2022年安徽省房地產估價師理論與方法估價報告含義模擬試題

1、2016年安徽省房地產估價師理論與方法：估價報告含義模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在中約定。 A：物業(yè)管理合同 B：前期物業(yè)服務合同 C：后期物業(yè)服務合同 D：物業(yè)服務合同 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 2、下列關于建筑物壽命和經過年數(shù)的說法中，正確的是。 A：建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數(shù)也短于實際經過年數(shù) B：建筑物的經濟壽命長于自然壽命，有效經過年數(shù)也可能長于實際經過年數(shù) C：建筑物的經濟壽命與自然壽命相

2、等，有效經過年數(shù)與實際經過年數(shù)也相等 D：建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數(shù)可能短于也可能長于實際經過年數(shù) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、房地產估價的主要難點是。 A：市場行情變化不定 B：供需變化引起價格變化 C：房地產價格的影響因素極其復雜且難以把握 D：房地產價格的影響因素影響程度不同 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、當建筑場地的上部土層較弱、承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎時，宜采用。 A：條形基礎 B：獨立基礎 C：箱形基礎 D：樁基礎 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調5、需要預測某宗房地產2008年、2009年的價格通過市場調研，獲得該類房地產2003-2007年的價格并

3、計算其逐年上漲速度如表103第2列、第3列所示采用平均發(fā)展速度趨勢法估計，該宗房地產2008年的價格為。 A：17 580元 B：14 520元 C：11 430元 D：23 700元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有_。 A更長的經濟壽命 B更顯著的各異性 C更強的適應性 D更專業(yè)的物業(yè)管理 7、鐵路建設需要征用的土地涉及多個縣級行政區(qū)的，可以申請批準，辦理征地手續(xù)。 A：分縣 B：向縣級以上人民政府 C：向住房和城鄉(xiāng)建設部 D：向省級人民政府 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 8、房地產估價

4、的假設開發(fā)法，下述說法中，_并不正確。 A包含求在建工程的公式 B包含求熟地價值的公式 C包含求毛地價值的公式 D不包含求舊房價值的公式 9、下列關于房地產估價原則的表述中，錯誤的是。 A：獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則 B：合法原則屬于一般性原則 C：最高最佳使用原則屬于技術性原則 D：謹慎原則屬于一般性原則 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、房地產價格是由房地產的三者相互結合而產生的【2003年考題】 A：有用性、稀缺性、有效需求 B：供給、需求、利用狀況 C：權利、租金、利率 D：價值、使用價值、供求 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、下列關于坡屋頂頂棚上的空間，說法錯誤的是。 A

5、：坡屋頂頂棚上的空間叫開頂 B：坡屋頂頂棚上的空間叫悶頂 C：如利用這個空間作為使用房間時，叫做閣樓 D：在南方可利用坡屋頂?shù)拈w樓通風降溫 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 12、貸款質押是借款人以_作為債權的擔保。 A第三方保證人以自身的財產 B財產 C不動產 D動產或權力 13、任何單位和個人需要拆除房屋，必須持有國家規(guī)定的批準文件等，向房屋拆遷主管部門提出申請，經批準并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。下列不能發(fā)房屋拆遷許可證的部門是。 A：國務院 B：省級人民政府 C：市級人民政府 D：鄉(xiāng)級人民政府 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調14、關于房地產市場，下列說法不正確的是。 A：房地產是一種特殊的商品，不可移動

6、性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別 B：房地產經濟學中對房地產市場的定義，則是指當前的房地產交易活動 C：雖然土地和地上建筑物不能移動，但可以被某個人或單位擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產生了房地產買賣、租賃、抵押等交易行為 D：房地產市場是由參與房地產交易的當事人、作為交易對象的房地產資產以及交易制度、交易組織機構等構成 E：借款合同 15、下列四個選項中，說法不正確的一項是_。 A以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，可視為同一抵押物 B鄉(xiāng)、村企業(yè)的土地使用權可以單獨抵押 C以鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押 D以一宗房地產分割抵押的，首次抵押后

7、，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分 16、在房地產定價方法中，名牌策略屬于_。 A成本加成定價法 B目標定價法 C認知價值定價法 D領導定價法 17、下列不屬于房地產結合物的是_。 A管理人 B實物 C權益 D區(qū)位 18、在房地產周期循環(huán)周期過程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產市場自然周期中的。(2005年試題) A：第一階段 B：第二階段 C：第三階段 D：第四階段 E：借款合同 19、假如w房地產開發(fā)公司分析測算其開發(fā)的住宅樓工程造價，已知該住宅樓土建工程直接費為800元，間接費率為12，房屋設備安裝工程直接費為300元，其中人工費為

8、80元，間接費率為60，則該住宅樓每平方米建筑面積的土建、安裝工程間接費為元。 A：144 B：276 C：324 D：1244 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 20、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元、第二年4800萬元和第三年3800萬元，年均價格上漲率為5，該項目建設期間漲價預備費為。 A：1270975 B：3600 C：3800 D：4806 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 21、同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款，說法不正確的是。 A：抵押權已登記的，順序不同的，按照債權比例清償 B：抵押權已登記的，順序相同的，按照債權比例清償 C：抵押權已登記的

9、先于未登記的受償 D：抵押權未登記的，按照債權比例清償 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 22、某宗房地產每年凈收益為30萬元，使用期限為20年，建筑物價值為180萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產的價值為（）萬元。 A225.35 B216.75 C230.25 D245.4523、在房地產權利中，屬于用益物權的是。 A：自物權 B：劃撥土地使用權 C：抵押權 D：租賃權 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8的價格為4000元若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于【2006年考題】 A：3816元 B：3

