【營銷】湖南耒陽萬億地下商業(yè)街區(qū)推廣方案課件

1、【營銷】湖南耒陽萬億地下商業(yè)街區(qū)推廣方案【營銷】湖南耒陽萬億地下商業(yè)街區(qū)推廣方案3營銷推廣21項目背景項目發(fā)展策略3營銷推廣21項目背景項目發(fā)展策略項目地處五一東路萬億百貨地下，并與一、二期地下一層相連通，無產(chǎn)權(quán)的地下商業(yè)。項目概況1總建筑面積2961平使用面積1698平公攤面積1263平使用率57%入口項目地處五一東路萬億百貨地下，并與一、二期地下一層相連通，無耒陽在建項目1鼎尚廣場第一國際財富廣場名稱規(guī)模產(chǎn)品類型第一國際近5萬集中商業(yè)財富廣場4萬集中商業(yè)鼎尚廣場4-5萬集中商業(yè)西湖廣場5萬集中商業(yè)龍騰廣場3萬集中商業(yè)萬元蔡子池8萬集中商業(yè)2015-2017年商業(yè)規(guī)劃建設(shè)供應(yīng)體量近30萬，主

2、要集中在蔡子池、金山市場區(qū)域，產(chǎn)品同質(zhì)，競爭激烈。目前耒陽縣城區(qū)純商業(yè)項目交多；在區(qū)域分布上，主要集中在蔡子池區(qū)域。耒陽在建項目1鼎尚廣場第一國際財富廣場名稱規(guī)模產(chǎn)品類型第一國名稱價格業(yè)態(tài)第一國際近4-5萬/平珠寶、影院、服飾、娛樂財富廣場價格未定目前未定鼎尚廣場4-5/平（最高10-12萬/平）服飾、娛樂等為主，業(yè)態(tài)沒有具體劃分西湖廣場前期4萬/平，目前價格在2萬/平時尚娛樂在售項目價格1五一商圈的集中商業(yè)銷售一、二層為主，價格在4-5萬/平，競爭激烈，銷售緩慢。名稱價格業(yè)態(tài)第一國際近4-5萬/平珠寶、影院、服飾、娛樂財富耒陽商圈分布1商圈分布：形成五一路、城北路兩大成熟商圈格局，以街鋪、專

3、賣店形式為主，主要輻射耒陽市內(nèi)居民五一商圈耒陽市目前呈現(xiàn)兩大成熟商圈的格局形勢：五一東路、沿江路、蔡倫路形成的五一商圈，購物超市步步高等城北路商圈，經(jīng)營方式：以街鋪、專賣店為主，超市為輔經(jīng)營檔次：從中高端到低端不等輻射人群：耒陽市商業(yè)消費人群以耒陽消費者為主，對市外消費者基本無輻射力，耒陽市居民對兩大商圈認(rèn)可度高，形成了固定的消費習(xí)慣城北商圈耒陽商圈分布1商圈分布：形成五一路、城北路兩大成熟商圈格局，位置租金云森步行街商鋪50-60元/平海瓊超市區(qū)域150-260元/平金山市場老市場130元/平,購物大樓二樓100-120元/平老步步高百貨內(nèi)街100-110元/平第一國際200元/平（一樓最佳

4、位置）耒陽商業(yè)租金水平1高租金主要分布五一路150-200元/平左右，五一路為兩旁內(nèi)街租金40-60元/平，業(yè)態(tài)處于零散、結(jié)構(gòu)不合理、硬件配套差。位置租金云森步行街商鋪50-60元/平海瓊超市區(qū)域150-耒陽較早的批發(fā)+零售的精品服飾市場，客戶群體主要以15-25歲青少年及40-60歲的農(nóng)村客戶為主。金山市場1金山市場區(qū)位：耒陽核心區(qū)項目概況：聯(lián)建筑面積：500000平方米，占地面積：200000平方米商業(yè)定位：主營地段服飾和時尚服飾業(yè)態(tài)：分為三大部分鋪面：15-20平經(jīng)營狀況：人氣較旺，耒陽市居民對其較為認(rèn)可經(jīng)營模式：自主經(jīng)營。耒陽較早的批發(fā)+零售的精品服飾市場，客戶群體主要以15-25老區(qū)

5、市場早建于1987年，目前攤位商戶約有216個，門面商戶約有196個，經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝類為主，約199個，其它鞋帽類67個，生活用品類24個，干貨產(chǎn)品類22個，食品類15個，水產(chǎn)品類7個等等，消費檔次以中低檔為主。市場攤位面積單個約10平方米，租金根據(jù)位置情況約為1000-1500元/個/月(前期租金約500元)。市場內(nèi)部店面面積單個約為15平方米，租金價格約為2000元/個/月。新區(qū)為一棟商業(yè)經(jīng)營規(guī)模三層的商場，單層面積約1500平方米，總規(guī)模約4500平方米。臨街街鋪共13個，商家為銀行，聯(lián)通電訊，蛋糕店，大藥房，手機店等等。其一層內(nèi)部實際經(jīng)營業(yè)態(tài)為蔬菜，肉類，干貨類，食品類等農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品，攤位

