工業(yè)廠房立項

1、看高手如何在工業(yè)用地上操作非工業(yè)物業(yè)？（附案例）房地產投資融資俱樂部 2014-12-27老于說：三觀不正毀一生，發(fā)布本文絕不代表我們提倡 工業(yè)用地投機行為，僅為 換個視角，助你觀察行業(yè)百態(tài)。工業(yè)用地是什么熱是本文最基本的討論范圍。粗略的開發(fā)商朋友會認為所有商 住辦之外還能自家建房的用地基本就是 工業(yè)用地，也有認為建廠房的、搞產業(yè)園 的地就是工業(yè)用地，這種根據(jù)常識的理解是有道理的，但卻是不準確的。根據(jù)城 市用地分類與規(guī)劃建設用地標準-GB50137-2011工業(yè)用地是工礦企業(yè)的生產 車間、庫房及其附屬設施等用地。為什么瞄準工業(yè)用地做文章豫于我國工業(yè)用地的三大特征：一是用地沖動大。工業(yè)用地占用比

2、例高達21.79%,上海、蘇州等發(fā)達城市達到了 25.77%?口 31.79%而按照國外城市中心區(qū)的用地比例， 工業(yè)用地一般不超過城市面積的10%。我國 人均工業(yè)用地面積也大大超過18.0-28.0平方米/人的國標范圍。二是價格相對 低。相比住宅、商辦等經(jīng)營性用地，工業(yè)用地出讓價格低。若以工業(yè)用地開發(fā)經(jīng) 營性物業(yè)，則成本減少，獲利空間增大。這三大特征。三是市場管制難。目前全 國各地工業(yè)及基礎設施行業(yè)低水平重復建設現(xiàn)象較為嚴重，造成了極大的浪費。由于工業(yè)投資具有可轉移性，地方政府會通過各種政策優(yōu)惠來吸引工業(yè)投資，包-可編輯修改-括用地方面的傾斜政策，地區(qū)間競爭激烈。量大、價低、監(jiān)管難，構成了投機

3、的 空間什么是工業(yè)物業(yè)？W工業(yè)用地上準建的物業(yè)。一是用于工業(yè)生產活動目的的物業(yè)， 包括工業(yè)廠房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等， 二是用于配合生產活動的行政辦公、生活服務設施，如員工宿舍、行政管理用房、 商業(yè)服務設施等。這么一介紹，好像工業(yè)物業(yè)就是專業(yè)的、死板的，活脫脫一副 八十年代開發(fā)區(qū)的模樣。但如今工業(yè)物業(yè)已超越了傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)廠房的框架教條， 做出一些逆工業(yè)化的類辦公、類住宅產品。說到辦公、住宅產品，那五花八門的 做法就不勝枚舉了，姑且把工業(yè)物業(yè)除外的以商辦、住宅為代表的經(jīng)營性用地準 建物業(yè)都稱作非工業(yè)物業(yè)，非工業(yè)物業(yè)比起工業(yè)產品形態(tài)豐富不只多一點， 當然 價格

4、也不只貴一點了。于是產生了一個投機的邏輯探測： 工業(yè)用地價格低，非工 業(yè)物業(yè)盈利性強，那么是不是可以在工業(yè)用地上發(fā)展非工業(yè)物業(yè)慫不會有什么 限制？t什么風險？昧而是投機邏輯下的市場實操方法問題：是不是有人在工業(yè)用 地上發(fā)展非工業(yè)物業(yè)她們是怎樣做的孫文將重點回答這些問題。、在工業(yè)用地上發(fā)展非工業(yè)物業(yè)的限制和風險（一）總體來說，限制分為如下幾類-可編輯修改-1- 土地用途限制。國家有一刀切的政策一一關于發(fā)布和實施工業(yè)項目建設用地控制指標的通知國土資發(fā)200824號：”工業(yè)項目所需行政辦公及生 活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招

5、待所和培訓中心等非生產性配套設施”。 但地方政府根據(jù)實際情況，會另出明文規(guī)定細則，緊如北京規(guī)定配套設施用地面 積占比不超過5%,建筑面積占比不超過10%,松如廣州關于支持產業(yè)轉移工 業(yè)園用地的若干意見（試行）規(guī)定產業(yè)轉移工業(yè)園的行政辦公及生活配套用地面 積不得超過工業(yè)項目總用地面積的 10%。2、其他指標限制。投資強度440萬元/公頃，容積率0.5,建筑系數(shù)學30%, 綠地率0 20%。3、產權分割限制。無明確規(guī)定，不同地區(qū)的法規(guī)對產權分割有著不同的規(guī)定。緊如上海關于委托區(qū)縣辦理農轉用和土地征收手續(xù)及進一步優(yōu)化控制性詳細規(guī) 劃審批流程的實施意見明確表示，同宗土地房屋進行轉讓時，不得分宗、分幢、

