中國(guó)大陸房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告

1、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告要點(diǎn)提示 運(yùn)行情況：1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資6495億元，同比增長(zhǎng)32.8%，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.4個(gè)百分點(diǎn)。三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、土地開(kāi)發(fā)面積、新開(kāi)工面積和商品房銷(xiāo)售價(jià)格增速出現(xiàn)不同程度的下降。 存在在問(wèn)題：土地市市場(chǎng)秩序序亟待規(guī)規(guī)范；資資金的供供求渠道道需要調(diào)調(diào)整；商商品房空空置面積積漲幅擴(kuò)擴(kuò)大；區(qū)區(qū)域性房房地產(chǎn)市市場(chǎng)過(guò)熱熱。 趨勢(shì)勢(shì)預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)四四季度房房地產(chǎn)行行業(yè)仍將將繼續(xù)保保持300%左右右的增長(zhǎng)長(zhǎng)，但增增幅可能能放緩，結(jié)構(gòu)性性調(diào)整有有可能展展開(kāi)。從從中長(zhǎng)期期來(lái)看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展前景廣廣闊。 熱點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題：解讀房房地產(chǎn)金金融；土土地政策

2、策調(diào)整的的背景。 目 錄TOC o 1-3 h z三季度度市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行狀況況4一、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資繼繼續(xù)高速速增長(zhǎng)4二、房地地產(chǎn)資金金到位情情況良好好6三、新開(kāi)開(kāi)工面積積增速放放緩7四、商品品房銷(xiāo)售售額持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)8五、房地地產(chǎn)價(jià)格格保持平平穩(wěn)上漲漲9六、“國(guó)國(guó)房景氣氣指數(shù)”呈回落落態(tài)勢(shì)13七、部分分地區(qū)市市場(chǎng)運(yùn)行行特點(diǎn)分分析15存在問(wèn)問(wèn)題及相相關(guān)建議議20一、土地地市場(chǎng)秩秩序亟待待規(guī)范20二、資金金的供求求渠道需需要調(diào)整整23三、商品品房空置置面積漲漲幅擴(kuò)大大25四、區(qū)域域性房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)過(guò)熱28發(fā)展趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)32一、四季季度行業(yè)業(yè)發(fā)展增增速可能能放緩32二、未來(lái)來(lái)中長(zhǎng)期期發(fā)展前前景廣闊闊3

3、3熱點(diǎn)問(wèn)問(wèn)題分析析35健全房地地產(chǎn)金融融快速發(fā)發(fā)展的幾幾點(diǎn)建議議35土地政策策調(diào)整背背景透視視39附錄：基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)平臺(tái)4220033年全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資完成成額（11-9月月）4220033年三大大地區(qū)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資完成額額（1-9月）4220033年商品品房銷(xiāo)售售額（11-9月月）4220033年商品品房住宅宅施工銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積（1-9月）4320033年全國(guó)國(guó)完成開(kāi)開(kāi)發(fā)土地地面積（1-99月）4320033年全國(guó)國(guó)土地交交易價(jià)格格指數(shù)（1-33季度）4420033年全國(guó)國(guó)房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格指數(shù)（1-33季度）4420033年全國(guó)國(guó)房屋租租賃價(jià)格格指數(shù)（1-33季度）45 三季季度

4、市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行狀狀況一、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資繼繼續(xù)高速速增長(zhǎng)1-9月月份，全全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)完成投投資64495億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)32.8%，高于同同期固定定資產(chǎn)投投資增幅幅1.44個(gè)百分分點(diǎn)。其其中商品品住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)完成成投資444533億元，同比增增長(zhǎng)288%。從從房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)速度看看，東、中、西西三大地地區(qū)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)分別為為28.9%、42.3%、45.8%，中、西西部地區(qū)區(qū)增幅高高于東部部。表1-11 20003年年1-99月房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資完完成額單位：億億元，%累計(jì)完成成額去年同期期比去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)全國(guó)64955.01148622.732.88東部地

5、區(qū)區(qū)46399.635799.828.99中部地區(qū)區(qū)960.8669.142.33西部地區(qū)區(qū)894.7613.845.88數(shù)據(jù)來(lái)源源：國(guó)家家信息中中心從房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資完成成額的構(gòu)構(gòu)成情況況看，建建筑工程程實(shí)際完完成投資資40992.336億元元，同比比增長(zhǎng)229.66%；安安裝工程程實(shí)際完完成投資資2577.855億元，同比增增長(zhǎng)277.3%；設(shè)備備工器具具購(gòu)置完完成投資資84.04億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)23.2%；其他費(fèi)費(fèi)用完成成投資220600.766億元，其中土土地購(gòu)置置費(fèi)12272.17億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)52.6%。圖1-11 11-9月月份房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資完完成額構(gòu)構(gòu)成情況況在

6、商品住住宅開(kāi)發(fā)發(fā)完成投投資額中中，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房完成成投資3383.23億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)11.3 %，占商商品住宅宅投資的的比重為為5.99%；辦辦公樓投投資完成成3077.933億元，同比增增長(zhǎng)399.8%，所占占比重為為4.77%；商商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房完完成投資資7811.111億元，同比增增長(zhǎng)444.6%，所占占比重為為12.0%。圖1-22 按工工程用途途分1-9月份份房地產(chǎn)產(chǎn)累計(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資情況圖1-33 11-9月月份房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資完完成額比比重二、房地地產(chǎn)資金金到位情情況良好好1-8月月份，全全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)到位資資金達(dá)到到77666億元元，同比比增長(zhǎng)447%，低于11-

7、7月月增長(zhǎng)449.22%的水水平。其其中，東東、中、西部地地區(qū)到位位資金分分別為558388億元、9511億元、9766億元。表1-22 20003年年1-88月房地地產(chǎn)資金金來(lái)源情情況單位：億億元全國(guó)總計(jì)計(jì)東部中部西部合計(jì)77655.75558388.233951.42976.1國(guó)內(nèi)貸款款19400.63315355.3183.16222.16利用外資資121.41102.8215.9952.644自籌資金金22855.25515200.877424.29343.09其他資金金34111.81126777.522326.74407.55數(shù)據(jù)來(lái)源源：國(guó)家家信息中中心房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)資金金主要來(lái)來(lái)源

8、于銀銀行貸款款、企業(yè)業(yè)自籌資資金及其其他資金金三個(gè)方方面。其其他資金金來(lái)源主主要由銷(xiāo)銷(xiāo)售定金金、預(yù)售售收入和和基建墊墊資構(gòu)成成，在房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)資金金來(lái)源中中一直處處于較高高占比狀狀態(tài)，11-8月月份占比比約444%，說(shuō)說(shuō)明房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)和銷(xiāo)售售的依存存度進(jìn)一一步增大大；自籌籌資金占占比約330%，絕對(duì)規(guī)規(guī)模增長(zhǎng)長(zhǎng)迅速，顯示出出房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)自自身實(shí)力力雖有一一定增強(qiáng)強(qiáng)，但整整體抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力還有待待進(jìn)一步步提高；房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)類(lèi)貸款是是房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的重要來(lái)來(lái)源，一一般情況況下，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的資金金20%-300%直接接來(lái)自銀銀行貸款款，占房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目總投投入300%-440

