2022年天津房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法成本法適用的估價(jià)對(duì)象考試試卷

1、天津2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：成本法適用的估價(jià)對(duì)象考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)【2007年考題】 A：目前是否有經(jīng)濟(jì)收入 B：過(guò)去是否帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)收益 C：是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力 D：目前的收入是否大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為_年。 A17 B18 C19 D203、

2、在強(qiáng)制拍賣中，拍賣的主體是。 A：人民法院和拍賣公司 B：競(jìng)買人和買受人 C：人民法院和拍賣標(biāo)的所有權(quán)人 D：拍賣公司和拍賣標(biāo)的所有權(quán)人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、目前，按照國(guó)家最新政策，經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在左右。 A：60 B：70 C：80 D：90 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章5、在房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)中，目前沒(méi)有_職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)。 A工程師責(zé)任 B注冊(cè)會(huì)計(jì)師 C開發(fā)商 D律師 6、在進(jìn)行費(fèi)用估算時(shí)，管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的估算。 A：35 B：58 C：27 D：23 E：借款合同 7、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地。 A：最低價(jià)格 B：最高價(jià)格 C：平均價(jià)格 D：成交價(jià)格 E：

3、工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 8、某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求取；采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了（）。 A假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法 B假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法 C假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法 D假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法 9、是指政府的借貸行為，主要形式是由政府發(fā)行債券以籌措資金。 A：商業(yè)信用 B：國(guó)家信用 C：消費(fèi)信用 D：民間信用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、下列法規(guī)中，規(guī)定了房地產(chǎn)

4、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件的是。 A：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 B：中華人民共和國(guó)土地管理法 C：中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 D：城市商品房預(yù)售管理辦法 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章11、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6 000元。假設(shè)凈收益率為75，報(bào)酬率為10，則該商鋪目前的價(jià)值為元。 A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12、資本化率的公式為。 A： B： C： D： E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、估價(jià)時(shí)點(diǎn)也稱為價(jià)值日期、估價(jià)基準(zhǔn)日，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。 A：估價(jià)結(jié)果 B：估價(jià)假設(shè)

5、 C：估價(jià)目的 D：估價(jià)對(duì)象 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、下列不屬于在建工程抵押特點(diǎn)的是。 A：目的是取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款 B：以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)作為償還貸款履行擔(dān)保 C：以轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行 D：以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)椋ǎ?A掌握的有關(guān)信息不同 B作出的估價(jià)師聲明不同 C估價(jià)對(duì)象狀況不同 D委托人不同 16、當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，決定項(xiàng)目可建筑面積數(shù)量的是。 A：容積率 B：建筑高度 C：建

6、筑規(guī)模 D：建設(shè)工程 E：借款合同 17、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在_下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。 A同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn) B同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法 C同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn) D同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的 18、現(xiàn)代商業(yè)銀行特有的職能是_。 A充當(dāng)信用中介 B變貨幣收入為貨幣資本 C充當(dāng)支付中介 D創(chuàng)造派生存款 19、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)注意所謂地點(diǎn)的同一性或類似性，是指所選取的可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于_。 A同一地 B同一城市 C同一供求范圍內(nèi)的類似地 DA或C 20、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自

7、土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同到主管部門備案。 A：規(guī)劃 B：土地 C：房地產(chǎn)開發(fā) D：建設(shè) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、下列不是直接融資優(yōu)點(diǎn)的是_。 A安全性高、籌資上可以積少成多 B資金供求雙方直接聯(lián)系，可以根據(jù)各自對(duì)融資條件，如借款期限、數(shù)量和利率水平方面的要求，通過(guò)協(xié)商實(shí)現(xiàn)融資，以滿足各自的需要 C有利于籌集長(zhǎng)期投資資金 D由于資金供求雙方直接形成債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，債權(quán)方會(huì)十分關(guān)注和支持債務(wù)人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；債務(wù)人面對(duì)直接的債權(quán)人，在資金使用上會(huì)講求效益，在經(jīng)營(yíng)上也會(huì)有較大的壓力，從而促進(jìn)這類長(zhǎng)期融資得到更快發(fā)展 22、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使

8、用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起_日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 A30 B45 C60 D9023、李某購(gòu)買的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15。若月報(bào)酬率為0.5，則室內(nèi)空氣質(zhì)最不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為元。 A：5000 B：12574 C：12650 D：13911 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 24、某臨街深度30.48%(100ft)、臨街寬度20%的矩形土地，總價(jià)為1500萬(wàn)元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深

