工業(yè)廠房立項(xiàng)

1、看高手如何在工業(yè)用地上操作非工業(yè)物業(yè)？（附案例）房地產(chǎn)投資融資俱樂(lè)部 2014-12-27老于說(shuō)：三觀不正毀一生，發(fā)布本文絕不代表我們提倡 工業(yè)用地投機(jī)行為，僅為 換個(gè)視角，助你觀察行業(yè)百態(tài)。工業(yè)用地是什么熱是本文最基本的討論范圍。粗略的開(kāi)發(fā)商朋友會(huì)認(rèn)為所有商 住辦之外還能自家建房的用地基本就是 工業(yè)用地，也有認(rèn)為建廠房的、搞產(chǎn)業(yè)園 的地就是工業(yè)用地，這種根據(jù)常識(shí)的理解是有道理的，但卻是不準(zhǔn)確的。根據(jù)城 市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)-GB50137-2011工業(yè)用地是工礦企業(yè)的生產(chǎn) 車(chē)間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施等用地。為什么瞄準(zhǔn)工業(yè)用地做文章豫于我國(guó)工業(yè)用地的三大特征：一是用地沖動(dòng)大。工業(yè)用地占用比

2、例高達(dá)21.79%,上海、蘇州等發(fā)達(dá)城市達(dá)到了 25.77%?口 31.79%而按照國(guó)外城市中心區(qū)的用地比例， 工業(yè)用地一般不超過(guò)城市面積的10%。我國(guó) 人均工業(yè)用地面積也大大超過(guò)18.0-28.0平方米/人的國(guó)標(biāo)范圍。二是價(jià)格相對(duì) 低。相比住宅、商辦等經(jīng)營(yíng)性用地，工業(yè)用地出讓價(jià)格低。若以工業(yè)用地開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)性物業(yè)，則成本減少，獲利空間增大。這三大特征。三是市場(chǎng)管制難。目前全 國(guó)各地工業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，造成了極大的浪費(fèi)。由于工業(yè)投資具有可轉(zhuǎn)移性，地方政府會(huì)通過(guò)各種政策優(yōu)惠來(lái)吸引工業(yè)投資，包-可編輯修改-括用地方面的傾斜政策，地區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)激烈。量大、價(jià)低、監(jiān)管難，構(gòu)成了投機(jī)

3、的 空間什么是工業(yè)物業(yè)？W工業(yè)用地上準(zhǔn)建的物業(yè)。一是用于工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)目的的物業(yè)， 包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（工業(yè)寫(xiě)字樓）、倉(cāng)儲(chǔ)用房等， 二是用于配合生產(chǎn)活動(dòng)的行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施，如員工宿舍、行政管理用房、 商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。這么一介紹，好像工業(yè)物業(yè)就是專(zhuān)業(yè)的、死板的，活脫脫一副 八十年代開(kāi)發(fā)區(qū)的模樣。但如今工業(yè)物業(yè)已超越了傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)廠房的框架教條， 做出一些逆工業(yè)化的類(lèi)辦公、類(lèi)住宅產(chǎn)品。說(shuō)到辦公、住宅產(chǎn)品，那五花八門(mén)的 做法就不勝枚舉了，姑且把工業(yè)物業(yè)除外的以商辦、住宅為代表的經(jīng)營(yíng)性用地準(zhǔn) 建物業(yè)都稱(chēng)作非工業(yè)物業(yè)，非工業(yè)物業(yè)比起工業(yè)產(chǎn)品形態(tài)豐富不只多一點(diǎn)， 當(dāng)然 價(jià)格

