秦皇島海洋新城的項目定位課件

1、秦皇島海洋新城的項目定位秦皇島海洋新城的項目定位整體定位策略的研究圍繞項目市場價值挖掘展開區(qū)域價值定義消費者檢驗市場機會挖掘價值挖掘本項目市場價值挖掘模式圖解：2整體定位策略的研究圍繞項目市場價值挖掘展開區(qū)域價值定義消費者區(qū)域價值重新定義區(qū)域資源城市規(guī)劃城市功能區(qū)域未來區(qū)域價值重新定義消費者檢驗市場機會挖掘價值挖掘3區(qū)域價值重新定義區(qū)域資源區(qū)域價值重新定義消費者檢驗市場機會挖絕佳的居住環(huán)境得到廣泛認可區(qū)域資源價值點眾多，但哪一點才能成為區(qū)域發(fā)展的核心動力？單純依靠廣泛的區(qū)域資源認同能否帶來旺盛的居住需求？分布眾多高校和奧體設(shè)施，文教體育氛圍濃厚十分鐘步行范圍內(nèi)可達的樹林、海濱浴場、沙灘休閑娛樂

2、區(qū)接駁主干路，外部交通便捷高校高校高校高校奧體中心足球?qū)W校樹林沙灘海水浴場河北大街4絕佳的居住環(huán)境得到廣泛認可區(qū)域資源價值點眾多，但哪一點才能成區(qū)域城市屬性層級隨政策規(guī)劃變化得到提升，但區(qū)域中心尚未形成按照新的發(fā)展規(guī)劃，秦皇島目前行政中心過于偏東，市政府西遷將帶來城市中心西移區(qū)域位于市區(qū)與北戴河聯(lián)系的重要聯(lián)系節(jié)點城市中心的變化將帶來本區(qū)域城市屬性的變化北戴河區(qū)海港區(qū)中心山海關(guān)區(qū)城區(qū)發(fā)展方向所在區(qū)域原有屬性位于城區(qū)間連接帶上，屬于城市邊緣非中心區(qū)域隨著城市重心西移，區(qū)域城市屬性增強，被動升級為城市新中心輻射區(qū)，城市性居住價值將逐步提升濱海土地稀缺與城市屬性變化將使區(qū)域成為唯一性的城市中心濱海開發(fā)

3、區(qū)域5區(qū)域城市屬性層級隨政策規(guī)劃變化得到提升，但區(qū)域中心尚未形成按奧運事件帶來遠期知名度及成熟度提升，為區(qū)域帶來活力和人流的聚集要求奧運會的舉辦將帶來城市尤其是區(qū)域在全國和世界的影響力提升所在區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘兄匾男蜗蟠翱?，項目形象及影響將被重點關(guān)注結(jié)合奧運前后秦皇島城市影響力和形象變化，打造一個整合區(qū)域短期機遇和長期發(fā)展的高檔城市社區(qū)，與周邊項目共同成為秦皇島城市海岸新街區(qū)利用奧運對區(qū)域旅游、休閑等性質(zhì)的帶動，以現(xiàn)代、時尚生活為主題打造國際化生活街區(qū)，同時提供部分休閑旅游功能，給區(qū)域周邊項目作補充，成為區(qū)域資源整合的中心奧體中心6奧運事件帶來遠期知名度及成熟度提升，為區(qū)域帶來活力和人流的聚城市

4、新一極呼之欲出，項目規(guī)模優(yōu)勢有能力引導(dǎo)區(qū)域發(fā)展，形成區(qū)域性綜合節(jié)點對比重心外移的老城中心區(qū)和性質(zhì)單一的開發(fā)區(qū)住區(qū)，項目有條件整合區(qū)域內(nèi)的城市優(yōu)勢資源形成新城市綜合性節(jié)點承擔城市功能完善者的職責，形成區(qū)域活力中心，站在全市的高度，有可能創(chuàng)造聯(lián)系城市各部分發(fā)展的新一極以區(qū)域未來居住品質(zhì)和規(guī)模為基礎(chǔ)，通過時尚的高檔休閑娛樂商業(yè)創(chuàng)造活力元素，形成具有城市活力的國際化新街區(qū)文體新區(qū)濱海資源本項目（資源整合者）所在區(qū)域傳統(tǒng)商圈復(fù)合中心區(qū)開發(fā)區(qū)單純住宅區(qū)城市發(fā)展方向產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)城市生活岸線城市綜合節(jié)點（功能補缺者）商業(yè)缺失活力缺失高檔居住缺失區(qū)域核心缺失資源整合者缺失7城市新一極呼之欲出，項目規(guī)模優(yōu)勢有能力引