6、 分層、分套、分間；相比之下，深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）卻規(guī)定在 九種情況下都可以產權分割，其中包括企業(yè)自用建筑面積比例不低于總建筑面積 50%的，非自用部分可以分割轉讓。-可編輯修改-4、出售資格價格限制般無限制，但少數(shù)地方政府有限制。如南京市人民政府印發(fā)關于進一步規(guī)范工業(yè)及科技研發(fā)用地管理意見的通知寧政規(guī)字20131號規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)不得轉讓給個人。通過對北上廣深4個一線城市、津渝寧杭為代表的11個二線城市和蘇州、東莞、常州3個工業(yè)熱點城市的地方性政策的梳理，這里不一一列舉。得出如下結論：限制較嚴的城市有：蘇州、上海、南京、東莞、常州 ；限制一般的城市有：杭州、天津、關B州、

7、武漢、濟南、北京 ；限制較松的城市有：西安、沈陽、福州、廣州、太原、深圳、重慶。（二）在工業(yè)用地違規(guī)發(fā)展非工業(yè)物業(yè)的風險1、交還土地使用權。土地管理法第八十條規(guī)定”依法收回國有土地使用權，當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途-可編輯修改-使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地， 處以罰 款?！?、補繳土地出讓金。城市房地產管理法第十八條規(guī)定了改變土地用途應，應取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意， 簽訂土地使用權 出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓 金。國務院關于深化改革嚴格土地管理的

8、決定第十七條規(guī)定”經(jīng)依法批準利 用原有劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設的，應當按照市場價補繳土地出讓金?！?、以招標、拍賣或者掛牌方式重新獲得土地使用權，面臨新競爭。土地受讓人 返還原工業(yè)用地土地使用權，然后再按照商品住宅土地使用權的獲得途徑，以招標、拍賣或者掛牌出讓的方式重新獲得該土地的使用權。4、行政罰款。土地管理法實施條例第四十三條規(guī)定”依照土地管理法第八十條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上30元以（三）、在工業(yè)用地上發(fā)展非工業(yè)物業(yè)的實操產品方案-可編輯修改- 在工業(yè)用地上發(fā)展有兩個極端，一個是強行違規(guī)，一個是完全規(guī)矩，前者利益誘 惑大、違規(guī)風險大，后者利潤薄，兼顧利潤

9、和法紀才是正解。一般的思路如此： 保持工業(yè)用地屬性一巧立名目立項建造一驗收合格得到預售證一適當改造為非 工業(yè)物業(yè)一買賣雙方達成共識，以 工業(yè)用地屬性產權交易。如何直接以工業(yè)用地性質進行辦公或住宅的銷售？！先看看工業(yè)用地上可以開發(fā) 哪些非工業(yè)物業(yè)產品，它們的操作手法各是怎樣。按照產品形態(tài)可分為別墅、獨棟辦公樓、高層寫字樓、其他辦公樓、公寓、酒店 公寓、酒店等七種，相應的概念名目有商務別墅、總部辦公、總部基地、研發(fā)樓、 人才公寓、專家樓、內訓基地等。1、別墅(1)產品特點 密度較大。工業(yè)用地統(tǒng)計率一般大于0.8,建筑密度一般大于30%,而一般獨 棟別墅用地容積率低于0.5,建筑密度小于30%,這導

10、致工業(yè)用地上的別墅產品 比住宅用地上的密度大，舒適性和私密性不如后者。-可編輯修改-單套面積大。由于工業(yè)用地上的別墅產品單價較一般別墅低，而別墅產品往往 只用考慮總價控制，所以工業(yè)用地上的別墅產品單套面積比一般別墅大，一般在 400-1000T方米，而一般別墅產品單套面積一般在 500平方米以下。功能空間更加豐富靈活。由于土地用途限制，工業(yè)用地上的別墅產品不能強調 其住宅用途，往往以商務辦公別墅的定位出現(xiàn)，但其產品內部功能空間設置靈活， 隔斷較少，達到宜商宜住的效果。(2臊作模式 以商務別墅、花園辦公墅等名義立項建造獨棟，拿到工業(yè)用地上的獨立產權對外 出售。2、獨棟辦公樓(1產品特點 特有獨棟

