2022年房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準含條文說明

1、房地產(chǎn)估價基本術(shù)語原則1 總 則1.0.1 為統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價的術(shù)語并有助于國內(nèi)外的交流和合伙，制定本原則。1.0.2 本原則合用于房地產(chǎn)估價活動，以及與房地產(chǎn)估價有關(guān)的管理、教學、科研和其她有關(guān)領(lǐng)域。1.0.3 使用房地產(chǎn)估價術(shù)語時，除應符合本原則的規(guī)定外，尚應符合國家現(xiàn)行有關(guān)原則的規(guī)定。2 通用術(shù)語2.0.1房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受她人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供有關(guān)專業(yè)意見的活動。 2.0.2房地產(chǎn)估價機構(gòu)real estate appraisal company依法設立并獲得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務機構(gòu)。 2

2、.0.3房地產(chǎn)估價師real estate appraisal;property valuer通過全國房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試或資格認定、資格互認，獲得房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格的人員。 2.0.4注冊房地產(chǎn)估價師incensed real estate appraisal;certified property valuer通過執(zhí)業(yè)注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的房地產(chǎn)估價師。 2.0.5估價委托人 client委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務的單位或個人。2.0.6 估價當事人 parties involved in appraisal與房地產(chǎn)估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，涉及房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房

3、地產(chǎn)估價師和估價委托人 2.0.7估價利害關(guān)系人interested parties估價成果會直接影響其合法權(quán)益的單位和個人。 2.0.8估價項目 appraisal project appraisal assignment估價委托人委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務的某項特定任務。2.0.9估價目的appraisal purpose;purpose of valuation估價委托人對估價報告的預期用途。 2.0.10估價對象subject property所估價的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或有關(guān)權(quán)益。2.0.11價值時點date of value所評估的估價對象價值或價格相應某一特定的時間。2.0.12

4、 價值類型type of value所評估的估價對象價值或價格，涉及價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。 2.0.13估價原則appraisal principles;valuation principles估價活動因此距的法則或原則。2.0.14估價程序 appraisal process; valuation process完畢估價項目所需做的各項工作進行的先后順序。2.0.15 估價根據(jù)appraisal support documentation; valuation evidence作為估價的前提或基本的文獻、原則和資料。2.0.16 估價假設appraisal assumptions針對

5、估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有根據(jù)的假定，涉及一般假設、未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設和根據(jù)局限性假設。 2.0.17 估價措施appraisal approaches; valuation methods測算估價對象或價格所采用的措施，涉及比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等。 2.0.18估價基本數(shù)據(jù) basic date for appraisal估價測算所使用的反映估價對象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價對象及其類似房地產(chǎn)的成交價格、運營收益、開發(fā)建設成本等數(shù)據(jù)。2.0.19 估價參數(shù)appraisal parameters用于測算估價對象價值或價格的系數(shù)、比率或比值。2.0

6、.20 估價成果final value opinion 通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的有關(guān)專業(yè)意見。2.0.21 估價報告appraisal report; valuation report房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師向估價委托人所作的有關(guān)估價狀況和成果的正是陳述。 2.0.22批量估價mass appraisal基于統(tǒng)一估價目的，運用共同的數(shù)據(jù)，采用相似的措施，并通過記錄檢查，對大量相似的房地產(chǎn)在給定日期的價值或價格進行評估。個案估價 sing-proerty appraisal相對于批量估價而言，單獨對一宗或若干宗房地產(chǎn)的價值或價格進行評估。類似房地產(chǎn)similar

7、 property;conparbale proerty與對象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)力性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑構(gòu)造、新舊限度等相似或相近的房地產(chǎn)。 估價信用檔案 appraisers credit records房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門或房地產(chǎn)估價行業(yè)組織記錄房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的基本狀況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內(nèi)容，供社會公眾查詢的信用信息管理系統(tǒng)。價格和價值3.0.1成交價格transaction price,actual sale price在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。3.0.2 正常價格 normal price不存在特殊交易狀況下的成交價格，或成交價格經(jīng)交易狀況修

