【合景泰富】領峰項目營銷推廣報告21(下)課件

1、【合景泰富】領峰項目營銷推廣報告21(下)【合景泰富】領峰項目營銷推廣報告21(下)定位從市場出發(fā)在項目定位前，我們先剖析下項目周邊商業(yè)市場，從市場面出發(fā)，得出我們的商業(yè)定位！1、區(qū)域消費者研判2、周邊商業(yè)解析3、區(qū)域未來規(guī)劃定位從市場出發(fā)在項目定位前，我們先剖析下項目周邊商業(yè)市場，從Part 1 區(qū)域消費者研判Part 1 區(qū)域消費者研判本案萬楓家園新港天都花園新升新苑棕櫚灣天平花園尼盛青年城金色家園香榭瑞景苑嘉業(yè)陽光假日世紀花園白領公寓新創(chuàng)竹園君地風華灝景天下楓華紫園今創(chuàng)啟園木瀆鎮(zhèn)約6萬人地塊周圍2公里范圍內(nèi)現(xiàn)有17個居住小區(qū)，其中2個正在開發(fā)建設中。 項目核心區(qū)域內(nèi)社區(qū)現(xiàn)居民約12萬人，

2、不包括流動性人口。 新區(qū)的一些老社區(qū)內(nèi)由于有大量廠區(qū)工人租住，人口密度較大。 項目周邊還有多個居住項目在開發(fā)和待開發(fā)中，預計項目核心區(qū)域內(nèi)的居住人口3年后將達到13萬人以上，不包括流動性人口。區(qū)域內(nèi)小區(qū)分布！居住人口基數(shù)大，未來3年可達13萬！本案萬楓家園新港新升棕櫚灣天平花園尼盛金色家園香榭瑞景苑嘉業(yè)區(qū)域類別小區(qū)名稱總戶數(shù)現(xiàn)有人口未來三年人口住戶基本情況木瀆木瀆鎮(zhèn)人口/約60000約60000木瀆本地居民、外來人口老社區(qū)天平花園1000戶約3000約3000以木瀆本地人自主為主,現(xiàn)有部分出租戶香榭400戶約1200約1200木瀆本地人，部分以二手房購入的新蘇州人和租戶新開發(fā)小區(qū)瑞景苑580戶

3、約600 約1500木瀆、新區(qū)客戶，年輕人首次置業(yè)者為主棕櫚灣900戶約700 約2000以新區(qū)、木瀆客戶為主在售項目楓華紫園1200戶0約1800以新區(qū)、木瀆客戶為主，部分為投資客高新區(qū)老社區(qū)新創(chuàng)竹園2200戶約10000約1000050%自住，50%出租。部分為被附近工廠租下作員工宿舍新升新苑3600戶約14000約14000有原拆遷安置戶、購房自住客戶、租戶世紀家園1830戶約7000約7000以附近的白領階層為主，房屋大多自主，也有少部分出租金色家園1550戶約6000約600035%原當?shù)夭疬w戶自主、65%為周邊工廠中員工購買或租住萬楓家園1800戶約7000約700045%當?shù)夭疬w

4、戶，55%外地人新開發(fā)小區(qū)白領公寓250戶約400約600以新區(qū)白領自主客戶為主，占到80%灝景天下350戶約900約1000新區(qū)白領高管、部分外籍人士陽光假日2500戶約5000約7000新區(qū)客戶為主、部分市區(qū)吳中客戶君地風華460戶約1000約1200新區(qū)白領管理層、當?shù)厮綘I業(yè)主尼盛青年城670戶約1500約2000項目定位為青年社區(qū)今創(chuàng)啟園552戶約100約1000以新區(qū)白領自主客戶為主，部分新蘇州人在售項目新港天都花園1800戶0約1500以新區(qū)、市區(qū)、木瀆白領高層為主，部分私營業(yè)主合計/118400127800/區(qū)域人口統(tǒng)計地緣性常住人口占比大！區(qū)域類別小區(qū)名稱總戶數(shù)現(xiàn)有人口未來三年

