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文檔簡介

1、 石家莊奧林匹克花園可行性研究分析中體奧林匹克花園管理有限公司CHINA SPORT OLYMPIC GARDEN MANAGEMENT CO.,LTD- PAGE 48 -目錄TOC o 1-3 u市場調(diào)研研篇 PAGEREF _Toc49936460 h 21 宏觀觀投資環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc49936461 h 21.1 石家莊莊人文特特點 PAGEREF _Toc49936462 h 21.2 石家莊莊經(jīng)濟環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc49936463 h 21.3城城鎮(zhèn)居民民生活水水平 PAGEREF _Toc49936464 h 31.4城城市格局局 PAGEREF _

2、Toc49936465 h 41.5 政策環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc49936466 h 41.6“奧林匹匹克”情結石石家莊 PAGEREF _Toc49936467 h 551.7綜綜述 PAGEREF _Toc49936468 h 62 石家家莊房地地產(chǎn)市場場分析 PAGEREF _Toc49936469 h 772.1石石家莊市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析析 PAGEREF _Toc49936470 h 72.2石石家莊市市商品住住房市場場預測 PAGEREF _Toc49936471 h 992.3綜綜述 PAGEREF _Toc49936472 h 1113 項目目所在區(qū)區(qū)域裕華區(qū)

3、區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析 PAGEREF _Toc49936473 h 1113.1裕裕華區(qū)房房地產(chǎn)市市場分析析 PAGEREF _Toc49936474 h 113.2重重點樓盤盤個案分分析 PAGEREF _Toc49936475 h 1113.3綜綜述 PAGEREF _Toc49936476 h 1334 客群群特征分分析 PAGEREF _Toc49936477 h 1334.1客客群特征征 PAGEREF _Toc49936478 h 134.2購購房偏好好特征 PAGEREF _Toc49936479 h 1164.3綜綜述 PAGEREF _Toc49936480 h 177市場定

4、位位篇 PAGEREF _Toc49936481 h 1771 本案案競爭力力分析 PAGEREF _Toc49936482 h 1171.1本本案的項項目分析析 PAGEREF _Toc49936483 h 171.2本本案周邊邊居住質質量分析析 PAGEREF _Toc49936484 h 181.3本本案條件件與資源源分析 PAGEREF _Toc49936485 h 1181.4綜綜述 PAGEREF _Toc49936486 h 2002 本案案的S.W.OO.T分分析 PAGEREF _Toc49936487 h 2112.1優(yōu)優(yōu)勢(SStreengtth) PAGEREF _To

5、c49936488 h 2212.2劣劣勢(WWeakknesss) PAGEREF _Toc49936489 h 2212.3機機會(OOppoortuunitty) PAGEREF _Toc49936490 h 2212.4風風險(TTreaat) PAGEREF _Toc49936491 h 2212.5綜綜述 PAGEREF _Toc49936492 h 2333 項目目定位建建議 PAGEREF _Toc49936493 h 2333.1住住宅類目目標客戶戶群體定定位 PAGEREF _Toc49936494 h 2333.2市市場定位位 PAGEREF _Toc49936495 h

6、 243.3首首期價格格定位 PAGEREF _Toc49936496 h 2264 主題題定位 PAGEREF _Toc49936497 h 227財務分析析(初步)篇 PAGEREF _Toc49936498 h 271 項目目主要經(jīng)經(jīng)濟技術術指標(建議) PAGEREF _Toc49936499 h 272 項目目實施進進度建議議 PAGEREF _Toc49936500 h 283 項目目投資估估算 PAGEREF _Toc49936501 h 2884 資金金籌措、投入、收回計計劃 PAGEREF _Toc49936502 h 2885 項目目銷售收收入測算算 PAGEREF _To

7、c49936503 h 296 靜態(tài)態(tài)盈利分分析 PAGEREF _Toc49936504 h 2997 綜述述 PAGEREF _Toc49936505 h 29附錄:石石家莊奧奧林匹克克花園主主題定位位建議 PAGEREF _Toc49936506 h 3321 奧林林匹克花花園主題題回放 PAGEREF _Toc49936507 h 3322 石家家莊奧林林匹克花花園主題題方案 PAGEREF _Toc49936508 h 3353 詮釋釋“五環(huán)新新生活” PAGEREF _Toc49936509 h 37市場調(diào)研研篇1 宏觀觀投資環(huán)環(huán)境1.1 石家莊莊人文特特點石家莊是是二十世世紀初伴

8、伴隨著京京漢、正正太鐵路路的修建建而由獲鹿鹿縣的一一個小村村莊石家莊莊逐步發(fā)發(fā)展形成成的一座座新興城城市。19255年6月月設“石家莊莊”,實行行市自治治制,同同年8月月,石家家莊、休休門合并并組建“石門市市”。19947年年,石門門市已經(jīng)經(jīng)發(fā)展成成為當時時較大的的中等城城市,人人口199萬,工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值20000萬萬元左右右。同年年石門市市改名為為石家莊莊市。119688年河北北省省會會由保定定遷至石石家莊。19993年77月石家家莊市和和石家莊莊地區(qū)合合并,石石家莊市市規(guī)模迅迅速擴大大。評價:石石家莊是是個新興興的城市市,外來來人口對對城市的的迅速發(fā)發(fā)展做出出了重大大貢獻,也成為為石家莊

9、莊人口重重要組成成部分。寬厚、兼容并并包的石石家莊人人傳統(tǒng)思思想束縛縛少,比比較容易易接受新新鮮事物物。1.2 石家莊莊經(jīng)濟環(huán)環(huán)境1.2.1全國國總體經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境20022年中國國國民生生產(chǎn)總值值10223988億元,比上年年增長88.5%。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資4432002億元元,首次次突破44萬億元元,比上上年增長長16.1%,增幅為19996年年以來最最高水平平。全國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入77003元,增長113.44%。居民家庭庭恩格爾爾系數(shù)(消費支支出占家家庭消費費總支出出的比重重),城城鎮(zhèn)、農(nóng)農(nóng)村分別別為377.7%、466.2%,分別比上上年降低低0.22、1.5個百百分點,消

10、費水水平有所所提高。到20002年,中國房房地產(chǎn)行行業(yè)已經(jīng)經(jīng)連續(xù)六六年保持持了高于于GDPP增長速速度的增增長態(tài)勢勢。展望20003年年:中國國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值的增增速可達達7.99%至88.2%。根據(jù)據(jù)十五綱綱要,未未來5年年內(nèi),我我國經(jīng)濟濟增長預預期在年年均7%左右。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增速將略略高于220022年。中國居民民消費,將保持持10%左右的的增長。同時消費費結構加加快升級級,通信信、汽車車、住房房消費將將繼續(xù)保持持穩(wěn)步增增長的態(tài)態(tài)勢。全國商品品房銷售售總額的的還將保保持255%左右右的增長長速度。評價:近近幾年來來全國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展總總體來說說是健康康的,不不同于990年代代初的房

