資產(chǎn)評估第01章總論

1、資產(chǎn)評估第 5 版Valuation總論011.1 資產(chǎn)評估及其特點第一章 總論1.1.1 資產(chǎn)評估及其相關(guān)概念 1）資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估也稱評估、估價或估值。一般意義上的評估是指專業(yè)人士根據(jù)所掌握的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，對評估對象價值進(jìn)行定性、定量的分析、評價和說明的過程及活動。資產(chǎn)評估作為一個詞組，是我國對評估、估價或估值的一種習(xí)慣性表達(dá)方式。 2）資產(chǎn) 資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源；而其外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價值，以及市場交換價值的所有實物及無形的權(quán)利。1.1 資產(chǎn)評估及其特點第一章

2、總論1.1.1 資產(chǎn)評估及其相關(guān)概念 作為資產(chǎn)評估客體及對象的資產(chǎn)具有以下基本特征：（1）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。 （2）資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流入的資源。 1.1 資產(chǎn)評估及其特點第一章 總論1.1.1 資產(chǎn)評估及其相關(guān)概念 2）資產(chǎn) （1）按資產(chǎn)的存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)是指那些具有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。由于這類資產(chǎn)具有不同的功能和特性，在評估時應(yīng)分別進(jìn)行。無形資產(chǎn)是指那些沒有實物形態(tài)，但在很大程度上制約著企業(yè)物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力和生產(chǎn)質(zhì)量，直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn)，主要包括專利權(quán)、

3、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。（2）按資產(chǎn)的構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。單項資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)；整體資產(chǎn)是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有整體獲利能力的資產(chǎn)綜合體。1.1 資產(chǎn)評估及其特點第一章 總論1.1.1 資產(chǎn)評估及其相關(guān)概念 2）資產(chǎn) （3）按資產(chǎn)能否獨立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。可確指的資產(chǎn)是指能獨立存在的資產(chǎn)。 不可確指的資產(chǎn)是指不能脫離企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。 所獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益資本化的結(jié)果。（4）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。經(jīng)

4、營性資產(chǎn)，是指處于生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資產(chǎn)，如企業(yè)中的機(jī)器設(shè)備、廠房、交通工具等。經(jīng)營性資產(chǎn)又可按是否對營利產(chǎn)生貢獻(xiàn)分為有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)。非經(jīng)營性資產(chǎn)，是指處于生產(chǎn)經(jīng)營過程以外的資產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)用房、辦公設(shè)備等。（5）按企業(yè)會計制度以及資產(chǎn)的流動性分類，可以分為流動資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)、持有至到期投資、長期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)等。1.1 資產(chǎn)評估及其特點第一章 總論1.1.1 資產(chǎn)評估及其相關(guān)概念 3）價格和價值價格和價值是資產(chǎn)評估捕捉的目標(biāo)或判斷的目標(biāo)，在資產(chǎn)評估中也具有重要的作用。從資產(chǎn)評估的角度來看，這里所說的價格是指在特定的交易行為中，特定的買方和/或賣方對商品或服

5、務(wù)的交換價值的認(rèn)可，以及提供或支付的貨幣數(shù)額。價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務(wù)實際支付或收到的貨幣數(shù)額。這里所說的價值是一個交換價值范疇。它反映了可供交易的商品、服務(wù)與其買方、賣方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系。1.1 資產(chǎn)評估及其特點1.1.2 資產(chǎn)評估的種類和特點1）資產(chǎn)評估的種類 從資產(chǎn)評估面臨的條件、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的程度以及對評估報告披露的要求的角度，資產(chǎn)評估又可分為完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估。 從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力的角度，資產(chǎn)評估還可具體劃分為單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估。 第一章 總論1.1 資產(chǎn)評估及其特點1.1.2 資產(chǎn)評

6、估的種類和特點2）資產(chǎn)評估的特點 （1）市場性。 （2）公正性。 （3）專業(yè)性。 （4）咨詢性。 第一章 總論1.1 資產(chǎn)評估及其特點1.1.3 資產(chǎn)評估的功能和作用 1）資產(chǎn)評估的功能評價和評值是資產(chǎn)評估具有的最基本的內(nèi)在功效和能力。 資產(chǎn)評估正是通過價值發(fā)現(xiàn)、價值衡量和價值揭示為社會及各類權(quán)利主體提供與價值判斷相關(guān)的專業(yè)服務(wù)。 2）資產(chǎn)評估的基本作用 （1）價值咨詢 （2）價值管理 （3）價值鑒證 第一章 總論通俗地講，資產(chǎn)評估的目的就是資產(chǎn)評估所要達(dá)到的目標(biāo)。不論是從一般意義上講，還是從具體的角度來看，委托方委托資產(chǎn)評估都是有目的和目標(biāo)的。資產(chǎn)評估的目的有資產(chǎn)評估的一般目的和特定目的之分

