品質(zhì)是怎樣煉成的

1、品質(zhì)是如何樣煉成的在消費(fèi)品中，房地產(chǎn)產(chǎn)品因其消費(fèi)支出額度大、使用過程和增值過程長(zhǎng)、與人們?nèi)粘Ｉ罹o密相關(guān)而得到消費(fèi)者更多的品質(zhì)關(guān)注。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)樓盤的時(shí)候，不能僅僅滿足為客戶提供產(chǎn)品價(jià)值，更應(yīng)為客戶多制造產(chǎn)品的“附加價(jià)值”。懷著一種學(xué)習(xí)的心態(tài)，本文對(duì)國(guó)內(nèi)外部分優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)提升產(chǎn)品品質(zhì)的做法進(jìn)行了探究。Pulte Homes：保證客戶體驗(yàn)價(jià)值 Pulte Homes成立于1956年，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)四大進(jìn)展商之一。2003年P(guān)ulte Homes共在世界各地完成住宅銷售32693套，銷售額89.3億美元，占全美國(guó)住宅市場(chǎng)份額的4%。2005年進(jìn)入財(cái)寶400大公司之列，同時(shí)被評(píng)為福布斯

2、“美國(guó)治理最佳企業(yè)”之一。5年來，其股價(jià)從5美元上漲到近80美元的水平，2005年以來股價(jià)一直位于60美元以上。已連續(xù)近50年盈利，對(duì)股民的回報(bào)率在18%以上。 “保證客戶體驗(yàn)價(jià)值”既是Pulte Homes房產(chǎn)品開發(fā)的動(dòng)身點(diǎn)，也是產(chǎn)品的最終歸宿，因此貫穿于產(chǎn)品開發(fā)的整個(gè)過程中。 首先，在項(xiàng)目前期預(yù)備時(shí)期，選擇在最適合的地點(diǎn)建最好的房子，保證客戶體驗(yàn)價(jià)值。Pulte Homes先按照收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、生命周期等特征將客戶細(xì)分為11個(gè)類型；再依照細(xì)分的結(jié)果制作出標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品講明書，以便將客戶的真實(shí)需求挖掘出來，并分不提供不同的產(chǎn)品；最后在全國(guó)不同市場(chǎng)進(jìn)行模擬試驗(yàn)，確保開發(fā)出適應(yīng)目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品。

3、 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)期，客戶能夠和建筑專家一起設(shè)計(jì)自己的房子，做到完全的人性化設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)師首先按照細(xì)分客戶群的特點(diǎn)進(jìn)行初稿設(shè)計(jì)；在初稿設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，邀請(qǐng)有代表性的消費(fèi)者進(jìn)行專項(xiàng)的深入交談，聽取消費(fèi)代表的意見；之后，設(shè)計(jì)師再開始正式設(shè)計(jì)模式化圖紙；圖紙完成后再次征求消費(fèi)者的意見，并對(duì)正式設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行修改直至定稿。 在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期，客戶和消費(fèi)者共同把好質(zhì)量關(guān)。一方面，公司會(huì)要求客戶現(xiàn)場(chǎng)檢查所有的建筑材料，從電氣設(shè)備到供熱及空調(diào)系統(tǒng)等，監(jiān)督項(xiàng)目建筑的質(zhì)量，并確保客戶所要求的地點(diǎn)得到滿足。另一方面，Pulte Homes的建筑專家將會(huì)進(jìn)行全面廣泛的質(zhì)量檢查，確保產(chǎn)品質(zhì)量滿足設(shè)計(jì)要求以及需要維修補(bǔ)救的地點(diǎn)能及

4、時(shí)完成。 在項(xiàng)目交付時(shí)期，跟蹤項(xiàng)目的后續(xù)服務(wù)。在客戶入住新房之前，Pulte Homes將詳盡地介紹每個(gè)細(xì)節(jié)，解釋公司的服務(wù)內(nèi)容和步驟。交房后30天，Pulte Homes將和客戶一起對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行登記確認(rèn)。交房后的3個(gè)月內(nèi)，公司將再一次進(jìn)行質(zhì)量保證檢查。而在一年的保證期內(nèi)，Pulte Homes將與客戶確認(rèn)差不多提供了所有承諾的服務(wù)，解決客戶在居住過程當(dāng)中遇到的問題。最后，Pulte Homes還通過對(duì)入戶的問卷調(diào)查，了解客戶各方面的真實(shí)需求，并加入到下一次產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中。新鴻基：締造最完美的家 新鴻基是目前香港最大的房地產(chǎn)進(jìn)展商，成立于1972年，擅長(zhǎng)興建優(yōu)質(zhì)住宅及商業(yè)項(xiàng)目供銷售。2004

