蕪湖和瑞動(dòng)漫科技園投資商業(yè)計(jì)劃書

1、蕪湖*動(dòng)動(dòng)漫科技技園投資資商業(yè)計(jì)計(jì)劃書（第三稿稿）二零零八八年三月月正文目錄錄 第一章項(xiàng)項(xiàng)目背景景介紹 概要 項(xiàng)目公司司 項(xiàng)目簡(jiǎn)介介 市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ) 項(xiàng)目投資資價(jià)值 項(xiàng)目資金金及合作作 項(xiàng)目成功功關(guān)鍵 項(xiàng)目發(fā)展展使命與與經(jīng)濟(jì)目目標(biāo) 第二章蕪蕪湖投資資環(huán)境分分析 整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展概概況 增增長(zhǎng)分析析 固定投資資增長(zhǎng)分分析 第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展分分析 蕪湖經(jīng)濟(jì)濟(jì)在安徽徽省中的的地位分分析 比較較分析 固定投資資增長(zhǎng)比比較分析析 第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展比比較分析析 蕪湖未來(lái)來(lái)發(fā)展機(jī)機(jī)遇 中部崛起起的政策策機(jī)遇 長(zhǎng)三角一一體化的的機(jī)遇 城市化進(jìn)進(jìn)程加快快的機(jī)遇遇 先進(jìn)制造造業(yè)帶動(dòng)動(dòng)新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的機(jī)機(jī)遇 第三章蕪蕪湖房地地產(chǎn)

2、市場(chǎng)場(chǎng)分析 蕪湖房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)綜合分分析 宏觀層面面分析 房地產(chǎn)開開發(fā)量增增速 近三年來(lái)來(lái)地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的變變化趨勢(shì)勢(shì) 蕪湖土地地市場(chǎng)供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析 辦公樓市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析 蕪湖房地地產(chǎn)未來(lái)來(lái)走勢(shì)分分析 微觀層面面分析 蕪湖主要要地產(chǎn)市市場(chǎng)板塊塊分析 年蕪湖地地產(chǎn)銷售售市場(chǎng)解解讀 蕪湖地產(chǎn)產(chǎn)租賃市市場(chǎng)解讀讀 蕪湖大商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)解讀 蕪湖高校校資源解解讀 第四章動(dòng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展分分析 年第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資態(tài)勢(shì)與與趨勢(shì) 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)總體發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)與市場(chǎng)場(chǎng)前景展展望 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展概概況 國(guó)內(nèi)動(dòng)漫漫產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀分析 國(guó)內(nèi)動(dòng)漫漫產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展環(huán)境境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境境 消費(fèi)環(huán)境境 政策環(huán)境境 國(guó)內(nèi)動(dòng)畫畫產(chǎn)業(yè)發(fā)

3、發(fā)展面臨臨的問(wèn)題題與挑戰(zhàn)戰(zhàn) 漫畫市場(chǎng)場(chǎng)板塊 原創(chuàng)動(dòng)畫畫板塊 加工動(dòng)畫畫板塊 衍生產(chǎn)品品板塊 國(guó)內(nèi)動(dòng)漫漫產(chǎn)業(yè)市市場(chǎng)發(fā)展展前景分分析 動(dòng)漫創(chuàng)作作發(fā)展前前景 動(dòng)漫加工工制作發(fā)發(fā)展前景景 衍生產(chǎn)品品發(fā)展前前景 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)與高新新技術(shù)聯(lián)聯(lián)動(dòng)發(fā)展展前景分分析 網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫漫 網(wǎng)絡(luò)游戲戲 手機(jī)動(dòng)漫漫 手機(jī)游戲戲 第五章蕪蕪湖動(dòng)漫漫產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展分析析與前景景預(yù)測(cè) 蕪湖動(dòng)漫漫產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的分分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 蕪湖動(dòng)漫漫產(chǎn)業(yè)前前景預(yù)測(cè)測(cè) 動(dòng)漫原創(chuàng)創(chuàng)前景預(yù)預(yù)測(cè) 動(dòng)漫加工工制作前前景預(yù)測(cè)測(cè) 動(dòng)漫衍生生產(chǎn)品前前景預(yù)測(cè)測(cè) 國(guó)內(nèi)主要要?jiǎng)勇乇容^較分析 動(dòng)漫基地地介紹 動(dòng)漫基地地分類 產(chǎn)業(yè)孵化化型 產(chǎn)業(yè)示范范開發(fā)型型

4、 產(chǎn)業(yè)教育育型 國(guó)內(nèi)幾大大動(dòng)漫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地運(yùn)營(yíng)狀狀況 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)基地發(fā)發(fā)展存在在問(wèn)題 蕪湖*動(dòng)動(dòng)漫科技技園發(fā)展展對(duì)策 第五章項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)選址及及建設(shè)條條件論證證 項(xiàng)目建設(shè)設(shè)選址 選址建設(shè)設(shè)條件 區(qū)位條件件和交通通條件 環(huán)境條件件 基礎(chǔ)配套套設(shè)施 項(xiàng)目規(guī)劃劃方案 詳細(xì)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)指指標(biāo) 項(xiàng)目建設(shè)設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)設(shè)用地及及建設(shè)規(guī)規(guī)劃 項(xiàng)目建設(shè)設(shè)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃 第六章招招商規(guī)劃劃 概述 招商優(yōu)勢(shì)勢(shì) 招商目標(biāo)標(biāo)行業(yè)市市場(chǎng)研究究 招商行業(yè)業(yè)方向與與目標(biāo)企企業(yè)鎖定定 產(chǎn)業(yè)招商商 其它招商商 招商重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域 招商方式式與策略略 招商方式式 招商策略略 招商計(jì)劃劃 第七章項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷推廣策策略 項(xiàng)目營(yíng)銷銷推廣總總體

5、理念念 項(xiàng)目營(yíng)銷銷推廣的的階段性性工作構(gòu)構(gòu)思 籌備期 試水期 強(qiáng)推期 收割期 項(xiàng)目宣傳傳手段構(gòu)構(gòu)思 硬件塑造造 活動(dòng)新聞聞軟性宣宣傳 項(xiàng)目合作作性推廣廣策劃 第八章項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)運(yùn)營(yíng)模模式分析析 項(xiàng)目開發(fā)發(fā)節(jié)奏 物業(yè)租售售模式分分析 模式：短短期投資資策略 模式：中中期持有有策略 模式：長(zhǎng)長(zhǎng)期持有有策略 定價(jià)策略略 租賃價(jià)格格 銷售價(jià)格格 園區(qū)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理模模式分析析 園區(qū)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理指指導(dǎo)思路路 園區(qū)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理系系統(tǒng)框架架 園區(qū)盈利利模式分分析 第九章項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)與運(yùn)營(yíng)營(yíng)相關(guān)政政策體系系分析 民營(yíng)科技技園政策策研究背背景分析析 民營(yíng)科技技園運(yùn)行行內(nèi)涵概概述 民營(yíng)科技技園政策策體系分分析 . 政策策

6、體系研研究整體體思路解解讀 國(guó)外動(dòng)漫漫產(chǎn)業(yè)政政策借鑒鑒分析 現(xiàn)有動(dòng)漫漫產(chǎn)業(yè)扶扶持政策策解讀 第十章項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)分析與與評(píng)價(jià) 基于不同同開發(fā)模模式下的的財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)路徑徑 基于開發(fā)發(fā)模式的的財(cái)務(wù)分分析 項(xiàng)目建設(shè)設(shè)階段成成本費(fèi)用用測(cè)算 項(xiàng)目銷售售收入測(cè)測(cè)算 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)收入測(cè)測(cè)算 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)效益分分析 基于開發(fā)發(fā)模式的的財(cái)務(wù)分分析 建設(shè)成本本費(fèi)用測(cè)測(cè)算 銷售收入入分析 租賃收入入分析 投資效益益分析 現(xiàn)金流分分析 基于模式式的財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目建設(shè)設(shè)成本費(fèi)費(fèi)用測(cè)算算 項(xiàng)目租賃賃收入測(cè)測(cè)算 項(xiàng)目投資資效益分分析 項(xiàng)目現(xiàn)金金流分析析 三種投資資模式比比較分析析 基于前期期免租條條件下的的財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目建設(shè)

7、設(shè)成本費(fèi)費(fèi)用測(cè)算算 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入測(cè)測(cè)算 項(xiàng)目投資資效益分分析 項(xiàng)目現(xiàn)金金流分析析 結(jié)論 畝意向地地塊的財(cái)財(cái)務(wù)分析析 園區(qū)項(xiàng)目目與畝意意向地塊塊項(xiàng)目合合并財(cái)務(wù)務(wù)分析 第十一章章項(xiàng)目股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓方案分分析 方案一：股權(quán)收收購(gòu)方案案 方案二: 增資資擴(kuò)股方方案 兩種方案案比較分分析 第十二章章結(jié)論與與建議 項(xiàng)目戰(zhàn)略略前景 項(xiàng)目可行行性綜合合評(píng)價(jià) 市場(chǎng)可行行性 財(cái)務(wù)可行行性 實(shí)施可行行性 實(shí)施建議議 附件一：基于開開發(fā)模式式下的的財(cái)務(wù)測(cè)測(cè)算 附件二：基于開開發(fā)模式式下的的財(cái)務(wù)分分析 附件三：基于開開發(fā)模式式下的的財(cái)務(wù)分分析 附件四：基于前前期免租租條件下下的財(cái)務(wù)務(wù)分析 圖表目錄錄 圖表 圖蕪湖生生產(chǎn)

