房地產(chǎn)行業(yè)某公司華隆小區(qū)前期銷售報告

1、華 隆 小 區(qū)區(qū)前期銷售報告中房頤和和房地產(chǎn)產(chǎn)顧問有有限公司司20033年2月月18日日華隆小區(qū)區(qū)前期銷銷售報告告前言周邊項目目調(diào)研 周邊邊重點竟竟爭項目目物業(yè)情情況調(diào)查查三、 華華隆小區(qū)區(qū)項目情情況 AA、本項項目介紹紹 BB、本項項目優(yōu)缺缺點分析析四、華隆隆小區(qū)銷銷售建議議（1）華華隆小區(qū)區(qū)項目銷銷售策劃劃建議 AA、項目目市場定定位 BB、客戶戶定位 CC、價格格定位 DD、銷售售時機的的選擇（2）華華隆小區(qū)區(qū)項目建建筑策劃劃建議五、銷售售執(zhí)行略六、結(jié)論論 （附代代理協(xié)議議略）華隆小區(qū)區(qū)前期銷銷售報告告前言中國房地地產(chǎn)的近近期行走走勢（1）從從近期來來看，主主要城市市的房地地產(chǎn)價格格還會

2、下下降，但但幅度不不會太大大。（2）房房地產(chǎn)交交易市場場日趨活活躍，二二手房交交易逐步步增加，房地產(chǎn)產(chǎn)市場也也在逐步步飽和。（3）買買方市場場將成定定局（4）房房地產(chǎn)市市場越來來越規(guī)范范，利澗澗也越來來越透明明，但相相對而言言房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的利澗還還是較高高。北京房地地產(chǎn)的區(qū)區(qū)域特點點及走勢勢（1）東東城：靠靠政策扶扶持搶先先機 （22）西城城：以金金融街為為龍頭 （33）南城城：置死死地而后后生 （44）北城城：依靠靠高科技技搶占灘灘頭 今年的的北京市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的竟爭越越來越激激烈化，房地產(chǎn)產(chǎn)項目扎扎堆的現(xiàn)現(xiàn)象也是是越來越越明顯，外行業(yè)業(yè)的資金金越來越越多的流流入房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)，北城城

3、由于開開發(fā)較早早，一手手地也很很能找，開發(fā)成成本也居居高不下下，并且且中關(guān)村村，亞運運村的房房地產(chǎn)項項目扎堆堆嚴重，商品房房積壓量量很大。由于市市政府對對南城開開發(fā)的大大力支持持，及南南四環(huán)的的開工，玉泉營營立交橋橋的修建建，南城城的市政政條件得得到了很很大的改改變，及及有關(guān)政政策的大大力扶持持，南城城的交通通條件也也得到了了改善。人們對對南城的的認知度度也在逐逐步的擴擴大，對對南城的的觀念也也在一步步步的改改變，因因為交通通、市政政的改善善，及物物美價廉廉的一手手地，所所以在豐豐臺區(qū)，宣武區(qū)區(qū)進行房房地產(chǎn)項項目開發(fā)發(fā)有很大大的發(fā)展展?jié)摿?。周邊項目目調(diào)研 周邊邊重點竟竟爭項目目物業(yè)情情況調(diào)查查

4、（1）、天緣公公寓 物業(yè)情情況： 此此項目位位于宣武武區(qū)最繁繁華地域域，緊臨臨白紙坊坊橋，及及護城 河，居住環(huán)環(huán)境較成成熟，周周邊人較較足。建建筑面積積有7118699平 方米米，樓高高31層層，地上上一、二二層是商商業(yè)用房房。（五五層以 上分分A、BB兩幢）。此項項目是接接近現(xiàn)房房時才開開始發(fā)售售的。銷售價格格：起價價65000-68000元/平方米米工程進度度：目前前已是現(xiàn)現(xiàn)房，周周邊小區(qū)區(qū)綠化還還沒有搞搞好戶型特點點：外立立面非常常漂亮，大戶型型，朝南南的都是是1377-1933平方米米 （二、三居）最小的的戶型778平方方米/二二居基本本都已銷銷售完 畢。銷售賣點點：商住住兩用樓樓，大

