中級財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)第八章投資性房地產(chǎn)_第1頁
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文檔簡介

1、第八章 投資性房地產(chǎn)1.請看本章【引導(dǎo)案例】并思考相應(yīng)問題。2.華潤公司添置了一棟16層的大樓,其中7-16樓作為公司辦公用房,1-6樓準(zhǔn)備作為商鋪出租。請問:該資產(chǎn)應(yīng)屬于何類資產(chǎn)?應(yīng)如何計(jì)量?目錄第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量及后續(xù)支出第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換與處置第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征定義:是指企業(yè)為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。由于其與企業(yè)自用的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面存在區(qū)別,因此,作為投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和核算的房地產(chǎn)必須能單獨(dú)計(jì)量和出售。特征:投資性

2、房地產(chǎn)在性質(zhì)上屬于投資性資產(chǎn)房地產(chǎn)投資活動(dòng)實(shí)質(zhì)上屬于經(jīng)營性活動(dòng)2022/9/8揚(yáng)州大學(xué)商學(xué)院5二、投資性房地產(chǎn)的范圍屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目 已出租的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 已出租的建筑物 作為存貨的房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本模式和公允價(jià)值模式兩種企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量若有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一家企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式,且一經(jīng)確定, 不得隨意變更。第二節(jié) 投資性

3、房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量確認(rèn):同時(shí)滿足下列條件(1)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。初始計(jì)量:投資性房地產(chǎn)無論采用哪一種后續(xù)計(jì)量模式,取得時(shí)均應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行計(jì)量。其實(shí)際成本一般包括取得成本及直至使其達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)必要的、合理的支出,如購買價(jià)款、土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝成本、可以予以資本化的借款費(fèi)用等。二、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量確認(rèn):企業(yè)外購的房地產(chǎn),只有在購入的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值,才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。初始計(jì)量:以取得時(shí)的實(shí)際成本入賬。采用不同后

4、續(xù)計(jì)量模式,在初始入賬時(shí),主要明細(xì)科目不同:采用成本模式的,在購入時(shí)借記“投資性房地產(chǎn)”科目。采用公允價(jià)值模式的,在購入時(shí),借記“投資性房地產(chǎn)成本”科目。三、自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量確認(rèn):自行建造的房地產(chǎn),只有在建造活動(dòng)完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))并開始對外出租或用于資本增值時(shí),才能確認(rèn)。初始成本:由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成,包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。入賬時(shí),借記科目與前同,貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目。見例8-1第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量及后續(xù)支出一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量(一

5、)成本模式后續(xù)計(jì)量下的會(huì)計(jì)處理1按期(月)計(jì)提折舊或攤銷時(shí),借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目,貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷”科目。 2取得租金收入時(shí),借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。3若減值,計(jì)提減值準(zhǔn)備,借記“資產(chǎn)減值損失”科目,貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn),在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。見 例8-2(二)采用公允價(jià)值模式應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件:(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)。會(huì)計(jì)處理:1不計(jì)提折舊或攤銷,以期末以公允價(jià)值計(jì)量,同時(shí)將公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之

6、間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。2取得租金收入時(shí),計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。3一般無需考慮計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。見例8-3 表8-1 投資性房地產(chǎn)兩種后續(xù)計(jì)量模式的比較比較內(nèi)容成本模式公允價(jià)值模式1.計(jì)提折舊/攤銷借:其他業(yè)務(wù)成本貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/ 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷不計(jì)提2.確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)不確認(rèn)借:投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益3.確認(rèn)租金收入借:銀行存款等 貸:其他業(yè)務(wù)收入借:銀行存款等 貸:其他業(yè)務(wù)收入4.計(jì)提減值借:資產(chǎn)減值損失 貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備不計(jì)提二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 圖8-1:投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換成本模式轉(zhuǎn)為公允

7、價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理,將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額,調(diào)整期初留存收益。按變更日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)成本”科目,按已計(jì)提折舊或攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目,原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目,按其原賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)”科目,變更日公允價(jià)值與其賬面價(jià)值之間的差額,貸記或借記“利潤分配未分配利潤”、“盈余公積”等科目。見例8-4三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出(一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出,是指已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目在持有期間所發(fā)生的與該投資性房地產(chǎn)直接相關(guān)的各種支出,如改擴(kuò)建支

8、出、裝修裝潢支出、日常維修支出等。按其功效和性能可以分為兩大類:資本性支出和收益性支出。(二)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的會(huì)計(jì)處理1資本化的后續(xù)支出與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)后續(xù)支出原理類似。見例8-5 、例8-6 2費(fèi)用化的后續(xù)支出在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益,計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”等科目。第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換與處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式圖8-2 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式 二、非投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)(成本模式)之間的轉(zhuǎn)換(一)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)(成本模式)1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)(見圖8-2中)主要是不同會(huì)計(jì)科目(固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn))之間的轉(zhuǎn)換。2. 作為

9、存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)(見圖8-2中) 按轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)”科目,原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目,按其賬面余額貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。(二)投資性房地產(chǎn)(成本模式)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)1成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)(見圖8-2中)主要是不同會(huì)計(jì)科目(投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn))之間的轉(zhuǎn)換。2成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨(見圖8-2中)按其賬面價(jià)值,借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目,同時(shí)注銷投資性房地產(chǎn)相關(guān)賬面記錄。三、非投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值模式)之間的轉(zhuǎn)換屬于計(jì)量基礎(chǔ)不同項(xiàng)目之間的轉(zhuǎn)換,計(jì)量基礎(chǔ)不同項(xiàng)目之間的

10、轉(zhuǎn)換,其會(huì)計(jì)處理比前一種類型復(fù)雜。(一)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值模式)1自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)(見圖8-2中)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值(FV),作為投資性房地產(chǎn)的入賬成本,同時(shí)注銷原自用房地產(chǎn)相關(guān)賬面價(jià)值(BV)。(1)若FVBV,將其差額計(jì)入當(dāng)期損益(“公允價(jià)值變動(dòng)損益”),即確認(rèn)當(dāng)期損失;(2)若FVBV,將其差額計(jì)入所有者權(quán)益( “其他綜合收益”)的貸方。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí),因轉(zhuǎn)換計(jì)入其他綜合收益的部分再應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。2作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)(見圖8-2中)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)成本”科目,原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目,按其賬面余額.貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目;至于轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)公允價(jià)值(FV)與原賬面價(jià)值(BV)之間差額與上述處理原則和方法相同。見例8-10、例8-11(二)投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值模式)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)(見圖8-2中、)按其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目,按該投資性房地產(chǎn)的初始成本,貸記“投資性房地產(chǎn)成本”科目,按該投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng),貸記或借記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”科目,按其差額,貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。見例8-12四、投

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