2022年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬真題

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題預(yù)測(cè)(總分：100.00，做題時(shí)間：90分鐘)一、單選題(總題數(shù)：35，分?jǐn)?shù)：35.00)1.房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的重要因素，是房地產(chǎn)具有_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.異質(zhì)性B.用途廣泛性C.類型多樣性D.弱流動(dòng)性解析：解析 房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不也許一致，這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來(lái)了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。2.房地產(chǎn)置業(yè)投資者可以容忍較低收益率的重要因素，是房地產(chǎn)投資_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B.易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C.具有保值增值性D.可提高投資者的資信級(jí)別解析：解析 房地產(chǎn)投資具有增

2、值性和保值性，這也是房地產(chǎn)置業(yè)投資者可以容忍較低收益率的重要因素。3.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，不能通過(guò)投資組合來(lái)分散、抵消的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.持有期風(fēng)險(xiǎn)B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C.周期風(fēng)險(xiǎn)D.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)解析：解析 周期風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是不能通過(guò)投資組合來(lái)分散和抵消的；而持有期風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。4.為把兩個(gè)投資項(xiàng)目的組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，各投資項(xiàng)目間應(yīng)有一種_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.負(fù)協(xié)方差B.正協(xié)方差C.正敏感度D.負(fù)敏感度解析：解析 為把兩個(gè)投資項(xiàng)目的組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，各投資項(xiàng)目間應(yīng)有一種負(fù)協(xié)方差，最抱負(fù)的是有一種絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差。5.對(duì)某一房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類型

3、之間的供應(yīng)比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.總量構(gòu)造分析B.產(chǎn)品構(gòu)造分析C.區(qū)域構(gòu)造分析D.投資構(gòu)造分析解析：解析 房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品構(gòu)造是考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供應(yīng)比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品構(gòu)造布局的合理限度。6.某市辦公樓施工面積為300萬(wàn)m 2 ，竣工面積為120萬(wàn)m 2 ，辦公樓新動(dòng)工面積為500萬(wàn)m 2 ，竣工面積為280萬(wàn)m 2 。若不考慮停建、緩建因素，則該市辦公樓的平均建設(shè)周期為_年。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86解析：解析 平均建設(shè)周期=房屋施工面

4、積/新竣工面積，500+(300-1201280=2.43(年)。7.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.空置率B.竣工房屋價(jià)值C.房屋施工面積D.吸納率解析：解析 空置率、房屋施工面積、竣工房屋價(jià)值屬于供應(yīng)指標(biāo)，吸納率屬于交易指標(biāo)。8.在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期的第四階段時(shí)，租金增長(zhǎng)率_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.基本不變B.開始下滑C.緩慢上升D.迅速上升解析：解析 在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期的第四階段時(shí)，租金增長(zhǎng)率開始下滑。9.采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需在招標(biāo)文獻(xiàn)中發(fā)布的內(nèi)容是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.工程量清單B.招標(biāo)標(biāo)底C.招標(biāo)控制價(jià)D.評(píng)標(biāo)措施解析：解析

5、 采用工程量清單方式招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)，不需要編制標(biāo)底；招標(biāo)控制價(jià)相稱于招標(biāo)人的采購(gòu)預(yù)算，無(wú)需保密，而標(biāo)底必須保密。10.下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許可證書或文獻(xiàn)中，明確用地性質(zhì)、位置和界線的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.建筑工程施工許可證B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同D.商品房買賣合同解析：解析 本題有瑕疵，明確用地性質(zhì)、位置和界線的是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的要件之一。11.房地產(chǎn)開發(fā)公司以“性價(jià)比”為導(dǎo)向，擬定商品住房銷售價(jià)格的定價(jià)措施是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法解析

