蕪湖項(xiàng)目可研

1、PAGE PAGE 18蕪湖住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本項(xiàng)目地位于安徽省蕪湖市九華南路以東、緯七路以南地塊。具體四至至范圍為為：東至至蕪石路路；南至至蕪湖市市煙草局局卷煙廠廠北墻；西至九九華南路路；北至至緯七路路。本項(xiàng)目總總用地面面積4001088平方米米，建筑密密度118%，容積率率2.55，建筑筑控制高高度要求求滿足機(jī)機(jī)場(chǎng)飛行行凈空要要求，無(wú)無(wú)電梯住住宅不超超過(guò)六層層。本項(xiàng)目建建議書(shū)根根據(jù)周邊邊樓盤(pán)的的銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格，綜綜合考慮慮，分別別按照每每平米550000元、55000元和和60000元的的銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格反推推土地成成交樓面面價(jià)格，以此對(duì)對(duì)比該宗宗土地的的出讓價(jià)價(jià)格并得得出結(jié)論論。其中中，地下下

2、車(chē)庫(kù)部部分參考考周邊樓樓盤(pán)情況況（配比比0.66-0.8），按3550000平方米米估算，如如果按照照40-45平平方米一一個(gè)車(chē)位位估算，地下車(chē)車(chē)位數(shù)約約為8000個(gè)。商業(yè)面面積按220000平方米米估算，單價(jià)按按照周邊邊市場(chǎng)情情況以每每平方米米100000元計(jì)計(jì)算。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)：凈用地面面（畝）60凈用地面面積m22401008綜合容積積率2.55總建筑面面積（mm2）1350000地上上建筑面面積1000000地下下建筑面面積350000商業(yè)面積積（m22）20000地下車(chē)位位數(shù)800安徽蕪湖湖項(xiàng)目投投資估算算費(fèi)用名稱(chēng)稱(chēng)分項(xiàng)單價(jià)（元元m22）建筑面積積總額（萬(wàn)萬(wàn)元）前期200135000

3、027000建安費(fèi)建筑8601350000 116110.000 裝飾3401350000 45900.000 電氣2201350000 29700.000 給排水1201350000 16200.000 弱電201350000 270.00 消防351350000 472.50 太陽(yáng)能設(shè)設(shè)施1001350000 13500.000 土方、樁樁基1101350000 14855.000 小計(jì)180551350000 243667.550 室外工程程4501350000 60755.000 工程費(fèi)合合計(jì)24555 1350000 331442.550 不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)按工程費(fèi)費(fèi)的5%計(jì)取16577.

4、133 建設(shè)單位位管理費(fèi)費(fèi)用按工程費(fèi)費(fèi)的2.5%計(jì)計(jì)取828.56 監(jiān)理費(fèi)按市場(chǎng)價(jià)價(jià)10元元/平米米135.00 以上合計(jì)計(jì)26499 357663.119 1、總投資估估算（按按照每平平米60000元元銷(xiāo)售）總收入銷(xiāo)售收入入（萬(wàn)元元）672000.000 住宅（00.6萬(wàn)萬(wàn)/m22）588000.000 商業(yè)（11萬(wàn)/mm2）20000.000 車(chē)庫(kù)（88萬(wàn)/個(gè)個(gè)）64000.000 收益稅前利潤(rùn)潤(rùn)率20.000%稅前利潤(rùn)潤(rùn)（200%）134440.000 稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)（含營(yíng)營(yíng)業(yè)稅55.5%、印花花稅0.05%、預(yù)付付土地增增值稅11%等，共6.55%）44011.600 建設(shè)總建設(shè)成成本

5、357663.119 銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用（2%）13444.000 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)費(fèi)用用33522.166 建設(shè)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用25744.955 土地財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用777.21 土地土地總費(fèi)費(fèi)用88999.055 土地交易易契稅、印花稅稅（3.05%）263.39 土地成交交價(jià)款86355.666 相當(dāng)于每每畝143.54 萬(wàn)元2、總投資估估算（按按照每平平米55500元元銷(xiāo)售）總收入銷(xiāo)售收入入（萬(wàn)元元）623000.000 住宅（00.555萬(wàn)/mm2）539000.000 商業(yè)（11萬(wàn)/mm2）20000.000 車(chē)庫(kù)（88萬(wàn)/個(gè)個(gè)）64000.000 收益稅前利潤(rùn)潤(rùn)率20.000%稅前利潤(rùn)潤(rùn)（200%）1

