上海某市場調(diào)查報(bào)告(31張)課件

1、上海某市場調(diào)查報(bào)告(31張)上海某市場調(diào)查報(bào)告(31張)22一、調(diào)查總結(jié)二、項(xiàng)目背景調(diào)查 1.區(qū)域介紹 2.區(qū)域規(guī)劃 3.交通條件 4.商圈分布 三、核心商圈調(diào)查 1.核心商圈鑒定 2.住宅市場總結(jié) 3.住宅市場調(diào)查 4.典型住宅項(xiàng)目介紹 5.商鋪市場總結(jié) 6.商鋪市場調(diào)查 7.主要商業(yè)項(xiàng)目介紹目 錄 44一、調(diào)查總結(jié)目 錄 3調(diào)查總 結(jié)(一) 、項(xiàng)目位于莘閔別墅區(qū),區(qū)域內(nèi)常住人口規(guī)模9.8萬人，共有住宅套 數(shù)3.5萬套，其中低密度類別墅1.2萬套，小高層、高層類中高檔 公寓約1.5萬套。居住人 群層次較高，消費(fèi)力充足，商業(yè)發(fā)展?jié)?力巨大。 （由松江區(qū)新橋鎮(zhèn)政府、各居民委員會(huì)和樓盤物業(yè)管理公司

2、提供）、項(xiàng)目核心商圈邊界以鐵路、高速公路為主，阻隔性強(qiáng)，板塊內(nèi)通 往中心城區(qū)的通道少，區(qū)域封閉性強(qiáng)，居民日常消費(fèi)主要在本區(qū) 域內(nèi)滿足。若外出消費(fèi)，開車時(shí)間較長、市中心停車不便等因素 ，對(duì)本項(xiàng)目期待較高，希望盡早開業(yè)。 （客戶訪談，消費(fèi)者習(xí)慣調(diào)查，物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)業(yè)主提出）5調(diào)、項(xiàng)目位于莘閔別墅區(qū),區(qū)域內(nèi)常住人口規(guī)模9.8萬人，共4、莘莊板塊的仲盛世界商城在對(duì)本區(qū)域居民在日常消費(fèi)上影響較弱 ，外出類消費(fèi)則一般直接開車上滬閔高架，至徐家匯、南京西路 商圈消費(fèi)，對(duì)本板塊居民吸引力不高。、莘閔別墅區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施少、分布零散。弘基白馬生活廣場、新閔 生活廣場業(yè)態(tài)檔次較低、規(guī)模影響力小，巴比倫生活廣場處于板

3、塊邊緣，缺乏主力店支撐，競爭力較弱。、新橋板塊區(qū)域商業(yè)檔次偏低，無大型綜合性商業(yè)體，知名品牌較 少，板塊內(nèi)常住居民約5萬,未來可為本項(xiàng)目提供大量外圍消費(fèi)人 群。調(diào)查總 結(jié)(二) 6、莘莊板塊的仲盛世界商城在對(duì)本區(qū)域居民在日常消費(fèi)上影響較5區(qū)域介紹 本項(xiàng)目位于上海市新閔別墅，新橋鎮(zhèn)新南路明興路路口。新橋鎮(zhèn)地處上海市西南，位于松江東北部，東與閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)相接，西與洞涇鎮(zhèn)、松江工業(yè)區(qū)毗連，南與車墩鎮(zhèn)中山街道接壤，北與九亭鎮(zhèn)為鄰。新橋鎮(zhèn)區(qū)域面積35.86平方公里，2009年末全鎮(zhèn)常住人口16萬人，其中戶籍人口2.4萬人，外籍人員約3000人。7區(qū)域介紹 本項(xiàng)目位于上海市新閔別墅，新橋鎮(zhèn)新南路明興6-松

4、江區(qū)新橋鎮(zhèn)人民政府2019年發(fā)布 區(qū)域規(guī)劃 一類居住用地，市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境良好、以低層住宅為主的用地，多為別墅。二類居住用地，市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境較好、以多、中高層住宅為主用地。三類居住用地，國標(biāo)為R3，意為：市政公用比較設(shè)施齊全、布局不完整、環(huán)境一般、或住宅與工業(yè)等用地有混合交叉的用地。 新橋鎮(zhèn)屬于松江區(qū)“一城兩翼三片“整體規(guī)劃中的”經(jīng)濟(jì)密集片“，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃發(fā)展以房地產(chǎn)和工業(yè)為主，為上海重要的人口導(dǎo)入地區(qū)。8-松江區(qū)新橋鎮(zhèn)人民政府2019年發(fā)布 區(qū)域規(guī)劃 7交通條件 -信息來源東方早報(bào) 在建軌道22號(hào)線計(jì)劃將設(shè)金山新城樞紐站、阮巷、亭林、葉榭、閔西、新橋、春申、莘