5、廈廈的外立立面。銷售情況況：據(jù)其其業(yè)務(wù)員員講A號號樓（55層）已已銷售完完，大戶戶型的房房屋還 有有部分剩剩余。發(fā)展商為為：北京京天創(chuàng)房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司代理銷售售商：北北京成業(yè)業(yè)行房地地產(chǎn)信息息咨詢公公司（2）、蓮花小小區(qū) 物業(yè)情況況： 蓮花花小區(qū)位位于西三三環(huán)路蓮蓮花橋西西南，交交通很便便利，小小 區(qū)占占地面積積6.559公頃頃，總建建筑面積積30.6萬平平方米，十棟26228層的的高層塔塔樓，每每五棟聯(lián)聯(lián)成一體體，并一一字排開開，但小小 區(qū)容積積率太高高，綠化化面積和和公共空空間相對對太小。戶型相相對而 言比較較經(jīng)濟實實用。蓮蓮花小區(qū)區(qū)十棟塔塔樓同步步建設(shè)，同步入入住， 但停車車位不足足

6、（戶均均0.88個）小小區(qū)已成成規(guī)模，學(xué)校等等配套在在 規(guī)劃中中也十分分齊 全全。大戶戶購買占占其客群群的絕大大多數(shù)。該項目目 已開盤盤很久了了，前期期報廣投投入很大大，最近近由于銷銷售已近近尾 聲，廣廣告投放放有所減減少。蓮蓮花小區(qū)區(qū)已為現(xiàn)現(xiàn)房，并并且規(guī)模模還很 大，這這也 使使其知名名度無形形之中得得到了提提升。銷售價格格：起價價65880元/平方米米，特惠惠戶型起起價58880元元/平方米米，按 揭揭為 工工行7成15年。 工程進度度：999年底全全面入住住。戶型特點點：戶型型全，適適應(yīng)面廣廣銷售情況況：銷售售率已達達近800%。發(fā)展商為為：北京京房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司（天天鴻集團團）代理銷

7、售售商：北北京寶信信房地產(chǎn)產(chǎn)信息咨咨詢公司司 （3）、中加大大廈物業(yè)情況況： 中加大大廈地處處大觀園園的西側(cè)側(cè)，緊臨臨護城河河，居住住環(huán) 境較較成熟，周邊人人較足。周邊的的景色宜宜人，視視野較好好。大廈廈外 立面面較漂亮亮 ，小小區(qū)總建建筑面積積500000平平方米，共200層，有有底 HYPERLINK . . 中國國最大的的資料庫庫下載 商，小區(qū)配配套齊全全?！爸屑哟蟠髲B”原名是是“中加苑苑”，因地地理 位置雖雖然在二二環(huán)內(nèi)，但卻在在交通死死角之處處，并且且當初開開盤時間間 和“鵬澗家家園” 的開開盤時間間相沖突突，而且且價格又又高，房房屋面 積大部部分是東東西朝向向，只有有二套房房屋是正

8、正南正北北的，戶戶型面積積 又大，所以在在房改中中沒有占占到什么么便宜，房屋也也就積壓壓下來。 此項目目也是“北京密密云云湖湖度假村村”（該公公司在北北京密云云開發(fā) 的的“云湖度度假村”獲得很很大的成成功）進進軍北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的第 一 站站。銷售價格格： 均價667000元/平平方米 （起價）61000元/平方米米-75000元/平方米米（最高高價）工程進度度：目前前已是現(xiàn)現(xiàn)房，周周邊小區(qū)區(qū)綠化還還沒有搞搞好戶型特點點：基本本全部房房屋都是是東西朝朝向銷售賣點點：大廈廈的標準準，住宅宅的價格格銷售情況況：已接接近655%，發(fā)展商為為：北京京中加苑苑房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司投資商：北京密密云云湖