11、房地產(chǎn)泡泡沫,整整個國民民經(jīng)濟的的平穩(wěn)增增長將帶帶動房地地產(chǎn)業(yè)的的平穩(wěn)增增長,供供銷兩旺旺是拉動動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的主要要動力。1.2.2石家家莊總體體經(jīng)濟石家莊總總體經(jīng)濟濟表現(xiàn)出出以下特特點:(1)石石家莊經(jīng)經(jīng)濟增幅幅高于全全國平均均水平從80年年代以來來,一直直保持110%左左右的經(jīng)經(jīng)濟增長長速度。20002年實實現(xiàn)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值11184.04億億元,增增長9.9%,分別高高于全國國、全省省增速11.9和和0.33個百分分點。整整個經(jīng)濟濟的良好好增長態(tài)態(tài)勢帶動動了石家家莊房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的較快快增長。(2)石石家莊的的總體經(jīng)經(jīng)濟水平平與發(fā)達達城市有有一定差差距20022年石家家莊國內(nèi)內(nèi)生

12、產(chǎn)總總值處于于全國城城市GDDP值排排名200名。石石家莊資資源比較較貧乏,沒有獨獨特的城城市競爭爭優(yōu)勢;80、90年年代興起起的批發(fā)發(fā)集貿(mào)經(jīng)經(jīng)濟逐漸漸衰減;第二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)在整個個產(chǎn)業(yè)結結構中的的比重較較大,國國有經(jīng)濟濟逐漸衰衰落,私私營經(jīng)濟濟逐漸興興起??偪傮w經(jīng)濟濟水平?jīng)Q決定了石石家莊人人的消費費水平屬屬于三級級城市的的消費水水平。(3)以以內(nèi)向型型經(jīng)濟為為主,外外向型經(jīng)經(jīng)濟規(guī)模模小投資需求求拉動力力比較弱弱,以內(nèi)內(nèi)生經(jīng)濟濟為主的的石家莊莊經(jīng)濟不不太可能能在較短短時間內(nèi)內(nèi)實現(xiàn)跳跳躍式發(fā)發(fā)展,將將在較長長一段時時間內(nèi)處處于平穩(wěn)穩(wěn)增長的的態(tài)勢。評價:據(jù)據(jù)以上特特征而言言,石家家莊經(jīng)濟濟發(fā)展形形勢

13、將在在較長一一段時間間處于平平穩(wěn)增長長的態(tài)勢勢,且主主要以內(nèi)內(nèi)向型經(jīng)經(jīng)濟為主主。這在在一定程程度上決決定了該該城市的的房地產(chǎn)產(chǎn)的需求求也只能能是處于于平穩(wěn)增增長狀態(tài)態(tài)。1.3城城鎮(zhèn)居民民生活水水平1.33.1居居民收入入狀況(1)收收入結構構發(fā)生變變化居民的收收入中,國有、集體經(jīng)經(jīng)濟單位位和個體體經(jīng)營、個體被被雇和從從事其他他勞動的的收入比比重較高高。但隨隨著第二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的增增長,國國有、集集體經(jīng)濟濟地位的的下降和和私營經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展,前前者收入入下降了了16.9和22.2個個百分點點,后者者則比220022年分別別提高11.8、0.55和2.0個百百分點。(2)收收入差距距拉大最高收入入

14、組和高高收入組組的人均均可支配配收入增增長速度度分別為為16.3%和和8.99%。最最高收入入組的收收入高出出最低收收入組1107339.777元,之比為為4.664:11,增速速11.8個百百分點,遠高于于全國33.1%的增速速。石家家莊的高高收入人人群主要要有金融融保險、大中專專院校、電力煤煤氣、房房地產(chǎn)、電信、新聞出出版、鐵鐵路、外外貿(mào)、足足球俱樂樂部、賓賓館飯店店十大行行業(yè)。(高收入入個人的的界定為為年收入入5萬元元以上)(3)房房價相對對于居民民的收入入偏高根據(jù)發(fā)達達國家經(jīng)經(jīng)驗,收收入房價價比處于于3到66之間,表示房房地產(chǎn)的的銷售處處于良好好的發(fā)展展態(tài)勢。石家莊莊的收入入房價比比達

15、到110.221,說說明房價價相對于于居民的的收入偏偏高。值值得注意意的是,石家莊莊的政府府機關人人群屬于于中高收收入人群群,灰色色收入較較高,無無法獲得得數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計資料料,會影影響收入入房價比比的分析析。1.3.2支出出狀況恩格格爾系數(shù)數(shù)比較低低,生活活水平高高于全國國平均水水平表1 石家家莊收入入群體恩恩格爾系系數(shù)表收入群體體最低收入入人群中等收入入人群高等收入入人群全國平均均水平恩格爾系系數(shù)33.44124.00615.22837.99數(shù)據(jù)來源源:石石家莊220022年統(tǒng)計計年鑒恩格爾爾系數(shù)是是食物支支出占總總支出的的比率,其值越越小,說說明生活活水平越越高。220022年,全全國恩格格

16、爾系數(shù)數(shù)為377.9%,說明明石家莊莊城鎮(zhèn)的的整體生生活水平平均高于于全國平平均水平平。1.3.3居住住狀況(1)人人均居住住面積較較少作為全國國人口密密度最大大的城市市之一(每平方方公里11.633萬人),石家家莊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的20002年末末人均住住房居住住面積117.667平方方米,比比全國平平均水平平低4.33平平米。世世界各國國的經(jīng)驗驗表明,人均居居住面積積達到330至335平方方米之前前,會保保持較旺旺盛的住住房需求求。(2)住住房消費費較低據(jù)石家莊莊城調(diào)隊隊公布的的數(shù)字計計算,石石家莊的的住房消消費比在在7%左左右。據(jù)據(jù)發(fā)達國國家經(jīng)驗驗,恩格格爾系數(shù)數(shù)在400時,住房消消費在消消

17、費結構構中的比比重將會會達到115到到20。目前前,石家家莊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的恩格爾爾系數(shù)已已降到440以以下,而而住房消消費比重重尚不足足10,比國國際平均均水平要要低5到到10個個百分點點,住宅宅消費應應該還有有較大的的空間。 評價:以以上客觀觀特征反反映出石石家莊居居民收入入水平差差距在擴擴大,高高收入人人群主要要集中在在金融保保險、大大中專院院校、電電力煤氣氣、房地地產(chǎn)、電電信、等等行業(yè),溫飽早早已不是是問題,生活品品質是追追求的目目標,人人均住房房水平有有望繼續(xù)續(xù)提高,住房消消費還有有較大空空間。1.4城城市格局局石家莊市市區(qū)分六六個區(qū):橋西區(qū)區(qū)、橋東東區(qū)、裕裕華區(qū)、新華區(qū)區(qū)、長安安區(qū)、

