某花園物業(yè)管理投標(biāo)書 頁(yè)

1、XXXX花園物業(yè)管理投標(biāo)書物業(yè)概況XX花園位于XX市XX區(qū)，占地面積8萬(wàn)平方米，總建筑面積8萬(wàn)m2，其中：住宅面積7萬(wàn)m2，商業(yè)面積1.2萬(wàn)m2，辦公面積1萬(wàn)m2，小區(qū)由4幢1。5萬(wàn)m2的6層住宅組團(tuán)、1幢2.2萬(wàn)m2商業(yè)、辦公和配套服務(wù)設(shè)施綜合樓組成。小區(qū)主要要配套設(shè)設(shè)施有：地下停停車場(chǎng)、老人活活動(dòng)中心心、兒童童活動(dòng)中中心、會(huì)會(huì)所。小區(qū)主要要機(jī)電設(shè)設(shè)備有：25臺(tái)臺(tái)日本三三菱電梯梯，開(kāi)利利中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)。2臺(tái)臺(tái)5000KW康康明斯發(fā)發(fā)電機(jī)組組，供配配電、給給排水、消防樓樓宇監(jiān)控控設(shè)施齊齊全，小小區(qū)所有有機(jī)電設(shè)設(shè)施都是是進(jìn)口設(shè)設(shè)備。小區(qū)功能能介紹：XX花花園智能能化系統(tǒng)統(tǒng)，主要要包括安安全防范

2、范系統(tǒng)，物業(yè)管管理系統(tǒng)統(tǒng)，家居居智能控控制系統(tǒng)統(tǒng)等。充充分利用用現(xiàn)代計(jì)計(jì)算機(jī)技技術(shù),通通訊與網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)術(shù),自動(dòng)動(dòng)化控制制技術(shù)和和IC卡卡技術(shù)，通過(guò)有有效的傳傳輸網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)多元化化信息服服務(wù)，物物業(yè)管理理，保安安防范，綠化噴噴灌及住住宅智能能化的集集成，為為住戶提提供安全全，舒適適的家居居環(huán)境和和快捷，高效的的服務(wù)與與管理。委托管理理目的1) 保保持和提提高物業(yè)業(yè)的完好好程度。通過(guò)加加強(qiáng)對(duì)XXX花園園整體物物業(yè)管理理的養(yǎng)護(hù)護(hù)和對(duì)人人的管理理和服務(wù)務(wù)，以防防止使用用不當(dāng)，損壞物物業(yè)。2) 創(chuàng)創(chuàng)造良好好環(huán)境，統(tǒng)籌安安排XXX花園各各項(xiàng)設(shè)施施的管理理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣宣傳，對(duì)對(duì)業(yè)主（住戶）進(jìn)行依依法管理

3、理約束，共同維維和花園園環(huán)境。3) 維維護(hù)住宅宅區(qū)業(yè)主主（住戶戶）的權(quán)權(quán)益。業(yè)業(yè)主置業(yè)業(yè)大都用用來(lái)居住住，保值值，增值值，享受受良好的的服務(wù)等等，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)業(yè)主主、住戶戶的行為為管理、服務(wù)就就是為了了維護(hù)業(yè)業(yè)主的整整體利益益，從而而有利于于每一位位業(yè)主。4) 加加強(qiáng)對(duì)XXX花園園實(shí)施社社會(huì)化，專業(yè)化化，一體體化管理理，不斷斷提高服服務(wù)管理理質(zhì)量，維護(hù)和和提高香香港嘉財(cái)財(cái)集團(tuán)和和本公司司的社會(huì)會(huì)聲譽(yù)。以良好的的售后服服務(wù)建立立XX花花園的品品牌形象象，賦予予XX花花園以高高附加值值回饋業(yè)業(yè)主和XXXXXX房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司，使物物業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)、管理理處于良良性循環(huán)環(huán)。委托管理理原則根據(jù)住住宅區(qū)物

4、物業(yè)管理理?xiàng)l例及其實(shí)實(shí)施細(xì)則則以及委委托管理理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)養(yǎng)區(qū)，略略有節(jié)余余”和“精干高高效、優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)”的管理理原則，執(zhí)行公公司“為業(yè)主主（住戶戶）創(chuàng)造造安全、文明、優(yōu)美、舒適的的居住和和工作環(huán)環(huán)境”的質(zhì)量量方針，實(shí)行“管、養(yǎng)養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體體的綜合合管理。委托管理理方式1) XXXXXXX房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司依據(jù)據(jù)住宅宅區(qū)物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例及及其實(shí)施施細(xì)則以以及雙方方議定的的其他事事項(xiàng)，全全權(quán)委托托齊齊哈哈爾百安安物業(yè)管管理股份份有限公公司對(duì)XXX花園園實(shí)施綜綜合一體體化管理理。百安安物業(yè)管管理股份份有限公公司在管管理合同同期內(nèi)對(duì)對(duì)XX花花園負(fù)責(zé)責(zé)制定年年度管理理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)

5、濟(jì)上實(shí)行行獨(dú)立核核算自負(fù)負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)小小區(qū)社會(huì)會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效效益和環(huán)環(huán)境效益益的同步步發(fā)展。2) 委委托管理理有效年年限：33年。委托管理理內(nèi)容1) 小小區(qū)房屋屋建筑本本體公用用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱柱、內(nèi)外外墻體和和基礎(chǔ)等等承重結(jié)結(jié)構(gòu)部位位、外墻墻面、樓樓梯間、走廊通通道、門門廳、電電梯、設(shè)設(shè)備房等等）的維維修，養(yǎng)養(yǎng)護(hù)好管管理。2) 小小區(qū)房屋屋建筑本本體公用用設(shè)施設(shè)設(shè)備（公公用的上上下水管管管道、落水管管、煙囪囪、公用用照明、天線、加壓供供水設(shè)備備、配電電系統(tǒng)，樓內(nèi)消消防設(shè)備備等）的的維修，養(yǎng)護(hù)，管理和和運(yùn)行服服務(wù)。3) XXX花園園規(guī)劃紅紅線內(nèi)屬屬物業(yè)管管理范圍圍的市政政公用設(shè)設(shè)施（道

6、道路、室室外上下下水管道道、化糞糞池、溝溝渠、池池、井、綠化、室外泵泵房、路路燈、自自行車房房、棚、停車庫(kù)庫(kù)、場(chǎng)等等）的維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和管管理。4) XXX花園園規(guī)劃紅紅線內(nèi)屬屬配套服服務(wù)設(shè)施施的維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)和管理理。5) 公公共環(huán)境境（包括括公共場(chǎng)場(chǎng)池、房房屋建筑筑物公用用部位）的清潔潔衛(wèi)生、垃圾的的收集、清運(yùn)。6) 交交通、車車輛行駛駛和停泊泊管理。7) 配配合和協(xié)協(xié)助當(dāng)?shù)氐毓矙C(jī)機(jī)關(guān)進(jìn)行行安全監(jiān)監(jiān)控和巡巡視等保保安工作作。 社區(qū)文文化娛樂(lè)樂(lè)活動(dòng)。9) 物物業(yè)管理理檔案、資料?？傮w目標(biāo)標(biāo)和分項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)1) 總總體目標(biāo)標(biāo)在管理合合同期內(nèi)內(nèi)把XXX花園管管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅宅

7、區(qū)。根根據(jù)委托托管理事事項(xiàng)和國(guó)國(guó)家、省省、市物物業(yè)管理理分項(xiàng)考考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，在XXX花園園住宅區(qū)區(qū)達(dá)到硬硬件指標(biāo)標(biāo)后，承承諾：管管理合同同生效后后，XXX花園住住宅區(qū)所所以建筑筑物及配配套設(shè)施施完善、全部正正式竣工工驗(yàn)收交交付使用用2年內(nèi)內(nèi)達(dá)到齊齊齊哈爾爾市市物物業(yè)管理理優(yōu)秀大大廈管理理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得得有效證證書；33年內(nèi)達(dá)達(dá)到省級(jí)級(jí)或國(guó)家家級(jí)物業(yè)業(yè)管理大大廈的管管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，并獲獲得有效效證書。2) 分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)1房屋及及公共配配套設(shè)施施完好率率98以上，其中發(fā)發(fā)電機(jī)發(fā)發(fā)電率和和消防水水泵供水水率達(dá)1100。2住宅區(qū)區(qū)無(wú)重大大火災(zāi)、刑事和和交通事事故。3房屋零零修、急急修及時(shí)時(shí)率在999以以上。4

