沈陽渾南新區(qū)調(diào)研報告課件

1、沈陽渾南新區(qū)調(diào)研報告沈陽渾南新區(qū)調(diào)研報告宏觀市場宏觀市場歷年房地產(chǎn)投資評估 近年來沈陽房地產(chǎn)投資呈逐漸上升趨勢，2009年達到1150億元，增長率突破新高。 開工面積與竣工面積逐年遞增，說明開發(fā)商對沈陽房地產(chǎn)市場存有較強信心。開發(fā)商對沈陽房地產(chǎn)市場充滿信心，投資與施工面積逐年增高歷年房地產(chǎn)投資評估 近年來沈陽房地產(chǎn)投資呈逐漸上升開發(fā)商對沈2019年“927”新政實施后，樓市陷入一片低迷，企業(yè)謹慎謹慎再謹慎，“放緩拿地，放緩開發(fā)”成為一致選擇。這種態(tài)勢一直持續(xù)到08全年，甚至蔓延至09年一季度。如今，市場形勢顯現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，為一直在低谷徘徊的沈陽土地市場吹來暖風，久違的競拍爭地大戰(zhàn)重現(xiàn)，2009年中海

2、地產(chǎn)以總價70億的總價成功競拍沈陽兩塊“地王”，成為沈陽拿地標桿，而這種態(tài)勢一直延續(xù)至今。市場低迷期市場穩(wěn)定期市場復(fù)蘇期緩慢上升期（數(shù)據(jù)來源：沈陽市土地儲備交易中心）歷年土地供求狀況2019年“927”新政實施后，樓市陷入一片低迷，企業(yè)謹慎 沈陽GDP值逐年呈上升趨勢，且由于地處東北區(qū)域，08年金融危機帶來影響較小，反而成為沈陽經(jīng)濟發(fā)展的重要契機，08年GDP增長率為26.2%為近年來增長率最高。 由于08年GDP上漲過快，導致基數(shù)過大，近兩年GDP呈平穩(wěn)上升趨勢。 人均可支配收入09年已達到18560元，消費能力增強，居民生活逐漸從小康型過渡為改善型。歷年城市經(jīng)濟情況 沈陽GDP值逐年呈上升

3、趨勢，且由歷年城市經(jīng)濟情況 2019年上半年商品房供應(yīng)541.1萬，同比增值26.94%，其中商品住宅供應(yīng)484.3萬，同比增長35.11%。 2019年上半年商品房銷售584.89萬，同比增長0.1%，其中商品住宅銷售503.06萬，同比下降0.7%。 在價格方面，從年初淡季開始直到五月份，價格在慢慢回升，而五月份商品房價格更是達到5501元/，商品住宅均價達到5220元/。 在六月份，由于郊區(qū)大盤的集中上市導致城市商品房與商品住宅銷售均價下降，商品房銷售均價達到4946元/，商品住宅銷售均價達到4561元/。2019年市場供銷情況 2019年上半年商品房供應(yīng)541.1萬，2019年市場供

4、2019年上半年商品房共供應(yīng)541.1萬，其中五月份供應(yīng)量為177.9萬，是上半年供應(yīng)量最多的月份。 2019年上班年商品住宅共供應(yīng)484.3萬其中六月份供應(yīng)量為133.6萬，為上半年供應(yīng)最多月份。 2019年上半年商品房共銷售584.89萬，其中五月份銷量為165.3萬，是上半年銷量最多的月份。 2019年上半年商品住宅共銷售503.06萬，其中六月份銷量為133.6萬，是上半年銷量最多的月份。2019年市場供銷情況 2019年上半年商品房共供應(yīng)541.1萬，2019年市場小結(jié)沈陽房地產(chǎn)市場較為健康，泡沫很少，抗風險能力較強，剛性需求較大，近年來基本都處在供不應(yīng)求的態(tài)勢。小結(jié)沈陽房地產(chǎn)市場較

5、為健康，泡沫很少，抗風險能力較強，剛性需區(qū)域市場區(qū)域市場 近兩年區(qū)域土地供應(yīng)量較小，主要因隨著城市發(fā)展，渾南區(qū)域土 地稀缺性逐漸顯現(xiàn)。 去年區(qū)域內(nèi)部拿地較為活躍，成交幅數(shù)較大。渾南區(qū)域土地市場供銷情況 近兩年區(qū)域土地供應(yīng)量較小，主要因隨著城市發(fā)展，渾南區(qū)域土渾 2019年無論是供應(yīng)面積還是銷售面積對比09年上升幅度較大。 在銷售套數(shù)中，今年銷售套數(shù)略比去年下降，但銷售面積卻大于去年，說明今年銷售的房源平均面積有所提升，居民生活水平增加。渾南區(qū)域市場供銷情況 2019年無論是供應(yīng)面積還是銷售渾南區(qū)域市場供銷情況渾南區(qū)域市場價格情況 今年均價與去年相比略有上升，主要因受到大勢影響。 今年價格一直保

