農(nóng)村宅基地使用權(quán)的執(zhí)行

1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的執(zhí)行方沈龍?jiān)诖迕窦捌渌械姆课葑鳛楸粓?zhí)行人和被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的案件日益增多的情況下，很多時(shí)候法院都會(huì)發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)就只有宅基地使用權(quán)，若不對(duì)這些財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理，顯然對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人不公平。然而，由于我國(guó)一直以來(lái)禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成為一種慣常做法，并且我國(guó)現(xiàn)代立法并未明確、具體地規(guī)定允許對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;另外，即使立法上已允許對(duì)宅基地房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但對(duì)宅基地房屋轉(zhuǎn)讓后相關(guān)的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)、辦證問(wèn)題并沒(méi)有明確的規(guī)定，所以，宅基地房屋及其土地使用權(quán)該如何處理，是法院執(zhí)行中的一大難題。一、問(wèn)題的引出有這這樣一則則案例：徐某與與王某系系同事關(guān)關(guān)系，220077

2、年，徐徐某因做做生意向向王某借借款100萬(wàn)元整整，雙方方約定了了還款期期限。后后由于徐徐某未按按約定履履行義務(wù)務(wù)，王某某將徐某某告上法法庭。經(jīng)經(jīng)法院調(diào)調(diào)解，雙雙方達(dá)成成還款協(xié)協(xié)議。調(diào)調(diào)解協(xié)議議約定的的期限到到期后，徐某以以無(wú)能力力償還為為由拒絕絕履行義義務(wù)。王王某于是是向人民民法院申申請(qǐng)強(qiáng)制制執(zhí)行。執(zhí)行中中，法院院查明，徐某系系農(nóng)民，在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居住，家里除除一些普普通的生生活用品品和電器器外，無(wú)無(wú)其他貴貴重財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，經(jīng)向向銀行查查詢，也也無(wú)存款款可供執(zhí)執(zhí)行。經(jīng)經(jīng)查，徐徐某所住住房屋系系去年在在城鎮(zhèn)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的商商品房，價(jià)值約約15萬(wàn)萬(wàn)元，并并且其在在原居住住村內(nèi)有有一塊閑閑置的宅宅基地，價(jià)值約約6萬(wàn)余

3、余元。因因此，王王某向法法院申請(qǐng)請(qǐng)要求拍拍賣(mài)徐某某在農(nóng)村村的宅基基地上的的房屋以以償還債債務(wù)。對(duì)于于此案，若拍賣(mài)賣(mài)宅基地地上的房房屋，就就必然涉涉及到對(duì)對(duì)宅基地地使用權(quán)權(quán)能否隨隨房屋一一并轉(zhuǎn)讓讓的問(wèn)題題。由于于我國(guó)法法律未明明確規(guī)定定對(duì)農(nóng)村村宅基地地使用權(quán)權(quán)可以任任意轉(zhuǎn)讓讓。因此此，如何何對(duì)宅基基地使用用權(quán)執(zhí)行行成為執(zhí)執(zhí)行實(shí)踐踐中有爭(zhēng)爭(zhēng)議的問(wèn)問(wèn)題。二、對(duì)農(nóng)村村宅基地地使用權(quán)權(quán)能否執(zhí)執(zhí)行的意意見(jiàn)分歧歧本案案主要是是涉及能能否執(zhí)行行宅基地地使用權(quán)權(quán)的問(wèn)題題。在理理論界形形成如下下不同的的意見(jiàn)。第一一種意見(jiàn)見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)嚴(yán)格格限制宅宅基地使使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓。宅基地地使用權(quán)權(quán)不同于于土地使使用權(quán)，土地使使用

4、權(quán)在在交易市市場(chǎng)可以以自由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，雙雙方之間間是等價(jià)價(jià)交換關(guān)關(guān)系。而而宅基地地使用權(quán)權(quán)則是農(nóng)農(nóng)村集體體無(wú)償讓讓與其成成員的，帶有人人身依附附性和福福利性質(zhì)質(zhì)。如允允許轉(zhuǎn)讓讓，則會(huì)會(huì)造成進(jìn)進(jìn)城的農(nóng)農(nóng)民流離離失所。同時(shí)我我國(guó)土地地管理法法第六十十三條規(guī)規(guī)定：“農(nóng)民集集體所有有的土地地的使用用權(quán)不得得出讓、轉(zhuǎn)讓或或者出租租用于非非農(nóng)業(yè)建建設(shè)”。該條明明確規(guī)定定農(nóng)民集集體所有有的土地地的使用用權(quán)不得得出讓、轉(zhuǎn)讓或或者出租租用于非非農(nóng)業(yè)建建設(shè)。第二二種意見(jiàn)見(jiàn)認(rèn)為，可以執(zhí)執(zhí)行宅基基地的使使用權(quán)。理由是是：宅基基地使用用權(quán)屬于于用益物物權(quán)，既既然是用用益物權(quán)權(quán)，就會(huì)會(huì)存在被被他人占占有、使使用和受受益的可可