8、住宅區(qū)區(qū)內(nèi)衛(wèi)生生、消殺殺、環(huán)境境綠化國(guó)國(guó)家級(jí)達(dá)達(dá)標(biāo)率1100。5違章發(fā)發(fā)生率11一下下，處理理率1000。6管理人人員專業(yè)業(yè)培訓(xùn)合合格率1100。7業(yè)主（住戶）對(duì)XXX花園物物業(yè)管理理滿意率率95以上，投訴處處理率1100。實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)的保證證措施1) 管管理體制制和人員員配備1管理架架構(gòu)：公公司擬設(shè)設(shè)XX花花園管理理處作為為公司的的外派機(jī)機(jī)構(gòu)，全全面負(fù)責(zé)責(zé)XX花花園的日日常管理理運(yùn)作，統(tǒng)管整整個(gè)小區(qū)區(qū)內(nèi)外事事務(wù)。公公司與管管理處每每年簽訂訂管理目目標(biāo)與經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)責(zé)任合合同，管管理處按按綜合一一體化管管理七大大服務(wù)，即：房房管、治治安、車車輛、清清潔、綠綠化、維維修、社社區(qū)文化化、設(shè)房房管部、

9、機(jī)電部部、護(hù)衛(wèi)衛(wèi)隊(duì)、清清潔、綠綠化隊(duì)、管理監(jiān)監(jiān)控中心心，實(shí)行行24hh值班，縱向關(guān)關(guān)系與內(nèi)內(nèi)部管理理機(jī)構(gòu)見(jiàn)見(jiàn)下圖11：2人員配配備：按按公司IISO990022質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和XXX花園園綜合一一體化管管理的內(nèi)內(nèi)容、范范圍、廣廣度和深深度，科科學(xué)、合合理設(shè)置置機(jī)構(gòu)和和人員，力求實(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)業(yè)管理指指標(biāo)的承承諾和公公司制定定的管理理目標(biāo)，本著“精干、高效，以崗定定人”的原則則確定人人員編制制，管理理處擬設(shè)設(shè)各類人人員811人。主主任1人人，副主主任1人人，管理理員3人人，會(huì)計(jì)計(jì)出納，資料33人，倉(cāng)倉(cāng)管1人人，機(jī)電電部144人，護(hù)護(hù)衛(wèi)員334人，清潔118人，綠化33人，廚廚師2人人。3骨干人人員的素素

10、質(zhì)要求求見(jiàn)表11。圖1 XXX花園園物業(yè)管管理處內(nèi)內(nèi)部機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置示示意圖（略）表 1 XX花花園骨干干人員的的質(zhì)素要要求分類崗位職責(zé)具備條件件備注管理處主任全面負(fù)責(zé)責(zé)XX花花園物業(yè)業(yè)管理工工作男，366，歲本本科文化化以上，有6年年大型高高層物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，協(xié)協(xié)調(diào)管理理能力強(qiáng)強(qiáng)，精通通ISOO90002質(zhì)量量認(rèn)證體體系管理處正正副主任任內(nèi)部委委派副主任協(xié)助主任任管理機(jī)機(jī)電、維維修、車車輛管理理、治安安、房管管、綠化化、清潔潔、社區(qū)區(qū)文化七七大服務(wù)務(wù)項(xiàng)目男，本科科文化，有多年年基層物物業(yè)管理理經(jīng)驗(yàn)，熟悉七七大服務(wù)務(wù)項(xiàng)目操操作流程程及檢驗(yàn)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富富，熟悉悉ISOO90002質(zhì)量量認(rèn)

11、證體體系房管部管理員負(fù)責(zé)房管管工作手手冊(cè)規(guī)定定的工作作內(nèi)容，協(xié)助主主任做好好管理工工作、監(jiān)監(jiān)督、協(xié)協(xié)調(diào)、服服務(wù)各項(xiàng)項(xiàng)工作大專學(xué)歷歷，土建建或工民民建專業(yè)業(yè)，具有有3年以以上的基基層物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，綜綜合管理理、協(xié)調(diào)調(diào)能力和和技術(shù)專專業(yè)能力力較強(qiáng)主管房管管員、會(huì)會(huì)計(jì)、出出納、社社區(qū)文化化員、機(jī)機(jī)電工程程技術(shù)人人員、保保安隊(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)、綠化化隊(duì)長(zhǎng)、由公司司從其他他管理處處調(diào)配會(huì)計(jì)出納納負(fù)責(zé)為住住戶辦理理全面托托收，參參與前期期的水電電表抄送送，統(tǒng)計(jì)計(jì)工作，統(tǒng)籌管管理小區(qū)區(qū)財(cái)務(wù)收收支工作作財(cái)會(huì)專業(yè)業(yè)，大專專學(xué)歷，懂物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例，財(cái)財(cái)務(wù)規(guī)定定，3年年物業(yè)管管理財(cái)務(wù)務(wù)工作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)資料員負(fù)責(zé)管理理公司發(fā)發(fā)放

12、的質(zhì)質(zhì)量管理理體系文文件和住住宅小區(qū)區(qū)技術(shù)檔檔案資料料，分類類整理各各類工作作記錄表表格，兼兼電腦員員檔案專業(yè)業(yè)，中專專學(xué)歷，擅長(zhǎng)技技術(shù)資料料的分類類，整理理，管理理倉(cāng)管員專職負(fù)責(zé)責(zé)倉(cāng)庫(kù)的的管理工工作，負(fù)負(fù)責(zé)進(jìn)行行物品分分類，擬擬定物品品采購(gòu)計(jì)計(jì)劃正派，廉廉潔，有有多年倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)管理理經(jīng)驗(yàn)社區(qū)文化化員負(fù)責(zé)開(kāi)展展西村社社區(qū)文化化宣傳工工作，落落實(shí)各項(xiàng)項(xiàng)便民服服務(wù)措施施有多年大大型社區(qū)區(qū)文化經(jīng)經(jīng)驗(yàn)機(jī)電部水、電、電子門門、空調(diào)調(diào)、土建建、電梯梯負(fù)責(zé)XXX花園供供配電、電子對(duì)對(duì)講門、公用天天線、電電梯、消消防系統(tǒng)統(tǒng)等設(shè)備備的正常常動(dòng)行和和維護(hù)助理工程程師以上上職稱，熟悉高高層樓宇宇的各種種配電、消防、電子

13、、電梯等等的管理理運(yùn)作調(diào)度員負(fù)責(zé)報(bào)警警、監(jiān)控控中心的的值班和和處理各各類信息息，讓監(jiān)監(jiān)控中心心起到管管理“樞紐”作用初級(jí)以上上技術(shù)職職稱，工工科、電電子類專專業(yè)，懂懂ISOO90000運(yùn)作作護(hù)衛(wèi)隊(duì)正副隊(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)責(zé)小區(qū)的的治安和和車輛管管理工作作高中文化化、退轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)業(yè)軍人人，黨員員、軍事事素質(zhì)優(yōu)優(yōu)秀，有有4年大大廈治安安隊(duì)管理理經(jīng)驗(yàn)車輛管理理員負(fù)責(zé)小區(qū)區(qū)車輛、車場(chǎng)管管理工作作熟悉治安安防盜報(bào)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)運(yùn)用綠化隊(duì)綠化隊(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)負(fù)責(zé)小區(qū)區(qū)綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，整整治工作作技工，園園藝專業(yè)業(yè)，有多多年小區(qū)區(qū)綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和管管理工作作經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)管管理的小小區(qū)綠化化先后獲獲得市優(yōu)優(yōu)秀綠化化單位4管理處處職責(zé)：a) 負(fù)負(fù)