6、總計38個，租金為1000元/個/月。 二層經(jīng)營業(yè)態(tài)為男女服裝，店面總數(shù)82個，單個面積約為11-15個平方米。租金根據(jù)位置及面積約為4000-7000元/個/月。 三層敞開式大賣場, 經(jīng)營業(yè)態(tài)為鞋類，床上用品，兒童服裝類。金山服裝城在2003年經(jīng)過一次改造之后，現(xiàn)市場分為老區(qū)和新區(qū)兩塊，總建筑面積8500平方米，經(jīng)營面積約13500平方米，一層經(jīng)營業(yè)態(tài)多為女士內(nèi)衣，小飾品，美容美甲，休閑服飾等等，店鋪數(shù)量現(xiàn)約為74個，有耒陽農(nóng)商銀行，手機通訊，大藥房等等，二層經(jīng)營業(yè)態(tài)以休閑服裝為主，店面總數(shù)120個，三層經(jīng)營業(yè)態(tài)為兒童服裝金山市場1金山市場經(jīng)營較久，客流量大，內(nèi)街租金水平在100-130元/

7、平。老區(qū)市場早建于1987年，目前攤位商戶約有216個，門面商戶12耒陽商業(yè)市場供應(yīng)量大，近30萬，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。金山市場由于消防等原因，6月啟動拆遷工作，承接商家到本項目具有利好機會?？偨Y(jié)13中端時尚型的服飾市場需求量大，批發(fā)+零售模式，吸引大量的經(jīng)營者。12耒陽商業(yè)市場供應(yīng)量大，近30萬，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。金山市場3營銷推廣31項目背景項目發(fā)展策略3營銷推廣31項目背景項目發(fā)展策略Strengths （優(yōu)勢）Weaknesses （劣勢）耒陽的商業(yè)核心地段項目集住宅、集中商業(yè)等為一體的城市綜合體。南向臨耒水，擁有一線江景。區(qū)域生活配套齊全，擁有教育、醫(yī)療、生活超市等配套。地塊狹長、臨街面小

8、，不利于商業(yè)打造。項目屬于地下負一層，無產(chǎn)權(quán)。Opportunities（機會）Threats （威脅）核心商業(yè)地段的城市綜合體，與其他項目形成差異化競爭，凸顯項目的升值速度和保值性縣級城市房地產(chǎn)供應(yīng)量大，競爭白熱化。高鐵經(jīng)濟分流客戶資源。SWIT分析3Strengths （優(yōu)勢）Weaknesses （劣勢）耒政府指定市場承接地時尚潮流街區(qū)形象定位案名建議萬億潮流街突出公司品牌突出時尚型商業(yè)格子鋪的特色首批地下區(qū)域定位3政府指定市場承接地形象定位案名建議萬億潮流街突出公司品牌突首批地下區(qū)域產(chǎn)品門面積劃分3面積20-30平為主，總個數(shù)71+17=88個 首批地下區(qū)域產(chǎn)品門面積劃分3面積20-3

9、0平為主，總個數(shù)71租金比較法-周邊租金水平3高租金主要分布五一路150-200元/平左右，五一路為兩旁內(nèi)街租金40-60元/平。位置租金云森步行街商鋪50-60元/平海瓊超市區(qū)域180-260元/平金山市場老市場130元/平,購物大樓二樓100-120元/平老步步高百貨內(nèi)街100-110元/平第一國際200元/平（一樓最佳位置）租金比較法-周邊租金水平3高租金主要分布五一路150-200本項目實現(xiàn)火爆場面，建議首次開盤價格與周邊市場相對有優(yōu)勢，提高客戶對項目價值認(rèn)識，同時接受項目的價格，摸排客戶的價位防止價格過高流失客戶，價格過低，無法達到項目預(yù)期價值，讓客戶感受項目未來的發(fā)展?jié)摿?，先報整盤

10、價，再報本次內(nèi)部認(rèn)購價格。短租客戶（租1年）按價格60元/平報價外部市場價格38元/平（報價）首批內(nèi)部成交價32元/平（報價）租金比較法-售價3內(nèi)部認(rèn)購售價=年租金x年=32元/平*12年*15年 =5760元/平外部認(rèn)購售價=年租金x年=38元/平*12年*15年 =6840元/平本項目實現(xiàn)火爆場面，建議首次開盤價格與周邊市場相對有優(yōu)勢，提租金比較法-總銷售額3使用面積：1698平銷售建筑面積：2122平總建筑面積2961平分?jǐn)偅轰N售的分?jǐn)偘?0%計算，總分?jǐn)偮?3%售價：6300元/平 內(nèi)部認(rèn)購售價總銷售額=使用面積X售價= 2122 X 5760=1222萬對外認(rèn)購售價總銷售額=使用面積

