如何防范物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1、如何防范物業(yè)治理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)治理服務(wù)從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，所涉及的空間范圍和時(shí)刻范圍差不多上特不廣泛而長(zhǎng)遠(yuǎn)，同時(shí)與千千萬(wàn)萬(wàn)的業(yè)主和非業(yè)主使用人的?；畹母鱾€(gè)方面息息相關(guān)，正因?yàn)樯鲜鎏攸c(diǎn)，決定了物業(yè)治理服務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能是無(wú)時(shí)不在、無(wú)處不在。物業(yè)治理服務(wù)行業(yè)又是相對(duì)利潤(rùn)低的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)法進(jìn)行，因此風(fēng)險(xiǎn)的防范成為擺在物業(yè)治理服務(wù)整個(gè)行業(yè)和各個(gè)物業(yè)治理企業(yè)的頭等大事。 7.1 物業(yè)治理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型 依照國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)治理?xiàng)l例(以下簡(jiǎn)稱條例)，物業(yè)治理足指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)治理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、治

2、理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。從條例對(duì)物業(yè)治理的概念和定義來(lái)看，界定了物業(yè)治理服務(wù)的要緊內(nèi)容和物業(yè)治理服務(wù)單位的要緊義務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)是與責(zé)任、義務(wù)相對(duì)應(yīng)的，義務(wù)人因?yàn)閼?yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，依照條例第二卜六條物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)治理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。的規(guī)定，將由于為按照法定和約定全面履行義務(wù)給權(quán)利人造成直接或間接經(jīng)濟(jì)損失和人身?yè)p害，即產(chǎn)生了相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)和賠償?shù)姆韶?zé)任。 物業(yè)治理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)足因物業(yè)治理單位的義務(wù)產(chǎn)生的，風(fēng)險(xiǎn)的類型能夠依據(jù)治理服務(wù)的具體義務(wù)內(nèi)容劃分而確定。具體來(lái)講

3、能夠分為治安風(fēng)險(xiǎn)、車輛治理中車輛的損壞和滅失、消防事故和隱患、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)和公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。因此這并不能涵蓋全部的風(fēng)險(xiǎn)，但差不多包括了風(fēng)險(xiǎn)的要緊方面。 一、治安風(fēng)險(xiǎn) 所謂治安風(fēng)險(xiǎn)要緊是指由于外界第三人的過(guò)錯(cuò)和違法行為，給物業(yè)治理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身?yè)p害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，即導(dǎo)致了物業(yè)治理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。目前因改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入進(jìn)展，我國(guó)人口的流淌率日益增高，社會(huì)各層次的收入差距急劇增大，該社會(huì)問(wèn)題產(chǎn)生的社會(huì)治安問(wèn)題已明顯體現(xiàn)在小區(qū)中和物業(yè)治理服務(wù)行業(yè)里。入室盜竊、搶奪、搶劫和有意損害、有意殺人等各類治安事件相繼發(fā)生在各個(gè)小區(qū)，給物業(yè)治理

4、服務(wù)工作帶來(lái)。 二、車輛治理風(fēng)險(xiǎn) 所謂車輛治理中車輛的損壞和滅失要緊指在物業(yè)小區(qū)中的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)車輛停放服務(wù)過(guò)程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞。車輛停放服務(wù)是由小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)治理單位另行受進(jìn)展商或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的托付進(jìn)行停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)治理。車輛停放服務(wù)另行向車輛停放人在物業(yè)服務(wù)費(fèi)本身以外、收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。車輛停放期間，車輛可能遭有意或過(guò)失損壞，也可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭(zhēng)議也是長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)治理單位面臨可能賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。 三、消防風(fēng)險(xiǎn) 消防事故和隱患事實(shí)上也是小區(qū)或大廈公共設(shè)施治理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，但由于消防設(shè)施自身的專門性，同時(shí)消防往往