18、高高新技術術開發(fā)區(qū)區(qū)。從發(fā)展狀狀況來看看,橋西西區(qū)和橋橋東區(qū)是是老城區(qū)區(qū),也是是石家莊莊的商貿(mào)貿(mào)中心。新華區(qū)區(qū)人流、物流、信息流流集中,具有得得天獨厚厚的科技技、文化化、區(qū)位位優(yōu)勢。裕華區(qū)區(qū)大專院院校比較較多,無無污染工工業(yè),但但目前公公共配套套欠缺。裕華區(qū)區(qū)和高新新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)都屬屬于新區(qū)區(qū),發(fā)展展的空間間和潛力力比老城城區(qū)大。 從建設條條件看,西北部部是城市市地下水水水源保保護區(qū),西北邊邊緣有軍軍用機場場噪音、電磁波波干擾和和機場凈凈空限制制;北部部瀕臨滹滹沱河,有洪水水淹沒區(qū)區(qū)制約;太行山山山前斷斷裂帶在在主城區(qū)區(qū)西側南南北向通通過,地地質條件件差。市市規(guī)劃設設計院劉劉英彩副副院長

19、認認為,石石家莊不不宜再向向北部、西部和和西南部部發(fā)展,適宜向向東南方方向發(fā)展展,形成成南北為為工業(yè)區(qū)區(qū),中間間為生活活居住區(qū)區(qū),有方方格網(wǎng)式式主次干干道相連連接的城城市格局局。評價:城城市格局局發(fā)展的的特征說說明,石石家莊東東南方向向是目前前城市最最適宜發(fā)發(fā)展的方方向,即即裕華區(qū)區(qū)和高新新技術開開發(fā)區(qū)。此兩區(qū)區(qū)的可開開發(fā)面積積大,污污染少,但公共共配套尚尚缺乏;其它區(qū)區(qū)域各有有特點,但由于于可開發(fā)發(fā)土地不不多,或或建設條條件不佳佳,不是是城市主主要發(fā)展展方向。1.5 政策環(huán)環(huán)境1.5.1城市市總體規(guī)規(guī)劃(119977年220100年)本期城市市總體規(guī)規(guī)劃的期期限為11997720010年年,

20、近期期規(guī)劃為為19997220055年??偪傮w規(guī)劃劃分為城城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃、主城圈圈規(guī)劃、主城區(qū)區(qū)規(guī)劃三三個層次次。(1)城城市定位位石家莊的的城市性性質被確確定為全全國紡織織基地、華北地地區(qū)重要要商埠、全國藥藥都,另另外構筑筑地方特特色農(nóng)業(yè)業(yè)加工區(qū)區(qū)。(2)構構建城市市組團以主城區(qū)區(qū)為中心心,在半半徑200公里左左右的范范圍內(nèi),建設發(fā)發(fā)展相對對獨立、職能各各異的城城市組團團。即:以發(fā)展展文教旅旅游為主主的正定定組團、以建材材商貿(mào)旅旅游業(yè)為為主的鹿鹿泉組團團、以醫(yī)醫(yī)藥食品品工業(yè)為為主的欒欒城組團團、以石石油化學學加工業(yè)業(yè)為主的的丘頭組組團和以以化工機機械工業(yè)業(yè)為主的的竇嫗組組團。主主城區(qū)將將與各

21、組組團連同同其所轄轄區(qū)域共共同構成成石家莊莊市區(qū),市區(qū)面面積將調(diào)調(diào)整到118855平方公公里。 (3)主主城區(qū)向向東南方方向適度度發(fā)展主城區(qū)總總體形態(tài)態(tài)是,東東北部和和南部為為工業(yè)區(qū)區(qū)、中間間為生活活居住區(qū)區(qū),基本本格局為為一軸、一核、三環(huán)的的“1133”模式。一軸是是由中山山路和裕裕華路兩兩條東西西向交通通干道及及其中間間地帶所所組成的的城市東東西向發(fā)發(fā)展主軸軸線,一一核是指指主城區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)和商務務中心,主要集集中于中中華大街街裕華路路建設大大街正東路路新華路路圍合而而成的城城市核心心區(qū);三三環(huán)即主主城區(qū)的的一環(huán)、二環(huán)和和三環(huán)路路。石家家莊東部部和東南南部的規(guī)規(guī)劃用地地性質主主要為居居住用

22、地地和工業(yè)業(yè)用地。標志著著城市的的發(fā)展重重心向東東部和東東南部轉轉移。1.5.2城中中村改造造政策石家莊市市政府提提出:用用五年時時間(220022-20007),把二二環(huán)路以以內(nèi)455個城中中村全部部改造完完畢,所所有村民民全部搬搬進功能能完備、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、現(xiàn)現(xiàn)代亮麗麗的住宅宅小區(qū),真正實實現(xiàn)由傳傳統(tǒng)農(nóng)村村村民向向現(xiàn)代城城市居民民的轉變變;到220100年把城城市規(guī)劃劃建設用用地范圍圍內(nèi)村莊莊基本改改造完畢畢。 城中村改改造將實實現(xiàn)“五大轉轉變”:一是戶籍籍方面,城中村村農(nóng)民轉轉變?yōu)槌浅鞘芯用衩瘢欢鞘峭恋胤椒矫?,原原村集體體土地轉轉變?yōu)閲鴩型恋氐?;三是是在管理理體制方方面,村村委會轉轉變

23、為居居委會;四是農(nóng)農(nóng)村集體體經(jīng)濟組組織轉變變?yōu)橐?guī)范范的股份份制公司司;五是是物質形形態(tài)方面面,城中中舊村轉轉變?yōu)楣才涮滋淄晟?、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的城城市文明明社區(qū)。 1.5.3國家家相關政政策20033年國家家出臺的的房地產(chǎn)產(chǎn)政策中中,對房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)影響較較大的是是關于于進一步步加強房房地產(chǎn)信信貸業(yè)務務管理的的通知(下文文簡稱通知)。(1)緊緊縮房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的資金金鏈通知嚴格控制制房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸貸款、繳繳納土地地出讓金金貸款和和建筑施施工企業(yè)業(yè)使用銀銀行貸款款墊資房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目。規(guī)定定房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)申請請銀行貸貸款,其其自有資資金(指指所有者者權益)應不低低于開發(fā)發(fā)項目總總投資的的30

24、%。對土土地儲備備機構發(fā)發(fā)放的貸貸款為抵抵押貸款款,貸款款額度不不得超過過所收購購土地評評估價值值的700%,貸貸款期限限最長不不得超過過2年。 商業(yè)業(yè)銀行不不得向房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)發(fā)放用用于繳交交土地出出讓金的的貸款。 嚴格格防止建建筑施工工企業(yè)使使用銀行行貸款墊墊資房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目。(2)限限制個人人二次置置業(yè)和消消費高檔檔商品房房通知對借款款人申請請個人住住房貸款款購買第第一套自自住住房房的,首首付款比比例仍執(zhí)執(zhí)行200的規(guī)規(guī)定;對對購買第第二套以以上(含含第二套套)住房房的,應應適當提提高首付付款比例例。評價:政政策環(huán)境境對于房房地產(chǎn)來來說,即即提供了了機遇又又發(fā)出預預警。城城市總

