障；以招商引資 為重點(diǎn)，切實(shí)提高產(chǎn)業(yè)聚集度；以項(xiàng)目服

32、務(wù)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化園區(qū)發(fā) 展環(huán)境。推進(jìn)園區(qū)科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展。到2020年，預(yù)計(jì)工業(yè)園區(qū)完成投資 22億元，全面完成8平方公里 的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)，形成功能齊備、布局合理、環(huán)境優(yōu)美的新 興工業(yè)基地。到2020年，預(yù)計(jì)引進(jìn)企業(yè)150戶，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)銷售收入200 億元，實(shí)現(xiàn)利稅30億元，累計(jì)提供就業(yè)崗位10萬個(gè)。隨著*工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，進(jìn)城務(wù)工人員越來越多，為了科學(xué)規(guī)劃 和節(jié)約用地，*從2010年開始不再允許入駐工業(yè)園區(qū)的企業(yè)修建職工 宿舍，因而，園區(qū)企業(yè)職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)， 外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住 房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿

33、足城市中等偏下收入家庭基本住房 需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng) 結(jié)構(gòu)的必然要求。為加快工業(yè)園區(qū)發(fā)展，*縣委、縣政府安排四川*實(shí)業(yè)有 限公司作為對(duì) 四川*工業(yè)園區(qū)*生活服務(wù)中心公租房項(xiàng)目的業(yè)主， 一方面解決*中低收入住房困難家庭基本住房，另一方面為*工業(yè)園區(qū)配套，向新就業(yè)職工和農(nóng)村進(jìn)城的務(wù)工人員中的住房困難群體供應(yīng)出租房源。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性近年來，加大社會(huì)保障性住房建設(shè)成為中央兩會(huì)”商議討論的熱門話題，各地政府官員對(duì)此紛紛表達(dá)決心和信心，并提出了明確的目標(biāo)和 實(shí)施措施。由此可見，大力加強(qiáng)社會(huì)保障性住房建設(shè)，是社會(huì)進(jìn)步的體 現(xiàn)，將成為各級(jí)地方政府工作今后一個(gè)時(shí)

34、期的重頭戲。這對(duì)于在房價(jià)高 漲重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起的新希望。2.2.1項(xiàng)目建設(shè)是為解決低收入家庭、新就業(yè)職工和農(nóng)村進(jìn)城的務(wù)工 人員的住房問題，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀的必然要求我國住房制度改革確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)作為住房資源配臵的主渠道， 但低收入家庭由于支付能力的不足，難以通過市場(chǎng)自行解決住房問題， 被排斥在市場(chǎng)之外。在住房資源配臵中，既要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用， 也要積極發(fā)揮政府保障的作用。一個(gè)完善的住房制度必然是由市場(chǎng)機(jī)制 和住房保障制度有機(jī)構(gòu)成、各負(fù)其責(zé)的制度。因此，住房問題需要政府 介入，通過建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住權(quán)，解決住 房上的社會(huì)問題和公平公平問題。從一些

35、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家解決住房問題的經(jīng)驗(yàn)看，住房保障是政府的重 要職能之一。政府通過安排一定的財(cái)政資金支持住房保障，運(yùn)用多種政 策手段給予低收入群體不同的保障支持力度，幫助低收入群體獲得基本 的住房。如英國政府扶持非贏利組織興建的普通住宅和對(duì)低收入者的租 金補(bǔ)貼，近30年來每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出 的5%左右。目前，我國部分地方政府重視房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)本地經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，忽視了住房保障是政府不可推卸的重要責(zé)任。截至2009年，全國僅有18個(gè)省、自治區(qū)、直轄市通過簽訂目標(biāo)責(zé)任等方式，將公租、廉租住 房制度建設(shè)納入對(duì)市（區(qū)）、縣政府目標(biāo)責(zé)任制管理和明確最低收入家庭*住房保障目標(biāo)及具體