8、總值值與增長(zhǎng)長(zhǎng)值的變變化 圖蕪湖固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總總額與增增長(zhǎng)率的的變化 圖蕪湖第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值及增長(zhǎng)長(zhǎng)率的變變化 圖蕪湖住住宅、辦辦公樓、商業(yè)用用房的新新開工面面積 圖蕪湖辦辦公樓新新開工面面積 圖蕪湖辦辦公樓平平均價(jià)格格 圖年至年年動(dòng)畫產(chǎn)產(chǎn)量與增增速圖 圖國(guó)際主主流動(dòng)漫漫產(chǎn)業(yè)價(jià)價(jià)值鏈演演示圖 圖年至年年網(wǎng)絡(luò)動(dòng)動(dòng)漫市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè) 圖年至年年大型角角色扮演演類網(wǎng)絡(luò)絡(luò)游戲市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè) 圖年至年年休閑游游戲市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè) 圖年至年年手機(jī)動(dòng)動(dòng)漫市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè) 圖手機(jī)游游戲市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè) 圖動(dòng)漫基基地分類類比例 圖日本動(dòng)動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)圖圖 圖窗口戰(zhàn)戰(zhàn)略和資資源重復(fù)復(fù)使用戰(zhàn)戰(zhàn)略圖 圖制作委委員會(huì)流流程圖 圖項(xiàng)目地地

9、塊在蕪蕪湖的位位置 圖項(xiàng)目地地塊在蕪蕪湖高新新區(qū)的位位置 圖*動(dòng)漫漫科技園園總體規(guī)規(guī)劃圖 圖園區(qū)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理系統(tǒng)框框架圖 圖園區(qū)盈盈利模式式圖 圖三種模模式回報(bào)報(bào)率分析析 表格目錄錄 表格 表蕪湖年年新建商商品房平平均銷售售價(jià)格情情況分析析表 表城中板板塊介紹紹 表城南板板塊介紹紹 表鳩江區(qū)區(qū)板塊介介紹 表三山區(qū)區(qū)板塊介介紹 表年主要要住宅新新盤介紹紹 表年主要要寫字樓樓線盤介介紹 表年配套套商業(yè)新新盤介紹紹 表年分區(qū)區(qū)、分物物業(yè)類型型租賃價(jià)價(jià)格介紹紹 表蕪湖主主要大商商業(yè)列表表 表蕪湖高高校列表表 表年第三三產(chǎn)業(yè)各各行業(yè)固固定投資資增速排排名 表國(guó)家級(jí)級(jí)動(dòng)漫基基地名單單 表國(guó)內(nèi)幾幾大動(dòng)漫漫基

10、地運(yùn)運(yùn)營(yíng)情況況 表項(xiàng)目建建設(shè)用地地及規(guī)劃劃面積表表 表項(xiàng)目建建設(shè)進(jìn)度度計(jì)劃表表 表項(xiàng)目開開發(fā)節(jié)奏奏 表日韓動(dòng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)扶持政政策 表國(guó)家、省、市市對(duì)動(dòng)漫漫出納也也扶持政政策要點(diǎn)點(diǎn)解讀 表項(xiàng)目建建設(shè)總成成本費(fèi)用用表（模模式） 表項(xiàng)目銷銷售收入入表（模模式） 表項(xiàng)目租租賃收入入表（模模式） 表項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)效益益分析表表（模式式） 表現(xiàn)金流流量表（模式） 表項(xiàng)目總總建設(shè)成成本表（模式） 表項(xiàng)目銷銷售收入入分析表表（模式式） 表項(xiàng)目租租賃收入入分析表表（模式式） 表項(xiàng)目投投資效益益分析（模式） 表項(xiàng)目目現(xiàn)金流流量表（模式） 表項(xiàng)目目總建設(shè)設(shè)成本費(fèi)費(fèi)用表（模式） 表項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)收收入表（模式） 表項(xiàng)目目投資

11、效效益分析析表（模模式） 表項(xiàng)目目現(xiàn)金流流量表（模式） 表三種種開發(fā)模模式財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià) 表項(xiàng)目租租賃收入入表（基基于前期期免租條條件） 表項(xiàng)目投投資效益益分析（基于前前期免租租條件） 表項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流量量表（基基于前期期免租條條件） 表畝意意向地塊塊投資開開發(fā)強(qiáng)度度 表畝意意向地塊塊銷售總總量預(yù)測(cè)測(cè) 表畝意意向地塊塊分年度度銷售預(yù)預(yù)測(cè) 表畝意意向地塊塊投資效效益分析析 表畝意意向地塊塊現(xiàn)金流流分析 表項(xiàng)目目與畝意意向地塊塊捆綁開開發(fā)投資資效益分分析（模模式） 表項(xiàng)目目與畝意意向地塊塊捆綁開開發(fā)現(xiàn)金金流分析析（模式式） 表項(xiàng)目目與畝意意向地塊塊捆綁開開發(fā)投資資效益分分析（模模式） 表項(xiàng)目目與畝意意向

12、地塊塊捆綁開開發(fā)現(xiàn)金金流分析析（模式式） 第一章 項(xiàng)目背背景介紹紹 概要本報(bào)告為為蕪湖*動(dòng)漫科科技園項(xiàng)項(xiàng)目投資資商業(yè)計(jì)計(jì)劃書，為新黃黃浦領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)層對(duì)投投資本項(xiàng)項(xiàng)目提供供決策參參考。 項(xiàng)目公公司本項(xiàng)目開開發(fā)建設(shè)設(shè)的主體體是蕪湖湖*科技技投資有有限公司司，由杭杭州*科科技有限限公司全全資控股股。公司司注冊(cè)地地址蕪湖湖市交通通銀行利利民路支支行，注注冊(cè)資本本億元，法人代代表汪清清沅。 項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介蕪湖*動(dòng)動(dòng)漫科技技園坐落落在蕪湖湖弋江區(qū)區(qū)九華南南路與峨峨山路路路口地塊塊，占地地畝，建建筑面積積萬(wàn)平方方米左右右。本項(xiàng)項(xiàng)目將規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)以動(dòng)漫漫游戲生生產(chǎn)制作作為核心心的動(dòng)漫漫基地與與以軟件件設(shè)計(jì)開開發(fā)為主主

13、體的軟軟件園；同時(shí)圍圍繞動(dòng)漫漫基地與與軟件園園的主體體功能，項(xiàng)目將將規(guī)劃科科技服務(wù)務(wù)中心、研發(fā)中中心、人人才公寓寓與商業(yè)業(yè)配套，承擔(dān)動(dòng)動(dòng)漫游戲戲與高科科技研發(fā)發(fā)、公共共科技服服務(wù)與綜綜合配套套的功能能。 市場(chǎng)基基礎(chǔ)在產(chǎn)業(yè)升升級(jí)與結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整的驅(qū)使使并由相相關(guān)扶持持政策的的推動(dòng)下下，由于于蕪湖以以動(dòng)漫、軟件及及衍生的的相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速速發(fā)展，對(duì)開發(fā)發(fā)區(qū)與高高新區(qū)內(nèi)內(nèi)的郊區(qū)區(qū)型寫字字樓以及及相關(guān)配配套的需需求量大大大提升升，為本本項(xiàng)目創(chuàng)創(chuàng)造了良良好的市市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)。 項(xiàng)目投投資價(jià)值值項(xiàng)目在以以銷售為為主的開開發(fā)模式式下，年年平均投投資回報(bào)報(bào)率，年年內(nèi)部回回報(bào)率；年平均均投資回回報(bào)率，年內(nèi)部部回報(bào)率率；

14、投資資回收期期年。項(xiàng)目在以以租賃為為主的開開發(fā)模式式下，年年平均投投資回報(bào)報(bào)率，年年內(nèi)部回回報(bào)率；年平均均投資回回報(bào)率，年內(nèi)部部回報(bào)率率；投資資回收期期年。項(xiàng)目在只只租不售售的開發(fā)發(fā)模式下下，年平平均投資資回報(bào)率率，年內(nèi)內(nèi)部回報(bào)報(bào)率；年年平均投投資回報(bào)報(bào)率，年年內(nèi)部回回報(bào)率；投資回回收期年年。畝意向地地塊年平平均投資資回報(bào)率率在，投投資回收收期年，內(nèi)部回回報(bào)率；如果本項(xiàng)項(xiàng)目與意意向地塊塊捆綁開開發(fā)，合合并財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表，則在開開發(fā)模式式下，項(xiàng)項(xiàng)目年平平均投資資回報(bào)率率，投資資回收期期年，內(nèi)內(nèi)部回報(bào)報(bào)率；在在開發(fā)模模式下，項(xiàng)目年年平均投投資回報(bào)報(bào)率，投投資回收收期年，內(nèi)部回回報(bào)率。 項(xiàng)目資資金及合合

15、作項(xiàng)目總投投資億，投資商商杭州*科技將將通過(guò)出出讓項(xiàng)目目公司股股權(quán)，和和潛在的的戰(zhàn)略投投資者新新黃浦共共同出資資億元作作為自有有開發(fā)建建設(shè)資金金，其余余資金通通過(guò)銀行行貸款與與預(yù)售回回籠資金金解決。 項(xiàng)目成成功關(guān)鍵鍵項(xiàng)目在強(qiáng)強(qiáng)大的資資金基礎(chǔ)礎(chǔ)支持下下，按照照既定計(jì)計(jì)劃于年底完完成建設(shè)設(shè)任務(wù)，同時(shí)借借助于新新黃浦強(qiáng)強(qiáng)大的招招商資源源與管理理平臺(tái)，在項(xiàng)目目全面運(yùn)運(yùn)營(yíng)后帶帶來(lái)充沛沛的現(xiàn)金金流。 項(xiàng)目發(fā)發(fā)展使命命與經(jīng)濟(jì)濟(jì)目標(biāo)以動(dòng)漫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與軟軟件產(chǎn)業(yè)業(yè)的引入入、培育育為主要要發(fā)展目目標(biāo)，通通過(guò)核心心企業(yè)的的引入，并在園園區(qū)建立立良好的的管理、服務(wù)、支持、孵化體體系，在在當(dāng)?shù)匦涡纬煽萍技?、?chuàng)意意類企業(yè)業(yè)與

