2022年黑龍江房地產(chǎn)估價師案例與分析房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點(diǎn)考試試卷

1、黑龍江2017年房地產(chǎn)估價師案例與分析：房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點(diǎn)考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起_日內(nèi)，將有關(guān)部門開具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。 A7 B10 C15 D20 2、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)當(dāng)?shù)豞審查批準(zhǔn)。 A人民政府城市規(guī)劃行政主管部門 B建設(shè)行政主管部門 C房地產(chǎn)市場管理部門 D人民代表大會常務(wù)委員會3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于。 A：彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損

2、 B：提取法定盈余公積金 C：提取公益金 D：向投資者分紅 E：借款合同 4、下列有關(guān)債券的表述，不正確的是_。 A債券是一種有價證券，是社會各類經(jīng)濟(jì)主體為籌措資金而向債券投資者出具的、承諾按一定利率定期支付利息、并到期償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證 B債券的票面價值，是債券價格形成的主要依據(jù) C債券利率的高低，主要受銀行利率、發(fā)行者的資信級別、償還期限、利率計算方式和資本市場資金供求關(guān)系等因素的影響 D債券的償還性、收益性、流動性和安全陛之間具有相關(guān)性關(guān)系，一般隋況下很難同時兼顧5、在以下的居民收入的增加中，引起房地產(chǎn)價格上漲影響相對較大的是_的收入增加。 A低收入者 B中等收入者 C高收入者 D低

3、收入者和高收入者 6、判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其_。 A共代理了多少個項目 B代理成交額有多少 C人員素質(zhì) D代理的成功率有多大 7、_是指房屋權(quán)利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止、權(quán)利主體滅失等而進(jìn)行的登記。 A變更登記 B他項權(quán)利登記 C注銷登記 D房屋所有權(quán)初始登記 8、（）是指企業(yè)按照每個消費(fèi)者的要求大量生產(chǎn)，產(chǎn)品之間的差異可以具體到每個最基本的組成部件。 A全面覆蓋 B大量定制 C市場專業(yè)化 D產(chǎn)品專業(yè)化 9、在涉及住房公積金的歸集、存儲等各項活動中，實行全部免稅的范圍可能不包括_。 A職工個人及單位每月實際繳付的住房公積金 B個人提取住房公積金賬戶內(nèi)的存

4、儲余額 C個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款所獲得的利息收入 D管理中心用住房公積金在受委托銀行發(fā)放個人住房貸款取得的收入 10、2002年某房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)年應(yīng)納稅所得額為99872元，應(yīng)按_計征企業(yè)所得稅。 A12% B18% C27% D33%11、房屋拆遷補(bǔ)償中，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照_結(jié)算。 A商品房價格 B重置價格結(jié)合成新 C重置價格結(jié)合結(jié)構(gòu)差價 D物價部門核定價格 12、某居民樓總建筑面積為5000，總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150，房地總價值為35萬元。若按照

5、土地價值進(jìn)行分排，該人占有的土地份額為。 A：3 B：3.5 C：7 D：4 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 13、某宗土地面積2000 ，土地單價1600元，建筑密度40，建筑總樓層16層，則樓面地價為。 A：300元 B：4 000元 C：1 600元 D：250元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格14、職工住房公積金自存入職工住房公積金個人賬戶之日起計息，按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。每年_為結(jié)息日。 A1月1日 B6月30日 C7月1日 D12月31日 15、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元，期限10年，年利率為6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后一個月還清所余本息

6、。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后一個月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了元。(2007年試題) A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同 16、當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較 多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了_。 A領(lǐng)導(dǎo)定價法 B隨行就市定價法 C目標(biāo)定價法 D挑戰(zhàn)定價法 17、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是_。 A單元估算法 B單位指標(biāo)估算法 C工程量近似匡算法 D概算指標(biāo)估算法 18、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27 m，前街路線價為2 000元，后街路線價為1000元，若按

7、重疊價值法估價，則前街影響深度為。 A：9 m B：135 m C：15 m D：18 m E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 19、注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育分為必修課和選修課，每一注冊有效期各為學(xué)時。 A：10 B：30 C：60 D：90 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、一般而言，認(rèn)知價值定價法所定價格_價值定價法所定價格。 A高于 B低于 C等于 D低于等于 21、房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從兩個方面進(jìn)行考查。 A：物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài) B：投資資金量和預(yù)期收益率 C：出租、出售或經(jīng)營形態(tài) D：資金流通方式與對策 E：借款合同 22、按照目前我國土地登記制度的規(guī)定，屬于國有土地