11、X售價= 2122 X 6840=1451萬租金比較法-總銷售額3使用面積：1698平項目裝修建議3地下商業(yè)街入口：采用玻璃和框架結(jié)合的方式，利于頂部廣告展示及燈光效果展示。項目裝修建議3地下商業(yè)街入口：采用玻璃和框架結(jié)合的方式，利于項目裝修建議-入口效果圖3項目裝修建議-入口效果圖3項目裝修建議3鋪面用玻璃和門頭招牌間隔成20-30平的鋪面。安裝電視機，每50米安裝2臺40寸左右電視機，提升商業(yè)街的氛圍項目裝修建議3鋪面用玻璃和門頭招牌間隔成20-30平的鋪面。項目裝修建議3過道頂部：設(shè)置時尚型的造型或綠植形成現(xiàn)場的時尚潮流氛圍項目裝修建議3過道頂部：設(shè)置時尚型的造型或綠植形成現(xiàn)場的時尚3營

12、銷推廣21項目分析項目發(fā)展策略3營銷推廣21項目分析項目發(fā)展策略項目價值梳理4五一商圈 時尚潮流街區(qū)十萬人流 千億財富圈7.2萬平唯一大型時尚體驗中心三大廣場頂級時尚休閑區(qū)20-30平時尚精品街鋪五星級生鮮市場項目價值梳理4五一商圈 時尚潮流街區(qū)區(qū)域+時尚精品街區(qū)+大規(guī)劃+低總價核心商圈唯一時尚潮流街區(qū)20-30平格子鋪項目價值梳理4耒陽最大的商業(yè)中心區(qū)域+時尚精品街區(qū)+大規(guī)劃+低總價核心商圈唯一時尚潮流街區(qū)21、考慮公司的資金情況；2、充分考慮項目產(chǎn)權(quán)特點；3、充分考慮項目開發(fā)的現(xiàn)金流。4、充分考慮項目的利潤價值售批產(chǎn)品考慮公司的資金情況以及項目整體規(guī)劃布局，人流動線等因素，萬億百貨地下負一

13、層、蔡子池一、二期負一層，以格子鋪的銷售形式以售賣15年經(jīng)營權(quán)。銷售策略31、考慮公司的資金情況；售批產(chǎn)品考慮公司的資金情況以及項目整項目內(nèi)部認(rèn)購3目標(biāo)客戶優(yōu)惠政策集團內(nèi)部+金山商戶+五一地下商場商戶進行內(nèi)部商家的認(rèn)購，形成市場銷售熱潮。10萬認(rèn)購金，享受32元/平價格，并直接選鋪。提前鎖定客戶，采取內(nèi)部認(rèn)購直接選鋪，統(tǒng)一進行換簽，15年的經(jīng)營權(quán)。項目內(nèi)部認(rèn)購3目標(biāo)客戶優(yōu)惠政策集團內(nèi)部+金山商戶+五一地下商項目內(nèi)部認(rèn)購32年之內(nèi)不準(zhǔn)退鋪，2年后無法經(jīng)營，商家可選擇退鋪或轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)。時間退鋪及轉(zhuǎn)讓政策2-5年按55元/平計算扣除租期內(nèi)的租金，退還剩余部分5-10年按50元/平計算扣除租期內(nèi)的租金

14、，退還剩余部分10-15年按45元/平計算扣除租期內(nèi)的租金，退還剩余部分項目內(nèi)部認(rèn)購32年之內(nèi)不準(zhǔn)退鋪，2年后無法經(jīng)營，商家可選擇退項目認(rèn)籌3優(yōu)惠類型優(yōu)惠條件目的一重優(yōu)惠誠意登記優(yōu)惠1%用身份證進行登記識別客戶誠意度，享受最高優(yōu)惠二重優(yōu)惠認(rèn)籌優(yōu)惠2%10萬認(rèn)籌金直接定鋪位三重優(yōu)惠付款優(yōu)惠1%規(guī)定時間內(nèi)簽約付款促進成交注：針對未退籌且未選到房源的老客戶，如果繼續(xù)關(guān)注項目，有購買后期的意向客戶適時追加1%，并且享受優(yōu)先選房權(quán)，以鼓勵老客戶成交。認(rèn)籌方式：散戶認(rèn)籌直接定鋪，集中簽約，繳納剩余尾款認(rèn)籌金額：10萬價格釋放：認(rèn)籌客戶直接釋放精準(zhǔn)價格，均價成交租金在38元/平/月。項目認(rèn)籌3優(yōu)惠類型優(yōu)惠條

