商業(yè)城的定位戰(zhàn)略規(guī)劃

1、xx商業(yè)城的定位戰(zhàn)略規(guī)劃新上海商業(yè)城的現(xiàn)狀與環(huán)境分析 （一）建設初衷 新上海商業(yè)城是上海市人民政府商業(yè)委員會依據(jù)上海商業(yè)“九五”進展規(guī)劃直接組織建設的上海新的市級商貿(mào)中心，規(guī)劃目標為亞洲最大的商貿(mào)中心。1991年底奠基，1996年建設大體結束。 新上海商業(yè)城位于浦東新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，占地面積為14.4公頃，建有第一八佰伴、三鑫世界商廈、華誠商廈、福興大廈、福使達大廈、銀峰商廈、新亞湯臣大酒店、鑫聯(lián)廣場、銀河大廈、勝康斯米克大廈、勝康廖氏大廈、樂凱大廈、良友大廈、內(nèi)外聯(lián)大廈、遠東商廈、聯(lián)合廣場、華申大廈、新大陸廣場等18幢單體樓宇，各樓宇由天橋相連。 作為建設之初的規(guī)劃，新上海商業(yè)城建筑面

2、積為80萬平方米，其中商業(yè)面積近24平方米，辦公樓面積近28平方米，餐飲業(yè)面積6萬平方米，賓館面積3萬平方米，娛樂業(yè)面積3萬平方米，用于休閑的共享空間面積4.3萬平方米（包括1萬平方米的中心廣場，萬余平方米的環(huán)行步行街，近2萬平方米的城中街，近千平方米的噴泉廣場和數(shù)千平方米的大型露天廣場）。希望能進展成一個集商務辦公、展示、購物、觀光旅游、娛樂、健身、休閑于一體的商貿(mào)中心。 建設之初的新上海商業(yè)城首先是以良好的進展前景和優(yōu)惠政策，其次是因交通和地段的便利性而吸引入駐企業(yè)的。通過一段時刻的經(jīng)營后，各個入駐企業(yè)對新上海商業(yè)城的進展前景和交通條件依舊比較看好，但對設施的現(xiàn)代化、革新性和治理的協(xié)調(diào)性方

3、面頗有微辭。 （二）現(xiàn)實地位 1、要緊優(yōu)勢 （1）作為上海市八個市級商業(yè)中心（四街四城）之一，受到市、區(qū)政府的高度關注。 上海市政府將南京路、淮海路、四川北路、西藏中路和豫園商城、徐家匯商城、不夜城和新上海商業(yè)城列為“四街四城”，作為以后上海零售商業(yè)進展的重點地區(qū)，政府在政策、融資和稅收等方面提供了許多傾斜，為新上海商業(yè)城的進展奠定了基礎。作為浦東商業(yè)的唯一入選者，新上海商業(yè)城在全市商業(yè)的總體宣傳中也占到了重要的一席。 從浦東的范圍來看，新上海商業(yè)城更以其重要的商業(yè)功能和商務功能而受到新區(qū)政府的重視。目前為止，新上海商業(yè)城仍然是浦東最要緊商業(yè)中心，代表著浦東開發(fā)開放的形象。浦東新區(qū)政府對新上海

4、商業(yè)城的以后進展仍寄以厚望，關懷著商業(yè)城的招商和治理工作，并希望能就陸家嘴地區(qū)新的商業(yè)設施的建設對新上海商業(yè)城所造成的阻礙及商業(yè)城的調(diào)整與進展對策作深入探討。浦東新區(qū)政府成為新上海商業(yè)城調(diào)整與進展的直接支持者。 （2） 浦東的人口呈逐年增長趨勢，且在人口結構上發(fā)生了專門 大的變化。 浦東的城鎮(zhèn)人口增長速度快于農(nóng)村，在農(nóng)村中的非農(nóng)業(yè)人口增長也比較快，這表明浦東的工業(yè)化、都市化的進展速度加快。新區(qū)人口總量的增長還伴隨著就業(yè)率的提高，這給新區(qū)商業(yè)總量的增長制造了前提。浦東新區(qū)的人口構成上出現(xiàn)了不同層次的人員。有國外來滬經(jīng)商者、辦公樓任職的白領人士、外省市來滬工作人員、外地民工及浦東的工薪階層人士等，

5、這些不同層次的人士形成了不同的消費層次，給綜合性多層次商貿(mào)中心的開發(fā)提供了市場保證。 （3） 周邊的公交線路比較發(fā)達，為新上海商業(yè)城帶來了眾多 的客流。 要緊的公交線路集結點為浦東南路和張揚路，兩條路相加有超過20條公交線路，將客流從浦東，特不是浦西的各個地點集中到新上海商業(yè)城。但應該看到的是這些人流大部分被第一八佰伴作了第一層截流，然后顧客又松散地流向家電城、鞋城和書店等單體或流回公交路線集結點。因此目前新上海商業(yè)城的客流要緊集聚在其東面。 （4） 大多數(shù)消費者認為新上海商業(yè)城應是 “浦東的商業(yè)中心”。 這盡管偏離于商業(yè)城的原始定位，然而另一方面也講明商業(yè)城在消費者心目中的現(xiàn)有位置差不多比較

6、明確。在調(diào)查中發(fā)覺，進入或通過新上海商業(yè)城的消費者中目前有83%的人認為浦東的商業(yè)中心位于“新上海商業(yè)城”。而且，新上海商業(yè)城給消費者的印象要緊是“購物中心”（見圖1），這盡管和新上海商業(yè)城本身定位有一定的差異，然而其商業(yè)功能卻得到了充分的確信。 圖1：消費者對新上海商業(yè)城的認識 2、不利條件 （1）上海居民的購物適應一時難以完全改變，客觀上造成新上海商業(yè)城的人氣不足。 由于歷史的緣故，浦東的商業(yè)層次較低且單一化，商業(yè)網(wǎng)點的經(jīng)營檔次一般較低，僅僅是提供滿足浦東居民的日常生活所需的消費品。因此長期以來，浦東居民差不多養(yǎng)成了到浦西去購買高檔的消費品的適應，而浦西的消費者更沒有過江到浦東消費的適應，

7、而且即便有一部分浦西的居民動遷到浦東，依舊保留著到浦西購物的適應。這就在客觀成為新上海商業(yè)城目前人氣不足的重要緣故。 （2）新上海商業(yè)城運行時期，整個上海商業(yè)的進展狀況對其不利。 新上海商業(yè)城開始運行時期正是上海商業(yè)通過高速進展后，零售商業(yè)出現(xiàn)結構性飽和的時期。上海零售商業(yè)營業(yè)面積在1992年只有412萬平方米，到1998年就進展到1006萬平方米，萬米以上的大商廈出現(xiàn)60多家。各種新型的零售業(yè)態(tài)紛紛出現(xiàn)，對百貨業(yè)形成了巨大的壓力。加上消費購買力出現(xiàn)向住房、教育及非商品性支出分流的趨勢，商品市場出現(xiàn)了疲軟的現(xiàn)象。上海市的社會消費品零售總額的增長率經(jīng)歷了93年的高峰后，從94年就開始下滑（見表1