5、人口住戶基本情況木瀆木稱呼：王先生年齡：28歲居住小區(qū)：陽光假日工作地點：飛思卡爾半導體家庭結(jié)構：與配偶同住家庭年收入：1112萬元消費習慣：由于選擇面較小，平時吃飯只能在新升新苑內(nèi)選擇幾家比較衛(wèi)生點的小飯店，來親朋好友時選擇去獅山路的幾家飯店；平時買日常用品選擇去家樂福，服飾類選擇觀前；平時喜歡打網(wǎng)球，運動類消費投入較大，曾是英派斯體育中心店的會員。妻子想泡SPA和瑜伽會所，但社區(qū)內(nèi)的規(guī)模太小，不夠正規(guī)，不會選擇。稱呼：張先生年齡：33歲居住小區(qū)：世紀花園工作地點：新區(qū)富士膠卷家庭結(jié)構：與配偶子女同住家庭年收入：78萬元消費習慣：購物目的地還是以石路觀前為主；與朋友吃飯聚會多數(shù)選擇去2公里外

6、的天府之樂、巴蜀傳香；由于社區(qū)缺乏配套設施，平時文化、健身類消費較少，但比較喜歡運動；近期去經(jīng)營范圍較廣的綠寶廣場次數(shù)較多。稱呼：陳小姐年齡：25歲居住小區(qū)：新升新苑（租）工作地點：新區(qū)工業(yè)園家庭結(jié)構：與男友同住家庭年收入：56萬元消費習慣：吃飯多在小區(qū)內(nèi)小飯館，更多喜歡流行類餐飲，如McDonalds等；由于有較高頻次的購物車，平時購物消費主要去百潤發(fā)何山店，周末時有時會去石路,在流行類服飾上消費較多，男友較為喜歡運動，平時多數(shù)為運動休閑類打扮；娛樂類休閑則以網(wǎng)吧和KTV為多，KTV多數(shù)會選擇去石路。 消費者實例稱呼：王先生稱呼：張先生稱呼：陳小姐消費者實例年齡構成25-45歲，年輕、中年人

7、占多數(shù)收入水平家庭年收入：412萬個人月收入：2K5K 消費水平（不含住房）占收入30%-50%購買力處于中等水平消費習慣購物類：大型超市期待附近的大型賣場餐飲類：社區(qū)附近餐館可選擇小，檔次較低 ，品牌餐飲多選擇獅山路、鄧蔚路沿線區(qū)域，距離較遠休閑娛樂類 :基本不在本區(qū)域內(nèi) 周邊缺乏類似商業(yè)配套 ,規(guī)模較小，檔次、服務過低過差 消費者特征本區(qū)域主力消費群為周邊住宅小區(qū)住戶年齡構成25-45歲，年輕、中年人占多數(shù)收入水平家庭年收入：Part 2 周邊商業(yè)解析Part 2 周邊商業(yè)解析長江路商圈木瀆鎮(zhèn)商圈 木 瀆 鎮(zhèn) 高 新 區(qū) 市 區(qū) 獅山路商圈區(qū)域社區(qū)商業(yè)獅山廣場綠寶廣場本項目金楓國際廣場天都

8、花園商業(yè)楓華紫園商業(yè)東創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園木瀆新天地現(xiàn)有商業(yè)體未來商業(yè)體（1-3年）區(qū)域商群分布長江路商圈木瀆鎮(zhèn)商圈 木 瀆 鎮(zhèn) 高 新 香港街金山路花苑街翠坊路本項目竹園路 木瀆鎮(zhèn)商業(yè)從竹園路起直至木瀆古鎮(zhèn)商業(yè)，竹園路、金山路、翠坊路，以及花苑街、香港街，因其各自位置而形成不同業(yè)態(tài)，面向消費群體和租金情況也各有差異。整體來說，竹園路以小商品零售為主，和以普通餐飲、服飾為主的花苑街、香港街一樣，主要面向外來打工群體；而較高檔次餐飲、休閑娛樂業(yè)主要集中于金山路，主要面向木瀆本地人群、私企業(yè)主位于竹園路北的木瀆新天地商業(yè)項目將于9月底開始動工，其規(guī)劃定位為以賓館、KTV為主的休閑娛樂業(yè)PK木瀆商群香港街金山路