5、能性。雖然現(xiàn)現(xiàn)行的法法律保護(hù)護(hù)了農(nóng)民民的基本本生存權(quán)權(quán)，但是是由于土土地流通通的限制制束縛了了農(nóng)村經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)域域的發(fā)展展，同時(shí)時(shí)也造成成了城市市的發(fā)展展處于瓶瓶頸狀態(tài)態(tài)。因此此，應(yīng)當(dāng)當(dāng)支持宅宅基地使使用權(quán)的的自由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。第三三種意見(jiàn)見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)允允許宅基基地使用用權(quán)有限限制地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。因因?yàn)榧热蝗徽氐厣系姆糠课菟杏袡?quán)可以以轉(zhuǎn)讓，而“地地隨房走走”是我我國(guó)目前前法律上上通用的的一種做做法，因因此就意意味著宅宅基地使使用權(quán)也也可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。同同時(shí)，宅宅基地使使用權(quán)作作為一種種財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)利，具具有一定定的身份份性質(zhì)，即宅基基地使用用權(quán)與農(nóng)農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組組織成員員的權(quán)利利和利益益是聯(lián)系系在一起起的，這

6、這是宅基基地使用用權(quán)的固固有屬性性。因此此，在遵遵循宅基基地使用用權(quán)固有有屬性的的基礎(chǔ)上上，可以以允許宅宅基地在在農(nóng)村集集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織成成員之間間自由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。三、我國(guó)物物權(quán)法等等相關(guān)法法律、法法規(guī)關(guān)于于宅基地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的的價(jià)值規(guī)規(guī)定我國(guó)國(guó)物權(quán)法法在第一一百五十十三條規(guī)規(guī)定：“宅基地地使用權(quán)權(quán)的取得得、行使使和轉(zhuǎn)讓讓，適用用土地管管理法等等法律和和國(guó)家有有關(guān)規(guī)定定?！蹦磕壳?，我我國(guó)農(nóng)村村社會(huì)保保障體系系尚未全全面建立立。農(nóng)民民一戶只只有一處處宅基地地，這一一點(diǎn)與城城市居民民是不同同的。農(nóng)農(nóng)民一旦旦失去住住房及其其宅基地地，將會(huì)會(huì)喪失基基本生存存條件，影響社社會(huì)穩(wěn)定定。所以以，物權(quán)權(quán)法規(guī)避避了

7、實(shí)踐踐中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村村之間土土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的做法法，代之之以的是是通過(guò)授授權(quán)性的的規(guī)范來(lái)來(lái)處理。但是是對(duì)于農(nóng)農(nóng)村宅基基地房屋屋的轉(zhuǎn)讓讓問(wèn)題，部分地地方的法法規(guī)、規(guī)規(guī)章作出出了明確確的規(guī)定定，例如如，上海海市關(guān)關(guān)于鼓勵(lì)勵(lì)本市村村民宅基基地讓出出給農(nóng)村村集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織的實(shí)施施細(xì)則(試行)規(guī)定定了依法法享有宅宅基地使使用權(quán)的的村民和和村民住住房所有有權(quán)人可可以申請(qǐng)請(qǐng)宅基地地讓出。新疆疆維吾爾爾自治區(qū)區(qū)農(nóng)村宅宅基地管管理辦法法第十十五條規(guī)規(guī)定：農(nóng)農(nóng)村村民民住宅依依法轉(zhuǎn)讓讓、繼承承、贈(zèng)與與等原因因造成集集體土地地使用權(quán)權(quán)變更的的，向原原登記機(jī)機(jī)關(guān)申請(qǐng)請(qǐng)集體土土地使用用權(quán)變更更登記，由縣(市)人人民政府府換