5、導(dǎo)區(qū)域發(fā)展，形成區(qū)域依據(jù)以上分析，將區(qū)域價值重新整合為三大價值挖掘機會更新區(qū)域形象，挖掘區(qū)域新城市居住價值中心化整合價值：城市海岸社區(qū)的高檔生活方式區(qū)域資源價值：高檔品質(zhì)居住環(huán)境城市功能價值：補足區(qū)域性城市節(jié)點形成區(qū)域中心，增加活力元素，聚集人氣以精神凝聚區(qū)域價值，打造項目人文內(nèi)涵上的核心競爭力8依據(jù)以上分析，將區(qū)域價值重新整合為三大價值挖掘機會更新區(qū)域形市場機會挖掘宏觀因素城市價值市場階段區(qū)域價值重新定義消費者檢驗市場機會挖掘價值挖掘9市場機會挖掘宏觀因素區(qū)域價值重新定義消費者檢驗市場機會挖掘價秦皇島市高速增長的經(jīng)濟運行指標和外向型經(jīng)濟優(yōu)勢明顯的產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況預(yù)示房地產(chǎn)市場發(fā)展的高峰期已經(jīng)出現(xiàn)

6、秦皇島市是中國對外開放的個沿海港口城市之一，與其他沿海城市相比，經(jīng)濟發(fā)展略顯緩慢;隨著進出口業(yè)務(wù)的大量增加以及招商引資力度加大，秦皇島作為外商生產(chǎn)基地的需求明顯增加，帶動了港口、對外貿(mào)易等方面的經(jīng)濟發(fā)展；投資者的增加，必然活躍旅游地產(chǎn)市場，生產(chǎn)性企業(yè)的擴增促使居民收入增加，直接帶動對住宅市場的需求；目前全市總體經(jīng)濟運行趨好，03年GDP增長率12.1%,人均GDP突破2000美元，根據(jù)國際上的規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展階段；秦皇島歷年GDP增長值與增長率10秦皇島市高速增長的經(jīng)濟運行指標和外向型經(jīng)濟優(yōu)勢明顯的產(chǎn)業(yè)發(fā)展秦皇島市06年房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，需求旺盛超出市場預(yù)期，需求釋放已經(jīng)開始2000

7、年開始秦皇島市房地產(chǎn)投資一直保持較高增長；06秦皇島房地產(chǎn)市場商品房銷售保持快速增長;注：2019年數(shù)據(jù)為前11個月數(shù)據(jù)11秦皇島市06年房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，需求旺盛超出市場預(yù)期，需求原因分析秦皇島房地產(chǎn)市場自住型置業(yè)需求旺盛1.居住升級客戶的換房需求根據(jù)本次置業(yè)需求調(diào)查，大部分秦皇島市民住房仍為福利分房，對改善居住環(huán)境有迫切愿望除少數(shù)二次置業(yè)者外，95%的被調(diào)查者會考慮在2-3年購房2.城市新增人口的安置型需求2019年新增城市人口1.9萬人，新增住戶5000戶，如按每戶購買一套70平米住宅計算，將給秦皇島房地產(chǎn)市場帶來35萬平方米潛在需求，相當于05年房屋銷售面積的1/4秦皇島市房地產(chǎn)市場

8、目前的地價和房價被置業(yè)者普遍認同根據(jù)市場調(diào)查顯示，秦皇島市的樓盤銷售幾乎未受新政影響政策的變化對由實際需求引發(fā)的市場增長的二、三線城市影響甚微12原因分析根據(jù)市場調(diào)查顯示，秦皇島市的樓盤銷售幾乎未受新政影響宏觀因素對秦皇島房地產(chǎn)市場影響小結(jié)進出口業(yè)務(wù)的大量增加以及生產(chǎn)性企業(yè)的擴增促使居民收入增加，直接帶動對住宅市場的需求宏觀政策對一線城市置業(yè)影響較大，而秦皇島房地產(chǎn)市場自住型置業(yè)主導(dǎo)的市場需求依然旺盛消費者預(yù)期理性降低，整體市場難以出現(xiàn)異常火爆的增長，長期發(fā)展將呈平穩(wěn)上漲趨勢13宏觀因素對秦皇島房地產(chǎn)市場影響小結(jié)進出口業(yè)務(wù)的大量增加以及生秦皇島市區(qū)地產(chǎn)板塊城市內(nèi)部板塊和地段層級基本形成，價格和