6、：解析 價(jià)值定價(jià)法對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，就是“物美價(jià)廉”或者說(shuō)“性價(jià)比高”。12.除技術(shù)資料外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工檔案資料還涉及項(xiàng)目的_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.財(cái)務(wù)決算報(bào)告B.施工人員變動(dòng)狀況C.竣工圖D.物業(yè)服務(wù)公司招標(biāo)文獻(xiàn)解析：解析 竣工驗(yàn)收資料涉及技術(shù)資料和竣工圖。13.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的抽樣措施中，屬于非概率抽樣的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.整群抽樣B.分層隨機(jī)抽樣C.簡(jiǎn)樸隨機(jī)抽樣D.定額抽樣解析：解析 概率抽樣涉及簡(jiǎn)樸隨機(jī)抽樣、分層隨機(jī)抽樣和整群抽樣，非概率抽樣涉及隨意抽樣、估計(jì)抽樣和定額抽樣。14.下列各組特定的市場(chǎng)定義層次中，市場(chǎng)規(guī)模由大至小的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.潛在市場(chǎng)、

7、有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)B.有效市場(chǎng)、滲入市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)C.潛在市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)D.潛在市場(chǎng)、滲入市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)解析：解析 市場(chǎng)規(guī)模由大至小的是潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)和滲入市場(chǎng)。15.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析措施中，不屬于時(shí)間序列分析法的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.市場(chǎng)因子推演法B.加權(quán)移動(dòng)平均法C.簡(jiǎn)樸平均法D.指法平滑法解析：解析 時(shí)間序列分析法涉及簡(jiǎn)樸平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法，市場(chǎng)因子推演法屬于有關(guān)分析法。16.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析以及_等內(nèi)容。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析B.敏感性分析C.專業(yè)市場(chǎng)分

8、析D.市場(chǎng)趨勢(shì)分析解析：解析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)供求與價(jià)格概況分析、市場(chǎng)趨勢(shì)分析等內(nèi)容。17.下列房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式中，鈔票流出不涉及“運(yùn)營(yíng)成本”的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.購(gòu)買更新改造發(fā)售B.購(gòu)買持有出租發(fā)售C.開發(fā)持有出租發(fā)售D.購(gòu)買更新改造出租發(fā)售解析：解析 運(yùn)營(yíng)成本是在持有出租環(huán)節(jié)中才有的概念。18.某筆總額10萬(wàn)元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元，則該筆貸款的年實(shí)際貸款利率為_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%解析：解析 季度利息，年名義利率r=1.4%4=5.6%，19.一寫字樓單元的租賃期為18.

9、8年，年租金為5萬(wàn)元，租金按當(dāng)年實(shí)際租用時(shí)間在年初一次性收取。若年折現(xiàn)率為6%，則該寫字樓單元租賃期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值為_萬(wàn)元。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79解析：解析 ，建議最后再做。20.張某以6000元/m 2 的價(jià)格購(gòu)買了一套面積為114m 2 的住宅，銀行為張某提供了貸款價(jià)值比率為60%、期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款。若張某在第的第一種月末一次性歸還剩余所有貸款，則歸還額應(yīng)為_萬(wàn)元。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.18.94B.19.20C.19.33D.22.87解析：解析 P=600011460%=41.04(萬(wàn)元)，i

10、=7.8%/12=0.65%，由，解得：A=0.3875萬(wàn)元，由，解得：P=18.94，由于在第的第一種月末一次性歸還剩余所有貸款，還需要支付一次利息，故歸還款為18.94+0.3875=19.33(萬(wàn)元)。建議最后再做。21.某商鋪的潛在毛租金收入為66萬(wàn)元，空置和收租損失、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別為潛在毛租金收入的10%、30%。所得稅稅率為25%，則該商鋪的凈經(jīng)營(yíng)收入為_萬(wàn)元。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40解析：解析 凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=66(1-10%-30%)=39.60(萬(wàn)元)。22.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)定的目的收益率為10%，當(dāng)通貨膨脹

11、率為3%時(shí)，為消除通貨膨脹因素對(duì)投資分析成果的影響，分析中采用的名義目的收益率應(yīng)為_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%解析：解析 由 ，可得： ，解得：R a =13.3%。23.對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所選用的基準(zhǔn)收益率一般為投資者所規(guī)定的_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.最高投資收益率B.平均投資收益率C.最低投資報(bào)酬率D.平均成本利潤(rùn)率解析：解析 基準(zhǔn)收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所規(guī)定的最低投資報(bào)酬率，稱為最低規(guī)定收益率(MARR)。24.某投資者于1月以1000萬(wàn)元購(gòu)買一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買資金中的500萬(wàn)元為年利率7%、期限、按年等額還本付息的抵押