14、責(zé)對(duì)XXX花園園實(shí)施綜綜合一體體化管理理，在物物業(yè)管理理業(yè)務(wù)方方面接受受公司物物業(yè)部的的指導(dǎo)和和監(jiān)督。貫徹執(zhí)行行公司制制定的IISO990022物業(yè)管管理質(zhì)量量體系標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，按按標(biāo)準(zhǔn)要要求實(shí)施施管理。c) 完完成與公公司簽訂訂的年度度管理目目標(biāo)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)。d) 合合理調(diào)配配人員、保持各各崗位的的分工與與寫作。e) 定定期對(duì)房房屋、公公共配套套設(shè)施進(jìn)進(jìn)行維修修養(yǎng)護(hù)。f) 負(fù)負(fù)責(zé)業(yè)主主住宅和和商鋪的的裝修審審批、協(xié)協(xié)調(diào)違章章處理和和落實(shí)投投訴處理理。g) 負(fù)負(fù)責(zé)擬定定小區(qū)月月工作計(jì)計(jì)劃。h) 負(fù)負(fù)責(zé)周檢檢工作，并做好好記錄，接受XXX集團(tuán)團(tuán)和本公公司物業(yè)業(yè)部，業(yè)業(yè)主（住住戶）和和業(yè)主委委員會(huì)的的

15、監(jiān)督檢檢查。i) 積積極參加加創(chuàng)建安安全文明明大廈、省優(yōu)秀秀大廈的的考評(píng)工工作，提提高管理理服務(wù)水水平。j) 負(fù)負(fù)責(zé)開(kāi)展展豐富多多彩的社社區(qū)文化化活動(dòng)。k) 負(fù)負(fù)責(zé)XXX花園的的安全、防火工工作。l) 協(xié)協(xié)調(diào)與供供水、供供電、工工商等與與物業(yè)管管理有關(guān)關(guān)部門的的關(guān)系，有效開(kāi)開(kāi)展工作作。（2） 移交接接管雙方指定定一名領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)責(zé)移交接接管事宜宜，具體體步驟見(jiàn)見(jiàn)圖2圖 2 XX花花園物業(yè)業(yè)移交接接管步驟驟1移交接接管前的的準(zhǔn)備工工作：a. 成成立XXX花園管管理處。委托管管理公司司合同簽簽訂后，一期入入伙前33個(gè)月，即提前前介入管管理，擬擬派管理理處主任任，房管管員和機(jī)機(jī)電管理理員到位位，其他他

16、管理人人員分步步到崗，落實(shí)管管理用房房和員工工宿舍，做好各各項(xiàng)籌備備工作。b. 成成立XXX花園驗(yàn)驗(yàn)收小組組。工程程技術(shù)人人員進(jìn)駐駐現(xiàn)場(chǎng)，了解住住宅區(qū)設(shè)設(shè)備設(shè)施施、熟悉悉設(shè)備的的構(gòu)造、性能、水、電電、氣管管道線路路的鋪設(shè)設(shè)位置走走向及存存在問(wèn)題題；填寫寫如下有有關(guān)質(zhì)量量記錄，以便使使存在的的問(wèn)題盡盡快得到到解決：l 移交交接管驗(yàn)驗(yàn)收遺留留問(wèn)題統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表；l 公共共配套設(shè)設(shè)接管驗(yàn)驗(yàn)收表；l 公共共配套設(shè)設(shè)施接管管驗(yàn)收遺遺留問(wèn)題題統(tǒng)計(jì)表表；l 機(jī)電電設(shè)備接接管驗(yàn)收收遺留問(wèn)問(wèn)題統(tǒng)計(jì)計(jì)表。2XX花花園資料料的移交交接管：接管樓宇宇資料的的驗(yàn)收證證明及部部分移交交的資料料如下：l 產(chǎn)權(quán)權(quán)資料。包括項(xiàng)項(xiàng)目批

17、準(zhǔn)準(zhǔn)文件；用地批批準(zhǔn)文件件；建筑筑執(zhí)照；業(yè)主姓姓名、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、居居住位置置、建筑筑面積清清單；面；公用用天線；消防設(shè)設(shè)施（消消防栓，消防箱箱）；小小區(qū)路燈燈；綠化化；小區(qū)區(qū)道路；垃圾箱箱（池）；垃圾圾轉(zhuǎn)運(yùn)站站；崗?fù)ね?；車?kù)庫(kù)；檢查查井和化化糞池；明暗溝溝；擋土土墻、坡坡；踏步步；臺(tái)階階；水池池、水箱箱；信箱箱；景觀觀、雕塑塑及文化化娛樂(lè)設(shè)設(shè)施。b. 驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。參照照建設(shè)部部ZBPP30000190和和國(guó)家119977年7月月1日頒頒發(fā)地房屋接接管驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到到設(shè)計(jì)要要求。6工程完完善和工工程遺留留問(wèn)題處處理規(guī)定定：a. 工工程完善善。在房房屋本體體進(jìn)行竣竣工驗(yàn)收收后，才才進(jìn)行公公共配套套

18、設(shè)施的的工程完完善。b. 工工程遺留留問(wèn)題。工程遺遺留問(wèn)題題是指在在竣工驗(yàn)驗(yàn)收和樓樓宇使用用過(guò)程中中，存在在的安全全隱患如如使用的的建筑材材料不合合格，設(shè)設(shè)計(jì)無(wú)法法達(dá)到使使用的要要求，保保修無(wú)法法解決的的設(shè)計(jì)缺缺陷等。c. 處處理措施施。XXX公司對(duì)對(duì)完善配配套工程程執(zhí)行監(jiān)監(jiān)督職能能，指定定專人作作好協(xié)調(diào)調(diào)工作；對(duì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的遺留留問(wèn)題及及時(shí)向物物業(yè)管理理部匯報(bào)報(bào)；限制制噪音施施工時(shí)間間，確保保業(yè)主（住戶）休息；給進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)施工隊(duì)隊(duì)人員辦辦理出入入證，避避免與裝裝修施工工人員混混淆，確確保安全全；增強(qiáng)強(qiáng)保安力力量，監(jiān)監(jiān)督施工工隊(duì)的人人員管理理；施工工隊(duì)離場(chǎng)場(chǎng)前，必必須到管管理公司司申請(qǐng)“放行條條”，經(jīng)

19、主主管房管管人員以以上人員員檢查無(wú)無(wú)誤，簽簽名后施施工隊(duì)方方可撤離離小區(qū)。7業(yè)主（住戶）入住前前籌備工工作：a. 編編制入住住工作方方案。管管理處正正式成立立后，管管理處主主任負(fù)責(zé)責(zé)根據(jù)公公司策劃劃部編寫寫的XXX花園園物業(yè)管管理方案案編寫寫入住工工作方案案，入住住工作方方案的內(nèi)內(nèi)容包括括以下部部分：l 核實(shí)實(shí)XXX花園物物業(yè)管理理方案中擬定定的各類類人員配配備情況況；l 根據(jù)據(jù)XX花花園的實(shí)實(shí)際情況況和XXX花園園物業(yè)管管理方案案中對(duì)對(duì)住宅區(qū)區(qū)管理的的要求以以及要達(dá)達(dá)到的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，擬擬定XXX花園入入住后在在加強(qiáng)治治安、車車輛管理理、垃圾圾清運(yùn)等等方面的的配套改改進(jìn)意見(jiàn)見(jiàn)或整改改措施；l 擬定

20、定辦公用用房和員員工宿舍舍的裝修修方案；l 擬定定物品采采購(gòu)計(jì)劃劃；l 制定定入住流流程。b. 準(zhǔn)準(zhǔn)備入住住資料。l 根據(jù)據(jù)公司VVI（企企業(yè)形象象視覺(jué)識(shí)識(shí)別）手手冊(cè)和XXX花園園實(shí)際情情況編寫寫和印刷刷住戶戶手冊(cè)、業(yè)業(yè)主公約約、防火公公約；l 印刷刷公布市市政府頒頒布的XXXXXX市市住宅裝裝修管理理規(guī)定，并結(jié)結(jié)合實(shí)際際編寫XX花花園室內(nèi)內(nèi)裝修管管理規(guī)定定、商場(chǎng)裝裝修管理理規(guī)定和臨臨時(shí)用電電管理規(guī)規(guī)定。8業(yè)主（住戶）入住管管理：入住流程程圖：驗(yàn)驗(yàn)證發(fā)放資資料交費(fèi)鑰匙發(fā)發(fā)放驗(yàn)房。a. 驗(yàn)驗(yàn)證。l XXXX公司司發(fā)出的的入住通通知單原原件、購(gòu)購(gòu)房和租租賃合同同復(fù)印件件1份；l 業(yè)主主及家庭庭成員