16、有孵孵化需求求的中小小企業(yè)的的首選辦辦公地點(diǎn)點(diǎn)，并由由此帶動(dòng)動(dòng)租售率率與平均均租售價(jià)價(jià)格的提提高，最最終在財(cái)財(cái)務(wù)上形形成資金金流的良良性循環(huán)環(huán)。 第二章 蕪湖投投資環(huán)境境分析整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展概概況蕪湖市作作為一個(gè)個(gè)擁有萬(wàn)萬(wàn)人口的的濱江之之都，位位于安徽徽省東南南部，地地處長(zhǎng)江江下游南南岸，是是安徽省省內(nèi)無(wú)可可厚非的的經(jīng)濟(jì)中中心。根根據(jù)有關(guān)關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)評(píng)測(cè)，在在國(guó)內(nèi)個(gè)個(gè)城市中中，蕪湖湖綜合競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力排排第位，增長(zhǎng)指指數(shù)高居居全國(guó)城城市第位位，其經(jīng)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)長(zhǎng)空間正正得到越越來(lái)越多多的重視視與垂青青。年蕪湖國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)仍保持持穩(wěn)定增增長(zhǎng)，發(fā)發(fā)展連創(chuàng)創(chuàng)新高，總值和和增長(zhǎng)率率增長(zhǎng)較較快，固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資繼繼續(xù)增

17、長(zhǎng)長(zhǎng)。這一一良好局局面首先先得益于于工業(yè)增增勢(shì)強(qiáng)勁勁的支撐撐，而第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的持續(xù)續(xù)穩(wěn)定增增長(zhǎng)，也也大大提提升了蕪蕪湖經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)質(zhì)量。在在安徽省省各市的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展中，蕪湖市市的各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)一一直走在在前列。而與同同類型城城市的對(duì)對(duì)比中，蕪湖的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展有著著自己的的特色，總體而而言，蕪蕪湖的市市場(chǎng)潛力力巨大。蕪湖經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，人均均收入的的增加，為房地地產(chǎn)業(yè)與與其它產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展提供供了保證證。增增長(zhǎng)分析析近幾年來(lái)來(lái)，蕪湖湖市總體體經(jīng)濟(jì)和和工業(yè)增增加值一一直維持持在一個(gè)個(gè)較高的的水平上上；年至至年的和和工業(yè)平平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率分別別達(dá)到和和，大大大高于中中國(guó)同期期的平均均增長(zhǎng)率率

18、。年的的增速更更是年來(lái)來(lái)的新高高，快速速發(fā)展的的背后是是投資、進(jìn)出口口、消費(fèi)費(fèi)、工業(yè)業(yè)生產(chǎn)方方面增速速的加快快。從圖圖中我們們可以看看到，年年，全年年實(shí)現(xiàn)地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值億億元，比比上年增增長(zhǎng)；年年，全年年實(shí)現(xiàn)地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值億億元，比比上年增增長(zhǎng)；年年，蕪湖市市全年實(shí)實(shí)現(xiàn)地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)。圖圖表 * 蕪湖湖生產(chǎn)總總值與增增長(zhǎng)值的的變化（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：安安徽省統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒）固定投資資增長(zhǎng)分分析從整體上上看，蕪蕪湖市國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)繼續(xù)保保持著較較快的發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)，固定定資產(chǎn)投投資總額額呈上升升趨勢(shì)，全年投投資總額額增長(zhǎng)；其中，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資增長(zhǎng)，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資增長(zhǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)

19、開發(fā)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)。圖圖表 * 蕪湖湖固定資資產(chǎn)投資資總額與與增長(zhǎng)率率的變化化（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：安安徽省統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒）第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展分分析年蕪湖的的人均已已經(jīng)超過(guò)過(guò)美元，在正常常水平下下，美元人人均的區(qū)區(qū)域，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)與第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的比比例應(yīng)該該相當(dāng)，但由于于近幾年年蕪湖工工業(yè)在汽汽車業(yè)的的帶動(dòng)下下超速發(fā)發(fā)展，蕪蕪湖的第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)占比重重反而逐年年下降了了，根據(jù)據(jù)安徽統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒數(shù)據(jù)，年蕪湖湖實(shí)現(xiàn)第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值億元，占的。但隨著著蕪湖先先進(jìn)制造造業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)力布局局的基本本完成以以及工業(yè)業(yè)化對(duì)新新興產(chǎn)業(yè)業(yè)的帶動(dòng)動(dòng)，未來(lái)來(lái)幾年蕪蕪湖將迎迎來(lái)第三三產(chǎn)業(yè)快快速發(fā)展展的契機(jī)機(jī)。圖圖表 * 蕪湖湖第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

20、增加加值及增增長(zhǎng)率的的變化（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：安安徽省統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒）蕪湖經(jīng)濟(jì)濟(jì)在安徽徽省中的的地位分分析 比比較分析析年，無(wú)論論從地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值、增增長(zhǎng)率還還是人均均生產(chǎn)總總值上看看，蕪湖湖的各種種經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)都居居于安徽徽省的前前列。蕪蕪湖增長(zhǎng)長(zhǎng)穩(wěn)定快快速，在在安徽省省總量排排名第三三，人均在全全省排名名第四，比省平均均水平高高近兩倍倍。蕪湖經(jīng)經(jīng)濟(jì)的增增幅居全全省第三三，比省省平均增幅幅高出個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。 固定投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)比較分分析年，蕪湖湖市固定定資產(chǎn)投投資總額額在全省省范圍內(nèi)內(nèi)排名第第三，是是省固定定投資額額平均水水平的兩兩倍，顯顯示了蕪蕪湖良好好的投資資環(huán)境與與產(chǎn)業(yè)吸吸引力。 第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

21、展比較分分析與蕪湖在在安徽省省內(nèi)的工工業(yè)地位位相比，蕪湖第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)無(wú)論從從產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量、產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)與與增速而而言，在在安徽排排名都不不算靠前前，雖然然蕪湖金金融業(yè)與與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模模均在安安徽排名名第二，但其他他新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展步伐依依然不夠夠大。但但蕪湖作作為政府府引導(dǎo)經(jīng)經(jīng)濟(jì)行為為比較成成功的城城市，在在良好的的產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)平臺(tái)臺(tái)的支撐撐與各項(xiàng)項(xiàng)扶持鼓鼓勵(lì)第三三產(chǎn)業(yè)的的政策的的刺激下下，第三三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展前前景與空空間將相相當(dāng)看好好。 蕪湖未未來(lái)發(fā)展展機(jī)遇 中部崛崛起的政政策機(jī)遇遇蕪湖在過(guò)過(guò)去年經(jīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)設(shè)中,通通過(guò)重點(diǎn)點(diǎn)骨干企企業(yè)的發(fā)發(fā)展與支支撐，新新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)已經(jīng)開開始發(fā)揮揮效

22、益，企業(yè)內(nèi)內(nèi)生增長(zhǎng)長(zhǎng)機(jī)制的的形成帶帶動(dòng)地方方經(jīng)濟(jì)逐逐步由傳傳統(tǒng)粗放放式經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向內(nèi)源源式經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)模模式。而而在國(guó)家家支持中中部崛起起戰(zhàn)略和和安徽東東向發(fā)展展戰(zhàn)略的的推動(dòng)下下，攜全全面對(duì)接接長(zhǎng)三角角之勢(shì)，蕪湖將將進(jìn)一步步改善投投資環(huán)境境，增強(qiáng)強(qiáng)自主創(chuàng)創(chuàng)新能力力，突破破地域與與空間的的限制，以調(diào)整整產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)方方式為“十一”規(guī)劃的的重心與與方向。 長(zhǎng)三角角一體化化的機(jī)遇遇行政區(qū)劃劃調(diào)整后后，蕪湖湖作為中中部省份份中離長(zhǎng)長(zhǎng)三角最最近的人人口超百百萬(wàn)的城城市，將將面臨前前所未有有的機(jī)遇遇。隨著著蕪湖融融入長(zhǎng)江江三角洲洲經(jīng)濟(jì)圈圈的步伐伐加快，在經(jīng)濟(jì)濟(jì)、交通通、信息息、人才才等各

23、方方面將受受到長(zhǎng)三三角發(fā)達(dá)達(dá)城市的的全面輻輻射，并承接接產(chǎn)業(yè)梯梯度轉(zhuǎn)移移帶來(lái)的的投資機(jī)機(jī)會(huì)。 城市化化進(jìn)程加加快的機(jī)機(jī)遇蕪湖市在在推進(jìn)城城市化進(jìn)進(jìn)程中，圍繞建建設(shè)先進(jìn)進(jìn)制造業(yè)業(yè)基地、綜合交交通樞紐紐、濱江江山水園園林城市市、區(qū)域域經(jīng)濟(jì)文文化中心心的總體體要求，打造城城鄉(xiāng)一體體“大蕪湖湖”格局，在新一一輪城市市規(guī)劃中中，打破破市區(qū)、郊區(qū)、縣城、農(nóng)村等等行政區(qū)區(qū)劃束縛縛，強(qiáng)化化城市概概念，建建立起工工業(yè)帶動(dòng)動(dòng)農(nóng)業(yè)、城市支支持農(nóng)村村、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)良性互互動(dòng)的長(zhǎng)長(zhǎng)效機(jī)制制，形成成了城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化化發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢(shì)。 先進(jìn)制制造業(yè)帶帶動(dòng)新興興產(chǎn)業(yè)的的機(jī)遇改革開放放以來(lái)，蕪湖的的工業(yè)已已形成規(guī)規(guī)模，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)梯度度結(jié)構(gòu)漸漸