36、考核辦法。因此，加快本項(xiàng)目的實(shí)施，是解決 中低收入家庭住房困難問題的必然選擇。2.2.2項(xiàng)目基調(diào)是構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧、建設(shè)和諧社會(huì)，始終是人類孜孜以求的理想。目前， 我國改革發(fā)展正處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 國人的生活水平大大提高，這是有目共睹的事。與此同時(shí)，也出現(xiàn)了地 區(qū)差距、居民差距日益擴(kuò)大的趨勢(shì)?，F(xiàn)在20%的富裕家庭占有社會(huì)總金融資產(chǎn)的55%,而20%的最低收入家庭只占有1.5%，兩者的財(cái)富占有差 距超過34倍，這種狀況引發(fā)了許多社會(huì)矛盾。黨的十六屆四中全會(huì)提出了構(gòu)建和諧社會(huì)，要求按照民主法治、公 平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相

37、處的要求， 加快推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。社會(huì)保障是保持社會(huì)穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)和諧相處的要 求，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會(huì)保障，就可以安居樂業(yè)。住 房是人類最基本的生存條件之一，住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要 構(gòu)成部分，尤其是救濟(jì)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及公共租賃租房的提 出，可大大改善中低收入家庭的居住條件，是作為對(duì)占絕大多數(shù)的中低 收者的一種政策優(yōu)惠。因而，本項(xiàng)目的實(shí)施，是*構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、保證社會(huì)穩(wěn)定的重要舉措。2.2.3項(xiàng)目建設(shè)是為抑制房價(jià)過快上漲的必然要求近兩年，我國城市房價(jià)均處于高位上漲的階段，房價(jià)上漲越快，住 房保障的矛盾越突出，對(duì)住房保障的需求越迫切。當(dāng)前，由于住房保障 制度不

38、夠健全，即便是低收入群體，也只能通過市場(chǎng)解決住房問題。低 收入群體住房問題隨著房價(jià)的持續(xù)攀升而日益凸顯，尤其在一些特大城 市和大城市，低收入群體的住房支付能力和房價(jià)之間的差距呈逐步擴(kuò)大 之勢(shì)。因此，加大住房保障制度建設(shè)力度，加快本項(xiàng)目的實(shí)施，可從一 定程度上抑制*房價(jià)的過快、過度上漲，對(duì)*縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、 穩(wěn)定發(fā)展起著十分重要的作用。2.2.4項(xiàng)目建設(shè)可推進(jìn)*城鎮(zhèn)化進(jìn)程和*工業(yè)園區(qū)發(fā)展改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域發(fā)生了天翻地覆的變化，經(jīng) 濟(jì)發(fā)展日新月異，人民群眾的生活水平等到了極大的提高和改善，各類 基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公益設(shè)施也有相當(dāng)大的改善。當(dāng)前，我國正處于全面建 設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)

39、現(xiàn)代化的關(guān)鍵階段，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展面臨許多重 大而艱巨的任務(wù)，各級(jí)黨委和政府都有加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)的巨大決心。發(fā)展 經(jīng)濟(jì)離不開中國廣大的農(nóng)民工，我國每年超過1.5%城鎮(zhèn)化率。但如今農(nóng)民散落在城市的每一個(gè)角落，居住生活條件較差，他們?yōu)樵诔鞘猩嬷?付著昂貴的居住成本，因而很多農(nóng)民不再想進(jìn)城，從而導(dǎo)致普遍性用工荒”給進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民及城鎮(zhèn)新就業(yè)人員一個(gè)安身之地，一個(gè)安居保障， 讓更多的中國農(nóng)民看到進(jìn)城的希望，并最終讓他們?nèi)谌氲匠鞘谢暮榱?中去，是推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必由之路。本項(xiàng)目的實(shí)施可為*工業(yè)園區(qū)配套，促進(jìn)*的招商引資工作， 對(duì)加快*和園區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。第三章需求分析與政策