25、體體規(guī)劃明明確了城城市的定定位,對對于城市市的經(jīng)濟濟增速提提供前提提;同時時東南方方向的定定位居住區(qū)區(qū)與工業(yè)業(yè)區(qū),預預示著人人口聚集集的方向向;以及及城中村村改造政政策,增增加了城城市可開開發(fā)用地地供應量量,也增增加了部部分農(nóng)民民因生活活水平的的提高而而帶來的的有效需需求;這這是機遇遇。另一一方面通知對于實實力弱的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)提提出資本本運作的的更高要要求,同同時對個個人二次次置業(yè)和和高檔商商品房的的限制,制約了了部分有有效需求求,這是是預警。1.6“奧林匹匹克”情結石石家莊20011年申奧奧的成功功,不僅僅是北京京的成功功,也是是全國的的成功。石家莊莊作為離離北京較較近的城城市,也也深受申

26、申奧成功功的影響響?!皧W林匹匹克”是“更高、更快、更強”的代名名詞,以以體育作作為載體體,在消消費者心心目中打打下了深深深的烙烙印。尤尤其是在在非典之之后,健健康成為為現(xiàn)代社社會最關關心的一一個話題題,而運運動本身身就是一一種健康康的生活活方式,消費者者對健康康、運動動居住社社區(qū)的向向往更加加強烈。(1)石石家莊有有良好的的體育競競賽基礎礎石家莊體體育健兒兒共奪得得世界冠冠軍244個,亞亞洲冠軍軍42個,全國冠冠軍2444個,打破世世界紀錄錄52次。20002年,石家莊莊市選手手在省級級以上比比賽共獲獲金牌993枚,銀牌888枚,銅牌669枚。全市舉舉辦各種種運動會會3100次,參參加運動動會

27、的運運動員113.225萬人人次。 (2)體體育設施施,尤其其大眾體體育設施施相對落落后,制制約了群群眾的健健身熱潮潮石家莊相相繼建成成了被譽譽為“空中體體育場”的裕彤彤國際體體育中心心、中山山體育館館和體育育訓練中中心。全全市群眾眾體育活活動比較較活躍,尤其是是非典之之后,全全民健身身熱潮逐逐漸興起起,體育育人口不不斷增加加,已達達到總人人口的440%,但受到到了大眾眾體育設設施欠缺缺的制約約。據(jù)調(diào)調(diào)查人員員親眼所所見,由由于場地地的缺少少,每到到下午,大街上上打羽毛毛球的人人成為一一大景觀觀。(3)奧奧林匹克克花園的的突出特特點奧林匹克克花園弘弘揚奧林林匹克精精神,是是體育與與地產(chǎn)結結合的

28、復復合地產(chǎn)產(chǎn)的代表表。奧林林匹克精精神的宗宗旨是使使體育運運動為人人的和諧諧發(fā)展服服務,以以促進建建立一個個維護人人的尊嚴嚴的、和和平的社社會。奧奧林匹克克花園將將運動、健康、環(huán)保的的奧林匹匹克精神神貫穿在在居住社社區(qū)的規(guī)規(guī)劃設計計中;倡倡導平等等、健康康、和諧諧的奧林林匹克居居住文化化。評價:奧奧林匹克克情結石石家莊,以奧林林匹克運運動為主主題的社社區(qū),其其鮮明的的特點會會使消費費者的購購房需求求得到最最大的滿滿足。1.7綜綜述通過以上上對石家家莊從人人文環(huán)境境到“奧林匹匹克”環(huán)境的的多方面面的調(diào)研研,認為為石家莊莊的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)宏觀投投資環(huán)境境尚可,東南區(qū)區(qū)域適宜宜居住,具備良良好的體體

29、育競賽賽基礎,但群眾眾性體育育設施缺缺乏,因因此在石石家莊建建設“奧林匹匹克花園園”能更好好地滿足足人們對對健康住住房的需需求。2 石家家莊房地地產(chǎn)市場場分析2.1石石家莊市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析析2.1.1 石石家莊市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場總總體狀況況由于資料料的限制制,公開開的統(tǒng)計計數(shù)據(jù)只只能收集集到20001年年,雖然然20001年的的絕對數(shù)數(shù)據(jù)不能能直接反反映當前前市場的的發(fā)展狀狀況,但但從這兩兩年的投投資環(huán)境境來看,20002年及及今年上上半年的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀狀況應該該強于220011年,因因此用220011的相對對數(shù)據(jù)能能大致折折射出當當前的房房地產(chǎn)狀狀況。從表二提提供的數(shù)數(shù)據(jù)可以以發(fā)

30、現(xiàn),石家莊莊房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長長速度較較快,不不僅投資資額增長長速度加加快,銷銷售面積積與銷售售額增長長速度也也在加快快。20001年年石家莊莊市固定定資產(chǎn)投投資完成成3800.877億元,全年完完成房地地產(chǎn)投資資28.18億億元,增增長211.5%,房屋屋施工面面積4999萬平平方米,增長337.66%,商商品房銷銷售面積積84萬萬平方米米,銷售售收入116.223億元元,分別別增長221.77%和336.11%。銷銷售均價價達到119266元/平平方米,增長113%。住宅類類型物業(yè)業(yè)的增長長速度要要低于商商品房總總體增長長速度,說明該該時期的的商業(yè)型型物業(yè)增增長速度度快于住住宅開發(fā)發(fā)銷售速速度

31、。220011年商品品房年銷銷售面積積考慮預預售面積積達到1160萬萬平方米米,住宅宅年銷售售面積約約1200萬平方方米。表2 20001年年石家莊莊房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主主要指標標主要指標標合計上年同期期增幅(%)商品房投投資額(億元)28.11823.11921.55商品房施施工面積積(萬平平方米)449.67326.2037.66#住宅372.95270.3431.00商品房實實際銷售售面積(萬平方方米)84.22569.11321.77#住宅72.88766.33719.88商品房預預售面積積(萬平平方米)59.112商品房空空置面積積(萬平平方米)20.55122.3318.11住宅18.7