9、%的的建筑公公司先行行墊資施施工的資資金也來(lái)來(lái)自銀行行貸款，再加上上一半以以上的購(gòu)購(gòu)房者也也依靠個(gè)個(gè)人住房房抵押貸貸款，因因此至少少60%以上的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資都都源自銀銀行。如如果商品品房最終終大量積積壓，開(kāi)開(kāi)發(fā)商無(wú)無(wú)法支付付銀行貸貸款與建建筑商費(fèi)費(fèi)用，只只有將房房子抵押押給銀行行與建筑筑商，而而建筑商商的資金金也是銀銀行貸款款，最后后也只好好把開(kāi)發(fā)發(fā)商抵押押給他的的房子再再抵押給給銀行。從而，在這條條資金鏈鏈中，銀銀行成為為房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的的最大承承擔(dān)者。圖1-44 1-8月份份房地產(chǎn)產(chǎn)投資累累計(jì)到位位資金來(lái)來(lái)源構(gòu)成成三、新開(kāi)開(kāi)工面積積增速放放緩1-9月月份，全全國(guó)房地地產(chǎn)新開(kāi)開(kāi)工面積積增速為

10、為30.4%，低于上上半年00.6個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，低于于1季度度5.55個(gè)百分分點(diǎn)，增增速開(kāi)始始放緩。其中，中部地地區(qū)完成成土地開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積同比增增長(zhǎng)588.2%，成為為增長(zhǎng)最最快的地地區(qū)。圖1-55 1-9月份份三大地地區(qū)商品品住宅累累計(jì)施工工、銷(xiāo)售售面積1-9月月份，開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)土地購(gòu)購(gòu)置面積積230082.20萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)了了44.7%，全國(guó)完完成土地地開(kāi)發(fā)面面積1113688萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)38.9%。土地購(gòu)購(gòu)置面積積和土地地開(kāi)發(fā)投投資大幅幅度增長(zhǎng)長(zhǎng)，導(dǎo)致致土地價(jià)價(jià)格上漲漲較快。圖1-66 1-9月份份全國(guó)土土地購(gòu)置置與開(kāi)發(fā)發(fā)面積1-9月月份，全全國(guó)累計(jì)計(jì)完成房房屋竣

11、工工面積1153225.88萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)34.9%，其中，竣工商商品住宅宅127716.6萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)322.7%；完成成房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積151189.2萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)355.9%，其中中銷(xiāo)售商商品住宅宅136649.8萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)355.3%，房地地產(chǎn)二級(jí)級(jí)市場(chǎng)供供銷(xiāo)兩旺旺。圖1-77 1-9月份份商品房房竣工與與銷(xiāo)售面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)率四、商品品房銷(xiāo)售售額持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)在商品房房持續(xù)熱熱銷(xiāo)的背背景下，1-99月份全全國(guó)商品品房平均均銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格保持持上升，全國(guó)實(shí)實(shí)現(xiàn)商品品房銷(xiāo)售售額37736.43億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)41.4%。其中銷(xiāo)銷(xiāo)售給個(gè)個(gè)人34449.34

12、億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)44.1%；銷(xiāo)售面面積1551899.244萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)35.9%。圖1-88 20003年年1-99月商品品房銷(xiāo)售售額情況況五、房地地產(chǎn)價(jià)格格保持平平穩(wěn)上漲漲三季度，全國(guó)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格繼續(xù)續(xù)保持平平穩(wěn)上漲漲。國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局對(duì)全國(guó)國(guó)35個(gè)個(gè)大中城城市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查顯顯示，與與去年同同季相比比，房屋屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格上漲漲4.11%；土土地交易易價(jià)格上上漲8.8%，房屋租租賃價(jià)格格上漲11.8%。不同同地區(qū)房房屋銷(xiāo)售售價(jià)格漲漲跌互現(xiàn)現(xiàn)，如上上海211.5%，漲幅幅比二季季度增加加3.44個(gè)百分分點(diǎn)；寧寧波166.1%，減少少0.33個(gè)百分分點(diǎn)；青青島155.9%，增

13、加加2.55個(gè)百分分點(diǎn)；南南京8.9%，減少00.6個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；昆明明和烏魯魯木齊等等城市房房屋銷(xiāo)售售價(jià)格則則繼續(xù)呈呈現(xiàn)降勢(shì)勢(shì)，且降降幅比二二季度有有所增加加。表1-33 20003年年三季度度35個(gè)個(gè)大中城城市房地地產(chǎn)價(jià)格格指數(shù)表表單位：%房屋銷(xiāo)售售價(jià)格土地交易易價(jià)格房屋租賃賃價(jià)格三季度季度累計(jì)計(jì)三季度季度累計(jì)計(jì)三季度季度累計(jì)計(jì)全國(guó)104.1104.6108.8108.1101.8101.8北京100.2100.2100.9100.5106.3109.1天津104.6103.0103.0103.097.88102.2石家莊100.1100.0100.2100.199.0099.22太原10

14、2.6102.5130.8128.599.55102.5呼和浩特特100.3100.6102.2102.5100.798.99沈陽(yáng)109.4104.9114.0116.4102.2100.7大連101.5100.7104.8102.699.2298.99長(zhǎng)春100.1100.8103.0103.7100.7105.3哈爾濱100.0100.1100.0102.196.8898.55上海121.5117.1108.4110.2102.3102.1南京108.9108.6108.0106.0104.1105.5杭州105.6105.1142.0136.1104.1104.4寧波116.1117.7

15、106.4113.6104.4105.6合肥103.0104.5107.4106.9102.9102.3福州100.6101.2107.6106.299.0098.66廈門(mén)102.4102.4102.0102.0101.599.99南昌103.9104.3112.9111.5102.9103.6濟(jì)南103.2102.4103.9103.2100.299.88青島115.9113.6101.9101.899.6699.44鄭州101.2101.8101.5100.898.3399.33武漢102.4103.6101.8104.399.5597.99長(zhǎng)沙100.7100.2100.4100.610

16、1.5100.7廣州99.2299.88100.0100.099.77100.0深圳102.4101.7104.3101.699.5599.88南寧103.0102.2100.0101.9100.0102.2?？?02.0102.198.00100.292.2291.55成都102.5101.9109.9106.5100.8100.2貴陽(yáng)101.3101.2100.1100.3100.3101.4昆明97.3398.66100.0100.0100.8100.2重慶101.3104.5102.7119.795.6698.88西安101.4101.3100.4100.699.3399.11蘭州10

17、0.4100.3100.0100.099.3399.44西寧101.3101.7102.7103.7101.2103.2銀川101.4102.0105.0103.2105.098.66烏魯木齊齊99.8899.88100.0100.3101.6100.3（一）房房屋銷(xiāo)售售價(jià)格上上漲幅度度小幅回回落。三季度度，伴隨隨著房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資和和銷(xiāo)售的的持續(xù)增增長(zhǎng)，房房屋銷(xiāo)售售價(jià)格繼繼續(xù)保持持上漲。與去年年同季相相比，三三季度全全國(guó)房屋屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格上漲漲4.11%。分分類(lèi)型看看，商品品房銷(xiāo)售售價(jià)格比比去年同同季上漲漲5.33%。在在商品房房銷(xiāo)售中中，住宅宅價(jià)格上上漲5.9%，其中，經(jīng)濟(jì)適適用房和和普通