8、），從而使新上海商業(yè)城從建設之初就處于不利的市場環(huán)境之中。 表1 上海市歷年來社會消費品零售總額增長率 92年 21.7% 93年 34.3% 94年 23.5% 95年 25.9% 96年 19.7% 97年 15.2% 98年 11.0% （3）浦東以后的商業(yè)和交通的進展趨勢對新上海商業(yè)城不利。 新上海商業(yè)城偏離浦東要緊的客流載體地鐵2號線，距離最近的站點達300米左右，周邊的世紀大道、張揚路和東方路又是以行車為主的高速干道，從東面和南面對客流產(chǎn)生了一定的阻隔，北側商城路是單行道，如此的交通布局不利于新上海商業(yè)城的人流匯合。 陸家嘴地區(qū)目前人氣不足，新居民區(qū)尚未形成，辦公大樓的入住率又低。

9、差不多建成開業(yè)的易初蓮花特大型超市對新上海商業(yè)形成了巨大的壓力，而立即出現(xiàn)的正大廣場和萬邦廣場兩大新型的商業(yè)設施，也必定會對新上海商業(yè)城進一步的進展構成威脅。 （4）新上海商業(yè)的開發(fā)時刻短，其商業(yè)文化底蘊較薄弱。 同其他比較成熟的市級或區(qū)級商業(yè)中心或商業(yè)街相比，新上海商業(yè)城的開發(fā)時刻專門短，投入使用至今只有三年左右，而且歷史上其所在的位置也不是商業(yè)集聚區(qū)域，因此新上海商業(yè)城的商業(yè)文化底蘊明顯不足。這使得消費者對新上海商業(yè)城還缺乏深刻的印象和特定的認識，從而也給新上海商業(yè)城的招商工作帶來了一定的困難。 （三）環(huán)境條件 1、客流情況 新上海商業(yè)城周圍的日客流量周未約為20萬人次，平常約為10萬人次

10、。消費者來新上海商業(yè)城的目的以購物為主（38%），其中，到八佰伴的客流占1/5。新上海商業(yè)城的客流總量比不上浦西同類地區(qū)，約為浦西的50%左右，然而僅從單體第一八佰伴來看，購物的比率等同于浦西銷售成績較好的商廈。 客流的入口集中在浦東南路和張揚路上。嶗山西路上所設的公交站點客流極少，每半小時內(nèi)有六至七班車，每班車內(nèi)下五六個乘客。嶗山東路張揚路口客流最少，由此能夠推斷東方路的公交車站對新上海商業(yè)城的客流集聚差不多沒有貢獻。 進入或通過新上海商業(yè)城的消費者以浦東居民為主（70%）以上，多數(shù)為?？?，每周都來的占40%，來過幾次的占45%。他們到達新上海商業(yè)城的時刻以30分鐘以內(nèi)為多數(shù)。有2/3的顧客

11、有明確的購物目的。 進入或通過新上海商業(yè)城的消費者對商業(yè)城內(nèi)單體的認知度（54%）高于對商業(yè)城名的認知度（35%）。單體中對八佰伴的認知率最高，然而由于其他單體的認知有一定程度的分散性，因此相對而言，關于商業(yè)城名的認知度在消費者心目中并不算低。 從第一八佰伴的客流情況來看，顧客年齡集中在16-45歲，家庭月收入集中在2000元4999元，其次是1000元1999元。顧客到達八佰伴的一般交通工具為公共交通，而且以浦東南路張揚路為要緊的入口。 進入或通過八佰伴的消費者常去的購物地點以南京路的第一百貨、新世界和華聯(lián)商廈為主。其次是四川北路（以東寶百貨、春天百貨和福德廣場為主）和徐家匯（以東方商廈和太

12、平洋百貨為主）。 2、建筑情況 在整體規(guī)劃上過于顧及新上海商業(yè)的樓宇氣概，而缺乏對客流導向和商業(yè)效應的考慮，18幢大樓似一堵 “圍墻”，擋住了城內(nèi)的景物，也擋住了寬敞的顧客。遠遠望去，專門難看出是一個商業(yè)中心，而更像是一個辦公樓群。從而使得新上海商業(yè)城呈現(xiàn)出“一頭熱，一頭冷”，周邊喧鬧城內(nèi)冷清的局面?？土髦辉谏虡I(yè)城外特不是第一八佰伴附近流淌，而不被吸引進入城中。房地產(chǎn)在開發(fā)之初就各自為政，缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，致使各樓宇的內(nèi)部和外部結構不甚合理。各個路口和關鍵的出入口無明顯的標志，其后果是：主次通道不分，人行道和車行道分布不合理，卸貨場地明顯不足，對新上海商業(yè)城 的進一步進展形成了障礙。 另外，原先

13、規(guī)劃中的各樓宇間的通道未能開通，用于休閑的4.3萬平方米共享空間也一直閑置，并被圍欄團團圍住，商業(yè)城內(nèi)的路面修繕和“亮燈”工程又由于費用分攤的緣故而遲遲不得解決，嶗山西路公交線路的改造也未能起到吸引人流的作用。新上海商業(yè)城的硬件環(huán)境還有待進一步完善。 （四）經(jīng)營現(xiàn)狀： 新上海商業(yè)城為提高商業(yè)設施的利用率，目前要緊以進展“市場化”經(jīng)營的方式，利用大規(guī)模的場地進行攤位招商。入場企業(yè)經(jīng)營方式比較簡單，要緊以價格進行競爭。除第一八佰伴外，高品位、高規(guī)格的商家太少，要緊以中低檔產(chǎn)品為主，無法滿足差不多發(fā)生變化的浦東地區(qū)市場的需要，更無法同浦西爭奪市場。從總體上看，集聚客流的能力較差。 目前新上海商業(yè)城的