12、貸款，該寫字樓稅后鈔票流量為60萬(wàn)元，且市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)5萬(wàn)元，在考慮增值收益的狀況下，該項(xiàng)投資的投資回報(bào)率為_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%解析：解析 ，解得A=71.189。 25.某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額50萬(wàn)元、期限、年利率6%的個(gè)人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一種月的還款金額為_元。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33解析：解析 等額還本利息照付是指規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，最后一種月還款金額由兩部分構(gòu)成：一是每月應(yīng)歸還的本金，二是最

13、后一種月應(yīng)付利息。每月應(yīng)歸還的本金=，最后一種月應(yīng)付利息=，則最后一種月的還款金額為26.某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目土地獲得費(fèi)用為13000萬(wàn)元，規(guī)劃建筑面積為50000m 2 ，除土地獲得費(fèi)用外的其她成本費(fèi)用為3500元/m 2 ，項(xiàng)目銷售均價(jià)為8500元/m 2 ，營(yíng)業(yè)稅及附加為銷售收入的5.5%，則項(xiàng)目可以回收所有成本費(fèi)用的最低銷售量為_萬(wàn)m 2 。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80解析：解析 盈虧平衡分析中的保本點(diǎn)分析。設(shè)項(xiàng)目可以回收所有成本費(fèi)用的最低銷售量為x萬(wàn)m 2 ，則8500 x=13000+35005+8500 x5.5%，解得：x=3.80萬(wàn)m 2

14、。27.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景好、一般、差時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4000萬(wàn)元、1200萬(wàn)元、-800萬(wàn)元。浮現(xiàn)市場(chǎng)前景好、一般、差的概率分別為15%、60%、25%，則該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的盼望值為_萬(wàn)元。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.1120.00B.1466.67C.1520.00D.00解析：解析 盼望值=400015%+120060%-80025%=1120(萬(wàn)元)。28.某房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，估計(jì)首期開發(fā)難以產(chǎn)生抱負(fù)收益，但項(xiàng)目后期投資收益增長(zhǎng)的也許性較大，從實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)看，該項(xiàng)目也許產(chǎn)生_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.等待投資型期權(quán)B.放棄型期權(quán)C.成長(zhǎng)型期權(quán)D.柔性期權(quán)解析

15、：解析 大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，首期一般收益不抱負(fù)，但后期收益增長(zhǎng)的也許性較大，這種實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)就是成長(zhǎng)型期權(quán)。29.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌劃分析中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能用于支付_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.土地出讓金B(yǎng).建安工程費(fèi)C.管理費(fèi)用D.其她工程費(fèi)解析：解析 房地產(chǎn)開發(fā)貸款要嚴(yán)格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)公司發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的監(jiān)管規(guī)定。30.有關(guān)項(xiàng)目投資鈔票流量表的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.項(xiàng)目投資鈔票流量表應(yīng)以所有投資為基本進(jìn)行編制B.項(xiàng)目投資鈔票流量體鈔票流出中不涉及財(cái)務(wù)費(fèi)用C.項(xiàng)目投資鈔票流量表能為投資方案間進(jìn)行比較建立共同的基本D.項(xiàng)目投資鈔票流量

16、表中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)涉及折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)解析：解析 項(xiàng)目投資鈔票流量表是以所有投資作為計(jì)算基本的，因此借貸資金應(yīng)支付的利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用不計(jì)入鈔票流出，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中應(yīng)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)。31.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措籌劃中涉及預(yù)售收入時(shí)，資金籌措籌劃要與項(xiàng)目的_配合考慮。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.質(zhì)量控制目的B.銷售收入籌劃C.工程建設(shè)招標(biāo)籌劃D.客戶定位解析：解析 資金籌措要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用籌劃和銷售收入籌劃為基本。32.有關(guān)債務(wù)融資的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.債務(wù)融資需要還本付息B.債務(wù)融資所得資金屬于資本金C.債務(wù)融資支付的利息可在稅前扣除D.租賃融資屬于債務(wù)融資解析：解析