9、湖度假村村代理銷售售商：自自已銷售售（4）、恒昌花花園物業(yè)情況況： 恒昌花花園位于于北京街街，西二二環(huán)路的的黃金交交匯點，周邊 國國家機關(guān)關(guān)單位較較多，其其中小區(qū)區(qū)內(nèi)有33幢樓是是由單位位集體購購 買。并且這這幾幢的的物業(yè)都都是自管管，物業(yè)業(yè)費用相相當?shù)牡偷停挥杏?臨河河邊的樓樓才是真真正的對對社會出出售的。其戶型型其大，并且都都 是躍層層，最主主要的是是其銷售售價格高高，但這這些在前前幾年還還有社 會集團團購買力力的支持持下此項項目還可可以運作作，但998年住住房改革革 后 ，由于此此項目最最初立項項是外銷銷房，價價高，稅稅高，房房屋滯 銷，至至到去年年初已將將項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成內(nèi)銷銷項目，此項目

10、目滯銷的的局面 才打打開，再再加上一一些新穎穎的促銷銷方式，及降價價等才將將剩余 房屋屋銷售出出。銷售價格格：均價價69880元/平方米米工程進度度：目前前已是現(xiàn)現(xiàn)房，但但周邊小小區(qū)綠化化還沒有有搞好戶型特點點：全躍躍層銷售賣點點：零付付款入住?。?000%按按揭）所所剩余房房屋按照照不分朝朝向，不不 分樓樓層，統(tǒng)統(tǒng)一價格格，外銷銷房的標標準內(nèi)銷銷房的價價格。銷售情況況：基本本已經(jīng)銷銷售完畢畢，目前前剩戶型型基本都都是大面面積躍層層，二 居1220平方方米，發(fā)展商為為：北京京坤厚房房地產(chǎn)開開發(fā)股份份有限公公司投資商：北京國國發(fā)興業(yè)業(yè)投資中中心 代理銷售售商：北北京建亞亞房地產(chǎn)產(chǎn)信息咨咨詢公司司

11、（5）、華源小小區(qū)物業(yè)情況況： 華華源小區(qū)區(qū)地處宣宣武區(qū)廣廣安門外外太平橋橋華源里里，占地地 平方米米，建筑筑面積 平方米米，共有有 幢塔塔樓，周周 邊小小區(qū)環(huán)境境臟亂，通三環(huán)環(huán)及廣安安門外大大街的路路沒有修修 建，路況不不好，售售樓中心心也搬離離“建銀大大廈”進駐現(xiàn)現(xiàn) 場。他們也也是北京京市第一一個提出出SOHHO家庭庭辦公概概念 的，但沒有有能將此此概念堅堅持到底底，期房房銷售主主要是靠靠 低價價，大量量直銷等等方式打打開局面面。并且且此小區(qū)區(qū)的裝修修 標準準也是比比較高的的。銷售價格格：均價價 元/平平方米 （起價價）46650元元/平方方米-74400元元/平方方米（最最高價）工程進度

12、度：1、2、33號樓目目前已是是現(xiàn)房，戶型特點點：外窗窗弧形，單元三三面采光光，三面面通風(fēng)銷售賣點點：西二二環(huán)至西西三環(huán)間間最終的的物業(yè)銷銷售價格格，坐銷銷和直銷銷兩種 方式式的結(jié)合合銷售情況況：1、2、33號樓銷銷售率達達78%。發(fā)展商為為：北京京華世房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司代理銷售售商：北北京善其其事房地地產(chǎn)咨詢詢公司 ( 6 ) 、廣廣華軒物業(yè)情況況： 廣華華軒位于于廣外大大街地處處西二環(huán)環(huán)，臨街街，交通通便利， 有有15 條公交交線。總總建筑面面積9000000平方米米，共44幢塔樓樓， 有有商業(yè) 用房，此小區(qū)區(qū)外立面面做的是是相當漂漂亮。此此項目按按正 常常的速度度，早就就應(yīng)該完完工，造

13、造成這種種現(xiàn)象的的原因是是前年的的 下下半年該該房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司資金金不足，并且還還想轉(zhuǎn)讓讓2幢 樓樓，最后后沒有談?wù)劤?。（此項目目在期房房時銷售售進度非非常的 慢慢，至到到現(xiàn)房才才開始打打破這種種局面）銷售均價價：66600元元/平方方米 （起價）58000元/平方米米-75000元/平方米米（最高高價）工程進度度：項目目已全部部封頂，其中有有二幢樓樓已做完完外裝。戶型特點點：戶型型設(shè)計較較好，面面積適宜宜，并且且戶型面面積覆蓋蓋面較廣廣 一一居655-68平平方米，二居的的面積在在78.05-1136平平方米， 一一梯810戶戶，二居居室的戶戶型比較較大占到到40%。一居居室的 戶型型比