18、住住宅銷(xiāo)售售價(jià)格分分別上漲漲1.22%和66.6%，豪華華住宅價(jià)價(jià)格上漲漲2.99%；非非住宅用用房銷(xiāo)售售價(jià)格上上漲3.4%，其中，寫(xiě)字樓樓和商業(yè)業(yè)用房銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格分別上上漲3.7%和和3.11%，其其他用房房銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格上漲漲6.88%。公公房銷(xiāo)售售價(jià)格比比去年同同季上漲漲0.88%。 圖1-9 全國(guó)房房屋銷(xiāo)售售價(jià)格指指數(shù)變動(dòng)動(dòng)情況（二）土土地交易易價(jià)格漲漲幅增加加。三季季度，土土地交易易價(jià)格比比去年同同季上漲漲8.88%，比比二季度度漲幅增增加1.7個(gè)百百分點(diǎn)。其中，居民住住宅用地地交易價(jià)價(jià)格上漲漲13.1%，比二季季度漲幅幅增加11.3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；商業(yè)業(yè)旅游娛娛樂(lè)用地地交易價(jià)價(jià)格上漲漲7

19、.11%，增增加3.1個(gè)百百分點(diǎn)；工業(yè)用用地交易易價(jià)格上上漲1.0%，漲幅與與二季度度相同；其他用用地交易易價(jià)格上上漲3.5%，增加11.6個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。圖1-110 220033年全國(guó)國(guó)土地交交易價(jià)格格指數(shù)（三）房房屋租賃賃價(jià)格上上漲1.8%。 三季季度，全全國(guó)房屋屋租賃價(jià)價(jià)格比去去年同季季上漲11.8%。受部部分地區(qū)區(qū)上調(diào)公公房租價(jià)價(jià)和城市市改建拆拆遷等因因素影響響，住宅宅租賃價(jià)價(jià)格上漲漲9.22%，漲漲幅比二二季度增增加4.5個(gè)百百分點(diǎn)，其中公公房和私私房的租租賃價(jià)格格分別上上漲0.8%和和19.5%。辦公用用房和商商業(yè)用房房租賃價(jià)價(jià)格則分分別下降降0.99%和11.4%。廠(chǎng)房房倉(cāng)庫(kù)租租

20、賃價(jià)格格下降11.0%。圖1-111 全國(guó)房房屋租賃賃價(jià)格指指數(shù)變動(dòng)動(dòng)情況六、“國(guó)國(guó)房景氣氣指數(shù)”呈回落落態(tài)勢(shì)9月份，“國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)”為1006.665點(diǎn)，比8月月份下降降0.224點(diǎn)，比去年年同期上上升1.68點(diǎn)點(diǎn)。今年年前9個(gè)個(gè)月，“國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)” 持續(xù)續(xù)保持在在較高水水平運(yùn)行行，變化不不大。但但受到政政府加大大對(duì)土地地和資金金供應(yīng)宏宏觀(guān)調(diào)控控力度的的影響，特別是是央行“1211”號(hào)文件件對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的作用用逐步顯顯現(xiàn)，進(jìn)進(jìn)入8月月份以來(lái)來(lái)，“國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)”持續(xù)回回落，但但仍然高高于去年年同期水水平。今年前三三季度，全國(guó)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資與銷(xiāo)售售面積持持續(xù)保持持增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)

21、。房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資繼續(xù)保保持300%以上上的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，但增幅幅比前幾幾個(gè)月有有所回落落；商品品房的持持續(xù)旺銷(xiāo)銷(xiāo)直接帶帶動(dòng)了商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格的穩(wěn)定定增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度也也呈逐月月回落的的態(tài)勢(shì)；新開(kāi)工工面積和和竣工面面積依然然保持強(qiáng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)長(zhǎng)，推動(dòng)動(dòng)“國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)”保持在在1066點(diǎn)以上上。初步步預(yù)計(jì)，今年四四季度，“國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)”將繼續(xù)續(xù)在1007點(diǎn)左左右波動(dòng)動(dòng)，年底底將會(huì)高高于上年年的總體體景氣水水平。圖1-112 220022年初至至今國(guó)房房景氣指指數(shù)變動(dòng)動(dòng)情況9月份，構(gòu)成“國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)”的分類(lèi)類(lèi)指數(shù)值值與去年年同期相相比，除除商品房房平均銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格保持下下降以外外，

22、其余余分類(lèi)指指數(shù)均呈呈現(xiàn)不同同程度的的增長(zhǎng)或或持平。其中，竣工面面積、新新開(kāi)工面面積、資資金來(lái)源源和土地地轉(zhuǎn)讓收收入分類(lèi)類(lèi)指數(shù)同同比上升升幅度都都超過(guò)了了3個(gè)點(diǎn)點(diǎn)，是帶帶動(dòng)“國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)”高于去去年同期期的主要要因素。土地開(kāi)發(fā)發(fā)面積分分類(lèi)指數(shù)數(shù)。 99月份，土地開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積分類(lèi)指指數(shù)為1114.86，比8月月份下降降0.992點(diǎn)，與去年年同期持持平。今今年以來(lái)來(lái)，土地地開(kāi)發(fā)面面積分類(lèi)類(lèi)指數(shù)呈呈現(xiàn)明顯顯的“高開(kāi)低低走”態(tài)勢(shì)，而且波波動(dòng)幅度度較大。3月份份達(dá)到1123.63點(diǎn)點(diǎn)，是近近幾年的的最高值值；6月月份回落落到1115.997點(diǎn)；近三個(gè)個(gè)月逐步步趨于平平穩(wěn)，在在1155點(diǎn)左右右的水平平

23、波動(dòng)。新開(kāi)工面面積分類(lèi)類(lèi)指數(shù)。 9月月份，新新開(kāi)工面面積分類(lèi)類(lèi)指數(shù)為為1088.733，比88月份下下降0.42點(diǎn)點(diǎn)，比去去年同期期上升33.599點(diǎn)。11-9月月份，新新開(kāi)工面面積為33.666億平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)30.4%，增幅繼繼續(xù)減緩緩?？⒐っ娣e積分類(lèi)指指數(shù)。 9月份份，竣工工面積分分類(lèi)指數(shù)數(shù)為1110，比比8月份份上升00.855點(diǎn)，比比去年同同期上升升3.221點(diǎn)。今年前前9個(gè)月月，竣工工面積分分類(lèi)指數(shù)數(shù)除了88月份以以外均高高于1110點(diǎn)的的水平，2月份份曾經(jīng)達(dá)達(dá)到1223.006點(diǎn)，是19999年年以來(lái)同同期的最最高值，成為帶帶動(dòng)“國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)”上揚(yáng)的的主要因因素。商品

24、房房銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格分類(lèi)類(lèi)指數(shù)。 9月月份，商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格分類(lèi)指指數(shù)為997.226，比比8月份份下降00.477點(diǎn)，比比去年同同期下降降1.448點(diǎn)。在商品品房持續(xù)續(xù)熱銷(xiāo)的的背景下下，今年年前9個(gè)個(gè)月商品品房平均均銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格保持持上升，但增幅幅有所回回落。11-9月月份，商商品房平平均銷(xiāo)售售價(jià)格為為24660元平方米米，同比比增長(zhǎng)44%。其其中，商商品住宅宅平均銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格為23314元元平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)4%。商品房空空置面積積分類(lèi)指指數(shù)。 9月份份，商品品房空置置面積分分類(lèi)指數(shù)數(shù)為955.833，比88月份上上升1.68點(diǎn)點(diǎn)，比去去年同期期下降11.400點(diǎn)?？湛罩妹娣e積分類(lèi)指指數(shù)的

