2022年天津房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法假設(shè)開發(fā)法的含義考試題

1、2015年天津房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：假設(shè)開發(fā)法的含義考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、資本化率的公式為。 A： B： C： D： E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要的步驟如下所示，排列正確的是_。 計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值；確定不確定因素可能的變動(dòng)范圍；通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進(jìn)一步的分析：確定用于不確定分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) A B C D3、某類房地產(chǎn)平均售價(jià)，2003年1月初為4500元/m

2、2，2003年12月初為4000元/m2，則其價(jià)格的逐月變動(dòng)率為_。 A-1.07% B-0.98% C-1.14% D-1.04% 4、現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價(jià)格上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（）元/m2。 A2648 B2688 C2708 D27345、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的說法，不正確的是。 A：二級(jí)市場(chǎng)是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng) B：三級(jí)市場(chǎng)是指存量

3、房地產(chǎn)交易市場(chǎng) C：按照增量存量的方式，將土地市場(chǎng)劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng) D：按照增量存量的方式，房屋市場(chǎng)劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)，二級(jí)房屋市場(chǎng)和三級(jí)房屋市場(chǎng) E：借款合同 6、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法規(guī)定，一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)中，有名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。 A：3 B：5 C：8 D：15 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、_實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，是市場(chǎng)法的派生方法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。 A路線價(jià)法 B基準(zhǔn)地價(jià)修正法 C臨街深度法 D四三二一法則 8、職工個(gè)人及其單位按照國(guó)家和地方政府規(guī)定的比例實(shí)際繳付的住房公積金，免予征收_。 A營(yíng)業(yè)稅 B個(gè)人所得稅 C增值稅

4、 D契稅 9、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬(wàn)元，資本 化率為10，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使 用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬(wàn)元。 A：180 B：196 C：200 D：300 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款，說法不正確的是。 A：抵押權(quán)已登記的，順序不同的，按照債權(quán)比例清償 B：抵押權(quán)已登記的，順序相同的，按照債權(quán)比例清償 C：抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償 D：抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、以下不屬于長(zhǎng)期

5、趨勢(shì)法的是。 A：數(shù)學(xué)曲線擬合法 B：指數(shù)調(diào)查法 C：平均發(fā)展速度法 D：移動(dòng)平均法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12、房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括_子市場(chǎng)。 A租賃 B銷售 C保險(xiǎn) D抵押 13、房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)中，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是指。 A：資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) B：未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) C：時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) D：持有期風(fēng)險(xiǎn) E：借款合同14、證券是一種。 A：真實(shí)資本 B：虛擬資本 C：實(shí)際資本 D：能執(zhí)行資本的職能 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保的政策表述中，正確的是_。 A設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)有不少于2000萬(wàn)元人民幣的實(shí)有資

6、本 B設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，再報(bào)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并最后經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn) C擔(dān)保公司的實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主 D擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的20倍；超過20倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本 16、小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府_提出住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告，并附相應(yīng)文件資料。 A建設(shè)行政主管部門 B房地產(chǎn)主管部門 C建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)主管部門 D房地產(chǎn)主管部門和土地管理部門 17、下列關(guān)于商品房銷售的表述中，正確的是_。 A商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超

7、過3% B按何種面積計(jì)價(jià)，就按何種面積登記發(fā)證 C按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e D商品房買賣合同對(duì)面積誤差無約定的，應(yīng)據(jù)實(shí)計(jì)算房?jī)r(jià)款 18、在房地產(chǎn)定價(jià)方法中，名牌策略屬于_。 A成本加成定價(jià)法 B目標(biāo)定價(jià)法 C認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 D領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 19、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用評(píng)估。 A：假設(shè)開發(fā)法 B：剩余法 C：市場(chǎng)法 D：成本法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、對(duì)以房地產(chǎn)買賣為目的的房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，當(dāng)租約租金與市場(chǎng)租金有差異且租期較長(zhǎng)時(shí)，租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響_。 A應(yīng)考慮 B不考慮 C無所謂 D不大 21、某商場(chǎng)先向甲銀行

8、貸款30萬(wàn)元。后用房屋向乙銀行抵押貸款80萬(wàn)元，并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理了登記。抵押期屆滿時(shí)，商場(chǎng)無力清償貸款，拍賣房屋所得100萬(wàn)元應(yīng)由_。 A兩家銀行按債權(quán)比例受償 B兩家銀行均等受償 C甲銀行優(yōu)先全額受償 D乙銀行優(yōu)先全額受償 22、已知一年期國(guó)債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報(bào)酬率為_。 A7.78% B8.28% C13.21% D14.21%23、房屋征收實(shí)施過程中，征收_不予補(bǔ)償。 A產(chǎn)權(quán)不明確的房屋 B超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑 C合法建筑 D未售的公有住房 2

9、4、下列股東權(quán)利中，屬于自益權(quán)的是。 A：出席股東大會(huì)的權(quán)利、股票過戶的權(quán)利、表決權(quán) B：股票過戶的權(quán)利、股息紅利分配的請(qǐng)求權(quán) C：表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營(yíng)狀況的請(qǐng)求權(quán)、出席股東大會(huì)的權(quán)利 D：股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營(yíng)狀況的請(qǐng)求權(quán) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4，該建筑物的成新率為 A：75 B：79 C：81 D：84 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生