14、差不多建成和開業(yè)的餐飲、娛樂面積，除去自用的面積和新亞湯臣大酒店外，為13.5萬平方米左右，盡管這部分面積和商場面積差不多相當，然而由于面向大眾的餐飲娛樂設施，尤其是既能休息又有多種品種選擇的、價格中低的休閑場所專門少。新上海商業(yè)城多功能綜合性的特征未能得到體現(xiàn)。五）總體形象。 新上海商業(yè)城在建設之初是作為一個整體的商貿(mào)中心對外宣傳和招商開發(fā)的，這是當時商業(yè)城的一個極大的的優(yōu)勢，也是它能吸引開發(fā)商的要緊緣故之一。然而，樓宇開發(fā)差不多完成后，新上海商業(yè)城的宣傳量驟減，特不是缺乏關于總體形象的宣傳，各個單體在宣傳上也無出眾之處，只是各自為政。除第一八佰伴外，各單體的媒體曝露度極低。 另外，各樓宇的

15、開發(fā)商因向銀行貸款用于商業(yè)城建設的投資資金都已到了還貸期限，由于無力還貸，只得將樓盤低價出租或出讓，一方面阻礙到了市場的繁榮程度，另一方面更助長了各自為政，缺乏統(tǒng)一形象的局面的進展。 （六）治理體制 新上海商業(yè)城在建設初期由上海市商委組建了“新上海商業(yè)城聯(lián)合進展公司”負責項目的建設，并在建成后負責對各單體業(yè)主的協(xié)調(diào)和治理。但由于新上海商業(yè)城地處浦東新區(qū)，其建設和運行過程中，必定要得到浦東新區(qū)有關部門的治理和服務。在浦東新區(qū)未介入的情況下，一些治理上的問題難以處理，而阻礙了商業(yè)城的總體形象及經(jīng)營情況。從1998年起，上海市商委同浦東新區(qū)政府共同組建了“新上海商業(yè)城聯(lián)合治理委員會”，對商業(yè)城實施共

16、同治理。 從目前情況來看，共同治理已取得了一定的成效。然而，由于業(yè)主單位分屬不同系統(tǒng)，各為其主；且因大多數(shù)企業(yè)為傳統(tǒng)國有企業(yè)，市場經(jīng)營意識不強，故在涉及新上海商業(yè)城總體利益和需要共同攜手開發(fā)的許多問題上，難以統(tǒng)一意志和行動，更缺乏對新上海商業(yè)城長遠進展的共同研究和策劃。聯(lián)合治理委員會在新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)上深感心有余而力不足。 二、新上海商業(yè)城進一步建設與進展的戰(zhàn)略考慮 依照以上分析，我們對新上海商業(yè)城進一步的建設與進展提出以下思路。 新上海商業(yè)城的戰(zhàn)略定位。 1功能定位： 依照新上海商業(yè)城的建設初衷、投資規(guī)模、建筑形態(tài)以及現(xiàn)實環(huán)境條件，我們認為，新上海商業(yè)城仍應把“建設成為一個具有現(xiàn)代水

17、準的，集購物、娛樂、觀光、休閑功能于一體的綜合性商業(yè)中心”為其功能定位目標。這一商業(yè)中心，應當是直接面對消費者的，以零售業(yè)務為主的購物中心；這一商業(yè)中心應當是以現(xiàn)代化“銷品茂(shopping mall)”為楷模的多功能的休閑中心；這一商業(yè)中心的目標消費層次應是中等偏上的。 對新上海商業(yè)城作如此的功能定位基于以下理由： 新上海商業(yè)的現(xiàn)實條件決定了其必須是一個以零售業(yè)務為主的商業(yè)中心。其一，建筑結構完全是按照零售業(yè)的要求設計的，不適應批發(fā)業(yè)務的需要，而且不是具備批發(fā)業(yè)務所必需的大容量的停車場；其二，目前在新上海商業(yè)城，最有阻礙的仍是“第一八佰伴”新世紀百貨公司。這是一個典型的零售企業(yè)，從而其所吸

18、引的要緊購買群體也必定是寬敞消費者，因此在新上海商業(yè)城，不宜以批發(fā)業(yè)務為主，而應當因勢利導，進展零售業(yè)務。從長遠來看，也不應將進展交易市場作為其要緊的進展方向。而應將進展以百貨零售業(yè)為主體的多功能綜合性商業(yè)中心作為其進展方向。 市場進展趨勢決定了其必須是一個多功能的綜合性商業(yè)中心。從世界零售商業(yè)的進展趨勢來看，以百貨業(yè)為主體的大型零售商業(yè)都有向娛樂、休閑等輔助功能進展和延伸的趨勢，這是增強大型百貨零售業(yè)競爭實力的需要。從浦東商業(yè)在上海商業(yè)中現(xiàn)實與以后的地位來看，增強其旅游、觀光與休閑功能，才有可能形成同浦西歷史悠久，基礎實力雄厚的商業(yè)群休相抗衡的競爭實力。因此新上海商業(yè)城應當在進展其購物功能的

19、同時，增強其娛樂、休閑和旅游觀光功能，使其成為浦東地區(qū)要緊的旅游觀光景點之一。 市場環(huán)境條件決定了其必須堅持以中等偏上的消費層次作為其要緊的服務對象。這不僅是由于新上海商業(yè)城所處的區(qū)域位置在浦東新區(qū)的進展規(guī)劃中已被確定為是要緊的商業(yè)中心，其消費層次的定位不可能過低；而且從其周邊環(huán)境的進展趨勢來看，中高檔的住宅小區(qū)和成片的高級辦公樓將集聚起一批消費層次較高的市場群體，新上海商業(yè)城只有以如此的市場群體為要緊目標，逐步提高其經(jīng)營檔次，才能同市場環(huán)境相適應；同時，也只有將市場擴大到占市場大多數(shù)的中等收入層次的消費者才能形成規(guī)模效應，新上海商業(yè)城總的層次定位應當是中等偏上的。 2市場定位： 就新上海商業(yè)

20、城所處的區(qū)域位置和自身條件而言，其市場的輻射面是一個頗為復雜的問題。從目前的情況來看，存在著三種可能：一是以浦東新區(qū)為主，形成區(qū)域性的商業(yè)中心。這一點應當是不難做到的，盡管仍面臨著正大廣場等立即崛起的新型商業(yè)中心的競爭威脅，新上海商業(yè)城怎么講有依托“第一八百伴”而差不多形成的先發(fā)效應，在成為區(qū)域性商業(yè)中心方面應當講依舊有較強的競爭力的；二是以整個上海為市場，成為名副事實上的市級商業(yè)中心。其目標確實是形成象徐家匯商城那樣的的輻射效應。這一目標的實現(xiàn)還有待于付出極大的努力。其關鍵在于必須克服浦西消費者關于“一江之隔”的心理障礙以及大大增強其自身所獨有的吸引力；三是在成為區(qū)域性商業(yè)中心的基礎上，吸引