6、24660.000 稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)（含營(yíng)營(yíng)業(yè)稅55.5%、印花花稅0.05%、預(yù)付付土地增增值稅11%等，共6.55%）40800.655 建設(shè)總建設(shè)成成本357663.119 銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用（2%）12466.000 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)費(fèi)用用30700.955 建設(shè)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用25744.955 土地財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用496.00 土地土地總費(fèi)費(fèi)用56799.211 土地交易易契稅、印花稅稅（3.05%）168.09 土地成交交價(jià)款55111.122 相當(dāng)于每每畝91.660 萬(wàn)萬(wàn)元3、總投資估估算（按按照每平平米50000元元銷(xiāo)售）總收入銷(xiāo)售收入入（萬(wàn)元元）574000.000 住宅（00.5萬(wàn)萬(wàn)/m22）4

7、90000.000 商業(yè)（11萬(wàn)/mm2）20000.000 車(chē)庫(kù)（88萬(wàn)/個(gè)個(gè)）64000.000 收益稅前利潤(rùn)潤(rùn)率20.000%稅前利潤(rùn)潤(rùn)（200%）114880.000 稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)（含營(yíng)營(yíng)業(yè)稅55.5%、印花花稅0.05%、預(yù)付付土地增增值稅11%等，共6.55%）37599.700 建設(shè)總建設(shè)成成本357663.119 銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用（2%）11488.000 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)費(fèi)用用27899.744 建設(shè)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用25744.955 土地財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用214.79 土地土地總費(fèi)費(fèi)用24599.377 土地交易易契稅、印花稅稅（3.05%）72.779 土地成交交價(jià)款23866.588 相當(dāng)于

8、每每畝39.667 萬(wàn)萬(wàn)元4、總投資估估算（按按照每平平米60000元元銷(xiāo)售）總收入銷(xiāo)售收入入（萬(wàn)元元）672000.000 住宅（00.6萬(wàn)萬(wàn)/m22）588000.000 商業(yè)（11萬(wàn)/mm2）20000.000 車(chē)庫(kù)（88萬(wàn)/個(gè)個(gè)）64000.000 收益稅前利潤(rùn)潤(rùn)率15.000%稅前利潤(rùn)潤(rùn)（155%）100880.000 稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)（含營(yíng)營(yíng)業(yè)稅55.5%、印花花稅0.05%、預(yù)付付土地增增值稅11%等，共6.55%）44011.600 建設(shè)總建設(shè)成成本357663.119 銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用（2%）13444.000 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)費(fèi)用用36222.044 建設(shè)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用25744.955

9、土地財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用10477.099 土地土地總費(fèi)費(fèi)用119889.117 土地交易易契稅、印花稅稅（3.05%）354.85 土地成交交價(jià)款116334.332 相當(dāng)于每每畝193.38 萬(wàn)元5、總投資估估算（按按照每平平米55500元元銷(xiāo)售）總收入銷(xiāo)售收入入（萬(wàn)元元）623000.000 住宅（00.555萬(wàn)/mm2）539000.000 商業(yè)（11萬(wàn)/mm2）20000.000 車(chē)庫(kù)（88萬(wàn)/個(gè)個(gè)）64000.000 收益稅前利潤(rùn)潤(rùn)率15.000%稅前利潤(rùn)潤(rùn)（155%）93455.000 稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)（含營(yíng)營(yíng)業(yè)稅55.5%、印花花稅0.05%、預(yù)付付土地增增值稅11%等，共6.55%）40

10、800.655 建設(shè)總建設(shè)成成本357663.119 銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用（2%）12466.000 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)費(fèi)用用33211.155 建設(shè)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用25744.955 土地財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用746.20 土地土地總費(fèi)費(fèi)用85444.011 土地交易易契稅、印花稅稅（3.05%）252.88 土地成交交價(jià)款82911.133 相當(dāng)于每每畝137.81 萬(wàn)元6、總投資估估算（按按照每平平米50000元元銷(xiāo)售）總收入銷(xiāo)售收入入（萬(wàn)元元）574000.000 住宅（00.5萬(wàn)萬(wàn)/m22）490000.000 商業(yè)（11萬(wàn)/mm2）20000.000 車(chē)庫(kù)（88萬(wàn)/個(gè)個(gè)）64000.000 收益稅前利潤(rùn)潤(rùn)率15.0