21、（或同住住人）身身份證復(fù)復(fù)印件11份；l 業(yè)主主及家庭庭成員（或同住住人）11寸照片片1張b. 資資料發(fā)放放與管理理。l 發(fā)給給業(yè)主保保存的資資料有：住戶手手冊(cè)；業(yè)業(yè)主公約約；齊齊齊哈爾爾市住宅宅裝修管管理規(guī)定定；住住宅室內(nèi)內(nèi)裝修管管理規(guī)定定；臨時(shí)時(shí)用電管管理規(guī)定定；安裝裝空調(diào)管管理規(guī)定定；防盜盜網(wǎng)和防防盜窗管管理規(guī)定定；收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目一一覽表；l 發(fā)給給業(yè)主填填寫并需需回收的的資料有有：業(yè)主主公約（經(jīng)業(yè)主主和管理理處簽約約后，業(yè)業(yè)主和管管理處雙雙方各保保留一份份）；業(yè)業(yè)主家庭庭情況登登記表；裝修申申請(qǐng)表（住戶申申請(qǐng)裝修修時(shí)填寫寫，原件件留管理理處存檔檔）；l 管理理處按業(yè)業(yè)主（住住戶）的的棟號(hào)和

22、和房號(hào)進(jìn)進(jìn)行建檔檔編號(hào)，檔案中中包括：入住驗(yàn)驗(yàn)房表；業(yè)主家家庭情況況登記表表；裝修修申請(qǐng)表表。c. 交交費(fèi)。l 按入入住通知知單發(fā)出出的日期期為準(zhǔn)收收費(fèi)；l 搬遷遷押金（辦理入入住時(shí)交交納；住住戶搬遷遷完畢，憑搬遷遷押金收收據(jù)辦理理退款手手續(xù)）；l 水電電押金（辦理入入住時(shí)交交納；在在供電局局和自來(lái)來(lái)水公司司辦理接接管托收收后，住住戶憑押押金收據(jù)據(jù)辦理退退款手續(xù)續(xù)）；l 鑰匙匙發(fā)放；l 驗(yàn)房房：按本本公司IISO房屋保保修工作作程序規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。9商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)入伙伙管理：按本公司司ISOO90002商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)入伙程程序開(kāi)開(kāi)展工作作，入伙伙流程：驗(yàn)證發(fā)放資資料交費(fèi)。a. 驗(yàn)驗(yàn)證。商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)的業(yè)

23、主主和租賃賃人須提提供以下下資料：l 購(gòu)房房合同或或租賃合合同復(fù)印印件1份份；l 身份份證復(fù)印印件1份份。b. 發(fā)發(fā)放資料料。l 資料料發(fā)放與與保管，管理處處下發(fā)的的資料有有：住戶戶手冊(cè)；業(yè)主公公約；XXXXXX市市住宅裝裝修管理理規(guī)定；住宅宅區(qū)商場(chǎng)場(chǎng)裝修管管理規(guī)定定；臨時(shí)時(shí)用電管管理規(guī)定定；安裝裝空調(diào)管管理規(guī)定定；防盜盜網(wǎng)和防防盜窗管管理規(guī)定定；收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目一一覽表；裝修申申請(qǐng)表（申請(qǐng)裝裝修時(shí)填填寫，原原件留管管理處存存檔）；l 管理理處按業(yè)業(yè)主或商商戶棟號(hào)號(hào)和房號(hào)號(hào)進(jìn)行建建檔編號(hào)號(hào)，檔案案內(nèi)容包包括：承承租合同同復(fù)印件件和承租租人身份份證復(fù)印印件；裝裝修申請(qǐng)請(qǐng)表及裝裝修平面面圖等資資料；營(yíng)營(yíng)

24、業(yè)執(zhí)照照復(fù)印件件。c. 收收費(fèi)。l 管理理服務(wù)費(fèi)費(fèi)；l 水電電押金：辦理入入伙時(shí)交交納，并并根據(jù)其其經(jīng)營(yíng)方方式和內(nèi)內(nèi)容所需需用電量量，在申申請(qǐng)裝修修時(shí)交納納；在供供電局和和自來(lái)水水公司辦辦理接管管托收后后，憑押押金收據(jù)據(jù)辦理退退款手續(xù)續(xù)。10房管管保修工工作管理理：保修工作作流程：驗(yàn)房申報(bào)維修驗(yàn)收。a. 驗(yàn)驗(yàn)房。住住戶領(lǐng)取取鑰匙后后，在房房管員陪陪同下，對(duì)室內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目逐逐一進(jìn)行行驗(yàn)收，驗(yàn)收合合格后，雙方簽簽訂“業(yè)主（住戶）入住驗(yàn)驗(yàn)房表”，以示示驗(yàn)收合合格，住住戶交此此表回管管理處存存檔；驗(yàn)驗(yàn)收不合合格時(shí)：l業(yè)主（住戶）必須33日之內(nèi)內(nèi)交此表表回管理理處，由由管理處處負(fù)責(zé)聯(lián)聯(lián)系或安安排維修修事宜；

25、l超過(guò)33日且房房屋在保保險(xiǎn)期限限內(nèi)，住住戶未申申請(qǐng)裝修修的情況況下，若若屬外墻墻和樓板板滲水等等質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題仍屬屬保修范范圍，而而房間內(nèi)內(nèi)易損壞壞物品如如燈泡、水龍頭頭等故障障則由業(yè)業(yè)主（住住戶）負(fù)負(fù)責(zé)。b. 申申報(bào)保修修。l 住戶戶從領(lǐng)取取鑰匙之之日起33天之內(nèi)內(nèi)，憑“業(yè)主（住戶）入住驗(yàn)驗(yàn)房表”到管理理處，由由主管房房管員在在“保修登登記表”上登記記；l “保保修登記記表”上須寫寫明確住住戶預(yù)約約時(shí)間，聯(lián)系電電話等，房管員員在預(yù)約約時(shí)間內(nèi)內(nèi)，及時(shí)時(shí)填寫“派工單單”委派管管理處維維修人員員或通知知施工單單位進(jìn)行行維修。c. 維維修。l 大中中修由管管理處通通知開(kāi)發(fā)發(fā)單負(fù)責(zé)責(zé)維修，小修，急修由由

26、管理公公司派工工維修；l 維修修時(shí)住戶戶必須在在場(chǎng)。d. 驗(yàn)驗(yàn)收。住住戶、房房管員和和維修人人員三方方到場(chǎng)驗(yàn)驗(yàn)收，并并簽字認(rèn)認(rèn)可。（3） XX花花園的日日常管理理運(yùn)作原則：全全面推行行XXXX公司通通過(guò)國(guó)際際、國(guó)內(nèi)內(nèi)質(zhì)量認(rèn)認(rèn)證機(jī)構(gòu)構(gòu)認(rèn)證的的ISOO90002質(zhì)量量管理體體系。大大廈內(nèi)日日常機(jī)電電運(yùn)行，房管事事務(wù)，治治安、車車輛、清清潔、綠綠化、社社會(huì)文化化、設(shè)施施維護(hù)保保養(yǎng)統(tǒng)一一納入公公司ISSO90002規(guī)規(guī)范運(yùn)作作范疇，嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行機(jī)機(jī)電設(shè)備備管理工工作手冊(cè)冊(cè)、電梯工工作手冊(cè)冊(cè)、消防工工作手冊(cè)冊(cè)、維修工工作手冊(cè)冊(cè)、房管工工作手冊(cè)冊(cè)、保安工工作手冊(cè)冊(cè)、車輛管管理工作作手冊(cè)、大大廈清潔潔工作手手

