商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)

1、綜合體商業(yè)廣場(chǎng)前期籌備 工作關(guān)鍵點(diǎn)總結(jié)商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第1頁前 言 經(jīng)過開業(yè)項(xiàng)目及同行其它具代表性開業(yè)項(xiàng)目標(biāo)分析，認(rèn)真研究總結(jié)綜合體產(chǎn)品特質(zhì)和潛在問題，充分關(guān)注前期建筑設(shè)計(jì)中要項(xiàng)及商業(yè)籌備相關(guān)內(nèi)容，為提升項(xiàng)目品質(zhì)并順利開業(yè)，為努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化目標(biāo)。特提出以下相關(guān)意見和提議，作為新項(xiàng)當(dāng)前期籌備工作參考依據(jù)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，真正使我們項(xiàng)目成為人文建筑、品味建筑。 商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第2頁主題內(nèi)容 第一部分：工程前期介入關(guān)注 關(guān)鍵點(diǎn)及提議第二部分：商業(yè)籌備工作關(guān)鍵點(diǎn)參考商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第3頁第一部分：工程前期介入關(guān)注關(guān)鍵點(diǎn) 及提議一、建筑及配套

2、系統(tǒng)設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)二、施工階段現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)關(guān)注點(diǎn)三、設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試關(guān)注點(diǎn)四、接管階段人員培訓(xùn)關(guān)注點(diǎn)五、工程遺留問題處理關(guān)注點(diǎn) 關(guān)注工程前期介入工作關(guān)鍵點(diǎn)是確保工程質(zhì)量及滿足日后使用功效主要前提條件之一。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第4頁一、建筑及配套系統(tǒng)設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)1、屋頂設(shè)施關(guān)注點(diǎn)：1）為防止給住戶造成影響，屋頂排油煙設(shè)備應(yīng)距高層住宅水平距離20米以上；所以餐飲業(yè)態(tài)最好設(shè)計(jì)于商業(yè)頂層，便于油煙排放與油煙管道施工。2）中庭采光天棚應(yīng)預(yù)留最低46個(gè)電動(dòng)提升裝置，同時(shí)采光天棚應(yīng)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，必須設(shè)置電動(dòng)遮陽裝置。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第5頁3）玻璃頂棚、設(shè)備基礎(chǔ)、電源箱等應(yīng)重點(diǎn)考慮防水、

3、防火可靠性。中庭玻璃頂坡度小有漏水隱患. 設(shè)備周圍有漏水、失火隱患商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第6頁 風(fēng)機(jī)被基礎(chǔ)封閉，存在漏水隱患 冷卻塔風(fēng)扇電源盒存在安全隱患商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第7頁4）屋頂花園應(yīng)充分考慮整體排水系統(tǒng)，倒流流向設(shè)計(jì)、排水溝流向設(shè)計(jì)應(yīng)均勻合理設(shè)置，防止出現(xiàn)向一個(gè)方向集中倒流設(shè)計(jì)；屋頂花園存在漏水隱患屋頂女兒墻工藝需改進(jìn)商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第8頁5）屋面空調(diào)機(jī)房及消防穩(wěn)壓間應(yīng)考慮冬季取暖設(shè)施，防止設(shè)備及管道凍傷。6） 應(yīng)充分考慮群樓風(fēng)機(jī)等設(shè)備降噪問題，煙氣異味問題以及全部同類設(shè)備相關(guān)噪聲、煙氣、異味、飄水等對(duì)住宅、寫字摟影響和預(yù)防處理；7） 除

4、考慮到小型餐飲頂部排油煙風(fēng)機(jī)或室外機(jī)設(shè)備基礎(chǔ)預(yù)留及室內(nèi)機(jī)與室外機(jī)冷媒管、控制線、電源路徑設(shè)計(jì)外，應(yīng)將“主題餐廳”屋面設(shè)計(jì)一并考慮；商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第9頁建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)2、外廣場(chǎng)設(shè)施關(guān)注點(diǎn)：1）外廣場(chǎng)要設(shè)計(jì)用于地磚沖刷和綠化澆灌取水管道，而且要考慮管道內(nèi)存水泄放，防止冬季凍裂管網(wǎng)。2）對(duì)停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)力爭(zhēng)同一品牌產(chǎn)品，通訊協(xié)議和數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一，采取一臺(tái)服務(wù)器即可完成數(shù)據(jù)存放。3）住宅入口附近在不影響整體商業(yè)氣氛同時(shí)可適當(dāng)增加綠化緩沖帶，以確保住宅私密性； 商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第10頁4）外廣場(chǎng)預(yù)留景觀電源，安裝位置要考慮廣場(chǎng)整體美觀、適用、安全。同時(shí)還要考慮

5、防水處理工藝。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第11頁5）旗臺(tái)維修頻繁，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需改進(jìn).6）車場(chǎng)外立面結(jié)構(gòu)不合理需改進(jìn)商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第12頁建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)3、外立面設(shè)施關(guān)注點(diǎn)：1）商業(yè)裙樓及塔樓墻體顏色不宜過暗，應(yīng)關(guān)注裙樓晝夜色彩感，增強(qiáng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)氣氛；2） 隱藏式LED燈光顏色要求不應(yīng)過暗、過冷；大型LED面積依據(jù)外立面形式統(tǒng)一設(shè)計(jì)，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時(shí)應(yīng)考慮LED維護(hù)保養(yǎng)以及防水需求；3）外立面廣告位內(nèi)側(cè)應(yīng)設(shè)置檢修口，方便維護(hù)；4)關(guān)注商業(yè)綜合體夜間整體商業(yè)氣氛和泛光效果，泛光和照明明暗結(jié)合，泛光色彩應(yīng)合理搭配；商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第1

6、3頁5）“商業(yè)廣場(chǎng)”及主力店店招泛光及照明應(yīng)明亮鮮明，增強(qiáng)遠(yuǎn)視效果；6）廣告位照明應(yīng)盡可能采取以外置照明（金鹵投光燈）為主，內(nèi)部襯托照明為輔設(shè)計(jì)。7）外墻廣告位需依據(jù)外立面高度及長(zhǎng)度進(jìn)行總體確實(shí)定，寬度與高度比宜為1：1.618黃金百分比，面積宜大于30平米；8）主店面在今后經(jīng)營(yíng)中將有許多促銷、展示等活動(dòng)，到時(shí)將需要懸掛一些條幅，為此提議，在商業(yè)樓體部分結(jié)構(gòu)面上預(yù)埋不銹鋼掛環(huán)，供其使用；商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第14頁建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)4、停車場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)：1）設(shè)置地面停車位既使得車流動(dòng)線復(fù)雜且不安全，又增加了物業(yè)管理成本，應(yīng)將停車位統(tǒng)一設(shè)置在地下；2）人行走道與車行通道之間提議有明確區(qū)分，