14、占到到15%。銷售情況況：接近近85%，其中中1、22、3號號樓基本本售空。發(fā)展商為為：北京京廣華軒軒房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限責任任公司代理銷售售商：北北京建亞亞房地產(chǎn)產(chǎn)信息咨咨詢公司司（7）、依蓮軒軒物業(yè)情況況： 依依蓮軒位位于宣武武區(qū)西二二、三環(huán)環(huán)之間的的蓮花池池地工巧巧 匠，由四棟棟高層獨獨立式碟碟式公寓寓及 裙裙樓圍合合成半封封閉式 居住住小區(qū)。占地面面積1.65萬萬平方米米，總建建筑面積積9.66萬 平方方米。擁擁有55500平平方米的的綠化面面積，依依蓮軒配配套一 般，市政配配套齊全全。南鄰鄰馬連道道南路。 到二二環(huán)、三三環(huán)只 5分分鐘車程程，交通通便利。銷售價格格：均價價60000元/

15、平方米米 （起起價）551000元/平平方米-885000元/平平方米（最高價價） 按揭最最高可達達七成十十年。工程進度度：一期期為一棟棟樓，現(xiàn)現(xiàn)已即將將封頂，其佘的的樓座還還未開工工戶型特點點：戶型型種類較較多，戶戶內(nèi)功能能分區(qū)十十分合理理，動靜靜、干濕濕徹底 分離離，戶型型設(shè)計注注重私密密性，開開放式櫥櫥房和客客廳封閉閉陽臺 巧妙妙地解決決客廳的的采光問問題，臥臥式大小小合適，戶型實實用性 較好好。 銷售情情況：一一期已售售出近770% 銷售賣賣點： 由于其其戶型 在當?shù)氐叵鄬Χ暂^合合理，現(xiàn)現(xiàn)場銷售售大廳小小 巧玲玲瓏，樣樣板房布布置得很很有情調(diào)調(diào)，考慮慮十 分分周到，充分顯顯 示了了

16、戶型的的優(yōu)點。工地現(xiàn)現(xiàn)場井然然有序，現(xiàn)場氣氣氛好，樓書 較精精美，推推廣概念念十分突突出，誘誘導(dǎo)性很很強。發(fā)展商為為：北京京依蓮軒軒房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司代理銷售售商：自自已銷售售 （8）、紅蓮晴晴園 物業(yè)情況況： 蓮花花晴園位位于北京京市宣武武區(qū)廣安安門外小小紅廟南南里，小小 區(qū)地地處西二二環(huán)、三三環(huán)之間間，地理理位置優(yōu)優(yōu)越，交交通便利利。小 區(qū)西西臨蓮花花河，東東眺濱河河公園，北為連連同二三三環(huán)的440米 寬 市級規(guī)規(guī)劃路及及成片住住宅區(qū)，環(huán)境優(yōu)優(yōu)良，生生活方便便，是良良 好好的家居居之所。此項目目是19997年年8月7日正式式以危改改立 項，目前已已完成規(guī)規(guī)劃及拆拆遷工作作，目前前正在開開工

17、。項項目占 地66公頃，規(guī)劃建建 筑面面積約225萬平平方米。銷售價格格：均價價63000元/平方米米工程進度度：正在在打地基基（處在在正負零零階級）戶型特點點：戶型型面積大大，二居居都在1130平平方米銷售賣點點：國企企，公司司實力強強大，周周邊小區(qū)區(qū)配套齊齊全。銷售情況況：100%左右右發(fā)展商為為：北京京宣興房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司代理銷售售商：自自已銷售售（9）、海潤花花園物業(yè)情況況： 海海潤花園園位于馬馬連道北北街,北北京海味味品公司司的舊廠廠區(qū) 上上進行改改造成的的,總面面積2880000平方米米,其中中180000平平方米的的寫 字字樓,1100000平方方米的住住宅。小小區(qū)工期期非常