8、正后的價格。3.0.3 市場價格average market price某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。3.0.4 評估價值appraisal value通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格。3.0.5 市場價值market value估價對象經(jīng)合適營銷后，由熟悉狀況、謹慎行事且不受逼迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。3.0.6 投資價值investment value估價對象對某個特定單位或個人的價值。 3.0.7現(xiàn)狀價值value in use估價對象在某一特定期間的實際狀況下的價值。3.0.8 迅速變現(xiàn)價值liquidation value估價對象在沒有充

9、足的時間進行營銷狀況下的價值。3.0.9 殘存價值residual value估價對象在非繼續(xù)運用狀況下的價值。3.0.10 抵押價值mortgage value; mortgage lending value估價對象假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。 3.0.11 抵押凈值net mortgage value抵押價值減去預期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值。3.0.12 法定優(yōu)先受償款liens假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，涉及以抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款、其她法定優(yōu)先受償款。3.0

10、.13 計稅價值assessed value;taxable value為征稅目的而評估的價值。3.0.14 保險價值insurable value為保險目的而評估的價值。 3.0.15完全產(chǎn)權(quán)價值value of fee simple interest房屋所有權(quán)和已出讓方式獲得的建設用地使用權(quán)在不受任何其她房地產(chǎn)權(quán)利等限制狀況下的價值。無租約限制價值value of property as if no lersa existed interest房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響狀況下的價值。其評估價值為為出租部分和已出租部分均按市場租金擬定租金收入所評估的價值。出租人權(quán)益價值value of le

11、ased fee interest出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為已出租部分在租賃期間按合同租金擬定租金收入，未出租部分和已出租部分在租金期間屆滿后按市場租金擬定租金收入所評估的價值。承租人權(quán)益價值value of leasehold interest承租人對她人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。房地價值 building and land value建筑物及其占用范疇內(nèi)的土地的價值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價值。建筑物價值building value建筑物自身的價值，不涉及該建筑物占用范疇內(nèi)的土地的

12、價值。土地價值land value土地自身的價值，不涉及附著于該土地上的建筑物的價值。樓面地價land paice per unit of build-up are一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格。比較價值sales comparison approach indication采用比較法測算出的估價對象價值或價格。收益價值incom capitalization approach indication采用收益法測算出的估價對象價值或價格。 3.0.25成本價值cost 采用成本法測算出的估價對象價值或價格。 3.0.26開發(fā)價值采用假設開發(fā)法測算出的估價對象價值或價格。 4、估價原則

13、4.0.1獨立、客觀、公正原則principle of independence,objectivity and impartiality規(guī)定站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格的原則。 4.0.2合法原則規(guī)定估價成果是在依法鑒定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。 4.0.3價值時點原則規(guī)定估價成果是在根據(jù)估價目的擬定的某一特定期間的價值或價格的原則。 4.0.4替代原則principle of substitution規(guī)定估價成果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范疇內(nèi)的原則。4.0.5 最高最佳運用原則princi

14、ple of highest and best use規(guī)定估價成果是在估價對象最高最佳運用狀況下的價值或價格的原則。4.0.6 最高最佳運用highest and best use房地產(chǎn)在法律上容許、技術(shù)上也許、財務上可行并使價值最大的合理、也許的運用，涉及最佳的用途、規(guī)模、檔次等4.0.7 謹慎原則principle of cautious規(guī)定在影響估價對象價值或價格的因素存在不擬定性的狀況下對其做出判斷時，應充足考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面，謹慎考慮其導致估價對象價值或價格偏高的一面的原則。5 估價程序5.0.1 估價委托書appraisal assignment估價委托人出具的

15、委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務的文獻。5.0.2 估價委托合同appraisal contract房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價委托人之間就估價服務事宜簽訂的合同。5.0.3估價基本領(lǐng)項估價目的、價值時點、估價對象和價值類型的統(tǒng)稱。5.0.4 估價作業(yè)方案appraisal 為完畢特定估價項目而指定的用于懂得將來估價工作的籌劃，涉及工作的重要內(nèi)容、質(zhì)量規(guī)定、作業(yè)環(huán)節(jié)、時間進度、人員安排等。5.0.5估價技術(shù)路線appraisal評估估價對象價值或價格所遵循的基本途徑和懂得整個估價過程的技術(shù)思路5.0.6實地查勘on-site注冊房地產(chǎn)估價師到估價對象或可比實例現(xiàn)場，觀測、詢問、檢查、核對、記錄估價對