40、保障3.1需求趨勢(shì)3.1.1住房是人們基本的生活需求衣食住行是人的基本需求，是民生之需。住有所居，是廣大人民群 眾的迫切愿望，是以人為本、科學(xué)發(fā)展的重要內(nèi)容。在城市居民中，低 收入家庭對(duì)住房的需求最為迫切，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語言來說，這部分群體對(duì) 住房的需求是剛性需求。然而，隨著我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展， 房價(jià)上漲較快，中低收入人群的住房保障問題逐漸顯露出來。為解決房 地產(chǎn)市場(chǎng)存在的種種問題，近幾年從中央到地方各級(jí)政府部門都陸續(xù)出 臺(tái)了一系列政策，通過規(guī)定90m2以下中小戶型的建設(shè)比例到加大保障性 住房建設(shè)力度，再到從緊的貨幣政策等政府調(diào)控和完善市場(chǎng)機(jī)制的手段 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是 住房保障”

41、這個(gè)帶著濃厚民生意味的詞，從2007 年成為了一個(gè)被提及率幾乎最高的詞匯。從當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢(shì)看，隨著人口向城鎮(zhèn)的集聚，也包括既有 的農(nóng)村重點(diǎn)集鎮(zhèn)，他們?cè)趪页擎?zhèn)化發(fā)展過程中，逐步從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)型 轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)型的這些居民，總體上來講，城鎮(zhèn)地區(qū)住房需求是在不斷加 大，這上一個(gè)需求的總的發(fā)展趨勢(shì)。在發(fā)展過程中，不僅有人口集聚以后的住房需求。實(shí)際上在前30年城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，是欠帳的，在改革開放之后才開始城鎮(zhèn)化發(fā)展的新 機(jī)制、新步伐，城市建設(shè)的水平才逐步提高。在上世紀(jì)70、80年代建設(shè)的住房，甚至之前的很多房屋，包括現(xiàn)在正在進(jìn)行的老舊房屋、棚戶區(qū) 改造，都是過去遺留下來的。我國是一個(gè)人均資源量比較少

42、、緊缺的國家。在城鎮(zhèn)化過程中，一 直都面臨著資源和環(huán)境的壓力。另外一個(gè)重要的現(xiàn)實(shí)問題就是95%的人是集中在不到50%的東、中部地區(qū)的土地面積上，加大了供需不對(duì)稱的因素3.1.2需求現(xiàn)狀四川省2010年新增解決低收入家庭住房困難房源 13.55萬套，實(shí)施 廉租住房租賃補(bǔ)貼戶數(shù)達(dá)到 23萬戶，棚戶區(qū)改造12.2萬戶。2011年四 川省將貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強(qiáng)土地、財(cái)稅、金融政策調(diào)節(jié)， 合理引導(dǎo)住房需求。加大保障性安居工程建設(shè)力度，建設(shè)廉租房、公共 租賃住房等保障性住房22萬套左右，改造棚戶區(qū)居民住房12萬戶左右， 實(shí)施農(nóng)村危房改造15萬戶，逐步形成低端強(qiáng)化保障、中端理順市場(chǎng)、高 端控制規(guī)

43、模的住房供應(yīng)格局，從根本上緩解供需矛盾。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管， 加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房 地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。十二五”期間，四川將新建城鎮(zhèn)住房400萬套，其中，商品住房250 萬套，保障性住房和改造棚戶區(qū) 150萬套。屆時(shí)，保障性住房供應(yīng)比重 由2010年的10%提高到20%,商品住房供應(yīng)中，中小戶型住房比重達(dá)到 70%以上。2009年*市對(duì)城鄉(xiāng)低保17.4萬戶、33.1萬人實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理下的應(yīng) 保盡保。新增廉租住房10535套、52.7萬平方米，面向社會(huì)銷售經(jīng)濟(jì)適 用房173套、1.06萬平方米，發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼 20569戶，啟動(dòng)棚 戶區(qū)改造1290戶。20

44、10年繼續(xù)實(shí)施城鄉(xiāng)居民最低生活保障動(dòng)態(tài)管理，切實(shí)落實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)的各項(xiàng)政策，加大廉租房建設(shè)力度，建立多 層次住房保障體系，全年新建經(jīng)濟(jì)適用住房1059套、公共租賃房1255套、限價(jià)商品房300套，新增低收入家庭困難房源 8639套，讓更多住房 困難群眾夢(mèng)圓新居的夙愿得以實(shí)現(xiàn)。2011年，*計(jì)劃完成各類保障性安居工程建設(shè) 24874套（戶）完 成廉租住房租賃補(bǔ)貼1.5萬戶。其中，新增低收入家庭住房困難房源 4000 套（其中新建800套），建設(shè)公共租賃住房8000套，經(jīng)濟(jì)適用住房3000 套，限價(jià)商品住房1380套，各類棚戶區(qū)改造8494套，計(jì)劃投入資金41.77 億元。在加快建設(shè)進(jìn)度上，