11、00%稅前利潤(rùn)潤(rùn)（155%）86100.000 稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)（含營(yíng)營(yíng)業(yè)稅55.5%、印花花稅0.05%、預(yù)付付土地增增值稅11%等，共6.55%）37599.700 建設(shè)總建設(shè)成成本357663.119 銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用（2%）11488.000 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)費(fèi)用用30200.266 建設(shè)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用25744.955 土地財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用445.31 土地土地總費(fèi)費(fèi)用50988.855 土地交易易契稅、印花稅稅（3.05%）150.91 土地成交交價(jià)款49477.933 相當(dāng)于每每畝82.224 萬(wàn)萬(wàn)元以上測(cè)算算暫時(shí)沒(méi)沒(méi)有考慮慮商業(yè)部部分和地地下車(chē)庫(kù)庫(kù)部分的的政府收收益補(bǔ)償償，項(xiàng)目目建設(shè)周周期定為為1.

12、55年，貸貸款利率率定為每每年6%。綜上上，將稅稅前利潤(rùn)潤(rùn)分別固固定于220%和和15%，分別別固定銷(xiāo)銷(xiāo)售單價(jià)價(jià)60000元每每平米、55000元每每平米和和50000元每每平米，從而分分別反推推出的最最高土地地價(jià)格見(jiàn)見(jiàn)下表。稅前利潤(rùn)潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率220%土地成交交價(jià)（萬(wàn)元）稅前利潤(rùn)潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率115%土地成交交價(jià)（萬(wàn)元）60000元每平方米666143.5萬(wàn)元元/畝100880116334.332193.4萬(wàn)元元/畝55000元每平方米米12466055111.12291.66萬(wàn)元/畝9345582911.133137.8萬(wàn)元元/畝50000元每平方米米114

13、88023866.58839.77萬(wàn)元/畝8610049477.93382.22萬(wàn)元/畝如果假定定按每畝畝2100萬(wàn)元取取得土地地開(kāi)發(fā)權(quán)權(quán)，根據(jù)據(jù)周邊市市場(chǎng)情況況，分別別按照550000、55500和和60000元每每平米銷(xiāo)銷(xiāo)售項(xiàng)目目，則一、地理理位置本項(xiàng)目地地位于安安徽省蕪蕪湖市九九華南路路以東、緯七路路以南地地塊。屬屬于蕪湖湖城南組組團(tuán)，項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊距離市市中心步步行街直直線距離離6公里里。具體四至至范圍為為：東至至蕪石路路；南至至蕪湖市市煙草局局卷煙廠廠北墻；西至九九華南路路；北至至緯七路路。本案二、項(xiàng)目目周邊配配套該地塊位位于地處處蕪湖高高校園區(qū)區(qū)，東側(cè)側(cè)是九華華南路，與安徽徽師范大大

14、學(xué)南校校區(qū)隔路路相望，人文環(huán)環(huán)境高雅雅。北面面緯七路，與與柏莊春暖花花開(kāi)隔路路相望。16、18、45、1033路公交交車(chē)已在在此設(shè)立立了“柏柏莊春暖暖花開(kāi)站站”， 并且比比鄰馬飲飲客運(yùn)站站。而寧寧安城際際鐵路弋弋江站將將于20012年年底前建建成通車(chē)車(chē)。這里里將成為為一個(gè)出出入極為為方便快快捷，生生活配套套日益成成熟的高高尚居住住區(qū)。項(xiàng)目位于于蕪湖市市南北大大動(dòng)脈九九華路的的南段，與傳統(tǒng)統(tǒng)市中心心的城脈脈、地脈脈、人脈脈、商脈脈相連。按照蕪蕪湖市政政府“東東擴(kuò)南延延”的城城市發(fā)展展戰(zhàn)略和和“一心心四區(qū)”的城市市規(guī)劃愿愿景，南南部將形形成以高高校學(xué)府府、高新新產(chǎn)業(yè)與與高尚居居住為核核心的城城市區(qū)