5、莊、上海南站等9個(gè)車站，途經(jīng)金山、松江、閔行和徐匯等區(qū)。軌道22號(hào)線規(guī)劃 項(xiàng)目交通條件統(tǒng)計(jì)表格： 新橋站 9交通條件 -信息來源東方早報(bào) 在建軌道8商圈分布 項(xiàng)目總面積9.6萬平方米，包含賣場、餐飲、零售、酒店、電影等業(yè)態(tài)，為大型社區(qū)綜合購物中心；該類型商業(yè)體核心輻射商圈半徑通常達(dá)到3公里范圍。本項(xiàng)目核心輻射商圈與周圍的莘莊板塊、新橋板塊有部分重疊區(qū)域。新橋板塊為新橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地區(qū)，區(qū)域內(nèi)常住居民約5萬，商業(yè)主要分布在新南街與新北街，整體檔次較低，知名品牌較少，以服飾零售、小型餐飲和足浴休閑為主，缺乏大型商業(yè)設(shè)施，未來可為本項(xiàng)目提供大量外圍消費(fèi)人群。莘莊板塊為區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，發(fā)展較早，商業(yè)相

6、對(duì)成熟，擁有仲盛世界商城、百飾得生活廣場、龍之夢(mèng)（在建）等大型商業(yè)項(xiàng)目，未來為項(xiàng)目的主要競爭板塊。10商圈分布 項(xiàng)目總面積9.6萬平方米，包含賣場、9核心商圈鑒定 本項(xiàng)目核心商圈北至滬昆高速、東至西環(huán)路、南至滬杭鐵路，西至新育路。項(xiàng)目核心商圈內(nèi)住宅開發(fā)基本結(jié)束，以別墅、中高檔公寓為主，居住人群層次較高，消費(fèi)力充足，是上海知名的莘閔別墅區(qū)；區(qū)域內(nèi)缺乏中高端的大型綜合型商業(yè)體，沿街商業(yè)設(shè)施分布零散，未來競爭對(duì)手較弱。核心商圈邊界以鐵路、高速公路為主，阻隔性強(qiáng)，通往中心城區(qū)的通道少，區(qū)域封閉性強(qiáng)，消費(fèi)導(dǎo)出力弱，區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆８鶕?jù)項(xiàng)目的商業(yè)總面積、檔次形象、適合業(yè)態(tài)、周邊地理交通條件可確定項(xiàng)

7、目的核心商圈范圍，以確定未來客戶群來源和主要競爭對(duì)手的分布。項(xiàng)目核心商圈內(nèi)顧客消費(fèi)額一般占商業(yè)主體物銷售額的70%80。11核心商圈鑒定 本項(xiàng)目核心商圈北至滬昆高速、東至10住宅市場總結(jié) 本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)住宅樓盤共計(jì)39個(gè)，其中以別墅或少量配置低層住宅的低密度樓盤共29個(gè)，以多層、小高層、高層公寓為主的樓盤共7個(gè)。初步統(tǒng)計(jì)核心商圈內(nèi)，共有住宅套數(shù)約3.5萬套，其中已交付入住2.8萬套。在所有住宅中，低密度類住宅約1.2萬套，多層、小高層、高層公寓類住宅約1.5萬套套。核心商圈內(nèi)目前人口約10萬人，未來2年新建住宅全部交房后，整體人口規(guī)?？蛇_(dá)到12.3萬人。區(qū)域內(nèi)別墅類住宅物業(yè)費(fèi)大多在1.8-2

8、.8元/月，高層住宅物業(yè)費(fèi)在1.2-1.4元/月。12住宅市場總結(jié) 本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)住宅樓盤共計(jì)3911住宅市場調(diào)查（1） 核心商圈內(nèi)住宅項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì)表（1）：13住宅市場調(diào)查（1） 核心商圈內(nèi)住宅項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì)表（12住宅市場調(diào)查（2） 核心商圈內(nèi)住宅項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì)表（2）：資料來源：小區(qū)物業(yè)公司、新橋鎮(zhèn)各居委會(huì)、網(wǎng)上房地產(chǎn)14住宅市場調(diào)查（2） 核心商圈內(nèi)住宅項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì)表（13開 發(fā) 商：上海綠洲花園置業(yè)有限公司 物 業(yè) 公司：上海比利物業(yè)有限公司 占 地 面積：100萬平方米規(guī)劃總戶數(shù)：563戶已交付戶數(shù)：563戶物 業(yè) 費(fèi)：1.98元/平方米/月戶型面積戶型配比 物業(yè)類型 地理位置獨(dú)棟：

