房地產(chǎn)開發(fā)課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)的概述房地產(chǎn)開發(fā)主體的市場(chǎng)準(zhǔn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃管理房地產(chǎn)施工活動(dòng)的管理房屋質(zhì)量責(zé)任制度第五章 房地產(chǎn)（商品房）開發(fā)管理制度萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。王石 董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理 2003年5月22日王石作為中國(guó)珠峰登山隊(duì)隊(duì)員成功登頂珠穆朗瑪峰，成為目前中國(guó)登頂珠峰最年長(zhǎng)記錄創(chuàng)造者 SOHO中國(guó)有限公司成立于1995年，由SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹和SOHO中國(guó)總裁張欣聯(lián)手創(chuàng)建。SOHO中國(guó)是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖，目前北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)商 北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng) 雷人語錄：房地產(chǎn)就該是暴利行業(yè)歷史證明房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都是上漲 中國(guó)人太有錢，房子

2、太便宜 中國(guó)住房分為窮人區(qū)與富人區(qū)很正常 任志強(qiáng)在人民“最想揍的人”中，排第三 一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特征：1、是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)的特征：（1）涉及面廣；（2）工程項(xiàng)目多；（3）投資量大；（4）建設(shè)周期長(zhǎng)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的類別：1、單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)；2、經(jīng)營(yíng)性開發(fā)和自用性開發(fā)；3、新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念：是指以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的種類：1、專營(yíng)企業(yè)；2、兼營(yíng)企業(yè)；3、項(xiàng)目公司。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立：1、設(shè)立條件：（1）有自己的名

3、稱和組織機(jī)構(gòu)；（2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。2、設(shè)立程序：（1）申請(qǐng)登記；（2）發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照（30日內(nèi)）；（3）備案（30日內(nèi)）。三、房屋建筑公司（建筑商、施工單位、承包人）（一）公司的設(shè)立（二）公司資質(zhì)等級(jí)管理：2001年建設(shè)部建筑企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定1、分類：根據(jù)注冊(cè)資本、技術(shù)力量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分為一、二、三、四級(jí)。3、業(yè)務(wù)范圍：一級(jí)不受限制；二級(jí)不能超過30層或100米；三級(jí)不能超過12層或者50米以下；四級(jí)不能超過6層或者15米。一、選址意見書 城市規(guī)劃法第30條 選址意見書的內(nèi)容 選址意見書的核發(fā)二、

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 城市規(guī)劃法第31條審批程序包括：現(xiàn)場(chǎng)勘查；征求意見；提供設(shè)計(jì)規(guī)劃意見；審查用地性質(zhì)；核定用地面積和界限；頒發(fā)用地規(guī)劃許可證。三、建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃許可證 城市規(guī)劃法第32條審批程序包括：建設(shè)項(xiàng)目的審查；確定規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求；確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃管理一、房屋質(zhì)量的責(zé)任歸屬責(zé)任人：勘察人、設(shè)計(jì)人、建筑商、監(jiān)理人、開發(fā)商二、房屋質(zhì)量的保修保證期和保修期三、房屋質(zhì)量責(zé)任與產(chǎn)品質(zhì)量法房屋質(zhì)量責(zé)任制度第六章 房地產(chǎn)交易法律制度商品房買賣商品房預(yù)售商品房買賣合同履行及糾紛解決商品房買賣中介服務(wù)房屋租賃房地產(chǎn)抵押一、城市房地產(chǎn)交易概述（一）房地產(chǎn)交易的

5、概念和特征：房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動(dòng)。特征：（1）房地產(chǎn)交易對(duì)象的特殊性；（2）房地產(chǎn)交易形式的確定性；（3）房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂；（4）房地產(chǎn)交易為要式法律行為。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的事項(xiàng)：1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓；（2）房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時(shí)抵押。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：禁止條件：（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（2）依法收回土地使用權(quán)（3）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（6）法律、

6、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)法律規(guī)定：中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法（2008年1月1日）商品房銷售管理辦法（2001年6月1日）城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（2001年8月15日）城市商品房預(yù)售管理辦法（2004年7月20日）最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003年7月1日）第二節(jié) 商品房預(yù)售制度 一、概念 商品房預(yù)售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款。 這一制度最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，主要依據(jù)1994年建設(shè)部出臺(tái)的城市商品房預(yù)