24、趨合理理，產(chǎn)業(yè)業(yè)配套門門類基本本齊全，支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的價(jià)價(jià)值鏈已已經(jīng)得到到充分延延伸。蕪蕪湖先進(jìn)進(jìn)制造業(yè)業(yè)的發(fā)展展為新興興產(chǎn)業(yè)提提供了良良好的生生長(zhǎng)土壤壤，而以以科技信信息、文文化創(chuàng)意意為代表表的新興興產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展是是區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成熟化化和完善善化的標(biāo)標(biāo)志，是是現(xiàn)代城城市發(fā)展展、地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的助助推器，有著多多方面的的積極作作用。蕪蕪湖在全全面建設(shè)設(shè)創(chuàng)新型型社會(huì)的的政策感感召下，通過(guò)全全方位培培育當(dāng)?shù)氐匦畔?、軟件、?huì)展、創(chuàng)意等等產(chǎn)業(yè)集集群，全全面構(gòu)建建與經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)發(fā)發(fā)展水平平相吻合合、與先先進(jìn)制造造業(yè)基地地相配套套、與區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)文化中中心相協(xié)協(xié)調(diào)、與與山水園園林城市市相適應(yīng)應(yīng)，能夠夠不斷

25、滿滿足城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民需需要的現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)體系系，從而而為工業(yè)業(yè)化提供供增長(zhǎng)動(dòng)動(dòng)力，為為城市化化拓展發(fā)發(fā)展空間間，為市市場(chǎng)化注注入發(fā)展展活力。第三章 蕪湖房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析 蕪湖房房地產(chǎn)市市場(chǎng)綜合合分析宏觀層面面分析 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)量量增速年，蕪湖湖市在城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)方方面繼續(xù)續(xù)穩(wěn)步增增長(zhǎng)。房房地產(chǎn)行行業(yè)投資資額與銷銷售面積積等多項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)都都實(shí)現(xiàn)了了大幅度度的增長(zhǎng)長(zhǎng)。據(jù)蕪湖市市開發(fā)辦辦有關(guān)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，年全市市房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)完完成投資資億元，比去年年同比增增加；年年全市新新開工面面積萬(wàn)平平方米，其中住住宅達(dá)平平方米；住宅竣竣工面積積達(dá)平方方米，比比上年增增加；房房屋銷（預(yù)）售售面積達(dá)達(dá)平

26、方米米，其中中住宅為為萬(wàn)平方方米，比比去年增增加，市市區(qū)房屋屋（預(yù)）銷售面面積為萬(wàn)萬(wàn)平方米米，住宅宅銷售達(dá)達(dá)平方米米，增幅幅為，寫寫字樓與與商業(yè)等等經(jīng)營(yíng)性性用房銷銷售面積積為萬(wàn)平平方米。同時(shí)，年蕪湖湖市住宅宅的空置置率下降降了，顯顯示了對(duì)對(duì)住宅市市場(chǎng)的強(qiáng)強(qiáng)勁需求求。近三年來(lái)來(lái)地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的變變化趨勢(shì)勢(shì)在年年中中房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀調(diào)調(diào)控新政政出臺(tái)后后，蕪湖湖平均房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格出現(xiàn)現(xiàn)了回調(diào)調(diào)，在年年末到達(dá)達(dá)谷底后后開始反反彈，在在之后階階段均保保持穩(wěn)定定快速增增長(zhǎng)。從從整體上上看，在在國(guó)家宏宏觀調(diào)控控政策基基本穩(wěn)定定的情況況下，市市場(chǎng)機(jī)制制使得蕪蕪湖市房房?jī)r(jià)繼續(xù)續(xù)運(yùn)行在在合理軌軌道上，價(jià)格基基本保持持著微

27、幅幅上揚(yáng)的的態(tài)勢(shì)。年以來(lái)來(lái)蕪湖市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展情況況繼續(xù)顯顯現(xiàn)著宏宏觀調(diào)控控以來(lái)的的良好效效果，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)也繼繼續(xù)維持持著健康康有序的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)，但但城中區(qū)區(qū)與城南南區(qū)重新新呈現(xiàn)快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)的勢(shì)頭頭。表表格 * 蕪湖年年新建商商品房平平均銷售售價(jià)格情情況分析析表（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：蕪蕪湖住宅宅與房地地產(chǎn)信息息網(wǎng)）區(qū)域預(yù)售面積積（平方米米）預(yù)售備案案均價(jià)（元平方方米）實(shí)際銷售售均價(jià)（元平方方米）年實(shí)際銷銷售均價(jià)價(jià)（元平方方米）同比增長(zhǎng)長(zhǎng)（）市區(qū)整體體城中區(qū)城南區(qū)三山區(qū)城北區(qū) 蕪湖土土地市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)分析析根據(jù)蕪湖湖市房地地產(chǎn)管理理局信息息中心提提供的資資料，年年全年，蕪湖市市區(qū)土地地市場(chǎng)

28、共共出讓土土地宗，雖然只只比去年年增加宗宗，但從從土地出出讓面積積來(lái)看，年土地地出讓面面積多達(dá)達(dá)萬(wàn)平方方米（去去年同期期為萬(wàn)平平方米），較去去年同期期增加。由于蕪蕪湖區(qū)域域性中心心城市地地位逐漸漸形成，吸引了了一批有有實(shí)力的的房地產(chǎn)產(chǎn)上市公公司來(lái)蕪蕪湖投資資開發(fā)，從而使使得土地地市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日益益激烈，土地拍拍賣價(jià)格格攀升較較快。辦公樓市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析辦公樓發(fā)發(fā)展政策策環(huán)境分分析年月日，蕪湖有有關(guān)部門門出臺(tái)關(guān)于房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記記若干問(wèn)問(wèn)題的規(guī)規(guī)定，其中第第五條其其中一款款規(guī)定：“辦公用用房不得得以個(gè)人人名義申申請(qǐng)辦理理權(quán)屬登登記，必必須以市市工商行行政管理理部門登登記注冊(cè)冊(cè)的各類類經(jīng)營(yíng)實(shí)實(shí)體名

29、義義申請(qǐng)方方可辦理理，且不不得以住住宅名義義辦理按按揭貸款款或提取取住房公公積金，不得享享受居民民生活用用水、用用電、用用氣價(jià)格格”。同時(shí)時(shí)，“辦公用用房的地地下汽車車庫(kù)只能能整體登登記發(fā)證證，不得得空間拆拆零分割割申請(qǐng)辦辦理權(quán)屬屬登記”。這一政策策的出臺(tái)臺(tái)表明個(gè)個(gè)人不再再允許購(gòu)購(gòu)買寫字字樓。而而在過(guò)去去的蕪湖湖，以個(gè)個(gè)人名義義購(gòu)買寫寫字樓并并當(dāng)住宅宅使用已已經(jīng)是“行規(guī)”。該規(guī)規(guī)定的出出臺(tái)將規(guī)規(guī)范蕪湖湖住宅市市場(chǎng)與寫寫字樓市市場(chǎng)的界界線，也也為寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)帶來(lái)了了新一輪輪發(fā)展機(jī)機(jī)遇。在年月日日舉辦的的蕪湖首首次全市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)座談?wù)剷?huì)上，蕪湖市市政府副副市長(zhǎng)洪洪建平指指出“隨著城市市

30、經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，寫字樓樓的開發(fā)發(fā)肯定是是個(gè)大趨趨勢(shì)，蕪蕪湖這次次不允許許個(gè)人購(gòu)購(gòu)買寫字字樓，是是因?yàn)槭徥徍膶憣懽謽呛秃推渌浅鞘胁灰灰粯?，它它已?jīng)變變味了，不是真真正的寫寫字樓。我們有有些企業(yè)業(yè)在利益益的趨勢(shì)勢(shì)下在把把寫字樓樓當(dāng)住宅宅賣，這這樣就失失去了寫寫字樓的的作用，也失去去了寫字字樓開發(fā)發(fā)的意義義?！庇捎谑徍?duì)國(guó)家家政策的的執(zhí)行力力度一直直都比較較強(qiáng)，很很多方面面都走在在兄弟城城市的前前列，這這一輪規(guī)規(guī)范寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)的政策策規(guī)定將將為蕪湖湖寫字樓樓市場(chǎng)的的健康發(fā)發(fā)展奠定定堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)。開發(fā)量分分析最近三年年蕪湖住住宅、辦辦公樓和和商業(yè)用用房的新新開工面面積的結(jié)結(jié)構(gòu)比例例由：調(diào)整為為：

31、，而辦公公樓的新新開工面面積更是是呈幾何何式增長(zhǎng)長(zhǎng)，照此此發(fā)展趨趨勢(shì)，接接下來(lái)的的幾年在在蕪湖的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，辦公樓樓將呈快快速上升升發(fā)展趨趨勢(shì)。圖圖表 * 蕪湖住住宅、辦辦公樓、商業(yè)用用房的新新開工面面積（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：安安徽省統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒）圖表 * 圖 蕪湖湖辦公樓樓新開工工面積（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：安安徽省統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒）銷售量分分析目前無(wú)法法獲取近近幾年來(lái)來(lái)蕪湖辦辦公房銷銷售面積積數(shù)據(jù)，而且尚尚無(wú)法對(duì)對(duì)辦公用用房銷售售量進(jìn)行行分類，即區(qū)分分購(gòu)房人人是用于于居住功功能還是是用于辦辦公功能能。價(jià)格走勢(shì)勢(shì)分析總體而言言，蕪湖湖的銷售售型辦公公樓的價(jià)價(jià)格相對(duì)對(duì)較低，主力價(jià)價(jià)格段在在 元平平方米 元平平方