21、國內(nèi)外的旅游者，成為浦東地區(qū)富有特色的觀光購物景點。這一點在目前實際上差不多形成，然而在以后，由于其他區(qū)域（如正大廣場、萬邦廣場等）商業(yè)中心的形成，新上海商業(yè)城在吸引旅游觀光群體方面競爭力可能會有所削弱。要維持這一地位，增加其旅游觀光方面特色資源顯得尤為必要。 從目前來看，較為理想而又較為現(xiàn)實的市場定位應當是第三種。因為第一種市場定位過于狹窄，相關于新上海商業(yè)城的巨額投資而言，不相匹配；而第二種市場定位也不夠現(xiàn)實，面對商業(yè)功能如此齊全的浦西商業(yè)群體，又不具備徐家匯地區(qū)那樣地處交通樞紐的獨特優(yōu)勢，要將浦西的消費者大量地吸引到新上海商城來，談何容易！ 從這一定位動身，新上海商業(yè)城今后可能面對的市場

22、群體將要緊由四個方面所構成：浦東地區(qū)的居民（可涵蓋一區(qū)二縣的所有居民）；陸家嘴商務樓的中外工作人員（也可包括浦東其他地區(qū)的中外工作人員。但關于家住浦西的工作人員來講，光顧的機會可不能太多）；到浦東地區(qū)觀光旅游的寬敞中外來賓。隨著浦東國際機場的啟動運行以及外環(huán)線全線開通以后，到浦東觀光旅游的中外來賓必定會大大增加。特不是江浙兩省的旅游者到上海浦東看看的欲望會越來越強烈；節(jié)假日部分浦西的居民也可能越江前來購物休閑。在這四部分市場群體中，前兩者為靜態(tài)客流，是新上海商業(yè)城的差不多市場面；后兩者成為動態(tài)客流，是新上海商業(yè)城應當積極尋求和開發(fā)的市場資源。 新上海商業(yè)城的業(yè)態(tài)結構及形態(tài)布局 1業(yè)態(tài)結構 依照

23、新上海商業(yè)城的戰(zhàn)略定位。其業(yè)態(tài)結構應當是以現(xiàn)代購物中心(shopping mall)為差不多模式的。這一模式的典型結構應為：由一家大中型百貨商店和一家大中型超級市場為要緊依托；配置以一系列各具特色的專業(yè)店和專賣店；輔之于一批餐飲小吃店以及各種影視娛樂場；一些銀行營業(yè)因此及其他服務機構也可參雜其中。 從新上海商業(yè)城目前的業(yè)態(tài)狀況分析。 百貨商店。已有“第一八百伴”這一大型百貨商店存在。從其經(jīng)營規(guī)模、商品結構及其市場阻礙來看，已可差不多滿足新上海商業(yè)城業(yè)態(tài)結構的進展需要。 超級市場。已有聯(lián)華超市（600平方米左右）存在。但從作為新上海商業(yè)城業(yè)態(tài)結構要緊依托的角度來看，其規(guī)模遠遠不夠。所處的位置也不

24、夠理想。 專業(yè)店和專賣店。在新上海商業(yè)城開業(yè)初期，已有上海服飾中心等專業(yè)商店存在，但由于經(jīng)營狀況不行，現(xiàn)已普遍退化為各種類型的專業(yè)市場，檔次低下，布局混亂，同新上海商業(yè)城整體化布局的要求極不相稱。 餐飲業(yè)。新上海商業(yè)城中除商城路一些大樓里的“樓宇餐飲”和“第一八佰伴”里的“小吃廣場”之外，城內(nèi)的其他餐飲業(yè)幾乎沒有。 娛樂業(yè)。除在張揚路上有一個專門不起眼的“體育俱樂部”之外，新上海商業(yè)城的娛樂業(yè)也是一片空白，導致入夜之后，全城一片漆黑。 金融業(yè)。新上海商業(yè)城金融業(yè)進入的情況比較突出，然而并不是一種為商業(yè)和消費群體服務的銀行營業(yè)所，而是正規(guī)的銀行大廳和證券公司。不僅無助于商業(yè)城的商氣集聚，而且由于

25、占據(jù)了良好的市口，反而造成了商業(yè)鏈的阻斷和隔裂。阻礙了商業(yè)城的總體布局。 從以上分析中能夠看出。新上海商業(yè)城目前的業(yè)態(tài)結構是殘缺不全，互不配套的。缺乏總體的規(guī)劃指導，處于一種任其自然進展的狀態(tài)。從長遠來看，不僅商業(yè)城總體的商業(yè)效應無法形成，各經(jīng)營單體最終也是難以取得良好效益的。其結果將成為“鐵打的營盤，流水的兵”，使新上海商業(yè)城始終處于一種低層次的市場化狀態(tài)。 因此，對新上海商業(yè)城的業(yè)態(tài)結構必須進行總體規(guī)劃。在明確目標的基礎上，逐步調(diào)整。在當前重點要考慮的問題進展是新上海商業(yè)城的支柱業(yè)態(tài)。即“一店、一場、一中心”。 所謂“一店”，即開發(fā)好一家百貨商店。由于“第一八佰伴”差不多成為一家頗有阻礙的

26、百貨商店，因此在此就要緊是研究如何對其加以鞏固與進展的問題。首先“第一八佰伴”應當堅持百貨業(yè)態(tài)不動搖，而且應當維持其中等偏上的檔次定位。一方面應當依照浦東地區(qū)消費者的需要，在百貨商品的種類上，不斷地出新出奇，形成自己經(jīng)營特色；其次，“第一八佰伴”應當充分考慮，“城興店興，城衰店衰”的關聯(lián)效應，注意同商業(yè)城其他企業(yè)之間的過渡和銜接，并在促進商業(yè)城興盛方面作出應有貢獻。從具體的措施上講。調(diào)整自己的進貨通道，打開通往嶗山西路的顧客出入口，將客流引向新上海商業(yè)城的核心地帶，將可能對引發(fā)商業(yè)城的聚客效應產(chǎn)生積極阻礙，此舉對“第一八佰伴”是利大于弊的情況，而關于新上海商業(yè)城來講，則更能充分發(fā)揮這一大型的百

27、貨商店對全城的支撐和依托作用。 所謂“一場”，即開發(fā)好一家具有規(guī)模的超級市場。目前的聯(lián)華超市，關于新上海商業(yè)城是難以發(fā)揮支撐和依托作用的。必須在商業(yè)城中選擇適當位置，開設一家5000-10000平方米的大型超級市場。這不僅是商業(yè)城自身進展配套的需要，而且在新上海商業(yè)城的周邊地區(qū)實際上也沒有一家具有一定規(guī)模的超級市場。商業(yè)城中若能開設如此的超級市場，不僅對周邊的居民和職工具有吸引力，而且也會對300米外地鐵交通帶來的流淌客流產(chǎn)生吸引力。從目前已開設的“友誼南方商城”（shopping mall）的經(jīng)驗來看，“超級市場”關于吸引客流的作用是不可低估的。這一超級市場能夠在原聯(lián)華超市的基礎上進一步擴展