9、花苑街翠坊路本項目竹園路 木瀆鎮(zhèn)商業(yè)從竹園路起直路段業(yè)態(tài)租金客群竹園路以服裝、餐飲、人力資源中介等為主要業(yè)態(tài)。雖地理位置較好，但因周邊多為民房，消費水平較低，店面租金約在700-1000元/。多為在廠區(qū)上班的打工族，年輕人居多。路段業(yè)態(tài)租金客群竹以服裝、餐飲、人力資源中介等為主要業(yè)態(tài)。雖路段業(yè)態(tài)租金客群金山路以餐飲、娛樂休閑、煙酒行等為主要業(yè)態(tài)。此路段因大多為中、大型以上業(yè)態(tài)，故租金情況未詳，小型店面有業(yè)主購買自行經(jīng)營，也有私人投資出租。金山路到底與中山路交界處一間約10平米煙酒店，租金為2500元/本路段周邊住宅區(qū)、木瀆鎮(zhèn)居民、本區(qū)域外來人口及新區(qū)部分居民。路段業(yè)態(tài)租金客群金以餐飲、娛樂休閑

10、、煙酒行等為主要業(yè)態(tài)。此路路段業(yè)態(tài)租金客群香港街以服飾、鞋類、休閑娛樂等為主要業(yè)態(tài)。經(jīng)營時間集中在晚上19：00-2：00，服飾類門面一般要2：00后打烊，但整體站面來看，消費檔次不高。與中山西路交界處為入口處，租金相對較高，面積在20平米左右的店面，租金約為5-6萬/年，往北租金相對減少，約5萬/年，但差距不大。人群集中在本區(qū)域居住的本地人及在附近廠區(qū)上班的外地人，年輕人居多。路段業(yè)態(tài)租金客群香以服飾、鞋類、休閑娛樂等為主要業(yè)態(tài)。經(jīng)營時路段業(yè)態(tài)租金客群花苑街以娛樂休閑、餐飲、服飾等為主要業(yè)態(tài)。白天人流量較少，主要集中在晚上19：00-2：00，甚至部分門面（KTV、餐飲等）通宵經(jīng)營。西面靠近

11、香港街，故一間面積約30平米左右的門面，租金約在4-5萬/年（1900元/），越往東面地理位置越偏，故租金約在3萬/年（1200元/ ），且租金每年約有10%的漲幅。人群集中在本區(qū)域居住的本地人及在附近廠區(qū)上班的外地人，年輕人居多。路段業(yè)態(tài)租金客群花苑街以娛樂休閑、餐飲、服飾等為主要業(yè)態(tài)。白路段業(yè)態(tài)租金客群翠坊街以服飾、餐飲、五金建材等為主要業(yè)態(tài)。集中的品牌店較多，如永和豆?jié){、國美電器、海瀾之家、冠芝霖手機大賣場等。服飾類除翠坊路上的品牌店外，還有一個茜施商城，也是服飾較為集中的區(qū)域路段以南地理位置較偏，且店面不規(guī)范，租金相對較便宜，平均2000/平米，路段以北靠近中山西路，租金約在3000-

12、4000/平米。茜施商城商鋪租金約為1000-1500元/平米。本區(qū)域居住的本地人及外地在蘇州打工者，年輕人居多。路段業(yè)態(tài)租金客群翠以服飾、餐飲、五金建材等為主要業(yè)態(tài)。集中的新升新苑世紀花園嘉業(yè)陽光假日本項目項目周邊有眾多居住社區(qū)，陽光假日、新升新苑、萬楓家園、金色花園、世紀花園等15個小區(qū)，一般建有基本生活服務配套。社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商鋪多數(shù)以經(jīng)營小型生活服務類配套為主，如小飯店、理發(fā)店、水果店、小百貨等，還有部分經(jīng)營房產(chǎn)中介和職業(yè)中介。新升新苑內(nèi)餐廳飯館較多，但多數(shù)衛(wèi)生條件較差，檔次較低。陽光假日內(nèi)街還有一些健身SPA，美容院等休閑類業(yè)態(tài)，但受店面規(guī)模的限制，對居民的吸引力不強。社區(qū)內(nèi)缺乏可用于會