8、發(fā)集體土土地使用用證。河北北省農(nóng)村村宅基地地管理辦辦法第第十四條條規(guī)定了了農(nóng)村村村民因繼繼承等原原因形成成一戶擁?yè)碛卸幪幰陨险氐牡模嘤嘤嗟淖≌瑧?yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。受受讓住宅宅的村民民必須符符合申請(qǐng)請(qǐng)宅基地地的條件件，并依依照本辦辦法的規(guī)規(guī)定辦理理宅基地地審批手手續(xù)。農(nóng)農(nóng)村村民民一戶擁?yè)碛卸幪幰陨险夭⒉⑶覞M二二年未轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓其多多余的住住宅的，村民委委員會(huì)可可以向鄉(xiāng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)提出收收回集體體土地使使用權(quán)的的申請(qǐng)，經(jīng)縣(市)土土地行政政主管部部門(mén)審查查、縣(市)人人民政府府批準(zhǔn)后后收回，統(tǒng)一安安排使用用。以上上相關(guān)的的地方法法規(guī)、規(guī)規(guī)章的規(guī)規(guī)定，都都有條件件地表明明了我國(guó)國(guó)是

9、允許許宅基地地房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的。四、執(zhí)行農(nóng)農(nóng)村宅基基地使用用權(quán)及其其房屋的的做法一是是通過(guò)拍拍賣(mài)宅基基地房屋屋來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。但是是在拍賣(mài)賣(mài)中要指指定買(mǎi)受受人的范范圍。即即下列人人員不得得參與拍拍賣(mài)：一一是城市市居民，國(guó)務(wù)院院國(guó)辦發(fā)發(fā)1999939號(hào)號(hào)國(guó)務(wù)務(wù)院辦公公廳關(guān)于于加強(qiáng)土土地轉(zhuǎn)讓讓管理嚴(yán)嚴(yán)禁炒賣(mài)賣(mài)土地的的通知規(guī)定：“農(nóng)民民的住宅宅不得向向城市居居民出售售,也不不得批準(zhǔn)準(zhǔn)城市居居民占用用農(nóng)民集集體土地地建住宅宅,有關(guān)關(guān)部門(mén)不不得為違違法建造造和購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的住宅宅發(fā)放土土地使用用證和房房產(chǎn)證?！倍鞘峭逵杏蟹看迕衩瘢蟹糠看迕癫徊荒芙邮苁芡宕宕迕穹慨a(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓讓,否則則違反了了“農(nóng)村村村民一一戶只能能

10、擁有一一處宅基基地”的的規(guī)定。二是是通過(guò)農(nóng)農(nóng)村宅基基地轉(zhuǎn)國(guó)國(guó)有土地地來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。根據(jù)據(jù)最高人人民法院院、國(guó)土土資源部部、建設(shè)設(shè)部關(guān)關(guān)于依法法規(guī)范人人民法院院執(zhí)行和和國(guó)土資資源房地地產(chǎn)管理理部門(mén)協(xié)協(xié)助執(zhí)行行若干問(wèn)問(wèn)題的通通知第第24條條的規(guī)定定，人民民法院執(zhí)執(zhí)行集體體土地使使用權(quán)時(shí)時(shí)，經(jīng)與與國(guó)土資資源管理理部門(mén)取取得一致致意見(jiàn)后后，可以以裁定予予以處理理，但應(yīng)應(yīng)當(dāng)告知知權(quán)利受受讓人到到國(guó)土資資源管理理部門(mén)辦辦理土地地征用和和國(guó)有土土地使用用權(quán)出讓讓手續(xù)，繳納土土地使用用權(quán)出讓讓金及有有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)。經(jīng)法法院依法法強(qiáng)制拍拍賣(mài)、變變賣(mài)后，農(nóng)村房房屋的買(mǎi)買(mǎi)受人可可以通過(guò)過(guò)繳納一一定數(shù)額額的土地地出讓金金的形