17、 債務(wù)融資所得資金不屬于資本金，需要還本付息，且所支付的利息可在稅前扣除，租賃融資屬于債務(wù)融資的一種。33.對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)而產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)屬于_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.法律風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.管理風(fēng)險(xiǎn)解析：解析 個(gè)人住房貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的體既有：對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過(guò)其支付能力的款項(xiàng)等。34.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的重要收入來(lái)源于其擁有物業(yè)的_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.增值收入B.銷售收入C.自營(yíng)收入D.租金收入解析：解析 權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，重要收入是房地產(chǎn)出租收入。35.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

18、條件下，物業(yè)租金水平的高下重要取決于_。（分?jǐn)?shù)：1.00）A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本B.同類型物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系C.物業(yè)出租稅費(fèi)水平D.業(yè)主但愿的投資回報(bào)率解析：解析 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高下重要取決于同類型物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系。二、多選題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)36.房地產(chǎn)投資區(qū)別于其她類型投資的重要特性涉及_。（分?jǐn)?shù)：2.00）A.需要適時(shí)的更新改造投資B.易受政策影響C.依賴專業(yè)管理D.適于短期投資E.變現(xiàn)性差解析：解析 房地產(chǎn)投資適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資。37.有關(guān)房屋存量的說(shuō)法，對(duì)的的有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）A.存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標(biāo)B.存最單位可以是建筑面積或套數(shù)C.存量可

19、按物業(yè)類型分別記錄D.報(bào)告期存量等于上期存量加報(bào)告期竣工量E.存量是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量解析：解析 存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)指標(biāo)，單位可以是建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別記錄，報(bào)告期存量等于上期存量加上報(bào)告期竣工最減去報(bào)告期滅失量，存最是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量。38.房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期循環(huán)的重要因素涉及_。（分?jǐn)?shù)：2.00）A.土地資源的不可再生性B.供需因素的影響C.市場(chǎng)信息不充足D.政策因素的影響E.制度因素的影響解析：解析 房地產(chǎn)周期循環(huán)的因素有：供需因素的影響、市場(chǎng)信息不充足、生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響、政策因素的影響、政治沖擊、制度因素的影響、生產(chǎn)時(shí)

20、間落差、季節(jié)性調(diào)節(jié)、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。39.下列房地產(chǎn)指標(biāo)中，能衡量房地產(chǎn)泡沫限度的有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）A.交易量增長(zhǎng)率B.吸納周期C.實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比D.房?jī)r(jià)收入比E.房?jī)r(jià)租金比解析：解析 從房地產(chǎn)泡沫成因入手，實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比等指標(biāo)都可以從一種側(cè)面反映房地產(chǎn)泡沫的限度，也可以綜合用房地產(chǎn)泡沫指數(shù)來(lái)衡量。40.有關(guān)政府投資的保障性安居工程項(xiàng)目招標(biāo)的說(shuō)法，對(duì)的的有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）A.必須采用公開方式招標(biāo)B.必須采用工程量清單方式招標(biāo)C.必須根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)編制標(biāo)底D.必須向投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書E.應(yīng)實(shí)行建設(shè)工程總承包解析：解析 保障性安居工程項(xiàng)目是由政府

21、投資的，其招標(biāo)必須采用公開招標(biāo)，且必須采用工程量清單方式招標(biāo)，宜采用單價(jià)合同且工程項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行建設(shè)工程總承包。標(biāo)底可以編制也可以不編制，工程量清單招標(biāo)一般狀況不編制標(biāo)底，只編制招標(biāo)控制價(jià)(俗稱“攔標(biāo)價(jià)”)。此外，投標(biāo)邀請(qǐng)書是邀請(qǐng)招標(biāo)的內(nèi)容。41.在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料常用的措施有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）A.文案法B.觀測(cè)法C.訪問(wèn)法D.問(wèn)卷法E.實(shí)驗(yàn)法解析：解析 收集一手資料常用措施有：觀測(cè)法、訪問(wèn)法、問(wèn)卷法和實(shí)驗(yàn)法。42.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位方略重要有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）A.產(chǎn)品差別化方略B.服務(wù)差別化方略C.人員差別化方略D.形象差別化方略E.銷售差別化方略解析：解析 市場(chǎng)定位