9、物業(yè)檔次形成明顯區(qū)隔海港區(qū)房價在4000-5500北戴河區(qū)房價在4000-10000山海關(guān)區(qū)房價在3000-4000山海關(guān)區(qū)：以大量經(jīng)濟適用房和部分低端商業(yè)、低端住宅為主北戴河區(qū)：以養(yǎng)老、度假為主的中、高端住宅物業(yè) 海港區(qū)：市政府、建設(shè)路有部分高檔商業(yè)及辦公樓，區(qū)內(nèi)多為中、高檔普通住宅 14秦皇島市區(qū)地產(chǎn)板塊城市內(nèi)部板塊和地段層級基本形成，價格和海港區(qū)兩大住宅板塊集中在內(nèi)陸開發(fā)，尚未挖掘城市濱海開發(fā)價值海港區(qū)板塊政務(wù)、商務(wù)集中，各種生活、商業(yè)配套成熟，體現(xiàn)了城市核心的居住價值；開發(fā)區(qū)板塊秦皇島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的西區(qū)所在地，由于生產(chǎn)性企業(yè)的擴增，直接帶動對住宅市場的需求，形成居住規(guī)模；開發(fā)區(qū)板塊海

10、港區(qū)板塊資源：開發(fā)區(qū)、生活社區(qū)集中地新盤均價：3500-4500元/平米產(chǎn)品：多層為主，品質(zhì)屬中低檔資源：核心區(qū)、配套完善新盤均價：4000-5500元/平米產(chǎn)品：多層、小高層，高層， 品質(zhì)屬中高檔15海港區(qū)兩大住宅板塊集中在內(nèi)陸開發(fā)，尚未挖掘城市濱海開發(fā)價值開板塊間對比顯示本地市場競爭集中在基本居住需求滿足和成本競爭層面發(fā)展方向：服務(wù)、身份、生活方式的展示體驗區(qū)域市場結(jié)論：整體水平：創(chuàng)新少，水平低競爭焦點：市中心地段、環(huán)境均價：4300元/平米規(guī)劃：規(guī)劃布局開始有創(chuàng)新，物業(yè)以多層為主建筑及園林：風格不明顯，缺乏鮮明的主題社區(qū)配套：配套少，功能不全主力戶型：80-130平米的三居銷售率：平均銷

11、售量40-50套/月客戶：外地客戶：本地客戶3：7來源：世聯(lián)市場調(diào)研報告16板塊間對比顯示本地市場競爭集中在基本居住需求滿足和成本競爭層現(xiàn)有競爭產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，產(chǎn)品供應(yīng)對應(yīng)的客戶需求分級不明方向：產(chǎn)品和客戶多樣化、精致、倡導(dǎo)新生活理念的社區(qū)根據(jù)市場空白點采取相應(yīng)的差異化方向中端置業(yè)高端置業(yè)低端置業(yè)頂級置業(yè)成熟市場產(chǎn)品：規(guī)模大，建筑多樣，景觀精致，倡導(dǎo)新生活理念市場產(chǎn)品：規(guī)模小，建筑兵營式排布+軸線+核心廣場，無精神層面訴求產(chǎn)品價格區(qū)分較小基本以多層為主少量細分產(chǎn)品出現(xiàn)頂級豪宅、別墅高層公寓、花園洋房、類別墅、loft、洋房、都市高層小戶型、郊區(qū)住宅價格區(qū)分極顯著秦皇島市場產(chǎn)品供應(yīng)成熟市場產(chǎn)品供

12、應(yīng)來源：世聯(lián)分析17現(xiàn)有競爭產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，產(chǎn)品供應(yīng)對應(yīng)的客戶需求分級不明從整體市場特點來看，秦市房地產(chǎn)市場目前還處于發(fā)展初始階段目前秦市房地產(chǎn)市場特征房價均價集中在4000-5500之間正在完成首次置業(yè)權(quán)力、資源占有者，家業(yè)殷實者產(chǎn)品形式粗糙來源：世聯(lián)分析18從整體市場特點來看，秦市房地產(chǎn)市場目前還處于發(fā)展初始階段目前旺盛的換房需求表明人們置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，升級置業(yè)引發(fā)秦市房地產(chǎn)市場邁向“升級過渡”階段從市場需求表現(xiàn)來看,06年商品住宅銷售面積約200萬平米，表現(xiàn)為供小于求，平均一個項目的銷售速度在40-50套/月，市場需求較旺盛；從需求調(diào)查來看，被調(diào)查者中60%以上目前住房仍為福利分房，對改