9、563套綠洲比華利花園 松江區(qū)明華路366弄停車位 2,000個(gè)首次預(yù)售/交房 主要指標(biāo)： 獨(dú)棟別墅2019年獨(dú)棟：250450平方米資料來源：松江區(qū)新橋鎮(zhèn)場西居委會(huì)15開 發(fā) 商：上海綠洲花園置業(yè)有限公司 戶型面積戶型14開 發(fā) 商：上海興躍房地產(chǎn)投資有限公司 物 業(yè) 公司：上海喬愛物業(yè)管理有限公司 總建筑面積：10萬平方米規(guī)劃總戶數(shù)：391戶已交付戶數(shù)：391戶物 業(yè) 費(fèi)：2.2元/平方米/月戶型面積戶型配比 物業(yè)類型 地理位置獨(dú)棟：341套聯(lián)排：50套喬愛別墅城 松江區(qū)春九路88弄停車位 391個(gè)首次預(yù)售/交房 獨(dú)棟/聯(lián)排別墅2019年資料來源：上海喬愛物業(yè)管理有限公司 張經(jīng)理獨(dú)棟：25

10、0340平方米聯(lián)排：180平方米左右 主要指標(biāo)： 16開 發(fā) 商：上海興躍房地產(chǎn)投資有限公司 戶型面積戶15開 發(fā) 商：上海新崇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物 業(yè) 公司：上海中一物業(yè)管理有限公司 總建筑面積：12萬平方米規(guī)劃總戶數(shù)：438戶已交付戶數(shù)：438戶物 業(yè) 費(fèi)：獨(dú)棟-1.8元/平方米/月 聯(lián)排-1.5元/平方米/月戶型面積戶型配比 物業(yè)類型 地理位置獨(dú)棟：408套聯(lián)排：30套伊莎士花園 松江區(qū)春九路188弄停車位 438個(gè)獨(dú)棟：200300平方米聯(lián)排：180平方米左右首次預(yù)售/交房 獨(dú)棟/聯(lián)排別墅2019年資料來源：上海中一物業(yè)管理有限公司 宋經(jīng)理 主要指標(biāo)： 17開 發(fā) 商：上海新崇房地產(chǎn)

11、開發(fā)有限公司戶型面積戶型16開 發(fā) 商：上海萬科房地產(chǎn)有限公司 物 業(yè) 公司：上海萬科物業(yè)管理有限公司 總建筑面積：45萬平方米規(guī)劃總戶數(shù)：2500戶已交付戶數(shù)：2500戶物 業(yè) 費(fèi)：1.7元/平方米/月戶型面積戶型配比 物業(yè)類型 地理位置萬科白馬花園 松江區(qū)明中路1010弄、999弄停車位 600個(gè)首次預(yù)售/交房 多層/小高層/聯(lián)排別墅2019年資料來源：上海萬科物業(yè)管理有限公司 陳經(jīng)理 多 層：75% 小高層：5%聯(lián) 排：20%多 層：79-167平方米小高層：100平方米聯(lián) 排：179-205平方米 主要指標(biāo)： 18開 發(fā) 商：上海萬科房地產(chǎn)有限公司 戶型面積戶型配17開 發(fā) 商：上海興

12、躍房地產(chǎn)投資有限公司 物 業(yè) 公司：上海喬愛物業(yè)管理有限公司 總建筑面積：6.6萬平方米規(guī)劃總戶數(shù)：102戶已交付戶數(shù)：50戶物 業(yè) 費(fèi)：8元/平方米/月戶型面積戶型配比 物業(yè)類型 地理位置獨(dú)棟：102套 喬愛莊園 松江區(qū)明中路666弄停車位 306個(gè)首次預(yù)售/交房 獨(dú)棟別墅2009年資料來源：上海喬愛物業(yè)管理有限公司 獨(dú)棟：600平方米 主要指標(biāo)： 19開 發(fā) 商：上海興躍房地產(chǎn)投資有限公司 戶型面積戶18開 發(fā) 商：上海莘海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物 業(yè) 公司：深圳市盛孚物業(yè)管理有限公司 上海分公司 總建筑面積：8萬平方米規(guī)劃總戶數(shù)：200戶已交付戶數(shù)：200戶物 業(yè) 費(fèi)：2.7元/平方米/月