45、按照正排工序、倒排工期，并作為年度民生 考核的一大重要指標(biāo)。十二五”期間，*將投入資金220余億元，完成各類保障性住房 建設(shè)12.5734萬套（戶）。其中，新增低收入家庭住房困難房源10000套； 建設(shè)公共租賃住房40000套;經(jīng)濟(jì)適用住房10000套；限價(jià)商品房13000 套；各類棚戶區(qū)改造52734戶。屆時(shí)，*低收入和中等偏下收入的群 眾、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、新參加工作的大中專畢業(yè)生等低收入和中等偏 下收入家庭和特定人群將有望梯次實(shí)現(xiàn)住有所居”的夢(mèng)想。*從2007年開始啟動(dòng)廉租住房工作，實(shí)現(xiàn)了廉租住房租金補(bǔ)貼 應(yīng) 保盡保”同時(shí)，大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。在此基礎(chǔ)上，逐步擴(kuò)大廉租房和 經(jīng)濟(jì)適用房的覆

46、蓋范圍，力求覆蓋城鎮(zhèn)中低收入及以下水平家庭的基本 住房保障制度。2010年以前*經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，主要采取在新建商 品住宅小區(qū)配套建設(shè)的方式，共在縣城6個(gè)新建商品房小區(qū)配建137套10084.33m2，目前正在制定銷售價(jià)格。2010年，*分3批建設(shè)廉租住 房項(xiàng)9九個(gè)，總投資9564萬元建設(shè)了 1022套共46164.2卅的廉租住房。 資金來源為中央補(bǔ)助資金2958萬元，四川省財(cái)政補(bǔ)助資金116.4萬元， *財(cái)政匹配資金6489.4萬元（主要為*援建資金）。2010年底項(xiàng)目 已完工后，已辦理入住手續(xù)實(shí)現(xiàn)配租760戶。全年發(fā)放廉租住房租金補(bǔ)貼1331戶補(bǔ)貼金額84.47萬元；棚戶區(qū)改造項(xiàng)目為縣城*

47、大南街舊城 改造項(xiàng)目，通過改造將提高人民群眾的生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境。十二五”期間，*市下達(dá)給*的保障性安居工程建設(shè)任務(wù)為 3951套，其中廉租房900套、經(jīng)濟(jì)適用房800套、公共租賃住房1700套、 限價(jià)商品住房500套、農(nóng)場(chǎng)棚戶區(qū)改造51戶。2011年，*人民政府制 定了*2011年保障性安居工程實(shí)施方案（安府辦發(fā)201152號(hào)）， 將建設(shè)保障性住房701套（戶），發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼1100戶，其中新建 廉租住房房源200套，公共租賃住房300套，經(jīng)濟(jì)適用住房100套，限 價(jià)商品住房50套，農(nóng)場(chǎng)棚戶區(qū)改造51戶，目前任務(wù)已基本分解到項(xiàng)目。2009年對(duì)隨機(jī)抽樣調(diào)查資料顯示，*在低收入住房困難家

48、庭中， 年人均可支配收入在2000元以下的家庭，占低收入家庭總量的 30%;年 人均可支配收入在2000-4000元之間的家庭，占低收入家庭總量的 30%； 年人均可支配收入在4000-6000元之間的家庭，占低收入家庭總量的30%；年人均可支配收入在6000-7000元之間的家庭，占低收入家庭總量 的10%。人均住房建筑面積低于12平方米的占總家庭數(shù)的60%,人均在 12-23平方米的占總數(shù)的20%，23平方米以上的占總家庭數(shù)的20%。* 低收入住房困難家庭以購買公有住房為主，50%以上的低收入家庭通過繼 承、購買等方式擁有私有住房；還有近50%的低收入家庭沒有產(chǎn)權(quán)房，而是通過租賃私房等方式