25、下下降，表表明商品品房空置置面積的的增幅同同比有所所回落。今年以以來(lái)，商商品房空空置面積積依舊保保持增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅幅低于去去年同期期水平。1-99月份，全國(guó)商商品房空空置面積積同比增增長(zhǎng)8.8%，比去年年同期下下降1.8個(gè)百百分點(diǎn)。其中，商品住住宅空置置面積同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)7.99%。圖1-113 220022.7-20003.99月國(guó)房房景氣指指數(shù)及主主要分類(lèi)類(lèi)指標(biāo)變變動(dòng)情況況七、部分分地區(qū)市市場(chǎng)運(yùn)行行特點(diǎn)分分析北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入平平穩(wěn)發(fā)展展時(shí)期1-9月月，北京京房地產(chǎn)產(chǎn)景氣指指數(shù)（簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)“京京房景氣氣指數(shù)”）值為為1044.1，比去年同期期上升11.111點(diǎn)。從從前三季季度的情情況來(lái)看

26、，景景氣度受受完成開(kāi)開(kāi)發(fā)土地地面積和和竣工面面積分指指數(shù)大幅幅上升的的影響，一季度度景氣度度上升到到20002年以以來(lái)的最最高點(diǎn)（1066.333），二二季度受受到“非非典”的影響響，“京房景景氣指數(shù)數(shù)”回落，在1004點(diǎn)上上下小幅幅震蕩，但較上上年同期期仍有小小幅上升升。進(jìn)入入三季度度以來(lái)，各月“京房景景氣指數(shù)數(shù)”保持在在略高于于1044點(diǎn)的水水平，比比去年同同期高出出1.111點(diǎn)。從總總體來(lái)看看，北京京市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)入一一個(gè)相對(duì)對(duì)平穩(wěn)的的發(fā)展時(shí)時(shí)期。 1-3季季度，“京房景景氣指數(shù)數(shù)”8個(gè)分分類(lèi)指標(biāo)標(biāo)中呈現(xiàn)6升2降降格局，其中下下拉總指指數(shù)的首首要因素素是土地地購(gòu)置費(fèi)費(fèi)指數(shù)大大幅下降降

27、了299.333點(diǎn)；拉拉動(dòng)總指指數(shù)上升升的主要要因素是是完成土土地開(kāi)發(fā)發(fā)面積指指數(shù)上升升27.99點(diǎn)點(diǎn)，竣工工面積指指數(shù)上升升了3.8點(diǎn)。其余分分指數(shù)升升降幅度度不大，對(duì)總指指數(shù)影響響有限。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資：前三季季度完成成開(kāi)發(fā)投投資7223.88億元，同比增增長(zhǎng)188.1%；其中中用于商商品住宅宅的投資資4022.1億億元，增增長(zhǎng)4.7%；用于辦辦公樓的的投資881.66億元，增長(zhǎng)446.99%；用用于商業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)用用房的投投資311.5億億元，下下降4.1%；其他類(lèi)類(lèi)投資增增長(zhǎng)488.5%。本年資金金來(lái)源：前三季季度用于于開(kāi)發(fā)的的資金到到位12294.0億元元，同比比增長(zhǎng)667.77%；其

28、其中國(guó)內(nèi)內(nèi)貸款3384.6億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)74.8%；自籌資資金2447.55億元，增長(zhǎng)448.33%；其其他資金金來(lái)源中中的定金金及預(yù)收收款5446億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)65%。土地購(gòu)置置費(fèi)：前前三季度度交付土土地出讓讓金1114.77億元，同比增增長(zhǎng)322.3%。新開(kāi)工面面積：前前三季度度新開(kāi)工工各類(lèi)商商品房220699.9萬(wàn)萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)長(zhǎng)25.3%；其中商商品住宅宅15777.55萬(wàn)平方方米，增增長(zhǎng)222.0%。完成土地地開(kāi)發(fā)面面積：前前三季度度完成土土地開(kāi)發(fā)發(fā)面積5522.9萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)1225.88%。竣工面積積：前三季季度竣工工各類(lèi)商商品房8889.7萬(wàn)平平方米，增長(zhǎng)445%，

29、其中商商品住宅宅7388.7萬(wàn)萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)長(zhǎng)44.7%。空置面積積：截止止到9月月底全市市空置商商品房面面積為8860.6萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)199.4%；其中中商品住住宅空置置6999.5萬(wàn)萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)長(zhǎng)20.1%。銷(xiāo)售價(jià)格格：前三三季度本本市銷(xiāo)售售各類(lèi)商商品房8875.1萬(wàn)平平方米，增長(zhǎng)665%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售額4419.3億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)69.1%；銷(xiāo)售商商品住宅宅8277.3萬(wàn)萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)長(zhǎng)62.8%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售額3377.4億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)64.4%。商品房房平均售售價(jià)47791元元平方方米，每每平方米米售價(jià)比比去年末末增加227元；商品住住宅平均均售價(jià)445622元平平方米，

30、每平方方米售價(jià)價(jià)比去年年末增加加95元元。表1-44：20003年年1-33季度北北京市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)單位：億億元，萬(wàn)萬(wàn)平方米米，%主要指標(biāo)標(biāo)合計(jì)上年同期期同比增長(zhǎng)長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資完成額額723.8612.918.11其中：住住宅402.1384.14.7商品房開(kāi)開(kāi)復(fù)工面面積74199.957755.628.55其中：住住宅53311.042544.325.33本年新開(kāi)開(kāi)商品房房屋面積積20699.916522.025.33其中：住住宅15777.512922.522.00商品房竣竣工面積積889.7613.845.00其中：住住宅738.7510.544.77商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積

31、875.1530.465.00其中：住住宅827.3508.362.88商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售額419.3248.069.11其中：住住宅377.4229.664.44表1-55：20003年年1-33季度京京房景氣氣指數(shù)與與各分類(lèi)類(lèi)指數(shù)情情況分指數(shù)名名稱(chēng)20033年1-3季度度20022年1-3季度度指數(shù)增減減京房景氣氣總指數(shù)數(shù)104.11103.00+1.111房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資103.01105.72-2.771本年資金金來(lái)源102.23100.92+1.331土地購(gòu)置置費(fèi)76.222105.55-29.33完成土地地開(kāi)發(fā)面面積129.71101.72+27.99空置面積積正指數(shù)數(shù)77.77878

32、.339-0.661空置面積積指數(shù)126.48125.75+0.773新開(kāi)工面面積指數(shù)數(shù)100.94100.46+0.448竣工面積積指數(shù)113.77109.97+3.880銷(xiāo)售價(jià)格格指數(shù)90.44687.556+2.990（二）上上海房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供需兩兩旺1-9月月，上海海市商品品房銷(xiāo)售售面積總總量為116099.333萬(wàn)平方方米；商商品房竣竣工面積積總量為為16008.224萬(wàn)平平方米，市場(chǎng)供供需兩旺旺，并趨趨于平衡衡。上海市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)顯示示，進(jìn)入入三季度度，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供需絕絕對(duì)差額額進(jìn)一步步減小，并逐步步趨于平平衡。11-9月月，上海海市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供需絕絕對(duì)差額額總量降降至

33、1.09萬(wàn)萬(wàn)平方米米，基本本保持了了市場(chǎng)的的供需平平衡。至至9月末末，上海海市商品品房空置置面積5504.59萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比年年初減少少25.5%?？罩?1年以上上的商品品房面積積2677.366萬(wàn)平方方米，比比年初減減少4.3%。其中，商品住住宅空置置面積992.668萬(wàn)平平方米，減少330.99%。1-9月月，上海海市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資額額突破7700億億元，達(dá)達(dá)到7002.559億元元，比去去年同期期增長(zhǎng)224.44%，拉拉動(dòng)全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)8.99個(gè)百分分點(diǎn)，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)繼續(xù)續(xù)保持高高位運(yùn)行行。投資資主體中中，非國(guó)國(guó)有經(jīng)濟(jì)濟(jì)占比較較高。在在全部的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資中