11、式式，將集集體土地地轉(zhuǎn)化為為國(guó)有土土地，從從而使該該農(nóng)村房房屋變成成可以自自由流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的商品品房。五、宅基地地使用權(quán)權(quán)及其附附著物在在執(zhí)行中中面臨的的問(wèn)題(一一)農(nóng)村村宅基地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)主體體的限制制我國(guó)國(guó)土地管管理法規(guī)規(guī)定，農(nóng)農(nóng)村村民民一戶只只能擁有有一處宅宅基地。農(nóng)村集集體所有有的土地地的使用用權(quán)不得得出讓、轉(zhuǎn)讓或或者出租租用于非非農(nóng)業(yè)的的建設(shè)。農(nóng)村村村民出賣(mài)賣(mài)、出租租住房后后，再申申請(qǐng)宅基基地的，不予批批準(zhǔn)。220044年111月2日日國(guó)土資資源部關(guān)于加加強(qiáng)農(nóng)村村宅基地地管理的的意見(jiàn)也規(guī)定定，嚴(yán)禁禁城鎮(zhèn)居居民在農(nóng)農(nóng)村購(gòu)置置宅基地地，嚴(yán)禁禁為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民在在農(nóng)村購(gòu)購(gòu)買(mǎi)和違違法建造造的住

12、宅宅發(fā)放土土地使用用證。就就宅基地地上的房房屋不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)而言言，宅基基地的使使用權(quán)與與房屋的的所有權(quán)權(quán)實(shí)際形形成了分分離的局局面。因因此對(duì)于于申請(qǐng)執(zhí)執(zhí)行人而而言，若若其屬于于城鎮(zhèn)居居民或有有宅基地地而不能能辦理過(guò)過(guò)戶手續(xù)續(xù)的情況況，則法法院的執(zhí)執(zhí)行工作作會(huì)遇到到阻力。(二二)農(nóng)村村村民只只能擁有有一處宅宅基地土地地管理部部門(mén)嚴(yán)格格“一戶戶一宅”的審批批，本集集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織的的成員即即使愿意意購(gòu)買(mǎi)，也會(huì)受受“一戶戶一宅”的限制制，無(wú)法法辦理宅宅基地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記記手續(xù)，使法院院對(duì)宅基基地問(wèn)題題處理不不具有可可操作性性，從而而阻礙了了法院對(duì)對(duì)宅基地地問(wèn)題的的執(zhí)行工工作。(三三)農(nóng)村村轉(zhuǎn)讓宅宅基地

13、使使用權(quán)的的，不得得再申請(qǐng)請(qǐng)宅基地地也就就是說(shuō)，作為一一個(gè)農(nóng)民民家庭，只能擁?yè)碛幸惶幪幷氐?，如果果該宅基基地能作作為?zhí)行行標(biāo)的被被處分，被執(zhí)行行人就沒(méi)沒(méi)有機(jī)會(huì)會(huì)再申請(qǐng)請(qǐng)宅基地地。因此此，就意意味著被被執(zhí)行人人面臨著著無(wú)家可可歸，背背井離鄉(xiāng)鄉(xiāng)的局面面。在我我國(guó)這樣樣一個(gè)傳傳統(tǒng)理念念非常強(qiáng)強(qiáng)烈的國(guó)國(guó)家，當(dāng)當(dāng)事人是是非常難難以接受受的，他他們會(huì)對(duì)對(duì)法院對(duì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生極大大的抵觸觸情緒，不利于于社會(huì)的的穩(wěn)定。(四四)農(nóng)村村社會(huì)保保障制度度的弊端端相對(duì)對(duì)城市居居民而言言，農(nóng)民民生活水水平還很很低，缺缺乏必要要的社會(huì)會(huì)保障，因此，現(xiàn)行農(nóng)農(nóng)村土地地和房產(chǎn)產(chǎn)制度盡盡可能地地對(duì)農(nóng)民民基本生生活予以以保護(hù)，承

14、擔(dān)著著對(duì)農(nóng)民民相當(dāng)濃濃厚的社社保功能能，使農(nóng)農(nóng)民不致致流落于于喪失安安身之處處的境地地。農(nóng)房房的社保保功能為為農(nóng)房拉拉起一道道保護(hù)電電網(wǎng)，將將本應(yīng)屬屬于政府府的職能能轉(zhuǎn)移給給了債權(quán)權(quán)人，為為被執(zhí)行行人及其其所扶養(yǎng)養(yǎng)家屬提提供基本本居住條條件，應(yīng)應(yīng)當(dāng)是社社會(huì)保障障制度的的功能，屬政府府的職責(zé)責(zé)范圍。(五五)農(nóng)村村土地制制度的不不合時(shí)宜宜由于于社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展和農(nóng)農(nóng)民生活活水平的的提高，已經(jīng)有有相當(dāng)一一部分農(nóng)農(nóng)民因經(jīng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)對(duì)富有，到城里里購(gòu)買(mǎi)商商品房并并搬到城城里居住住，于是是其原有有的在村村里的房房屋土地地閑置，造成土土地荒置置。而農(nóng)農(nóng)村宅基基地閑置置或荒廢廢的深層層原因是是宅基地地的制度度