32、7212.00516.66商品房實實際銷售售額(億億元)16.22311.99236.11#住宅13.99011.11824.33數(shù)據(jù)來源源于石石家莊220011、20002年年統(tǒng)計年年鑒悉自市房房地產(chǎn)交交易所,20003年以以來石家家莊市房房地產(chǎn)交交易逐漸漸火爆。據(jù)不完完全統(tǒng)計計,石家家莊市現(xiàn)現(xiàn)有幾十十個樓盤盤正在開開發(fā)和銷銷售,商商品房銷銷售面積積將達到到萬平方方米。表3 20003年年上半年年石家莊莊房地產(chǎn)產(chǎn)交易情情況商品房存量房二手房交易套數(shù)數(shù)(套)建筑面積積(萬M22)平均售價價(元/MM2)交易套數(shù)數(shù)(套)建筑面積積(萬M22)交易套數(shù)數(shù)(套)建筑面積積(萬M22)合計443005

33、7.994210551990020.9931807711.447比去年同同期增加加182.56%9%44%123.61%數(shù)據(jù)來源源:石家家莊市房房地產(chǎn)交交易所從表三提提供的數(shù)數(shù)據(jù)表明明,今年年上半年年商品房房銷售面面積約660萬平平方米,是去年年同期交交易量的的2倍,平均每每套銷售售面積1130平平方米,說明今今年商品品房交易易需求速速度加快快;同時時存量房房與二手手房的交交易速度度也有所所提高,尤其是是二手房房隨著減減低稅費費等政策策環(huán)境的的改善激激活這部部分市場場,二手手房平均均每套銷銷售面積積60平平方米;商品房房交易的的火爆預預示著當當?shù)毓┬栊鑳赏牡木置妗?.1.2石家家莊市商商品住

34、房房市場供供給分析析(1)總總體供給給規(guī)模大大,供給給速度有有較大的的增長 截止到220022年底,石家莊莊市人均均建筑面面積達到到22.4平方方米。“十五”期間,根據(jù)石石家莊市市國民民經(jīng)濟和和社會發(fā)發(fā)展第十十個五年年計劃(綱要)規(guī)定定,石家家莊市人人均住房房使用面面積增加加2平方方米,按按此計算算,石家家莊“十十五”期期間每年年住宅竣竣工量應應保持在在1200萬-1140萬萬平方米米。悉市房改改辦,自自20003年起起5年內(nèi)內(nèi)為滿足足中低收收入階層層經(jīng)濟適適用房年年均開發(fā)發(fā)40萬萬,即另另外每年年至少還還有8001000萬平平方米的的商品房房開發(fā)。另外,城中村村改造也也要從220022年起5

35、5年內(nèi)完完二環(huán)內(nèi)內(nèi)45個個城中村村,20002年年二環(huán)以以內(nèi)455個城中中村已開開工建設設的有222個,開工面面積達1100萬萬平方米米,目前前已有113個村村與各地地開發(fā)商商達成合合作協(xié)議議。除此此之外還還有不在在以上范范圍內(nèi)的的舊城區(qū)區(qū)的改造造與開發(fā)發(fā)區(qū)的建建設等,使石家家莊總體體供給規(guī)規(guī)模增大大,預計計供給速速度近55年內(nèi)有有較大的的增長。(2)外外地資本本紛紛進進入,當當?shù)亻_發(fā)發(fā)商面臨臨不小壓壓力隨著全國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的持續(xù)升升溫,像像石家莊莊這樣過過去不被被看好的的中部城城市,現(xiàn)現(xiàn)在許多多有資金金、有實實力的大大企業(yè)也也紛紛攜攜資入石石,開始始與當?shù)氐亻_發(fā)商商爭搶市市場。數(shù)據(jù)證明明

36、:20002年年天津天天順房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司以以4.33億元取取得166公頃的的土地、20002年113個城城中村的的改造項項目與來來自國內(nèi)內(nèi)的廈門門、珠海海、深圳圳、北京京、上海海及國外外的澳大大利亞等等地的房房地產(chǎn)開開發(fā)商達達成了合合作意向向。而天天津順馳馳、上海海濱江置置業(yè)、北北京一些些有實力力的地產(chǎn)產(chǎn)商等也也已派出出先頭部部隊在石石家莊設設點扎營營、市場場調(diào)研、土地勘勘測,并并對石家家莊20003年年公開招招投標110宗共共占地9950畝畝的地塊塊表現(xiàn)出出極大的的興趣。而相對來來說,石石家莊市市開發(fā)企企業(yè)雖多多,但成成規(guī)模、有實力力的開發(fā)發(fā)企業(yè)少少,據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計,石石家莊房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)

37、業(yè)中900%以上上是三、四級資資質企業(yè)業(yè)。外地地企業(yè)的的進入,無疑對對本土開開發(fā)企業(yè)業(yè)的實力力提出更更高要求求,毫無無疑問,一些實實力弱又又不善于于資源整整合的企企業(yè)必然然會造到到淘汰。(3)缺缺乏成規(guī)規(guī)模型大大盤通常來說說,成規(guī)規(guī)模型住住宅小區(qū)區(qū)有條件件建立完完善的配配套服務務系統(tǒng),而且可可以營造造良好的的公共空空間環(huán)境境。城城市居住住區(qū)規(guī)劃劃設計規(guī)規(guī)范規(guī)規(guī)定小區(qū)區(qū)級(人人口在1100000150000人人)配建建有滿足足物質與與文化生生活所需需的公共共服務設設施,那那么以石石家莊城城市的標標準計算算小區(qū)級級占地要要達到5500畝畝。從調(diào)查的的結果來來看,目目前石家家莊在售售樓盤超超過500

38、0畝的的項目非非常少,除了國國際城、天山水榭花花都等少少數(shù)項目目,而即即便是當當年暢銷銷樓盤銀都都花園、世紀花花園占地地也分別別只有1156畝畝、2220畝。從此可可以折射射出,石石家莊目目前配套套非常完完善的小小區(qū)是缺缺乏的,而通過過調(diào)查也也確實反反映出讓讓市民非非常滿意意的小區(qū)區(qū)不多。(4)多數(shù)普普通型住住宅產(chǎn)品品形態(tài)雷雷同,少少數(shù)樓盤盤產(chǎn)品形形態(tài)良好好并以較較高價格格贏得市市場根據(jù)對石石家莊現(xiàn)現(xiàn)有樓盤盤調(diào)查的的結果,多數(shù)普普通住宅宅產(chǎn)品形形態(tài)雷同同,基本本呈現(xiàn)出出6層板板樓、棋棋盤式行行列排列列、樓前前規(guī)整草草坪上散散落著些些許運動動器械、公建配配套依靠靠周邊,服務單單一的物物業(yè)管理理、

39、戶型型單一、功能分分區(qū)不夠夠細化等等特點,而這一一類產(chǎn)品品大多還還是988年以后后建設的的,由于于價格基基本不超超過20000元元/平方方米,有有的甚至至千元左左右,為為廣大普普通工薪薪階層接接受。而在石家家莊也涌涌現(xiàn)出少少數(shù)項目目產(chǎn)品形形態(tài)良好好,并受受到廣大大市民稱稱道的項項目。已已基本售售罄的項項目大致致有銀都都花園、世紀花花園、釣釣魚臺名名邸、陽陽光水岸岸等。這這些項目目的產(chǎn)品品形態(tài)在在社區(qū)的的規(guī)劃設設計、戶戶型設計計、面積積大小、功能區(qū)區(qū)細化、建筑質質量、物物業(yè)管理理等方面面都有所所提高,這部分分產(chǎn)品普普遍價格格都高于于普通型型住宅至至少10000元元/平方方米以上上,而依依然受到到