4、也不只貴一點(diǎn)了。于是產(chǎn)生了一個(gè)投機(jī)的邏輯探測(cè)： 工業(yè)用地價(jià)格低，非工 業(yè)物業(yè)盈利性強(qiáng)，那么是不是可以在工業(yè)用地上發(fā)展非工業(yè)物業(yè)慫不會(huì)有什么 限制？t什么風(fēng)險(xiǎn)？昧而是投機(jī)邏輯下的市場(chǎng)實(shí)操方法問(wèn)題：是不是有人在工業(yè)用 地上發(fā)展非工業(yè)物業(yè)她們是怎樣做的孫文將重點(diǎn)回答這些問(wèn)題。、在工業(yè)用地上發(fā)展非工業(yè)物業(yè)的限制和風(fēng)險(xiǎn)（一）總體來(lái)說(shuō)，限制分為如下幾類(lèi)-可編輯修改-1- 土地用途限制。國(guó)家有一刀切的政策一一關(guān)于發(fā)布和實(shí)施工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)的通知國(guó)土資發(fā)200824號(hào)：”工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生 活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專(zhuān)家樓、賓館、招

5、待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施”。 但地方政府根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)另出明文規(guī)定細(xì)則，緊如北京規(guī)定配套設(shè)施用地面 積占比不超過(guò)5%,建筑面積占比不超過(guò)10%,松如廣州關(guān)于支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工 業(yè)園用地的若干意見(jiàn)（試行）規(guī)定產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園的行政辦公及生活配套用地面 積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的 10%。2、其他指標(biāo)限制。投資強(qiáng)度440萬(wàn)元/公頃，容積率0.5,建筑系數(shù)學(xué)30%, 綠地率0 20%。3、產(chǎn)權(quán)分割限制。無(wú)明確規(guī)定，不同地區(qū)的法規(guī)對(duì)產(chǎn)權(quán)分割有著不同的規(guī)定。緊如上海關(guān)于委托區(qū)縣辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)及進(jìn)一步優(yōu)化控制性詳細(xì)規(guī) 劃審批流程的實(shí)施意見(jiàn)明確表示，同宗土地房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得分宗、分幢、

6、 分層、分套、分間；相比之下，深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）卻規(guī)定在 九種情況下都可以產(chǎn)權(quán)分割，其中包括企業(yè)自用建筑面積比例不低于總建筑面積 50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓。-可編輯修改-4、出售資格價(jià)格限制般無(wú)限制，但少數(shù)地方政府有限制。如南京市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)及科技研發(fā)用地管理意見(jiàn)的通知寧政規(guī)字20131號(hào)規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)不得轉(zhuǎn)讓給個(gè)人。通過(guò)對(duì)北上廣深4個(gè)一線城市、津渝寧杭為代表的11個(gè)二線城市和蘇州、東莞、常州3個(gè)工業(yè)熱點(diǎn)城市的地方性政策的梳理，這里不一一列舉。得出如下結(jié)論：限制較嚴(yán)的城市有：蘇州、上海、南京、東莞、常州 ；限制一般的城市有：杭州、天津、關(guān)B州、

7、武漢、濟(jì)南、北京 ；限制較松的城市有：西安、沈陽(yáng)、福州、廣州、太原、深圳、重慶。（二）在工業(yè)用地違規(guī)發(fā)展非工業(yè)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)1、交還土地使用權(quán)。土地管理法第八十條規(guī)定”依法收回國(guó)有土地使用權(quán)，當(dāng)事人拒不交出土地的，臨時(shí)使用土地期滿(mǎn)拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途-可編輯修改-使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令交還土地， 處以罰 款?！?、補(bǔ)繳土地出讓金。城市房地產(chǎn)管理法第十八條規(guī)定了改變土地用途應(yīng)，應(yīng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意， 簽訂土地使用權(quán) 出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓 金。國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的

8、決定第十七條規(guī)定”經(jīng)依法批準(zhǔn)利 用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金?！?、以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式重新獲得土地使用權(quán)，面臨新競(jìng)爭(zhēng)。土地受讓人 返還原工業(yè)用地土地使用權(quán)，然后再按照商品住宅土地使用權(quán)的獲得途徑，以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌出讓的方式重新獲得該土地的使用權(quán)。4、行政罰款。土地管理法實(shí)施條例第四十三條規(guī)定”依照土地管理法第八十條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上30元以（三）、在工業(yè)用地上發(fā)展非工業(yè)物業(yè)的實(shí)操產(chǎn)品方案-可編輯修改- 在工業(yè)用地上發(fā)展有兩個(gè)極端，一個(gè)是強(qiáng)行違規(guī)，一個(gè)是完全規(guī)矩，前者利益誘 惑大、違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)大，后者利潤(rùn)薄，兼顧利潤(rùn)