11、形態(tài)。工業(yè)用地上獨棟辦公項目容積率一般在1-2之間，多以獨棟形態(tài)排布，而商辦用地上的辦公樓容積率則在 3以上，多以高層整棟布局。產品特點上更注重生態(tài)綠化景觀。 由于占地規(guī)模較大且有 獨棟形態(tài)，可以做到 綠地環(huán)境，并配備中央景觀軸、迷你公園等普通辦公樓無法媲美的大組團綠化-可編輯修改-注重產品附加值。附送陽臺、屋頂花園、挑高等，如大驥智谷的屋頂花園、復地中環(huán)天地的地下室。(2臊作模式以研發(fā)辦公樓名義立項，建造獨棟辦公樓，驗收合格對外出售，驗收不合格與政 府協(xié)商取得產權證。3、高層寫字樓這種產品在研究的城市中只有深圳具備開發(fā)條件，花樣年利用深圳可分割轉讓50%的政策建造香年廣場、美年廣場等高層寫字

12、樓，如美年廣場共350套，50%約175套于2011年4月-11月售完，回籠資金8億元。另也有在工業(yè)用地上建高層寫字樓，但產權不可分割到套，如純是看產品，推薦 北京ABP總部基地金融港。4、其他辦公樓-可編輯修改- 引入“廠辦一體”產業(yè)園理念，達到 工業(yè)用地開發(fā)商辦物業(yè)的目的。以產業(yè)基地 立項，建造模塊化辦公樓，定向招商對外出售，功能分割為廠辦一體。如鄭州臺 灣科技園智慧中心、杭州能源與環(huán)境產業(yè)園。5、公寓不合法的公寓很多，不乏出售后被強制拆除的，合法化的公寓案例是張江東區(qū)人才公寓。產品特點工業(yè)用地、廠房性質產證綠化環(huán)境、配套設施較差由廠房改造，內部分割衛(wèi)生間、廚房，但房中仍是“一大統(tǒng)”一一廳

13、、臥尚未 分割(2臊作模式目前在工業(yè)用地上辦出廠房產證的公寓項目很稀有，張江東區(qū)人才公寓在上海也 是絕無僅有，關鍵是與區(qū)域政府機構和一級開發(fā)商達成合作購買協(xié)議。 2006年, 由于張江規(guī)劃問題，區(qū)域住宅少，人才租房難，為了留住人才，在浦東新區(qū)和張江的領導支持下，東聯(lián)發(fā)投資4300多萬元，收購了張江園區(qū)北部的134套公寓,-可編輯修改-作為“人才公寓”2006年溫州投資客合資開發(fā)，開發(fā)商老板為溫州商人、九川投資董事長錢仁高。小區(qū)初期名叫浦東國際醫(yī)療器械園和國際機電數(shù)碼 園，本來是做一個高科技產品交流中心。2007年項目建成，2008年下半年，小區(qū)房源的小產證也已經(jīng)辦出來。6、酒店公寓產品本身與普

14、通酒店公寓無顯著差異，但不可辦理小產權，處理方式方面推薦兩 個案例：北京Mini派，開發(fā)商采取認租20年，之后自動續(xù)租的方式；上海三盛公 寓，開發(fā)商采取出賣50年使用權方式。7、酒店聯(lián)華國際以內訓基地名義立項東莞群英會鄉(xiāng)村體育酒店，集客房、餐飲、娛樂、 休閑、會議、各類運動場所及培訓學校為一體， 主要承擔聯(lián)華國際對外接待任務 和培訓活動，同時對外營業(yè)。該模式須有強大的政府公關，并不能大規(guī)模擴建和 大肆宣傳對外營業(yè)，目前該項目已被報道，并使得政府令其整改，并按“三舊” 改造享受優(yōu)惠政策。-可編輯修改-產品模式了解完畢，工業(yè)用地性質的產品的基礎配套，如水電煤、通訊、物業(yè)管理方面，會不會有哪些附帶的