49、解決住房問題。按照*市及*住房保障政策規(guī)定的 雙困”線標(biāo)準(zhǔn)，* 鎮(zhèn) 保障對(duì)象有數(shù)百戶。通過問卷調(diào)查，約有 60%的低收入家庭有購房意向； 部分低收入家庭由于其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱等原因，將通過領(lǐng)取租賃住房 補(bǔ)貼、享受實(shí)物配租保障等方式改善其居住條件，公共租賃住房有很大 的市場(chǎng)需求空間。3.2住房保障概要及政策目標(biāo)加快保障性安居工程建設(shè)，事關(guān)人民群眾特別是低收入困難群眾的 切身利益，是構(gòu)建社會(huì)和諧的重要內(nèi)容，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重 要基礎(chǔ)。住房保障最直白地講就是住房領(lǐng)域的社會(huì)保障，是政府為彌補(bǔ) 市場(chǎng) 失靈”運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政和法律的手段，以滿足全體國民的基本住 房需求。住房保障的對(duì)象，從狹義上講是少

50、數(shù)低收入、住房困難群眾。 從廣義上講，囊括了可支付能力不足的廣大中等收入群體和有特殊住房 需求的群體。如果對(duì)少數(shù)貧困群體實(shí)施的特殊性住房保障是一種社會(huì)救 助，那么對(duì)廣大中等收入群體實(shí)施的普遍性住房保障則是提高其住房消 費(fèi)可支付能力的一種扶持。更確切地說，特殊性住房保障保障是對(duì)貧困 群體的救助、體現(xiàn)了社會(huì)公平與互助，而普遍性的住房保障提升廣大社 會(huì)成員可支付能力則是社會(huì)和諧和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。一個(gè)完善的住房保 障制度應(yīng)當(dāng)遵循特殊性住房保障和普遍性住房保障的有機(jī)結(jié)合、政府主 導(dǎo)與市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合，中央決策與地方因地制宜相結(jié)合的原則，從而構(gòu) 建以人人住有所居”為目的的多元住房保障體系。我國的保障性住房建

51、設(shè)可界定為凡為政府政策目標(biāo)、為特定保障對(duì) 象服務(wù)、享受政府土地、信貸和稅收某種優(yōu)惠政策興建的住房都可視為 保障性住房的一部分。3.3保障對(duì)象與供給方式公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要為城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工 和農(nóng)村進(jìn)城的務(wù)工人員中的住房困難群體。公共租賃住房的供應(yīng)范圍和 供應(yīng)對(duì)象的收入線標(biāo)準(zhǔn)、家庭財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由*人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)厝司芍涫杖牒腿司》克?，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、 住房價(jià)格水平合理確定。3.3.1中等偏下收入住房困難家庭條件1、 申請(qǐng)人具有*常住戶口（非農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員）3年以上，其 他家庭成員（共同申請(qǐng)人）有戶口遷入的，遷入時(shí)間必須在1年以上；2、無自有住房（出

52、售私有住房滿兩年（含兩年）以上）和建房用地， 未租住公有住房；3、家庭人均年可支配收入在*統(tǒng)計(jì)局公布的本縣上年度城市居民 人均可支配收入的中等偏下收入標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)。3.3.2新就業(yè)職工住房困難人員條件1、具有*戶籍；2、 大、中專院校及職業(yè)技術(shù)學(xué)校畢業(yè)，年滿22周歲以上，在* 行政區(qū)劃內(nèi)就業(yè)并與用人單位簽訂勞動(dòng)（聘用）合同并繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)；3、家庭人均年可支配收入在*統(tǒng)計(jì)局公布的本縣上年度城市居民 人均可支配收入的中等偏下收入標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)。4、無私有房產(chǎn)（出售私有住房滿兩年（含兩年）以上） 、無建房用 地、未租住公房。3.3.3有穩(wěn)定職業(yè)的農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員條件1、具有*戶籍；2、在*行政區(qū)劃內(nèi)就