16、象或狀況的活動。5.0.7 實地勘察記錄on-site inspection notes; on-site inspection記載實地查看的對象、內(nèi)容、成果、人員和時間等內(nèi)容的材料。5.0.8 估價報告內(nèi)部審核房地產(chǎn)估價機構(gòu)按房地產(chǎn)估價有關(guān)規(guī)定和內(nèi)部審核制度，對自己的已撰寫完畢而尚未向估價委托人出具的估價報告的內(nèi)容和形式等的審查核定。5.0.9 估價資料歸檔appraisal date 收集、整頓在估價活動中獲得和形成的文字、圖表、聲像等形式的資料，對其中具有保存價值的資料進行分類并保存。5.0.10 估價檔案appraisal archiv房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在估價活動中獲得和

17、形成的具有保存價值的文字、圖標、聲像等形式的資料。6 估價措施6.1 比較法6.1.1比較法sales comparison approach選用一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)期間的差別對可比實例成交價格進行解決后得到估價對象價值或價格的措施。交易實例property sales; property transactions真實成交的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或有關(guān)權(quán)益及有關(guān)信息，涉及交易對象的基本狀況、交易雙方基本狀況、交易方式、成交日期、成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費承當、交易目的等?？杀葘嵗齝omparable property；comparables交易實例中交易方式適合

18、估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或有關(guān)權(quán)益。建立比較基準estabishing comparison basis使可比實例成交價格與估價對象價值或價格之間、各個可比實例的成交價格之間口徑一致、互相可比的解決。6.1.5 交易狀況修正conditions of sale 使可比實例的非正常成交價格成為正常價格的解決。6.1.6 市場狀況調(diào)節(jié)market conditions adjustment;tinme 使可比實例在其成交日期的價格成為在價值時點的價格的解決。6.1.7 房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)property conditions 使可

19、比實例在自身狀況下的價格成為在估價對象狀況下的價格解決，涉及區(qū)位狀況調(diào)節(jié)、實物狀況調(diào)節(jié)和權(quán)益狀況調(diào)節(jié)。6.1.8 總價調(diào)節(jié)基于總價對可比實例成交價格進行的調(diào)節(jié)。6.1.9 單價調(diào)節(jié)基于單價對可比實例成交價格進行的調(diào)節(jié)。6.1.10 金額調(diào)節(jié)dollar采用金額對可比實例成交價格進行的調(diào)節(jié)。6.1.11 比例調(diào)節(jié)采用比例對可比實例成交價格進行的調(diào)節(jié)。6.1.12 直接比較調(diào)節(jié)以估價對象狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況進行比較，根據(jù)其間的差別對可比實例成交價格進行的調(diào)節(jié)。6.1.13 間接比較調(diào)節(jié)選定或設定原則房地產(chǎn)，將估價對象狀況和可比實例狀況分別與原則房地產(chǎn)狀況進行比較，根據(jù)其間的差別

20、對可比實例成交價格進行的調(diào)節(jié)。6.1.14 樓幢調(diào)節(jié)系數(shù)building adjust對位于不同樓幢的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.15 樓層調(diào)節(jié)系數(shù) floor adjust對位于不同樓層的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.16 朝向調(diào)節(jié)系數(shù)aspect adjust對位于不同朝向的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。 收益法收益法income capitalization approach；income approach預測估價對象的將來收益，運用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將將來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的措施。6.2.2報酬資本化法預測估價對象將來各年的凈收益，運用報酬率將其折現(xiàn)到價

21、值時點后相加得到估價對象價值或價格的措施。6.2.3直接資本化法direct capitalization預測估價對象將來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到對象價值或價格的措施。6.2.4收益乘數(shù)法income multiplier method預測估價對象將來第一年的收益，將其乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的措施。6.2.5收益期remaining economic life估計正常市場和運營狀況下估價對象將來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象將來不能獲取凈收益時止的時間。6.2.6持有期holding period估計正常狀況下持有估價對象的時間，即自價值時點起

22、至估價對象將來轉(zhuǎn)售時止的時間。潛在毛收入potential gross income估價對象在充足運用、沒有空置和收租損失狀況下所能獲得的歸因于估價對象的總收入?？罩煤褪兆鈸p失vacancy and collection loss因空置或承租人拖欠租金等導致的收入損失。有效毛收入effective gross income潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。運營費用operating expenses維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出。運營費用率operating expenses ratio運營費用與有效毛收入的比例。凈收益net operating income有關(guān)收入減去費用后歸因于