9、和法紀(jì)才是正解。一般的思路如此： 保持工業(yè)用地屬性一巧立名目立項(xiàng)建造一驗(yàn)收合格得到預(yù)售證一適當(dāng)改造為非 工業(yè)物業(yè)一買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成共識(shí)，以 工業(yè)用地屬性產(chǎn)權(quán)交易。如何直接以工業(yè)用地性質(zhì)進(jìn)行辦公或住宅的銷(xiāo)售？！先看看工業(yè)用地上可以開(kāi)發(fā) 哪些非工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，它們的操作手法各是怎樣。按照產(chǎn)品形態(tài)可分為別墅、獨(dú)棟辦公樓、高層寫(xiě)字樓、其他辦公樓、公寓、酒店 公寓、酒店等七種，相應(yīng)的概念名目有商務(wù)別墅、總部辦公、總部基地、研發(fā)樓、 人才公寓、專(zhuān)家樓、內(nèi)訓(xùn)基地等。1、別墅(1)產(chǎn)品特點(diǎn) 密度較大。工業(yè)用地統(tǒng)計(jì)率一般大于0.8,建筑密度一般大于30%,而一般獨(dú) 棟別墅用地容積率低于0.5,建筑密度小于30%,這導(dǎo)

10、致工業(yè)用地上的別墅產(chǎn)品 比住宅用地上的密度大，舒適性和私密性不如后者。-可編輯修改-單套面積大。由于工業(yè)用地上的別墅產(chǎn)品單價(jià)較一般別墅低，而別墅產(chǎn)品往往 只用考慮總價(jià)控制，所以工業(yè)用地上的別墅產(chǎn)品單套面積比一般別墅大，一般在 400-1000T方米，而一般別墅產(chǎn)品單套面積一般在 500平方米以下。功能空間更加豐富靈活。由于土地用途限制，工業(yè)用地上的別墅產(chǎn)品不能強(qiáng)調(diào) 其住宅用途，往往以商務(wù)辦公別墅的定位出現(xiàn)，但其產(chǎn)品內(nèi)部功能空間設(shè)置靈活， 隔斷較少，達(dá)到宜商宜住的效果。(2臊作模式 以商務(wù)別墅、花園辦公墅等名義立項(xiàng)建造獨(dú)棟，拿到工業(yè)用地上的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)對(duì)外 出售。2、獨(dú)棟辦公樓(1產(chǎn)品特點(diǎn) 特有獨(dú)棟

11、形態(tài)。工業(yè)用地上獨(dú)棟辦公項(xiàng)目容積率一般在1-2之間，多以獨(dú)棟形態(tài)排布，而商辦用地上的辦公樓容積率則在 3以上，多以高層整棟布局。產(chǎn)品特點(diǎn)上更注重生態(tài)綠化景觀。 由于占地規(guī)模較大且有 獨(dú)棟形態(tài)，可以做到 綠地環(huán)境，并配備中央景觀軸、迷你公園等普通辦公樓無(wú)法媲美的大組團(tuán)綠化-可編輯修改-注重產(chǎn)品附加值。附送陽(yáng)臺(tái)、屋頂花園、挑高等，如大驥智谷的屋頂花園、復(fù)地中環(huán)天地的地下室。(2臊作模式以研發(fā)辦公樓名義立項(xiàng)，建造獨(dú)棟辦公樓，驗(yàn)收合格對(duì)外出售，驗(yàn)收不合格與政 府協(xié)商取得產(chǎn)權(quán)證。3、高層寫(xiě)字樓這種產(chǎn)品在研究的城市中只有深圳具備開(kāi)發(fā)條件，花樣年利用深圳可分割轉(zhuǎn)讓50%的政策建造香年廣場(chǎng)、美年廣場(chǎng)等高層寫(xiě)字