32、米。年以來(lái)，蕪湖辦辦公樓價(jià)價(jià)格增速速很快，甚至超超過(guò)了同同期住宅宅價(jià)格的的增速。圖圖表 * 蕪湖湖辦公樓樓平均價(jià)價(jià)格市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)年，蕪湖湖各類注注冊(cè)的企企業(yè)已達(dá)達(dá)家，其其中，中中小企業(yè)業(yè)總數(shù)已已由年的的戶增加加到年的的余戶，業(yè)內(nèi)人人士分析析，蕪湖湖目前的的辦公樓樓銷售市市場(chǎng)辦公公樓市場(chǎng)場(chǎng)由于政政策的調(diào)調(diào)整以及及各種產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群群的建設(shè)設(shè)，區(qū)域域成長(zhǎng)性性比較強(qiáng)，而而中小型型民營(yíng)企企業(yè)的蓬蓬勃發(fā)展展，使蕪蕪湖未來(lái)來(lái)辦公樓樓市場(chǎng)的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)得以以看好。 蕪湖房房地產(chǎn)未未來(lái)走勢(shì)勢(shì)分析總體而言言，年以以來(lái),在在國(guó)家宏宏觀調(diào)控控和市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)制的的雙重作作用下，蕪湖市緊緊緊圍繞繞正確引引導(dǎo)和完完善房地

33、地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)這個(gè)核核心，采采取積極極有效措措施，促促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)健康康發(fā)展。當(dāng)前蕪蕪湖市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)總體體運(yùn)行基基本正常常，市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨趨向合理理，地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格呈穩(wěn)穩(wěn)步上升升趨勢(shì)，宏觀調(diào)調(diào)控效果果逐步顯顯現(xiàn)。蕪湖市近近幾年每每年新增增城鎮(zhèn)人人口約萬(wàn)人，每年新新增大學(xué)學(xué)生約萬(wàn)萬(wàn)多人。同時(shí)隨隨著城市市化進(jìn)程程的加快快，民營(yíng)營(yíng)企業(yè)的的快速發(fā)發(fā)展，以以及購(gòu)房房入戶政政策的實(shí)實(shí)施，都都會(huì)吸引引大量的的外來(lái)人人口購(gòu)房房，據(jù)測(cè)測(cè)算新增增人口每每年大約約需要住住房近萬(wàn)萬(wàn)平方米米。據(jù)房房地產(chǎn)銷銷售情況況統(tǒng)計(jì)顯顯示：年年蕪湖外外來(lái)人口口購(gòu)房和和農(nóng)民進(jìn)進(jìn)城購(gòu)房房的比例例達(dá)。此外，蕪湖市市流動(dòng)人人口近萬(wàn)萬(wàn)，有一一

34、大部分分屬于進(jìn)進(jìn)城務(wù)工工人員，對(duì)房屋屋租賃有有很大的的市場(chǎng)需需求。目前，蕪蕪湖市人人均建筑筑面積為為平方米米，人均均使用面面積平方方米，人人均居住住面積平平方米，離“人均居居住面積積平方米米”的小康康居住水水平仍有有一定差差距，住住房建設(shè)設(shè)的空間間仍然很很大。年，蕪湖湖各類注注冊(cè)的企企業(yè)已達(dá)達(dá)家，其其中，中中小企業(yè)業(yè)總數(shù)已已由年的的戶增加加到年的的余戶（這一數(shù)數(shù)量甚至至超過(guò)浙浙江省中中小企業(yè)業(yè)最多的的寧波市市家），業(yè)內(nèi)內(nèi)人士分分析，蕪蕪湖目前前的辦公公樓銷售售市場(chǎng)辦辦公樓市市場(chǎng)由于于政策的的調(diào)整以以及各種種產(chǎn)業(yè)集集群的建建設(shè)，區(qū)區(qū)域成長(zhǎng)長(zhǎng)性比較強(qiáng)，而而中小型型民營(yíng)企企業(yè)的蓬蓬勃發(fā)展展，使蕪蕪湖

35、未來(lái)來(lái)辦公樓樓市場(chǎng)的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)得以以看好。 微觀層層面分析析 蕪湖主主要地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析析根據(jù)易居居房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)機(jī)構(gòu)提供供的分析析資料，蕪湖主主要地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析析如下：城中板塊塊城中板塊塊南到沿沿河路、北接天天門山路路、西至至長(zhǎng)江沿沿線、東東到弋江江路。是是蕪湖市市的傳統(tǒng)統(tǒng)中心。該區(qū)域域以住宅宅、商業(yè)業(yè)和寫字字樓項(xiàng)目目為主，住宅多多為高層層豪宅，代表性性項(xiàng)目有有世茂濱濱江花園園、左岸岸生活社社區(qū)、僑僑鴻國(guó)際際等諸多多項(xiàng)目。價(jià)格在在元元之之間。表表格 * 城中中板塊介介紹（資料來(lái)來(lái)源：易易居房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷機(jī)構(gòu)）樓盤檔次次高檔中高檔均價(jià)元以上元以下物業(yè)形態(tài)態(tài)住宅、商商業(yè)、寫寫字樓住宅

36、主力戶型型住宅、商商業(yè)平米、寫字樓樓敞開式式三房?jī)蓮d廳平米以以上消費(fèi)群體體全市居民民，投資資戶居多多。職業(yè)業(yè)特征為為生意人人、私企企老板、行政事事業(yè)單位位職工社區(qū)規(guī)模模中盤為主主，以萬(wàn)平米米項(xiàng)目居居多城南板塊塊城南板塊塊主要指指沿江路路以南弋弋江區(qū)大大部區(qū)域域。北依依青弋江江，西臨臨長(zhǎng)江，南濱漳漳河，東東至荊山山河。弋江區(qū)區(qū)地處蕪蕪湖市城城市發(fā)展展中心區(qū)區(qū)域。該該區(qū)域住住宅、商商業(yè)以沿沿江邊發(fā)發(fā)展速度度較快，形成了了具有代代表性的的中高檔檔樓盤如如長(zhǎng)江長(zhǎng)長(zhǎng)現(xiàn)代城城、中央央城等諸諸多樓盤盤。表表格 * 城南南板塊介介紹（資料來(lái)來(lái)源：易易居房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷機(jī)構(gòu)）樓盤檔次次高檔中低檔均價(jià)元以上元以下物

37、業(yè)形態(tài)態(tài)高層、商商業(yè)、寫寫字樓多層、小小高層主力戶型型三房?jī)蓮d廳平米兩房?jī)蓮d廳平米以以下消費(fèi)群體體以本地板板塊消費(fèi)費(fèi)人群為為主，外外商消費(fèi)費(fèi)為輔，多為傳傳統(tǒng)居民民社區(qū)規(guī)模模中、大盤盤為主，以萬(wàn)平米米項(xiàng)目居居多鳩江區(qū)板板塊鳩江區(qū)位位于蕪湖湖市東北北部，西西臨長(zhǎng)江江，是蕪蕪湖市所所轄四區(qū)區(qū)之一。該區(qū)域域以工業(yè)業(yè)區(qū)為主主，區(qū)境境內(nèi)有國(guó)國(guó)家級(jí)蕪蕪湖經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)、朱家橋橋外貿(mào)碼碼頭，跨跨越境內(nèi)內(nèi)的蕪湖湖長(zhǎng)江大大橋、蕪蕪寧高速速公路、蕪合高高速公路路、蕪杭杭高速公公路和國(guó)國(guó)道在境境內(nèi)交匯匯。具有有代表性性的住宅宅有北城城水岸、鳳凰城城系列樓樓盤、信信德翡翠翠灣等隨隨著房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)蓬勃發(fā)發(fā)展形成成了

38、一批批開發(fā)規(guī)規(guī)模較大大的樓盤盤，現(xiàn)階階段住宅宅均價(jià)在在元元之間間。表表格 * 鳩江江區(qū)板塊塊介紹（資料來(lái)來(lái)源：易易居房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷機(jī)構(gòu)）樓盤檔次次中低檔低檔均價(jià)元元以下下元以下物業(yè)形態(tài)態(tài)多層、商商業(yè)多層主力戶型型二房二廳廳平米三房?jī)蓮d廳平米以以下消費(fèi)群體體以本板塊塊普通消消費(fèi)者為為主，生生意人、拆遷戶戶和企業(yè)業(yè)職工為為主社區(qū)規(guī)模模中、小盤盤為主，以萬(wàn)平米米項(xiàng)目居居多三山區(qū)板板塊三山區(qū)位位于蕪湖湖市城區(qū)區(qū)西南部部，是蕪蕪湖市最最具發(fā)展展?jié)摿Φ牡男屡d城城區(qū)，區(qū)區(qū)位優(yōu)越越，交通通便捷，工業(yè)基基礎(chǔ)較好好。該區(qū)區(qū)在努力力打造集集電力能能源、汽汽車制造造、特色色農(nóng)業(yè)、物流業(yè)業(yè)和商貿(mào)貿(mào)服務(wù)業(yè)業(yè)為一體體的現(xiàn)代

39、代化城區(qū)區(qū)。代表表性的樓樓盤有江江濱花園園、金鑫鑫花園、錦江家家園、龍龍湖花園園等，現(xiàn)現(xiàn)階段住住宅均價(jià)價(jià)在元元之間間。表表格 * 三山山區(qū)板塊塊介紹（資料來(lái)來(lái)源：易易居房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷機(jī)構(gòu)）樓盤檔次次中低檔均價(jià)元以上物業(yè)形態(tài)態(tài)住宅、商商業(yè)主力戶型型三房?jī)蓮d廳平米消費(fèi)群體體全市居民民，投資資戶居多多。職業(yè)業(yè)特征為為生意人人、私企企老板、行政事事業(yè)單位位職工社區(qū)規(guī)模模中盤為主主，以萬(wàn)平米米項(xiàng)目居居多據(jù)以上分分析可以以得知，弋江區(qū)區(qū)與鏡湖湖區(qū)是蕪蕪湖主要要中高檔檔及高檔檔樓盤的的聚集區(qū)區(qū)，隨著著未來(lái)城城市發(fā)展展軸線向向南延伸伸，弋江江板塊的的發(fā)展前前景將更更為樂(lè)觀觀。 年蕪湖湖地產(chǎn)銷銷售市場(chǎng)場(chǎng)解讀住宅