28、，也可另行引進。超級市場的商品結構應當同“第一八佰伴”有所錯位。價格應同浦東現(xiàn)有的各個“大賣場”接近并具有競爭力。位置應當處于客流相對密集之處，并能對新上海商業(yè)城核心部位產(chǎn)生引客效應。 所謂“一中心”，即開發(fā)好一個大型娛樂中心。娛樂中心對綜合型購物休閑中心（shopping mall）的作用是不可忽視的。它即可持續(xù)穩(wěn)定地吸引大量的客流，而且具有特色的娛樂中心還可成為購物休閑中心的特有標志，從而成為旅游觀光的重要資源。新上海商業(yè)城必須要開發(fā)出一個富有特色的娛樂中心，才可能保持住其作為浦東新區(qū)巡游觀光的必到景點的地位。否則就可能隨著浦東地區(qū)其他觀光景點的開發(fā)，而失去關于中外游客的吸引力。依照新上海

29、商業(yè)城的現(xiàn)有條件，建議可在城內(nèi)開發(fā)一個“魔宮”娛樂中心，其中可進行各種魔術表演，開展各種魔術游戲，進行群眾性的魔術培訓，甚至可開設富有奇妙色彩“魔術餐館”。即時，還可邀請國外的魔術表演家前來表演。從而在新上海商業(yè)城中形成一個在上海獨一無二的特色娛樂中心，相信必定會對寬敞游客產(chǎn)生巨大的吸引力。從上海目前情況來看，有專門的馬戲表演場館，但并沒有專門的魔術表演場館，而將魔術轉化為群眾性的娛樂活動更無先例。假如能引進以上海魔術團為主體的一批團體和企業(yè)對其進行開發(fā)，此項目成功的可能性依舊專門大的。 有“一店、一場、一中心”為支撐和依托，新上海商業(yè)城的人氣可能逐漸旺盛。即時，各種專業(yè)店、專賣店和餐飲服務企

30、業(yè)的引入也就會變得不那么困難，商業(yè)城也就能掌握對全城的業(yè)態(tài)結構加以調(diào)整的主動權。依照國內(nèi)外類似購物中心的經(jīng)驗，“一店、一場、一中心”在營業(yè)面積上應占全部營業(yè)面積的約30%以上，在銷售額上則可能超過50%，因此，抓住“一店、一場、一中心”的開發(fā)，關于整個新上海商業(yè)城的開發(fā)而言是“事半功倍”的。 2形態(tài)布局： 新上海商業(yè)城的形態(tài)布局存著嚴峻的先天不足。首先是建筑結構上的不合理。由于開發(fā)初期，對新上海商業(yè)城功能定位的不明確和參建單位的各行其是，從而造成了建筑群本身對商業(yè)效應的嚴峻破壞。除“第一八佰伴”和張揚路沿線的幾家商店之外，其他建筑的商業(yè)設施差不多上面對城內(nèi)“步行街”的，即人們所講的“屁股朝外”

31、。從而當“步行街”開發(fā)失敗之后，這些商業(yè)設施就全部失去了效應。而城內(nèi)“步行銜”和“中心廣場”被四周的高層建筑全部擋住，全然無法引進客流，商業(yè)城就此成了一座“死城”；其次，由于各大樓業(yè)主只顧回收投資，對其底層建筑隨意使用。使城內(nèi)商業(yè)布局呈現(xiàn)“散、亂、斷”的格局，既不成線，也不聯(lián)片，從而使新上海商業(yè)城全然無法產(chǎn)生整體效應。 因此，新上海商業(yè)城的形態(tài)布局規(guī)劃應當強調(diào)“開放、通暢、貫穿、共享”的原則。即必須注意打開新上海商業(yè)城的入城通道；保證客流在城中的自然流暢；各種不同業(yè)態(tài)的商業(yè)設施應當相互銜接聯(lián)線成片；合理的布局能盡可能讓各商業(yè)企業(yè)對入城客流進行共享。 （1）將鑫聯(lián)廣場改造為娛樂中心。 從新上海商

32、業(yè)城目前的實際情況來看，真正能直接面向過往客流的商業(yè)設施要緊集中在商業(yè)城的南側和西側。北側商城路差不多上是辦公樓宇為主，無法吸引客流；東側為新亞湯臣大酒店和銀河大廈的鍋爐房，真正形成商業(yè)效應的起點依舊鑫聯(lián)廣場。貫穿商業(yè)城中心的步行街和中心廣場，一東一西分不被銀河大廈和新大陸廣場擋住客流無法直接進入。只有從嶗山西路和穿越鑫聯(lián)廣場才可抵達，由于建筑格局差不多定型，因此如此的情況差不多上無法改變。 由于大多數(shù)商業(yè)設施面向商業(yè)城內(nèi)的步行街，因此啟動商業(yè)城商業(yè)效應的關鍵是將客流引入中心廣場和步行街。導入客流是商業(yè)城功能開發(fā)的首要問題，也是新上海商業(yè)城形態(tài)布局的核心問題。依照我們的分析認為：嶗山西路和鑫聯(lián)

33、廣場將是新上海商業(yè)城客流導入的要緊通道。在形態(tài)布局上必須堅持“抓兩頭，帶中間”的差不多策略。從目前的情況看，新上海商業(yè)城呈現(xiàn)“一頭熱、一頭冷”的現(xiàn)象，西邊客流集中，東頭門可羅雀。“抓兩頭”的關鍵首先是激活東頭，從而使鑫聯(lián)廣場的重新開發(fā)成為啟動商業(yè)城商業(yè)效應的重要抓手。 鑫聯(lián)廣場目前為家具商場，實際經(jīng)營效益并不理想。加上家具商場對客流的集聚效應較差，對新上海商業(yè)城的客流導入不利，因此鑫聯(lián)廣場必須重新進行功能定位。我們建議：將鑫聯(lián)廣場改造成“魔宮”娛樂中心。理由是：要將鑫聯(lián)廣場作為新上海商業(yè)城東頭客流導入的要緊通道，就必須使其成為新上海商業(yè)城的支柱業(yè)態(tài)之一。在百貨、超市和娛樂中心三大支柱業(yè)態(tài)中，超