12、樓，如美年廣場(chǎng)共350套，50%約175套于2011年4月-11月售完，回籠資金8億元。另也有在工業(yè)用地上建高層寫(xiě)字樓，但產(chǎn)權(quán)不可分割到套，如純是看產(chǎn)品，推薦 北京ABP總部基地金融港。4、其他辦公樓-可編輯修改- 引入“廠辦一體”產(chǎn)業(yè)園理念，達(dá)到 工業(yè)用地開(kāi)發(fā)商辦物業(yè)的目的。以產(chǎn)業(yè)基地 立項(xiàng)，建造模塊化辦公樓，定向招商對(duì)外出售，功能分割為廠辦一體。如鄭州臺(tái) 灣科技園智慧中心、杭州能源與環(huán)境產(chǎn)業(yè)園。5、公寓不合法的公寓很多，不乏出售后被強(qiáng)制拆除的，合法化的公寓案例是張江東區(qū)人才公寓。產(chǎn)品特點(diǎn)工業(yè)用地、廠房性質(zhì)產(chǎn)證綠化環(huán)境、配套設(shè)施較差由廠房改造，內(nèi)部分割衛(wèi)生間、廚房，但房中仍是“一大統(tǒng)”一一廳

13、、臥尚未 分割(2臊作模式目前在工業(yè)用地上辦出廠房產(chǎn)證的公寓項(xiàng)目很稀有，張江東區(qū)人才公寓在上海也 是絕無(wú)僅有，關(guān)鍵是與區(qū)域政府機(jī)構(gòu)和一級(jí)開(kāi)發(fā)商達(dá)成合作購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。 2006年, 由于張江規(guī)劃問(wèn)題，區(qū)域住宅少，人才租房難，為了留住人才，在浦東新區(qū)和張江的領(lǐng)導(dǎo)支持下，東聯(lián)發(fā)投資4300多萬(wàn)元，收購(gòu)了張江園區(qū)北部的134套公寓,-可編輯修改-作為“人才公寓”2006年溫州投資客合資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商老板為溫州商人、九川投資董事長(zhǎng)錢(qián)仁高。小區(qū)初期名叫浦東國(guó)際醫(yī)療器械園和國(guó)際機(jī)電數(shù)碼 園，本來(lái)是做一個(gè)高科技產(chǎn)品交流中心。2007年項(xiàng)目建成，2008年下半年，小區(qū)房源的小產(chǎn)證也已經(jīng)辦出來(lái)。6、酒店公寓產(chǎn)品本身與普

14、通酒店公寓無(wú)顯著差異，但不可辦理小產(chǎn)權(quán)，處理方式方面推薦兩 個(gè)案例：北京Mini派，開(kāi)發(fā)商采取認(rèn)租20年，之后自動(dòng)續(xù)租的方式；上海三盛公 寓，開(kāi)發(fā)商采取出賣(mài)50年使用權(quán)方式。7、酒店聯(lián)華國(guó)際以?xún)?nèi)訓(xùn)基地名義立項(xiàng)東莞群英會(huì)鄉(xiāng)村體育酒店，集客房、餐飲、娛樂(lè)、 休閑、會(huì)議、各類(lèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及培訓(xùn)學(xué)校為一體， 主要承擔(dān)聯(lián)華國(guó)際對(duì)外接待任務(wù) 和培訓(xùn)活動(dòng)，同時(shí)對(duì)外營(yíng)業(yè)。該模式須有強(qiáng)大的政府公關(guān)，并不能大規(guī)模擴(kuò)建和 大肆宣傳對(duì)外營(yíng)業(yè)，目前該項(xiàng)目已被報(bào)道，并使得政府令其整改，并按“三舊” 改造享受優(yōu)惠政策。-可編輯修改-產(chǎn)品模式了解完畢，工業(yè)用地性質(zhì)的產(chǎn)品的基礎(chǔ)配套，如水電煤、通訊、物業(yè)管理方面，會(huì)不會(huì)有哪些附帶的