7、售管理辦法(其后作過兩次修改)。 漫畫：期房預(yù)售已成樓市“罪魁” 預(yù)售房蓋在圖紙上的房子 月亮之上之“房奴版”“我在遙望，大盤之上，有多少房?jī)r(jià)在自由地飛漲。昨天已忘，風(fēng)干了好房，我要和你重逢在沒房的路上。房?jī)r(jià)已被牽引，質(zhì)落價(jià)漲，有房的日子，遠(yuǎn)在天堂?！?二、商品房預(yù)售的條件（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。 2、預(yù)售成交價(jià)格申報(bào)：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格

8、申報(bào)制度。 3、預(yù)售程序：（1）預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（2）預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證；（3）預(yù)售人同預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同；（4）預(yù)售合同登記備案；（5）房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。 思考1：預(yù)售許可證和預(yù)售合同之間的關(guān)系案例一：無預(yù)售許可證明簽訂的商品房預(yù)售合同無效嗎？ 2003年11月19日，某開發(fā)商取得了開發(fā)四幢商住樓的土出讓使用權(quán)，并辦了建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，其中三幢住宅樓已經(jīng)辦理了商品房預(yù)售許可證，開始預(yù)售，而第四幢是商住樓，建設(shè)工程已經(jīng)過半，正在辦理預(yù)售許可證。此時(shí)，開發(fā)商將商住樓預(yù)售給了35戶人家，并交納了房款總額的30%首付款 1200萬

9、元。約定在商品房預(yù)售許可證取得之日起30天內(nèi)，即購(gòu)房人配合即售房人辦理銀行按揭手續(xù)。 時(shí)過半年后，由于該地區(qū)規(guī)劃成為商業(yè)區(qū)，房?jī)r(jià)上升了40%。開發(fā)商見利望義，于2004年5月24日向法院提起訴訟，以開發(fā)商簽訂合同時(shí)不具備法律規(guī)定的商品房預(yù)售條件，沒有辦理預(yù)售許可證，違反了中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及相關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定為由，要求法院確認(rèn)商品房購(gòu)銷合同無效，返還被告預(yù)付款。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第2條：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。（起訴時(shí)為時(shí)間點(diǎn)）

10、 ” 第9條:出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； 案情簡(jiǎn)介李某于2008年初預(yù)付購(gòu)買了某甲開發(fā)公司的商品房一套。當(dāng)時(shí)開盤，李某預(yù)交十萬元定金，該公司出具收款收據(jù)（寫明3號(hào)樓302室預(yù)交定金）。年底開始交付使用時(shí)，得知該公司未取得商品房預(yù)售許可證，但該房屋在竣工前一年已開始銷售。 李某該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？思考二：預(yù)售商品房取得產(chǎn)權(quán)證之前能否轉(zhuǎn)讓 ？ 案例二 預(yù)售商品房合同

11、能轉(zhuǎn)讓？ 2007年3月19日，張某與王某簽訂商品房買賣協(xié)議書，約定將自己在某房產(chǎn)公司預(yù)購(gòu)的一套商品房轉(zhuǎn)讓給原告，王某支付張某定金20萬元。 協(xié)議簽訂當(dāng)日王某向張某就按約定支付了定金。2008年1月，因房?jī)r(jià)瘋狂上漲，張某要求解除商品房買賣合同，二人協(xié)商未果，王某向溫州市中級(jí)人民法院提起訴訟。城市房地產(chǎn)管理法第45條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見（國(guó)務(wù)院）禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人

12、與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。 法律分析：預(yù)售房屋再行轉(zhuǎn)讓的，購(gòu)買人無法直接取得房屋的所有權(quán)，只能在出售人取得房屋所有權(quán)之后再通過轉(zhuǎn)讓取得房屋所有權(quán)。如果出售人違約時(shí)，只能主張違約責(zé)任或者要求繼續(xù)履行。思考3：未辦理預(yù)售合同備案手續(xù)，預(yù)售合同是否有效？2004年8月，廣州市余泥渣土排放管理處向廣州三新實(shí)業(yè)有限公司預(yù)購(gòu)南天廣場(chǎng)皇朝閣第十三層G號(hào)房，并簽訂了房地產(chǎn)預(yù)售契約，契約訂明：房屋建筑面積為103.82平方米，成交總價(jià)格為778650元，廣州三新實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)協(xié)同廣州