15、問題？【水電煤】水電氣費用一般由地方物價局或發(fā)改委制定，工商業(yè)用電、水、煤氣收費標準要遠高于民用標準。以上海為例，工業(yè)用電費用約為民用的兩倍，工業(yè)用水價格 2元/立方米，與民用水價格差距不大，其他地區(qū)則一般比民用水高出50%左右，例如北京工業(yè)水價就高達6.21元/立方米，工業(yè)天然氣價格比民用高0.5元/立方 米。工業(yè)用地不改變土地性質通民用水電煤氣的兩種做法：一是開發(fā)商利用人際關系,與相關水電部門進行溝通，轉變民用水電；二是由發(fā)展商向有關部門進行溝通，補交一定數(shù)量的差額，將水電氣轉為民用?！疚飿I(yè)管理】物業(yè)管理一般沒有限制，發(fā)展商可根據(jù)項目定位選擇合適的物業(yè)管理公司。例如復地中環(huán)天地物業(yè)管理及顧

16、問公司為上海櫻花置業(yè)有限公司，物業(yè)費達8元/ m2/-可編輯修改-月，而張江東區(qū)人才公寓定位低端居住，物業(yè)管理公司上海合運物業(yè)收費僅1.26 元/ itf/月。產品模式和基礎配套做法了解完畢，那么工業(yè)用地性質的產品銷售中應注意哪些 問題？【產證辦理】21世紀初，政策限制不多，執(zhí)行不嚴，沒有分割限制，而房產管理部門簽發(fā)產 權證時無法核實物業(yè)用途，造成發(fā)證后套內改造成住宅或者辦公用房使用。隨著 政策越來越完善，執(zhí)行力度越來越大，工業(yè)用地上開發(fā)非工業(yè)物業(yè)辦理產權問題 越來越困難，但與地方政府合作仍有操作的空間。 如上海雖有分割限制，但聯(lián)東 與政府協(xié)議，只要入駐企業(yè)連續(xù) 3年達到系列標準就能辦理?！究?/p>

17、戶】客源和置業(yè)目的根據(jù)項目區(qū)位、定位、產品規(guī)劃等不同而各有不同。中邦MOHO 公司購買居住辦公混合用多達 71%,復地中環(huán)天地二期主要為個人購買用于自住， 企業(yè)購買僅一家，O PARK花園辦公墅主要為企業(yè)購買用于辦公，個人購買僅-可編輯修改-一家。客戶需求雖然各項目各有不同，但可總結為四類：總部辦公需求、私密商務接待需求、辦公居住兩合一便利需求、性價比高需求?！景咐勘本┴S臺總部基地(ABP)中關村科技園區(qū)豐臺園，利用自身的區(qū)位優(yōu)勢，實現(xiàn)了傳統(tǒng)科技園區(qū)產業(yè)的轉型，采用國外成熟的商務花園建設模式， 與已日趨成熟的總部經(jīng)濟形態(tài)相結合， 適應企業(yè)總部選址的差異化需求，打造了全國第一家科技總部基地。始

18、建于1992年，是中關村科技園區(qū)的重要組成部分， 是國家高新技術開發(fā)區(qū)。包括5平方公里的 產業(yè)基地和科技一條街。產業(yè)基地分三期開發(fā)建設。ABP的全稱是AdvancedBusiness Park高級商務花園?？偯娣e：110萬平方米，獨棟總部樓500余座綠化率：約50%總投資額：約45億元總部基地概覽展示：卜面主要來看一下其 工業(yè)用地上的產品:-可編輯修改-【總部樓產品】 獨棟式單體設計，開創(chuàng) 獨棟式總部樓新時代。商務花園(Business Par姚豐臺園對正在開發(fā)的產業(yè)基地二期進行的規(guī)劃上的定位，而“總部基地”是一種對產業(yè)基地的功能定位。商務花園(Business Par螟有獨門獨院、獨立的入口

19、和門牌號，并能贈與企業(yè)大廈獨立冠名權，能夠在統(tǒng)一中 體現(xiàn)企業(yè)的個性。皆采用8.0m*8.0m標準柱網(wǎng)組合，框架式結構，使各總部在追 求獨立的同時又可分可大可小，衍生出適應不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的組合形式。【總部樓產品配備】總部基地會所、總部樓設備、智能化系統(tǒng)總部基地會所：每個庭院中心均設置面積約為200-500平方米的會所，滿足企業(yè)總部的工作用餐、休息會客需求。截止目前，北京總部基地核心區(qū)已形成入駐400余家國內外大中型企業(yè)的規(guī)模,85%以上為高科技企業(yè)，大多為行業(yè)龍頭?！静僮髂Ｊ揭灰豢偛炕厥侨绾螣挸傻??第一部分，是豐臺園二期商務花園開發(fā)啟動前遇到的一些問題-可編輯修改-豐臺園二期是豐臺園