34、市同鑫聯(lián)廣場的建筑形態(tài)不適應，不可?。话儇浺环矫嫱暗谝话税郯椤睍a(chǎn)生沖突，另一方面市口也不理想。只有開設富有特色的娛樂中心，才能不受市口因素的阻礙，吸引寬敞顧客近悅遠來；鑫聯(lián)廣場同新上海商業(yè)城的中心廣場相連，若改建成娛樂中心，通過前后貫道，可立即帶動中心廣場的娛樂休閑功能，從而將客流引入新上海商業(yè)城；鑫聯(lián)廣場的建筑條件和門前的弧形廣場，專門適應于開設大型娛樂中心。 鑫聯(lián)廣場中心的開發(fā)若能成功，即可從東邊集聚人氣，吸引客流，通過中心廣場、步行街和張揚路沿線同西邊貫道，新上海商業(yè)城的整體效應即可被帶動。（2）開發(fā)嶗山西路商業(yè)街。 嶗山西路盡管目前已成為貫穿商業(yè)城南北的要緊通道，然而由于兩側的商業(yè)

35、效應并未專門好開發(fā)，因此也難以將客流導入商業(yè)城的核心地帶。依照觀看分析嶗山西路難以導入客流的要緊緣故有兩點：一是路口商氣不足。嶗山西路南入口處是“第一八百伴”的進貨通道，沿街是封閉的庫房，毫無商氣可言；北入口處一邊是天庭酒店，另一邊則是良友大廈，單靠一個600平方米左右的聯(lián)華超市，也難形成商氣。路口商氣不足就專門難將客流引入嶗山西路；二是沿街店不成線。事實上除了最近新開的一家新華書店之外，嶗山西路上實際上并沒有沿街開設的商店，店不沿街，客流也就難以順街而入。因此嶗山西路商業(yè)開發(fā)的前提是激活商氣，以集聚人氣。 從理想的角度分析，首先從打開“第一八佰伴”在嶗山西路出口入手，進一步使嶗山西路兩側 的

36、商店能全部開出，如此就能使嶗山西路成為一條貫空商業(yè)城南北的商業(yè)街，從而將客流導入商業(yè)城中心。然而在人氣尚未集聚的時候，“第一八佰伴”及新大陸廣場等打開沿嶗山西路的門面的積極性可不能太高。因此不能不考慮首先采取一些過渡措施以集聚人氣。 我們認為，比較可行的方法是：先在嶗山西路沿街設攤，以形成商氣，將客流帶入商業(yè)城中心。待人氣集聚后，再開店撤攤。最終形成嶗山西路商業(yè)一條街，成為向商業(yè)城中心導入客流的要緊通道。經(jīng)驗證明，在現(xiàn)時期，設攤成市對賣方和買方都有吸引力。盡管目前看來，層次較低，但只要能吸引客流，不妨一試。因此在新上海商業(yè)城中設攤，形態(tài)上也應比較規(guī)范，可選用統(tǒng)一制作的“貨攤車”，也可采納臨時活

37、動房。只要規(guī)范統(tǒng)一，加上嚴格治理，可不能對商業(yè)城的形象造成不良阻礙。為保證“攤棚一條街”的商氣真正形成，應當禁止車輛在嶗山西路商城段行駛，使該段路成為一條步行街。并可在開街時，首先以展銷形式出現(xiàn)，廣為宣傳，以求一舉成功。 （3）開發(fā)聯(lián)合廣場 形態(tài)布局中的另一重要問題是聯(lián)合廣場的開發(fā)，應當講這是新上海商業(yè)城中僅次于“第一八佰伴”的良好市口，應當積極加以開發(fā)利用。問題是聯(lián)合廣場的功能應如何樣確定，這是一個阻礙全局的問題。我們認為，聯(lián)合廣場的商業(yè)開發(fā)可考慮兩個方案：一是利用至少兩個樓面，開設大型超市，以構成新上海商業(yè)城的又一支柱業(yè)態(tài)。其同“第一八佰伴”能形成互補，又能成為集聚客流的重要因素；二是開設

38、服飾廣場，成為由一大批品牌專賣店，以“店中店”的方式組成的服飾專賣中心，以彌補商業(yè)城中專賣店專門少的不足之處。在聯(lián)合廣場土建尚未結束之前，也應將沿浦東南路一側的沿街圍墻打開，開設臨時商店，以形成沿浦東南路一條街的商業(yè)氣氛，并有可能通過西廣場將客流引入商業(yè)城。 在形態(tài)布局中，應當考慮在新上海商業(yè)城中引入一部分餐飲企業(yè)。由于在商城路一些大樓中的“樓宇餐飲”已成氣候，因此商業(yè)城中的餐飲應要緊進展小吃和快餐。其布局位置應當要緊在中心廣場和嶗山西路周圍，也可考慮在張揚路上開設一二家。為同新上海商業(yè)城的總體形象相一致。餐飲業(yè)的引進也盡可能考慮是有一定阻礙的品牌企業(yè)。 新上海商業(yè)城的環(huán)境開發(fā) 新上海商業(yè)城目

39、前難以集聚人氣的又一個重要緣故是其缺乏必要的環(huán)境烘托效應。新上海商業(yè)城所處的位置，歷史上并非傳統(tǒng)的商業(yè)中心。周邊地區(qū)的商業(yè)氣氛并不濃厚，加上目前浦東新區(qū)的交通進展規(guī)劃又對新上海商業(yè)城形成了一些不利阻礙，其一，寬敞的世紀大道和已辟為快車道的張揚路，分不從東面和南對新上海商業(yè)城的客流形成了阻斷；其二，地鐵二號線的車站距離新上海商業(yè)城也有300米之遠，其不僅不大可能為新上海商業(yè)城帶來客流，而且有可能因公交乘客轉乘地鐵，而導致新上海商業(yè)城現(xiàn)有客流的流失。因此要考慮新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)不能不考慮對其環(huán)境的改造，以全然改變新上海商業(yè)城的“孤島”現(xiàn)象。 我們認為，新上海商業(yè)城環(huán)境狀況的改變，關鍵是做好兩

40、件事：一是開通地鐵站至新上海商業(yè)城的地下通道，將客流引入新上海商業(yè)城；二是著手開發(fā)浦東南路商業(yè)街，使新上海商業(yè)城周邊的商業(yè)氣氛得以形成。盡管這兩件事不可能由新上海商業(yè)城負責來做，但作為新上海商業(yè)城進展的重要環(huán)境條件，商業(yè)城應在其進一步開發(fā)過程中予以充分關注，并積極促成。 1地下商業(yè)街的建設。 由于地鐵二號線不通過新上海商業(yè)城，其最近的站點距離新上海商業(yè)城近300米，因此對新上海商業(yè)城產(chǎn)生了極為不利的阻礙。商業(yè)城只有設法將地鐵的乘客引向新上海商業(yè)城，才能擺脫其尷尬的地位。其中一個較為有效的方法，確實是從東昌路地鐵站開發(fā)一條地下通路至新上海商業(yè)城的中心廣場，將客流引入新上海商業(yè)城。 然而如何樣才能