15、域域功能特特征，本本項(xiàng)目處處于未來(lái)來(lái)城市發(fā)發(fā)展的五五脈會(huì)通通之地。學(xué)校：位位于安徽徽師范大大學(xué)南校校區(qū)正對(duì)對(duì)面，地地處蕪湖湖高校園園區(qū)，有有大學(xué)城城、十二二中、二二十四中中、 利利民路小小學(xué)、延延安小學(xué)學(xué)、安師師大附屬屬幼兒園園。醫(yī)院院：新安安中醫(yī)院院、和平平醫(yī)院、安徽中中醫(yī)藥高高專(zhuān)第二二附屬醫(yī)醫(yī)院。娛樂(lè)樂(lè)休閑：奧林匹匹克體育育館、安安師大體體育館。商業(yè)：新新時(shí)代商商業(yè)街、中南建建材城、蘇果超超市、歐歐尚超市市、郵政政儲(chǔ)蓄及及各大銀銀行。三、項(xiàng)目目技術(shù)指指標(biāo)及規(guī)規(guī)劃要求求具體規(guī)劃劃指標(biāo)如如下：1、用地地規(guī)劃要要求：（1）擬擬規(guī)劃建建設(shè)用地地性質(zhì)：居?。?）總總用地面面積：4401008平方方米

16、（3）用用地強(qiáng)度度：建筑筑密度18%，容積積率22.5（4）容容積率：容積率率2.55（5）綠綠地率：綠地率率35%，結(jié)合合綠地設(shè)設(shè)置體育育健身設(shè)設(shè)施2、建筑筑設(shè)計(jì)要求求：（1）建建筑使用用性質(zhì)：住宅（2）建建筑高度度：滿足機(jī)機(jī)場(chǎng)飛行行凈空要要求，無(wú)無(wú)電梯住住宅不超超過(guò)六層層。（3）建建筑退規(guī)規(guī)劃用地地邊界距距離：a、退讓讓就九華華南路（道路紅紅線寬度度60米米）道路路紅線距距離：20米米，該空空間為綠綠化用地地，不得得修建任任何建（構(gòu)）筑筑物，不不得作為為停車(chē)用用途。b、退讓讓緯七路路（道路路紅線寬寬度400米）道道路紅線線距離：多層建建筑10米米，高層層建筑15米米。c、退讓讓蕪石路路（道

17、路路紅線寬寬度400米）道道路紅線線距離：多層建建筑10米米，高層層建筑15米米。d、退讓讓交叉口口：九華華南路和和緯七路路交叉口口加大退退讓距離離。e、其它它按對(duì)等等退讓原原則退用用地邊界界線的基基礎(chǔ)上，與周邊邊保留建建筑的距距離必須須滿足日日照、消消防等國(guó)國(guó)家有關(guān)關(guān)規(guī)定要要求。f、退讓讓城市道道路紅線線的二分分之一空空間為人人流集散散和沿街街綠化及及敷設(shè)市市政管線線用地，不得布布設(shè)內(nèi)部部道路，不得修修建任何何建（構(gòu)構(gòu)）筑物物，不得得作為停停車(chē)用途途；圍墻墻建設(shè)不不得占用用退讓規(guī)規(guī)劃道路路紅線的的二分之之一空間間，且為為通透式式圍墻四、地塊塊周邊市市場(chǎng)情況況該地塊位位于蕪湖湖市市中中心南部部

18、地區(qū)。蕪湖市是是安徽省省的 HYPERLINK /view/20838.htm 經(jīng)濟(jì)濟(jì)，文化化，交通通，政治治次中心心，是 HYPERLINK /view/17491.htm 國(guó)國(guó)務(wù)院批批準(zhǔn)的沿沿江重點(diǎn)點(diǎn)開(kāi)放城城市、 HYPERLINK /view/2276506.htm 皖皖江城市市帶承接接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移示范范區(qū)核心心城市、 HYPERLINK /view/1234024.htm 南京都都市圈成成員城市市。有“長(zhǎng)江巨巨埠，皖皖之中堅(jiān)堅(jiān)”之稱(chēng)稱(chēng)。蕪湖市220099年，全全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)財(cái)政收收入1447.778億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)19.3%，其中，地方財(cái)財(cái)政收入入69.41億億元，增增長(zhǎng)277.6%，