13、市余泥渣土排放管理處辦理該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù)。本契約應(yīng)經(jīng)雙方簽署并經(jīng)廣州市房地產(chǎn)交易所審核、登記后生效 該房地產(chǎn)預(yù)售契約簽署后，未在廣州市房地產(chǎn)交易所辦理預(yù)售鑒證手續(xù)。廣州三新實(shí)業(yè)有限公司已交付房屋但未辦好房地產(chǎn)證。2006年11月22日，廣州市余泥渣土排放管理處向法院提起訴訟，要求主張房屋買賣合同因未備案無效、判令廣州三新實(shí)業(yè)有限公司退還778650元人民幣并支付該款銀行利息148041元最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第六條第二款：當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外

14、。 第三節(jié) 買賣合同的締結(jié)及糾紛解決 一、認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì) 二、售樓廣告及宣傳資料糾紛 三、商品房?jī)r(jià)款的計(jì)價(jià)單位 四、公共部位出售條款糾紛 第五講之第三部分 商品房買賣合同締結(jié)及糾紛解決一、認(rèn)購(gòu)書 有稱“房號(hào)保留協(xié)議書”、“訂購(gòu)房屋協(xié)議書”，是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)房買賣合同前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。第五講之第三部分 商品房買賣合同締結(jié)及糾紛解決（一）認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)1、為將來簽訂房屋買賣合同而簽訂的預(yù)約合同2、獨(dú)立的合同關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條 出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商

15、品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 案件一：認(rèn)購(gòu)書是否有效年夏，張先生與香洲區(qū)某樓盤開發(fā)商簽訂了一份預(yù)訂商品房協(xié)議書，約定張先生先交納一萬元作為訂金，認(rèn)購(gòu)該樓盤房屋一套，并在開發(fā)商取得該樓盤商品房預(yù)售許可證后雙方再簽訂正式的商品房買賣合同。至于該套房屋的總價(jià)、交款時(shí)間、方式、交樓時(shí)間、簽訂正式合同的時(shí)間等均未作約定。雙方簽訂協(xié)議書后直至年，開發(fā)商仍未動(dòng)工建設(shè)該樓房，更談不上取得預(yù)售許可證的問題，張先生遂與開發(fā)商進(jìn)行交涉，要求簽訂正式的購(gòu)房合同，開

16、發(fā)商表示因樓房尚未動(dòng)工興建，暫時(shí)無法簽訂正式的商品房售房合同。年月，張先生將開發(fā)商告上法庭。 問題：一、張先生與開發(fā)商所簽訂的預(yù)訂商品房協(xié)議書是否合法有效？二、開發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，張先生能否要求與開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同？三、張先生能否要求開發(fā)商雙倍返回訂金？案例二：認(rèn)購(gòu)書中約定的定金如購(gòu)房者不購(gòu)買房屋，定金可否退還？ 2007年4月9日，袁小姐與開發(fā)商就香洲區(qū)一房屋簽訂了認(rèn)購(gòu)書，約定認(rèn)購(gòu)面積為130.91平方米，總價(jià)為91萬余元，但開發(fā)商未向袁小姐出示預(yù)售合同及補(bǔ)充條款的樣本。袁小姐于當(dāng)日向開發(fā)商支付認(rèn)購(gòu)定金人民幣2萬元整。4月16日，袁小姐與開發(fā)商業(yè)務(wù)員相約簽訂預(yù)售合同，袁

17、小姐第一次看到了開發(fā)商提供的預(yù)售合同。但在與開發(fā)商就預(yù)售合同進(jìn)行磋商時(shí)卻產(chǎn)生了多處分歧：一是簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)業(yè)務(wù)員聲稱裝修標(biāo)準(zhǔn)為每平方米一千元，但是在預(yù)售合同中只有裝修項(xiàng)目卻沒有價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，且開發(fā)商拒絕在預(yù)售合同中標(biāo)明每平方米一千元的裝修標(biāo)準(zhǔn)；二是在房屋使用性質(zhì)上，簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)業(yè)務(wù)員稱房屋的性質(zhì)為公寓，但預(yù)售合同上卻寫明是住宅。開發(fā)商強(qiáng)調(diào)預(yù)售合同一字不能更改，要么就簽，要么就不簽。預(yù)售合同沒簽成，開發(fā)商也拒退定金。無奈之下，袁小姐把開發(fā)商告上法庭。法律依據(jù)關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條 出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事