10、交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括等。 A：圖書館 B：鋼鐵廠 C：空置的寫字樓 D：?jiǎn)渭兊慕ㄖ?E：加油站 2、零售商業(yè)物業(yè)租金采用凈租方式時(shí)，形式一般有幾種。 A：租戶交納固定的租金 B：租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng) C：租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi) D：租戶按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi) E：所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用3、海洋污染的范圍主要是沿海水域的污染，主要是由造成的。 A：海洋生物排放的廢物 B：航行沿海的船舶排出的廢油 C：

11、油輪觸礁而漏散的原油 D：臨海工廠排放的廢水 E：沿海居民拋棄的垃圾 4、在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，應(yīng)注意可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是_的房地產(chǎn)狀況。 A估價(jià)時(shí)點(diǎn) B搜集該可比實(shí)例時(shí) C進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí) D成交價(jià)格所反映5、從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而_；遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)_。 A基本不變，逐漸降低 B基本不變，逐漸升高 C逐漸升高，基本不變 D逐漸降低，基本不變 6、下列宏觀經(jīng)濟(jì)政策中，有利于擴(kuò)大總需求、增加國(guó)民收入的財(cái)政政策是_。 A增加稅收 B降低存款準(zhǔn)備金率 C增加政府支出 D減少轉(zhuǎn)移支付 7、下列_等是影響房地產(chǎn)制度的政策因素

12、。 A稅收政策 B人口素質(zhì) C經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r D特殊政策 E有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃 8、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，表述錯(cuò)誤的是。 A：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，原則上每年舉行1次 B：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，原則上每?jī)赡昱e行1次 C：考試時(shí)間定于每年的第二季度 D：考試時(shí)間定于每年的第三季度 E：考試成績(jī)實(shí)行兩年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理 9、評(píng)估某宗房開發(fā)用地2006年10月16日的價(jià)值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到 2006年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2009年10月15日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為3000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬(wàn)元折現(xiàn)到2006年10月16日，即在2006年1

13、0月 16日的房?jī)r(jià)實(shí)際為_萬(wàn)元。 A2526 B2241 C2135 D2985 10、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，其產(chǎn)權(quán)。 A：屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B：屬于業(yè)主共有 C：屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè) D：歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或出租等方式約定 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、某居住區(qū)住宅用地面積17.8h，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900、21600；16棟13層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080、14040；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080、8640，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為層。 A：7.9 B：11.9 C：12.

14、1 D：19.0 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，下列項(xiàng)目中計(jì)算一半建筑面積的是。 A：無頂蓋的室外樓梯 B：無柱的雨篷 C：無頂蓋的陽(yáng)臺(tái) D：房屋之間無上蓋的架空通廊 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、征收集體土地應(yīng)遵守的原則包括_。 A珍惜耕地，合理利用和保護(hù)土地的原則 B保證國(guó)家建設(shè)用地的原則 C妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則 D有償使用土地的原則 E依法征地的原則14、某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為4000元/m2，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，則賣方實(shí)際得到的價(jià)格為_元/m2。 A3800 B3520 C3700 D3720 15、當(dāng)

15、房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求增長(zhǎng)趕不上供給增長(zhǎng)的速度，出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況是指_。 A房地產(chǎn)泡沫 B房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā) C房地產(chǎn)適度經(jīng)營(yíng) D房地產(chǎn)過剩 16、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價(jià)格為2000元/m2，對(duì)其作交易日期修正到2004年10月1日的價(jià)格為_元/m2。 A2121 B2200 C1819 D2242 17、對(duì)今年參加全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的人員進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，則。 A：全部參加考試人員為總體單

16、位 B：全部參加考試人員為統(tǒng)計(jì)總體 C：你作為考生是總體單位 D：你作為考生是個(gè)體 E：你的年齡是一個(gè)品質(zhì)標(biāo)志 18、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購(gòu)買者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用。 A：挑戰(zhàn)定價(jià)法 B：領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 C：目標(biāo)定價(jià)法 D：隨行就市定價(jià)法 E：借款合同 19、國(guó)辦發(fā)200626號(hào)文件規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上同時(shí)具備的條件有_。 A住宅小區(qū)綠地率在30%以下 B住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上 C單套建筑面積在120m2以下 D實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍以下 E人均居住建筑面積在25m2以下 20、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括，以及“三通一平”

17、等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。 A：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) B：拆遷管理費(fèi) C：可行性研究費(fèi) D：水文地質(zhì)勘探費(fèi) E：規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi) 21、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬(wàn)元，年租金收入為600萬(wàn)元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為_。 A42.0萬(wàn)元 B50.4萬(wàn)元 C60.0萬(wàn)元 D72.07萬(wàn)元 22、在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對(duì)居民區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格和對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價(jià)格可能產(chǎn)生的變動(dòng)方向，下面描述正確的為_。 A居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值 B居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 C居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 D居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值23、美國(guó)某家庭2005年購(gòu)買住房時(shí)申請(qǐng)了一筆20萬(wàn)美元的貸款，貸款方式為“2/28”。第一年和第二