34、，非國(guó)有有經(jīng)濟(jì)投投資達(dá)5599.38億億元，比比去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)23.6%。1-9月月，房地地產(chǎn)建設(shè)設(shè)共到位位資金110500.055億元，比去年年同期增增長(zhǎng)333.2%。從各各類(lèi)資金金的分布布情況看看，其他他資金占占比重最最大，共共到位5539.04億億元，占占51.3%，增長(zhǎng)443.88%，主主要是由由于定金金和預(yù)付付款迅速速增加；其次是是自籌資資金到位位2500.8億億元，占占23.9%，增長(zhǎng)221.55%；國(guó)國(guó)內(nèi)貸款款到位2238.46億億元，占占22.7%，增長(zhǎng)228.44%。（三）南南京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)良好好 三季度度，在國(guó)國(guó)家宏觀(guān)觀(guān)調(diào)控和和擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需政策策的正確確引導(dǎo)下下

35、，在規(guī)規(guī)范市場(chǎng)場(chǎng)、促進(jìn)進(jìn)消費(fèi)等等一系列列政策推推動(dòng)下，南京市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資繼續(xù)保保持快速速增長(zhǎng)，住房消消費(fèi)得到到有效啟啟動(dòng)，市市場(chǎng)供需需兩旺，投資活活躍，繼繼續(xù)保持持健康穩(wěn)穩(wěn)定的發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)。1、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資增增速平穩(wěn)穩(wěn)。據(jù)南京市市統(tǒng)計(jì)局局的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)顯顯示，11-9月月份全市市完成房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資1233.833億元，同比增增長(zhǎng)511.066%；商商品房空空置面積積下降到到52.67萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比下降112.770%，其中住住宅空置置32.13萬(wàn)萬(wàn)平方米米。從房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資速度來(lái)來(lái)看，11-8月月份房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)50.5%，高于往往年同期期增速，但

36、低于于全省554.99%的增增幅，也也低于南南京市固固定資產(chǎn)產(chǎn)75.2%的的增速，說(shuō)明全全市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資總總體表現(xiàn)現(xiàn)為規(guī)模模適度，增速平平穩(wěn)的良良好發(fā)展展態(tài)勢(shì)。2、市場(chǎng)場(chǎng)供給略略小于需需求。1-9月份份，南京京市新批批商品房房上市面面積為3398.37萬(wàn)萬(wàn)平方米米，而商商品房合合同銷(xiāo)售售面積達(dá)達(dá)到5334.110萬(wàn)平平方米，供需比比為0.74：1，內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)、排隊(duì)隊(duì)買(mǎi)房的的現(xiàn)象逐逐漸增多多，商品品房市場(chǎng)場(chǎng)需求較較為旺盛盛，供給給相對(duì)不不足。3、住宅宅市場(chǎng)供供求結(jié)構(gòu)構(gòu)基本均均衡。從11-9月月份南京京江南八八區(qū)住宅宅市場(chǎng)供供給面積積的套數(shù)數(shù)看，以以80-1400平方米米為主，其中880-

37、1100平平方米占占17.29%，1000-1120平平方米占占27.89%，1220-1140平平方米占占21.25%，從三三季度市市場(chǎng)銷(xiāo)售售情況看看，基本本與1-9月份份市場(chǎng)供供給相吻吻合，880-1100平平方米占占10.34%，1000-1120平平方米占占17.82%，1220-1140平平方米占占27.56%。 從從1-99月份南南京江南南八區(qū)各各板塊住住宅市場(chǎng)場(chǎng)供給面面積的套套數(shù)看，河西、城北、城東供供應(yīng)比例例較高，分別達(dá)達(dá)到277.200%、226.661%、14.47%；從三三季度江江南八區(qū)區(qū)各板塊塊住宅市市場(chǎng)銷(xiāo)售售面積的的比例看看，城中中、河西西、城東東銷(xiāo)售面面積比例例較高

38、，分別達(dá)達(dá)到355.544%、221.008%、15.17%，在加加上住宅宅供給去去年存量量，住宅宅總體供供求結(jié)構(gòu)構(gòu)基本平平衡。4、外外地開(kāi)發(fā)發(fā)商紛紛紛搶攤南南京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。南京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)吸吸引資金金實(shí)力雄雄厚的外外資、外外地、外外行業(yè)紛紛紛介入入。從220033年南京京已出讓讓的122塊儲(chǔ)備備地塊看看，土地地面積為為1744.1萬(wàn)萬(wàn)平方米米，出讓讓金為445億元元，“三三外”公公司中標(biāo)標(biāo)3家，土地面面積為554萬(wàn)平平方米，出讓金金為233.4億億元，分分別占331%和和52%。在未未來(lái)的市市場(chǎng)中，份額可可能會(huì)更更大，而而本地的的一些大大型開(kāi)發(fā)發(fā)商也紛紛紛向長(zhǎng)長(zhǎng)三角其其他城市市拓展市市

39、場(chǎng)。（四）四四川房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)保持高高位增長(zhǎng)長(zhǎng)房地產(chǎn)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)繼續(xù)處處于較高高水平11-8月月，四川川房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)完完成固定定資產(chǎn)投投資2559.446億元元，比去去年同期期增長(zhǎng)443.44%，增增速比11-7月月回落了了0.88個(gè)百分分點(diǎn)。其其中：住住宅1883.557億元元，同比比增長(zhǎng)442.55%，商商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房445.449億元元，同比比增長(zhǎng)554.66%，辦辦公樓888.999億元元，同比比增長(zhǎng)1140.5%；而8月月份完成成投資為為38.67億億元，比比去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)39%。資金到位位情況良良好8月月份，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資到到位資金金49.2億元元，比去去年同期期增長(zhǎng)665.

40、55%，其其中定金金及預(yù)收收款到位位30.1億元元，比去去年同期期增長(zhǎng)222.55%，占占當(dāng)月到到位資金金的比例例高達(dá)661.22%。成成都市11-8月月份房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)資資金來(lái)源源合計(jì)2200億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)54.1%，到位資資金為實(shí)實(shí)際完成成投資的的1.442倍。這反映映出房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有充足足的資金金作保證證。商商品房施施工、竣竣工面積積增速提提高 1-88月，商商品房新新開(kāi)工223766.499萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)47%，比去去年同期期快122.1個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，施工工面積553522.733萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)40.9%；竣工面面積9664.883萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)477

41、.2%，其中中住宅竣竣工8220.775萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)477.5%， 88月份新新增商品品房竣工工面積為為92.75萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比去去年同期期增長(zhǎng)1150.7%。 商品房房?jī)r(jià)格走走勢(shì)基本本平穩(wěn) 11-8月月，四川川商品房房銷(xiāo)售形形勢(shì)較好好，商品品房銷(xiāo)售售面積為為9022.933萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)37.3%；其中，住宅8821.98萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)338.33%，且且個(gè)人購(gòu)購(gòu)房比例例占其總總銷(xiāo)售面面積的998%，是拉動(dòng)動(dòng)四川房房地產(chǎn)增增長(zhǎng)的主主要?jiǎng)恿αΑ墓┕┣罅縼?lái)來(lái)看，11-8月月銷(xiāo)售面面積與竣竣工面積積基本持持平，供供給略大大于需求求，市場(chǎng)場(chǎng)供求總總量基本本平衡。8月