7、防止人車混行3） 進(jìn)出口設(shè)計(jì)合理性，實(shí)現(xiàn)“單進(jìn)單出”；4）車場(chǎng)內(nèi)部應(yīng)設(shè)計(jì)為“單循環(huán)”交通形式，盡可能防止交叉口；5）針對(duì)個(gè)別大型車輛無法進(jìn)入地下車庫，以及鑒于今后百貨上換貨、內(nèi)部調(diào)改需要，提議增加大型、重型車輛停車位設(shè)計(jì)，以供日后使用；商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第15頁6) 鑒于冬季地下車庫溫度較低，預(yù)防管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設(shè)備安全考慮，提議將通往地下電梯門外沿口略微墊高，形成一個(gè)向外緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時(shí)間內(nèi)也不致影響到電梯運(yùn)行安全。7）收費(fèi)亭面積mm，高2500mm，并安裝分體空調(diào)；8）車庫出入口道閘應(yīng)盡可能設(shè)置在水平路段位置；9）車道地面增加指導(dǎo)方向形狀減

8、速帶，按出入方向分別按或紋路設(shè)置。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第16頁10）停車場(chǎng)坡道要有截水溝設(shè)計(jì)，最少要有兩道，最好上、中、下三道截水溝，南方地域更需注意。排水溝砌筑，應(yīng)采取混凝土砌筑商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第17頁11）北方嚴(yán)寒地域，地下停車場(chǎng)出入口最少要加裝兩道堆積門用以隔絕室外冷空氣侵入，同時(shí)車場(chǎng)入口收費(fèi)亭位置和開啟堆積門感應(yīng)點(diǎn)位置設(shè)置要合理。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第18頁建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)5、垃圾房關(guān)注點(diǎn)：1) 垃圾房位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車場(chǎng)出入口，并兼顧貨梯及卸貨區(qū)，充分考慮垃圾運(yùn)輸通道應(yīng)注意當(dāng)?shù)乩嚫叨龋M可能靠近主通道標(biāo)高最高區(qū)域2) 垃圾房應(yīng)區(qū)分設(shè)

9、置招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險(xiǎn)品垃圾房；3）應(yīng)考慮營(yíng)業(yè)時(shí)間不一樣，餐飲及娛樂區(qū)域需設(shè)計(jì)專用夜間通道、垃圾通道，并做好夜間分區(qū)隔斷基礎(chǔ)工作商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第19頁4) 考慮到商場(chǎng)內(nèi)部將設(shè)置較多餐飲商鋪，提議在地下停車場(chǎng)設(shè)置各主力店及其它小商戶相對(duì)獨(dú)立4-5個(gè)卸貨區(qū)域，卸貨區(qū)域應(yīng)靠近各業(yè)態(tài)入口處，并與貨梯區(qū)、垃圾房組合設(shè)計(jì)，垃圾房應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，分設(shè)干、濕垃圾房，每組面積各大于60為宜，不提議主力店共用垃圾房； 5）適當(dāng)增大垃圾房面積，且一定要設(shè)計(jì)排風(fēng)系統(tǒng)，尤其是危險(xiǎn)品垃圾房應(yīng)設(shè)置可燃?xì)怏w報(bào)警裝置和自動(dòng)強(qiáng)制排風(fēng)系統(tǒng)，確保廣場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境品質(zhì)。5) 。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第

10、20頁6）未設(shè)計(jì)裝修垃圾傾倒場(chǎng)地，造成商場(chǎng)外圍堆放，影響通道通暢與商場(chǎng)形象。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第21頁6、內(nèi)部功效設(shè)施關(guān)注點(diǎn)。1)各主力店與商場(chǎng)通道接口處應(yīng)設(shè)置防盜卷簾，而且控制權(quán)在步行街一側(cè)；2) 設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮公共區(qū)域通道運(yùn)行安全問題（如KTV場(chǎng)所），提議不采取玻璃等易碎材料做墻面。3) 因影城、KTV、餐飲等租戶營(yíng)業(yè)時(shí)間與商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間不一樣，影城、KTV、大餐飲租戶應(yīng)設(shè)置單獨(dú)用戶進(jìn)出通道，以方便用戶在步行街關(guān)門后進(jìn)出， 并貫通商場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，出入口可直接通往建筑體外。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第22頁4) 貨物通道通道寬度大于2.5米，應(yīng)設(shè)計(jì)位于

11、大租戶貨物倉(cāng)庫附近，并與貨運(yùn)電梯相聯(lián)通；5) 因?yàn)樨浱菘杉骖櫹捞菥壒?，各層均可抵達(dá)，由此對(duì)百貨、影院夜間安防工作帶來了不便，為此提議對(duì)以上區(qū)域增加門禁設(shè)計(jì)6）依據(jù)肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客租賃條件要求，應(yīng)確保步行街主出入口處店鋪面積不低于150平米，并在一二層增加樓梯設(shè)計(jì)或留口，詳細(xì)位置需在施工時(shí)另行確定；7）零售和服務(wù)類商鋪面積普通為100以下，餐飲類商鋪面積普通為單間100左右。全部商鋪單元進(jìn)深宜8米16米，面寬8.4米，盡可能降低不符合設(shè)計(jì)要求商鋪數(shù)量，降低招商難度；商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第23頁8) 商業(yè)街人流主要以電動(dòng)扶梯和觀光梯來組織人流垂直交通，設(shè)置普通標(biāo)準(zhǔn)是，在商業(yè)街

12、主入口10米左右距離設(shè)第一組扶梯，扶梯間距控制在45米70米之間，也就是在樓板開洞兩個(gè)洞口至三個(gè)洞口之間設(shè)，商業(yè)街內(nèi)扶梯必須有一部通地下停車場(chǎng)方便將人流直接引入步行街。扶梯應(yīng)靠洞口一側(cè)并平行布置.9) 商業(yè)管理用房不能因陋就簡(jiǎn)，要盡可能一次性滿足面積需求，合理設(shè)計(jì)功效布局，因?yàn)樯坦苣撤N辦公條件代表了在當(dāng)?shù)貙?duì)外形象 。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第24頁10）不宜將消防控制中心設(shè)置在一樓黃金臨街位置，應(yīng)改在其它低價(jià)值位置；11） 因?yàn)榭系禄?、麥?dāng)勞、必勝客等主力店獨(dú)立設(shè)計(jì)按裝VRV空調(diào)系統(tǒng)，裙樓屋頂應(yīng)提前預(yù)留“設(shè)備基礎(chǔ)”，滿足協(xié)議約定12）提議步行街強(qiáng)、弱電、供水等管井應(yīng)于公共通道一并設(shè)計(jì)

13、，并將管井開門面向通道。13）中庭地面提議鋪裝獨(dú)立設(shè)計(jì)，顯著區(qū)分于其它區(qū)域：比如拼花、環(huán)形裝飾燈帶等。14）天花板顏色不宜單調(diào),不然渲染不出商業(yè)氣氛.提議豐富顏色和建筑層次.商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第25頁15）為了不影響商場(chǎng)形象及主入口通暢，ATM機(jī)等設(shè)施應(yīng)避開主通道。16）商場(chǎng)伸縮縫處理工藝需改進(jìn)。空調(diào)機(jī)房空洞應(yīng)封堵。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第26頁7、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)：1）衛(wèi)生間不適當(dāng)設(shè)置在黃金位置，應(yīng)設(shè)計(jì)在較隱蔽位置，衛(wèi)生間出入口應(yīng)設(shè)計(jì)在步行街與其它業(yè)態(tài)連接通道內(nèi)，而不能直接對(duì)步行街開口，不然對(duì)周圍商鋪都有較大負(fù)面影響，百貨一樓能夠不設(shè)衛(wèi)生間；防止衛(wèi)生間設(shè)計(jì)于商鋪上