27、冊(cè)、綠化化工作手手冊(cè)、社會(huì)會(huì)文化工工作手冊(cè)冊(cè)，注注重每一一個(gè)服務(wù)務(wù)項(xiàng)目的的人員培培訓(xùn)、考考評(píng)，加加強(qiáng)日檢檢，周檢檢、月檢檢。1房管事事務(wù)：管管理處對(duì)對(duì)XX花花園的日日常事務(wù)務(wù)管理，按照公公司ISSO90002質(zhì)質(zhì)量體系系房管管工作手手冊(cè)規(guī)規(guī)范運(yùn)作作，如表表3。表 3 XX花花園物業(yè)業(yè)日常管管理工作安排排8：0008：330處理理住戶申申報(bào)投訴訴；8：309：330巡視視；9：30-12：00跟跟蹤監(jiān)督督；144：00015：30學(xué)學(xué)習(xí)、培培訓(xùn)、整整理檔案案；155：30016：30巡巡視；116：330-118：000走訪訪、回訪訪工作內(nèi)容容跟蹤監(jiān)督督日常：33遍/日日巡視日常：22遍/日日走

28、訪3次/周周，1遍遍/月回訪處理率：1000%，回回訪率：1000%檢查內(nèi)容容及處理理方法日檢項(xiàng)目目1.裝修修巡視22.投訴訴接待33.違章章檢查44.車輛輛管理55.治安安6清潔潔7.綠綠化8.維修99.倉(cāng)庫(kù)庫(kù)察看110.機(jī)機(jī)電設(shè)備備11.社區(qū)活活動(dòng)122.員工工食堂113.員員工宿舍舍14.內(nèi)務(wù)巡巡視處理方法法1. 記記錄巡視視發(fā)現(xiàn)的的問(wèn)題，搜集住住戶的反反饋意見(jiàn)見(jiàn)2. 對(duì)對(duì)巡視中中發(fā)現(xiàn)的的問(wèn)題，分類進(jìn)進(jìn)行處理理，具體體問(wèn)題具具體解決決周檢項(xiàng)目目全面檢查查住宅區(qū)區(qū)各項(xiàng)工工作，著著重對(duì)房房管日檢檢中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)不合格格項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行檢查查處理處理辦法法管理處主主任組織織房管員員、班組組長(zhǎng)，對(duì)對(duì)發(fā)現(xiàn)的的

29、不合格格及時(shí)整整改，嚴(yán)嚴(yán)重不合合格的項(xiàng)項(xiàng)制定糾糾正措施施并上報(bào)報(bào)物業(yè)部部考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)平時(shí)日檢檢、周檢檢、月檢檢按ISSO90002質(zhì)質(zhì)量體系系考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；年年終按國(guó)國(guó)家建設(shè)設(shè)部對(duì)“全國(guó)城城市物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀示范范住宅小小區(qū)”的考核核驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2機(jī)電運(yùn)運(yùn)行與保保養(yǎng)：大大廈及公公用設(shè)施施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)運(yùn)作按照照公司IISO990022質(zhì)量體體系機(jī)機(jī)電設(shè)備備管理工工作手冊(cè)冊(cè)規(guī)范范運(yùn)作，如表44。表 4 XX花花園物業(yè)業(yè)機(jī)電運(yùn)運(yùn)行與維維護(hù)主要內(nèi)容容運(yùn)行組值班：保保障大廈廈供水供供電、電電梯空調(diào)調(diào)等正常常運(yùn)作并并作好記記錄巡視：巡巡視設(shè)備備和設(shè)備備運(yùn)行情情況，做做好巡查查記錄秩序：搞搞好設(shè)備備房的物物品管理

30、理，加強(qiáng)強(qiáng)安全防防范工作作維修組負(fù)責(zé)機(jī)電電設(shè)備的的各項(xiàng)維維修，保保養(yǎng)工作作，并做做好記錄錄定期清清潔所管管設(shè)備和和設(shè)備房房負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)設(shè)備設(shè)施施進(jìn)行全全面巡視視、檢查查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題及及時(shí)處理理檢查項(xiàng)目目及處理理方法檢查項(xiàng)目目1低壓壓配電柜柜2干干式變壓壓器3柴油發(fā)發(fā)電機(jī)44水泵泵5水水池、水水箱6風(fēng)機(jī)77防盜盜監(jiān)控系系統(tǒng)8公用天天線系統(tǒng)統(tǒng)9對(duì)對(duì)講報(bào)警警系統(tǒng)110空空調(diào)設(shè)備備11火災(zāi)報(bào)報(bào)警控制制系統(tǒng)112氣氣體自動(dòng)動(dòng)滅火系系統(tǒng)133防火火卷簾門門14消火栓栓15疏散出出口指示示燈166自動(dòng)動(dòng)噴水滅滅火系統(tǒng)統(tǒng)17煙、溫溫感系統(tǒng)統(tǒng)18干粉滅滅火器處理方法法按照公司司ISOO90000標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，對(duì)輕輕微不合

31、合格項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行整改改，嚴(yán)重重不合格格項(xiàng)上報(bào)報(bào)機(jī)電工工程部經(jīng)經(jīng)理并提提出糾正正措施考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)日常周檢檢、月檢檢按ISSO90002質(zhì)質(zhì)量體系系考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；年年終考核核按國(guó)家家建設(shè)部部對(duì)“全國(guó)城城市物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀示范范住宅小小區(qū)”的考核核驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3日常維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)：大廈廈及公用用設(shè)施維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)運(yùn)作作按照公公司ISSO90002質(zhì)質(zhì)量體系系維修修工作手手冊(cè)規(guī)規(guī)范運(yùn)作作。如表表5。表5XXX花園物物業(yè)日常常維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)工作安排排8：0008：330處理理申報(bào)投投訴；88：30010：00跟跟蹤監(jiān)督督；100：000-122：000維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)144：00015：30巡巡視維修修養(yǎng)護(hù)；15：3017：

32、00整整理學(xué)習(xí)習(xí)；166：300-188：000走訪、回訪主要工作作房屋本體體室內(nèi)：小小修300h，一一般故障障2d，最多不不超過(guò)88minn，較難難故障33h內(nèi)，48hh跟蹤驗(yàn)驗(yàn)證樓梯、墻墻面；發(fā)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題題按原樣樣及時(shí)修修復(fù)，每每年全面面檢查11次，33-4年年全面修修補(bǔ)屋面：每每年全面面檢查11次，每每年雨季季前須檢檢查1次次，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)破損及及時(shí)修補(bǔ)補(bǔ)公共設(shè)施施室處污水水系統(tǒng)：每月檢檢查1次次，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題及及時(shí)修補(bǔ)補(bǔ)道路車場(chǎng)場(chǎng)：每月月檢檢查查1次，隨壞隨隨修天線：每每月檢查查1遍，隨壞隨隨修明暗溝：每周檢檢查1遍遍，隨壞壞隨修供水電氣氣：每月月細(xì)查11遍，中中小型維維修通知知水電部部門樓道燈

33、：每月檢檢查1遍遍，隨壞壞隨修檢查項(xiàng)目目及處理理方法檢查項(xiàng)目目1地基基基礎(chǔ)22梁柱柱板主體體3墻墻體4頂棚55樓梯梯扶手66公共共門窗77隔熱熱層、防防水層88水箱箱水池99屋面面扶攔110消消防設(shè)施施11電子對(duì)對(duì)講門112信信報(bào)箱113標(biāo)標(biāo)識(shí)144散水水15樓板地地面磚116上上下雨污污水管117設(shè)設(shè)備房118道路路19電纜溝溝蓋板220路路牙211踏步步臺(tái)階222給給排水223路路燈244清潔潔設(shè)備225娛娛樂(lè)設(shè)施施處理方法法按照公司司ISOO90000標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，對(duì)輕輕微不合合格項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行整改改，嚴(yán)重重不合格格項(xiàng)上報(bào)報(bào)機(jī)電工工程部經(jīng)經(jīng)理并提提出糾正正措施考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)日常周檢檢、月檢檢按ISSO9