5、2005年度公司完成住宅項(xiàng)目29.7萬(wàn)平方米，完成商業(yè)項(xiàng)11.89萬(wàn)平方米，整個(gè)集團(tuán)公司凈利潤(rùn)為港幣103.71億元。截至2005年6月30日，新鴻基在香港擁有土地儲(chǔ)備量達(dá)390萬(wàn)平方米。 過去的30多年，新鴻基秉承“以心建家”的理念，在締造了一個(gè)家喻戶曉的品牌的同時(shí)，一直“以最嚴(yán)謹(jǐn)、最負(fù)責(zé)任的態(tài)度，用心建筑最高素養(yǎng)的樓房”，致力于為香港每個(gè)置業(yè)家庭締造最完美的家。 “一條龍”治理保證質(zhì)量 新鴻基靠著自身?yè)碛形飿I(yè)進(jìn)展所需要的專業(yè)才能和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，包辦了物業(yè)進(jìn)展的每一個(gè)環(huán)節(jié)，首創(chuàng)“一條龍”建筑進(jìn)展。由買地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、購(gòu)料、機(jī)電設(shè)備、混凝土、機(jī)械、建筑、工程監(jiān)察、銷售、物業(yè)治理、維修、園藝以及智能

6、家居等環(huán)節(jié)，均有新鴻基直接負(fù)責(zé)，全面發(fā)揮供應(yīng)鏈治理的獨(dú)特功能，并透過資訊分享，加強(qiáng)各組不及部門之間的溝通，提高效率，操縱質(zhì)量。 跨部門交樓小組制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕粯菢?biāo)準(zhǔn) 多年前，新鴻基領(lǐng)先成立跨部門交樓小組，匯合建筑部、工程監(jiān)察部、業(yè)務(wù)部、治理公司等多個(gè)部門的專業(yè)知識(shí)及人才，為單位內(nèi)所有設(shè)備及施工素養(yǎng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕粯菢?biāo)準(zhǔn)，并利用先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行周密的驗(yàn)樓程序，確保單位質(zhì)量完全符合買家期望。 專責(zé)小組監(jiān)察樓宇質(zhì)量 為了落實(shí)興建優(yōu)質(zhì)物業(yè)，新鴻基特不成立跨部門的項(xiàng)目監(jiān)察小組，監(jiān)察整個(gè)設(shè)計(jì)及建筑過程，全力保證以高效益及高效率達(dá)到優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 一年維修保證及增值服務(wù) 新鴻基于1996年推出市場(chǎng)上前所未有的一年維修保證服

7、務(wù)，由進(jìn)展商向買家承擔(dān)首年工程維修的責(zé)任。新鴻基也為新入伙房屋提供增值服務(wù)，其中首創(chuàng)的“維修易服務(wù)”，業(yè)主能夠向物業(yè)治理公司購(gòu)買開發(fā)商原裝的建筑材料，方便住戶裝修單位。新鴻基還針對(duì)建筑久遠(yuǎn)的住宅物業(yè)治理進(jìn)行專門設(shè)計(jì)和精心運(yùn)營(yíng)，當(dāng)這類房屋作為二手房在市場(chǎng)進(jìn)行交易時(shí)，并未因建筑時(shí)刻久遠(yuǎn)而價(jià)值下跌。 采納創(chuàng)新概念精心規(guī)劃 在規(guī)劃進(jìn)展物業(yè)的時(shí)候，按照每個(gè)地盤的位置，將住宅大樓的坐向盡量面向開揚(yáng)景觀，其中的單位間隔也以有用四正為主，讓住戶能享用每寸空間。新鴻基還專門從海外選購(gòu)最上乘建材，務(wù)求單位的一門一窗，以及一梁一柱都符合客戶對(duì)高品質(zhì)物業(yè)的期望。 此外，房屋的綠化空間、會(huì)所設(shè)施也力臻完善。例如曾邀請(qǐng)兒