18、的的快，是是因為此此小 區(qū)區(qū) 的投投資商也也是他的的建筑商商。988年其開開盤三個個月銷售售50%給 整整戶，999年銷銷售了445%的的散戶。銷售均價價：68800元元/平方方米工程進度度：目前前已是現(xiàn)現(xiàn)房戶型特點點：6層層板樓，二居885平方方米，三三居1225平方方米，沒沒有銀行行按 揭揭銷售賣點點：現(xiàn)房房，罕見見的6層層板樓，面積合合理銷售情況況：目前前只剩下下6套房房屋，并并且樓層層均在一一、二層層發(fā)展商：北京天天水房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司投資商：北京吉吉潤建筑筑公司 代理銷售售商：北北京順馳馳房地產(chǎn)產(chǎn)信息咨咨詢公司司華隆小區(qū)區(qū)項目情情況本項目介介紹 華華隆小區(qū)區(qū)位于西西二環(huán)、三環(huán)之之間的

19、北北京市宣宣武區(qū)廣廣安門 外小紅紅廟北里里，處于于成熟的的大社區(qū)區(qū)內(nèi)，人人氣十足足，地理理位 置置優(yōu)越，交通便便利。和和西客站站遙向呼呼應(yīng)。北北側(cè)有“海潤 花花園”，南靠靠“依蓮軒軒”同時銷銷售竟爭爭也很激激烈。交通便利利：6路路、466路、550路、1222路、3309路路、3440路、 3900路、4410路路、8222路、5099路等公公交路線線配套齊全全：廣安安門小學(xué)學(xué)、北京京市155中學(xué)、新安商商場、家家樂 福、本項目優(yōu)優(yōu)缺點分分析本項目優(yōu)優(yōu)點：雖然地處處西南城城，屬于于經(jīng)濟簿簿弱地區(qū)區(qū)，但由由于西客客站的開開 發(fā)發(fā)及市政政府對南南城經(jīng)濟濟的大力力扶持，現(xiàn)在人人們對該該地區(qū)已已 經(jīng)經(jīng)

20、要逐步步認可。B、處在在成熟大大社區(qū)中中（紅蓮蓮小區(qū)），周邊邊有人氣氣。C、社區(qū)區(qū)配套齊齊全，小小學(xué)，中中學(xué)，商商場，公公共汽車車站一應(yīng)應(yīng) 俱全全。D、地處處西二環(huán)環(huán)、三環(huán)環(huán)間，黃黃金地點點，交通通四通八八達。E、本項項目因為為是期房房，規(guī)劃劃及戶型型設(shè)計，物業(yè)檔檔次，客客戶定 位、銷售價價格，宣宣傳策略略，等等等均能取取長補短短，吸取取周邊 項目目的優(yōu)點點。2本本項目缺缺點：、地處西南南城，此此區(qū)域位位置的房房地產(chǎn)項項目在全全城的認認知度不不 是是太高。B、周邊邊整體經(jīng)經(jīng)濟配套套較差，購買能能力不強強。C、周邊邊同類房房地產(chǎn)項項目太多多。D、竟爭爭對手的的項目目目前的工工期都領(lǐng)領(lǐng)先于我我們項

21、目目工期。E、目前前項目的的開發(fā)手手續(xù)不全全。F、投入入到項目目實際運運作不有有一段時時間。四、華隆隆小區(qū)銷銷售建議議華隆小區(qū)區(qū)項目銷銷售策劃劃建議銷售思路路的建議議 目前宣宣武區(qū)正正在開工工的房地地產(chǎn)項目目比比皆皆是，并并且加上上前幾年年的開發(fā)發(fā)的老項項目目前前均已是是現(xiàn)房，現(xiàn)在老老項目在在不斷的的低價清清盤，新新項目又又在不斷斷的上市市，房地地產(chǎn)項目目竟爭是是非常的的激烈。 為減少少和降低低投資風(fēng)風(fēng)險，將將“資金快快速回收收”，這個個目的，我們建建議“華隆小小區(qū)項目目”應(yīng)該是是采取速速戰(zhàn)速決決的態(tài)度度，盡量量將銷售售工作提提前做，項目提提前開盤盤，銷售售準備工工作做得得充分些些，仔細細些，