40、根據(jù)房庫(kù)庫(kù)網(wǎng)與實(shí)實(shí)地調(diào)研研結(jié)果，年城中中、城南南板塊新新盤數(shù)據(jù)據(jù)如下：表表格 * 年主主要住宅宅新盤介介紹板塊樓盤價(jià)格范圍圍（元平方米米）城中板塊塊融匯錦江江香榭麗舍舍世貿(mào)濱江江月桂都市市城南板塊塊長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)現(xiàn)代城中央城江岸明珠珠匯成名郡郡根據(jù)以上上表獲知知，年高高檔樓盤盤不斷推推出，均均價(jià)不斷斷刷新蕪蕪湖甚至至整個(gè)安安徽省的的記錄，由于目目前城南南板塊是是蕪湖市市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)的趨向向所在，價(jià)格與與城中板板塊主要要樓盤相相差越來(lái)來(lái)越小。寫字樓根據(jù)蕪湖湖地產(chǎn)家家居網(wǎng)與與實(shí)地調(diào)調(diào)研結(jié)果果，年蕪蕪湖寫字字樓新盤盤數(shù)據(jù)如如下：表表格 * 年主主要寫字字樓線盤盤介紹樓盤價(jià)格范圍圍（元平方米米）鏡街金鼎鼎僑鴻國(guó)

41、家家商城聯(lián)盛國(guó)際際大廈未開盤盤年新建的的寫字樓樓由于在在規(guī)劃理理念、設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與物業(yè)業(yè)管理方方面較前前幾年開開發(fā)的辦辦公樓已已經(jīng)在各各個(gè)方面面都有了了質(zhì)的飛飛躍，如如僑鴻國(guó)國(guó)際大廈廈是皖南南第一高高樓與蕪蕪湖第一一座甲級(jí)級(jí)寫字樓樓，鏡街街金鼎也也是蕪湖湖檔次最最高的集集商住一一體的辦辦公樓；相比前前幾年寫寫字樓價(jià)價(jià)格與周周邊同類類住宅價(jià)價(jià)格倒掛掛的現(xiàn)象象，年開開發(fā)的寫寫字樓將將把蕪湖湖寫字樓樓市場(chǎng)帶帶入一個(gè)個(gè)新的時(shí)時(shí)代。雖雖然以上上樓盤均均位于城城中板塊塊，但給給城南板板塊提供供了很多多的發(fā)展展的啟示示。配套商業(yè)業(yè)根據(jù)蕪湖湖地產(chǎn)家家居網(wǎng)與與實(shí)地調(diào)調(diào)研結(jié)果果，年蕪蕪湖配套套商業(yè)新新盤數(shù)據(jù)據(jù)如下

42、：表表格 * 年配配套商業(yè)業(yè)新盤介介紹板塊樓盤目前價(jià)格格范圍（元平平方米）城中板塊塊泰華家園園（外街街一層）天泰大廈廈（外街街一層）和平大廈廈（內(nèi)街街一層）城南板塊塊長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)現(xiàn)代城（外街一一層）未開盤，預(yù)計(jì)以以上中央城（內(nèi)街一一層）匯成名郡郡（外街街一層） 蕪湖地地產(chǎn)租賃賃市場(chǎng)解解讀相比蕪湖湖比較成成熟的銷銷售市場(chǎng)場(chǎng)，蕪湖湖租賃市市場(chǎng)與發(fā)發(fā)達(dá)的一一、二線線城市租租賃市場(chǎng)場(chǎng)相比，還尚在在起步階階段，體體現(xiàn)在以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：沒(méi)有成熟熟、系統(tǒng)統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)租賃價(jià)格格浮動(dòng)很很大，用用市場(chǎng)發(fā)發(fā)達(dá)城市市通用的的“元月.平方米米”指標(biāo)來(lái)來(lái)衡量，往往同同類樓盤盤租賃價(jià)價(jià)格差距距都會(huì)很很大。因因?yàn)樵谑徥徍捎谟谑?/p>

43、場(chǎng)需需求結(jié)構(gòu)構(gòu)的原因因，越是是大面積積物業(yè)的的租賃，價(jià)格相相比中小小面積物物業(yè)會(huì)有有大幅度度下降，所以誤誤差會(huì)比比較大。目前城中中板塊由由于城市市功能發(fā)發(fā)展相對(duì)對(duì)比較成成熟，租租賃價(jià)格格具有更更強(qiáng)的合合理性，而城南南板塊屬屬于新區(qū)區(qū)，在城城市建設(shè)設(shè)、人口口導(dǎo)入、配套設(shè)設(shè)施方面面還存在在一定差差距，所所以租賃賃價(jià)格還還比較低低，而隨隨著城市市化進(jìn)程程的加快快，城南南板塊的的價(jià)格上上揚(yáng)空間間將得以以看好。根據(jù)實(shí)地地調(diào)研，蕪湖住住宅、寫寫字樓與與配套商商業(yè)租賃賃價(jià)格數(shù)數(shù)據(jù)如下下：表表格 * 年分分區(qū)、分分物業(yè)類類型租賃賃價(jià)格介介紹板塊樓盤租賃價(jià)格格范圍（元平平方米月）城中板塊塊中高檔住住宅中低檔住住

44、宅傳統(tǒng)辦公公樓（如如和平大大廈、三三泰大廈廈、金鼎鼎大廈等等）新建高檔檔寫字樓樓（如鏡鏡街、僑僑鴻國(guó)際際商城）以上，部部分如鏡鏡街中某某些單元元可以達(dá)達(dá)到商鋪一層外外街城南板塊塊住宅商鋪一層外外街工業(yè)廠房房根據(jù)以上上數(shù)據(jù)可可知，由由于城南南目前尚尚未有可可以參考考的辦公公樓案例例，而城城中傳統(tǒng)統(tǒng)辦公樓樓與新建建高檔辦辦公樓價(jià)價(jià)格差距距也比較較大，由由于*動(dòng)動(dòng)漫科技技園地塊塊屬于工工業(yè)用地地，辦公公樓建設(shè)設(shè)也不以以甲級(jí)寫寫字樓的的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)未未來(lái)發(fā)展展的趨勢(shì)勢(shì)，其價(jià)價(jià)格體系系的設(shè)計(jì)計(jì)可以參參考工業(yè)業(yè)廠房與與城中傳傳統(tǒng)辦公公樓的價(jià)價(jià)格。 蕪湖大大商業(yè)市市場(chǎng)解讀讀近幾年來(lái)來(lái)，蕪湖湖一批大大型商業(yè)業(yè)地

45、產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目紛紛紛亮相，商業(yè)地地產(chǎn)業(yè)在在日益繁繁榮的同同時(shí)也呈呈現(xiàn)出競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)加劇劇的格局局。隨著著僑鴻國(guó)國(guó)際、沃沃爾瑪、和平國(guó)國(guó)際等大大型商業(yè)業(yè)企業(yè)的的相繼入入駐，蕪蕪湖原有有的以中中山路為為中心的的商業(yè)格格局被打打破，商商業(yè)零售售業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日趨趨激烈，一個(gè)多多元化、多層次次的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場(chǎng)正在在形成，根據(jù)實(shí)實(shí)地調(diào)研研，蕪湖湖大商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀如如下：表表格 * 蕪湖湖主要大大商業(yè)列列表商業(yè)類型型商業(yè)名稱稱營(yíng)業(yè)面積積（萬(wàn)平平方米）百貨零售售蕪湖新百百大廈蕪湖華億億購(gòu)物中中心蕪湖僑鴻鴻國(guó)際商商城專賣店大大賣場(chǎng)融匯中江江廣場(chǎng)和平國(guó)際際商廈復(fù)合型商商業(yè)購(gòu)物物中心、多功能能城市綜綜合體聯(lián)盛商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)（包括酒酒店

46、、辦辦公、公公寓面積積）吉和城市市商業(yè)廣廣場(chǎng)（包括酒酒店、辦辦公、公公寓面積積）華強(qiáng)城市市廣場(chǎng)復(fù)合型文文化藝術(shù)術(shù)特色主主題商業(yè)業(yè)旅游步步行街金科.小小九華超市沃爾瑪樂(lè)購(gòu)歐尚可以看到到，幾年年來(lái)蕪湖湖大中型型商業(yè)發(fā)發(fā)展速度度相當(dāng)迅迅猛，開開發(fā)量已已經(jīng)趕上上先前二二十年開開發(fā)建設(shè)設(shè)的總量量，新建建商業(yè)主主要還是是集中在在鏡湖區(qū)區(qū)，弋江江區(qū)作為為未來(lái)主主要人口口導(dǎo)入的的區(qū)域，目前商商業(yè)仍以以配套商商業(yè)為主主，并沒(méi)沒(méi)有大商商業(yè)項(xiàng)目目入駐，畝意向向地塊作作為集居居住、商商業(yè)于一一體的綜綜合地塊塊，規(guī)劃劃有較大大的商業(yè)業(yè)體量，可以考考慮引入入大商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)作作為該區(qū)區(qū)域重要要的商業(yè)業(yè)形態(tài)之之一。 蕪湖高高校