8、童游戲?qū)＜叶壬碓O(shè)計(jì)，于“將軍澳東港”引進(jìn)嶄新的智樂構(gòu)思，設(shè)置全港首個(gè)兒童圖書館；而“馬灣珀麗灣”則引入加強(qiáng)兒童學(xué)習(xí)智能的珀麗學(xué)府。同時(shí)，集團(tuán)旗下的大部分物業(yè)均塑造各具風(fēng)格的園藝設(shè)計(jì)，并從海外引入先進(jìn)的種花技術(shù)。 引入新技術(shù)監(jiān)察品質(zhì) 新鴻基不斷引入新科技，監(jiān)察物業(yè)各個(gè)方面的質(zhì)量，進(jìn)一步提升物業(yè)的整體品質(zhì)。從日本最新引進(jìn)的紅外線科技勘查物業(yè)外墻技術(shù)，使新鴻基成為首個(gè)將此技術(shù)廣泛用于新樓盤外墻品質(zhì)操縱的進(jìn)展商，以此保證樓宇質(zhì)量的盡善盡美，提高物業(yè)的保值增值能力。中海：規(guī)劃設(shè)計(jì)見精品 中海地產(chǎn)是中國(guó)海外集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱，該品牌誕生成長(zhǎng)于香港，輻射到澳門，發(fā)揚(yáng)光大于中國(guó)內(nèi)地。從上世紀(jì)80年代起，

9、中海地產(chǎn)開始涉足香港房地產(chǎn)業(yè)。進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)后，中海將香港經(jīng)驗(yàn)與內(nèi)地優(yōu)勢(shì)有機(jī)結(jié)合，已建成項(xiàng)目38個(gè)，在建項(xiàng)目18個(gè)，立即開發(fā)項(xiàng)目22個(gè)，累計(jì)土地儲(chǔ)備可開發(fā)建筑面積超過1000萬(wàn)平方米。2005年，中海地產(chǎn)獲得“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力10強(qiáng)”第二名。 中海在設(shè)計(jì)的治理架構(gòu)探究方面走得最早，治理體系相當(dāng)成熟，差不多成為中海產(chǎn)品品質(zhì)提升的源泉，體現(xiàn)為以下幾個(gè)方面： 概念策劃，吻合特定客戶需求 中海的產(chǎn)品策劃獨(dú)具特色，設(shè)計(jì)與市場(chǎng)、營(yíng)銷一起構(gòu)成了“三位一體”的策劃系統(tǒng)。因此在治理上，中海將營(yíng)銷策劃中心與規(guī)劃設(shè)計(jì)中心結(jié)合起來，而中海的總建筑師則要兼顧到營(yíng)銷策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)治理。概念策劃確實(shí)是中海策劃

10、理念的體現(xiàn)。 做優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品而不是有爭(zhēng)議的作品 在中海，建筑師的要緊工作不是做作品，而是做產(chǎn)品。在保證產(chǎn)品的差不多功能后，中海追求的是要找到人們對(duì)居住的真正需求，并照顧人們的這種需求，來設(shè)計(jì)他們需要的住宅。 重視設(shè)計(jì)的全程掌控和標(biāo)準(zhǔn)研究 中海的設(shè)計(jì)工作有兩大塊，一是產(chǎn)品策劃，包括產(chǎn)品的自主開發(fā)。二是設(shè)計(jì)的治理工作，對(duì)建筑、景觀、園林、室內(nèi)等設(shè)計(jì)單位進(jìn)行整合。 中海一直在做標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，但那個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)與其他公司相比有其獨(dú)有的特色，中海稱其為住宅的標(biāo)準(zhǔn)化模塊設(shè)計(jì)，通過模塊配置與組合，一方面保證基準(zhǔn)質(zhì)量，另一方面又試圖最大限度滿足住宅追求個(gè)性的需要，從而實(shí)現(xiàn)中海“做各檔次的精品”的產(chǎn)品理念。萬(wàn)科：建筑無