22、戰(zhàn)略有：產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略、服務(wù)差別化戰(zhàn)略、人員差別化戰(zhàn)略和形象差別化戰(zhàn)略。43.有關(guān)資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法，從投資的角度來(lái)看，對(duì)的的有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）A.資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為資金的增值B.資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償C.資金的時(shí)間價(jià)值是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素也許帶來(lái)?yè)p失的補(bǔ)償D.資金的時(shí)間價(jià)值與投資利潤(rùn)率有關(guān)E.資金的時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率有關(guān)解析：解析 從投資者角度看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值，資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于投資利潤(rùn)率、通貨膨脹率和風(fēng)險(xiǎn)因素。44.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)賺錢能力指標(biāo)的有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）A.借款歸還期B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C.償債備付率D.財(cái)務(wù)凈

23、現(xiàn)值E.動(dòng)態(tài)投資回收期解析：解析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中的動(dòng)態(tài)賺錢能力指標(biāo)有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和動(dòng)態(tài)投資回收期。45.有關(guān)FIRR(財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率)的說(shuō)法，對(duì)的的有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）A.FIRR是評(píng)估項(xiàng)目清償能力的基本指標(biāo)B.FIRR可以通過(guò)內(nèi)插法求得C.FIRR表白了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率D.FIRR不小于或等于貸款利率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的E.FIRR是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈鈔票流量現(xiàn)值合計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率解析：解析 FIRR可以通過(guò)內(nèi)插法求得，F(xiàn)IRR表白了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，F(xiàn)IRR是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈鈔票流量現(xiàn)值合計(jì)之和等于

24、零時(shí)的折現(xiàn)率。FIRR與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目的收益率i c 比較，當(dāng)FIRR不小于或等于i c 時(shí)，覺(jué)得項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。46.風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體措施有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）A.決策樹法B.最大也許法C.盼望值法D.最小最大懊悔值法E.蒙特卡洛模擬法解析：解析 風(fēng)險(xiǎn)型決策是指雖然將來(lái)事件的自然狀態(tài)不能肯定，但是發(fā)生的概率為已知的決策，又稱隨機(jī)性決策。風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體措施涉及最大也許法、盼望值法和決策樹法。47.房地產(chǎn)投資具有不可逆性的重要因素有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）A.房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)信息反映敏捷B.延期投資也許保持了將來(lái)獲利的機(jī)會(huì)C.房地產(chǎn)交易稅費(fèi)較高，在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)D.

25、房地產(chǎn)投資有機(jī)會(huì)避免不利條件所導(dǎo)致的損失E.房地產(chǎn)位置固定，投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本解析：解析 房地產(chǎn)投資具有不可逆性的重要因素有兩方面：一是房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對(duì)固定，投資易形成“沉淀成本”，二是房地產(chǎn)交易稅費(fèi)較高，阻礙房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)，選項(xiàng)B、D是房地產(chǎn)投資具有可延期性的因素。48.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的投資環(huán)境研究重要涉及_等內(nèi)容。（分?jǐn)?shù)：2.00）A.本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況B.都市基本設(shè)施狀況C.土地使用制度D.項(xiàng)目用地狀況E.本地的金融和稅收政策解析：解析 投資環(huán)境研究重要涉及本地總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、都市基本設(shè)施狀況、土地使用制度、本地政府的金融和稅收等方面的政策、政府鼓勵(lì)投資