41、使地鐵乘客不立即出站，而情愿穿越300米左右的地下通道到新上海商業(yè)城呢？除了增強商業(yè)城本身的吸引力外，另一個重要措施確實是充分利用這300米的地下通道，招商經(jīng)營，形成一條類似徐家匯地下商城的地下商業(yè)街，如此就有可能將乘客們引向新上海商業(yè)城。為了方便乘客和吸引乘客，甚至可考慮在這條地下商街中鋪設自動人行道。 目前地鐵建設部門已在東昌路站留出了地下隧道的接口，然而由誰來投資建設的問題尚未解決。我們認為，地下商業(yè)街建設的投資應要緊來自于三個方面：一是新區(qū)財政撥款，假如浦東新區(qū)關于以新上海商業(yè)城為中心的張揚路商業(yè)中心的建設規(guī)劃沒有改變的話，為促使這一以后浦東的要緊商業(yè)中心的繁榮，政府應當在這一方面給予

42、必要的投資；二是新上海商業(yè)城的所有業(yè)務單位，因為這一通道的開發(fā)，新上海商業(yè)城是要緊的受益者，有關業(yè)主在這方面進行投資應該是理所因此的；三是今后進入地下商街經(jīng)營的有關企業(yè)。地下商街能夠邊建設邊招租，將招租資金用來推進地下商街的建設。因此假如明確了地下商街建設的主體企業(yè)之后，還可通過銀行貸款來充實地下商街的建設費用。 2浦東南路商業(yè)街的開發(fā)和建設 從上海消費者目前的消費適應來看，在能夠預見的以后，逛街購物仍然會是大多數(shù)消費者的購物適應。在這種情況下，“點”狀的商業(yè)設施若設施若沒有“線”狀的的商業(yè)街來串聯(lián)和烘托，是專門難吸引客流，集聚人氣的。因此新上海商業(yè)城周圍也應當有一些繁華的商業(yè)街來烘托。在浦東

43、新區(qū)原有的商業(yè)進展規(guī)劃中，是將張揚路作為規(guī)劃中的商業(yè)街來開發(fā)的。然而，目前張揚路已被確定為是一條快速交通干道，全封閉圍欄和綠化隔離帶，使路兩側的相互走動變得比較困難，這就使得張揚路沿線開發(fā)為商業(yè)街的希望變得十分渺茫。而且從人氣和商業(yè)集聚效應來看，浦東南路也明顯優(yōu)于張揚路，因此開發(fā)浦東南路關于促進新上海商業(yè)城環(huán)境條件的改善至關重要。 浦東南路的開發(fā)要緊是指將北起浦東大道，南至“時代廣場”的一段浦東南路改造成較為繁華的商業(yè)街，從而對新上海商業(yè)城形成良好的烘托效應。浦東南路改造的具體措施應當是“接斷頭、調(diào)網(wǎng)點、造氣氛”。即通過一定的置換及“破墻開店”，將浦東南路目前斷斷續(xù)續(xù)的商業(yè)網(wǎng)點盡可能聯(lián)接起來；

44、通過網(wǎng)點的適當調(diào)整，使浦東南路上的名特優(yōu)商店逐步增加，提高浦東南路商業(yè)街的經(jīng)營層次；在浦東南路商業(yè)街差不多形成之后，便通過各種媒體或利用其他手段，積極進行宣傳，甚至可舉辦一些大型的促銷和展示活動，以吸引人們的注意、提高商業(yè)街的聲譽。 浦東南路商業(yè)街的商業(yè)氣氛一旦形成，就能為集聚人氣帶來十分有利的阻礙。而且有可能將正大廣場和地鐵站的人流引向新上海商業(yè)城，這是新上海商業(yè)城進一步開發(fā)過程中不可忽略的重要一環(huán)。 （四）新上海商業(yè)城進一步開發(fā)的推進過程 新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)，是依照理想目標而進行的調(diào)整性開發(fā)。關于差不多開業(yè)運轉的新上海商業(yè)城來講，進一步的開發(fā)，既要考慮目標的實現(xiàn)，又要考慮目前已有的經(jīng)

45、營效益不受阻礙。因此在新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)中，存在著三大矛盾： 1中高檔的理想定位，同目前以低層次經(jīng)營吸引客流的矛盾； 2追求理想的結構與布局，同目前各業(yè)主單位維護其既得利益的矛盾； 3已存在的高負債率，同進一步開發(fā)需要進一步投資的矛盾。 這三大矛盾決定了新上海商業(yè)城進一步開發(fā)時，必須循序淅進，邊調(diào)整邊開發(fā)，而不可一蹴而就。為此，我們建議在新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)中，可考慮分三步走，第一步：“集聚人氣”，第二步，“調(diào)整結構；第三步“提高層次”。 1集聚人氣（一年左右的時刻） “集聚人氣”是新上海商業(yè)城進一步開發(fā)的首要問題，沒有大規(guī)模的客流和大范圍的阻礙，新上海商業(yè)城是無法實現(xiàn)其理想目標的。

46、因此，人氣的集聚同經(jīng)營的調(diào)整是相輔相成的。經(jīng)營調(diào)整本身就能夠起到“集聚人氣”的作用。然而，由于目前商業(yè)城的客觀狀況和周邊市場的環(huán)境狀況都不可能一下子有專門大改變，因此在第一時期，只能在現(xiàn)有的基礎上，以“集聚人氣”為首要目標，來開展一些工作。 依照以上分析，目前最為現(xiàn)實的做法有二個方面：一是開發(fā)嶗山西路商品市場，使其盡快成市；二是打開聯(lián)合廣場工地外墻，開店興市。這兩個做法的目的差不多上設法使商業(yè)城西片進一步“炒熱”，并設法將客流引入商業(yè)城的中心地帶。 在以上做法初步奏效的基礎上，即可考慮，開發(fā)新大陸廣場底層商鋪并使西廣場同嶗山西路貫穿。另一方面，則可積極開發(fā)中心廣場和步行街，特不是將休閑餐飲引入