5、阻礙寬敞業(yè)主重大生命財(cái)產(chǎn)安全，將此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)單獨(dú)列明更有利于物業(yè)治理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和寬敞業(yè)主公共安全利益的維護(hù)。 消防設(shè)施的日常維修和養(yǎng)護(hù)以及確?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善、無(wú)消防用水供應(yīng)、消防系警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，如此物業(yè)治理單位面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅是經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和單位要緊負(fù)責(zé)人等個(gè)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。 四、設(shè)備風(fēng)險(xiǎn) 物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的治理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損失，此項(xiàng)治理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)治理單位要緊的義務(wù)之一，同時(shí)因?yàn)槲飿I(yè)、公共設(shè)施和設(shè)備的多樣性和分

6、布的分散性特點(diǎn)，隨之而來(lái)產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身要緊包括房屋本體公共部位及屬于物業(yè)治理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報(bào)警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施等。假如概括地講能夠認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于全體業(yè)主共有和承擔(dān)治理責(zé)任的其他部分。 五、公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 物業(yè)治理單位依據(jù)法律規(guī)定和合同約定從事物業(yè)治理服務(wù)，物業(yè)治理服務(wù)的范圍通常是大廈和小區(qū)的紅線范圍內(nèi)，物業(yè)治理單位的義務(wù)是依據(jù)合同，對(duì)小區(qū)和大廈內(nèi)的公共區(qū)域和場(chǎng)地進(jìn)行治理和維護(hù)服務(wù)，維護(hù)正常的使用和功能。公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改差不多上消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工

7、作。 物業(yè)治理服務(wù)的依據(jù)是條例及其他的法律規(guī)定和物業(yè)治理合同的約定，在具體的風(fēng)險(xiǎn)防范中，要緊操作規(guī)范確實(shí)是小區(qū)和大廈的各項(xiàng)規(guī)章制度。 7.2 治安風(fēng)險(xiǎn)防范 首先要明確物業(yè)治理單位的法律地位和職責(zé)。每一個(gè)物業(yè)小區(qū)和大廈差不多上社會(huì)的組成單元，都面臨社會(huì)治安問(wèn)題。應(yīng)該明確的是社會(huì)包括小區(qū)和大廈的治安是由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的，物業(yè)治理單位的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序。這一點(diǎn)作為物業(yè)治理單位和業(yè)主都應(yīng)明確，物業(yè)治理單位僅僅足依法成立的、一般公司法人主體，不享有超出法律規(guī)定的任何行政治理職權(quán)和行政處罰職權(quán)，物業(yè)治理單位的工作人員，包括保安人員都不具有超出一般公民的任何特權(quán)，因此物業(yè)治理單位的治

8、安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的有限的義務(wù)，物業(yè)治理單位不具備保證業(yè)主和非業(yè)主使用人人身和財(cái)產(chǎn)安全的行為能力。 物業(yè)治理單位在明確自身法律地位和職責(zé)的基礎(chǔ)上，物業(yè)治理應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序，防范治安風(fēng)險(xiǎn)。 為防范治安風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)不同治理服務(wù)區(qū)域的具體不同情況，制定相對(duì)完善和有用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施和執(zhí)行制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對(duì)小區(qū)和大廈往來(lái)人員如何治理，定時(shí)安排人員巡邏和巡視，針對(duì)治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點(diǎn)，關(guān)于人員的什來(lái)治理足有區(qū)不的。住宅小區(qū)能夠采納業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)

9、出，米訪者采納登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進(jìn)入。大廈和以辦公商業(yè)為主的區(qū)域，因?yàn)槿藛T進(jìn)出過(guò)于頻繁，進(jìn)出人員數(shù)量過(guò)大，逐一登記制度是不必要和難以落實(shí)的，多數(shù)都采納對(duì)從大廈和小區(qū)搬離物品進(jìn)行登記的方式，并憑當(dāng)時(shí)在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時(shí)預(yù)先所留的印鑒或簽名確認(rèn)。往來(lái)人員的登記和治理是由固定崗位的：工作人員完成的，同時(shí)必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)仃定時(shí)的流淌式巡邏和巡查工作，對(duì)已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)覺和制止不法侵害的行為，第一時(shí)刻進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安部機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、愛護(hù)事發(fā)覺場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。物業(yè)治理單位應(yīng)依照小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會(huì)