42、份份，全省省商品房房銷(xiāo)售均均價(jià)14407元元平方方米，其其中住宅宅銷(xiāo)售均均價(jià)12274元元平方方米，市市場(chǎng)價(jià)格格與去年年同期基基本持平平。商品房空空置面積積有所減減少 今年以以來(lái)，由由于各地地政府和和企業(yè)采采取了積積極措施施控制和和消化空空置房，商品房房空置面面積大幅幅增長(zhǎng)的的趨勢(shì)得得到了有有效控制制，增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度呈呈逐月下下降的態(tài)態(tài)勢(shì)。11-8月月，全省省商品房房空置面面積為5522.41萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比去去年同期期增長(zhǎng)221.33%，增增速比去去年同期期低399.3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，比年年初低225.11個(gè)百分分點(diǎn)。88月份新新增空置置面積112.449萬(wàn)平平方米，比去年年同期下下降399.1%

43、。表1-66 88月份川川房景氣氣指數(shù)及及主要分分類(lèi)指標(biāo)標(biāo)變動(dòng)情情況指數(shù)名稱(chēng)稱(chēng)指數(shù)值（%）比去年同同期比上月增增景氣狀況況增減（點(diǎn)點(diǎn)）減（點(diǎn)）川房景氣氣指數(shù)107.930.1181.338景氣開(kāi)發(fā)投資資指數(shù)105.830.1191.770景氣資金來(lái)源源指數(shù)117.5010.601.556景氣土地購(gòu)置置費(fèi)指數(shù)數(shù)120.315.2230.778景氣土地開(kāi)發(fā)發(fā)面積指指數(shù)109.5222.171.224景氣空置面積積指數(shù)100.903.5520.222景氣新開(kāi)工面面積指數(shù)數(shù)103.403.8892.550景氣竣工面積積指數(shù)103.310.1104.770景氣銷(xiāo)售價(jià)格格指數(shù)100.140.3322.00

44、6景氣 存在在問(wèn)題及及相關(guān)建建議一、土地地市場(chǎng)秩秩序亟待待規(guī)范土地市場(chǎng)場(chǎng)存在的的主要問(wèn)問(wèn)題土地市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展和規(guī)范范是一個(gè)個(gè)漸進(jìn)的的過(guò)程，盡管土土地市場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)取取得了一一定進(jìn)展展，但土土地市場(chǎng)場(chǎng)秩序方方面存在在的許多多問(wèn)題尚尚未從根根本上得得到解決決，主要要表現(xiàn)在在以下幾幾方面：行政干預(yù)預(yù)仍不同同程度地地存在，有的地地方還相相當(dāng)嚴(yán)重重。現(xiàn)行制度度規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和和商品住住宅等各各類(lèi)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性土地地使用權(quán)權(quán)，必須須以招標(biāo)標(biāo)拍賣(mài)掛掛牌方式式出讓?zhuān)蛔谧谕恋刂灰懈?jìng)價(jià)價(jià)就要實(shí)實(shí)行公開(kāi)開(kāi)的市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)，嚴(yán)禁行行政權(quán)力力進(jìn)入土土地市場(chǎng)場(chǎng)。但在在實(shí)踐中中，政府府個(gè)別領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的干干預(yù)還時(shí)時(shí)有發(fā)生生，本

45、應(yīng)應(yīng)招標(biāo)拍拍賣(mài)掛牌牌供應(yīng)的的，仍采采用協(xié)議議方式，有些地地區(qū)的政政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)以打招招呼、批批條子等等形式指指定供地地對(duì)象、供地位位置、供供地面積積、供地地用途、供地方方式和供供地價(jià)格格等，嚴(yán)嚴(yán)重的行行政干預(yù)預(yù)，致使使市場(chǎng)配配置土地地資源的的環(huán)境難難以形成成。土地來(lái)源源政出多多門(mén)，造造成土地地一級(jí)市市場(chǎng)供給給失控和和無(wú)序。目前，有有的地區(qū)區(qū)大量土土地仍由由原土地地使用者者自發(fā)交交易，土土地一級(jí)級(jí)市場(chǎng)基基本沒(méi)有有形成政政府壟斷斷；一些些園、區(qū)區(qū)用地未未納入當(dāng)當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一一管理，各自分分散供地地，壓價(jià)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)；有的園園、區(qū)仍仍在通過(guò)過(guò)各種行行政渠道道要求政政府賦予予其“統(tǒng)統(tǒng)一”的的土地供供應(yīng)權(quán)，以招

46、商商引資或或推進(jìn)工工業(yè)化的的名義低低價(jià)出讓讓、劃撥撥供地。這種狀狀況，破破壞了正正常的土土地供求求關(guān)系，致使統(tǒng)統(tǒng)一、規(guī)規(guī)范、有有序的土土地市場(chǎng)場(chǎng)難以形形成，嚴(yán)嚴(yán)重影響響了國(guó)有有土地的的市場(chǎng)配配置。土地市場(chǎng)場(chǎng)信息服服務(wù)的社社會(huì)化程程度較低低，供地信息息的充分分公開(kāi)，可以通通過(guò)供給給創(chuàng)造有有效需求求，可以以使工業(yè)業(yè)等更多多的土地地采用掛掛牌等公公開(kāi)的市市場(chǎng)方式式供應(yīng)，從而在在根本上上解決低低價(jià)協(xié)議議出讓土土地的問(wèn)問(wèn)題。目目前，土土地市場(chǎng)場(chǎng)信息公公開(kāi)的程程度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能能滿(mǎn)足市市場(chǎng)的要要求，直直接影響響了開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)土土地市場(chǎng)場(chǎng)的準(zhǔn)確確判斷和和參與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，同同時(shí)也不不利于政政府了解解市場(chǎng)狀狀況，引引導(dǎo)

47、投資資方向，調(diào)控土土地市場(chǎng)場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)適用用住房管管理不規(guī)規(guī)范。經(jīng)濟(jì)適用用住房實(shí)實(shí)行劃撥撥供地政政策，初初衷是盡盡快解決決中低收收入家庭庭的住房房問(wèn)題，但是很很多地方方存在著著經(jīng)濟(jì)適適用住房房建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)趨向向豪華、銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格接近近商品房房?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售對(duì)對(duì)象控制制不力等等問(wèn)題，“濟(jì)貧貧”的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房在在很大程程度上成成為富人人投資置置業(yè)的對(duì)對(duì)象。特特別是一一些地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)適適用住房房土地供供應(yīng)總量量過(guò)大，嚴(yán)重沖沖擊了經(jīng)經(jīng)營(yíng)性土土地使用用權(quán)招標(biāo)標(biāo)拍賣(mài)掛掛牌出讓讓。（二）規(guī)規(guī)范土地地市場(chǎng)秩秩序的主主要對(duì)策策當(dāng)前土地地市場(chǎng)中中存在的的突出問(wèn)問(wèn)題，既既有長(zhǎng)期期遺留尚尚未解決決的，也也有市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展過(guò)過(guò)程中新