15、問(wèn)題？【水電煤】水電氣費(fèi)用一般由地方物價(jià)局或發(fā)改委制定，工商業(yè)用電、水、煤氣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要遠(yuǎn)高于民用標(biāo)準(zhǔn)。以上海為例，工業(yè)用電費(fèi)用約為民用的兩倍，工業(yè)用水價(jià)格 2元/立方米，與民用水價(jià)格差距不大，其他地區(qū)則一般比民用水高出50%左右，例如北京工業(yè)水價(jià)就高達(dá)6.21元/立方米，工業(yè)天然氣價(jià)格比民用高0.5元/立方 米。工業(yè)用地不改變土地性質(zhì)通民用水電煤氣的兩種做法：一是開(kāi)發(fā)商利用人際關(guān)系,與相關(guān)水電部門(mén)進(jìn)行溝通，轉(zhuǎn)變民用水電；二是由發(fā)展商向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，補(bǔ)交一定數(shù)量的差額，將水電氣轉(zhuǎn)為民用?！疚飿I(yè)管理】物業(yè)管理一般沒(méi)有限制，發(fā)展商可根據(jù)項(xiàng)目定位選擇合適的物業(yè)管理公司。例如復(fù)地中環(huán)天地物業(yè)管理及顧

16、問(wèn)公司為上海櫻花置業(yè)有限公司，物業(yè)費(fèi)達(dá)8元/ m2/-可編輯修改-月，而張江東區(qū)人才公寓定位低端居住，物業(yè)管理公司上海合運(yùn)物業(yè)收費(fèi)僅1.26 元/ itf/月。產(chǎn)品模式和基礎(chǔ)配套做法了解完畢，那么工業(yè)用地性質(zhì)的產(chǎn)品銷(xiāo)售中應(yīng)注意哪些 問(wèn)題？【產(chǎn)證辦理】21世紀(jì)初，政策限制不多，執(zhí)行不嚴(yán)，沒(méi)有分割限制，而房產(chǎn)管理部門(mén)簽發(fā)產(chǎn) 權(quán)證時(shí)無(wú)法核實(shí)物業(yè)用途，造成發(fā)證后套內(nèi)改造成住宅或者辦公用房使用。隨著 政策越來(lái)越完善，執(zhí)行力度越來(lái)越大，工業(yè)用地上開(kāi)發(fā)非工業(yè)物業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)問(wèn)題 越來(lái)越困難，但與地方政府合作仍有操作的空間。 如上海雖有分割限制，但聯(lián)東 與政府協(xié)議，只要入駐企業(yè)連續(xù) 3年達(dá)到系列標(biāo)準(zhǔn)就能辦理?！究?/p>

17、戶(hù)】客源和置業(yè)目的根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位、定位、產(chǎn)品規(guī)劃等不同而各有不同。中邦MOHO 公司購(gòu)買(mǎi)居住辦公混合用多達(dá) 71%,復(fù)地中環(huán)天地二期主要為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)用于自住， 企業(yè)購(gòu)買(mǎi)僅一家，O PARK花園辦公墅主要為企業(yè)購(gòu)買(mǎi)用于辦公，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)僅-可編輯修改-一家?？蛻?hù)需求雖然各項(xiàng)目各有不同，但可總結(jié)為四類(lèi)：總部辦公需求、私密商務(wù)接待需求、辦公居住兩合一便利需求、性?xún)r(jià)比高需求?！景咐勘本┴S臺(tái)總部基地(ABP)中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園，利用自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，采用國(guó)外成熟的商務(wù)花園建設(shè)模式， 與已日趨成熟的總部經(jīng)濟(jì)形態(tài)相結(jié)合， 適應(yīng)企業(yè)總部選址的差異化需求，打造了全國(guó)第一家科技總部基地。始

18、建于1992年，是中關(guān)村科技園區(qū)的重要組成部分， 是國(guó)家高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。包括5平方公里的 產(chǎn)業(yè)基地和科技一條街。產(chǎn)業(yè)基地分三期開(kāi)發(fā)建設(shè)。ABP的全稱(chēng)是AdvancedBusiness Park高級(jí)商務(wù)花園?？偯娣e：110萬(wàn)平方米，獨(dú)棟總部樓500余座綠化率：約50%總投資額：約45億元總部基地概覽展示：卜面主要來(lái)看一下其 工業(yè)用地上的產(chǎn)品:-可編輯修改-【總部樓產(chǎn)品】 獨(dú)棟式單體設(shè)計(jì)，開(kāi)創(chuàng) 獨(dú)棟式總部樓新時(shí)代。商務(wù)花園(Business Par姚豐臺(tái)園對(duì)正在開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)基地二期進(jìn)行的規(guī)劃上的定位，而“總部基地”是一種對(duì)產(chǎn)業(yè)基地的功能定位。商務(wù)花園(Business Par螟有獨(dú)門(mén)獨(dú)院、獨(dú)立的入口