10、協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)治理單位的治安防范工作，既針對(duì)非法侵害行為，也能夠監(jiān)督和發(fā)覺物業(yè)治理單位工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。 作為物業(yè)治理單位在嚴(yán)格依據(jù)通過(guò)業(yè)主大會(huì)確定的各項(xiàng)治理規(guī)定后，履行自己的義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)公共秩序，物業(yè)治理單位不再承擔(dān)業(yè)主和非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。 在目前的物業(yè)治理行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護(hù)小區(qū)和大廈公共秩序的工作托付給專門的保安公司，協(xié)商約定對(duì)外支付定的保安服務(wù)費(fèi)，由保安公司依照物業(yè)治理單位的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按照合同約定提供物業(yè)治理單位要

11、求的服務(wù)。該做法實(shí)際也是物業(yè)治理單位與其他主體分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的措施。 但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責(zé)任。而法律目前對(duì)保安公司的義務(wù)尚沒有明確的規(guī)定，造成聘清專業(yè)保安公司分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)變得極為有限。 7.3 車輛治理風(fēng)險(xiǎn)防范 物業(yè)治理單位同意進(jìn)展商和業(yè)主委員會(huì)托付進(jìn)行停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)治理，應(yīng)從停車場(chǎng)硬件建設(shè)、維護(hù)和車輛停放治理方面軟件制度兩方面防范風(fēng)險(xiǎn)。 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)治理需要向公安機(jī)關(guān)依法取得許可證，向物價(jià)部門取得收費(fèi)許可證。取得經(jīng)營(yíng)許可證的前提是停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。物業(yè)治理單位必須確保停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時(shí)須負(fù)責(zé)相關(guān)停車場(chǎng)設(shè)施的維護(hù)

12、和維修保養(yǎng)；將停車場(chǎng)車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場(chǎng)的顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等；停車場(chǎng)內(nèi)因維修工程等緣故可能造成停放車輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍欄，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。 在停車場(chǎng)硬件完善并符合要求后，還應(yīng)依照規(guī)定制定車輛停放治理制度，對(duì)車輛的出入嚴(yán)格治理。停車場(chǎng)的工作人員對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證能夠足一次性的停車票，或者是多次反復(fù)使用的停車卡。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)治理公司或下屬治理處加蓋公章，應(yīng)記載車輛牌號(hào)、進(jìn)入停車場(chǎng)的時(shí)刻、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對(duì)車輛明顯的已有的

13、損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時(shí)對(duì)停車場(chǎng)的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知給車輛停放人。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場(chǎng)后，停車場(chǎng)工作人員負(fù)責(zé)對(duì)車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，即時(shí)制止不規(guī)范的停放行為。防止因外界緣故造成停放車輛的損害，履行自身善意的治理職責(zé)。 車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)，停車場(chǎng)治理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)發(fā)放的憑證，并認(rèn)真核對(duì)憑證上記載的車輛牌號(hào)和其他情況是否與車輛相符。當(dāng)不一致時(shí)，應(yīng)及時(shí)核對(duì)車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯(cuò)誤。確認(rèn)駕駛?cè)藛T將車輛停放進(jìn)入停車場(chǎng)的權(quán)利人后，予以放行；收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款

14、憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)刻和車輛的牌號(hào)。假如車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛的行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往治理處或物業(yè)治理單位，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。 上述的治理規(guī)范的程序確實(shí)是風(fēng)險(xiǎn)防范的過(guò)程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。假如車輛停放人有意不按照停車場(chǎng)的治理規(guī)定停放車輛，而停車場(chǎng)已進(jìn)行明示告知，治理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正而導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)由車輛停放人承擔(dān)責(zé)任。 深圳在車輛保管方面的法律實(shí)踐。中華人民共和國(guó)合同法第367條規(guī)定：保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。從合同法立法的原意來(lái)看，保管物的交付實(shí)際上確實(shí)是要將保管