20、產業(yè)基地的一部分，占地 1.65平方公里，緊臨一期，位于 四環(huán)路南側，于2000年開始策劃啟動，2002年正式進場，2003年全面啟動。但與十年前一期開發(fā)時的情況相比，二期開發(fā)時的內外環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。一、地價成本升高很快，不能滿足產業(yè)用地的需求。豐臺園產業(yè)基地最初是被定為中關村的產業(yè)用地，即工業(yè)用地，一期被分為兩個功能區(qū)：產業(yè)區(qū)、住宅區(qū)（含公建），在一期開發(fā)中，基本上是嚴格按照這個定位進行開發(fā)。但是，即便在1992年開發(fā)的時侯，豐臺園即估算到產業(yè)區(qū)土地的轉讓收益不可能補償產業(yè)區(qū)的開發(fā)成本， 即提出了以住宅補償產業(yè)的辦法，尋求資金的平衡。事實上，在十年后啟動的二期開發(fā)，地價成本隨著房屋

21、密度、人口的增加和城市擴張帶來的拆遷量的增加， 已經(jīng)使開發(fā)成本劇增，由一期開發(fā)時的平均成本900多元/平方米增長到1600多元/米。如果按照工業(yè)用地的需求，必須大量壓低地價，由于豐臺園二期開發(fā)按項目來運作， 財政不可能大規(guī)模補貼，壓低地價所形成的市政建設虧損靠什么才能彌補 ？、周邊園區(qū)的激烈競爭，使豐臺園再難以按 工業(yè)用地的思路來開發(fā)。-可編輯修改-十年以來，在北京已經(jīng)形成大大小小二十多個工業(yè)園區(qū)， 北京周邊的河北省，工 業(yè)園區(qū)也是星火燎原之勢，遠郊區(qū)縣與外省的工業(yè)園，由于地價成本很低，加上 無國家的稅收優(yōu)惠政策，所以很多是由政府補貼，實行零地價或低地價吸引工業(yè) 項目的投資，工業(yè)項目往往對商務

22、環(huán)境要求不高， 而對地價成本極為敏感，所以大量工業(yè)項目向遠郊區(qū)和市外轉移， 在這種情況下，豐臺如定位于工業(yè)用地，難 有出路。、一期開發(fā)的教訓與啟示豐臺園一期的開發(fā)方式采用土地招商， 即是將市政做到位，將土地轉讓給工業(yè)項 目，但是，事實上，在一期基地里面，真正做工業(yè)的企業(yè)并不多，很多企業(yè)拿到 土地后，多數(shù)做成了可以轉讓或出租的寫字樓或其他房產，原因是什么呢畿一部分企業(yè)本身不具備做工業(yè)的條件外， 另一個重要的原因在于經(jīng)濟行為，即企業(yè) 用這片地，不做工業(yè)而做成房產，房產的收益更大，在現(xiàn)在，豐臺園所處的橋南， 由于四環(huán)路修通，配套更加完善，如果把土地地價千方百計壓低，即使賣給真正 的工業(yè)企業(yè)，由于收益

23、的差別，大部分企業(yè)也未必將它拿來做成工業(yè)。 這給業(yè)主 的啟示是，這片土地在產業(yè)功能分工上，是不是還真正適合搞工業(yè)，業(yè)主（管委會）壓低地價，讓別人來做成房產，還值不值 ?-可編輯修改-四、一期的經(jīng)驗最初招商形式是將基地分割成為數(shù)不多的地塊，將每個地塊賣給企業(yè)。這種招商形式，出現(xiàn)了這樣一些問題，一是企業(yè)良莠不齊，部分企業(yè)能力不足，將建筑建 設得檔次太低，影響整個景觀；二是企業(yè)用地有自己的時間表，部分企業(yè)將土地 分為幾期，造成有的地塊長期閑置；三是一方面企業(yè)無新的空間入駐，另一方面 卻是閑置的地塊，以土地招商和各自建設造成了空間的不可控制性。這些使園區(qū)必須考慮更為合理的規(guī)劃、開發(fā)和建設方式。只有解決