19、和門(mén)牌號(hào)，并能贈(zèng)與企業(yè)大廈獨(dú)立冠名權(quán)，能夠在統(tǒng)一中 體現(xiàn)企業(yè)的個(gè)性。皆采用8.0m*8.0m標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)組合，框架式結(jié)構(gòu)，使各總部在追 求獨(dú)立的同時(shí)又可分可大可小，衍生出適應(yīng)不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的組合形式?！究偛繕钱a(chǎn)品配備】總部基地會(huì)所、總部樓設(shè)備、智能化系統(tǒng)總部基地會(huì)所：每個(gè)庭院中心均設(shè)置面積約為200-500平方米的會(huì)所，滿(mǎn)足企業(yè)總部的工作用餐、休息會(huì)客需求。截止目前，北京總部基地核心區(qū)已形成入駐400余家國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)的規(guī)模,85%以上為高科技企業(yè)，大多為行業(yè)龍頭?！静僮髂Ｊ揭灰豢偛炕厥侨绾螣挸傻??第一部分，是豐臺(tái)園二期商務(wù)花園開(kāi)發(fā)啟動(dòng)前遇到的一些問(wèn)題-可編輯修改-豐臺(tái)園二期是豐臺(tái)園

20、產(chǎn)業(yè)基地的一部分，占地 1.65平方公里，緊臨一期，位于 四環(huán)路南側(cè)，于2000年開(kāi)始策劃啟動(dòng)，2002年正式進(jìn)場(chǎng)，2003年全面啟動(dòng)。但與十年前一期開(kāi)發(fā)時(shí)的情況相比，二期開(kāi)發(fā)時(shí)的內(nèi)外環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。一、地價(jià)成本升高很快，不能滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)用地的需求。豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地最初是被定為中關(guān)村的產(chǎn)業(yè)用地，即工業(yè)用地，一期被分為兩個(gè)功能區(qū)：產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)（含公建），在一期開(kāi)發(fā)中，基本上是嚴(yán)格按照這個(gè)定位進(jìn)行開(kāi)發(fā)。但是，即便在1992年開(kāi)發(fā)的時(shí)侯，豐臺(tái)園即估算到產(chǎn)業(yè)區(qū)土地的轉(zhuǎn)讓收益不可能補(bǔ)償產(chǎn)業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)成本， 即提出了以住宅補(bǔ)償產(chǎn)業(yè)的辦法，尋求資金的平衡。事實(shí)上，在十年后啟動(dòng)的二期開(kāi)發(fā)，地價(jià)成本隨著房屋

21、密度、人口的增加和城市擴(kuò)張帶來(lái)的拆遷量的增加， 已經(jīng)使開(kāi)發(fā)成本劇增，由一期開(kāi)發(fā)時(shí)的平均成本900多元/平方米增長(zhǎng)到1600多元/米。如果按照工業(yè)用地的需求，必須大量壓低地價(jià)，由于豐臺(tái)園二期開(kāi)發(fā)按項(xiàng)目來(lái)運(yùn)作， 財(cái)政不可能大規(guī)模補(bǔ)貼，壓低地價(jià)所形成的市政建設(shè)虧損靠什么才能彌補(bǔ) ？、周邊園區(qū)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，使豐臺(tái)園再難以按 工業(yè)用地的思路來(lái)開(kāi)發(fā)。-可編輯修改-十年以來(lái)，在北京已經(jīng)形成大大小小二十多個(gè)工業(yè)園區(qū)， 北京周邊的河北省，工 業(yè)園區(qū)也是星火燎原之勢(shì)，遠(yuǎn)郊區(qū)縣與外省的工業(yè)園，由于地價(jià)成本很低，加上 無(wú)國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策，所以很多是由政府補(bǔ)貼，實(shí)行零地價(jià)或低地價(jià)吸引工業(yè) 項(xiàng)目的投資，工業(yè)項(xiàng)目往往對(duì)商務(wù)