23、估價對象的收益。凈收益率net income ratio凈收益與有效毛收入的比例。期間收益annual income估計持有期間各年可獲得的凈收益。期末轉(zhuǎn)售收益reversion；income at reversion估計在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時可獲得的凈收益。實際收益actual income估價對象實際獲得收益?？陀^收益objective income估價對象在正常狀況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶爾的因素后收益。合同租金contract rent租賃合同商定的租金。市場租金market rent某種房地產(chǎn)在市場上的平均租金。安全利率safe rate沒有風險或績效風險的投資報

24、酬率。 報酬率yield rate將估價對象將來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價對象價值或價格的折現(xiàn)率。資本化率capitalization rate房地產(chǎn)將來第一年的凈收益與其價值或價格的比例。綜合資本化率overall capitalization rate用于將所有房地產(chǎn)的經(jīng)收益轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)價值的資本化率。 土地資本化率land capitalization rate用于將歸因于土地的凈收益轉(zhuǎn)換為土地價值的資本化率。建筑物資本化率building capitalization rate用于將歸因于建筑物的經(jīng)收益轉(zhuǎn)換為建筑物價值的資本化率。收益乘數(shù)income multiplier房地產(chǎn)價值或價格與

25、其將來第一年的收益的比值，涉及潛在毛收入成熟、毛租金乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)。市場提取法market extraction method通過可比實例的有關(guān)數(shù)據(jù)測算有關(guān)估價參數(shù)的措施。土地剩余技術(shù)land residual technique從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去建筑物的凈收益，分離出歸因于土地的凈收益，再運用土地資本化率或土地報酬率將土地凈收益轉(zhuǎn)換為土地價值的措施。建筑物剩余技術(shù)building residual technique從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去土地的凈收益，分離出歸因于建筑物的凈收益，再運用建筑物資本化率或建筑物報酬率建筑物凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價值的

26、措施。成本法成本法cost approach；contractors method測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的措施。土地重置成本land replacement cost在價值時點重新購買土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應得利潤。建筑物重置成本building replacement cost采用價值時點的建筑材料，建筑構(gòu)配件和設備及建筑技術(shù)、工藝等，在家知識點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物具有相似效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤。建筑物重建成本building reprodu

27、ction cost采用估價對象中的建筑物相似的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備及建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物完全相似的全新建筑物的必要支出及應得利潤。實際成本actual cost購買估價對象實際支出，或開發(fā)建設估價對象的實際支出及所得利潤?？陀^成本objective cost購買估價對象的必要支出，或開發(fā)建設估價對象的必要支出及應得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶爾的因素后的成本。單位比較法comparative-unit method以建筑物為整體，選用與該類建筑物的建筑安裝工程密切有關(guān)的某種計量單位為比較單位，調(diào)查在價值時點的近期建

28、成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費，對其進行解決后得到建筑物建筑安裝工程費的措施。分部分項法unit-in-place method把建筑物分解為各個分部工程或分項工程，測算每個分部工程或分項工程的數(shù)量，調(diào)查各個分部工程或分項工程在價值時點的單位價格或單位成本，將各個分部工程或分項工程的數(shù)量乘以相應的單位價格或單位成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費的措施。工料測量法quantity survey method把建筑物還原為建筑材料、建筑物配件和設備，測算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設備的種類和數(shù)量、施工機械臺班數(shù)、人工時數(shù)，調(diào)查在價值時點相應的單價及人工費原則，將多種建筑材料、

29、建筑構(gòu)配件、設備、施工機械臺班的數(shù)量及人工時數(shù)乘以相應的單價和人工費原則后相加，并計取相應的措施項目費、規(guī)費和稅金等得到建筑物建筑安裝工程費的措施。 房地產(chǎn)開發(fā)利潤率developers profit rate房地產(chǎn)開發(fā)利潤與房地產(chǎn)開發(fā)投資或開發(fā)成本、銷售價格等的比例，分為投資利潤率、直接成本利潤率、成本利潤率、銷售利潤率、稅前利潤率、稅后利潤率，總利潤率、年利潤率等。建筑物折舊depreciation of building多種因素導致的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的重置成本或重建成本與在價值時點的市場價值之差，涉及物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。物質(zhì)折舊physical dete