13、善居住環(huán)境有迫切愿望除少數(shù)二次置業(yè)者外，95%的被調(diào)查者會考慮在2-3年購房19旺盛的換房需求表明人們置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，升級置業(yè)引發(fā)秦市房地產(chǎn)本地塊的開發(fā)將催生真正的“城市濱海居住區(qū)” ，海港區(qū)房地產(chǎn)市場由此呈現(xiàn)三足鼎立未來的城市濱海新區(qū)毗鄰于城市中心，擁有強勢的海景資源，無住宅開發(fā)項目本項目地處海港區(qū)內(nèi)尚未開發(fā)的濱海板塊尚未開發(fā)的濱海板塊未來在海港區(qū)將釋放怎樣的區(qū)域價值？開發(fā)區(qū)板塊海港區(qū)板塊板塊本項目20本地塊的開發(fā)將催生真正的“城市濱海居住區(qū)” ，海港區(qū)房地產(chǎn)市掃描周邊沿海城市的房地產(chǎn)市場格局中可見：沿海住宅物業(yè)由于高居住價值已明顯呈現(xiàn)出稀缺性大連濱海住宅板塊價值已經(jīng)清晰顯現(xiàn)，海景資源價值高

14、于城市核心區(qū)價值，濱海豪宅板塊在星海廣場周邊形成；海景的優(yōu)越使青島市場上形成了濱海高檔居住帶和城區(qū)普通物業(yè)兩大類型，高檔濱海社區(qū)與市區(qū)普通住區(qū)板塊區(qū)分鮮明。市區(qū)住宅板塊濱海豪宅板塊資源：星海廣場、海新盤均價：9000-10000元/平米產(chǎn)品：高層為主資源：核心區(qū)、商業(yè)配套成熟新盤均價：6500-7500元/平米產(chǎn)品：小高層、多層為主大連市房地產(chǎn)市場格局商務(wù)區(qū)板塊資源：商務(wù)區(qū)，生活便利，一線海景新盤均價：10000-13000元/平米產(chǎn)品：高層為主，品質(zhì)相差大資源：住宅區(qū)，配套少，背山面水新盤均價：10000-11000元/平米產(chǎn)品：小高層為主，產(chǎn)品同質(zhì)化明顯，新盤有突破青島市房地產(chǎn)市場格局市區(qū)

15、住宅板塊純住宅板塊新盤均價：5000-6000元/平米21掃描周邊沿海城市的房地產(chǎn)市場格局中可見：沿海住宅物業(yè)由于高居濱海新區(qū)將成為秦皇島市區(qū)唯一的城市型、具有強勢濱海資源的高居住價值區(qū)域通過對秦皇島市海港區(qū)居住資源的盤點，我們發(fā)現(xiàn)：秦皇島市區(qū)尚無已開發(fā)的濱海居住區(qū)域而除了本項目所在的濱海區(qū)域，秦皇島市區(qū)內(nèi)已經(jīng)沒有其他可開發(fā)的濱海居住區(qū)域3本項目76512422濱海新區(qū)將成為秦皇島市區(qū)唯一的城市型、具有強勢濱海資源的高居“都市”與“海岸”資源的整合是區(qū)域競爭的核心競爭力秦皇島近期土地供應(yīng)量加大，但“濱海+都市”性質(zhì)的土地極為稀缺可類比案例：北京。奧運公園片區(qū)青島。奧帆賽場片區(qū)依據(jù)北京、青島等城

16、市相似區(qū)域特點，奧運和高教區(qū)對本項目主要體現(xiàn)為區(qū)域的營銷價值城市型海岸在秦皇島的稀缺，體現(xiàn)了區(qū)域的居住價值和產(chǎn)品價值濱海資源都市化都市+海岸價值大學(xué)+奧運價值23“都市”與“海岸”資源的整合是區(qū)域競爭的核心競爭力秦皇島近期以開發(fā)秦市尚未出現(xiàn)的都市型濱海意象的居住社區(qū)是本項目最有力的市場機會市場機會空隙：創(chuàng)新理念的都市濱海超大型社區(qū)開發(fā)24以開發(fā)秦市尚未出現(xiàn)的都市型濱海意象的居住社區(qū)是本項目最有力的消費者研究及驗證區(qū)域價值重新定義消費者檢驗市場機會挖掘價值挖掘25消費者研究及驗證區(qū)域價值重新定義消費者檢驗市場機會挖掘價值挖秦皇島本地消費者特征-居家為主，以生意人、企業(yè)職員和公務(wù)員為主基本特征年齡

