中級財務會計第八章投資性房地產(chǎn)

1、第八章 投資性房地產(chǎn)1.請看本章【引導案例】并思考相應問題。2.華潤公司添置了一棟16層的大樓，其中7-16樓作為公司辦公用房，1-6樓準備作為商鋪出租。請問：該資產(chǎn)應屬于何類資產(chǎn)？應如何計量？目錄第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量及后續(xù)支出第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的相互轉換與處置第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征定義：是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。由于其與企業(yè)自用的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面存在區(qū)別，因此，作為投資性房地產(chǎn)確認和核算的房地產(chǎn)必須能單獨計量和出售。特征：投資性

2、房地產(chǎn)在性質上屬于投資性資產(chǎn)房地產(chǎn)投資活動實質上屬于經(jīng)營性活動2022/9/8揚州大學商學院5二、投資性房地產(chǎn)的范圍屬于投資性房地產(chǎn)的項目不屬于投資性房地產(chǎn)的項目 已出租的土地使用權 持有并準備增值后轉讓的土地使用權 已出租的建筑物 作為存貨的房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本模式和公允價值模式兩種企業(yè)通常應當采用成本模式計量若有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。同一家企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式，且一經(jīng)確定， 不得隨意變更。第二節(jié) 投資性

3、房地產(chǎn)的確認和初始計量 一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量確認：同時滿足下列條件（1）與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。初始計量：投資性房地產(chǎn)無論采用哪一種后續(xù)計量模式，取得時均應當按照取得時的實際成本進行計量。其實際成本一般包括取得成本及直至使其達到預定可使用狀態(tài)前所實際發(fā)生的各項必要的、合理的支出，如購買價款、土地開發(fā)費、建筑安裝成本、可以予以資本化的借款費用等。二、外購投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量確認：企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時開始對外出租或用于資本增值，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認。初始計量：以取得時的實際成本入賬。采用不同后

4、續(xù)計量模式，在初始入賬時，主要明細科目不同：采用成本模式的，在購入時借記“投資性房地產(chǎn)”科目。采用公允價值模式的，在購入時，借記“投資性房地產(chǎn)成本”科目。三、自行建造投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量確認：自行建造的房地產(chǎn)，只有在建造活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）并開始對外出租或用于資本增值時，才能確認。初始成本：由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。入賬時，借記科目與前同，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目。見例8-1第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量及后續(xù)支出一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（一

5、）成本模式后續(xù)計量下的會計處理1按期（月）計提折舊或攤銷時，借記“其他業(yè)務成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊/累計攤銷”科目。 2取得租金收入時，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”等科目。3若減值，計提減值準備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，在以后會計期間不得轉回。見 例8-2（二）采用公允價值模式應當同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價。會計處理：1不計提折舊或攤銷，以期末以公允價值計量，同時將公允價值與原賬面價值之

6、間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。2取得租金收入時，計入“其他業(yè)務收入”等科目。3一般無需考慮計提資產(chǎn)減值準備。見例8-3 表8-1 投資性房地產(chǎn)兩種后續(xù)計量模式的比較比較內容成本模式公允價值模式1.計提折舊/攤銷借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊/ 投資性房地產(chǎn)累計攤銷不計提2.確認公允價值變動不確認借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動 貸：公允價值變動損益3.確認租金收入借：銀行存款等 貸：其他業(yè)務收入借：銀行存款等 貸：其他業(yè)務收入4.計提減值借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備不計提二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 圖8-1：投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的轉換成本模式轉為公允

7、價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。按變更日投資性房地產(chǎn)的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)成本”科目，按已計提折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目，按其原賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，變更日公允價值與其賬面價值之間的差額，貸記或借記“利潤分配未分配利潤”、“盈余公積”等科目。見例8-4三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出（一）投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，是指已確認為投資性房地產(chǎn)的項目在持有期間所發(fā)生的與該投資性房地產(chǎn)直接相關的各種支出，如改擴建支

8、出、裝修裝潢支出、日常維修支出等。按其功效和性能可以分為兩大類：資本性支出和收益性支出。（二）投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的會計處理1資本化的后續(xù)支出與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)后續(xù)支出原理類似。見例8-5 、例8-6 2費用化的后續(xù)支出在發(fā)生時直接計入當期損益，計入“其他業(yè)務成本”等科目。第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的相互轉換與處置一、房地產(chǎn)的轉換形式圖8-2 房地產(chǎn)的轉換形式 二、非投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)（成本模式）之間的轉換（一）非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（成本模式）1.自用房地產(chǎn)轉換為成本模式計量的投資性房地產(chǎn)（見圖8-2中）主要是不同會計科目（固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)）之間的轉換。2. 作為

9、存貨的房地產(chǎn)轉換為成本模式計量的投資性房地產(chǎn)（見圖8-2中） 按轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。（二）投資性房地產(chǎn)（成本模式）轉換為非投資性房地產(chǎn)1成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)（見圖8-2中）主要是不同會計科目（投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)）之間的轉換。2成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為存貨（見圖8-2中）按其賬面價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，同時注銷投資性房地產(chǎn)相關賬面記錄。三、非投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)（公允價值模式）之間的轉換屬于計量基礎不同項目之間的轉換，計量基礎不同項目之間的

10、轉換，其會計處理比前一種類型復雜。（一）非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（公允價值模式）1自用房地產(chǎn)轉換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)（見圖8-2中）應按轉換日的公允價值（FV），作為投資性房地產(chǎn)的入賬成本，同時注銷原自用房地產(chǎn)相關賬面價值（BV）。（1）若FVBV，將其差額計入當期損益（“公允價值變動損益”），即確認當期損失；（2）若FVBV，將其差額計入所有者權益（ “其他綜合收益”）的貸方。待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉換計入其他綜合收益的部分再應轉入當期損益。2作為存貨的房地產(chǎn)轉換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)（見圖8-2中）應按轉換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)成本”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額.貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目；至于轉換日房地產(chǎn)公允價值（FV）與原賬面價值（BV）之間差額與上述處理原則和方法相同。見例8-10、例8-11（二）投資性房地產(chǎn)（公允價值模式）轉換為非投資性房地產(chǎn)（見圖8-2中、）按其轉換日的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目，按該投資性房地產(chǎn)的初始成本，貸記“投資性房地產(chǎn)成本”科目，按該投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)公允價值變動”科目，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。見例8-12四、投