15、物的實(shí)際操縱權(quán)和排他占有交付給保管人，但法律條文沒有明確這一點(diǎn)，同時(shí)，如何界定區(qū)分車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系沒有一個(gè)準(zhǔn)確的判定標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際措施及方法，因此，往往只要機(jī)動(dòng)車輛停放在停車場(chǎng)，在司法審判中法官就可能將車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系這兩種截然不同的法律關(guān)系混淆在一起，仍然判定成為車輛的保管關(guān)系。 針對(duì)這種情況，深圳的物業(yè)治理專家在2000年起草深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)治理?xiàng)l例(草案)中，進(jìn)行了專題研究，依據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第10條：當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采納書面形式的，應(yīng)當(dāng)采納書面形式。的規(guī)定，在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)治理?xiàng)l例(草案)第70條中以授權(quán)

16、立法的形式明確規(guī)定：物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛的保管責(zé)任由物業(yè)治理企業(yè)或業(yè)主大會(huì)與車主以書面形式簽訂保管合同，未以書面形式簽訂保管合同的只可收取車位使用費(fèi)。同時(shí)也明確規(guī)定公安、工商、稅務(wù)等相關(guān)部門要按照那個(gè)規(guī)定的原則，分不給停車場(chǎng)出具車輛保管或停車位有償使用的許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記手續(xù)，出具不同的發(fā)票和報(bào)銷票據(jù)供停車場(chǎng)使用。 目前，為了幸免敗訴賠償，深圳許多物業(yè)治理公司停車場(chǎng)取消了車輛進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛停放證，換成為出入憑條或者進(jìn)出記時(shí)牌，在出入憑條和進(jìn)出記時(shí)牌上注明依照深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)治理?xiàng)l例規(guī)定，只收取車位有償使用費(fèi)，而不承擔(dān)保管責(zé)任。事實(shí)上，不管是車輛停放證，依舊出入憑條、進(jìn)出記時(shí)

17、牌，差不多上獲得車輛操縱權(quán)的一種有效憑證，是保管合同關(guān)系成立的有效證據(jù)。因?yàn)檐囕v沒有這些憑證，停車場(chǎng)是可不能放行的。至于所注明的不承擔(dān)保管責(zé)任，按照中華人民共和國(guó)合同法以及中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益愛護(hù)法的規(guī)定，這只是一種無(wú)效的格式合同條款，沒有法律的約束力。深圳差不多有過(guò)如此的典型案例，在法庭上法官就憑車主持有的這類憑證，當(dāng)庭判決車主繳納5元鈔票保管費(fèi)(事實(shí)上車主也可不繳納這5元鈔票)，停車場(chǎng)所屬的物業(yè)治理公司賠償65萬(wàn)元的車輛丟失損失費(fèi)。 物業(yè)治理行業(yè)承擔(dān)車輛保管的條件早已具備，但收費(fèi)沒有體現(xiàn)出質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)原則，仍由政府制定統(tǒng)一的車輛保管費(fèi)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)約束。因此，為滿足車輛保管市場(chǎng)的需要，必

18、須按照契約自由的原則和質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)原則，通過(guò)車主與物業(yè)治理公司訂立書面的車輛保管合同來(lái)明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，明確車輛保管費(fèi)用的收取數(shù)額和方法，明確車輛丟失的賠償責(zé)任。 7.4 消防風(fēng)險(xiǎn)防范 小區(qū)和大廈的消防問(wèn)題是關(guān)系到寬敞業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵問(wèn)題，同時(shí)也是具有一定專業(yè)性的治理事項(xiàng)。物業(yè)治理單位首先在接手小區(qū)和大廈物業(yè)治理時(shí)，尤其是針對(duì)新建小區(qū)和大廈，能夠協(xié)助查驗(yàn)是否已通過(guò)消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗(yàn)收合格證之前，物業(yè)治理單位能夠提早進(jìn)入，但有義務(wù)將消防存在的隱患或瑕疵告知托付治理。 業(yè)主入伙后，進(jìn)行二次裝修過(guò)程，物業(yè)治理單位審查業(yè)主申請(qǐng)裝修項(xiàng)