14、方。2） 步行街衛(wèi)生間設(shè)置：依據(jù)步行街長(zhǎng)度不一樣普通設(shè)35處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間間距80100米，面積70100平方米，每處衛(wèi)生間蹲位；男廁不少于3個(gè)；女廁不少于6個(gè)；男衛(wèi)生間小便池不少于3個(gè)；公用洗手盆不少于3個(gè)。應(yīng)與主力店適用并作無障礙設(shè)計(jì)并應(yīng)考慮設(shè)母嬰室，以方便帶小孩用戶使用商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第27頁8、強(qiáng)弱電、消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)1）應(yīng)給供電局設(shè)計(jì)預(yù)留（普通為10KV）開閉站位置。并。將開閉所與其它變電所規(guī)劃在同一層，以方便安裝施工及運(yùn)行管理，節(jié)約投資；2）全部強(qiáng)弱電間門應(yīng)向外開；3）各主力店、公寓樓設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)相互獨(dú)立，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立計(jì)量管理4）提議不一樣業(yè)態(tài)機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，

15、防止造成運(yùn)行后期界面分割困難，給設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作出現(xiàn)糾紛和扯皮；（商業(yè)與住宅、寫字樓、公寓等）商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第28頁5） 相同業(yè)態(tài)變電所和制冷機(jī)房緊鄰設(shè)各自變電所與制冷機(jī)房中間應(yīng)設(shè)置值班室，亦可同時(shí)照看運(yùn)行，并設(shè)置值班用衛(wèi)生間。6）充分考慮設(shè)備房通風(fēng)和散熱設(shè)備設(shè)計(jì)7）為便于觀察配電室設(shè)備運(yùn)行情況，提議將配電室與值班室之間隔墻改為防暴玻璃窗；8)全部廣告位、店招及相關(guān)照明電源，提議在配電室內(nèi)設(shè)置獨(dú)立配電箱/柜，采取集中控制方式，并接入樓宇自控系統(tǒng)（BA系統(tǒng)）；廣場(chǎng)LOGO提議由光控開關(guān)控制；商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第29頁9)為確保今后在實(shí)際使用中計(jì)量準(zhǔn)確及權(quán)屬

16、明確，提議對(duì)每塊廣告位進(jìn)行獨(dú)立計(jì)量，最好能實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)傳抄表；10）針對(duì)于暗槽內(nèi)燈具，出于便于維修更換考慮，提議采取“卡扣”式安裝；11）各燈箱廣告位應(yīng)獨(dú)立或分區(qū)域安裝計(jì)量電表；各商鋪LOGO電源提議接入商鋪?zhàn)约号潆娤洌?2）“滾軸式廣告燈箱”設(shè)計(jì)、安裝，提議考慮今后維修方便，盡可能采取卡扣或裝飾螺絲固定方式，防止使用打玻璃膠方法，而且注意對(duì)封閉式燈箱散熱口設(shè)計(jì)；商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第30頁13）變電所或低壓配電室內(nèi)不應(yīng)有給排水、空調(diào)供回水等水路管道穿過。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第31頁14）預(yù)留ATM機(jī)所需電源及數(shù)據(jù)接口。15）閉路監(jiān)控系統(tǒng)預(yù)留2-3個(gè)回路，便于日后攝像點(diǎn)位

17、增加；充分考慮硬盤錄像硬盤容量和存貯格式，確保數(shù)據(jù)存放30天時(shí)間和圖像連續(xù)；力爭(zhēng)主要部位（如地下停車場(chǎng)行車道、步行街各出入口、室內(nèi)鋼化玻璃門及室外建筑周圍）無布控死角。16）門禁系統(tǒng)采取聯(lián)網(wǎng)模式發(fā)卡及授權(quán)模式(在管理主機(jī)完成)，管理主機(jī)具備全部開啟門禁功效。17）背景音樂音源設(shè)備應(yīng)置于服務(wù)臺(tái)處，便于日常播放。若可能提議增設(shè)具備節(jié)目編輯、語音錄制及定時(shí)播放功效設(shè)備。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第32頁18）做好地下各收費(fèi)崗?fù)ぁ⒏髟O(shè)備值班室語音和必要數(shù)據(jù)線路設(shè)計(jì)19）復(fù)核商鋪裝修設(shè)計(jì)圖紙水電氣容量，滿足商鋪交付條件。20）審核裝修材料消防防火等級(jí)，滿足消防要求。餐飲商鋪廚房間隔墻體需砌筑至棚

18、頂；不能設(shè)傳菜口；廚房與就餐區(qū)需采取防火門；排油煙罩有擋火板；廚房頂棚預(yù)留檢修口，具備油煙凈化器及管道清洗條件商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第33頁9、關(guān)于空調(diào)給排水設(shè)施1）各機(jī)電設(shè)備、強(qiáng)弱電管線上方盡可能防止設(shè)計(jì)各種給排水、消防等水管路，如實(shí)在無法防止，應(yīng)采取防護(hù)辦法；2）為便于今后實(shí)際運(yùn)行中對(duì)日常能耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、管理，各機(jī)房需增加水電計(jì)量表。比如：制冷機(jī)房、水泵房等；尤其關(guān)注不一樣業(yè)態(tài)獨(dú)立計(jì)量。3）餐飲較多樓層或用戶相對(duì)較為密集區(qū)域提議空調(diào)風(fēng)口數(shù)量及冷量要顯著高于其它層，以確保實(shí)際使用；因?yàn)楦鲄^(qū)域冷熱需求不一樣，應(yīng)設(shè)計(jì)可有效調(diào)整閥。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第34頁4）各主力店與

19、商管管轄制冷機(jī)房設(shè)備需分別獨(dú)立設(shè)計(jì)，防止能源費(fèi)用分?jǐn)偫щy。5）組合式空調(diào)柜機(jī)供回水管道過濾器兩側(cè)應(yīng)設(shè)置閥門及壓力表，供回水管道上應(yīng)有溫度計(jì)及泄水閥門。6）應(yīng)對(duì)商鋪及步行街公共區(qū)域冷熱負(fù)荷指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核，滿足機(jī)電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，火鍋類商鋪冷負(fù)荷適當(dāng)增加。7）北方嚴(yán)寒地域一層地面可考慮地?zé)彷椛洳膳夹g(shù)，確保步行街夜間連續(xù)供暖。8）屋面冷卻水塔、膨脹水箱、供水管道在最低點(diǎn)應(yīng)設(shè)置泄水閥門，預(yù)防冬季凍裂。冷卻水塔底部應(yīng)有1.5M高度空間，便于冷卻塔底部泄水閥門調(diào)整等日常操作。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第35頁9）餐飲商鋪廚房排污管道應(yīng)設(shè)置二級(jí)隔油池。地下室采取集中隔油池和集水池設(shè)施，在底部應(yīng)設(shè)置排污