30、rioration因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞導致的建筑物價值減損。功能折舊functional obsolescence因建筑功能局限性或過剩導致的建筑物價值減損，涉及功能局限性折舊和功能過剩折舊。功能局限性折舊functional obsolescence caused by deficiency因建筑物中某些部件、設施設備、功能等缺少或低于市場規(guī)定的原則導致的建筑物價值減損。功能過剩折舊functional obsolescence caused by superadequacy因建筑物中某些部件、設施設備、功能等超過市場規(guī)定的原則而對房地產(chǎn)價值的奉獻不不小于其成本導致的

31、建筑物價值減損。外部折舊external obsolescence因建筑物以外的多種不利因素導致的建筑物價值減損。6.3.齡壽命法age-life method根據(jù)建筑物的有效年齡和預期經(jīng)濟壽命或預期剩余經(jīng)濟壽命來測算建筑物折舊的措施。6.3.18 分解法breakdown method把建筑物折舊提成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個構(gòu)成部分，分別測算出各個構(gòu)成部分后相加得到建筑物折舊的措施。6.3.19 建筑物實際年齡actual age of building建筑物自竣工時起至價值時點止的年數(shù)。6.3.20 建筑物有效年齡effective age of building根據(jù)價值時點的建

32、筑物實際狀況判斷的建筑年齡。6.3.21 建筑自然壽命physical life of building建筑字竣工時起至其重要構(gòu)造構(gòu)件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時止的時間。6.3.22 建筑物經(jīng)濟壽命economic life of building建筑物對房地產(chǎn)價值有奉獻的時間，即建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不在有奉獻時止的時間。6.3.23 建筑物剩余自然壽命remaining physical life of building建筑物的自然壽命減去實際年齡后的壽命。6.3.24 建筑物剩余經(jīng)濟壽命remaining economic life of building建筑物經(jīng)

33、濟壽命減去有效年齡后的壽命，即自價值時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束時止的時間。6.3.25 建筑物成新率building market value to replacement cost ratio建筑物的市場價值與其重置成本或重建成本的比例。6.3.26 修復成本cost to cure采用合理的修復方案恢復到新的或相稱于新的狀況的必要支出及應得利潤。6.3.27 可修復curable估計修復成本不不小于或等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增長額。6.3.28 不可修復incurable估計修復成本不小于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增長額。假設開發(fā)法6.4.1假設開發(fā)法hypothetical devel

34、opment method;residual method求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤和開發(fā)完畢后的價值，將開發(fā)完畢后價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完畢后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的措施。待開發(fā)房地產(chǎn)proposed development; development property具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，涉及可供開發(fā)的土地，在建工程，可重新開發(fā)、更新改造或變化用途的房地產(chǎn)等。業(yè)主自行開發(fā)前提assumption of development by owner-occupier估價對象將由其

35、業(yè)主繼續(xù)開發(fā)完畢的一種假設開發(fā)估價前提。自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提assumption of development by intended developer估價對象將被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給她人開發(fā)完畢的一種假設開發(fā)法估價前提。 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提assumption of development by un-intended developer估價對象將被迫轉(zhuǎn)讓給她人開發(fā)完畢的一種假設開發(fā)法估價前提。 6.4.6后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期remaining construction and operating period自價值時點起至將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束時止的時間，涉及后續(xù)建設期、銷售期和運營期。6.4.

36、7后續(xù)建設期remaining construction period自價值時點起至將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)竣工時止的時間。銷售期marketing period自將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)開始銷售時起至其售出時止的時間。運營期operating period自將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)竣工時起至其持有期或經(jīng)濟壽命結(jié)束時止的時間。6.4.10開發(fā)完畢后的價值gross development value將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)的價值或價格。6.4.11后續(xù)開發(fā)的必要支出development cost將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成本將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)必須付出的各項成本、費用和稅金。 6.4.1后續(xù)開發(fā)的應得利潤