19、日，是否阻礙結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時(shí)在業(yè)主裝修過(guò)程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)嚴(yán)禁明火等：監(jiān)督業(yè)主在裝修過(guò)程中是否損壞公共消防設(shè)施和器械。對(duì)損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)即時(shí)進(jìn)行制止和糾正，造成重大損壞或嚴(yán)峻后果的，物業(yè)治理單位應(yīng)向消防主管部門報(bào)告，由消防主管部門依法進(jìn)行處理。 物業(yè)治理單位在進(jìn)行物業(yè)治理過(guò)程中，對(duì)小區(qū)和大廈的消防設(shè)施和器械進(jìn)行日常的維修和養(yǎng)護(hù)。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)托付給專業(yè)的消防公司；對(duì)消防設(shè)施需要中修、大修等及依照消防部門檢查的整改意見，應(yīng)依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，從維修資金中開支。 在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時(shí)，

20、物業(yè)治理單位應(yīng)在第一時(shí)刻報(bào)警，并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。 7.5 設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范 依照條例第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的治理是物業(yè)治理單位的要緊工作內(nèi)容。房屋本體和小區(qū)大廈公共設(shè)施和共用設(shè)備治理和維護(hù)方面潛在的隱患也是物業(yè)治理風(fēng)險(xiǎn)的要緊方面。為防范上述風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)治理單位應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手： 首先，物業(yè)治理企業(yè)與進(jìn)展商或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)治理合同承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，與原進(jìn)展商或業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)治理單位進(jìn)行交接

21、過(guò)程中，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進(jìn)行書面確認(rèn)，這些記錄和情況作為以后防范風(fēng)險(xiǎn)的參考資料。關(guān)于交接過(guò)程中發(fā)覺的重大損壞和人為緣故造成的事故，依照不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)主體。 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)治理單位應(yīng)向建設(shè)單位接收下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用講明文件；(四)物業(yè)治理所必需的其他資料。 這些基礎(chǔ)技術(shù)資料差不多上物業(yè)治理服務(wù)所必須的，也是提高治理水平和

22、防范風(fēng)險(xiǎn)所必備的文件，法律風(fēng)險(xiǎn)的防范是建立在設(shè)備和設(shè)施本身技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)防范基礎(chǔ)上的：尤其在小區(qū)和大廈建成時(shí)刻較長(zhǎng)以后，隱患和事故發(fā)生的機(jī)率逐年增加，風(fēng)險(xiǎn)的系數(shù)也在逐年增大，因此大量的設(shè)備和設(shè)施需要重新中修、大修，甚至進(jìn)行更換，上述資料就更為重要和不可缺少。 在各方交接的過(guò)程中，向新的物業(yè)治理單位移交上述全部資料，是原進(jìn)展商、業(yè)主委員會(huì)和原物業(yè)治理單位應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，假如不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 依據(jù)民法通則第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者治理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過(guò)錯(cuò)的除外。物業(yè)治理單

23、位依照上述規(guī)定，應(yīng)首先明確自己的治理責(zé)任范圍，治理責(zé)任范圍決定風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)的范圍。建筑物即房屋中差不多能夠分為兩部分，一部分如業(yè)主自己房產(chǎn)入戶門以內(nèi)屬于業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；由業(yè)豐的窗戶墜落、業(yè)主在陽(yáng)臺(tái)放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；假如證明是受害人的有意行為造成的，由受害人承擔(dān)責(zé)任。在此種情形下，不管是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過(guò)失行為造成或者足業(yè)主的未成年子女、來(lái)訪的未成年人的行為導(dǎo)致的損害，業(yè)主都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)治理單位分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險(xiǎn)的舉措之一。對(duì)上述責(zé)任問(wèn)題，物業(yè)治理單位應(yīng)在小區(qū)和大廈積

24、極公開宣傳，讓寬敞業(yè)主和非業(yè)主使用人清晰地了解上述責(zé)任分擔(dān)，促進(jìn)業(yè)主和非業(yè)主使用人防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提高，降低小區(qū)和大廈整體人身和財(cái)產(chǎn)損害事件發(fā)生的機(jī)率。 物業(yè)治理單位工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是物業(yè)治理單位防范風(fēng)險(xiǎn)措施具體化和落實(shí)的全然。工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)指導(dǎo)他們?cè)怀５闹卫矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，一切防范風(fēng)險(xiǎn)的措施都將成為空話。 為防范風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)治理單位必須對(duì)所治理的全部建筑物本體公共部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備，積極按照經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)治理制度的規(guī)定，做好同常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物本體公共部位完好，公共和共用設(shè)施和設(shè)備的正常運(yùn)行。對(duì)房屋公共