18、人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。案例三、聽信口頭承諾 損失定金10萬元2007年3月29日，杜先生與開發(fā)商就一套別墅簽訂了定金合同，約定房屋暫測(cè)建筑面積為270平方米，總價(jià)186萬元，首付30，其余通過銀行貸款的方式支付，開發(fā)商口頭承諾附贈(zèng)一個(gè)車位。杜先生繳納了10萬元的定金。后來，杜先生與太太因購(gòu)房發(fā)生分歧，貸款也因另有一套房貸未還清而導(dǎo)致收入達(dá)不到銀行要求的收入水平，杜先生便提出退房。開發(fā)商要求杜先生寫明退房原因，說是要和領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)一下，杜先生也就照辦。定金合同約定的簽訂

19、預(yù)售合同的期限已過，而開發(fā)商仍未退還定金，杜先生到售樓處索要定金，但售樓小姐告訴他因他違約，定金被公司沒收了。杜先生起訴到法院，提出開發(fā)商口頭承諾附贈(zèng)車位但不肯寫入合同導(dǎo)致預(yù)售合同未能簽成，因此開發(fā)商應(yīng)返還定金。但是杜先生卻拿不出證據(jù)。相反，開發(fā)商卻拿出杜先生退房的申請(qǐng)，最終法院沒有支持杜先生的請(qǐng)求?！军c(diǎn)評(píng)】如果杜先生因己方原因而反悔，就會(huì)產(chǎn)生因?yàn)檫`約而被沒收定金的法律后果；如果杜先生因車位問題而未與開發(fā)商就預(yù)售合同達(dá)成一致，開發(fā)商就無權(quán)沒收定金，但杜先生需要有證據(jù)證明未能簽預(yù)售合同的責(zé)任不在己方。但杜先生卻沒有這方面的證據(jù)，還留給開發(fā)商退房申請(qǐng)，讓法院有理由相信杜先生是單方悔約，因此就無從支

20、持杜先生退回定金的請(qǐng)求。購(gòu)房者千萬不要片面以為只要能夠找出定金合同、認(rèn)購(gòu)書等與預(yù)售合同約定不一致，就能拿回定金。不要忽略，該解釋同時(shí)也明確規(guī)定，如果“因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”。二、合同條款問題（一）貸款與預(yù)售合同效力之間的關(guān)系 （二）小區(qū)平面布局情況 （三）市場(chǎng)差價(jià)損失的賠償 第五講之第三部分 商品房買賣合同締結(jié)及糾紛解決三、合同條款糾紛及解決（一）商品房?jī)r(jià)款的計(jì)價(jià)單位 （二）公共部位出售條款糾紛（三）售樓廣告及宣傳資料糾紛 第五講之第三部分 商品房買賣合同締結(jié)及糾紛解決三、合同條款糾紛及解決 商品房解釋第3條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約

21、邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?第五講之第三部分 商品房買賣合同締結(jié)及糾紛解決三、合同條款糾紛及解決（一）商品房?jī)r(jià)款的計(jì)價(jià)單位 （二）公共部位出售條款糾紛（三）售樓廣告及宣傳資料糾紛（四）預(yù)售和與抵押貸款合同之間的關(guān)系 第五講之第三部分 商品房買賣合同締結(jié)及糾紛解決三、合同條款糾紛及解決 商品房解釋第23條：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房

22、擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?第五講之第二部分 商品房買賣合同締結(jié)及糾紛解決三、合同條款糾紛及解決 商品房解釋第24條：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！?第五講之第二部分 商品房買賣合同締結(jié)及糾紛解決三、合同條款糾紛及解決 商品房解釋第25條第二款：“商品房買賣合同被確

23、認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?第五講之第二部分 商品房買賣合同締結(jié)及糾紛解決第四節(jié) 買賣合同履行及糾紛解決第五講之第三部分 商品房買賣合同履行及糾紛解決一、房屋交付中的問題第五講之第三部分 商品房買賣合同履行及糾紛解決 商品房解釋第11條：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，

24、但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！钡谖逯v之第三部分 商品房買賣合同履行及糾紛解決一、房屋交付中的問題二、商品房買賣中的保險(xiǎn)問題第五講之第三部分 商品房買賣合同履行及糾紛解決一、房屋交付中的問題二、商品房買賣中的保險(xiǎn)問題三、商品房面積差異問題第五講之第三部分 商品房買賣合同履行及糾紛解決 房地產(chǎn)法解釋第14條：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在以內(nèi)（含），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；第五講之第三部分 商品房買賣合同履行及糾紛解決 （二）面積誤差比絕對(duì)值超出，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（