13、戶型面積戶型配比 物業(yè)類型 地理位置獨(dú)棟：192套雙拼：8套桃花源田莊（世襲領(lǐng)地） 松江區(qū)莘松路1111弄停車位 392個(gè)首次預(yù)售/交房 獨(dú)棟/雙拼別墅1994年獨(dú)棟：450850平方米雙拼：約300平方米資料來源：深圳市盛孚物業(yè)管理有限公司上海分公司 荊經(jīng)理 主要指標(biāo)： 20開 發(fā) 商：上海莘海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 戶型面積戶19開 發(fā) 商：上海東佳置業(yè)有限公司 物 業(yè) 公司：深圳市盛孚物業(yè)管理有限公司 上海分公司 總建筑面積：4萬平方米規(guī)劃總戶數(shù)：143戶已交付戶數(shù)：143戶物 業(yè) 費(fèi)：2.5元/平方米/月戶型面積戶型配比 物業(yè)類型 地理位置獨(dú)棟：143套錦軒新墅 松江區(qū)新南路1298弄停車

14、位 143個(gè)首次預(yù)售/交房 獨(dú)棟別墅2019年獨(dú)棟：260330平方米資料來源：深圳市盛孚物業(yè)管理有限公司上海分公司 程經(jīng)理 主要指標(biāo)： 21開 發(fā) 商：上海東佳置業(yè)有限公司 戶型面積戶型配比20開 發(fā) 商：上海勝百房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物 業(yè) 公司：戴德梁行 總建筑面積：78,860平方米規(guī)劃總戶數(shù)：266戶已交付戶數(shù)：266戶物 業(yè) 費(fèi)：2.5元/平方米/月戶型面積戶型配比 物業(yè)類型 地理位置聯(lián)排：266套意境雅苑 松江區(qū)新南路1259弄停車位 532個(gè)首次預(yù)售/交房 聯(lián)排別墅2019年資料來源：戴德梁行 高先生 聯(lián)排：171289平方米 主要指標(biāo)： 22開 發(fā) 商：上海勝百房地產(chǎn)開發(fā)有限公

15、司 戶型面積戶21物 業(yè) 公司：上海新橋物業(yè)管理有限公司 總建筑面積：10萬平方米規(guī)劃總戶數(shù)：424戶已交付戶數(shù)：424戶戶型面積戶型配比 物業(yè)類型 地理位置獨(dú)棟：424套 聚豐苑 松江區(qū)明興路595弄 新農(nóng)村別墅 2019年獨(dú)棟：220240平方米 資料來源：上海新橋物業(yè)管理有限公司 松江區(qū)新橋鎮(zhèn)場西居委會(huì) 主要指標(biāo)： 首次預(yù)售/交房 23物 業(yè) 公司：上海新橋物業(yè)管理有限公司戶型面積戶型配比22商鋪市場總結(jié) 本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)主要的中大型商業(yè)體共計(jì)3個(gè)，與本項(xiàng)目存在競爭的核心商圈外商業(yè)項(xiàng)目主要有2個(gè)。初步調(diào)查分析，弘基白馬生活廣場、新閔生活廣場項(xiàng)目總面積較少，業(yè)態(tài)檔次相對(duì)較低，規(guī)模影響力小；

16、巴比倫生活廣場處在區(qū)域邊緣，且相對(duì)較遠(yuǎn)，并缺乏主力店支撐，競爭力較弱。外圍商圈的百飾得廣場為家居建材購物廣場，包含賣場零售、花鳥市場，整體檔次低，形象裝修一般，以中低端消費(fèi)購物為主；仲盛世界商城在業(yè)態(tài)、商戶、檔次形象與本項(xiàng)目相近，在對(duì)莘莊板塊的居民消費(fèi)群吸引上為主要競爭項(xiàng)目。24商鋪市場總結(jié) 本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)主要的中大型商業(yè)23弘基白馬生活廣場 地 址：明中路1010弄開 發(fā) 商：萬科地產(chǎn)運(yùn) 營 商：弘基商業(yè)總 面 積：6,400平方米開業(yè)時(shí)間：2019年10月競爭分析： 項(xiàng)目以特色餐飲、休閑娛樂、生活配套作為三大主題功能，目前入駐率約90%。 作為服務(wù)于萬科白馬花園的典型社區(qū)配套型商業(yè)體，項(xiàng)