40、市場追追捧,一一方面反反映出石石家莊這這類品質質好的產(chǎn)產(chǎn)品缺乏乏,而希希望改善善住房條條件的人人很多;另一方方面顯示示了石家家莊這類類商品的的購買力力較強,有一定定的有效效需求。(5)隨隨著距離離市中心心遠近以以及品質質高低,價格呈呈現(xiàn)一定定規(guī)律;價位在在27000元/平方米米以下的的住宅占占87%,27700元元/平方方米以上上的住宅宅只占113% 按距離市市中心遠遠近的價價格大致致為:表4 不同同區(qū)位價價位區(qū)位中心區(qū)次中心區(qū)區(qū)偏遠區(qū)二環(huán)外遠離二環(huán)環(huán)外價位元/平方方米3000025000200001500010000高檔加550010000數(shù)據(jù)來源源:石家家莊搜房房網(wǎng)從石家莊莊搜房網(wǎng)網(wǎng)提供的

41、的各個區(qū)區(qū)位(行行政區(qū))樓盤分分析,均均價18800元元/平方方米的項項目占到到大約446%,均價11800027700元元/平方方米約331%,均價228000元/平平方米以以上的項項目占到到23%。低價價位房多多的原因因,一方方面是由由于大量量經(jīng)濟適適用房的的開發(fā)平平抑了價價格,另另一方面面的原因因是流于于普通的的產(chǎn)品居居多;高高價位房房占少數(shù)數(shù),原因因是近年年來才涌涌現(xiàn)幾個個從產(chǎn)品品到營銷銷都很有有特點的的項目。通過區(qū)位位價格也也發(fā)現(xiàn)住住宅價格格檔次與與區(qū)位沒沒有非常常明顯關關聯(lián),卻卻與住宅宅產(chǎn)品品品質高低低有直接接聯(lián)系。表5 不同同區(qū)域各各種房價價比例區(qū)域18000以下(%)18000

42、27700(%)28000以上(%)普通住宅宅均價(元元)橋東33402722544.000橋西38441718111.000長安48421015277.000新華5041917933.000裕華57321118355.000開發(fā)區(qū)54321419511.000數(shù)據(jù)來源源:搜房房網(wǎng)評價:各各項數(shù)據(jù)據(jù)表明,當前石石家莊房房地產(chǎn)市市場呈現(xiàn)現(xiàn)供需兩兩旺狀況況。今后后5年內(nèi)內(nèi)供應量量會持續(xù)續(xù)增長,年均約約供應11201400萬平方方米;外外地開發(fā)發(fā)商的進進入已對對實力不不夠強大大的當?shù)氐亻_發(fā)商商形成壓壓力;產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)多數(shù)普普通單一一;少數(shù)數(shù)顯有特特點產(chǎn)品品售價突突破30000元元/平方方米,銷銷售情

43、況況良好,說明這這部分市市場的潛潛力;產(chǎn)產(chǎn)品價格格與距離離中心區(qū)區(qū)遠近呈呈現(xiàn)一定定規(guī)律,從10000元元30000元不不等;與與行政區(qū)區(qū)域沒有有直接關關系,與與產(chǎn)品綜綜合品質質有直接接關聯(lián)。2.2石石家莊市市商品住住房市場場預測2.2.1競爭爭激烈,中高端端項目謹謹防過熱熱石家莊“十五”期間每每年住宅宅竣工量量保持在在1200萬-1140萬萬平方米米,經(jīng)濟濟適用房房5年內(nèi)內(nèi)每年開開發(fā)400萬,二二環(huán)內(nèi)445個城城中村占占地11120公公頃5年年內(nèi)改造造完等等等數(shù)據(jù)無無不表明明,石家家莊3到到5年內(nèi)內(nèi)將是到到處林立立塔吊、大興土土木的時時期。而而以目前前石家莊莊市轄區(qū)區(qū)2,1180,6777人,

44、550多萬萬戶,年年均人口口機械增增長率00.4337%,即便是是戶籍制制度的放放寬吸引引外地人人的進入入,也不不可否認認石家莊莊對住宅宅有效需需求的速速度遠高高不過供供給的速速度,石石家莊房房地產(chǎn)將將進入一一個激烈烈競爭時時代。房地產(chǎn)的的競爭即即是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的競爭爭,是房房地產(chǎn)企企業(yè)資源源整合的的競爭,而這無無疑是對對實力還還不夠強強大的石石家莊房房地產(chǎn)企企業(yè)的挑挑戰(zhàn),而而同時還還要面對對眾多進進入當?shù)氐厥袌龅牡耐獾鼐蘧揞^房地地產(chǎn)的挑挑戰(zhàn)。對對于當?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)企業(yè)而而言改變變過去的的思路,調(diào)整戰(zhàn)戰(zhàn)略,尋尋求合作作,進行行更為有有競爭力力的資源源整合是是應對挑挑戰(zhàn)的唯唯一出入入。20011

45、年在外外地開發(fā)發(fā)商還未未大量進進入之時時,一塊塊近3000畝的的地塊被被河北燕燕都地產(chǎn)產(chǎn)以近11億元(折合333萬/畝)奪奪得,而而當時能能符合競競拍條件件的開發(fā)發(fā)商還寥寥寥無幾幾;到了了20003年,見下表表,石家家莊地價價以20000多多元/平平方米奪奪得,相相比一級級基準地地價高出出許多,而其中中一塊總總價4億億元的地地塊是由由外地開開發(fā)商奪奪得。地價的提提高是競競爭的結結果,而而從某種種程度上上說,地地價決定定了產(chǎn)品品的定位位,20003年年的爭奪奪可以看看出僅地地價就已已達到225000元/平平方米(假定住住宅容積積率為22,樓面面地價達達到12200元元/平方方米,再再考慮建建安成

46、本本等),這類產(chǎn)產(chǎn)品的價價格在當當?shù)匾欢ǘㄊ侵懈吒叨水a(chǎn)品品。競爭爭的加劇劇無疑使使這類產(chǎn)產(chǎn)品的供供應加劇劇,而石石家莊這這部分人人群畢竟竟有限,因此這這類產(chǎn)品品有可能能過熱發(fā)發(fā)展。表6 拍賣賣地塊狀狀況代號位置用途占地奪標價地面價奪標公司司005博雅莊園園以西住宅90畝1.5億億167萬萬/畝25033元/平平方米河北恒實實003中山西路路與師范范街相交交處住宅7.8畝畝12300萬157萬萬/畝23533元/平平方米石家莊制制藥006248畝畝4.3億億173萬萬/畝25933元/平平方米天津天順順表7 石家家莊基準準地價表表(19998年年)單位:元元/平方方米土 地 等 級級級地級地級地