47、中心廣場。 在“炒熱”西部的同時，應當考慮東部的啟動，其中最要緊的工作是“炒熱”鑫聯(lián)廣場，從最終目標來看，“鑫聯(lián)廣場”可改建為娛樂中心，而近期內(nèi)若家具市場確實不景氣，則可策劃幾個具有阻礙的展銷會（此事可同市商委或市經(jīng)委聯(lián)系），通過具有特色的展銷行動來集聚東部人氣，同西部形成呼應。同時積極探求建設“魔宮”娛樂中心的方案，為“結構調(diào)整”作好預備。 2調(diào)整結構（二年左右的時刻） 在通過第一時期的努力，使新上海商業(yè)城的人氣有所集聚的基礎上，即可考慮按既定規(guī)劃對新上海商業(yè)城的業(yè)態(tài)、業(yè)種和布局進行結構性調(diào)整。因為只有在人氣集聚的基礎上，工商企業(yè)才有入城經(jīng)營的積極性，從而新上海商業(yè)城也就有了調(diào)整結構的主動權

48、。 在調(diào)整結構的過程中，應當強調(diào)“抓住重點，帶動全局，因勢利導，逐步置換?！奔词紫茸プι虡I(yè)城整體開發(fā)具有重要阻礙的百貨商店，超級市場以及娛樂中心等支柱項目的建設和改造，然后再依照這些項目的延伸效應對商業(yè)城內(nèi)各商業(yè)設施的功能、業(yè)種和業(yè)態(tài)進行逐步調(diào)整。在調(diào)整時應考慮原有企業(yè)在經(jīng)營上的連續(xù)性，力爭平穩(wěn)過渡，不使客流中斷和散失。如家電市場進展得比較好，就能夠考慮在此基礎上進展以品牌專賣店為主的家電專業(yè)商場，逐步將市場化經(jīng)營轉化為商場化經(jīng)營。而關于經(jīng)營狀況不行，或同新上海商業(yè)城進展目標嚴峻背離的業(yè)種、業(yè)態(tài)則堅決將其置換出城。在該時期，嶗山西路商業(yè)街也應完成其歷史使命開始撤攤進店。 3提高層次（二年左右

49、的時刻） 在新上海商業(yè)城的業(yè)態(tài)、業(yè)種、布局結構差不多調(diào)整到位的情況下，則可考慮逐步提升商業(yè)城的經(jīng)營層次。可能在三四年以后，新上海商業(yè)城周邊的高級住宅區(qū)已開始啟用，陸家嘴地區(qū)辦公樓宇的入住率也會大大提高。一批中高層次的消費群體應該在該地區(qū)迅速形成。新上海商業(yè)城檔次升級也就勢在必定。 新上海商業(yè)城“提高層次”的具體措施可表現(xiàn)在以下幾個方面： 一是“第一八佰伴”的商品檔次略有提高，其內(nèi)部購物環(huán)境也應有一個新的改觀； 二是新上海商品城中應出現(xiàn)一批精品商店，如步行街中可形成一條“世界名品街”，以滿足高層次消費者需要，也可成為商業(yè)城中值得觀賞的一景； 三是差不多消除市場化的經(jīng)營方式。使現(xiàn)代百貨商店、精品專

50、賣店和特色專業(yè)店成為新上海商業(yè)城的要緊業(yè)態(tài)。 與此同時，新上海商業(yè)城的整體環(huán)境也應有重大改變，中心廣場應體現(xiàn)歐陸風格，增設現(xiàn)代雕塑；嶗山西路兩頭，西廣場，鑫聯(lián)廣場等要緊客流導入口，應精心設計，標志鮮亮，視覺沖擊力強，能產(chǎn)生較強的引客效應。 新上海商業(yè)城進一步開發(fā)的三個時期，只是強調(diào)不同時期的工作重點，而實際操作中，則可能是交叉進行的。如規(guī)劃確定之后，在“集聚人氣”的時期，就可逐步對某些區(qū)域開始進行功能或業(yè)種業(yè)態(tài)的轉換，為大規(guī)模結構調(diào)整而進行的建設和招商工作也必須同步進行。而“調(diào)整結構”和“提高層次”的時期，也確實是進一步“集聚人氣”的過程。 三、新上海商業(yè)城的治理體制 新上海商業(yè)城目前的治理體

51、制對商業(yè)城的開發(fā)是極為不利的。這中間存著兩個要緊矛盾。一是由市區(qū)共管的矛盾。兩級政府在利益和權限方面都存在著一定的差異，共管過程中專門有可能會因參與者“各為其主”，而在一些問題上難以達成共識；二是單體決策分散的矛盾。18個單體各有其主，同時也有自身的利益。從而使目前的新上海商業(yè)城實際上是一個松散的聯(lián)合體。新上海商業(yè)城整體調(diào)整與規(guī)劃，若沒有統(tǒng)一的決策思想，實際上是無法變?yōu)楝F(xiàn)實的。因此我們認為新上海商業(yè)城在治理體制上必須堅持決策體系和決策思想的統(tǒng)一。而要做到這一點，在其治理體制改造中應向“實體治理”的方向進展。 所謂“實體治理”是指逐漸把新上海商業(yè)城“實體化”，使其成為一個獨立經(jīng)營的實體公司，從而

52、割斷其同18個單體的主管部門的行政聯(lián)系。只有如此才能保證新上海商業(yè)城在規(guī)劃和決策體系上的一元化，從而使商業(yè)城的調(diào)整與進展規(guī)劃能夠真正得以實施。 將新上海商業(yè)城轉化為實體的做法可能兩種： 一是將各業(yè)主的商業(yè)資產(chǎn)從總資產(chǎn)中剝離。并折算為股本，投入“新上海商業(yè)城股份有限公司”，組成公司董事會。對新上海商業(yè)城改造與進展的問題進行統(tǒng)一的決策。那個地點所謂的“商業(yè)資產(chǎn)”要緊是指各業(yè)主單位用于經(jīng)營批發(fā)或零售業(yè)務的相關房產(chǎn)和附助設施。這完全有可能將其折算成一定的金額，從總資產(chǎn)中剝離并作為股本金投資“新上海商業(yè)城”的實體公司。 二是由某一家企業(yè)出面，收購其他業(yè)主的大部分商業(yè)房產(chǎn)最終使“新上海商業(yè)城”差不多上全部歸屬某一實力強大的商業(yè)集團或商業(yè)公司。這種可能性也不是沒有。 總之只有當新上海商業(yè)城對外成為真正的經(jīng)營實體，對內(nèi)形成了有效的治理和操縱系統(tǒng)，商業(yè)城進一步開發(fā)的目標才可實現(xiàn)。 目前的新上海商業(yè)城治理委員會，我們認為應是一個過渡性的機構：其具有政府派出機構和區(qū)域型行業(yè)協(xié)會的雙重性質(zhì)。差不多職能仍然是以協(xié)調(diào)業(yè)主關系和整治新上海商業(yè)城內(nèi)部環(huán)境為主。在業(yè)主經(jīng)營活動