17、：30-50歲之間、家庭年收入五萬以上國家機關(guān)的中高層、企業(yè)中高層、生意人等置業(yè)目的居家為主置業(yè)動因居?。阂愿纳颇壳吧钯|(zhì)量為主、沒有較強的投資意識生活喜好喜歡安靜的生活、講究生活質(zhì)量以健身、運動等為主要的娛樂活動有購房實力，對社區(qū)物管要求是第一位的對單價和總價均比較敏感，對社區(qū)環(huán)境更為關(guān)注喜歡歐美等國外建筑風格，并開始逐步接受高層 來源：市場調(diào)研及訪談26秦皇島本地消費者特征-居家為主，以生意人、企業(yè)職員和公外地人消費者特征-養(yǎng)老、療養(yǎng)、度假為主來源：北京、天津、東三省、山西、內(nèi)蒙，及以唐山為代表的河北客戶基本特征與秦皇島關(guān)系密切在秦皇島有親戚關(guān)系或在秦有經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)置業(yè)目的未來家庭居住、儲值

18、、少量投資置業(yè)動因城市環(huán)境提升、價格因素生活喜好有旅游習(xí)慣，且對秦皇島的認同度較高對產(chǎn)品品質(zhì)要求不高，更關(guān)注海景、濱海環(huán)境，大量為一次性付款來源：市場調(diào)研及訪談27外地人消費者特征-養(yǎng)老、療養(yǎng)、度假為主來源：來源：市場調(diào)查顯示近期市場將迅速被二次升級置業(yè)需求所引導(dǎo)被調(diào)查者中60%以上目前住房仍為福利分房，對改善居住環(huán)境有迫切愿望除少數(shù)二次置業(yè)者外，95%的被調(diào)查者會考慮在2-3年購房28調(diào)查顯示近期市場將迅速被二次升級置業(yè)需求所引導(dǎo)被調(diào)查者中60同時區(qū)域原始資源環(huán)境得到了較高認同，營銷形象起點較高置業(yè)首選區(qū)域中，老城區(qū)占較高比例，被調(diào)查者中普遍認為該區(qū)域為城市中心區(qū)、交通便利、配套完善且具有投

19、資潛力開發(fā)區(qū)內(nèi)社區(qū)成熟、具有投資潛力，置業(yè)首選文體新區(qū)的原因在于該區(qū)域擁有豐富的海資源，且具備投資價值29同時區(qū)域原始資源環(huán)境得到了較高認同，營銷形象起點較高置業(yè)首選面積需求調(diào)查顯示購買者的基本居住需求已基本滿足近60%的被調(diào)查者對90-120平米的兩居、三居有所需求，部分對120-160平米以上的戶型有所需求，對60-90平米的一居以及200平米以上的大戶型需求較少30面積需求調(diào)查顯示購買者的基本居住需求已基本滿足近60%的被調(diào)安全感等依附在住宅產(chǎn)品上的更高層次的精神需求開始顯露物業(yè)管理水平是被調(diào)查者對社區(qū)配套最為關(guān)注的，社區(qū)內(nèi)的大型超市也同樣是大多數(shù)人所關(guān)注的31安全感等依附在住宅產(chǎn)品上的

20、更高層次的精神需求開始顯露物業(yè)管理消費者升級居住形態(tài)的需求等待被引導(dǎo)，新理念產(chǎn)品的開發(fā)機會來臨消費者置業(yè)特征現(xiàn)有居住物業(yè)以福利分房居多現(xiàn)有人均住房面積超過全國平均水平大量消費者正處于本地第一次商品房購買過程中消費者置業(yè)關(guān)注焦點開始重視物業(yè)管理與配套服務(wù)關(guān)注產(chǎn)品細節(jié)，品質(zhì)和形象對生活品質(zhì)提升帶來的溢價充分認可易被新項目的營銷著力點感染基本居住需求已被滿足，居住升級需求現(xiàn)象顯著消費者開始自發(fā)追求由居住產(chǎn)品帶來的生活品質(zhì)的提升，但尚未形成評價體系32消費者升級居住形態(tài)的需求等待被引導(dǎo)，新理念產(chǎn)品的開發(fā)機會來臨濱海案例借鑒：海岸居住資源的稀缺是促使眾多濱海高檔乃至富人住區(qū)形成的根本原因濱海案例：澳大利