7、。資產(chǎn)評估的一般目的是泛指所有資產(chǎn)評估活動共同的目的或目標(biāo)，即抽象掉所有個別引起資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)事項的特殊性，抽象掉所有個別經(jīng)濟(jì)事項對資產(chǎn)評估的特殊條件要求，只保留進(jìn)行資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的最基本的目標(biāo)和要求。資產(chǎn)評估的特定目的是每一項資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的具體目標(biāo)，是每一個引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)事項對資產(chǎn)評估的具體條件要求和目標(biāo)要求。從這個意義上講，資產(chǎn)評估的一般目的包含了資產(chǎn)評估的特定目的，而資產(chǎn)評估的特定目的則是一般目的的具體化。 1.2 資產(chǎn)評估的目的第1章 總 論1.2.1 資產(chǎn)評估的一般目的和特殊目的1.2 資產(chǎn)評估的目的第1章 總 論1.2.2 引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)事項 （1）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是

8、指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。（2）企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一個企業(yè)以承擔(dān)債務(wù)、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體的經(jīng)濟(jì)行為。1.2 資產(chǎn)評估的目的第1章 總 論1.2.2 引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)事項 （3）企業(yè)出售。企業(yè)出售是指獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售行為。（4）企業(yè)聯(lián)營。企業(yè)聯(lián)營是指國內(nèi)企業(yè)、單位之間以固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營實體的行為。1.2 資產(chǎn)評估的目的第1章 總 論1.2.2 引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)事項 （5）股份經(jīng)營。股份經(jīng)營

9、是指資產(chǎn)占有單位實行股份制經(jīng)營方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票等。（6）中外合資、合作。中外合資、合作是指我國的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織與外國企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個人在我國境內(nèi)舉辦合資或合作經(jīng)營企業(yè)的行為。1.2 資產(chǎn)評估的目的第1章 總 論1.2.2 引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)事項 （7）企業(yè)清算。企業(yè)清算包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算。（8）擔(dān)保。擔(dān)保是指資產(chǎn)占有單位，以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟(jì)行為擔(dān)保，并承擔(dān)連帶責(zé)任的行為。擔(dān)保通常包括抵押、質(zhì)押、保證等。1.2 資產(chǎn)評估的目的第1章 總 論1.2.2 引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)事項 （9）企業(yè)租賃。企業(yè)租賃是指資產(chǎn)

10、占有單位在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為。（10）債務(wù)重組。債務(wù)重組是指債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項。資產(chǎn)評估報告的預(yù)期用途（intended use）首先是泛指站在特定客戶的角度和立場上，把特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)（經(jīng)濟(jì)行為）對評估報告及評估結(jié)論的用途預(yù)期作為資產(chǎn)評估報告的預(yù)期用途。在資產(chǎn)評估實踐中，資產(chǎn)評估報告的預(yù)期用途應(yīng)該是指評估師及評估機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)時，在考慮特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)（經(jīng)濟(jì)行為）對評估報告及評估結(jié)論的用途預(yù)期要求并與客戶充分溝通的基礎(chǔ)上，通過評估業(yè)務(wù)委托合同所確定的評估報告的使用用途。 1.2 資

11、產(chǎn)評估的目的第1章 總 論1.2.3 資產(chǎn)評估報告的預(yù)期用途評估報告預(yù)期使用者（intended user）首先是泛指引起資產(chǎn)評估的特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)（經(jīng)濟(jì)行為）預(yù)期發(fā)生時涉及的直接或相關(guān)的當(dāng)事人。在資產(chǎn)評估實踐中，資產(chǎn)評估報告的預(yù)期使用者應(yīng)該是指評估師及評估機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)時，在考慮引起資產(chǎn)評估的特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)（經(jīng)濟(jì)行為）預(yù)期發(fā)生時涉及的直接或相關(guān)的當(dāng)事人的基礎(chǔ)上，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)和制度的要求并與客戶充分溝通的基礎(chǔ)上，通過評估業(yè)務(wù)委托合同所確定的評估報告的使用者。 1.2 資產(chǎn)評估的目的第1章 總 論1.2.4 評估報告預(yù)期使用者1.2 資產(chǎn)評估的目的第1章 總 論1.2.5 資產(chǎn)評估的特定目的在資產(chǎn)評

