2022年黑龍江上半年房地產(chǎn)估價師案例與分析寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成模擬試題

1、黑龍江2017年上半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、關(guān)于房地產(chǎn)貸款的擔保方式，下列說法不正確的是_。 A貸款的擔保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障 B保證通常是由第三方保證人以自身的財產(chǎn)提供的一種可選擇的還款來源。而且，只有當保證人有意愿代替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的 C抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財產(chǎn)作為貸款的擔保 D貸款質(zhì)押是指借

2、款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)力(包括商標權(quán)、專利權(quán)等)移交銀行占有，將該動產(chǎn)或權(quán)力作為債權(quán)的擔保 2、_指由于貨幣供應量過多而引起的貨幣貶值、物價上漲的現(xiàn)象。 A通貨貶值 B通貨膨脹 C通貨緊縮 D通貨異常3、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預測2008年的價格最接近于_元/m2。 A4800 B5124 C5800 D7124 4、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊

3、時，經(jīng)濟壽命應取為_年。 A45 B50 C52 D555、假設某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費，則對商品乙消費的邊際效用_。 A減少 B增加 C不變 D可能增加也可能減少 6、已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標收益率為10%，此項目的財務凈現(xiàn)值是_萬元。單位：萬元 A年份 B0 C1 D2 E3 F4 G5 H現(xiàn)金流入 I J200 K200 L200 M200 N200 O現(xiàn)金流出 P800 Q R S T U V凈現(xiàn)金流量 W-800 X200 Y200 Z200 Z200 Z200 7、直線趨勢法公式Y(jié)=a+bX中，

4、X表示。 A：價格 B：時間 C：常數(shù) D：價格變動率 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、某工業(yè)用地的土地面積為10 000，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為_萬元 A500 B1000 C2250 D3000 9、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是_。 A估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 B估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 C估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去 D估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去 10、某宗房地產(chǎn)的土地總價為50

5、00萬元，建筑層數(shù)14層，14層建筑面積相等，514層為標準層，每層建筑面積為1240m2。建筑覆蓋率為60%，容積率為5.5。則該宗房地產(chǎn)的樓面地價為_元/m2。 A2272.72 B2727.22 C2880.18 D4032.2611、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的12倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為萬元。 A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是_。 A未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估

6、價業(yè)務的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款 B房地產(chǎn)估價師準許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務，沒有違法所得的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的罰款 C中介服務人員索取他人財物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報告，情節(jié)嚴重的，處5年以是10年以下的有期徒刑，并處罰金 D中介服務人員嚴重不負責任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金 13、某宗土地面積2000 ，土地單價1600元，建筑密度40，建筑總樓層16層，則樓面地價為。 A：300元

7、 B：4 000元 C：1 600元 D：250元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地出讓金、征地拆遷費和。 A：基礎(chǔ)設施建設費 B：城市建設配套費 C：公共配套設施建設費 D：不可預見費 E：借款合同 15、若估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內(nèi)達成交易，則評估價值應是。 A：謹慎價值 B：市場價值 C：快速變現(xiàn)價值 D：投資價值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、某商品住宅于1999年1月10日竣工驗收合格，2002年1月10日交付給買受人。開發(fā)商應承擔該商品住宅屋面防水工程的最低保修期限應至_

8、。 A2002年1月10日 B2004年1月10日 C2005年1月10日 D2007年1月10日 17、下列不屬于物業(yè)管理基本特性的是_。 A城市化 B社會化 C專業(yè)化 D市場化 18、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為。 A：前期價格指數(shù) B：定基價格指數(shù) C：長期價格指數(shù) D：環(huán)比價格指數(shù) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19、在計算企業(yè)所得稅，確定準予扣除項目的金額時，職工工會經(jīng)費按計稅工資總額的計算扣除。 A：4 B：3 C：2 D：1 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標建筑面積，屬于。 A：單元

9、估算法 B：單位指標估算法 C：概算指標法 D：工程量近似匡算法 E：借款合同 21、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項目達到預期的經(jīng)濟效果，必須首先做好_工作。 A項目策劃 B項目方案的設計 C可行性研究 D成本收益分析 22、某辦公樓經(jīng)過更新改造后，其實際成新率通常_用直線折舊法計算出的成新率。 A等于 B大于 C小于 D無法判斷23、下列關(guān)于合伙的法律特征說法不正確的是_。 A合伙是合伙人的集合，在人格、權(quán)利義務和民事責任上都具有相對的獨立性 B其團體性沒有法人強 C合伙人對合伙承擔無限連帶責任是合伙這種團體區(qū)別于法人的最大特點 D合伙制度中的團

10、體形式在合伙組織和個人之間畫一條清楚的界限 24、根據(jù)原則，國家統(tǒng)一的會計制度應當盡量減少企業(yè)選擇會計政策的余地。 A：客觀性 B：可比性 C：明晰性 D：一貫性 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、是調(diào)查時向被調(diào)查者所要收集的問題，它是反映調(diào)查單位特征的標志。 A：調(diào)查對象 B：調(diào)查總體 C：調(diào)查項目 D：調(diào)查標志 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價人員應遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有。 A：應做到誠實正直，公正執(zhí)業(yè) B：為了提高業(yè)務水平，可以