25、通道所屬的窗戶和公共天臺(tái)、通道、空中連廊區(qū)域的綠化應(yīng)定期檢查是否完好，是否需要更換，考慮在臺(tái)風(fēng)等專門天氣時(shí)是否可能發(fā)生損壞，從而導(dǎo)致人身和財(cái)產(chǎn)損害，造成物業(yè)治理單位承擔(dān)法律的賠償責(zé)任。 為培養(yǎng)物業(yè)治理單位工作人員防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，除對(duì)工作人員進(jìn)行公司治理制度的培訓(xùn)和規(guī)范操作的訓(xùn)練，還需要對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識(shí)培訓(xùn)，法律規(guī)定和大量的現(xiàn)實(shí)生活的案例，同行業(yè)和其他物業(yè)治理單位差不多發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失、鮮血事實(shí)，甚至生命的教訓(xùn)是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)培養(yǎng)最有效的方法之一，既直觀又深刻。案例是物業(yè)治理行業(yè)實(shí)際操作與法律規(guī)定相結(jié)合的最生動(dòng)的實(shí)例。通過(guò)培訓(xùn)，工作人員對(duì)比案例中的行為，分析自身行為的潛在風(fēng)險(xiǎn)之處，加以

26、糾正和規(guī)范自身行為。作為物業(yè)治理單位的高層治理人員和治理處的主任不僅需要明白規(guī)范的治理制度，還需要明白什么緣故制定如此的治理制度，如此的規(guī)范治理和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，才能有效地在物業(yè)治理服務(wù)中操縱和防范各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。 作為物業(yè)治理單位的高層治理人員應(yīng)該將法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不折不扣地貫徹在日常的各項(xiàng)治理制度和工作中，專門多物業(yè)治理單位都差不多通過(guò)質(zhì)量體系認(rèn)證，但往往過(guò)多地流于形式和表面，沒有與法律風(fēng)險(xiǎn)的防范結(jié)合在一起，造成風(fēng)險(xiǎn)防范不是專門有效。物業(yè)治理單位的各項(xiàng)制度的草擬應(yīng)加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項(xiàng)工作的治理流程的設(shè)計(jì)也應(yīng)征求法律專業(yè)人員的意見，將風(fēng)險(xiǎn)的操縱真正落實(shí)和滲透到具體工作的

27、每個(gè)環(huán)節(jié)中，嚴(yán)格操縱每個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)范性和法律風(fēng)險(xiǎn)，提高整體的治理效率。隨著社會(huì)專業(yè)分工的日益細(xì)化，物業(yè)治理單位應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問(wèn)，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對(duì)物業(yè)治理單位的治理制度和治理流程提供法律專業(yè)意見以外，針對(duì)物業(yè)治理服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛和事故，第一時(shí)刻采取緊急措施應(yīng)對(duì)和處理，還應(yīng)征求律師或法律顧問(wèn)的意見，將法律專業(yè)知識(shí)與物業(yè)治理有機(jī)結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取慎重有效的應(yīng)對(duì)措施，為日后分清責(zé)任做好預(yù)備工作，幸免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。事件發(fā)生后，相對(duì)人已通過(guò)律師發(fā)函或已通過(guò)訴訟、仲裁途徑解決糾紛和爭(zhēng)議，物業(yè)治理單位需要第一時(shí)刻將所有資料移交給律師或法律顧問(wèn)，并由當(dāng)時(shí)的經(jīng)辦人

28、將情況的要緊情況介紹給律師或法律顧問(wèn)，由律師或法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)進(jìn)行下一步的處理和應(yīng)對(duì)，以幸免由于法律專業(yè)的不足，造成進(jìn)一步的不利和責(zé)任的擴(kuò)大。 在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的治理中，物業(yè)治理單位全體人員應(yīng)特不明確的一個(gè)問(wèn)題是目前的司法實(shí)踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財(cái)產(chǎn)損害訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的治理人才和所有權(quán)人承擔(dān)，通俗地講確實(shí)是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的緣故，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)治理單位在法律上有義務(wù)證明自己在治理過(guò)程中是沒有過(guò)錯(cuò)或損害結(jié)果是由受害人的