47、商 業(yè) 用 地地450003240019955住 宅 用 地地1590012455795工 業(yè) 用 地地855450165注:石家家莊基準準地價220033年進行行調(diào)整,相比998年等等級更為為細化2.2.2東南南區(qū)域成成為主戰(zhàn)戰(zhàn)場,主主要以中中高端產(chǎn)產(chǎn)品為主主最近國家家統(tǒng)計局局提供的的資料表表明,高高收入占占1,中產(chǎn)占占30,低收收入占770。現(xiàn)在石石家莊買買房的主主要是這這1和和30。有很很多戶有有多套房房,缺房房戶不多多,房子子的租價價也很便便宜,因因此從量量上,石石家莊房房子并不不緊缺。經(jīng)過了了房改后后,這部部分1%和300%的收收入較高高的人群群對自己己的住房房條件不不滿意,并不是是

48、追求高高檔,但但需要更更好的戶戶型、更更大的居居住面積積、更好好的樓層層和地段段。世紀紀花園和和博雅莊莊園、筑筑業(yè)花園園的熱銷銷就說明明了這個個問題。現(xiàn)在石石家莊房房產(chǎn)價格格比較高高,漲幅幅也比較較大,主主要是供供需矛盾盾。另外外,也有有市政的的大規(guī)模模投入帶帶來的地地產(chǎn)的普普遍升值值。從城市的的規(guī)劃來來看,城城市的發(fā)發(fā)展方向向是東南南區(qū)域,規(guī)劃用用途主要要是居住住用地和和工業(yè)用用地。由由于東南南區(qū)域比比CBDD可開發(fā)發(fā)量大、位于二二環(huán)內(nèi)比比開發(fā)區(qū)區(qū)距離市市區(qū)近、配套相相對更完完善,東東南區(qū)域域將成為為主戰(zhàn)場場,以中中端、高高端產(chǎn)品品為主。低檔房的的前景不不樂觀,石家莊莊市從119988年開始

49、始推進經(jīng)經(jīng)濟適用用房建設設,到目目前為止止,經(jīng)濟濟適用住住房建設設累計竣竣工面積積2066萬平方方米。經(jīng)經(jīng)濟適用用房面向向中低收收入家庭庭,其價價格相對對商品房房便宜,與同地地段商品品房相比比,每平平方米差差價在3300元元左右,價格基基本保持持在每平平方米114000-16600元元之間,戶型一一般控制制在600-1110平方方米。到到目前已已解決了了3萬多多戶中低低收入家家庭的住住房問題題。而現(xiàn)現(xiàn)在很多多城中村村改造缺缺恰恰推推出了大大量的低低檔房。年均開開發(fā)400萬的經(jīng)經(jīng)濟適用用房多集集中在北北二環(huán)外外與西二二環(huán)外,對中高高檔產(chǎn)品品針對的的客戶群群體不造造成影響響。表8 20003年計計

50、劃開工工經(jīng)濟適適用房序號項目名稱稱位置開發(fā)規(guī)模模(總建建筑面積積)1紅星花園園北二環(huán)外外熱電二二廠附近近8萬平方方米2中山小區(qū)區(qū)北二環(huán)外外未知3東鑫花園園西二環(huán)外外保龍倉倉附近未知4玉龍花園園西二環(huán)外外玉村附附近萬平平方米5富城花園園南二環(huán)附附近萬平平方米6恒立園小小區(qū)北二環(huán)桃桃園村附附近萬平平方米7趙苑小區(qū)區(qū)趙陵鋪附附近萬平平方米8安苑小區(qū)區(qū)南二環(huán)附附近萬平平方米資料來源源:石家家莊房改改辦2.2.3中高高端項目目高性價價比競爭爭中高端產(chǎn)產(chǎn)品的競競爭將是是性價比比的競爭爭(產(chǎn)品品定位、人性化化、智能能化的社社區(qū)規(guī)劃劃、戶型型設計、物業(yè)配配套、主主題鮮明明深入人人心的現(xiàn)現(xiàn)代營銷銷手段)。石家莊

51、市市商品住住房除在在房型、戶型、面積、質量、功能等等內(nèi)在品品質上越越來越走走向市場場細分的的多元化化發(fā)展外外,品牌牌、環(huán)境境、企業(yè)業(yè)形象等等也日益益成為重重要樓盤盤品質指指標。精精裝修的的同時,高品質質而不是是高檔化化的精品品住房越越來越贏贏得消費費者的認認同,競競爭的加加劇也使使開發(fā)商商更注重重產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)涵質量量和外在在形象。繼釣魚臺臺名邸、銀都花花園等精精裝修住住宅項目目后,近近兩年,陽光華華苑、心心海假日日、筑業(yè)業(yè)花園廣廣場等項項目以及及近日新新開盤的的新天地地自然康康城都部部分或全全部以精精裝修住住宅供應應市場。2.2.4部分分熱點區(qū)區(qū)域房價價會上漲漲上漲區(qū)域域為東南南區(qū)、市市中心、CB

52、DD區(qū),主主要特點點是受規(guī)規(guī)劃、政政策、土土地、市市場需求求等影響響,市場場供應產(chǎn)產(chǎn)品會考考慮越來來越人性性化、越越來越精精致,性性價比趨趨于合理理,綜合合成本會會上升,房價自自然也會會有一定定漲幅。隨著城市市規(guī)劃實實施進程程的加快快和城市市化發(fā)展展速度的的提升,石家莊莊房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)郊郊區(qū)化的的發(fā)展將將得到進進一步的的體現(xiàn),但城區(qū)居居住環(huán)境境的改善善和城市市的整體體增值使使城區(qū)市市場仍將將扮演重重要的角角色。 評價:今今后幾年年石家莊莊房地產(chǎn)產(chǎn)市場將將保持供供需兩旺旺狀態(tài),但供給給的增長長速度會會快于有有效需求求的增長長速度,尤其是是中高端端項目的的供需。東南區(qū)區(qū)域、市市中心、CBDD會成為為

53、熱點區(qū)區(qū)域,而而東南區(qū)區(qū)域由于于城市發(fā)發(fā)展的趨趨勢,土土地成本本的提高高等,市市民看好好等因素素使其將將成為中中高端市市場的主主戰(zhàn)場,競爭激激烈;對對于當?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)企業(yè)而而言,改改變過去去的思路路,調(diào)整整戰(zhàn)略,尋求合合作,進進行更有有競爭力力的資源源整合是是應對內(nèi)內(nèi)外挑戰(zhàn)戰(zhàn)的唯一一出入。2.3綜綜述通過以上上對石家家莊房地地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀與與趨勢的的分析,認為今今后幾年年當?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場將呈呈現(xiàn)供需需兩旺勢勢頭,但但競爭將將更為激激烈,尤尤其是中中高端產(chǎn)產(chǎn)品;鑒鑒于本案案所處東東南區(qū)域域的發(fā)展展勢頭,適宜發(fā)發(fā)展中高高端產(chǎn)品品;東南南區(qū)域是是石家莊莊未來熱熱點區(qū)域域之一,但也容容易過快快出現(xiàn)供