37、developers profit將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)應獲得的利潤，一般為同類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常狀況下所能獲得的開發(fā)利潤。 6.其她估價措施6.5.1 基準地價修正法benchmarks land value adjustment method在政府或其有關(guān)部門已發(fā)布基準地價的地區(qū)，運用有關(guān)調(diào)節(jié)系數(shù)對估價對象宗地所在位置的基準地價進行調(diào)節(jié)后得到估價對象宗地價值或價格的措施。路線價法road rating method在城鄉(xiāng)街道上劃分路線價區(qū)段并設定原則臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選用一定數(shù)量的原則臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，運用有關(guān)調(diào)節(jié)系數(shù)將該平均單價或樓面地價

38、調(diào)節(jié)為各宗臨街土地價值或價格的措施。原則價調(diào)節(jié)法standard property value adjustment method對估價范疇內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，是同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設定原則房地產(chǎn)并測算其價值或價格，運用有關(guān)調(diào)節(jié)系數(shù)將原則房地產(chǎn)價值或價風格節(jié)為各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的措施。多元回歸分析法multiple regression analysis對估價范疇內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，是同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價值或價格作為因變量，把影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素作為自變量，設定多元回歸模型，收集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素

39、數(shù)據(jù)，通過試算優(yōu)化和分析檢查，擬定多元回歸模型，運用該模型計算出各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的措施。修復成本法cure cost method測算修復的必要支出及應得利潤，將其作為房地產(chǎn)價值減損額的措施。損失資本化法income loss capitalization預測將來各年的凈收益減少額或收入減少額、運營費用增長額，將其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價值減損額的措施。價差法before and after method分別評估房地產(chǎn)在變化之前和變化之后狀況下的價值，將兩者之差作為房地產(chǎn)價值減損額或價值增長額的措施7估價報告 7.0.1估價成果報告summary appraisal report簡要記載

40、估價委托人、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價原則、估價根據(jù)、估價措施、估價成果、實地查勘期、估價作業(yè)期等內(nèi)容的估價報告。7.0.2 估價技術(shù)報告appraisal technique report具體記載估價對象描述與分析、市場背景描述與分析、估價措施合用性分析、估價測算過程、估價成果擬定等內(nèi)容的估價報告。鑒證性估價報告appraisal report for identification房地產(chǎn)估價機構(gòu)向估價委托人出具的起著價值證明作用的估價報告。致估價委托人函letter of transmittal房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師正式地向估價委

41、托人報告估價成果、呈送估價報告的文獻。估價師聲明appraisers certification注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力、勤勉盡責估價等所作的承諾和保證。估價假設和限制條件assumptions and limiting conditions估價報告中對估價假設和估價報告使用限制的闡明，涉及一般假設、未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設、根據(jù)局限性假設以及估價報告使用限制。 7.0.7估價報告使用限制limiting condition of appraisal report 對估價報告的用途、使用者、有效期限等使用范疇的限定，以及在使用估價報告時需要注意

42、的其她事項。7.0.8 估價報告使用者intended user of appraisal report依法使用估價報告的單位或個人。估價報告有效期限expired date of appraisal report自估價報告出具之日起計算，使用估價報告不得超過的時間。估價報告出具日期date of appraisal report致估價委托人函中的致函日期。實地查勘期on-site inspection period實地查勘期的起止日期，自進入實地查勘現(xiàn)場之日起至完畢實地查勘之日止。估價作業(yè)期appraisal work period估價工作的起止日期，自受理估價委托之日起至估價報告出具之日止

43、。房地產(chǎn)估價基本術(shù)語原則條文闡明GB/T 50899-1 總 則101 本條是有關(guān)制定本原則的目的的規(guī)定。制定本原則的目的重要有兩個：一是統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價的術(shù)語，涉及名稱、定義或內(nèi)涵；二是有助于國內(nèi)外的交流和合伙。目前國內(nèi)內(nèi)地的房地產(chǎn)估價術(shù)語，有些是歷史流傳下來的，有些是從國內(nèi)臺灣地區(qū)、香港地區(qū)借鑒過來的，有些是從美國、英國、日本等國家翻譯過來的，也有些是近十幾年來根據(jù)房地產(chǎn)估價工作的實際需要創(chuàng)設的。這些術(shù)語的名稱、定義和內(nèi)涵不一致，很有必要通過制定本原則予以統(tǒng)一和規(guī)范。102 本條是有關(guān)本原則合用范疇的規(guī)定，即本原則不僅合用于房地產(chǎn)估價活動，并且合用于房地產(chǎn)估價行業(yè)管理(涉及行政管理和自