22、市市場定位位做的到到位些，規(guī)劃設(shè)設(shè)計再合合理些！最主要要的是“薄利多多銷”，出奇奇招占領(lǐng)領(lǐng)市場。（類似似當年的的北三環(huán)環(huán)項目的的“太月園園”）B、 項項目市場場定位建建議 我們們的項目目周邊竟竟爭對手手林立，最好的的辦法就就是“拿來 主主義”和竟爭爭對手作作比較，取長補補短。將將我們的的項目定定位在 市市場薄弱弱地區(qū)，真空地地帶。我我們的項項目地處處小區(qū)內(nèi)內(nèi)，不臨臨街， 做做商業(yè)店店鋪的可可能性不不大，并并且周邊邊的整體體社區(qū)也也不是很很好， 沒沒有大型型寫字樓樓，外企企機構(gòu)及及高科技技企業(yè)，購買力力不是很很旺 盛盛，所以以說在這這帶做外外銷房的的可能性性也不是是很大，眾觀周周邊房 地產(chǎn)產(chǎn)項目

23、也也都是定定位于普普通住宅宅，所以以說我們們的項目目應(yīng)直接接定 位于于普通住住宅，并并且從某某種角度度上講應(yīng)應(yīng)該是周周邊項目目的一個個補 充。 CC、客戶戶定位 房地地產(chǎn)項目目定有一一定的地地理性，他的客客戶群無無非是他他的周邊邊人群。除非這這個地區(qū)區(qū)的認可可度達到到一定的的程度，我們的的項目處處在宣武武區(qū)廣安安門外，西客站站附近（西二環(huán)環(huán)、三環(huán)環(huán)之間）。這個個地區(qū)目目前在北北京的認認知度不不是很高高，無論論是寫字字樓，還還是住宅宅。從整整個北京京區(qū)域劃劃分來看看，這個個地帶應(yīng)應(yīng)是以住住宅為主主。所以以“華隆小小區(qū)”的客戶戶定位也也應(yīng)在普普通住宅宅上。D、價格格定位 目前前而言打打開期房房銷售

24、的的絕招就就是好房房低價,所謂低低價就是是在保證證發(fā)展商商合理的的利澗下下,以略略低于市市場上同同類項目目的價格格及符合合市場價價值要求求向社會會上進行行出售。以下項目目是本項項目最具具有竟爭爭力的，他們的的價格對對我們項項目具有有非常強強的沖擊擊力：項目 期房現(xiàn)房（均均價）（起價）（均價）（起價）（均價）廣華軒58000元68000元華源小區(qū)區(qū)46500元58000元48000元依蓮軒48600元60000元51000 元 紅蓮晴園園 54155元63000元海潤花園園58500元62000元64000元68000元 目前前我們的的項目還還是期房房,要想想和別人人成型的的、快完完工的 項目目

25、去竟爭爭，必須須我們的的項目要要有一定定的優(yōu)勢勢，別人人所沒有有的 長處處。除了了硬件外外還要在在軟件包包裝上下下一番功功夫。在在所有的的竟 爭中中價格的的竟爭是是最有效效的，也也是最有有直接效效果的。所以我我們 建議議“華隆小小區(qū)”的價格格策略定定在：“低開低低走” 迅速速打開局局 面，搶占市市場。以以迅雷不不及掩耳耳低價傾傾銷。期期房開盤盤價定445000 元左右右，均價價定在555000-58000元。這種價價格在這這地帶絕絕對應(yīng)該該 是屬于于傾銷，如果按按這種價價格銷售售：“華隆小小區(qū)”5幢樓樓售完大大 致需要要16-224個月月。 E、選選擇銷售售時機的的建議 目目前華隆隆小區(qū)的的開

26、發(fā)手手續(xù)已經(jīng)經(jīng)拿到規(guī)規(guī)劃要點點及方案案審定，按照目目前工期期進度及及開發(fā)手手續(xù)的進進度，我我們認為為“華隆小小區(qū)”的時間間定在55-6月份份，這時時工程進進度有不不一定的的現(xiàn)場氣氣氛，手手續(xù)也辦辦得有一一定程度度，有一一定的說說服力。并且556月也也是房地地產(chǎn)銷售售的旺季季。（這這時間也也能符合合發(fā)展商商盡快在在第一時時間回收收資金的的原則）（2）華華隆小區(qū)區(qū)項目建建筑策劃劃建議1華華隆小區(qū)區(qū)規(guī)劃現(xiàn)現(xiàn)存優(yōu)缺缺點華隆小區(qū)區(qū)由北京京食品工工貿(mào)集團團總公司司食品開開發(fā)公司司開發(fā)，19998年33月審批批的老項項目，按按照目前前小區(qū)規(guī)規(guī)劃數(shù)據(jù)據(jù)及指標標如下：規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地：408820平平方米，總建筑