29、有意行為造成的，假如不能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定治理人和所有權(quán)人負(fù)有過(guò)錯(cuò)責(zé)任。 物業(yè)治理單位所治理的房屋共用部位和公共、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)人足小區(qū)或大廈的全體業(yè)主，受害人專門難向所有權(quán)人追索，而且目前的司法實(shí)踐中也難以操作；同時(shí)依照物業(yè)治理單位與進(jìn)展商或業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)治理合同的約定，通常由于治理責(zé)任造成的損害也是由物業(yè)治理單位承擔(dān)的，因此物業(yè)治理單位無(wú)疑是要承擔(dān)責(zé)任的。鑒于此，關(guān)于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲(chǔ)，否則難以履行舉證義務(wù)，將承擔(dān)舉證不能的法律后果。 另外，物業(yè)治理單位平常對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場(chǎng)施工記

30、錄，假如是托付其他專業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂有關(guān)合同，保留履行合同的所有證據(jù)，以證實(shí)自己己履行了善意的治理員義務(wù)。同時(shí)假如因?yàn)槠渌韭男泻贤环虾贤s定或不符合法律規(guī)定，造成第三人人身和財(cái)產(chǎn)損害的，能夠向該公司追索，以降低物業(yè)關(guān)聯(lián)單位的風(fēng)險(xiǎn)和賠償責(zé)任。 物業(yè)治理單位將物業(yè)治理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項(xiàng)治理，托付給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務(wù)。上述分項(xiàng)發(fā)包形式也是物業(yè)治理單位防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。 物業(yè)治理單位在專項(xiàng)治理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業(yè)公司時(shí)，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所

31、禁止，同時(shí)分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)治理單位負(fù)有明顯的主觀過(guò)錯(cuò)。假如設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)豐使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)治理單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第二，在物業(yè)治理單位與專業(yè)公司的承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身和財(cái)產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。 一些物業(yè)治理單位為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，自己?jiǎn)挝辉谖慈〉孟鄳?yīng)資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)，形式上采納掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的治理費(fèi)。這種做法是違法的，實(shí)際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，上述做法是不可取的。 在公共和共用設(shè)施、設(shè)備的治理和養(yǎng)護(hù)過(guò)程

32、中，假如發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報(bào)告，由相應(yīng)的部門對(duì)時(shí)刻進(jìn)行調(diào)查，并作出調(diào)查報(bào)告，對(duì)事件和損害發(fā)生的緣故進(jìn)行認(rèn)定；該緣故確實(shí)是日后各方包括法院認(rèn)定過(guò)錯(cuò)和責(zé)任的依據(jù)，在一定程度上能夠講是唯一依據(jù)。因?yàn)樵趯ｉT多情況下，假如當(dāng)時(shí)未進(jìn)行調(diào)查和認(rèn)定，在訴訟過(guò)程中，由于距離事件發(fā)生的時(shí)刻已太久，專門難查清和證明緣故；而法院也不是專業(yè)機(jī)構(gòu)，只能依法托付專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但時(shí)刻太長(zhǎng)、現(xiàn)場(chǎng)已不存在，專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)也無(wú)法鑒定，如此舉證的責(zé)任就依法落在物業(yè)治理單位身上，物業(yè)治理單位也處于無(wú)可奈何的境地，將不得不承擔(dān)舉證不能的敗訴后果。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對(duì)，臨時(shí)的回避是解決不了問(wèn)題的，責(zé)任也是無(wú)法擺脫的。 7.6 公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范 小區(qū)和大廈公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范治理差不多上消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。 小區(qū)和大廈的公共設(shè)施的維修工程或其他供水、供電、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊等單位施工需要，在公共場(chǎng)所、小區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，物業(yè)治理單位應(yīng)監(jiān)督施工單位或由物業(yè)治理單位在施工現(xiàn)場(chǎng)周邊設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全防護(hù)措施，幸免造成他人人身和財(cái)產(chǎn)損害。 物業(yè)治理單位在上述情形下，因維修物