20、閥門。若集水池與衛(wèi)生間相連，應(yīng)考慮加裝隔物網(wǎng)，預(yù)防污水泵吸水口堵塞。10）垃圾房應(yīng)采取地溝排水并設(shè)有濾渣池，不提議采取地漏。11）餐飲后廚排污管道和生活排污管道要分開，防止混用造成油垢堵塞生活排水管道。12）消防末端試水點(diǎn)位置應(yīng)考慮便于日后消防檢測(cè)、測(cè)試及噴淋泡爆碎時(shí)應(yīng)對(duì)，防止放置在無排水管道位置及經(jīng)營(yíng)區(qū)域內(nèi)。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第36頁14）空調(diào)設(shè)備排水口應(yīng)接入排水溝，需改進(jìn)。13）空調(diào)主機(jī)房應(yīng)設(shè)計(jì)專用排水溝，需改進(jìn)設(shè)計(jì)。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第37頁10、電梯設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)2）電動(dòng)扶梯背部裝修采取發(fā)光軟膜造成維護(hù)困難，需改進(jìn)。1）貨梯門套應(yīng)設(shè)計(jì)美觀、經(jīng)久耐用材料裝飾。

21、商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第38頁3）扶梯裝飾參考商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第39頁二、施工階段現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-土建部分 為確保正常經(jīng)營(yíng)和財(cái)產(chǎn)安全，防止投訴、索賠、拒交租金和物管費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生，防水施工工藝要重點(diǎn)跟進(jìn)，并做好閉水試驗(yàn)及結(jié)果統(tǒng)計(jì)。重點(diǎn)關(guān)注部位有：地下室外側(cè)墻、伸縮縫、空調(diào)機(jī)房、公共衛(wèi)生間、屋面柔性防水工藝（女兒墻返沿和鷹嘴處）、屋面虹吸雨排處、商鋪廚房防水（地漏及排水管四面）等。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第40頁施工階段現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-土建部分1、外管網(wǎng)各種管線，要結(jié)合實(shí)際施工情況進(jìn)行查對(duì)。對(duì)外管網(wǎng)（污水井、消火栓、水表井等）在地面回填前，要統(tǒng)計(jì)數(shù)量，繪制綜合管網(wǎng)圖，防止

22、盲目或交叉施工，造成各種井坑掩埋。砌筑時(shí)，每個(gè)井墊磚必須要砌筑。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第41頁施工階段現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-電氣部分跟進(jìn)大功率設(shè)備供電線路接線，如配電柜、電機(jī)、空調(diào)機(jī)組等，防止因?yàn)榇箅娏魇菇泳€柱發(fā)燒造成設(shè)備或線路損壞?？照{(diào)機(jī)組、循環(huán)水泵、扶梯等變頻控制功效完善及運(yùn)行正常。開業(yè)慶典雙回路電源控制柜定做和調(diào)試（項(xiàng)目企業(yè)購(gòu)置）。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第42頁施工階段現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-弱電部分語音系統(tǒng)綜合布線要有干線子系統(tǒng)，防止企業(yè)內(nèi)、外部電話、網(wǎng)絡(luò)等無法經(jīng)過布線拓鋪到廣場(chǎng)各樓層及地下室各設(shè)備用房（變電所、消防控制中心、物管用房、一層服務(wù)臺(tái)），造成后期管理上不便。跟進(jìn)消防、樓控系統(tǒng)

23、控制模塊安裝位置、型號(hào)、數(shù)量、控制回路等，繪制線路圖，為日后維護(hù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。門禁系統(tǒng)控制軟件能夠一次性開啟全部門，確保在突發(fā)事件下緊急處置。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第43頁施工階段現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-暖通部分商鋪?zhàn)孕邪惭b分體空調(diào)（若準(zhǔn)許）冷凝水管接入生活排水管道保溫處理。冷卻水塔、補(bǔ)水水箱浮球閥是否調(diào)整正確，防止用水浪費(fèi)。室內(nèi)空調(diào)吊機(jī)供回水管道及冷凝水排放管道保溫處理。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第44頁施工階段現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-通排風(fēng)部分通往室外各種管道無倒坡現(xiàn)象且密閉狀態(tài)良好，防止雨水順管道倒灌入室內(nèi)。防火、防煙調(diào)整閥按設(shè)計(jì)安裝，防止遺漏和調(diào)整閥位于無法維護(hù)位置。屋面各種風(fēng)機(jī)出風(fēng)方向正確、

24、無異常聲響； 防排煙風(fēng)機(jī)低速和高速切換及運(yùn)轉(zhuǎn)正常； 油煙凈化器高壓模塊正常工作、排油煙風(fēng)機(jī)皮帶工作正常。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第45頁排油煙管道密封不嚴(yán)。防火閥位于墻體內(nèi)。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第46頁施工階段現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-消防部分統(tǒng)計(jì)噴淋每一個(gè)回路蝶閥和末端泄水口位置，防止出現(xiàn)噴淋泡爆裂溢水時(shí)不能及時(shí)關(guān)閉閥門情況發(fā)生。跟進(jìn)消防水炮安裝與調(diào)試，確保水炮功效實(shí)現(xiàn)（日常檢測(cè)比較困難）。跟進(jìn)商鋪裝修時(shí)防火卷簾周圍施工，禁止拆改和阻隔。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第47頁施工階段現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-電梯部分a、關(guān)注垂直梯運(yùn)行是否平穩(wěn)、無異常聲音，重點(diǎn)檢測(cè)安全部件動(dòng)作是否準(zhǔn)確。b、關(guān)注扶

25、梯梯階是否晃動(dòng)、刮碰兩邊側(cè)板。c、跟進(jìn)電梯調(diào)試配重試驗(yàn)，確保電梯滿載正常運(yùn)行。e、跟進(jìn)變頻扶梯一次運(yùn)行周期梯階數(shù)量，確保用戶運(yùn)輸?shù)轿弧?商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第48頁施工階段現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)-小結(jié)各系統(tǒng)設(shè)備調(diào)試跟進(jìn)是重點(diǎn)，應(yīng)做好調(diào)試統(tǒng)計(jì)，尤其調(diào)試期間對(duì)各種故障排除方法，為日后安全運(yùn)行打好基礎(chǔ)。在各系統(tǒng)跟進(jìn)期間，要隨時(shí)做好各項(xiàng)設(shè)備臺(tái)帳統(tǒng)計(jì)（按照商管總部統(tǒng)一模板）。跟進(jìn)各功效性物業(yè)用房施工，確保按照建造標(biāo)準(zhǔn)配置足夠設(shè)備。圖紙審核關(guān)鍵點(diǎn)一樣是跟進(jìn)工作重點(diǎn)事項(xiàng)。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第49頁三、設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-變電運(yùn)行 變電所在正式送電之前： 1、檢驗(yàn)各種柜體及儀表外觀是否完好； 2

26、、檢驗(yàn)地溝及墻體是否殘留孔洞； 3、檢驗(yàn)地溝是否有存水和雜物； 4、檢驗(yàn)?zāi)妇€、各接線端子螺絲是否緊固；5、變壓器及柜體等是否可靠接地；6、檢驗(yàn)賠償柜內(nèi)電容外觀是否完好；7、檢驗(yàn)?zāi)M顯示器線路與實(shí)際線路是否符合；8、檢驗(yàn)安全操作工具及警示標(biāo)識(shí)是否齊全。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第50頁設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-變電運(yùn)行 變電所在正式送電之后： 1、檢驗(yàn)各種儀表數(shù)據(jù)顯示是否正確。 2、檢驗(yàn)?zāi)妇€及各接線端子是否發(fā)燒，是否有異常聲音。 3、檢驗(yàn)無功賠償電容柜自動(dòng)投切是否正常。 4、檢驗(yàn)低壓抽屜柜脫扣器電流整定值是否正確。 5、檢驗(yàn)變壓器冷卻風(fēng)扇是否工作且投切自如。 6、地面絕緣地膠鋪裝是否平整且便于地