13、談、交友、待客的休閑類配套，如咖啡店和茶吧等。白領生活館君地風華PK社區(qū)商業(yè)新升新苑世紀花園嘉業(yè)陽光假日本項目項目周邊有眾多居住社區(qū)，陽淮海街路樂購獅山路商業(yè)淮海路商業(yè)本項目獅山路在新區(qū)商業(yè)中處于核心位置。主要商業(yè)有銀行、餐飲、證券交易所、星級賓館、高檔商業(yè)寫字樓等?；春＝质歉咝聟^(qū)娛樂商業(yè)的重要場所，商業(yè)主要以餐飲、休閑、娛樂、辦公文具等經(jīng)濟形態(tài)為主，設施健全，配套齊備。樂購超市目前為新區(qū)獅山路以南唯一大型商業(yè)超市，面向社區(qū)居民生活配套，將主要輻射周圍玉山路、塔園路、竹園路、長江路沿線大部分居民社區(qū)。樂購超市PK獅山路商群淮海街路樂購獅山路商業(yè)淮海路商業(yè)本項目獅山路在新區(qū)商業(yè)中處于本案要打造成

14、為集教育、文化、商業(yè)、住宅、物流五大功能的商業(yè)園區(qū)。長江路和寶帶路交界處輻射區(qū)域開發(fā)建設，重點為商業(yè)建設和物流園。長江路的交通優(yōu)勢明顯，相接蘇州眾多主干道。 綜合來看，長江路商圈主要發(fā)展專業(yè)商業(yè)市場，業(yè)態(tài)單一。PK長江路商群本案要打造成為集教育、文化、商業(yè)、住宅、物流五大功能的商業(yè)園總建275,000平米，包括大型購物中心、美食街、不夜城休閑娛樂中心La Piazza、三棟酒店服務式公寓、三家星級酒店和三棟高檔辦公大樓。廣場商業(yè)由開發(fā)公司統(tǒng)一招商運營，購物廣場內(nèi)嚴格規(guī)劃業(yè)態(tài)區(qū)域，從目前看整體情況較好。一期引進5000平米華潤萬家超市和6000平米泰華商場，其余為餐飲店、品牌店。其中品牌餐飲店鋪

15、主力面積為150-300平米，時尚品牌店鋪主力面積為90-110平米。PK綠寶廣場總建275,000平米，包括大型購物中心、美食街、不夜城休閑AAI設計方案獅山購物廣場總建約26萬平米，旨在打造高新區(qū)城市形象中心。建設包括住宅、大型shopping mall、百貨商廈、室內(nèi)步行街、文藝中心（影城、書城、文化中心、圖書館等）、娛樂設施、餐飲、酒店（包括酒店式公寓）、寫字樓、城市開放空間等。集精品購物、娛樂休閑餐飲、星級酒店、商住兩用辦公樓為一體的城市標桿性建筑。PK獅山廣場AAI設計方案獅山購物廣場總建約26萬平米，旨在打造高新區(qū)城 木 瀆 鎮(zhèn) 高 新 區(qū) 市 區(qū) 本項目天都花園商業(yè)金楓國際廣場

16、楓華紫園商業(yè)未建東創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園木瀆新天地未來商業(yè)體量周邊未來商業(yè)體量大，競爭激烈！ 木 瀆 鎮(zhèn) 高 新 區(qū) 市 項目商業(yè)體量交房時間性質(zhì)檔次基本信息新港天都花園23萬方未定街區(qū)綜合體高檔集商業(yè)、酒店、辦公于一體的街區(qū)綜合體；一號線玉山公園站與該商業(yè)融為一體楓華紫園13.5萬方（含SOHO）未定社區(qū)配套中檔與本案僅金楓路一路之隔，該項目商業(yè)部分主要為三幢SOHO底部三層商業(yè)，靠近一號線金楓路站，尚未動工金楓國際廣場1.4萬方2009-9休閑娛樂中檔與本案僅金楓路一路之隔，該項目商業(yè)部分主要為兩幢SOHO底部三層商業(yè)，靠近一號線金楓路站，尚未有商家進駐東創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園16.7萬方（含寫字樓）未知商務中心中檔