47、資源源解讀由于本項(xiàng)項(xiàng)目與畝畝意向地地塊均位位于蕪湖湖高校園園區(qū)附近近，對(duì)高高校園區(qū)區(qū)的分析析將有助助于對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)來(lái)重要的的受眾群群體之一一高校學(xué)學(xué)生的相相關(guān)情況況與數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)行掌掌握，有有助于項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目目操作實(shí)實(shí)施的全全程把握握。目前，蕪蕪湖高校校園區(qū)已已經(jīng)入駐駐以安徽徽師范大大學(xué)為代代表的所所高校，其中四四所本科科院校，主要情情況如下下：表表格 * 蕪湖湖高校列列表（資料來(lái)來(lái)源：各各大高校校網(wǎng)站）學(xué)校名稱稱在校人數(shù)數(shù)（萬(wàn)人人）主要專業(yè)業(yè)方向安徽師范范大學(xué)綜合類安徽工程程科技學(xué)學(xué)校機(jī)電、紡紡織皖南醫(yī)學(xué)學(xué)院醫(yī)學(xué)、藥藥學(xué)安徽商貿(mào)貿(mào)職業(yè)技技術(shù)學(xué)院院商貿(mào)、財(cái)財(cái)會(huì)、法法律、旅旅游安徽中醫(yī)醫(yī)藥高等等?？茖W(xué)

48、學(xué)校醫(yī)學(xué)、藥藥學(xué)、護(hù)護(hù)理蕪湖職業(yè)業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)院機(jī)械、數(shù)數(shù)控、電電氣安徽信息息技術(shù)職職業(yè)學(xué)院院計(jì)算機(jī)應(yīng)應(yīng)用、應(yīng)應(yīng)用電子子安徽機(jī)電電職業(yè)技技術(shù)學(xué)院院機(jī)電、汽汽車、數(shù)數(shù)控根據(jù)上表表可知，蕪湖高高校在校校人數(shù)已已經(jīng)接近近萬(wàn)人，專業(yè)覆覆蓋從傳傳統(tǒng)工業(yè)業(yè)技術(shù)到到計(jì)算機(jī)機(jī)、信息息與商貿(mào)貿(mào)，已經(jīng)經(jīng)成為蕪蕪湖最重重要的人人才源頭頭，同時(shí)時(shí)也構(gòu)筑筑了蕪湖湖重要的的消費(fèi)力力量之一一。第四章 動(dòng)漫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展分析 年第三三產(chǎn)業(yè)投投資態(tài)勢(shì)勢(shì)與趨勢(shì)勢(shì)近幾年，隨著能能源、重重化工與與裝備制制造業(yè)的的高速發(fā)發(fā)展，帶帶來(lái)了固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的高速增增長(zhǎng)，使使投資需需求對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的拉動(dòng)動(dòng)作用進(jìn)進(jìn)一步增增強(qiáng)，作作為一個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)高高

49、速發(fā)展展中的國(guó)國(guó)家，投投資驅(qū)動(dòng)動(dòng)是經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的的主要?jiǎng)觿?dòng)力，具具有其他他因素不不可替代代的作用用。雖然從總總體規(guī)模模與發(fā)展展水平而而言，國(guó)國(guó)內(nèi)第三三產(chǎn)業(yè)還還處在一一個(gè)相對(duì)對(duì)較低的的水平；從第三三產(chǎn)業(yè)行行業(yè)構(gòu)成成上，仍仍以傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)服服務(wù)業(yè)為為主，基基礎(chǔ)性的的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和新新興第三三產(chǎn)業(yè)如如、通訊訊、金融融保險(xiǎn)、信息、咨詢、科技等等行業(yè)依依然發(fā)育育不足。年第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各行行業(yè)固定定資產(chǎn)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)率排序序如下:表表格 * 年第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)各行業(yè)業(yè)固定投投資增速速排名（資料來(lái)來(lái)源：中中國(guó)企業(yè)業(yè)投資分分析報(bào)告告（年版版）年投資增增長(zhǎng)率排排序年投資增增長(zhǎng)率排排序住宿和餐餐飲業(yè)住宿和餐餐飲業(yè)租賃和商商業(yè)服務(wù)

50、務(wù)業(yè)租賃和商商業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)居民服務(wù)務(wù)和其他他服務(wù)業(yè)業(yè)批發(fā)和零零售業(yè)交通運(yùn)輸輸、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)和郵政政業(yè)衛(wèi)生、社社會(huì)保障障和社會(huì)會(huì)福利業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)居民服務(wù)務(wù)和其他他服務(wù)業(yè)業(yè)文化、體體育和娛娛樂(lè)業(yè)文化、體體育和娛娛樂(lè)業(yè)批發(fā)和零零售業(yè)科學(xué)研究究、技術(shù)術(shù)服務(wù)和和地址勘勘探業(yè)水利、環(huán)環(huán)境和公公共設(shè)施施管理業(yè)業(yè)交通運(yùn)輸輸、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)和郵政政業(yè)公共管理理和社會(huì)會(huì)組織水利、環(huán)環(huán)境和公公共設(shè)施施管理業(yè)業(yè)衛(wèi)生、社社會(huì)保障障和社會(huì)會(huì)福利業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)信息傳輸輸、計(jì)算算機(jī)服務(wù)務(wù)和軟件件業(yè)公共管理理和社會(huì)會(huì)組織金融業(yè)教育科學(xué)研究究 、技技術(shù)服務(wù)務(wù)和地址址勘查業(yè)業(yè)金融業(yè)教育信息傳輸輸、計(jì)算算機(jī)服務(wù)務(wù)和軟件件業(yè)由上表可可以獲知知，文化

51、化、體育育和娛樂(lè)樂(lè)業(yè)在年年與年的的增速都都在第三三產(chǎn)業(yè)各各個(gè)子行行業(yè)中排排名靠前前，超過(guò)過(guò)了近幾幾年備受受市場(chǎng)關(guān)關(guān)注的金金融業(yè)與與計(jì)算機(jī)機(jī)軟件行行業(yè)，顯顯示了文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)強(qiáng)大的的發(fā)展?jié)摑摿ΑＯ啾扔趥鱾鹘y(tǒng)的服服務(wù)業(yè)，文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直直以來(lái)受受國(guó)家政政策限制制與區(qū)域域壁壘影影響比較較大，而而年月日日國(guó)務(wù)院院下發(fā)關(guān)于加加快發(fā)展展服務(wù)業(yè)業(yè)的若干干通知，針對(duì)對(duì)非公有有制經(jīng)濟(jì)濟(jì)進(jìn)入服服務(wù)業(yè)提提出了“三個(gè)凡凡是”，即凡凡是法律律法規(guī)沒(méi)沒(méi)有明令令禁入的的服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域，都都要面向向社會(huì)資資本開放放；凡是是向外資資開房的的領(lǐng)域，都要向向內(nèi)資開開放；進(jìn)進(jìn)一步打打破市場(chǎng)場(chǎng)分割和和地區(qū)封封鎖，推推進(jìn)全國(guó)國(guó)統(tǒng)一開開放、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)

52、有序序的市場(chǎng)場(chǎng)體系建建設(shè)，各各地區(qū)凡凡是對(duì)本本地企業(yè)業(yè)開放的的服務(wù)業(yè)業(yè)領(lǐng)域，應(yīng)全部部對(duì)外地地企業(yè)家家開放。這為文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展帶來(lái)了了全新的的機(jī)遇，具有強(qiáng)強(qiáng)烈創(chuàng)新新意識(shí)與與探索精精神的民民營(yíng)資本本的進(jìn)入入，產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的完完善與延延伸，全全國(guó)性大大市場(chǎng)的的戰(zhàn)略構(gòu)構(gòu)建，都都為文化化產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展前前景作了了良好的的鋪墊，順應(yīng)當(dāng)當(dāng)代社會(huì)會(huì)逐步由由產(chǎn)品經(jīng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代代、服務(wù)務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代過(guò)渡渡到體驗(yàn)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代，滿滿足大眾眾對(duì)更高高層次的的精神文文化產(chǎn)品品的需求求。 動(dòng)漫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總體體發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)與市市場(chǎng)前景景展望 動(dòng)漫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展概況中國(guó)近些些年提出出的“動(dòng)漫”產(chǎn)業(yè)的的概念，是對(duì)西西方國(guó)家家近百年年來(lái)發(fā)展展起

53、來(lái)的的漫畫、動(dòng)畫、游戲、電影動(dòng)動(dòng)畫等等等產(chǎn)業(yè)的的整體的的概括性性描述，在英文文中最接接近的相相對(duì)應(yīng)單單詞是“”。因因此，“動(dòng)漫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”準(zhǔn)確的的定義是是“動(dòng)畫和和漫畫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”，涉及及的領(lǐng)域域有以下下方面：傳統(tǒng)繪繪畫藝術(shù)術(shù)、雕塑塑藝術(shù)、手工動(dòng)動(dòng)畫、泥泥塑動(dòng)畫畫、影視視制作、音效制制作、廣廣告策劃劃、科學(xué)學(xué)仿真、計(jì)算機(jī)機(jī)模擬、計(jì)算機(jī)機(jī)圖形學(xué)學(xué)、計(jì)算算機(jī)游戲戲、科幻幻小說(shuō)、神話小小說(shuō)、報(bào)報(bào)刊連環(huán)環(huán)畫、動(dòng)動(dòng)畫短片片、動(dòng)漫漫教材、影視發(fā)發(fā)行、音音樂(lè)發(fā)行行、玩具具設(shè)計(jì)、禮品發(fā)發(fā)行等等等。國(guó)務(wù)院院辦公廳廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)財(cái)政部等等部門關(guān)關(guān)于推動(dòng)動(dòng)我國(guó)動(dòng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展若若干問(wèn)題題意見的的通知中對(duì)動(dòng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)的內(nèi)涵涵表述為