8、的核發(fā)。 A：國有土地所有證 B：國有土地使用證 C：集體土地所有證 D：集體土地使用證 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章23、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)有【2007年考題】 A：在建工程抵押估價業(yè)務(wù) B：城市房屋拆遷補(bǔ)償估價業(yè)務(wù) C：該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù) D：正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 24、某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分，半年后開始預(yù)售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費(fèi)用的投

9、資利息的計息期和采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進(jìn)行折現(xiàn)時的折現(xiàn)期分別為。 A：0.5年和1年 B：0.5年和1.5年 C：0.5年和2年 D：1年和1.5年 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格25、房地產(chǎn)估價可以認(rèn)為是_。 A一種定價 B對估價對象可實現(xiàn)價格的保證 C可以取代當(dāng)事人的某種民事權(quán)利 D為當(dāng)事人提供公平可信的價格參考依據(jù)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項房地產(chǎn)投資的

10、實際收益率為（）。 A9.26% B10% C11.32% D12% 2、根據(jù)拍賣方式不同可將減價拍賣分為。 A：人工式拍賣 B：電子式拍賣 C：無聲拍賣 D：有聲拍賣 E：現(xiàn)場拍賣3、城市環(huán)境噪聲污染的特征包括。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)知識試題) A：能量污染 B：感覺公害 C：生活污染 D：局限性污染 E：空氣污染 4、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于_。 A社會因素 B環(huán)境因素 C人口因素 D行政因素5、將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是。 A：全部投資現(xiàn)金流量表 B：資本金現(xiàn)金流量表 C：借款還本付息估算表 D：投資計劃與資金籌措表 E：借款合同 6、假設(shè)開發(fā)法中，按傳

11、統(tǒng)方法需要計算利息的項目有_。 A待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B開發(fā)成本和管理費(fèi)用 C銷售稅費(fèi) D投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) E開發(fā)利潤 7、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)包括。(2007年試題) A：集中性 B：風(fēng)險性 C：流通性強(qiáng) D：資金增值性 E：資金周轉(zhuǎn)期長 8、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅有_ A房產(chǎn)稅 B城鎮(zhèn)土地使用稅 C耕地占用稅 D土地增值稅 E契稅 9、房地產(chǎn)市場也存在空間市場和兩個層面。 A：資產(chǎn)市場 B：資本市場 C：信托市場 D：證券市場 E：借款合同 10、工業(yè)用地使用權(quán)出讓方式不包括。 A：招標(biāo)方式 B：掛牌方式 C：劃撥方式 D：協(xié)議方式 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、房地產(chǎn)投資方案比選通

12、常是在之間進(jìn)行。 A：獨(dú)立方案 B：互斥方案 C：凈現(xiàn)值法 D：等額年費(fèi)用法 E：借款合同 12、在進(jìn)行可行性分析的調(diào)查研究時，資源調(diào)查一般包括。 A：開發(fā)項目用地現(xiàn)狀 B：市場供給量 C：交通運(yùn)輸條件 D：水文地質(zhì) E：氣象 13、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是_。 A未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款 B房地產(chǎn)估價師準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)，沒有違法所得的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的罰款 C中介服務(wù)人員索取他人財

13、物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報告，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金 D中介服務(wù)人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴(yán)重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金14、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先_。 A扣除土地出讓金 B支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用 C償還抵押權(quán)人債權(quán) D扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款 15、若年利率是是%，存款額為2000元，計息周期是兩年，按單利計息方式算出的利息為_元。 A320 B1200 C1210 D210 16、對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定因素包括_。 A購買價格 B土地費(fèi)用 C租金水平 D

14、空置率 E建筑費(fèi)用 17、不需任何刺激需求的費(fèi)用，就可以實現(xiàn)的基本銷售量，又稱_。 A市場潛量 B市場預(yù)測量 C市場最低量 D市場最高量 18、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于等。 A：收益法中預(yù)測未來的租金 B：市場法中對可比實例成交價格進(jìn)行交易情況調(diào)整 C：填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏 D：比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的潛力 E：成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格 19、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為（）萬元。 A42.0 B50.4 C60.0 D72.0 20、下列控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)中，不屬于環(huán)境容量控制指標(biāo)的是_ A容積率 B綠地率 C建筑密度 D建筑后退紅線距離 21、當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)考慮_。 A通貨膨脹影響 B投資利息因素 C資金時間價值 D投資風(fēng)險補(bǔ)償 22、估價報告是估價機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于估價對象價值的專業(yè)意見，可視為估價機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，對其具體的寫作要求是_。 A全面性 B科學(xué)性 C客觀性 D準(zhǔn)確性 E概括性23、根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，下列關(guān)于最低保