15、設(shè)計(jì)，即農(nóng)村村土地的的產(chǎn)權(quán)屬屬性問(wèn)題題。國(guó)家家土地管管理法中中規(guī)定：農(nóng)村的的責(zé)任田田、自留留地和宅宅基地歸歸集體所所有。也也就是說(shuō)說(shuō)，對(duì)于于宅基地地，農(nóng)民民只有使使用權(quán)而而沒(méi)有所所有權(quán)，村民可可以通過(guò)過(guò)合法的的和不合合法的手手段，或或按歷史史的慣例例和既成成事實(shí)多多占宅基基地但無(wú)無(wú)權(quán)對(duì)宅宅基地進(jìn)進(jìn)行自由由交易。這就形形成了多多占有宅宅基地的的收益屬屬于個(gè)人人，而損損失卻由由集體承承擔(dān)的狀狀況。這這種現(xiàn)象象類似于于經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)里所分分析的“公地悲悲劇”情情形。因此此，如何何正確理理解當(dāng)前前農(nóng)村宅宅基地使使用制度度，使其其既可以以發(fā)揮土土地應(yīng)有有的作用用，又便便于國(guó)家家各部門(mén)門(mén)進(jìn)行相相互配合合，使土土

16、地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)得順暢暢，成為為當(dāng)前應(yīng)應(yīng)該思考考的課題題。六、如何處處理執(zhí)行行中的宅宅基地問(wèn)問(wèn)題筆者者認(rèn)為，要解決決現(xiàn)實(shí)中中法院執(zhí)執(zhí)行宅基基地房屋屋的困難難，可采采取以下下方法：一是是要在立立法上建建立可行行的宅基基地使用用權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓制度度。使所所有權(quán)與與宅基地地使用權(quán)權(quán)得到分分離。所所有權(quán)權(quán)權(quán)利結(jié)構(gòu)構(gòu)中的任任何一項(xiàng)項(xiàng)具體權(quán)權(quán)利，理理論上都都是可以以與所有有權(quán)分離離的，前前提是要要有一個(gè)個(gè)與此相相適應(yīng)的的完善的的權(quán)利登登記制度度。要想想在根本本上解決決宅基地地使用權(quán)權(quán)執(zhí)行難難的問(wèn)題題，必須須在憲法法等相關(guān)關(guān)法律中中明確規(guī)規(guī)定農(nóng)村村房屋歸歸村民所所有，宅宅基地歸歸村民使使用。在在執(zhí)行過(guò)過(guò)程中對(duì)對(duì)被執(zhí)行行

17、人基本本生活予予以保障障的前提提下，可可以處分分農(nóng)村房房屋及其其集體土土地來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)請(qǐng)人的利利益。這這樣系統(tǒng)統(tǒng)化的加加以配套套規(guī)定，就能為為執(zhí)行工工作提供供法律依依據(jù)，改改變現(xiàn)行行法律對(duì)對(duì)農(nóng)村宅宅基地執(zhí)執(zhí)行問(wèn)題題不足的的局面，使執(zhí)行行工作更更好的在在法制軌軌道上運(yùn)運(yùn)行。二是是以國(guó)家家征用的的方式解解決?？梢砸酝ㄟ^(guò)對(duì)對(duì)法院強(qiáng)強(qiáng)制執(zhí)行行的農(nóng)村村房屋與與宅基地地予以國(guó)國(guó)家征用用，用征征用補(bǔ)償償款中的的房屋價(jià)價(jià)款和土土地的增增值價(jià)款款來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)申請(qǐng)人人的債權(quán)權(quán)，同時(shí)時(shí)國(guó)家征征用補(bǔ)償償款中的的安置款款可以解解決被執(zhí)執(zhí)行人的的生活問(wèn)問(wèn)題;征征用后，被執(zhí)行行人仍可可以申請(qǐng)請(qǐng)審批宅宅基地，解決其其居住問(wèn)問(wèn)題。通通過(guò)這種種方式不不僅緩解解了法院院的執(zhí)行行壓力，也維護(hù)護(hù)了國(guó)家家和當(dāng)事事人的合合法權(quán)益益。而且且，通過(guò)過(guò)征用的的方式，使宅基基地實(shí)