54、為：是指指以“創(chuàng)意”為核心心，以動(dòng)動(dòng)畫、漫漫畫為表表現(xiàn)形式式，包含含動(dòng)漫圖圖書、報(bào)報(bào)刊、電電影、電電視、音音像制品品、舞臺(tái)臺(tái)劇和基基于現(xiàn)代代信息傳傳播技術(shù)術(shù)手段的的動(dòng)漫新新品種等等動(dòng)漫直直接產(chǎn)品品的開發(fā)發(fā)、生產(chǎn)產(chǎn)、出版版、播出出、演出出和銷售售，以及及與動(dòng)漫漫形象有有關(guān)的服服裝、玩玩具、電電子游戲戲等衍生生產(chǎn)品的的生產(chǎn)和和經(jīng)營(yíng)的的產(chǎn)業(yè)。由此看看，動(dòng)漫漫產(chǎn)業(yè)包包括創(chuàng)作作、制作作媒體傳傳播產(chǎn)品品的產(chǎn)業(yè)業(yè)和設(shè)計(jì)計(jì)生產(chǎn)與與動(dòng)漫相相關(guān)的周周邊或衍衍生產(chǎn)品品的產(chǎn)業(yè)業(yè)。動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)指以原原創(chuàng)動(dòng)畫畫片及原原創(chuàng)卡通通形象及及品牌為為核心。數(shù)字時(shí)時(shí)代的到到來(lái)促使使動(dòng)畫、漫畫和和游戲形形成三位位一體的的新格局局。動(dòng)漫

55、漫與電影影、電視視、出版版、音像像業(yè)、衍衍生品互互相滲透透與融合合，形成成動(dòng)畫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。 國(guó)內(nèi)動(dòng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀分析析國(guó)內(nèi)在年年提出大大力發(fā)展展動(dòng)漫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，年年來(lái)，通通過(guò)促進(jìn)進(jìn)動(dòng)畫業(yè)業(yè)與投資資業(yè)等各各方面的的合作，推動(dòng)了了動(dòng)漫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的的建設(shè)和和延伸。年到年年，國(guó)內(nèi)內(nèi)動(dòng)畫總總產(chǎn)量?jī)H僅為萬(wàn)分分鐘，而而年一年年的產(chǎn)量量就增長(zhǎng)長(zhǎng)到萬(wàn)分分鐘，年年年產(chǎn)量量為萬(wàn)分分鐘，年年全年總總量超過(guò)過(guò)萬(wàn)分鐘鐘。年月月至月初初，國(guó)產(chǎn)產(chǎn)動(dòng)畫的的產(chǎn)量達(dá)達(dá)到萬(wàn)分分鐘，大大大超過(guò)過(guò)去年同同期水平平。圖圖表 * 年至至年動(dòng)畫畫產(chǎn)量與與增速圖圖（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：華華經(jīng)視點(diǎn)點(diǎn)年至年年中國(guó)動(dòng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)前景展展望與市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)報(bào)告）動(dòng)漫

56、產(chǎn)業(yè)業(yè)價(jià)值鏈鏈分析動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)侵竿ㄍㄟ^(guò)“漫畫動(dòng)動(dòng)畫周邊邊產(chǎn)品”形成的的一條可可以創(chuàng)造造經(jīng)濟(jì)利利潤(rùn)的路路徑，如如下圖所所示，是是國(guó)際主主流遵循循的模式式。圖圖表 * 國(guó)際主主流動(dòng)漫漫產(chǎn)業(yè)價(jià)價(jià)值鏈演演示圖而在國(guó)內(nèi)內(nèi)，由于于動(dòng)漫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)尚處處于初步步發(fā)展階階段，國(guó)國(guó)外成熟熟的產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展價(jià)價(jià)值鏈尚尚無(wú)法覆覆蓋到各各個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)環(huán)節(jié)之之中。目目前，漫漫畫的自自身已經(jīng)經(jīng)有一條條小的贏贏利模式式，就是是：“漫畫創(chuàng)創(chuàng)作出版版讀者”來(lái)賺取取利潤(rùn)，依靠出出版物基基本能夠夠回收投投資成本本。相對(duì)對(duì)而言，“動(dòng)畫原原創(chuàng)動(dòng)畫畫加工衍衍生品制制售”這條價(jià)價(jià)值延伸伸路徑，由于受受限于國(guó)國(guó)內(nèi)動(dòng)漫漫產(chǎn)業(yè)整整體發(fā)展展層次，近幾年年

57、雖然已已經(jīng)得到到了很大大的發(fā)展展，但離離成熟階階段還有有很大的的距離。 國(guó)內(nèi)動(dòng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展環(huán)環(huán)境分析析 經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)具有消消費(fèi)群體體廣、市市場(chǎng)需求求大、產(chǎn)產(chǎn)品生命命周期長(zhǎng)長(zhǎng)和高成成本、高高附加值值、高國(guó)國(guó)際化等等特點(diǎn)，是開發(fā)發(fā)潛力巨巨大的新新興文化化產(chǎn)業(yè)。動(dòng)畫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及衍衍生產(chǎn)品品包括電電影、電電視、音音像、出出版、廣廣告、旅旅游、教教育、食食品、服服裝、文文具、玩玩具、通通訊、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、數(shù)數(shù)字娛樂(lè)樂(lè)以及相相關(guān)的附附屬產(chǎn)品品，覆蓋蓋面特別別大。動(dòng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)的興盛盛實(shí)際上上與國(guó)家家的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展程程度密切切相關(guān)。中國(guó)近近年興起起的動(dòng)漫漫熱，實(shí)實(shí)際上是是上世紀(jì)紀(jì)以來(lái)中中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)發(fā)發(fā)展在文文

58、化領(lǐng)域域里的折折射。 消費(fèi)環(huán)環(huán)境隨著國(guó)內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)高高速發(fā)展展，人民民生活水水平不斷斷提高，廣大人人民群眾眾特別是是青少年年，對(duì)創(chuàng)創(chuàng)意性、時(shí)尚性性強(qiáng)的高高品位動(dòng)動(dòng)漫文化化、動(dòng)漫漫產(chǎn)品需需求越來(lái)來(lái)越大。目前，國(guó)內(nèi)約約有 億億的動(dòng)漫漫影視產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)費(fèi)群，各各電視臺(tái)臺(tái)國(guó)產(chǎn)動(dòng)動(dòng)畫年需需要量為為萬(wàn)分鐘鐘。按國(guó)國(guó)家規(guī)定定的全國(guó)國(guó)省級(jí)、副省級(jí)級(jí)電視臺(tái)臺(tái)三年內(nèi)內(nèi)全部開開通少兒兒頻道的的要求，到年，全國(guó)電電視臺(tái)每每天需要要分鐘、全年需需要萬(wàn)分分鐘的動(dòng)動(dòng)畫節(jié)目目，國(guó)產(chǎn)產(chǎn)動(dòng)畫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)產(chǎn)值將在在億元人人民幣以以上，映映射出國(guó)國(guó)內(nèi)動(dòng)漫漫產(chǎn)業(yè)龐龐大的消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)和巨大大的發(fā)展展空間。 政策環(huán)環(huán)境年月，國(guó)國(guó)家廣電電總局頒頒發(fā)

59、關(guān)關(guān)于發(fā)展展我國(guó)影影視動(dòng)畫畫產(chǎn)業(yè)的的若干意意見，對(duì)國(guó)產(chǎn)產(chǎn)動(dòng)畫片片的播出出數(shù)量、所占比比例和播播出時(shí)段段作了硬硬性規(guī)定定，如國(guó)國(guó)產(chǎn)動(dòng)畫畫片在每每季度播播出的的的動(dòng)畫片片總量中中不少于于，凡凡電影、電視劇劇頻道在在：至：播出分分國(guó)產(chǎn)動(dòng)動(dòng)畫片，可在黃黃金時(shí)段段加播秒秒廣告，而播出出分鐘或或分鐘以以上，可可在黃金金時(shí)段加加播秒廣廣告；年年初，國(guó)國(guó)務(wù)院專專門開會(huì)會(huì)研究動(dòng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展問(wèn)問(wèn)題，形形成了國(guó)務(wù)院院動(dòng)漫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)扶植植政策有有關(guān)問(wèn)題題的會(huì)議議紀(jì)要，年月月國(guó)務(wù)院院辦公廳廳轉(zhuǎn)發(fā)了了財(cái)政部部等十部部門關(guān)關(guān)于推動(dòng)動(dòng)我國(guó)動(dòng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的若干意意見。根據(jù)廣電總總局關(guān)于于進(jìn)一步步規(guī)范電電視動(dòng)畫畫片播出出管理的

60、的通知的相關(guān)關(guān)規(guī)定，自年月月日起，全國(guó)各各級(jí)電視視臺(tái)所有有頻道在在每天時(shí)時(shí)時(shí)之之間，均均不得播播出境外外動(dòng)畫片片和介紹紹境外動(dòng)動(dòng)畫片的的資訊節(jié)節(jié)目或展展示動(dòng)畫畫片的欄欄目。以以上政策策都彰顯顯了國(guó)家家大力扶扶植和發(fā)發(fā)展動(dòng)漫漫產(chǎn)業(yè)的的決心。 國(guó)內(nèi)動(dòng)動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展面面臨的問(wèn)問(wèn)題與挑挑戰(zhàn)相對(duì)于英英美日韓韓等國(guó)家家，國(guó)內(nèi)內(nèi)動(dòng)漫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起步步晚、規(guī)規(guī)模小，還處于于發(fā)展的的初級(jí)階階段，雖雖然國(guó)內(nèi)內(nèi)動(dòng)漫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)初步搭搭建起了了一條從從內(nèi)容制制作、出出版發(fā)行行、品牌牌授權(quán)到到文具玩玩具等衍衍生產(chǎn)品品開發(fā)的的產(chǎn)業(yè)鏈鏈條，但但由于內(nèi)內(nèi)容、渠渠道、終終端消費(fèi)費(fèi)方面的的原因，并沒(méi)有有形成真真正意義義上成熟熟穩(wěn)定、可