10、899元 C：4087元 D：4920元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、風險對房地產投資者行為的第一個影響，就是令投資者根據(jù)投資風險的大小確定其合理的（）。 A投資規(guī)劃 B投資回收期 C投資方向 D投資收益水平二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、反映企業(yè)長期償債能力的指標是_。 A流動比率 B速動比率 C資產負債率 D存貨周轉率 2、某宗地的面積為1000m2：采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果

11、賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為_元/m2。 A2160 B2175 C2181 D22053、城市房屋拆遷當事人達成拆遷補償安置協(xié)議后，又產生糾紛的，如選擇仲裁方式，則_。 A必須經房屋拆遷管理部門同意 B前提條件是當事人必須自愿達成仲裁協(xié)議 C實行“一裁終局制” D只有一方依據(jù)補償安置協(xié)議中的仲裁條款申請仲裁的，仲裁委員會不予受理 E對仲裁結果不服向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理 4、金融是指貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是。 A：財產 B：信用 C：貨幣資金 D：貨幣 E：實物5、收益性物業(yè)的經營費用不包括_。 A人員工資及

12、辦公費用 B保持物業(yè)正常運轉的成本，為租客提供服務的費用 C保險費、房產稅和法律費用等 D抵押貸款還本付息費用 6、下列關于城市用地自然條件評價中的工程地質條件，表述正確的是。 A：不同的建設用地的地形條件，對建設規(guī)劃布局、道路的定向等，均會產生一定程度的影響 B：建設用地范圍內各種地基的承載能力，對工程建設的經濟性，影響不大 C：沖溝是由間斷流水在地層表面沖刷形成的溝槽 D：沖溝切割用地，使之支離破碎，對土地的使用十分不利 E：工程建筑物和水工構筑物若不慎選在地下溶洞之上，將是十分危險的 7、下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有_。 A利息備付率 B償債備付率 C內部收益率 D資產負債率

13、 E速動比率 8、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為_萬元。 A98 B52 C54 D103 9、下列關于邊際收益遞減規(guī)律，表述正確的是。 A：邊際收益遞減規(guī)律也稱生產要素平均產量遞減規(guī)律 B：是指在技術水平不變的條件下，若其他要素固定不變，而不斷增加某種可變要素的投入，開始會使總產量遞增 C：當要素增加到一定限度后，雖然總產量繼續(xù)增加，但增加的產量逐漸遞減 D：超過了一定界限繼續(xù)增加可變要素的投入，將使總產量減少 E：即可變生產要素投入增加所引起的產量(或收益)的變化可以分為邊際

14、產量遞增、平均產量遞減、總產量減少三個階段 10、按間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%；而估價對象的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)_的情形。 A估價對象的房地產狀況優(yōu)于可比實例的房地產狀況，價格高7% B可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低7% C可比實例價格的房地產狀況調整系數(shù)為1.071 D可比實例價格的房地產狀況調整系數(shù)為0.93311、某宗房地產，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為_

15、元/m2。 A1700 B2000 C2100 D2400 12、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按_計算的。 A綜合利率 B貸款利率 C折現(xiàn)率 D機會成本 13、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款。它的主要還款來源是_。 A房地產銷售收入 B土地出讓收入 C土地儲備所獲得的利潤 D土地受讓方的投資14、按消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是（）。 A個別偏好市場 B集群偏好市場 C彌隙市場 D同質偏好市場 E分散偏好市場 15、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利

16、率為8，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為萬元。 A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同 16、建筑物的防雷裝置一般由三個基本部分組成。 A：接天線 B：引下線 C：上引線 D：接地線 E：接閃器 17、按照專業(yè)性質不同，王程建設定額可以劃分為三種。 A：全國通用定額 B：行業(yè)通用定額 C：專業(yè)專用定額 D：施工定額 E：概算定額 18、在復雜購買行為中，購買者的決策過程由_階段構成。 A引起需要、評價方案、收集信息、決定購買、買后行為 B收集信息、評價方案、引起需要、決定購買、買后行為 C收集信息、引起需要、評價方案、決定購買、買后行為 D引起需要、收集信息

17、、評價方案、決定購買、買后行為 19、在房地產估價中，如果估價目的不同，則_。 A估價的依據(jù)有可能不同 B估價的方法有可能不同 C估價對象的范圍有可能不同 D不影響估價結果的公正性 E不影響估價報告的用途 20、香港新鴻基地產投資有限公司的董事會決議規(guī)定，在內地的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于的考慮結果。 A：內地政策 B：占領世界投資市場 C：風險轉移 D：投資組合 E：借款合同 21、下列氣態(tài)污染物中，對建筑物有腐蝕作用的有。 A：二氧化硫 B：一氧化氮 C：一氧化碳 D：甲醛 E：碳氫化合物 22、成本法中的利息計算，包括_的利息。 A土地取得成本和開發(fā)成本 B土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用 C土地取得成本，開發(fā)成本、管理費用和利潤 D借貸資金 E自有資金23、下列關于城市房屋拆遷的表述中，不正確的是_。 A協(xié)議是平等主體之間的有關民事補償安置的內容 B依法簽訂的拆遷補償安置協(xié)議，對當事人具有法律約束力 C協(xié)議簽訂后，可以進行公證 D協(xié)議應當向房屋所在地市、縣人民政府房屋拆遷主管部門備案 24、下列關于各級資質房地產估價機構的業(yè)務范圍，表述正確的是。 A：一級資質房