11、限生活 萬(wàn)科企業(yè)股份公司成立于1984年5月， 1988年開始介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1991年在深圳證券交易所掛牌上市，并開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)展，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)。截至2005年，萬(wàn)科差不多將業(yè)務(wù)擴(kuò)展到國(guó)內(nèi)21個(gè)大中都市。2004年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售面積163.8萬(wàn)平方米、銷售金額91.6億元，其中商品房銷售面積占全國(guó)市場(chǎng)的1.06；集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入76.67億元，凈利潤(rùn)8.78億元。 作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者，萬(wàn)科在“建筑無限生活”的過程中，從滿足現(xiàn)代人追求舒適、便利、完美的生活方式動(dòng)身，時(shí)刻關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)的提升。產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念的傳遞 1994年11月，萬(wàn)科設(shè)立了一個(gè)與設(shè)計(jì)單

12、位緊密溝通的平臺(tái)萬(wàn)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面提煉更高的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 1998年，萬(wàn)科建筑研究中心成立。萬(wàn)科的注意力，開始集中于消費(fèi)者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身?？蛻粜枨蟮耐诰?早在1998年，萬(wàn)科就成立了“萬(wàn)客會(huì)”，利用該渠道獵取更多的客戶需求信息。萬(wàn)科的投訴網(wǎng)站也是萬(wàn)科的創(chuàng)舉之一，通過該網(wǎng)站的透明化運(yùn)作，不僅客戶對(duì)萬(wàn)科產(chǎn)品的意見和建議能反映出來，而且客戶的要求是否得到重視和滿足有了專門好的監(jiān)督，保證在產(chǎn)品開發(fā)過程中切實(shí)為客戶著想。 產(chǎn)品質(zhì)量的把控 在產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)控上，萬(wàn)科通過重組、優(yōu)化項(xiàng)目進(jìn)展各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)流程，充分利用公司內(nèi)外的專業(yè)資源，建立了工程治理信息系統(tǒng)；通過專業(yè)化培訓(xùn)、

13、業(yè)務(wù)考察、案例教學(xué)、專題研究等方式，建立了一支有集體尊嚴(yán)和榮譽(yù)感的工程治理隊(duì)伍。 2000年12月，交易平臺(tái)問世，萬(wàn)科各地地產(chǎn)公司的建材采購(gòu)全部在網(wǎng)上進(jìn)行，這一公開、透明、安全、高效的采購(gòu)方式，在同行中得到響應(yīng)。 產(chǎn)品操作的標(biāo)準(zhǔn)化 2001年，萬(wàn)科開始啟動(dòng)“合金打算”，提出“要做沒有質(zhì)量問題的房子”的目標(biāo)。2002年3月起，項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程、項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)等一系列設(shè)計(jì)規(guī)范文件陸續(xù)出臺(tái)，為建筑優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)。目前，涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)進(jìn)展等方面的萬(wàn)科住宅標(biāo)準(zhǔn)立即出臺(tái)，與室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套系統(tǒng)、物業(yè)治理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系一起，構(gòu)成萬(wàn)科設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系。

14、在制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化操作范本的同時(shí)，萬(wàn)科還針對(duì)全國(guó)性房地產(chǎn)開發(fā)所存在的地域差不性，提倡“與環(huán)境共生”，依照樓盤所處的都市、環(huán)境、市場(chǎng)細(xì)分，在戶型設(shè)計(jì)、建材使用、采暖技術(shù)、社區(qū)配套等細(xì)節(jié)上加以變化。 金地：專業(yè)之道、惟精惟一 金地集團(tuán)成立于1988年，1993年開始經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。2001年4月，金地（集團(tuán)）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。2004年，公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入30.13億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)6.46億元。不久前，金地以其優(yōu)秀的業(yè)績(jī)榮獲“2005中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力TOP10”第四名、“2005中國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)寶制造能力(EVA)TOP10”第三名和“2005中國(guó)最具投資價(jià)值藍(lán)籌地產(chǎn)公司”三項(xiàng)殊榮。 金地對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的自信源于“專業(yè)之道、惟精惟一”的理念，秉持專業(yè)精神，專注核心優(yōu)勢(shì)，精益求精，一以貫之。 在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，金地通過建立“金地建筑設(shè)計(jì)中心”、組建“外部專家顧問團(tuán)隊(duì)”（與國(guó)內(nèi)名牌院校設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)合作）、聘請(qǐng)國(guó)際一流的合作團(tuán)隊(duì)，形