26、的領(lǐng)域等。49.股票市場(chǎng)的融資方式有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）A.初次公開募股B.配股C.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券D.發(fā)行認(rèn)股權(quán)證E.增發(fā)股票解析：解析 股票市場(chǎng)融資方式有初次公開發(fā)行(IPO)、配股、增發(fā)和認(rèn)股權(quán)證四種。50.決定寫字樓基本租金水平的因素涉及_。（分?jǐn)?shù)：2.00）A.抵押貸款還本付息B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.物業(yè)管理費(fèi)D.目的投資收益率E.空置損失解析：解析 寫字樓基本租金也是其可接受的最低租金，也是成本租金，涉及：抵押貸款還本付息額、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和空置損失。物業(yè)管理費(fèi)如果由出租人承當(dāng)則已涉及在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中，如果由承租人承當(dāng)則無(wú)需計(jì)入租金。三、判斷題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)51.只要預(yù)期的收益鈔

27、票流和將來(lái)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平不發(fā)生變化，房地產(chǎn)投資就不會(huì)面臨資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。 （分?jǐn)?shù)：1.00）A.對(duì)的B.錯(cuò)誤解析：解析 房地產(chǎn)的異質(zhì)性是房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的因素。雖然預(yù)期的收益鈔票流和將來(lái)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平不發(fā)生變化，出租率和收租損失也也許有變化。52.投資者為獲得房地產(chǎn)投資收益必須直接擁有房地產(chǎn)。 （分?jǐn)?shù)：1.00）A.對(duì)的B.錯(cuò)誤解析：解析 房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，前者必須擁有房地產(chǎn)，后者不必?fù)碛蟹康禺a(chǎn)。53.房地產(chǎn)市場(chǎng)因存在“市場(chǎng)失靈”現(xiàn)象，政府有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適度干預(yù)。 （分?jǐn)?shù)：1.00）A.對(duì)的B.錯(cuò)誤解析：解析 房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素之一。54

28、.土地儲(chǔ)藏資金的利息收入不能作為土地儲(chǔ)藏資金的來(lái)源。 （分?jǐn)?shù)：1.00）A.對(duì)的B.錯(cuò)誤解析：解析 土地儲(chǔ)藏資金來(lái)源于：一是財(cái)政部門從土地出讓收入和國(guó)有土地收益基金中安排的資金，二是土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定舉債的銀行貸款及其她機(jī)構(gòu)貸款，三是經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可用于土地儲(chǔ)藏的其她資金，四是上述資金產(chǎn)生的利息收入。55.對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的“兩居室商品住宅每套價(jià)格下降15萬(wàn)元會(huì)增長(zhǎng)多少購(gòu)房者”所做的市場(chǎng)調(diào)查屬于因果性調(diào)查。 （分?jǐn)?shù)：1.00）A.對(duì)的B.錯(cuò)誤解析：解析 “由于住宅價(jià)格下降調(diào)查會(huì)增長(zhǎng)多少購(gòu)房者”的調(diào)查項(xiàng)目屬于因果性調(diào)查。56.有效市場(chǎng)是指對(duì)某種特定商品有購(gòu)買愛(ài)好和購(gòu)買能力，但缺少

29、購(gòu)買途徑的消費(fèi)者的集合。 （分?jǐn)?shù)：1.00）A.對(duì)的B.錯(cuò)誤解析：解析 有效市場(chǎng)是指對(duì)某種特定商品有愛(ài)好、收入與途徑的消費(fèi)者的集合。57.持續(xù)復(fù)利計(jì)息狀況下本利和的計(jì)算公式是F n =P(1+i) n 。 （分?jǐn)?shù)：1.00）A.對(duì)的B.錯(cuò)誤解析：解析 間斷復(fù)利的計(jì)息周期為一定的時(shí)間間隔(如年、季、月等)，并按復(fù)利計(jì)息。如果計(jì)息周期無(wú)限期縮短，稱為持續(xù)復(fù)利。58.在資金等效值計(jì)算過(guò)程中，終值是指資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)發(fā)生的實(shí)際金額。 （分?jǐn)?shù)：1.00）A.對(duì)的B.錯(cuò)誤解析：解析 終值是指資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額。59.根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，采用分期收款方式銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)