44、律管理)，以及房地產(chǎn)估價教學、科研和其她有關(guān)領(lǐng)域。2 通用術(shù)語201 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價，過去一般稱為房地產(chǎn)價格評估，有時也稱為房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)估值。房地產(chǎn)評估的含義較寬泛，采用房地產(chǎn)估價不僅內(nèi)涵明確，并且可以兼顧房地產(chǎn)價值和價格評估，以及房地產(chǎn)租賃價格即租金評估。此外，本條從專業(yè)估價角度給房地產(chǎn)估價下定義，特別明確了注冊房地產(chǎn)估價師在其中的地位和作用。202 房地產(chǎn)估價機構(gòu)目前，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)是行政許可。從事房地產(chǎn)估價活動的單位，應依法獲得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)級別許可范疇內(nèi)從事估價業(yè)務。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應由自然人出資，以有限責任公司或合伙公司形式設立；法定代表

45、人或執(zhí)行合伙事務的合伙人(簡稱執(zhí)行合伙人)應是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的注冊房地產(chǎn)估價師；資質(zhì)級別由高到低分為一級、二級、三級。不同資質(zhì)級別房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務范疇重要根據(jù)估價目的劃分，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。房地產(chǎn)估價業(yè)務應由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費用。房地產(chǎn)估價報告應由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少2名注冊房地產(chǎn)估價師簽字。203 房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度是對關(guān)系公共利益和人民生命財產(chǎn)安全的核心領(lǐng)域和崗位，實行人員準入控制的一項制度。1993年，借鑒美國等市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗，建設部、人事部共同建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度。這是中國最早

46、建立的執(zhí)業(yè)資格制度之一。1994年頒布的中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度?！薄皣覍嵭蟹康禺a(chǎn)價格評估人員資格認證制度?！?993年，經(jīng)嚴格考核，建設部、人事部共同認定了首批140名房地產(chǎn)估價師。1994年又共同認定了第二批206名房地產(chǎn)估價師。1995年3月22日，建設部、人事部聯(lián)合發(fā)出了有關(guān)印發(fā)和的告知(建房1995147號)。從1995年開始，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試為職業(yè)準入資格考試，之前原則上每兩年舉辦一次，之后每年舉辦一次。8月，根據(jù)中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽訂的內(nèi)地與香港有關(guān)建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排(一般

47、稱CEPA)，內(nèi)地與香港完畢了房地產(chǎn)估價師與產(chǎn)業(yè)測量師首批資格互認，香港97名產(chǎn)業(yè)測量師獲得了內(nèi)地的房地產(chǎn)估價師資格，內(nèi)地111名房地產(chǎn)估價師獲得了香港的產(chǎn)業(yè)測量師資格。此后，根據(jù)需要開展資格互認。依法獲得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的途徑，有參與全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試、資格認定和資格互認。其中，參與全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試是常規(guī)的和最重要的途徑。204 注冊房地產(chǎn)估價師注冊房地產(chǎn)估價師，過去也稱為專職注冊房地產(chǎn)估價師。注冊房地產(chǎn)估價師必然是房地產(chǎn)估價師，但房地產(chǎn)估價師不一定是注冊房地產(chǎn)估價師。目前，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊是行政許可。獲得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的人員，應受聘于一種具有房地產(chǎn)估

48、價機構(gòu)資質(zhì)的單位，經(jīng)注冊后方能以注冊房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價活動。注冊房地產(chǎn)估價師可以在全國范疇內(nèi)開展與其聘任單位業(yè)務范疇相符的房地產(chǎn)估價活動；不得以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務，應由其所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托和收費；每一注冊有效期為3年，在每一注冊有效期內(nèi)應達到繼續(xù)教育規(guī)定；注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應申請延續(xù)注冊。注冊房地產(chǎn)估價師應具有房地產(chǎn)估價的夯實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。具有夯實的理論知識和豐富的實踐經(jīng)驗，是對估價專業(yè)勝任能力的規(guī)定；具有良好的職業(yè)道德，是對估價行為規(guī)范的規(guī)定。僅有理論知識而缺少實踐經(jīng)驗，難以得出符合實際的估價成果；僅有實踐經(jīng)驗而缺少理