53、業(yè)，并與用人單位簽訂勞動(dòng)（聘用）合同， 且已連續(xù)繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)滿 3年以上；3、家庭人均年可支配收入在*統(tǒng)計(jì)局公布的本縣上年度城市居民 人均可支配收入的中等偏下收入標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)。4、無私有房產(chǎn)（出售私有住房滿兩年（含兩年）以上） 、無建房用 地或未租住公房。符合條件的離異人員離婚前有私有住房的，離婚必須滿一年（含一 年）以上。家中擁有機(jī)動(dòng)車且價(jià)值在 3萬元及以上的，不能申請(qǐng)公共租 賃住房。上述標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況每兩年調(diào)整一次。非本縣戶籍的在*行政區(qū)劃內(nèi)企業(yè)就業(yè)的農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員和新 就業(yè)職工，可通過租賃用工企業(yè)自建的公共租賃房（含集體宿舍），解決 階段性居住困難。政府引進(jìn)的特殊專業(yè)

54、人才、市級(jí)及市級(jí)以上勞動(dòng)模范和榮立二等功 以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人住房困難家庭可以申請(qǐng)承租公共租賃住房，不受收入限 制。符合廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件未能享受廉租住房實(shí)物配租 或購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，可以申請(qǐng)公共租賃住房。公共租賃住房實(shí)行申請(qǐng)、公示、審核、公布和輪候制度。申請(qǐng)人戶籍所在地或工作所在地的街道辦事處受理申請(qǐng)，核實(shí)申請(qǐng)人的人口、住 房、收入等情況，提出初審意見并公示后，將初審情況送*民政部門和房產(chǎn)管理部門。民政部門負(fù)責(zé)收入核定工作，房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)住房 審查，經(jīng)審查無異議后，送當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》坎块T審核并公示，建立公共 租賃住房保障檔案，按程序確認(rèn)申請(qǐng)人公共租賃住房保障資格。符合公共租賃住房

55、供應(yīng)條件的家庭，每戶只能承租一套公共租賃住 房。根據(jù)*市人民政府關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的意見（*府發(fā),2011? 7號(hào)）文件精神，承租人在租賃5年期滿后，可選擇申請(qǐng)購買居 住的公共租賃住房。3.3.4公共租賃住房規(guī)劃保障*將制定解決城市低收入家庭住房困難的工作目標(biāo)、發(fā)展規(guī)劃和 年度計(jì)劃，把經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房及公共租賃房建設(shè)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社 會(huì)發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，并向社會(huì)公布。依據(jù)中長期規(guī)劃，確定年度計(jì)劃。科學(xué)制定廉租住房、公共租賃租 房保障的中長期規(guī)劃及年度建設(shè)計(jì)劃。根據(jù)城鎮(zhèn)最低收入家庭住房需求 及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，合理確定廉租住房、公共租賃租房保障范圍和保障水 平，科學(xué)測(cè)算資金需求總量，明

56、確資金籌集方式，不斷擴(kuò)大廉租住房、 公共租賃租房保障覆蓋面。根據(jù)城市住房保障發(fā)展規(guī)劃，編制廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共 租賃租房年度建設(shè)計(jì)劃與用地計(jì)劃，報(bào)政府相關(guān)部門審批。十二五”期間，經(jīng)濟(jì)適用住房每年竣工面積原則上不低于商品住房竣工面積的70%。廉租住房、公共租賃租房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)由*人民政府組織，可由政府確定的實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房管理的非營利性機(jī)構(gòu)直接組織建設(shè)，也 可按照市場(chǎng)化動(dòng)作的原則實(shí)行項(xiàng)目法人招標(biāo)，參與投標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)必須具備相應(yīng)資質(zhì)、良好的開發(fā)業(yè)績和社會(huì)信譽(yù)。3.4承辦單位保障能力項(xiàng)目建設(shè)單位為四川*實(shí)業(yè)有限公司，公司位于*工業(yè)園 區(qū)（*鎮(zhèn)），實(shí)收資本5000萬元，屬于*人民