19、均為為安徽第第二位。根據(jù)蕪湖湖市20006-20220年城城市空間間結(jié)構(gòu)規(guī)規(guī)劃：中心城區(qū)區(qū)采用組組團(tuán)式結(jié)結(jié)構(gòu)，城城市總體體空間劃劃分為五五大組團(tuán)團(tuán)。城中組團(tuán)團(tuán)：城市市商貿(mào)、商務(wù)文文化中心心；城北組團(tuán)團(tuán)：以蕪蕪湖經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)為為龍頭的的先進(jìn)制制造產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)；城東組團(tuán)團(tuán)：以現(xiàn)現(xiàn)代工業(yè)業(yè)、居住住為主導(dǎo)導(dǎo)的綜合合型新城城區(qū)；城南組團(tuán)團(tuán)：以文文化科教教、高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主的城區(qū)區(qū)；三山組團(tuán)團(tuán)：以臨臨港產(chǎn)業(yè)業(yè)、能源源產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)的的綜合型型新城區(qū)區(qū)。居住用地地重點(diǎn)布布局在城城中區(qū)和和城南區(qū)區(qū)。城東、城城北和三三山組團(tuán)團(tuán)以居住住配套為為主。城城市核心心區(qū)可居居住人口口65萬(wàn)萬(wàn)，城南南組團(tuán)可可居住人人

20、口455萬(wàn)，城城北組團(tuán)團(tuán)可居住住人口335萬(wàn)，城東組組團(tuán)可居居住人口口25萬(wàn)萬(wàn)，三山山組團(tuán)居居住人口口為255萬(wàn)人。周邊區(qū)域域正在銷(xiāo)銷(xiāo)售的項(xiàng)項(xiàng)目有：1、柏莊莊春暖花花開(kāi)， 銷(xiāo)售均均價(jià)56670元元/平方方米，概概況：項(xiàng)目地址址九華南路路安徽師師范大學(xué)學(xué)南校區(qū)區(qū)對(duì)面地段商圈圈新時(shí)代商商業(yè)街商商圈付款方式式一次性,銀行按按揭物業(yè)類(lèi)別別住宅、商商業(yè)建筑類(lèi)別別高層 小小高層容 積 率1.6綠 化 率42%建筑面積積40萬(wàn) M2占地面積積21.77萬(wàn) MM2車(chē) 位 數(shù)地上：待待定 地地下：共共18000個(gè)車(chē) 位 比1：0.6開(kāi) 發(fā) 商蕪湖柏莊莊置業(yè)有有限公司司總 戶 數(shù)303772、柏莊莊麗城，別墅項(xiàng)項(xiàng)

21、目，銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)115522元元/平方方米，概概況：項(xiàng)目地址址九華南南路地段商圈圈新時(shí)代商商業(yè)街商商圈付款方式式一次性,銀行按按揭物業(yè)類(lèi)別別住宅、商商業(yè)建筑類(lèi)別別高層 聯(lián)聯(lián)排別墅墅容 積 率1.8綠 化 率42%建筑面積積5420085 M2占地面積積400多多畝 MM2車(chē) 位 數(shù)地上：115699個(gè) 地地下：待待定車(chē) 位 比1：0.6開(kāi) 發(fā) 商蕪湖柏麗麗置業(yè)有有限公司司總 戶 數(shù)206663、文津津花園，銷(xiāo)售均均價(jià)45500元元/平方方米，教教育口定定向銷(xiāo)售售項(xiàng)目，非師范范大學(xué)老老師不得得購(gòu)買(mǎi)，概況：項(xiàng)目地址址安徽師范范大學(xué)南南校區(qū)校校園內(nèi)地段商圈圈新時(shí)代商商業(yè)街商商圈付款方式式待定物業(yè)類(lèi)別別住宅建筑類(lèi)別別高層 多多層容 積 率2.0226綠 化 率55.44%建筑面積積14.88萬(wàn)平米米 M22占地面積積M2車(chē) 位 數(shù)地上：待待定 地地下：待待定車(chē) 位 比開(kāi) 發(fā) 商蕪湖科創(chuàng)創(chuàng)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司總 戶