27、溝檢驗(yàn)； 擋鼠板是否已經(jīng)安裝； 7、消防滅火器是否配置齊全。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第51頁設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-變電運(yùn)行當(dāng)站內(nèi)某一母線出現(xiàn)因?yàn)樵撃妇€連接設(shè)備事故引發(fā)失壓時(shí)，需快速將連接在該母線全部斷路器切斷。變電所各回路首次送電必須由施工單位完成 （包含因施工需要回路暫時(shí)停電再送電）。依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，編制變電所倒閘操作、絕緣測(cè)試、高壓驗(yàn)電等項(xiàng)操作規(guī)程，規(guī)范上墻；標(biāo)注低壓側(cè)各回路負(fù)荷性質(zhì)，確保消防電源等設(shè)備穩(wěn)定供電。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第52頁設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-通排風(fēng)系統(tǒng)對(duì)各種通排風(fēng)設(shè)備控制箱體進(jìn)行編號(hào)；對(duì)各配電箱控制回路接線螺絲進(jìn)行緊固；調(diào)整熱保護(hù)繼電器電流值；控制回路

28、控制功效可靠（消防排煙風(fēng)機(jī)高速與低速）。檢驗(yàn)風(fēng)機(jī)葉輪旋轉(zhuǎn)方向，確保出風(fēng)正確，風(fēng)機(jī)工作無異常聲音，如：無葉輪掃鏜現(xiàn)象。檢驗(yàn)消防排煙風(fēng)機(jī)是否具備消防聯(lián)動(dòng)功效。檢驗(yàn)排風(fēng)管道上防火閥開閉位置及動(dòng)作情況。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第53頁設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-給排水系統(tǒng)對(duì)給水系統(tǒng)外管網(wǎng)及內(nèi)網(wǎng)各回路計(jì)量水表進(jìn)行登記，并統(tǒng)計(jì)表底數(shù)，屬租戶使用，需簽字確認(rèn)。對(duì)內(nèi)管網(wǎng)閘閥或法蘭進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時(shí)處理。對(duì)止回閥、浮球閥、液位控制器進(jìn)行檢驗(yàn)，確保動(dòng)作可靠。檢驗(yàn)生活水泵房電機(jī)、控制柜無異常氣味，控制柜電壓表、電流表、供水壓力表指示正常。生活水泵房配置空調(diào)、紫外線消毒燈等設(shè)備是否工作正常。給水系統(tǒng)開

29、業(yè)前，完成生活水箱及管道清洗和衛(wèi)生防疫，取得衛(wèi)生許可證。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第54頁設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-給排水系統(tǒng)對(duì)室外污水井、雨水井、排水地溝及隔油池等進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)施工時(shí)殘留雜物進(jìn)行清掏。對(duì)地下各污水井排污泵進(jìn)行檢驗(yàn)，調(diào)整浮漂位置，確保高低液位動(dòng)作可靠。檢驗(yàn)屋面虹吸雨排是否堵塞，及時(shí)清理。對(duì)步行街衛(wèi)生間設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)， 確保開業(yè)后使用。排水系統(tǒng)開業(yè)前，需取得排污許可證。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第55頁設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)機(jī)組外觀檢驗(yàn)，是否有漏油、漏氣現(xiàn)象；開機(jī)和停機(jī)邏輯控制回路動(dòng)作正確，各傳感器工作正常，確保設(shè)備運(yùn)行邏輯保護(hù)，防止設(shè)備損壞；設(shè)備開啟后各項(xiàng)運(yùn)行

30、參數(shù)在范圍之內(nèi)，使設(shè)備運(yùn)行在最正確狀態(tài)：（冷水機(jī)組名義工況下） a、冷凍水回水溫度12 ，供水溫度7 ，溫差5 供回水壓降調(diào)整為49KPa（0.5kg/cm） b、冷卻水回水溫度32，供水溫度37 ，溫差5 供回水壓降調(diào)整為68KPa（0.7kg/cm） 制冷機(jī)組商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第56頁設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng) c、幾個(gè)制冷劑工作狀態(tài)時(shí)壓力（kPa） d、循環(huán)水泵變頻功效運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲音，工作電流不超出電機(jī)額定電流。 e、冷凍水膨脹水箱在設(shè)備停機(jī)后，無溢水現(xiàn)象。 f、一對(duì)一開啟冷凍水和冷卻水閥門，關(guān)閉不運(yùn)行設(shè)備回水閥門。制冷機(jī)組制冷劑名稱蒸發(fā)器壓力（3.3） kPa冷凝

31、器壓力（37.8）kPa停機(jī)狀態(tài)（22.2）kPaR123-18.641.2-4.9R1234a224.6675.7500.2R22446.21329.9851.2商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第57頁設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)a、冷卻水塔風(fēng)扇工作正常，無異常聲音，葉輪旋轉(zhuǎn)方向 正常。b、一臺(tái)機(jī)組開啟一臺(tái)冷卻水塔，確保冷卻水塔回水溫度。c、設(shè)備運(yùn)行及停機(jī)后，冷卻水無溢出流失。冷卻水塔商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第58頁設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)a、電機(jī)工作正常，葉輪無異常聲響；皮帶無打滑和脫槽現(xiàn)象；b、過濾器、表冷器無堵塞現(xiàn)象；c、冷凝水集中搜集排放，管道無倒坡現(xiàn)象，保溫徹底。d、管

32、道末端自動(dòng)排氣閥排氣正常；e、樓控電動(dòng)閥動(dòng)作正常；f、風(fēng)機(jī)盤管三檔調(diào)溫開關(guān)動(dòng)作正常。末端設(shè)備商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第59頁設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備安裝完成后，在第一次通水時(shí)，要對(duì)管道進(jìn)行重復(fù)沖洗，并對(duì)過濾器進(jìn)行拆洗，直至到達(dá)要求。設(shè)備在正式運(yùn)行前，要對(duì)水質(zhì)進(jìn)行處理，到達(dá)空調(diào)運(yùn)行水質(zhì)要求。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第60頁設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-弱電系統(tǒng) 由于弱電項(xiàng)目施工相對(duì)較為滯后，開業(yè)時(shí)停車場(chǎng)道閘及收費(fèi)系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)等可能不會(huì)施工結(jié)束；但閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、客流計(jì)數(shù)系統(tǒng)、語音與網(wǎng)絡(luò)通訊、背景音樂系統(tǒng)、商鋪售電系統(tǒng)、集團(tuán)專網(wǎng)及辦公網(wǎng)絡(luò)必須達(dá)到正常使用功能。