17、位于本案正北方，集寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)于一體，以創(chuàng)業(yè)為主題木瀆新天地3.4萬方2009-10休閑娛樂中低檔輕軌一號線始發(fā)站出口，定位為集現(xiàn)代餐飲、娛樂、休閑、文化為一體的蘇州不夜城未來商業(yè)業(yè)態(tài)項目商業(yè)體量交房時間性質(zhì)檔次基本信息新港天都花園23萬方未定商業(yè)體商業(yè)定位描述木瀆鎮(zhèn)商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)、服飾為主，分別定位于木瀆本地居民和外來打工群體?；緸檠亟值赇佇问?，規(guī)模較小。區(qū)域社區(qū)商業(yè)滿足基本生活需求。休閑類商業(yè)因條件限制無法滿足消費者需求。獅山路商圈商貿(mào)金融餐飲業(yè)態(tài)和特色休閑業(yè)，消費較高。樂購超市的即將營業(yè)有效滿足了普通居民生活需求。長江路商圈以專業(yè)市場為主。社區(qū)商業(yè)基本只輻射自身居住者。綠

18、寶廣場大型SHOPPINGMALL，輻射整個新區(qū)范圍，并逐漸影響部分市區(qū)消費者。獅山廣場新區(qū)城市新形象的大型商業(yè)購物中心。業(yè)態(tài)以SHOPPINGMALL、文化為主。未來商業(yè)體業(yè)態(tài)較全面、集中，含辦公、住宿、休閑娛樂等多種功能。目前尚未有商家入駐，但預期檔次一般。發(fā)現(xiàn)：區(qū)域中缺少規(guī)模性中高檔次時尚休閑商業(yè)中心，是本項目市場機會點。中原建議：綜合考慮本案區(qū)位，結(jié)合新區(qū)、木瀆商業(yè)發(fā)展情況，本案的有效輻射范圍應著力于周邊區(qū)域，打造區(qū)域最具競爭優(yōu)勢的大型商業(yè)中心。我們機會！歸結(jié)市場我們的機會在哪？商業(yè)體商業(yè)定位描述木瀆鎮(zhèn)商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)、服飾為主，分別定位Part 3 區(qū)域未來規(guī)劃Part 3 區(qū)域未來

19、規(guī)劃木瀆鎮(zhèn)是市政府規(guī)劃的12個區(qū)域級商業(yè)功能區(qū)之一，規(guī)劃有古鎮(zhèn)區(qū)商貿(mào)中心、金楓商業(yè)廣場、蘇福路汽車商業(yè)廣場、長江路專業(yè)市場四大商圈。地塊所在的金楓路商圈，規(guī)劃總占地400畝。重點引進國內(nèi)外知名的商業(yè)業(yè)態(tài)入駐，承擔的責任是滿足居民日常的高端的生活的需要，將定位成現(xiàn)代商業(yè)為主體的大型商業(yè)區(qū)。項目處于木瀆規(guī)劃的四大商圈之一金楓路商圈內(nèi)，區(qū)域定位規(guī)劃較好，有著較大的發(fā)展?jié)摿?！金楓路?guī)劃木瀆鎮(zhèn)是市政府規(guī)劃的12個區(qū)域級商業(yè)功能區(qū)之一，規(guī)劃有古鎮(zhèn)區(qū)金楓路站蘇州輕軌一號線起點在天平山東側(cè)靈山路站，終點在金雞湖鐘南街站，東西向途徑蘇州樂園、市政府、蘇州大學、園區(qū)商貿(mào)中心。線路長約26公里，設站23座，計劃2011年建成通車。輕軌一號線金楓路站位于本案西側(cè)金楓路，這將有力支撐本項目住宅及商業(yè)的市場價格的上漲，且為項目外部客群的導入提供契機！ 地鐵1號線規(guī)劃金楓路站蘇州輕軌一號線起點在天平山東側(cè)靈山路站，終點在金雞湖歸結(jié)市場和未來，中原認為：我們商業(yè)適合打造，時尚、年輕、功能化、旗艦化的商業(yè)業(yè)態(tài)歸結(jié)市場和未來，讓我們回首看看市場成功商業(yè)！上海大寧國際商業(yè)廣場上海大寧國際商業(yè)廣場 ,為多功能、區(qū)間化綜合性商業(yè)中心。整個廣場分為8大主題購物區(qū)：綜合購物廣場、娛樂區(qū)、餐飲區(qū)、時尚購物區(qū)、親子廣場、數(shù)碼/家