11、接受超過自己專業(yè)能力的估價項目 C：未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開 D：應執(zhí)行政府規(guī)定的收費標準，只能適當收取額外的費用 E：不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章 2、_負責組織有關(guān)單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。 A承包商 B開發(fā)商 C監(jiān)理機構(gòu) D建設主管部門3、辦理商業(yè)匯票應遵守下列原則和規(guī)定。 A：使用商業(yè)匯票的單位，必須是在銀行開立賬戶的法人 B：商業(yè)匯票在同城和異地均可使用 C：簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ) D：商業(yè)匯票一律不記名，允許背書轉(zhuǎn)讓 E：商業(yè)匯票由銀行印制和發(fā)售 4、工程造價控制的主要方法有。(2008年試題

12、) A：價值工程 B：協(xié)議發(fā)包 C：合同管理 D：非限額設計 E：可行性研究5、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失造成建筑物功能折舊的主要原因有等【2005年考題】 A：意外破壞的損毀 B：市場供給過量 C：建筑設計的缺陷 D：人們消費觀念的改變 E：周圍環(huán)境條件惡化 6、是投資收益與投資損失的差額。 A：營業(yè)利潤 B：營業(yè)支出 C：投資凈收益 D：營業(yè)外收支凈額 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物指的是 寫字

13、樓。 A：甲級 B：乙級 C：丙級 D：丁級 E：借款合同 8、一般來說，房地產(chǎn)投資風險分析主要包括_等分析。 A投資資金的安全性 B項目定位的科學性 C期望收益的可靠性 D投資項目的變現(xiàn)性 E資產(chǎn)管理的復雜性 9、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在_。 A第一階段 B第二階段初期 C第三階段初期 D第三階段 E第四階段 10、下列關(guān)于擔保公司設立，表述正確的是。 A：設立擔保公司，應當報經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政府批準后，方可向工商行政管理部門申請設立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照 B：設立擔保公司，向王商行政管理部門申請設立登記，

14、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，應當報經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政府批準 C：擔保公司的組織形式為有跟責任公司或者股份有限公司 D：擔保公司的組織形式為合伙企業(yè) E：擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔保、收取服務費用、具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務企業(yè)11、對房地產(chǎn)估價機構(gòu)擅自設立分支機構(gòu)的，房地產(chǎn)行政主管部門可給予等處罰。 A：罰款 B：吊銷估價資質(zhì)證書 C：吊銷營業(yè)執(zhí)照 D：沒收違法所得 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、不符合選取標準臨街宗地要求的是_。 A一面臨街 B土地形狀為正方形 C臨街寬度與臨街深度的比例適當、 D用途為所在路線區(qū)段具有代表性的用途 E容積率為所在路線價區(qū)是代表

15、多樣性的容積率 13、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述正確的是_。 A項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行 B凈現(xiàn)值標準差能準確說明項目風險的大小 C凈現(xiàn)值標準差越小，項目的相對風險就越小 D凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大 E凈現(xiàn)值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)14、不屬于市場法估價的步驟是_。 A搜集交易實例 B查看交易成功的比例 C比較價格的最大差距 D選取可比實例 E對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚?15、若某國家在一個時期的消費函數(shù)為C=1000+0.8y，則該國此時的引致消費是_(公式中C表示消費，y表示收入)。 A0.8 B0.8

16、y C1000 D1000+0.8y 16、對于出售的房地產(chǎn)，采用假設開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用_和長期趨勢法相結(jié)合進行估算。 A比較法 B收益法 C成本法 D路線價法 17、對房地產(chǎn)估價總的要求是。 A：公開 B：客觀 C：公正 D：平等 E：獨立 18、物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下等部分。 A：管理服務人員的王資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等 B：物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用 C：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用 D：物業(yè)管理區(qū)域外的綠化養(yǎng)護費用 E：物業(yè)管理區(qū)域外的秩序維護費用

17、 19、在房地產(chǎn)定價方法中，名牌策略屬于。 A：成本加成定價法 B：目標定價法 C：認知價值定價法 D：領(lǐng)導定價法 E：借款合同 20、股票。 A：是由有限責任公司公開發(fā)行 B：可作為買賣對象和抵押品，成為金融市場上主要的、長期的信用工具 C：只是代表股份資本所有權(quán)的證書 D：它自身沒有任何價值，是真實的資本，也是一種獨立于實際資本之外的虛擬資本 E：一經(jīng)認購，持有者不能以任何理由要求退本還股，但可以通過證券市場進行轉(zhuǎn)讓 21、用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過約定開工時間滿1年未開工的，按地價款的_以下征收土地閑置費。 A10% B15% C20% D25% 22、可比實例選取的恰當與

18、否，直接影響到市場法評估結(jié)果的準確性，因此應特別慎重，選取可比實例應符合的要求有。 A：可比實例房地產(chǎn)應是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn) B：可比實例的交易類型應與估價對象吻合 C：可比實例的交易類型應與估價目的吻合 D：可比實例的成交日期應盡量接近估價時點 E：可比實例的成交價格應盡量為正常市場價格23、施工人員對涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應當在_監(jiān)督下現(xiàn)場取樣，并具有相應資質(zhì)等級的單位檢測。 A建設單位或工程監(jiān)理單位 B建設單位 C工程監(jiān)理單位 D建設單位和工程監(jiān)理單位 24、無差異曲線的特點主要有。 A：無差異曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為正值 B：無差異曲線圖的眾多無差異曲線中，同一曲線上的各點代表相同