22、環(huán)境要求不高， 而對(duì)地價(jià)成本極為敏感，所以大量工業(yè)項(xiàng)目向遠(yuǎn)郊區(qū)和市外轉(zhuǎn)移， 在這種情況下，豐臺(tái)如定位于工業(yè)用地，難 有出路。、一期開(kāi)發(fā)的教訓(xùn)與啟示豐臺(tái)園一期的開(kāi)發(fā)方式采用土地招商， 即是將市政做到位，將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)項(xiàng) 目，但是，事實(shí)上，在一期基地里面，真正做工業(yè)的企業(yè)并不多，很多企業(yè)拿到 土地后，多數(shù)做成了可以轉(zhuǎn)讓或出租的寫(xiě)字樓或其他房產(chǎn)，原因是什么呢畿一部分企業(yè)本身不具備做工業(yè)的條件外， 另一個(gè)重要的原因在于經(jīng)濟(jì)行為，即企業(yè) 用這片地，不做工業(yè)而做成房產(chǎn)，房產(chǎn)的收益更大，在現(xiàn)在，豐臺(tái)園所處的橋南， 由于四環(huán)路修通，配套更加完善，如果把土地地價(jià)千方百計(jì)壓低，即使賣(mài)給真正 的工業(yè)企業(yè)，由于收益

23、的差別，大部分企業(yè)也未必將它拿來(lái)做成工業(yè)。 這給業(yè)主 的啟示是，這片土地在產(chǎn)業(yè)功能分工上，是不是還真正適合搞工業(yè)，業(yè)主（管委會(huì)）壓低地價(jià)，讓別人來(lái)做成房產(chǎn)，還值不值 ?-可編輯修改-四、一期的經(jīng)驗(yàn)最初招商形式是將基地分割成為數(shù)不多的地塊，將每個(gè)地塊賣(mài)給企業(yè)。這種招商形式，出現(xiàn)了這樣一些問(wèn)題，一是企業(yè)良莠不齊，部分企業(yè)能力不足，將建筑建 設(shè)得檔次太低，影響整個(gè)景觀；二是企業(yè)用地有自己的時(shí)間表，部分企業(yè)將土地 分為幾期，造成有的地塊長(zhǎng)期閑置；三是一方面企業(yè)無(wú)新的空間入駐，另一方面 卻是閑置的地塊，以土地招商和各自建設(shè)造成了空間的不可控制性。這些使園區(qū)必須考慮更為合理的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和建設(shè)方式。只有解決

24、這些在產(chǎn)業(yè)功能定位、開(kāi) 發(fā)模式定位上的問(wèn)題，園區(qū)二期的開(kāi)發(fā)才能突破迷霧，取得勝利，這必須要有創(chuàng) 新的思維。第二部分，是豐臺(tái)園商務(wù)花園模式在建設(shè)規(guī)劃、 產(chǎn)業(yè)定位上對(duì)科技園區(qū)的創(chuàng)新突 破。商務(wù)花園，是借用國(guó)外成熟的Business Par理念，對(duì)豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期開(kāi)發(fā)提 出的一種新的開(kāi)發(fā)模式，它是豐臺(tái)園二期開(kāi)發(fā)思路的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。豐臺(tái)園為解決上述問(wèn)題，與著名的物業(yè)顧問(wèn)公司威格斯合作，開(kāi)始對(duì)二期開(kāi)發(fā)的 模式、定位進(jìn)行一系列的研究。2002年初，威格斯出具了中關(guān)村豐臺(tái)科技園-可編輯修改-區(qū)R期項(xiàng)目之顧問(wèn)報(bào)告匯報(bào)稿，對(duì)產(chǎn)業(yè)區(qū)、公建區(qū)、住宅區(qū)分別進(jìn)行了調(diào)研分 析和定位。其中，產(chǎn)業(yè)區(qū)定位于“商務(wù)花園”。豐臺(tái)園開(kāi)始