12、估中的地位和作用資產(chǎn)評估的特定目的包含了為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評估、資產(chǎn)評估報告和評估結(jié)論的具體用途，以及誰來使用評估報告和評估結(jié)論三個基本問題。所以，資產(chǎn)評估的特定目的在資產(chǎn)評估中具有極為重要的地位和作用。資產(chǎn)評估的特定目的對資產(chǎn)評估的條件和目標(biāo)具有約定作用。 資產(chǎn)評估的特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。 資產(chǎn)評估的特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束作用。 需要指出的是，在不同時期、地點及市場條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務(wù)對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型的要求也會有差別。 1.3 資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則第1章 總 論1.3.1 資產(chǎn)評估的假設(shè) 1）交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)。交易假設(shè)

13、是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。 2）公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設(shè)的關(guān)鍵在于認(rèn)識和把握公開市場的實質(zhì)和內(nèi)涵。 3）持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入市場時存在狀態(tài)的一種假定性描述或說明。該假設(shè)首先設(shè)定被評估資產(chǎn)處于正在使用的狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。 4）清算假設(shè)清算假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件的一種假定說明或限定。具體而言，它是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出

14、售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。 1.3 資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則第1章 總 論1.3.2 資產(chǎn)評估的原則1）資產(chǎn)評估的工作原則 （1）獨立性原則 （2）客觀公正性原則 （3）科學(xué)性原則 2）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則 （1）預(yù)期收益原則 （2）供求原則 （3）貢獻(xiàn)原則 （4）替代原則 （5）評估時點原則 1.4 資產(chǎn)評估與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展第1章 總 論1.4.1 國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動與資產(chǎn)評估我國資產(chǎn)評估是因國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動，以及國有資產(chǎn)賬面價值背離現(xiàn)值造成國有資產(chǎn)流失而由政府主導(dǎo)推行的（產(chǎn)生的）。伴隨著國有資產(chǎn)管理體制改革的不斷深入，資產(chǎn)評估在包括國有企業(yè)改制等重大改革實踐中發(fā)揮著越來越重要的作用。 1.4

15、資產(chǎn)評估與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展第1章 總 論1.4.2 稅制改革與資產(chǎn)評估中共中央十六屆三中全會在中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定中指出：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費?！庇纱?，提出了我國物業(yè)稅（房產(chǎn)稅）改革的方向，也加快了地方稅制改革的步伐。 1.4 資產(chǎn)評估與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展第1章 總 論1.4.3 金融資產(chǎn)安全與資產(chǎn)評估一個國家金融的發(fā)展、穩(wěn)定與繁榮直接關(guān)系到該國社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、穩(wěn)定與繁榮。在我們認(rèn)識到金融行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位和作用的同時，我們也應(yīng)該看到金融業(yè)也是一個具有較高風(fēng)險的行業(yè)，金融資產(chǎn)安全、避免金融風(fēng)險的出

16、現(xiàn)是世界各國政府、國際金融組織，以及金融機(jī)構(gòu)本身十分注意的重大問題。 金融創(chuàng)新是我國金融業(yè)迅速發(fā)展的重要方面，金融衍生工具的不斷出現(xiàn)和交易的頻繁發(fā)生，也給資產(chǎn)評估行業(yè)關(guān)于金融衍生工具的計價和估值提出了全新的課題，金融衍生工具的大量出現(xiàn)使得傳統(tǒng)的評估技術(shù)遇到了前所未有的困難和挑戰(zhàn)。美國金融危機(jī)的再次出現(xiàn)及其蔓延再一次提醒我們，客觀地進(jìn)行資產(chǎn)評估對一國的金融資產(chǎn)安全、避免金融風(fēng)險是有積極作用的。1.4 資產(chǎn)評估與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展第1章 總 論1.4.4 會計資產(chǎn)計價與資產(chǎn)評估2006年2月15日，我國頒布的新的企業(yè)會計準(zhǔn)則第一次全面地引入了公允價值，在投資性房地產(chǎn)、長期股權(quán)投資、交易性金融資產(chǎn)、債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換、非同一控制下企業(yè)合并、資產(chǎn)減值等具體準(zhǔn)則中允許采用公允價值計量。2014年1月26日,財政部又發(fā)布了企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號公允價值計量,在技術(shù)層面上又為以財務(wù)報告為目的的評估提供了具體的技術(shù)指引。因此,以財務(wù)報告為目的的評估已經(jīng)成為我國評估服務(wù)領(lǐng)域中的一項重要業(yè)務(wù)內(nèi)容。伴隨著新會計準(zhǔn)則的實施,會計與資產(chǎn)評估的聯(lián)系更加緊密,出現(xiàn)了相互依存