34、0002質(zhì)質(zhì)量體系系考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；年年終考核核按國(guó)家家建設(shè)部部對(duì)“全國(guó)城城市物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀示范范住宅小小區(qū)”的考核核驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)4治安、消防、車輛管管理：按按照公司司ISOO90002質(zhì)量量體系保安工工作手冊(cè)冊(cè)、車輛管管理工作作手冊(cè)規(guī)范運(yùn)運(yùn)行。如如表6。表6XXX花園物物業(yè)治安安、消防防、車輛輛管理工作安排排定崗檢查查進(jìn)出口、停車場(chǎng)場(chǎng)：244h流動(dòng)巡查查消防設(shè)施施：1遍遍/周住區(qū)安全全：244minn違章行為為：244minn車輛停放放：244minn車輛保管管：244minn突發(fā)事件件：9001200s責(zé)任任保安或或車輛管管理員到到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)學(xué)習(xí)訓(xùn)練練學(xué)習(xí)法規(guī)規(guī)：1次次/周訓(xùn) 練：2次/周演示培

35、訓(xùn)訓(xùn)：1次次/周檢查項(xiàng)目目及處理理方法檢查項(xiàng)目目1 查查可疑人人員、外外來(lái)人員員和撿垃垃圾、乞乞計(jì)人員員2 查查違章停停車、違違章裝修修3 查查室外施施工、搭搭建情況況4 查查亂擺賣賣現(xiàn)象5 查查高空拋拋物、亂亂扔垃圾圾現(xiàn)象6 查查破壞綠綠化、占占用綠地地現(xiàn)象7 查查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)現(xiàn)象8 查查房本體體和公共共設(shè)施情情況處理方法法按照公司司ISOO90002質(zhì)量量體系標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)對(duì)輕微不不合格項(xiàng)項(xiàng)匯報(bào)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)及主主管房管管員，嚴(yán)嚴(yán)重不合合格項(xiàng)上上報(bào)主任任考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)平時(shí)按IISO990022質(zhì)量體體系考核核標(biāo)準(zhǔn)；年終考考核按國(guó)國(guó)家建設(shè)設(shè)部規(guī)定定的考核核驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)5清潔保保潔管理理：按照照公司IIS

36、O990022質(zhì)量體體系大大廈清潔潔工作手手冊(cè)規(guī)規(guī)范運(yùn)作作。如表表7。6綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)管理理：按照照公司IISO質(zhì)質(zhì)量體系系綠化化工作手手冊(cè)規(guī)規(guī)范運(yùn)作作。如表表8。表7XXX花園物物業(yè)保潔潔管理工作安排排6：000-7：00地地面清掃掃；7：00-8：330垃圾圾清運(yùn)；8：330-110：330樓道道清掃、噴藥；13：-155：300樓面清清掃；115：330-117：330垃圾圾清運(yùn)工作內(nèi)容容道路清潔潔2次/日日；每月月用水沖沖刷2次次保 潔12小時(shí)時(shí)/日樓間保潔潔清掃3遍遍/周；清洗22遍/月月垃圾清運(yùn)運(yùn)清運(yùn)2遍遍/日；洗車工工1遍/日清 殺2遍/周周檢查項(xiàng)目目及處理理方法檢查項(xiàng)目目1馬路路、

37、人行行道、綠綠化地、散水坡坡、排水水溝2停車場(chǎng)場(chǎng)、崗?fù)ね?、單車車?垃圾箱箱、垃圾圾中轉(zhuǎn)站站、化糞糞池4游泳池池、網(wǎng)球球場(chǎng)5污、雨雨水井和和沙井66宣傳傳欄、標(biāo)標(biāo)識(shí)7電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈燈具等88樓裙裙、屋面面9值值班室、辦公室室、衛(wèi)生生間100除四四害處理辦法法按照公司司ISOO90002質(zhì)量量體系標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)對(duì)輕微不不合格項(xiàng)項(xiàng)整改，嚴(yán)重不不合格項(xiàng)項(xiàng)上報(bào)主主管房管管員和主主任并提提出整改改方案加加以糾正正考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)日常日檢檢、周檢檢、月檢檢按ISSO90002質(zhì)質(zhì)量體系系考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；年年終考核核按國(guó)家家建設(shè)部部規(guī)定的的考核驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表8XXX花園物物業(yè)綠化化養(yǎng)護(hù)管管理工作安排排6：

38、300-9：30澆澆水、施施肥；99：30012：00除除雜草、整形、造型、保潔、刷除枯枯枝葉；14：00-16：00殺殺蟲、補(bǔ)補(bǔ)缺、保保潔；116：00018：30澆澆水、施施肥工作內(nèi)容容整形造型型6次/年年施肥春秋各11遍澆水因時(shí)因地地制宜按按需供水水；澆水水時(shí)間夏夏季早晚晚為宜，冬季中中午為宜宜除雜草中耕1遍遍/季；平時(shí)11遍/天天，下大大雨除外外補(bǔ)缺視缺苗情情況及時(shí)時(shí)補(bǔ)缺殺蟲1遍/周周，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)害蟲立立即消滅滅保潔12h/d檢查項(xiàng)目目及處理理方法檢查項(xiàng)目目1 喬喬木整枝枝，造型型修剪；花卉、樹(shù)木施施肥2 灌灌木綠蘺蘺、樹(shù)木木、草地地、花卉卉澆水3 除除雜草4 補(bǔ)補(bǔ)栽補(bǔ)種種5 治治病殺蟲蟲

39、6 清清理枯枝枝落葉，綠地石石塊7 松松土8 防防風(fēng)防澇澇處理方法法按照公司司ISOO90002質(zhì)量量體系標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)對(duì)輕微不不合格項(xiàng)項(xiàng)整改，嚴(yán)重不不合格項(xiàng)項(xiàng)上報(bào)主主管房管管員和主主任及物物業(yè)管理理部，并并提出整整改方案案加以糾糾正措施施平時(shí)按IISO990022質(zhì)量體體系考核核標(biāo)準(zhǔn)；年終考考核按國(guó)國(guó)家建設(shè)設(shè)部規(guī)定定的考核核驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)a. 培培訓(xùn)師資資。由百百安物業(yè)業(yè)管理有有限公司司策劃部部負(fù)責(zé)組組織辦公公室、物物業(yè)管理理部分批批集中培培訓(xùn)。授授課教師師由公司司內(nèi)部具具有相應(yīng)應(yīng)資格和和具有豐豐富經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的技術(shù)術(shù)人員、管理人人員擔(dān)任任，根據(jù)據(jù)實(shí)際工工作需要要，另聘聘請(qǐng)建設(shè)設(shè)局培訓(xùn)訓(xùn)中心專專業(yè)人士士授

40、課。b. 培培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)費(fèi)。第一一年按人人均3000元/年標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)從管理理服務(wù)費(fèi)費(fèi)中支出出；經(jīng)常常年份按按5的的標(biāo)準(zhǔn)從從管理服服務(wù)費(fèi)中中支出，每年約約7萬(wàn)元元。c. 培培訓(xùn)規(guī)定定。培訓(xùn)訓(xùn)統(tǒng)一由由公司策策劃部組組織考勤勤，考勤勤記錄列列入年終終考核內(nèi)內(nèi)容，占占綜合考考評(píng)成績(jī)績(jī)的200。d. 培培訓(xùn)獎(jiǎng)懲懲。筆試試、實(shí)操操考試中中前三名名者，分分別給予予獎(jiǎng)勵(lì)；新上崗崗員工未未經(jīng)培訓(xùn)訓(xùn)或培訓(xùn)訓(xùn)成績(jī)不不合格者者，不給給予錄用用；筆試試和實(shí)操操考試中中成績(jī)不不合格者者給予一一次補(bǔ)考考機(jī)會(huì)，再次培培訓(xùn)，原原培訓(xùn)所所占的工工作日作作為曠工工處理。e. 培培訓(xùn)計(jì)劃劃。崗前前培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃和常常規(guī)培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃，崗前培培訓(xùn)計(jì)劃