48、新出現(xiàn)的的，這些些問(wèn)題如如不及時(shí)時(shí)加以解解決，將將會(huì)嚴(yán)重重浪費(fèi)資資源，影影響土地地市場(chǎng)的的健康發(fā)發(fā)展，甚甚至?xí)坝绊懮鐣?huì)會(huì)主義市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制的的建立和和完善。因此，治理和和整頓土地地市場(chǎng)秩秩序勢(shì)在在必行。1、嚴(yán)格格控制建建設(shè)用地地供應(yīng)總總量。嚴(yán)嚴(yán)格控制制土地供供應(yīng)總量量是規(guī)范范土地市市場(chǎng)的基基本前提提，也是是保證土土地市場(chǎng)場(chǎng)穩(wěn)定，發(fā)揮市市場(chǎng)配置置土地資資源的基基礎(chǔ)性作作用，實(shí)實(shí)現(xiàn)土地地資產(chǎn)價(jià)價(jià)值的關(guān)關(guān)鍵。供供應(yīng)總量量控制住住了，市市場(chǎng)才能能穩(wěn)定，地價(jià)、房?jī)r(jià)才才能穩(wěn)定定，開(kāi)發(fā)發(fā)商、投投資者和和購(gòu)買(mǎi)房房屋的消消費(fèi)者等等市場(chǎng)主主體才有有投資信信心?？乜刂瓶偭苛勘仨殗?yán)嚴(yán)格執(zhí)行行土地利利用規(guī)劃劃和建設(shè)

49、設(shè)用地供供應(yīng)計(jì)劃劃，要把把盤(pán)活存存量建設(shè)設(shè)用地作作為土地地供應(yīng)的的重要來(lái)來(lái)源。要要根據(jù)市市場(chǎng)供求求關(guān)系，研究編編制盤(pán)活活存量建建設(shè)用地地的指導(dǎo)導(dǎo)性計(jì)劃劃和商業(yè)業(yè)性房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)用地的的年度供供應(yīng)計(jì)劃劃，切實(shí)實(shí)做到以以供定需需。合理理調(diào)整土土地利用用結(jié)構(gòu)，做到土土地利用用不僅有有量的控控制，也也有結(jié)構(gòu)構(gòu)的優(yōu)化化。2、強(qiáng)化化政府對(duì)對(duì)土地的的集中統(tǒng)統(tǒng)一管理理，清理理違規(guī)設(shè)設(shè)立的各各類(lèi)園區(qū)區(qū)。凡是是違反土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)立的的園區(qū)，不管什什么名稱(chēng)稱(chēng)，都必必須進(jìn)行行認(rèn)真清清理。對(duì)對(duì)違反土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)立的的園區(qū)，必須撤撤消，并并追究批批準(zhǔn)者的的責(zé)任。各地不不得為迎迎合設(shè)立立園區(qū)

50、而而修改土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃。對(duì)對(duì)違反土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃設(shè)立立的園區(qū)區(qū)，國(guó)土土資源管管理部門(mén)門(mén)不得提提供土地地。未經(jīng)經(jīng)依法批批準(zhǔn)用地地的，要要依法查查處，追追究責(zé)任任。3、進(jìn)一一步完善善土地管管理體制制。政府府要強(qiáng)化化對(duì)土地地使用的的審批和和監(jiān)督，從源頭頭上完全全控制土土地一級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的供應(yīng)，并根據(jù)據(jù)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況適時(shí)適適量推出出土地供供應(yīng)，做做到土地地利用年年度計(jì)劃劃與市場(chǎng)場(chǎng)需求相相統(tǒng)一，并且全全國(guó)各地地的土地地供應(yīng)要要有統(tǒng)一一的協(xié)調(diào)調(diào)機(jī)制。對(duì)土地地歷史遺遺留問(wèn)題題的處理理，政府府應(yīng)出臺(tái)相相關(guān)法律律政策，規(guī)范運(yùn)運(yùn)作，要要有約束束性和嚴(yán)嚴(yán)肅性，并可以通通過(guò)收回回、收購(gòu)

51、購(gòu)、兼并并、拍賣(mài)賣(mài)、儲(chǔ)備備等方式式實(shí)現(xiàn)政政府對(duì)土土地的壟壟斷。4、建立立土地公公開(kāi)交易易制度，確保土土地市場(chǎng)場(chǎng)的公開(kāi)開(kāi)、公平平和公正正。建立土土地公開(kāi)開(kāi)交易制制度，有有利于實(shí)實(shí)現(xiàn)土地地供應(yīng)總總量的既既定目標(biāo)標(biāo)；有利利于減少少和消除除土地出出讓壟斷斷經(jīng)營(yíng)的的種種弊弊端。因因此，土土地交易易要公開(kāi)開(kāi)進(jìn)行，要建立立有形市市場(chǎng)，土土地使用用權(quán)交易易要在有有形市場(chǎng)場(chǎng)中進(jìn)行行。政府府要公開(kāi)開(kāi)交易信信息，提提高信息息服務(wù)水水平。要要公開(kāi)供供地計(jì)劃劃、公開(kāi)開(kāi)出讓土土地信息息、公開(kāi)開(kāi)集體決決策、公公開(kāi)查詢(xún)?cè)兊怯涃Y資料、公公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)、公開(kāi)開(kāi)交易結(jié)結(jié)果等。5、嚴(yán)格格控制經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房的的土地供供應(yīng)總量量，規(guī)范范建

52、設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)銷(xiāo)售對(duì)象象和銷(xiāo)售售價(jià)格。對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房用地地政策有有兩種方方式。一一種是繼繼續(xù)以劃劃撥方式式供地，但對(duì)供供地總量量、建筑筑戶(hù)型、購(gòu)買(mǎi)對(duì)對(duì)象、銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格必須進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格格的限制制；另一一種是取取消劃撥撥供地，由可享享受經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房的對(duì)對(duì)象到市市場(chǎng)上去去買(mǎi)房、租房，由政府府進(jìn)行資資金補(bǔ)貼貼。6、強(qiáng)化化對(duì)二級(jí)級(jí)市場(chǎng)土土地的管管理。在在土地進(jìn)進(jìn)入二級(jí)級(jí)市場(chǎng)時(shí)時(shí)，要根根據(jù)詳細(xì)細(xì)規(guī)劃，規(guī)定土土地的用用途、最最高容積積率、與與周?chē)ńㄖ木嗑嚯x及開(kāi)開(kāi)發(fā)期限限等，以以保證土土地的宏宏觀(guān)控制制不被二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)的土地地囤積或或開(kāi)發(fā)的的無(wú)序所所擾亂。使土地地的總供供給有序序，逐步步將土地地的利用

53、用與開(kāi)發(fā)發(fā)引導(dǎo)向向規(guī)劃的的框架內(nèi)內(nèi)。二、資金金的供求求渠道需需要調(diào)整整房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)資金金主要來(lái)來(lái)源于銀銀行貸款款、企業(yè)業(yè)自籌資資金及其其他資金金三個(gè)方方面。其其他資金金來(lái)源主主要由銷(xiāo)銷(xiāo)售定金金、預(yù)售售收入和和基建墊墊資構(gòu)成成，在房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)資金金來(lái)源中中一直處處于較高高占比狀狀態(tài)。今今年1-8月，全國(guó)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)到位位資金777666億元，其中，其他資資金到位位34111億元元，占比比約444%，自自籌資金金占比約約30%。負(fù)債債經(jīng)營(yíng)和和銀行貸貸款，作作為時(shí)下下最為流流行的一一種經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式，雖然能能夠使企企業(yè)的生生產(chǎn)資金金暫時(shí)得得到補(bǔ)償償和增值值，但是是過(guò)度的的負(fù)債經(jīng)經(jīng)營(yíng)超越越企業(yè)自自身財(cái)