6、持穩(wěn)中有升，在9月底，區(qū)域均價達到6823元/。渾南區(qū)域市場價格情況 今年均價與去年相比略有上升，主要因受到渾南區(qū)域市場價格情況 下半年區(qū)域供應(yīng)面積較大，上升趨勢較快，是全市主要供應(yīng)區(qū)域。 從3月開始銷售面積基本持平，能夠保持穩(wěn)定去化。渾南區(qū)域市場價格情況 下半年區(qū)域供應(yīng)面積較大，上升趨勢較快，區(qū)域發(fā)展與板塊劃分區(qū)域發(fā)展與板塊劃分 在沈陽市十四屆人大一次會議上，沈陽市市長李英杰在政府工作報告中的講話傳遞出政府著力開發(fā)“大渾南”的動向：“除城市核心區(qū)外，沈陽將以大渾南地區(qū)為重點，全面推進城市基礎(chǔ)設(shè)施、社會公共設(shè)施和生態(tài)環(huán)境重大項目建設(shè)。” 根據(jù)規(guī)劃，“大渾南”用地北起渾河，西、南、東至沈陽市區(qū)界

7、，與本溪、遼陽、撫順三市接壤，規(guī)劃總面積1400平方公里，規(guī)劃到2020年建設(shè)用地350平方公里，人口規(guī)模250萬至300萬。 “大渾南、新沈陽”作為沈陽未來城市發(fā)展的主戰(zhàn)略，它表明沈陽未來城市發(fā)展向南延伸的基本趨勢，也表明沈陽城市的空間形態(tài)由環(huán)狀發(fā)展到軸向擴張的轉(zhuǎn)換。區(qū)域改革 在沈陽市十四屆人大一次會議上，沈陽市市長李英杰在政渾南概念大渾南概念的形成讓許多項目看到了希望，且有些開發(fā)商在營銷時都打出了大渾南的概念，“賣的是規(guī)劃”就是項目的營銷策略，從最初的被動現(xiàn)以重新變?yōu)橹鲃?。恒大名都是很好的案例，賣的就是大渾南概念，致使大盤出現(xiàn)爆銷的局面。因此我們可預(yù)測在未來幾年內(nèi)大渾南仍是沈陽熱點板塊之一

8、。渾南概念大渾南概念的形成讓許多項目看到了沈陽渾南新區(qū)調(diào)研報告 按照總體規(guī)劃，渾南新區(qū)主要功能單元為“三區(qū)一城一帶”，即：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中央商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、大學城和渾河觀光旅游帶。主要建設(shè)用地80平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地20%，商貿(mào)金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共綠地20%，其它用地10%。 1988年1992年2019年至今起步萌芽階段探索發(fā)展階段全面建設(shè)階段渾南發(fā)展歷程 按照總體規(guī)劃，渾南新區(qū)主要功能單元為“三區(qū)一城一帶”長白板塊奧體板塊長青板塊渾河北岸板塊奧體板塊：首創(chuàng)國際城、沿海賽洛城、金地、泛美華庭等為代表；長青板塊：萬科金域藍灣金地濱

9、河國際社區(qū)、金地長青灣等；長白板塊：中海國社、遠洋天地、深航翡翠城、萬科城；渾河北岸：東段的新世界花園、銀基東方威尼斯及西段的恒大綠洲及陽光100等。渾南板塊劃分及代表項目長白板塊奧體板塊長青板塊渾河北岸板塊奧體板塊：首創(chuàng)國際城、沿位于沈陽市與桃仙國際機場的中間，沈陽金廊的起點，國際生活區(qū)的中央，08年奧運會熱點區(qū)域。上世紀90年代政府大力度開發(fā)渾南新區(qū)高檔住宅的集中地，高新科技發(fā)展的熱點區(qū)域。目前已逐步以奧體為中心向四周擴展，形成大渾南一個中心、東西兩端發(fā)展的局面。區(qū)域內(nèi)的配套非常成熟，大到會展中心奧體中心版塊附近，小到各成熟小區(qū)商業(yè)街的開放，足已滿足生活需求。區(qū)位配套發(fā)展區(qū)域描述:中央成熟

10、國際奧體板塊位于沈陽市與桃仙國際機場的中間，沈陽金廊的起點，國際生活區(qū)的位于渾南東部，隨著08年沈撫同城的發(fā)展熱潮，該區(qū)域開始進入迅速發(fā)展狀況，且發(fā)展前景較好。沈陽南部地區(qū)只有這個片區(qū)是剛剛起步，且東南方向土地空置較多，近幾年金地、萬科的挺進地產(chǎn)開發(fā)一片火熱，將來空間發(fā)展不可限量；該區(qū)域以渾南大學城為背景，教育人文氛圍濃厚，配套現(xiàn)狀也是圍繞建工大學、音樂學院主要集中。區(qū)位配套發(fā)展區(qū)域描述:新興文化發(fā)展區(qū)域長青板塊位于渾南東部，隨著08年沈撫同城的發(fā)展熱潮，該區(qū)域開始進入迅區(qū)域描述:新興熱點宜居區(qū)位配套發(fā)展位于和平區(qū)與蘇家屯中間，大渾南西部，沈陽與遼寧省內(nèi)南部地區(qū)的通道。區(qū)域內(nèi)的配套非常不成熟，其基本配套依靠和平區(qū)為主；區(qū)域內(nèi)的生活配套尚處于今后規(guī)劃中。新興的南部高品質(zhì)住宅開發(fā)區(qū)域，政府自06年底開始大力度扶植。區(qū)域內(nèi)的一切都處于待開發(fā)規(guī)劃中。長白板塊區(qū)域描述:區(qū)位配套發(fā)展位于和平區(qū)與蘇家屯中間，大渾南西部，沈區(qū)域描述:成熟繁華價值區(qū)位配套發(fā)展渾南、長白新區(qū)與市區(qū)的銜接帶，五里河商務(wù)區(qū)旁，三好街南端，沈陽最優(yōu)質(zhì)地段。區(qū)域配套、生活、教育、商業(yè)等方面都非常