24、這些在產業(yè)功能定位、開 發(fā)模式定位上的問題，園區(qū)二期的開發(fā)才能突破迷霧，取得勝利，這必須要有創(chuàng) 新的思維。第二部分，是豐臺園商務花園模式在建設規(guī)劃、 產業(yè)定位上對科技園區(qū)的創(chuàng)新突 破。商務花園，是借用國外成熟的Business Par理念，對豐臺園產業(yè)基地二期開發(fā)提 出的一種新的開發(fā)模式，它是豐臺園二期開發(fā)思路的轉折點。豐臺園為解決上述問題，與著名的物業(yè)顧問公司威格斯合作，開始對二期開發(fā)的 模式、定位進行一系列的研究。2002年初，威格斯出具了中關村豐臺科技園-可編輯修改-區(qū)R期項目之顧問報告匯報稿，對產業(yè)區(qū)、公建區(qū)、住宅區(qū)分別進行了調研分 析和定位。其中，產業(yè)區(qū)定位于“商務花園”。豐臺園開始

25、調整產業(yè)基地二期的控制性詳規(guī)和修建性詳規(guī)，按商務花園的規(guī)劃理念重新制定原產業(yè)區(qū)的規(guī)劃。隨后，豐臺園與英國道豐集團在建設商務花園的思 路上一拍即合，道豐決定與豐臺園合作，按商務花園規(guī)劃模式，合作建設道豐科 技商務園。2002年5月25日，豐臺園與道豐正式簽約，建設北京首家商務花園。要建設的Business Pa*是一種融合了四至六層現(xiàn)代化智能化辦公空間的花園別 墅式寫字樓復合體，具有占天占地，獨門獨院的特點，并且擁有獨立的出口和獨 立的門牌號，以及同時贈與客戶的大廈冠名權，從而能夠充分滿足事業(yè)初成一族 對于擁有一個“公司家園”和“創(chuàng)業(yè)家園”的愿望。在群體結構上，Business Park 各個單

26、元體可分可合，可大可小，能滿足不同規(guī)模、不同性質、不同業(yè)態(tài)的公司 需要。但由于Business Park寸建筑密度、綠化和交通等方面的特殊要求，而使北 京在很長一段時間與此無緣。同時在一個步行社區(qū)內，就能解決入園客戶工作與 生活的需要。可以歸納商務花園與傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)的區(qū)別時，將其總結為“四大轉變”：-可編輯修改-1、規(guī)劃設計理念的轉變：由強調經(jīng)濟效益的規(guī)劃設計轉變到對經(jīng)濟效益與環(huán)境 效益的結合。2、開發(fā)方式的轉變：由各自為政的單塊開發(fā)轉變到集中有序的統(tǒng)一開發(fā)。3、產業(yè)選擇的轉變：由科技園區(qū)傳統(tǒng)的制造業(yè)基地轉變到以中試、 研發(fā)、辦公、 商務相結合的綜合產業(yè)區(qū)。4、管理模式的轉變：由傳統(tǒng)的政府管

27、理模式轉變到企業(yè)為主的管理模式。但在企業(yè)的定位上，仍存在一些爭論與分歧，如果按威格斯最早的定位，定位于 成長型的中小企業(yè)，中小企業(yè)的購買能力以及聚集效益是否能支撐商務花園龐大 的空間供應，如果定位于大企業(yè)的辦公、研發(fā)與商務，如何確立新的品牌，如何 確立是否有這樣龐大的市場需求需要新的理論和實證來予以回答，這導致了總 部經(jīng)濟這種理論形態(tài)的出現(xiàn)。第三部分，是商務花園與總部經(jīng)濟對接，形成中關村 （豐臺）總部-可編輯修改-總部經(jīng)濟，是“總部基地”產生的理論基礎，中心城市總部經(jīng)濟發(fā)展的基礎與前景，就是總部基地的未來。豐臺園經(jīng)過對郊區(qū)化、企業(yè)總部選址需求差異性的理論研究和直接對北京市大企業(yè)的實證研究， 證實了商務花園與總部經(jīng)濟結合的可 行性，確立了 “中關村（豐臺）總部基地”的品牌概念，大力進行品牌推廣，使總 部基地和總部經(jīng)濟開始在政府、企業(yè)界、學術界產生強烈反響。總部經(jīng)濟理論擴展所帶來一系列實證研究一