27、面面積：11355589平平方米，容積率：3.332、綠綠地率：14%，居住總?cè)巳丝冢?42422人、總總戶數(shù)：13554戶停車位：4200個每戶所占占停車位位：0.31由于本規(guī)規(guī)劃是三三年前設(shè)設(shè)計的，比較顯顯著的缺缺點有：14%的的綠化率率，應(yīng)改改進規(guī)劃劃使其達達到300%以上上。戶型設(shè)計計中功能能布置除除少數(shù)外外均有較較大的缺缺陷。規(guī)劃設(shè)計計、戶型型外觀較較呆板。汽車在現(xiàn)現(xiàn)代人的的生活中中占有較較大的份份量，平平均每戶戶所占停停車位為為0.331，比比較緊張張。優(yōu)點：戶戶型面積積比例較較合理2華華隆小區(qū)區(qū)周圍項項目的規(guī)規(guī)劃要點點對華隆小小區(qū)有直直接影響響的有依依蓮軒、紅蓮小小區(qū)等，有間接接

28、影響的的有廣華華軒、華華源新第第等。其其中依蓮蓮軒、廣廣華軒兩兩項目一一期銷售售情況良良好，即即將推出出的二期期將對華華隆小區(qū)區(qū)有較大大的沖擊擊。以下下重點談?wù)勔幌聦Ρ卷椖磕繘_擊最最大的依依蓮軒項項目的規(guī)規(guī)劃要點點。依蓮軒占占地1.65萬萬平方米米，建筑筑面積99.6萬萬平方米米，容積積率高達達6，小小區(qū)采取取屋頂花花園形式式來彌補補綠化率率的不足足，通過過地下停停車庫來來增加停停車位，達到平平均每戶戶停車位位0.55，基本本滿足現(xiàn)現(xiàn)代人的的生活需需求。規(guī)規(guī)劃中小小區(qū)動靜靜分區(qū)、人車分分流都解解決的比比較好，戶型設(shè)設(shè)計也較較為合理理，立面面外觀生生動活潑潑。依蓮軒屬屬于商住住樓，小小區(qū)的入入

29、口和商商業(yè)入口口混在一一起，對對小區(qū)封封閉式管管理有較較大影響響，屋頂頂花園在在建設(shè)中中有一定定難度，工程造造價相應(yīng)應(yīng)也會較較高，由由于容積積率較高高，地面面的綠化化面積較較少，不不利于小小區(qū)居民民戶外活活動。綜上所述述，依蓮蓮軒雖然然規(guī)劃設(shè)設(shè)計、戶戶型設(shè)計計都比較較成功，但未必必是一個個好的居居住場所所，只要要我們做做華隆小小區(qū)時，針對依依蓮軒在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計上揚揚長避短短，我們們應(yīng)該能能比依蓮蓮軒做的的更好。依蓮軒戶戶型特點點：戶型名稱稱戶型優(yōu)點點戶型缺點點戶型面積積（平方方米）使用面積積A型動靜分區(qū)區(qū)明確面積使用用率高朝向最佳佳銷售情況況最佳現(xiàn)場有樣樣板間促促進銷售售無明顯缺缺點三居室13080面積適中中96445C型經(jīng)濟實用用動靜分區(qū)區(qū)明確除一個臥臥室朝向向欠佳外外，其余余較好銷售情況況較好起居室和和餐廳共共計211。022平方米米，面積積偏小。兩居室93443面積經(jīng)濟濟69000E型各部分使使用方便便起居室比比較完整整功能布局局合理銷售情況況較好動靜分區(qū)區(qū)不明確確兩居室10393面積適中中02G型1客戶戶平面改