33、商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第61頁設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-弱電系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)：顯示器圖像清楚，無含糊、雪花及幀頻抖動(dòng)； 各攝像點(diǎn)位名稱標(biāo)注準(zhǔn)確； 硬盤錄像存放無連續(xù)丟幀而且數(shù)據(jù)能夠保留30天； 手動(dòng)控制鍵盤能夠控制球機(jī)全方位動(dòng)作且圖像切換自如。消防報(bào)警系統(tǒng)：報(bào)警控制柜報(bào)警點(diǎn)錄入數(shù)量與實(shí)際施工相符；且報(bào)警點(diǎn) 位置描述準(zhǔn)確。（務(wù)必取得報(bào)警點(diǎn)位地址碼表） 報(bào)警控制柜無誤報(bào)及報(bào)警點(diǎn)隔離現(xiàn)象； 消防廣播功效正常；強(qiáng)切背景音樂功效正常。 報(bào)警控制柜強(qiáng)起功效具備（消火栓泵、噴淋泵、防火卷簾、 消防排煙風(fēng)機(jī)等能夠直接強(qiáng)起）；商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第62頁設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-弱電系統(tǒng) 其它： 1、

34、客流計(jì)數(shù)系統(tǒng)人流計(jì)數(shù)準(zhǔn)確率查對(duì)，即誤差情況查對(duì)。 2、商鋪語言及網(wǎng)絡(luò)能夠正常開通，有線電視應(yīng)具備開通條件； 3、商鋪售電系統(tǒng)開通使用，IC卡表受電功效無異常； 4、背景音樂系統(tǒng)播放正常；遙控話筒語音傳送及分區(qū)廣播正常； 5、LED大屏幕視頻及音源播放正常，大屏幕顯示無死點(diǎn)； 6、CRT報(bào)警區(qū)域顯示、智能疏散地標(biāo)燈動(dòng)作正常、準(zhǔn)確； 7、確保集團(tuán)專網(wǎng)和辦公網(wǎng)絡(luò)開通。 開業(yè)時(shí)，需確保慶典主會(huì)場(chǎng)背景大屏幕和室外LED大屏幕視頻聯(lián)動(dòng)。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第63頁設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-消防系統(tǒng)a、消防水池、穩(wěn)壓水箱蓄水前，對(duì)建筑垃圾徹底清理，浮球閥 動(dòng)作可靠。b、檢驗(yàn)消火栓泵、噴淋泵運(yùn)行正常，無

35、異常聲音；c、消防水炮捕捉火點(diǎn)動(dòng)作正常、出水正常。d、消防穩(wěn)壓罐壓力值設(shè)定正常；穩(wěn)壓泵工作正常；噴淋管道、 消火栓管道靜態(tài)水壓正常。e、噴淋末端放水試驗(yàn)時(shí)，濕式報(bào)警閥動(dòng)作正常、警鈴動(dòng)作正常、 水流指示器動(dòng)作正常。 f、防火卷簾上下動(dòng)作自如，消控室遠(yuǎn)端控制功效正常。 g、開業(yè)前拆除溫感、煙感等探頭防塵保護(hù)罩 。 商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第64頁設(shè)備運(yùn)行綜合調(diào)試-消防系統(tǒng)開業(yè)前消防系統(tǒng)需進(jìn)行各項(xiàng)功效測(cè)試，并完成聯(lián)動(dòng)功效測(cè)試。開業(yè)前需與當(dāng)?shù)叵谰致?lián)合舉行一次大型消防演練。 （商業(yè)廣場(chǎng)租戶需參加）開業(yè)前需取得消防驗(yàn)收合格證書，方可開業(yè)。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第65頁四、接管階段人

36、員培訓(xùn) 1. 人員培訓(xùn)目標(biāo)： 為熟悉掌握各種設(shè)備設(shè)施操作程序及方法，確保設(shè)施設(shè)備正常、安全運(yùn)行，提升員工各項(xiàng)工作技能，及時(shí)有效處理各種突發(fā)事件，在代管之前和期間，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工進(jìn)行各種技能培訓(xùn)。 2、培訓(xùn)重點(diǎn)內(nèi)容： a.各系統(tǒng)設(shè)備操作流程培訓(xùn)和應(yīng)急突發(fā)事件處置培訓(xùn)。如：空調(diào)機(jī)組、消防報(bào)警設(shè)備、客流計(jì)數(shù)設(shè)備、LED顯示器等。 b.設(shè)備操作流程及維護(hù)保養(yǎng)程序。 c.各種突發(fā)事件處置程序：溢水、停電、消防等預(yù)案培訓(xùn)及演練。 商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第66頁接管階段人員培訓(xùn)3. 代管期間注意事項(xiàng)：a、 變電所各回路首次送電必須由施工單位完成（包含因施 工需要回路停電再送電）。b、各設(shè)備室（間）

37、進(jìn)入外來人員需做好登記。c、工程各班組開始進(jìn)入值班狀態(tài)，實(shí)施倒班制度。d、隨時(shí)統(tǒng)計(jì)設(shè)備運(yùn)行期間各種參數(shù)，關(guān)注運(yùn)行狀態(tài)。掌握設(shè)備最正確運(yùn)行方法。e、搜集整理現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)階段各種工程質(zhì)量問題，及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目企業(yè)并制訂整改時(shí)間計(jì)劃，落實(shí)責(zé)任人，跟蹤整改情況。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第67頁五、工程遺留問題處理1、屬施工單位施工質(zhì)量問題： 在工程保修期間，如施工單位不推行協(xié)議義務(wù)，由新項(xiàng)目商管企業(yè)發(fā)函給施工單位，同時(shí)抄報(bào)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目企業(yè)出面協(xié)調(diào)，要求其進(jìn)場(chǎng)維修。如經(jīng)兩次發(fā)函催促施工單位仍不推行維保責(zé)任，7日內(nèi)由新項(xiàng)目商管企業(yè)負(fù)責(zé)估算維保金額，向施工單位致函（抄報(bào)項(xiàng)目企業(yè)），并以聯(lián)絡(luò)單形式報(bào)商管總部前期

38、籌備部審批（見流程110601），同時(shí)抄送項(xiàng)目管理中心、股份企業(yè)財(cái)務(wù)部、成本部立案，由股份企業(yè)財(cái)務(wù)部或成本部直接代扣施工單位對(duì)應(yīng)維?？睿瑩芨兜叫马?xiàng)目商管企業(yè)，新項(xiàng)目商管企業(yè)按制度對(duì)上述維保項(xiàng)目選定施工單位完成維修。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第68頁工程遺留問題處理2、屬規(guī)劃設(shè)計(jì)中未包括、成本預(yù)算中未考慮，但經(jīng)過萬達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)行6個(gè)月，對(duì)存在影響萬達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)或品質(zhì)項(xiàng)目，由新項(xiàng)目商管企業(yè)會(huì)同當(dāng)?shù)仨?xiàng)目企業(yè)形成“工程遺留問題處理匯報(bào)”，說明情況、明確整改方案及費(fèi)用測(cè)算，上報(bào)股份企業(yè)審批，股份企業(yè)應(yīng)于30日內(nèi)給予批復(fù)，如獲同意轉(zhuǎn)發(fā)股份企業(yè)財(cái)務(wù)部撥款，由當(dāng)?shù)仨?xiàng)目企業(yè)或商管企業(yè)負(fù)責(zé)整改。3、屬物業(yè)優(yōu)化需