54、力力極限，將會(huì)給給企業(yè)潛潛伏下破破產(chǎn)倒閉閉的隱患患。因此此，把握握好資金金來(lái)源渠渠道，合合理運(yùn)用用資金，保證企企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)資金在在良性循循環(huán)的態(tài)態(tài)勢(shì)下運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)，為為企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)造更好好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益尤尤為重要要。（一）負(fù)負(fù)債取得得監(jiān)督和和管理當(dāng)前，企企業(yè)的資資金籌集集渠道靈靈活多樣樣，負(fù)債債經(jīng)營(yíng)已已成為大大多數(shù)企企業(yè)的一一種主要要的經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式。然而近近年來(lái)，有許多多企業(yè)的的決策人人只注重重負(fù)債的的取得，卻輕視視負(fù)債的的監(jiān)督和和管理。只知道道可以緩緩解生產(chǎn)產(chǎn)資金緊緊缺的矛矛盾，看看不到債債務(wù)必須須到期償償還的不不利一面面。如果果企業(yè)借借入的資資金不能能達(dá)到預(yù)預(yù)期的投投資效果果，那么么利息支支出就會(huì)會(huì)成為企

55、企業(yè)必須須承擔(dān)的的固定財(cái)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)擔(dān)。因此此，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在在資金的的籌措上上，還應(yīng)應(yīng)做好以以下幾方方面工作作：首先，要要強(qiáng)化企企業(yè)的信信用管理理。信用用是房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)興興衰的標(biāo)標(biāo)識(shí)，信信用很好好的開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)，將能獲獲得條件件優(yōu)厚的的長(zhǎng)期低低息貸款款，企業(yè)業(yè)將會(huì)有有源源不不斷的資資金去開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)更多的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。其次，資資金的籌籌措要有有計(jì)劃。從事房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)不是是資金越越多越好好，應(yīng)是是資金占占用適度度為好，短缺資資金，或或資金占占用很大大，都是是不可取取的，都都有可能能造成企企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)效益不不佳。第三，應(yīng)應(yīng)逐步擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目目的自有有資金比比例。這這樣就可可以使大大部分貸貸款

56、利息息支出變變?yōu)槠髽I(yè)業(yè)的盈利利。（二） 選準(zhǔn)項(xiàng)項(xiàng)目，保保證收益益房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的資金金活動(dòng)特特點(diǎn)是：資金占占用大，周轉(zhuǎn)期期長(zhǎng)，成成本耗費(fèi)費(fèi)大。一一個(gè)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目一一旦確立立，就需需要大量量的資金金投入。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在確確定投資資開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目時(shí)，一一定要做做好選擇擇投資項(xiàng)項(xiàng)目的背背景情況況調(diào)查。包括項(xiàng)項(xiàng)目所在在地區(qū)的的區(qū)域發(fā)發(fā)展概況況及前景景、人口口發(fā)展情情況、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展情況、消費(fèi)市市場(chǎng)情況況、城市市規(guī)劃情情況、房房地產(chǎn)市市場(chǎng)情況況等等，以便對(duì)對(duì)它做出出科學(xué)的的投資決決策。如如果缺乏乏深入細(xì)細(xì)致的市市場(chǎng)調(diào)研研，不了了解當(dāng)?shù)氐氐姆康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格和和購(gòu)買(mǎi)能能力，憑憑想象

57、臆臆斷，就就可能盲盲目確定定商品房房售價(jià)，片面追追求利潤(rùn)潤(rùn)，結(jié)果果導(dǎo)致消消費(fèi)者觀(guān)觀(guān)望，產(chǎn)產(chǎn)品積壓壓不能售售出，從從而造成成商品房房一而再再、再而而三的降降價(jià)銷(xiāo)售售。（三）保保持適度度的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率資產(chǎn)負(fù)債債率是企企業(yè)一個(gè)個(gè)非常重重要的經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)，是企企業(yè)在一一定時(shí)期期負(fù)債總總額與資產(chǎn)總總額的比比率。該該指標(biāo)是是評(píng)價(jià)企企業(yè)負(fù)債債水平和和償債能能力的綜綜合指標(biāo)標(biāo)。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)良良好的資資產(chǎn)負(fù)債債率為550%。過(guò)高的的負(fù)債率率表明企企業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太太大，過(guò)過(guò)低的負(fù)負(fù)債率則則表明企企業(yè)對(duì)財(cái)財(cái)務(wù)杠桿桿利用不不夠。只只有使投投資收益益高于負(fù)負(fù)債成本本，才能能有利可可圖。在當(dāng)前房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)

58、狀況疲疲軟，產(chǎn)產(chǎn)品大量量積壓，資金周周轉(zhuǎn)困難難，過(guò)量量的銀行行借款，給企業(yè)業(yè)帶來(lái)過(guò)過(guò)高的財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用，盈利利水平低低下，債債臺(tái)高筑筑企業(yè)發(fā)發(fā)展舉步步維艱的的情況下下，要扭扭轉(zhuǎn)資金金緊張狀狀況、使使企業(yè)走走出困境境，一是是要加大大預(yù)售房房工作力力度；二二是加大大廣告宣宣傳力度度，加速速資金回回籠，平平衡資產(chǎn)產(chǎn)、負(fù)債債與所有有者權(quán)益益三者關(guān)關(guān)系，使使企業(yè)處處于適度度的負(fù)債債經(jīng)營(yíng)狀狀況，可可獲取最最大利潤(rùn)潤(rùn)，最好好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。（四）積積極穩(wěn)妥妥地做好好資金回回收工作作資金短缺缺，已成成為房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的的通病。其原因因主要有有以下幾幾方面：一是開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資規(guī)模超超出自身身財(cái)力極極限，嚴(yán)嚴(yán)重違背

59、背了量入入為出的的原則。二是缺缺乏市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研，不考慮慮市場(chǎng)行行情和購(gòu)買(mǎi)力力，盲目爭(zhēng)爭(zhēng)投資，上項(xiàng)目目，結(jié)果果造成商商品積壓壓，資金金周轉(zhuǎn)困困難。針對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)面面臨資金金短缺的的狀況，宜采取取積極有有效的措措施，加加速資金金回籠。1、做好好應(yīng)收賬賬款的清清理工作作，加大大購(gòu)房欠欠款的催催收力度度，減少少因壞賬賬損失所所造成的的企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失。2、盤(pán)活活存量，活化資資產(chǎn)。商商品房長(zhǎng)長(zhǎng)期積壓壓，不僅僅占用大大量資金金，還要要支付銀銀行高額額貸款利利息，實(shí)實(shí)行保本本銷(xiāo)售，不僅能能收回占占用的投投資，還還可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資本的的再循環(huán)環(huán)。3、將空空置房出出租。將將長(zhǎng)期空空置的商商品房按按成本價(jià)價(jià)格折算

60、算為租金金而出租租，不但但為低收收入階層層和其它它臨時(shí)居居住人員員獲取住住房提供供了便利利，也使使企業(yè)盡盡量減少少經(jīng)濟(jì)損損失。三、商品品房空置置面積漲漲幅擴(kuò)大大19944年我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)年報(bào)中中首次出出現(xiàn)空置置商品房房統(tǒng)計(jì)指指標(biāo)，當(dāng)當(dāng)年空置置量為332899萬(wàn)平方方米。隨隨后，每每年以110000萬(wàn)平方方米左右右的速度度遞增，至20002年年空置面面積已達(dá)達(dá)1.22億平方方米。今今年以來(lái)來(lái)，商品品房空置置面積依依舊保持持增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，11-9月月份，全全國(guó)商品品房空置置面積同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)8.88%，其其中，商商品住宅宅空置面面積同比比增長(zhǎng)77.9%。商品品房的大大量空置置，已成成為困擾擾我國(guó)房房地