17、目缺乏知名品牌商戶；對(duì)周圍消費(fèi)群體影響力較弱，體量較小；商鋪建筑格局固定，缺乏調(diào)整余地，未來發(fā)展提升空間較低。25弘基白馬生活廣場 地 址：明中路1010弄競爭24巴比倫生活廣場 入住品牌 麥當(dāng)勞、永琪美容美發(fā)、克里緹娜、今海明珠海鮮大酒樓、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、郵政儲(chǔ)蓄、快客、中國移動(dòng)、清風(fēng)人家茶館、東方網(wǎng)點(diǎn)等。競爭分析： 本項(xiàng)目供應(yīng)較早，以餐飲、休閑為主，房產(chǎn)中介公司較多，整體裝修、檔次普通，功能業(yè)態(tài)分布零散，缺乏主力店支撐，集客能力較弱。開 發(fā) 商：上海泰恒房地產(chǎn)發(fā)展有限公司地 址：莘松路1000弄建筑面積：32,000平方米開業(yè)日期：2019年26巴比倫生活廣場 入住品牌開 發(fā)

18、 商：上海泰恒25新閔生活廣場地 址：新南路717號(hào)建筑面積：7,000平方米空 置 率：約45%入駐品牌 農(nóng)工商超市、華氏大藥房、克莉斯汀、龍喜城海鮮大酒店（2019年底開業(yè)）、顧家小廚。競爭分析 本項(xiàng)目整體規(guī)模偏小，以餐飲、賣場為主，檔次、形象較差，缺乏規(guī)模影響力，競爭力較弱。27新閔生活廣場地 址：新南路717號(hào)入駐品牌26競爭商圈項(xiàng)目-仲盛世界商城（1） 地 址：都市路5001號(hào)開業(yè)時(shí)間：2009年開 發(fā) 商：仲盛集團(tuán)建筑面積：29.29萬平方米營業(yè)面積：23.4萬平方米競爭分析仲盛世界商城位于莘莊地鐵南廣場，地上5層、地下3層，設(shè)有320個(gè)家店鋪，擁有1200個(gè)停車位，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括時(shí)

19、尚零售、主題餐飲、休閑娛樂、兒童樂園、家居生活、教育培訓(xùn)等。項(xiàng)目定位以社區(qū)消費(fèi)為主，無國際知名一二線品牌。 莘閔板塊外出交通相對(duì)封閉，且距離稍遠(yuǎn)，在對(duì)本區(qū)域居民在日常消費(fèi)上影響較弱。若外出消費(fèi)，則一般直接開車上滬閔高架，至徐家匯、南京西路商圈消費(fèi)，對(duì)本板塊居民吸引力不高。28競爭商圈項(xiàng)目-仲盛世界商城（1） 地 址：都市27競爭商圈項(xiàng)目-仲盛世界商城（2） 仲盛世界商城商家調(diào)查表： 29競爭商圈項(xiàng)目-仲盛世界商城（2） 仲盛世界商城商家調(diào)28競爭商圈項(xiàng)目-百飾得廣場 競爭分析本項(xiàng)目為一站式的家居建材購物廣場，并包含賣場零售、娛樂休閑、餐飲三大功能，定位檔次較低，整體裝修形象一般，以中低端消費(fèi)購

20、物為主，與本項(xiàng)目在客戶層次和消費(fèi)類型存在錯(cuò)位。地 址：莘莊鎮(zhèn)莘松路855號(hào)占地面積：20萬平方米建筑面積：12萬平方米運(yùn) 營 商：上海百飾得商廈管理公司 30競爭商圈項(xiàng)目-百飾得廣場 競爭分析地 址：莘29松江區(qū)發(fā)展目標(biāo)定位：成為上海特大城市發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分和三個(gè)集中的重要示范區(qū)的現(xiàn)代化衛(wèi)星城市。（一部三區(qū)：上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基地，上海城市化發(fā)展的重要延伸區(qū)、上海人口導(dǎo)入的重要地區(qū)和上海城鄉(xiāng)一體化的先行區(qū)）區(qū)域空間結(jié)構(gòu) ： “一城（松江新城主城）、兩翼（東西翼試點(diǎn)園區(qū)）、三片（經(jīng)濟(jì)密集片、旅游度假片和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)片）松江新城： 規(guī)劃面積為60平方公里，地處松江區(qū)中心位置，是松江區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是上海西南部的核心城市，上海中心城人口的主要疏解方向，上海的重要高教基地。經(jīng)濟(jì)密集片： 包括泗涇、洞涇、新橋、九亭等，該區(qū)交通條件和區(qū)位優(yōu)越，城市化程度高，城鎮(zhèn)建設(shè)用地密集，在空間和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上與松江新城主城及其兩側(cè)的兩