39、求，即廣場(chǎng)開業(yè)后發(fā)覺物業(yè)條件不能滿足日常經(jīng)營(yíng)需要或影響經(jīng)營(yíng)，說明原因及費(fèi)用測(cè)算，在年度維修基金預(yù)算中申報(bào)。 4.項(xiàng)目全方面開業(yè)后3個(gè)月內(nèi)整個(gè)工程應(yīng)整改完成，經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芷髽I(yè)和商管總部正式接管確認(rèn)，并形成書面確認(rèn)文件；對(duì)于正式接收后仍未完成零星工程，當(dāng)?shù)仨?xiàng)目企業(yè)必須在項(xiàng)目全方面開業(yè)后6個(gè)月內(nèi)整改完成。如6個(gè)月內(nèi)未完成，則預(yù)留股份企業(yè)最終同意項(xiàng)目獎(jiǎng)金總額10%暫緩發(fā)放；如推遲30天后仍未完成，則預(yù)留項(xiàng)目獎(jiǎng)金總額10%將永久扣除。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第69頁前期工程管理時(shí)間節(jié)點(diǎn)參考準(zhǔn)確把握各項(xiàng)工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)并有效、圓滿完成，是順利開業(yè)保障。籌備期各部門工作指導(dǎo)制訂并按時(shí)完成籌備計(jì)劃書各項(xiàng)工

40、作開業(yè)前30天，正式電全方面完善開通開業(yè)前20天，煤氣開通開業(yè)前15天，生活用水、排水設(shè)施、設(shè)備全方面開通開業(yè)前10天，取得當(dāng)?shù)卣块T頒發(fā)對(duì)整體建筑消防驗(yàn)收合格匯報(bào)開業(yè)前3天，完成消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測(cè)試，必須確保消防報(bào)警系統(tǒng)、水系統(tǒng)正常運(yùn)行。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第70頁 第二部分：商業(yè)籌備工作關(guān)鍵點(diǎn)一、工作總計(jì)劃執(zhí)行書制訂二、團(tuán)體組建架構(gòu)參考三、招商工作計(jì)劃 把握好前期商業(yè)籌備工作關(guān)鍵點(diǎn)是確保項(xiàng)目按期開業(yè)主要前提條件之一。商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第71頁 一、商業(yè)工作總計(jì)劃執(zhí)行書 開業(yè)日: xxxxxx 計(jì)劃制訂時(shí)間:開業(yè)前12個(gè)月階段工作事項(xiàng)周期（完整天數(shù)）最遲開始節(jié)點(diǎn)最

41、遲結(jié)束節(jié)點(diǎn)（開業(yè)前天數(shù)）責(zé)任部門備注立項(xiàng)取得立項(xiàng)資料和主力店合作信息30360拓展部集團(tuán)發(fā)展部、項(xiàng)目管理中心、商業(yè)規(guī)劃研究院論證規(guī)劃(概念)方案解讀30360拓展部組織各部門參加論證組織對(duì)城市綜合水平實(shí)地考查和調(diào)研(商業(yè)和物管)30360各部門董事長(zhǎng)簽批方案后論證組織召開第一次規(guī)劃研討和籌備工作會(huì)議(主要研討規(guī)劃方案、商業(yè)管理模式與籌備計(jì)劃執(zhí)行書節(jié)點(diǎn))7360拓展部組織論證參加商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)研討會(huì)，提供商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及設(shè)計(jì)提議書，完成設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)會(huì)簽15360拓展部/招商部/物管部商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第72頁 商業(yè)工作總計(jì)劃執(zhí)行書建設(shè)編制管理企業(yè)籌備計(jì)劃執(zhí)行書并完成會(huì)簽

42、75300拓展部編制總計(jì)劃/各部門完善細(xì)化方案建設(shè)企業(yè)注冊(cè)及資質(zhì)申報(bào)/下達(dá)籌備工作通知書30360拓展部/財(cái)務(wù)部資質(zhì)正在辦理建設(shè)商圈/物管/人力資源/媒體市調(diào),形成匯報(bào)/提議30360拓展部/招商中心/物管部/人力資源部建設(shè)組織召開第二次籌備工作會(huì)議(主要研討方案設(shè)計(jì)結(jié)果評(píng)審/管理企業(yè)模式架構(gòu)及前期人員安排等)7360拓展部組織論證參加建筑方案綜合評(píng)審,完成商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,提供物管用房平面布置圖30360拓展部/招商部/物管部按規(guī)劃研究院計(jì)劃論證參加空調(diào)冷熱源論證90300拓展部/工程部按規(guī)劃研究院計(jì)劃論證組織參加建筑方案深化設(shè)計(jì)評(píng)審（提供餐飲區(qū)域點(diǎn)位圖/商業(yè)街和地下室廣告位布點(diǎn)圖）150315

43、拓展部/招商部/物管部/工程部董事長(zhǎng)簽批方案后,項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段開始前,提前組織內(nèi)部會(huì)審 商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第73頁商業(yè)工作總計(jì)劃執(zhí)行書論證參加各專題設(shè)計(jì)評(píng)審,包含立面/內(nèi)裝/景觀/照明/導(dǎo)示系統(tǒng)/弱點(diǎn)智能化等,提出意見和提議(提供商業(yè)街房產(chǎn)技術(shù)條件/景觀各要素布點(diǎn)圖)300105拓展部/招商部/物管部/工程部提前組織內(nèi)部會(huì)審論證組織參加初步設(shè)計(jì),確認(rèn)全部設(shè)計(jì)條件（包含提供基本商業(yè)街業(yè)戶房產(chǎn)技術(shù)要求等）60285拓展部/招商部/物管部/工程部提前組織內(nèi)部會(huì)審論證組織參加施工圖會(huì)審,并提供審圖意見連續(xù)各部門會(huì)審提前組織內(nèi)部會(huì)審建設(shè)完成架構(gòu)編制、薪酬方案和人員到崗計(jì)劃120315各

44、部門會(huì)審依據(jù)市調(diào)數(shù)據(jù)建設(shè)取得面積數(shù)據(jù),完成項(xiàng)目租賃決議文件編制30315拓展部/招商部/物管部取得步行街商鋪面積建設(shè)完成管理開啟費(fèi)測(cè)算和使用計(jì)劃審批流程60315各部門會(huì)審建設(shè)完成招商費(fèi)用預(yù)算和審批流程60315拓展部/招商部/物管部建設(shè)暫時(shí)辦公用房及辦公用具準(zhǔn)備30360拓展部/行政部商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第74頁商業(yè)工作總計(jì)劃執(zhí)行書建設(shè)制訂步行街招商政策和租金方案60300招商部/物管部建設(shè)制訂招商工作計(jì)劃書及策劃推廣方案(廣告媒體市調(diào))45300招商部/企劃部/財(cái)務(wù)部依據(jù)企業(yè)籌備計(jì)劃執(zhí)行書細(xì)化調(diào)整建設(shè)編寫物業(yè)管理方案;編制物業(yè)管理協(xié)議及相關(guān)文件30345物管部建設(shè)商業(yè)物業(yè)管理