57、政府投資設(shè)立的國有 獨(dú)資有限責(zé)任公司。主要經(jīng)營范圍為對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、汽 車產(chǎn)業(yè)、生物工程、醫(yī)藥、醫(yī)藥器械、計(jì)算機(jī)軟件及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的投資； 計(jì)算機(jī)軟件、硬件的設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售及技術(shù)咨詢服務(wù)；建筑材料、電 子產(chǎn)品（不含無線電發(fā)射設(shè)備）、化工產(chǎn)品（不含危險(xiǎn)化學(xué)品）銷售；全 縣城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)和工業(yè)園區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋拆遷、土地整理及保障安臵房 建設(shè)；工業(yè)園及城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2011年3月公司完成驗(yàn)資和注冊(cè)登記，具有獨(dú)立的法人資格、營業(yè) 執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證和人民銀行貸款卡，具備貸款主體資格。公司現(xiàn) 經(jīng)營*工業(yè)園區(qū)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、* 農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，在建項(xiàng)目有 *汽車產(chǎn)業(yè)配件園、110KV專用變配電站

58、、*工業(yè)園區(qū)地表清理等 項(xiàng)目，現(xiàn)有總資產(chǎn)31,703.96萬元，負(fù)債總額6,935.69萬元，資產(chǎn)負(fù)債率 21.9%。公司按現(xiàn)代企業(yè)制度成立和運(yùn)行，建立了產(chǎn)權(quán)明晰、管理科學(xué)的治 理結(jié)構(gòu)。公司章程規(guī)定公司不設(shè)股東會(huì)，由*國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦 公室行使出資人職權(quán)。設(shè)董事會(huì)，組成人員3-11人，董事會(huì)設(shè)董事長1人，是公司法定代表人。設(shè)總經(jīng)理1人，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，設(shè)副總經(jīng)理，協(xié)助總經(jīng)理工作，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。設(shè)監(jiān)事會(huì)，成員3人，監(jiān)事會(huì)成員由有權(quán)部門委派有關(guān)人員組成，監(jiān)事會(huì)設(shè)主席 1人。公司通過投資、融資等方式提供資金支持并參與項(xiàng)目的經(jīng)營管理。 企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理機(jī)制完善，制度健全，管理者管理水平較高，

59、發(fā)展前 景好。3.5項(xiàng)目經(jīng)營模式本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容中可用于經(jīng)營的為公寓、配套商業(yè)用房和地下車庫 三部分公寓采用先租后賣的方式經(jīng)營。前5年由*公司以公共租賃住房向*人民政府公布的特定對(duì)象出租，包括*城市中低收入家庭、 新就業(yè)職工和進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民。也可由*公司整體出租給*工業(yè)園區(qū)的企業(yè)，由企業(yè)提供給本單位職工有償或無償使用，提供給職工 有償使用的其租金水平不得超過*公司收取的租金標(biāo)準(zhǔn)。*公司提供的租金單價(jià)按*人民政府公布的價(jià)格執(zhí)行，本 項(xiàng)目估算經(jīng)濟(jì)效益估算為5元/m2.月。經(jīng)營期第一年出租80%,第三年達(dá) 到 100%。根據(jù)*市人民政府關(guān)于關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的意見（*府發(fā)，2011? 7號(hào)）文件

60、精神 承租人在租賃5年期滿后，可選擇申請(qǐng)購 買居住的公共租賃住房”規(guī)定，在項(xiàng)目經(jīng)營到第5年（含建設(shè)期第6年） 補(bǔ)交土地出讓金后，向承租人出售。出售單價(jià)以目前*的商品房出售價(jià)格、未來的發(fā)展趨勢(shì)、物價(jià)上漲因素和*的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格等因素綜合，估算出售價(jià)格為3200元/m2。配套商業(yè)用房采用租、售結(jié)合的方式經(jīng)營管理。其中：出租：?jiǎn)蝺r(jià)為20元/m2.月，租金每年按10%上漲，經(jīng)營期第一、二、 三年出租率分別按80%、60%、30%估算。出售：價(jià)格按15000元/m2估算，4年出售完畢，出售率為前兩年各 20%，后兩年各30%。地下車庫全部用于出租，租金單價(jià)為60元/個(gè)月，每兩年上調(diào)20元, 第一年出租率