54、供大于求求局面。面對眾眾多外來來房地產(chǎn)產(chǎn)商進入入的市場場,要求求當?shù)亻_開發(fā)商要要充分利利用其地地緣、政政府等資資源優(yōu)勢勢,引進進外援,尋求合合作,形形成更具具競爭力力的資源源整合,避免市市場風險險。我司眾多多成功的的奧林匹匹克花園園項目形形成的品品牌優(yōu)勢勢和資源源整合能能力,是是合作成成功的重重要砝碼碼。3 項目目所在區(qū)區(qū)域裕華區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析3.1裕裕華區(qū)房房地產(chǎn)市市場分析析3.1.1城市市規(guī)劃對對裕華區(qū)區(qū)的影響響根據(jù)石家家莊1999720110年總總體規(guī)劃劃,石家家莊的城城市中心心向東南南移。東東南區(qū)域域規(guī)劃采采取“一帶四四點四片片區(qū)”的結構構,主要要是居住住用地和和工業(yè)用用地。南南

55、王村所所在裕華華區(qū)將作作為城市市副中心心、體育育中心、區(qū)行政政中心,建設具具有一定定規(guī)模的的城市次次一級大大、中型型公共設設施,市市政配套套將逐漸漸完善。建成后后將成為為省會新新的經(jīng)濟濟熱點地地區(qū),將將吸引更更多的物物流、資資金流、人流,必將對對城市的的發(fā)展、人民的的生活改改善帶來來深遠影影響。3.1.2城中中村改造造對裕華華區(qū)的影影響裕華區(qū)城城中村改改造目前前有5個個較大的的改造項項目群:“城中中村”改改造綠色色社區(qū)項項目群、槐南路路體育育大街金金十字走走廊現(xiàn)代代商貿(mào)項項目群、東南二二環(huán)大型型特色專專業(yè)市場場項目群群、宋營營高科技技工業(yè)園園高新技技術產(chǎn)業(yè)業(yè)項目群群、東南南分區(qū)省省市重大大工程

56、項項目群。該區(qū)將將投資110億元元,開發(fā)發(fā)建設“五橫六六縱”111條路路,同時時體育中中心、南南部大學學城等省省市重大大項目正正在積極極的前期期準備工工作中。目前,東王、方北等等10個個村的城城中村改改造已經(jīng)經(jīng)全面啟啟動。本本案屬于于城中村村改造項項目之一一。3.1.3裕華華區(qū)房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀已建和在在建的住住宅小區(qū)區(qū)目前在在裕華區(qū)區(qū)知名度度比較高高的有:針對中中低等收收入人群群的卓達達花園、神興小小區(qū),針針對中等等收入人人群的新新天地自然康康城,針針對中高高等收入入人群的的世紀花花園。就就目前裕裕華區(qū)房房產(chǎn)市場場來講,還比較較缺乏定定位精確確、產(chǎn)品品優(yōu)良的的高性價價比的產(chǎn)產(chǎn)品。但裕華區(qū)區(qū)城中村

57、村改造已已吸引了了不少外外地房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的進入入,據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計,220033年該區(qū)區(qū)將投資資近百億億,新開開發(fā)房地地產(chǎn)面積積1000萬平方方米以上上,這些些項目勢勢必在產(chǎn)產(chǎn)品上會會有進一一步的提提高,也也勢必加加劇該區(qū)區(qū)的競爭爭。表9 裕裕華區(qū)項項目均價價及戶型型面積一一覽項目名稱稱均價(元元/平方方米)銷售面積積(萬平平方米)國際城23000(多層層)、228000(小高高層)100新天地自然康康城230006卓達小區(qū)區(qū)2228867神興小區(qū)區(qū)2048817世紀花園園30000左右2.43.2重重點樓盤盤個案分分析以下為本本案區(qū)域域市場在在售房地地產(chǎn)項目目,以國國際城、新天地地、心海海假日、天

58、山水榭花花都為代代表的一一批項目目市場反反映均良良好。下下表對本本項目區(qū)區(qū)域內(nèi)競競爭性項項目作為為重點樓樓盤分析析。表10 重重點樓盤盤個案分分析項 目目國際城新天地自然康康城天山水水榭花都都心海假日日位置交通通裕華區(qū)槐槐中路裕華區(qū)塔塔北路999號高新技術術開發(fā)區(qū)區(qū)珠峰大大街2118號高新技術術開發(fā)區(qū)區(qū)長江大大道1號號占地面積積667畝畝100畝畝10000畝左右右近千畝建筑面積積80萬平平米不詳約70萬萬不詳容積率1.8不詳1.077不詳開發(fā)商石家莊慧慧彀科技城城開發(fā)有有限公司司石家莊市市長安區(qū)區(qū)城市建建設開發(fā)發(fā)公司河北天山山實業(yè)集集團房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司中潤地產(chǎn)產(chǎn)投資商 ppep基基金

59、亞太太地區(qū)管管理機構構(香港港)有限限公司石家莊燕燕華地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司 不詳不詳代理商Flamminggo上海安瑞瑞機構深圳同致致地產(chǎn)顧顧問集團團同致行行北京龍尊尊廣告有有限公司司(原世世尊龍)平均價格格26000(多)、33300(小高層層)26000(3000裝修修)27800(4880裝修修)300002500026000物業(yè)費0.8(多)、1.22(小高高層)0.7待定1銷售率一期800%一期80090%一期剛開開盤二期800%主力戶型型二居1115、三三居1990、五五居二居933、三居居1288、一居居71三居1223三居1555二居900四居1990主題概念念以國際視視野造城城奧

60、林匹克克生活全全面到來來智者天作作伴,水水為鄰移民心海海假日,享有綠綠卡產(chǎn)權權。樓書書中解釋釋是把綠綠卡還給給健康,把綠色色還給家家園綠化率40%51.668%41.55%40%入住時間間一期033年122月一期044年6月月30日日一期20004年年7月二期20003年年12月月1日建筑形態(tài)態(tài)多板、小小高板、高層寫寫字樓多板小高板、多板、towwnhoousee多板、小小高層配套設施施小學、中中學、科科普中心心、藏谷谷(前衛(wèi)衛(wèi)藝術展展廳)、公園幼兒園、會所、健身園園小超市、小學、幼兒園園、露天天游泳場場、周邊邊將引進進120000米米的大型型超市西邊有220萬平平米的城城區(qū)綠化化公園;三期將

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