45、費(fèi)測(cè)算及審批流程30330拓展部牽頭各部參加建設(shè)物業(yè)管理招標(biāo)及物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)立案30330物管部建設(shè)暫時(shí)管理制度建立60285各部門建設(shè)第一次員工培訓(xùn)及考評(píng)(招商前)35300人力資源部建設(shè)跟進(jìn)完成步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)化方案(第二版施工圖對(duì)接)28 330招商部建設(shè)申請(qǐng)并建立會(huì)計(jì)電算化賬套60285財(cái)務(wù)部商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第75頁商業(yè)工作總計(jì)劃執(zhí)行書建設(shè)政府關(guān)系及稅收政策接洽連續(xù)財(cái)務(wù)部建設(shè)制訂收費(fèi)流程和核實(shí)流程，建立收費(fèi)臺(tái)賬連續(xù)財(cái)務(wù)部建設(shè)按集團(tuán)及商管要求按月編制上報(bào)各種報(bào)表連續(xù)財(cái)務(wù)部建設(shè)招商前期準(zhǔn)備工作60300招商部建設(shè)第三次籌備工作會(huì)議(主要研討招商與裝修事宜)30135拓展部組織

46、建設(shè)商業(yè)街招商及策劃推廣全方面開啟招商預(yù)熱期(意向洽談;總體完成簽約30%，其中餐飲類完成50%)70225招商部建設(shè)完成簽約儀式和招商推介會(huì)50180建設(shè)強(qiáng)勢(shì)招商期(簽約落位；總體完成簽約80%，其中餐飲類完成50%)80150建設(shè)適時(shí)開展異地招商60105建設(shè)招商收尾期(調(diào)整滿鋪；總體完成簽約100%)40105商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第76頁商業(yè)工作總計(jì)劃執(zhí)行書建設(shè)介入主體結(jié)構(gòu)/屋面/砌筑施工270215工程部大商業(yè)裙樓建設(shè)介入機(jī)電管線安裝150105工程部按業(yè)態(tài)細(xì)分建設(shè)介入機(jī)電設(shè)備安裝150105工程部按系統(tǒng)細(xì)分建設(shè)參加設(shè)備調(diào)試/編寫設(shè)備清單綜合調(diào)試6045工程部建設(shè)變配電房

47、安裝及供電60135工程部建設(shè)消防工程及調(diào)試6015工程部建設(shè)智能化安裝及調(diào)試18015工程部建設(shè)電梯安裝及調(diào)試18015工程部、物管部商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第77頁商業(yè)工作總計(jì)劃執(zhí)行書建設(shè)導(dǎo)示系統(tǒng)制作安裝70開業(yè)物管部/工程部/企劃部公區(qū)粗裝開始建設(shè)三標(biāo)文件編寫與認(rèn)證60135行政部建設(shè)完成二次招商(掉鋪補(bǔ)招及優(yōu)化調(diào)整)3075招商部開業(yè)制訂開業(yè)期營(yíng)銷推廣活動(dòng)方案6075企劃部開業(yè)開業(yè)早期營(yíng)銷推廣活動(dòng)開啟連續(xù)企劃部建設(shè)物業(yè)管理用房交付啟用3045拓展部/物管部/行政部/工程部步行街商戶裝修前建設(shè)停車場(chǎng)管理方案和相關(guān)手續(xù)辦理6075拓展部/物管部/行政部建設(shè)完成廣告位招商6045招

48、商部及當(dāng)?shù)厣坦芙ㄔO(shè)工程設(shè)備代管707物管部四方驗(yàn)收完建設(shè)工程設(shè)備預(yù)接管(未驗(yàn)收)3045物管部未達(dá)要求前只接管不驗(yàn)收商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第78頁商業(yè)工作總計(jì)劃執(zhí)行書建設(shè)主力店交接主力店物業(yè)管理界面對(duì)接31225物管部/租金部按主力店細(xì)分建設(shè)建立租金收繳臺(tái)帳31225建設(shè)主力店交付進(jìn)場(chǎng)/進(jìn)場(chǎng)日確認(rèn)31225按主力店細(xì)分建設(shè)第二次員工培訓(xùn)及考評(píng)(裝修前)6075人力資源部建設(shè)完成步行街商鋪裝修準(zhǔn)備工作30135拓展部/招商部/物管部/工程部建設(shè)介入商業(yè)街公共部分內(nèi)裝15045招商部/物管部/工程部公區(qū)精裝建設(shè)介入外裝飾工程15045招商部/物管部/工程部建設(shè)各種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位規(guī)劃及招商60

49、45招商部/營(yíng)運(yùn)部商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第79頁商業(yè)工作總計(jì)劃執(zhí)行書建設(shè)商業(yè)街交付進(jìn)場(chǎng)與裝修餐飲類商鋪裝修12030拓展部/招商部/物管部/工程部建設(shè)非餐飲類商鋪裝修9030建設(shè)各種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位裝修9030開業(yè)第四次籌備工作會(huì)議(主要研討裝修進(jìn)度控制開業(yè)/營(yíng)銷推廣/設(shè)備代管/等)570拓展部組織開業(yè)制訂開業(yè)慶典方案和工作倒排計(jì)劃90105企劃部開業(yè)開啟開業(yè)慶典準(zhǔn)備工作(實(shí)施計(jì)劃和方案)555各部門建設(shè)介入室外市政配套工程21045物管部/工程部建設(shè)介入室外景觀工程18045物管部/工程部商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第80頁商業(yè)工作總計(jì)劃執(zhí)行書建設(shè)完成保潔/拓荒/綠化招標(biāo)715物管

50、部/財(cái)務(wù)部建設(shè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等三險(xiǎn)投保工作6045物管部/財(cái)務(wù)部建設(shè)全方面清潔拓荒415物管部建設(shè)介入物業(yè)驗(yàn)收四方驗(yàn)收4530物管部/工程部建設(shè)消防驗(yàn)收4530物管部/工程部建設(shè)綜合驗(yàn)收4530物管部/工程部建設(shè)物業(yè)正式接管3030物管部開業(yè)前一個(gè)月建設(shè)工程遺留問題處置開業(yè)后物管部/工程部四方驗(yàn)收完開業(yè)第三次員工培訓(xùn)及考評(píng)(開業(yè)前)6015人力資源部開業(yè)設(shè)備運(yùn)行/安防/保潔/車場(chǎng)等物業(yè)管理全方面展開連續(xù)物管部/工程部開業(yè)營(yíng)運(yùn)管理準(zhǔn)備開啟18510營(yíng)運(yùn)部開業(yè)商業(yè)開業(yè)3各部門商業(yè)綜合體購(gòu)物中心前期籌備工作要點(diǎn)第81頁二、團(tuán)體組建架構(gòu)參考（依據(jù)經(jīng)營(yíng)范圍詳細(xì)制訂 xxx人）總經(jīng)理（XX姓名）1安全品質(zhì)部4人行政人事部6人司 機(jī)1行政助理1人事助理1副總經(jīng)理（工程）空缺副總經(jīng)理（物業(yè)）副總經(jīng)理（營(yíng)運(yùn)）缺副總經(jīng)理（財(cái)務(wù)）空缺財(cái)務(wù)部4人工程部 52人物業(yè)部 121人營(yíng)運(yùn)部 30人集團(tuán)財(cái)務(wù)部經(jīng)理 1人環(huán)境主管1商管主管4主管4