15、件目的一重優(yōu)惠誠意登記優(yōu)惠1%用身份7月8月9月時間軸廣告語內(nèi)部展示+微信+外展電視+行銷+網(wǎng)絡(luò)+短信媒體政府指定市場承接地時尚潮流街區(qū)時尚街區(qū) 品牌大戶強勢進駐政府指定市場承接地 時尚潮流街區(qū)主題營銷計劃47月準(zhǔn)備期7.10-7.31內(nèi)部認(rèn)購期8.1-8.31對外蓄客期內(nèi)部認(rèn)購動員大會認(rèn)籌活動活動具體工作計劃見附件開盤7月8月9月時間軸廣告語內(nèi)部展示+微信+外展電視+行銷+網(wǎng)絡(luò)7-8月推廣計劃7-8月推廣計劃內(nèi)部推薦產(chǎn)品推薦活動目的：通過內(nèi)部產(chǎn)品推薦方式，促進內(nèi)部員工成交；活動時間：7月初（暫定）活動場地：（暫定）人員：萬元各公司中高層、萬億商家、萬億合作單位等。萬元潮流街7-8月推廣計劃4

16、內(nèi)部推薦產(chǎn)品推薦活動目的：通過內(nèi)部產(chǎn)品推薦方式，促進內(nèi)部員工萬億百貨地下停車場網(wǎng)柱上設(shè)置項目宣傳廣告7-8月推廣計劃4萬億百貨地下停車場網(wǎng)柱上設(shè)置項目宣傳廣告7-8月推廣計劃4外展點4萬億主入口設(shè)置外展點，利用萬億的客流和商戶進行有效宣傳，積累意向客戶。外展點4萬億主入口設(shè)置外展點，利用萬億的客流和商戶進行有效宣媒體選擇節(jié)奏安排微信軟文萬元企業(yè)公關(guān)軟文+項目價值點釋放展示萬億辦公室的項目整體規(guī)劃、裝修效果等形象展示活動：內(nèi)部推薦會。團隊拓展組建銷售團隊進行在企業(yè)內(nèi)部進行意向一對一推薦7-8月推廣計劃4媒體選擇節(jié)奏安排微信軟文萬元企業(yè)公關(guān)軟文+項目價值點釋放展示8-9月推廣計劃8-9月推廣計劃項

17、目一期采用圍墻包裝，采用木條板，加高，形成沖擊力和醒目性。圍墻內(nèi)容：以萬億百貨地下街區(qū)宣傳為主8-9月推廣計劃4項目一期采用圍墻包裝，采用木條板，加高，形成沖擊力和醒目性。在萬億百貨的電梯口設(shè)置畫架,提供項目的展示。萬億百貨的電梯口設(shè)置畫架8-9月推廣計劃4在萬億百貨的電梯口設(shè)置畫架,提供項目的展示。萬億百貨的電梯口行銷+萬億百貨的展示結(jié)合建議在萬億百貨入口設(shè)置臨時展銷點，提供客戶咨詢。主題：政府指定市場承接地 ， 時尚潮流街區(qū)人員：2-3名禮品：1、掃二維碼送萬億百貨現(xiàn)金卡20元，2、認(rèn)購送萬億百貨現(xiàn)金卡100-200元行銷策略4行銷+萬億百貨的展示結(jié)合行銷策略4媒體選擇節(jié)奏安排電視電視開機

18、廣告或飛字廣告微信萬元企業(yè)公關(guān)軟文+項目價值點釋放。行銷：金山市場、五一地下商場、南北正街為主要行銷點開展耒陽市行銷活動網(wǎng)絡(luò)組建銷售團隊進行在企業(yè)內(nèi)部進行意向一對一推薦短信金山市場、教育、醫(yī)療、政府，企事業(yè)單位，1次/星期，10萬/次8-9月推廣計劃4媒體選擇節(jié)奏安排電視電視開機廣告或飛字廣告微信萬元企業(yè)公關(guān)軟營銷團隊架構(gòu)4項目經(jīng)理1名招商經(jīng)理1名招商專員1名銷售經(jīng)理1名置業(yè)顧問4名策劃1名團隊施行項目經(jīng)理制，設(shè)置策劃、招商、銷售三個模塊，編制9-10人?？偨?jīng)理營銷團隊架構(gòu)4項目經(jīng)理1名招商經(jīng)理1名招商專員1名銷售經(jīng)理1優(yōu)秀的銷售員內(nèi)容培訓(xùn)能力提升12商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)競品分析房地產(chǎn)專業(yè)知識心理學(xué)及逼定技