9、度為15.24%(50ft)、臨街寬度20%的矩形土地的總價(jià)為_萬(wàn)元。 A1200 B1150 C1100 D105025、動(dòng)產(chǎn)拍賣的成交一般以_為標(biāo)志。 A拍賣標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移 B拍賣標(biāo)的物實(shí)際占有的轉(zhuǎn)移 C拍賣過(guò)程中最高應(yīng)價(jià)者的確定 D拍賣合同的簽訂二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為_。 A被燒損前的狀況 B被燒損后的狀況 C被燒損前與被燒損后的差異狀況 D未來(lái)修復(fù)或重建后的狀況 2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

10、和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，下列屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素的是。(2008年試題) A：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) B：時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) C：或然損失風(fēng)險(xiǎn) D：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) E：借款合同3、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是。 A：進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) B：獲取項(xiàng)目所需土地 C：確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn) D：對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo) E：提交項(xiàng)目開工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn) 4、與其他存款相比，下列有關(guān)存單的特點(diǎn)，說(shuō)法不正確的是_。 A期限短 B不記名、可自由轉(zhuǎn)讓 C能提前提取現(xiàn)金 D面額固定5、運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟包括（）等。 A調(diào)查評(píng)估路線價(jià) B計(jì)算臨街土地的價(jià)值 C求取可比實(shí)例價(jià)格 D劃分路線價(jià)區(qū)段 E交易情況修正 6、市場(chǎng)租金一般_基礎(chǔ)

11、租金是在寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下才可能發(fā)生。 A低于 B等于 C高于 D無(wú)關(guān)聯(lián) 7、某住宅小區(qū)附近新建一條鐵路，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的貶損屬于_。 A物質(zhì)折舊 B功能折舊 C經(jīng)濟(jì)折舊 D會(huì)計(jì)折舊 8、建筑物凈收益=_建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年期)。 A建筑物重置價(jià) B建筑物現(xiàn)值 C土地價(jià)格 D房地產(chǎn)價(jià)格 9、根據(jù)代理權(quán)發(fā)生的依據(jù)不同可將代理分為。 A：委托代理 B：法定代理 C：指定代理 D：本代理 E：復(fù)代理 10、在制作價(jià)格修正率表時(shí)，臨街深度價(jià)格遞減率是“四三二一”法則，同時(shí)用_法則來(lái)補(bǔ)充。 A“八七六五” B“九八七六” C“七六五四” D“十九八七”11、

12、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月500元。從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于_元。 A10000 B11000 C7800 D9200 12、城市房屋拆遷當(dāng)事人對(duì)拆遷估價(jià)報(bào)告有異議的可以。(2008年試題) A：向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)估 B：申請(qǐng)行政復(fù)議 C：向人民法院提起訴訟 D：自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估 E：申請(qǐng)估價(jià)專家委員會(huì)鑒定 13、要成為法人需要具備四個(gè)條件，下列說(shuō)法不正確的是_。 A依法成立 B有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi) C有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所 D能獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任14、某房主用同一房地產(chǎn)作抵押貸款，

13、先后與工商行、建行、交行簽訂了抵押合同，工商行、建行、交行與房主分別先后到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)。房主無(wú)力償還貸款，處分抵押物時(shí)，銀行受償順序?yàn)開。 A三家銀行按貸款額分?jǐn)?B工商行一建行一交行 C建行一交行一工商行 D工商行一交行一建行 15、甲與乙簽訂商品房買賣合同，如甲有侵權(quán)行為，依據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則，訴訟時(shí)效期間從時(shí)起計(jì)算。 A：合同簽訂 B：合同生效 C：權(quán)利被侵害 D：已知道或者應(yīng)當(dāng)知道 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、下列關(guān)于房屋租賃的表述中，不正確的是_。 A將房屋提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)屬于房屋租賃 B承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導(dǎo)致租賃合同的終止屬于自然終止 C承租人經(jīng)出租

14、人同意，可以將承租房屋轉(zhuǎn)租并獲得收益 D租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、房屋修繕責(zé)任是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房屋租賃合同的必備條款 17、承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在月內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。(2005年試題) A：半個(gè) B：一個(gè) C：一個(gè)半 D：兩個(gè) E：借款合同 18、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。 A位置固定性 B各異性 C適應(yīng)性 D相互影響性 19、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，表明其。 A：資本金較充裕 B：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高 C：償債能力較強(qiáng) D：資金應(yīng)變能力較強(qiáng) E：借款合同 20、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬(wàn)元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬(wàn)元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是_。 A52% B58% C62% D68% 21、臨時(shí)使用土地的時(shí)間可以為_。 A3個(gè)月 B9個(gè)月 C20個(gè)月 D27個(gè)月 E32個(gè)月 22、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有。 A：資產(chǎn)負(fù)債表 B：投資計(jì)劃與資金籌措表 C：借款還本付息估算表