21、亞.Double Bay澳大利亞.Noosa Bay法國.蔚藍海岸沿線新西蘭.霍克灣區(qū)香港.淺水灣青島.東海路東部板塊大連.星海板塊煙臺.東部學(xué)府板塊雙水灣Noosa灣青島東海路霍克灣區(qū)淺水灣大連星海板塊33濱海案例借鑒：海岸居住資源的稀缺是促使眾多濱海高檔乃至富人住國際濱海社區(qū)呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢 香港淺水灣大連星海國寶香港愉景灣黃金海岸澳洲情人港Breakfast point34國際濱海社區(qū)呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢 香港淺水灣大連星國際濱海社區(qū)的營造共性-硬性稀有資源的價值挖掘資源整合利用對項目的借鑒定律一：稀缺資源的獨占性：占有海景是第一位的，其次還有山景等資源或城市中不可替代的人文資源定律

22、二：城市性：一般都在城市附近，或者從偏遠地區(qū)逐漸發(fā)展成城市的新一極定律三：公共配套的高檔和齊全：從購物中心、海洋娛樂中心、博物館、藝術(shù)館、星級酒店、國際公寓到酒吧街，在區(qū)內(nèi)都能找到，而且檔次較高國際濱海富人社區(qū)特質(zhì)國內(nèi)著名濱海板塊特質(zhì)濱海高檔居住區(qū)六大定律35國際濱海社區(qū)的營造共性-硬性稀有資源的價值挖掘資源整合軟性精神居住層面的資源再造軟性資源創(chuàng)造對項目的借鑒定律四：產(chǎn)品品質(zhì)的高檔性產(chǎn)品從建筑、園林到細節(jié)都顯示出高檔產(chǎn)品甚至豪宅的品質(zhì)，從外觀上就給人一種“私家領(lǐng)地，閑人勿進”的高貴感定律五：業(yè)主群的高端性聚集了一群社會上層高端的業(yè)主，包括有商界富賈、官場政要、演藝界的名流等基本屬于各行業(yè)的精

23、英支柱人群定律六：社區(qū)文化與圈層的專屬性有其自己專屬的標志，高檔俱樂部（游艇俱樂部、雪茄俱樂部等），高層次的藝術(shù)活動、專屬的社區(qū)文化等36軟性精神居住層面的資源再造軟性資源創(chuàng)造對項目的借鑒定律四：產(chǎn)項目總體開發(fā)戰(zhàn)略新城市高檔居住、休閑、商業(yè)、活力中心以新城市制造者的身份，引導(dǎo)市場產(chǎn)品評價體系，從市場發(fā)展機會出發(fā)，結(jié)合項目優(yōu)勢資源，通過為高端人群提供精神層面的高檔居住需求實現(xiàn)產(chǎn)品溢價：我們將：以著名濱海居住區(qū)為借鑒，打造一個國內(nèi)知名的，滿足城市內(nèi)乃至遠期滿足環(huán)渤海及東北中高端人群休閑居住需求的： 秦皇島首席的都市海岸情景社區(qū) 優(yōu)越的居住環(huán)境價值提升將直接引發(fā)真正的舒適性居住需求城市海岸資源與旅游

24、知名度提升將在開發(fā)遠期吸引更多外來置業(yè)需求城市海岸生活模式將是我們?yōu)槲磥順I(yè)主提供的全新生活方式37項目總體開發(fā)戰(zhàn)略新城市高檔居住、休閑、商業(yè)、活力中心以新整體形象定位城市海岸生活上層居住品質(zhì)尊崇身份標簽新城市生活意象Breakfast Point悉尼早晨 首席新都市海岸社區(qū)38整體形象定位城市海岸生活Breakfast Point 客戶定位：高檔居住需求未被滿足的城市中高端置業(yè)群體中端置業(yè)者高端置業(yè)者低端置業(yè)者頂級置業(yè)者基本居住空間個人價值訴求升級舒適居住高檔生活方式目前市場滿足需求本項目滿足需求居所價值需求客戶群體目標客戶價值的確定：更加舒適的居住環(huán)境更加體現(xiàn)身份的生活圈層對自身價值的反映品