25、調(diào)整產(chǎn)業(yè)基地二期的控制性詳規(guī)和修建性詳規(guī)，按商務(wù)花園的規(guī)劃理念重新制定原產(chǎn)業(yè)區(qū)的規(guī)劃。隨后，豐臺(tái)園與英國(guó)道豐集團(tuán)在建設(shè)商務(wù)花園的思 路上一拍即合，道豐決定與豐臺(tái)園合作，按商務(wù)花園規(guī)劃模式，合作建設(shè)道豐科 技商務(wù)園。2002年5月25日，豐臺(tái)園與道豐正式簽約，建設(shè)北京首家商務(wù)花園。要建設(shè)的Business Pa*是一種融合了四至六層現(xiàn)代化智能化辦公空間的花園別 墅式寫(xiě)字樓復(fù)合體，具有占天占地，獨(dú)門(mén)獨(dú)院的特點(diǎn)，并且擁有獨(dú)立的出口和獨(dú) 立的門(mén)牌號(hào)，以及同時(shí)贈(zèng)與客戶(hù)的大廈冠名權(quán)，從而能夠充分滿(mǎn)足事業(yè)初成一族 對(duì)于擁有一個(gè)“公司家園”和“創(chuàng)業(yè)家園”的愿望。在群體結(jié)構(gòu)上，Business Park 各個(gè)單

26、元體可分可合，可大可小，能滿(mǎn)足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)的公司 需要。但由于Business Park寸建筑密度、綠化和交通等方面的特殊要求，而使北 京在很長(zhǎng)一段時(shí)間與此無(wú)緣。同時(shí)在一個(gè)步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶(hù)工作與 生活的需要?？梢詺w納商務(wù)花園與傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)的區(qū)別時(shí)，將其總結(jié)為“四大轉(zhuǎn)變”：-可編輯修改-1、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的轉(zhuǎn)變：由強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益的規(guī)劃設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)變到對(duì)經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境 效益的結(jié)合。2、開(kāi)發(fā)方式的轉(zhuǎn)變：由各自為政的單塊開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變到集中有序的統(tǒng)一開(kāi)發(fā)。3、產(chǎn)業(yè)選擇的轉(zhuǎn)變：由科技園區(qū)傳統(tǒng)的制造業(yè)基地轉(zhuǎn)變到以中試、 研發(fā)、辦公、 商務(wù)相結(jié)合的綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)。4、管理模式的轉(zhuǎn)變：由傳統(tǒng)的政府管

27、理模式轉(zhuǎn)變到企業(yè)為主的管理模式。但在企業(yè)的定位上，仍存在一些爭(zhēng)論與分歧，如果按威格斯最早的定位，定位于 成長(zhǎng)型的中小企業(yè)，中小企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)能力以及聚集效益是否能支撐商務(wù)花園龐大 的空間供應(yīng)，如果定位于大企業(yè)的辦公、研發(fā)與商務(wù)，如何確立新的品牌，如何 確立是否有這樣龐大的市場(chǎng)需求需要新的理論和實(shí)證來(lái)予以回答，這導(dǎo)致了總 部經(jīng)濟(jì)這種理論形態(tài)的出現(xiàn)。第三部分，是商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)對(duì)接，形成中關(guān)村 （豐臺(tái)）總部-可編輯修改-總部經(jīng)濟(jì)，是“總部基地”產(chǎn)生的理論基礎(chǔ)，中心城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)與前景，就是總部基地的未來(lái)。豐臺(tái)園經(jīng)過(guò)對(duì)郊區(qū)化、企業(yè)總部選址需求差異性的理論研究和直接對(duì)北京市大企業(yè)的實(shí)證研究， 證實(shí)了商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)結(jié)合的可 行性，確立了 “中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地”的品牌概念，大力進(jìn)行品牌推廣，使總 部基地和總部經(jīng)濟(jì)開(kāi)始在政府、企業(yè)界、學(xué)術(shù)界產(chǎn)生強(qiáng)烈反響?？偛拷?jīng)濟(jì)理論擴(kuò)展所帶來(lái)一系列實(shí)證研究一