41、劃如表99。常規(guī)規(guī)培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃如表表10。表9XXX花園物物業(yè)管理理處崗前前培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃培訓(xùn)類別別培訓(xùn)對(duì)象象培訓(xùn)內(nèi)容容組織部門門培訓(xùn)方式式培訓(xùn)考核核公共知識(shí)識(shí)培訓(xùn)全體員工工公司簡(jiǎn)介介、物業(yè)業(yè)管理基基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)、員工工守則、公司規(guī)規(guī)章制度度、職業(yè)業(yè)道德、安全防防火教育育、ISSO90000、普法教教育、禮禮儀策劃部、管業(yè)管理理部、辦辦公室集中培訓(xùn)訓(xùn)個(gè)別培訓(xùn)訓(xùn)筆試通方方能上崗崗管理干部部培訓(xùn)管理處正正副主任任物業(yè)管理理崗位資資格培訓(xùn)訓(xùn)、經(jīng)理理崗位職職責(zé)培訓(xùn)訓(xùn)，ISSO90000、現(xiàn)代物物業(yè)管理理實(shí)務(wù)策劃部、管業(yè)管管理部集中培訓(xùn)訓(xùn)外送培訓(xùn)訓(xùn)管理員培培訓(xùn)房管員各各專業(yè)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)或負(fù)負(fù)責(zé)人物業(yè)管理理崗位資資格培訓(xùn)

42、訓(xùn)、房管管員崗位位職責(zé)、公文寫寫作策劃部、管業(yè)管管理部集中培訓(xùn)訓(xùn)外送培訓(xùn)訓(xùn)操作層員員工培訓(xùn)訓(xùn)護(hù)衛(wèi)員崗位職責(zé)責(zé)和保安安工作手手冊(cè)，實(shí)實(shí)操：隊(duì)隊(duì)列、擒擒拿格斗斗、體能能、消防防滅火訓(xùn)訓(xùn)練等策劃部、管業(yè)管管理部集中培訓(xùn)訓(xùn)車管員崗位職責(zé)責(zé)和車輛輛管理工工作手冊(cè)冊(cè)，實(shí)操操：交通通法規(guī)、交通指指揮、體體能訓(xùn)練練、消防防滅火訓(xùn)訓(xùn)練等綠化員崗位職責(zé)責(zé)和綠化化工作手手冊(cè)，包包括：育育苗培訓(xùn)訓(xùn)、植物物、花卉卉栽培、造型修修剪、補(bǔ)補(bǔ)種補(bǔ)栽栽、草坪坪修整、割草機(jī)機(jī)的操作作等維修員崗位職責(zé)責(zé)和維修修工作手手冊(cè)，維維修工具具使用，安全操操作培訓(xùn)訓(xùn)及水電電常識(shí)社區(qū)文化化員崗位職責(zé)責(zé)和社區(qū)區(qū)活動(dòng)工工作手冊(cè)冊(cè)，公文文寫作，藝術(shù)

43、常常識(shí)等清潔員網(wǎng)位職責(zé)責(zé)和大廈廈清潔工工作手冊(cè)冊(cè)表10XXX花園園物業(yè)管管理處常常規(guī)培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)類別別培訓(xùn)對(duì)象象培訓(xùn)內(nèi)容容組織部門門培訓(xùn)方式式培訓(xùn)周期期培訓(xùn)考核核公共知識(shí)識(shí)管理處全全體員工工物業(yè)管理理基礎(chǔ)知知識(shí)、職職業(yè)道德德、安全全防火知知識(shí)、IISO990000知識(shí)策劃部辦公室集中培訓(xùn)訓(xùn)每年循環(huán)環(huán)培訓(xùn)11次每年筆試試1次管理干部部培訓(xùn)正副主任任ISO990000知識(shí)、物業(yè)管管理專業(yè)業(yè)知識(shí)、公文寫寫作、電電腦運(yùn)用用、基礎(chǔ)礎(chǔ)英語(yǔ)、現(xiàn)代物物業(yè)管理理動(dòng)態(tài)策劃部物業(yè)管理理部辦公室集中培訓(xùn)訓(xùn)送外培訓(xùn)訓(xùn)每年培訓(xùn)訓(xùn)2次每年筆試試1次管理員培培訓(xùn)房管員專專業(yè)隊(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)ISO990000質(zhì)量系系系與崗崗位有關(guān)關(guān)的

44、質(zhì)量量系系知知識(shí)，專專業(yè)知識(shí)識(shí)、公文文寫作策劃部物業(yè)管理理部辦公室集中培訓(xùn)訓(xùn)送外培訓(xùn)訓(xùn)每季培訓(xùn)訓(xùn)1次每年筆試試實(shí)操11次操作層員員培訓(xùn)治安車管管綠化維維修清潔潔社區(qū)文文人員與崗位有有關(guān)的工工作手冊(cè)冊(cè)、與崗崗位有關(guān)關(guān)的專業(yè)業(yè)知識(shí)專專業(yè)技能能培訓(xùn)策劃部物業(yè)管理理部辦公室個(gè)別培訓(xùn)訓(xùn)集中培訓(xùn)訓(xùn)理論、技技能每月月各培訓(xùn)訓(xùn)1次每年筆試試1次半年實(shí)操操考試11次物殊工種種培訓(xùn)物種作業(yè)業(yè)人員參加勞動(dòng)動(dòng)局組織織的復(fù)審審策劃部外送培訓(xùn)訓(xùn)按勞動(dòng)局局有關(guān)規(guī)規(guī)定經(jīng)驗(yàn)、信信息培訓(xùn)訓(xùn)正副主任任、房管管員專業(yè)業(yè)隊(duì)長(zhǎng)學(xué)習(xí)和交交流先進(jìn)進(jìn)、科學(xué)學(xué)的物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，了了解物業(yè)業(yè)管理新新動(dòng)態(tài)策劃部辦公室交流會(huì)外出參觀觀每半年11次總

45、結(jié)管理理經(jīng)驗(yàn)提提出管理理新思路路2從接管管開(kāi)始在在XX花花園全面面推行IISO990022質(zhì)量體體系實(shí)施施管理，在半年年內(nèi)建立立運(yùn)行體體系并達(dá)達(dá)到認(rèn)證證的條件件。3安全防防范。采采取人防防、技防防和宣傳傳相結(jié)合合的原則則，確保保XX花花園隨時(shí)時(shí)處于安安全狀態(tài)態(tài)。a. 加加強(qiáng)制度度落實(shí)。l 根據(jù)據(jù)XX花花園地理理位置、周邊環(huán)環(huán)境，合合理布崗崗，設(shè)防防擬分33個(gè)區(qū)域域，分別別由3個(gè)個(gè)班輪流流換防，責(zé)任承承包；l 要求求護(hù)衛(wèi)嚴(yán)嚴(yán)格按照照公司IISO990022物業(yè)管管理體系系文件保安工工作手冊(cè)冊(cè)規(guī)范范工作，文明執(zhí)執(zhí)勤，規(guī)規(guī)范上崗崗。對(duì)照照護(hù)衛(wèi)員員日常行行為，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行由護(hù)衛(wèi)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)衛(wèi)員的日

46、日檢、管管理處主主任負(fù)責(zé)責(zé)周檢、公司物物業(yè)管理理部負(fù)責(zé)責(zé)月檢的的逐級(jí)檢檢查制度度，確保保護(hù)衛(wèi)隊(duì)隊(duì)伍的素素質(zhì)和服服務(wù)水準(zhǔn)準(zhǔn)；l 專人人負(fù)責(zé)監(jiān)監(jiān)控中心心，確保保24hh全方位位監(jiān)控；l 加強(qiáng)強(qiáng)崗位責(zé)責(zé)任。保保安擬設(shè)設(shè)固定崗崗，流動(dòng)動(dòng)哨和巡巡邏隊(duì)，整個(gè)小小區(qū)244h全方方位檢查查，明確確責(zé)任區(qū)區(qū)，劃分分責(zé)任人人；l 堅(jiān)持持查崗制制度。護(hù)護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)、房管管員、管管理處主主任、公公司物業(yè)業(yè)管理部部按公司司ISOO90002程序序文件規(guī)規(guī)定的頻頻率不定定期夜間間查崗，并根據(jù)據(jù)查崗情情況給予予通報(bào)，漏崗、偷懶者者按公司司規(guī)定處處罰；l 加強(qiáng)強(qiáng)住宅區(qū)區(qū)內(nèi)流動(dòng)動(dòng)人員及及外來(lái)人人員管理理和防范范，建立立商戶和和流