25、質(zhì)感尊貴感身份感39客戶定位：高檔居住需求未被滿足的城市中高端置業(yè)群體中端置業(yè)者中高端客戶生活價值取向并未被現(xiàn)有產(chǎn)品滿足綜合解決有幾處供不同使用的房子，具有才藝的孩子，漂亮賢惠的妻子需要出境旅游、異國情調(diào)、有氧運動以及諸如高爾夫、游艇、SPA等很花錢的消費需要房子足夠大、足夠豪、足夠有情調(diào)，足夠稀缺、足夠貴、足夠特別、足夠被別人稱道需要在高檔酒店、餐廳、俱樂部、會館等場所進行生意和友誼的交換滿意的事業(yè)美滿的家庭社交的圈子享樂的時光投資的渠道需要有股票、債券、固定資產(chǎn)等投資渠道獲取高額或者穩(wěn)定的投資回報自豪的宅子40中高端客戶生活價值取向并未被現(xiàn)有產(chǎn)品滿足綜合解決有幾處供不同本項目的區(qū)域價值轉(zhuǎn)變

26、決定了項目在長年開發(fā)過程中各階段目標客戶也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)變41本項目的區(qū)域價值轉(zhuǎn)變決定了項目在長年開發(fā)過程中各階段目標客戶價值定位：以“城市海岸社區(qū)” 生活方式為載體，提供高端人群對精神層面的居住需求擁有一套高檔的都市海岸居所進入一個令人向望的社區(qū)圈層標明一種尊貴的財智身份享受國際化的的濱海城市生活絕版的、大規(guī)模的城市海岸城市海岸社區(qū)生活方式42價值定位：以“城市海岸社區(qū)” 生活方式為載體，提供高端人群對項目提供的產(chǎn)品價值提交產(chǎn)品制造商品提交服務(wù)展示體驗市場溢價無差別競爭有差別無關(guān)的顧客需求有關(guān)的本項目周邊競爭項目43項目提供的產(chǎn)品價值提交產(chǎn)品制造商品提交服務(wù)展示體驗市場溢價無項目價值增進階梯產(chǎn)品商

27、品服務(wù)體驗價值高價值低硬性產(chǎn)品價值提供軟性產(chǎn)品價值提供44項目價值增進階梯產(chǎn)品商品服務(wù)體驗價值高價值低硬性產(chǎn)品價值提供體驗式房地產(chǎn)產(chǎn)品定律1、使每個人以個性化的方式參與其中2、建造滿足體驗展示的產(chǎn)品，讓產(chǎn)品或服務(wù)活起來3、使產(chǎn)品成為稀缺4、創(chuàng)造一種強調(diào)體驗的品牌形象5、創(chuàng)造與產(chǎn)品相關(guān)的生活模式通過形象及硬件產(chǎn)品提供45體驗式房地產(chǎn)產(chǎn)品定律1、使每個人以個性化的方式參與其中2、高檔城市海岸社區(qū)生活方式五步曲1、一種創(chuàng)新的城市海岸生活觀念2、一個顯示身份的高檔社區(qū)俱樂部3、一個體驗超值享受的“社區(qū)專有”服務(wù)體系4、一套高檔海岸社區(qū)中的房子5、一種尊崇的海岸生活46高檔城市海岸社區(qū)生活方式五步曲1、一種創(chuàng)新的城市海岸生活觀創(chuàng)新的濱海生活觀念海岸街區(qū)生活海岸院落生活海岸party生活海岸運動生活。在海邊，在城市中心在海邊，海蛻化為一種生活氣息對自然與城市的雙重占有 城市海岸生活詮釋城市海岸生活意象47創(chuàng)新的濱海生活觀念海岸街區(qū)生活在海邊，在城市中心城市海岸生活高檔城市海岸社區(qū)生活方式五步曲1、一種創(chuàng)新的城市海岸生活觀念2、一個顯示身份的高檔社區(qū)俱樂部3、一個體驗超值享受的“社區(qū)專有”服務(wù)體系4、一套高檔海岸社區(qū)中的房子5、一種尊崇的海岸生活48高檔城市海岸社區(qū)生活方式五步曲1、一種創(chuàng)新的城市海岸生活觀專有社區(qū)俱樂部的設(shè)置示意管理中心星級物