30、成本一般按當(dāng)期銷售面積占所有銷售面積的比例計(jì)算。 （分?jǐn)?shù)：1.00）A.對(duì)的B.錯(cuò)誤解析：解析 對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)投資的營(yíng)業(yè)成本一般按當(dāng)期銷售面積占所有銷售面積的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)成本。60.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的年成本利潤(rùn)率等于成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)的年數(shù)。 （分?jǐn)?shù)：1.00）A.對(duì)的B.錯(cuò)誤解析：解析 成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，不等于年成本利潤(rùn)率，由于開發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開始時(shí)一次投入。61.在線性盈虧平衡分析中，房屋最低銷售價(jià)格是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能達(dá)到預(yù)定可接受最低賺錢水平時(shí)的房屋售價(jià)。 （分?jǐn)?shù)：1.00）A.對(duì)的B.錯(cuò)誤解析：解析

31、 最低售價(jià)是指開發(fā)項(xiàng)目的房屋售價(jià)下降到預(yù)定可接受最低賺錢時(shí)的價(jià)格，房屋售價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目的賺錢將不能滿足預(yù)定的規(guī)定。62.通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表可以對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)賺錢能力、清償能力及資金平衡能力進(jìn)行分析。 （分?jǐn)?shù)：1.00）A.對(duì)的B.錯(cuò)誤解析：解析 基本報(bào)表涉及四種表格，通過(guò)基本報(bào)表就可以對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)賺錢能力、清償能力及資金平衡能力進(jìn)行分析。63.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的目的是找出對(duì)投資項(xiàng)目影響最大的敏感性因素。 （分?jǐn)?shù)：1.00）A.對(duì)的B.錯(cuò)誤解析：解析 敏感性分析是指從眾多不擬定因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影

32、響限度和敏感性限度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不擬定性分析措施。64.以在建工程已竣工部分抵押的，其土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有國(guó)有土地使用權(quán)證。 （分?jǐn)?shù)：1.00）A.對(duì)的B.錯(cuò)誤解析：解析 以在建工程已竣工部分抵押的，其土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。65.在零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣重要取決于物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)限度。 （分?jǐn)?shù)：1.00）A.對(duì)的B.錯(cuò)誤解析：解析 在零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣，重要取決于消費(fèi)者達(dá)到該地點(diǎn)與否以便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)限度。四、計(jì)算題(總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：20.00)66.某市

33、擬拍賣一宗面積為13.33萬(wàn)m 2 、容積率為2.56的商品住宅用地，土地交易契稅稅率為4%，項(xiàng)目規(guī)定配備3萬(wàn)m 2 的公共租賃住房，政府以6000元/m 2 的價(jià)格回購(gòu)，某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲參與該項(xiàng)目的競(jìng)買，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研和測(cè)算，估計(jì)該項(xiàng)目的建造費(fèi)用為3800元/m 2 ，期間費(fèi)用為5500萬(wàn)元，商品住房的銷售均價(jià)為8500元/m 2 ，營(yíng)業(yè)稅及附加為銷售收入的5.5%(配建的公共租賃住房免征營(yíng)業(yè)稅及附加)，如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目規(guī)定的稅前最低利潤(rùn)為8000萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算該公司能接受的最高樓面地價(jià)水平。 （分?jǐn)?shù)：10.00）_對(duì)的答案：()解析：解 設(shè)該公司能接受的最高樓面地價(jià)為x元/m 2 ，

34、則 建筑面積=13.332.56=34.1248(萬(wàn)m 2 )。 項(xiàng)目總銷售收入=8500(34.1248-3)+36000=282560.8(萬(wàn)元)。 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值=項(xiàng)目總銷售收入-營(yíng)業(yè)稅及附加=282560.8-8500(34.1248-3)5.5%=268009.956(萬(wàn)元)。 項(xiàng)目總開發(fā)成本=x34.1248+380034.1248+5500=34.1248x+135174.24(萬(wàn)元)。 開發(fā)利潤(rùn)=項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值-項(xiàng)目總開發(fā)成本=268009.956-(34.1248x+135174.24)=8000。 解得： z=3658.21元/m 267.某房地產(chǎn)開發(fā)公司于初以15000元/m 2 的