47、動(dòng)人人員檔案案，并定定期核查查；l 落實(shí)實(shí)安全責(zé)責(zé)任制，明確責(zé)責(zé)任人。公司與與管理處處、管理理處與護(hù)護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)簽訂治治安目標(biāo)標(biāo)管理責(zé)責(zé)任書，明確責(zé)責(zé)任和工工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，并分分級(jí)跟蹤蹤驗(yàn)證、考評(píng)。同時(shí)，各級(jí)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)又是是防火責(zé)責(zé)任人，全體護(hù)護(hù)衛(wèi)員、車輛管管理員都都是義務(wù)務(wù)消防員員和治安安應(yīng)急分分隊(duì)隊(duì)員員。（此貼售售價(jià) 1100 論壇金金幣，目目前已有有 255 人購(gòu)購(gòu)買）b. 加加強(qiáng)車輛輛管理。XX花花園住戶戶多，車車為少。今后的的車輛停停放、車車輛管理理難度較較大，尤尤其是車車輛占用用區(qū)內(nèi)消消防通道道，會(huì)帶帶來(lái)一定定的消防防安全隱隱患。對(duì)對(duì)XX花花園車輛輛的管理理將采用用車卡分分離的方方式進(jìn)行行管

48、理，對(duì)停留留在區(qū)內(nèi)內(nèi)道路露露天停車車場(chǎng)或臨臨時(shí)停車車位的住住戶車輛輛，只收收取車位位費(fèi)；為為地下停停車場(chǎng)購(gòu)購(gòu)買保險(xiǎn)險(xiǎn)。采用用防盜、防劫車車輛管理理系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行管理理，該系系統(tǒng)在XXX花園園的出入入口設(shè)置置一個(gè)聯(lián)聯(lián)網(wǎng)出口口管理器器，用漢漢字顯示示車輛的的資料，業(yè)主憑憑管理處處發(fā)放的的家庭報(bào)報(bào)警遙控控器便可可以出入入XX花花園出入入管理口口了。4清潔衛(wèi)衛(wèi)生。為為維護(hù)XXX花園園物業(yè)良良好的硬硬件設(shè)施施，尤其其是搞好好會(huì)所、各棟大大廈大堂堂的設(shè)施施保養(yǎng)，擬購(gòu)置置意大利利“天尼”牌電動(dòng)動(dòng)清掃機(jī)機(jī)、刨光光機(jī)、打打蠟機(jī)，從先進(jìn)進(jìn)的設(shè)備備配置著著手，并并外送培培訓(xùn)操作作人員，從而達(dá)達(dá)到最佳佳的維護(hù)護(hù)、保養(yǎng)養(yǎng)。

49、5綜合樓樓的管理理。XXX花園綜綜合商業(yè)業(yè)、辦公公、公寓寓樓的管管理除了了管理處處經(jīng)營(yíng)的的部分商商業(yè)用房房按內(nèi)部部ISOO90002規(guī)范范運(yùn)作之之外，其其他商業(yè)業(yè)辦公用用房還必必須與管管理處簽簽訂“門前三三包”管理協(xié)協(xié)議，向向各商戶戶明確“秩序、衛(wèi)生、綠化”責(zé)任，并與各各商戶簽簽訂消防防責(zé)任狀狀，從制制度上制制約、規(guī)規(guī)范、日日常強(qiáng)化化監(jiān)督，保證整整體環(huán)境境的統(tǒng)一一有序。6溝通與與住戶、商戶之之間的聯(lián)聯(lián)系，多多渠道開(kāi)開(kāi)展宣傳傳活動(dòng)。a. 編編制XXX花園園住戶手手冊(cè)，詳細(xì)介介紹輕院院物業(yè)管管理公司司的服務(wù)務(wù)宗旨、企業(yè)精精神以及及公司與與管理處處可以提提供的服服務(wù)項(xiàng)目目、物業(yè)業(yè)管理各各項(xiàng)法規(guī)規(guī)、住

50、戶戶需遵守守的管理理規(guī)定等等。主要要內(nèi)容有有：輕院院公司介介紹、XXX花園園梗概、管理處處人員分分工，小小區(qū)管委委會(huì)的組組成及其其作用、如何投投訴或提提出建議議、管理理費(fèi)繳納納注意事事項(xiàng)、裝裝修規(guī)定定、入伙伙事宜、保潔規(guī)規(guī)定及措措施、保保安措施施、水電電氣的使使用和管管理規(guī)定定、物業(yè)業(yè)管理規(guī)規(guī)定、寵寵物管理理規(guī)定、安裝空空調(diào)機(jī)的的規(guī)定、防火須須知、噪噪聲限制制、泊車車洗車服服務(wù)、常常用電話話號(hào)碼以以及處罰罰規(guī)定等等。手手冊(cè)一一戶一冊(cè)冊(cè)并簽字字領(lǐng)取。b. 錄錄制音像像制品。由于文文字宣傳傳較為枯枯燥，住住戶通常常不以為為然，因因此，公公司擬將將XX花花園各項(xiàng)項(xiàng)行為規(guī)規(guī)范編制制成錄像像帶，把把靜態(tài)

51、文文字變成成動(dòng)態(tài)圖圖象，定定期分批批舉辦學(xué)學(xué)習(xí)班，播放給給大家觀觀看，更更具感染染力，取取得良好好的宣傳傳和教育育效果。7開(kāi)展豐豐富多彩彩的公益益和社區(qū)區(qū)文化活活動(dòng)。在在物業(yè)管管理初期期即建立立詳盡的的住戶檔檔案，以以便開(kāi)展展公益和和社區(qū)文文化活動(dòng)動(dòng)。a. 公公益活動(dòng)動(dòng)。l 聯(lián)系系醫(yī)療單單位，建建立小區(qū)區(qū)醫(yī)療中中心，開(kāi)開(kāi)展預(yù)防防、接種種和普及及醫(yī)療教教育等工工作；l 設(shè)立立小區(qū)義義工，在在南粵閣閣形成互互助、和和睦的人人文景觀觀。b. 社社會(huì)文化化。開(kāi)展展豐富多多彩的社社區(qū)文化化不僅為為社區(qū)居居民提供供娛樂(lè)消消遣，更更是為居居民提供供機(jī)會(huì)聯(lián)聯(lián)絡(luò)感情情，交流流信息，從而形形成一個(gè)個(gè)安樂(lè)祥祥和的居

52、居住生活活氛圍，促進(jìn)各各項(xiàng)管理理工作的的順利開(kāi)開(kāi)展。擬擬在設(shè)施施齊全的的綜合樓樓設(shè)立各各種名目目的俱樂(lè)樂(lè)部，按按照XXX花園內(nèi)內(nèi)住戶的的愛(ài)好興興趣分別別成立棋棋牌俱樂(lè)樂(lè)部、老老年人俱俱樂(lè)部、少兒藝藝術(shù)團(tuán)、足球沙沙龍、讀讀書社和和音樂(lè)沙沙龍等，每月舉舉辦各類類講座、定期比比賽；在在住宅區(qū)區(qū)內(nèi)推行行全民健健身計(jì)劃劃，使XXX花園園人人有有機(jī)會(huì)參參與，整整個(gè)小區(qū)區(qū)充滿活活動(dòng)力，塑造“南粵閣閣大家庭庭”觀念。通過(guò)組組織各種種各樣的的活動(dòng)，逐步把把物業(yè)管管理要求求化為住住戶的自自覺(jué)行動(dòng)動(dòng)，使住住戶成為為物業(yè)管管理的直直接或間間接參與與者，將將會(huì)極大大地提高高XX花花園的物物業(yè)管理理水平。8大力發(fā)發(fā)展公共共關(guān)系。建立與與市、區(qū)區(qū)住宅局局、工商商、稅務(wù)務(wù)、公安安、水電電管理和和小區(qū)管管理會(huì)等等行政業(yè)業(yè)務(wù)主管管部門的的公共關(guān)關(guān)系業(yè)務(wù)務(wù)，建立立一套單單位互通通信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，隨隨時(shí)掌握握這些部部門的各各種政策策、法規(guī)規(guī)信息，以便管管理。9從管理理XX花花園前期期開(kāi)始即即導(dǎo)入VVI企業(yè)業(yè)形象視視覺(jué)識(shí)別別系統(tǒng)，建立統(tǒng)統(tǒng)一的VVI標(biāo)識(shí)識(shí)、標(biāo)牌牌系列，