49、論知識，會只知其然而不知其因此然，難以對價值或價格作出科學進一步的分析和解釋，更難以舉一反三、觸類旁通地分析、解決現(xiàn)實中不斷浮現(xiàn)的新的估價問題。雖然理論知識和實踐經(jīng)驗都具有，但如果沒有良好的職業(yè)道德，則估價成果難以客觀、公平、合理。由于房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊和房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)均是行政許可，因此無論是何種估價目的、何種類型的房地產(chǎn)估價活動，涉及投資性房地產(chǎn)公允價值計量、用房地產(chǎn)作價出資設立公司、公司改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、收購資產(chǎn)、發(fā)售資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、對外投資、合資、合伙、租賃、合并、分立、清算、抵債等波及的房地產(chǎn)估價，只有注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)才可以從事，不是注冊房地產(chǎn)估價師簽

50、字和加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章的有關(guān)房地產(chǎn)價值或價格的評估報告，不具有法律效力。205 估價委托人估價委托人簡稱委托人，俗稱客戶，不一定是估價對象的權(quán)利人。委托人可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)進行估價，也可以由于某種需要委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對她人所有的房地產(chǎn)進行估價。委托人委托估價、獲得估價報告的目的也許是給自己使用，如人民法院委托的司法拍賣估價報告是人民法院自己用于擬定拍賣保存價；也也許是給特定的第三方使用，如借款人委托的抵押估價報告是借款人提供應貸款人(如商業(yè)銀行)使用；還也許是給不特定的第三方使用，如上市公司委托的關(guān)聯(lián)交易估價報告是上市公司披露給社會公眾使用。不管估價報告是給誰使用，委托

51、人都應如實向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供其掌握的估價所需資料，如估價對象的權(quán)屬證明、有關(guān)會計報表等，并對其提供的資料的合法性、真實性、精確性和完整性負責；應協(xié)助房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象進行實地查勘及收集估價所需資料；不得非法干預房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師的估價行為和估價成果。206 估價當事人估價當事人是估價活動的當事人，因此只涉及房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人。207 估價利害關(guān)系人估價利害關(guān)系人除了估價對象的權(quán)利人，尚有估價對象的潛在投資者、受讓人等。估價委托人不一定是估價利害關(guān)系人。例如，在房地產(chǎn)抵押估價中，無論是貸款人還是借款人為估價委托人的，都是估價利害關(guān)

52、系人。在房屋征收估價中，估價委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門一般不是估價利害關(guān)系人，被征收人是估價利害關(guān)系人。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，人民法院是估價委托人，但不是估價利害關(guān)系人，被執(zhí)行人、申請執(zhí)行人和競買人是估價利害關(guān)系人。估價職業(yè)道德規(guī)定房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)與估價利害關(guān)系人有利害關(guān)系的，必須回避其估價業(yè)務。208 估價項目估價活動是按估價項目進行的。一種估價項目是一項一次性估價任務。一種估價項目中的估價對象也許是一宗房地產(chǎn)，也也許是多宗房地產(chǎn)，還也許是一宗房地產(chǎn)中的某個部分。一般來說，估價項目有如下特性：一是明確的目的。每個估價項目均有自己明確的任務目的和估價目的。二是獨特的性

53、質(zhì)。每個估價項目均有自己的特點，不同于其她的估價項目。三是實行的一次性。一種估價項目有明確的開始時間和結(jié)束時間，在此之前沒有發(fā)生過，將來也不會在同樣的條件下再次發(fā)生。如果針對同一估價對象再次估價，應將其作為另一種估價項目。209 估價目的估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要，即估價委托人將要拿將來完畢的估價報告做什么用。例如，是為借款人向貸款銀行提供抵押房地產(chǎn)價值證明或貸款銀行判斷抵押房地產(chǎn)價值提供參照根據(jù)，還是為房屋征收部門與被征收人擬定被征收房屋價值的補償、稅務機關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計稅根據(jù)、人民法院擬定拍賣房地產(chǎn)的保存價、保險公司衡量投保房屋的保險價值、房地產(chǎn)買賣雙方協(xié)商成交價、政

54、府擬定國有建設用地使用權(quán)出讓底價等提供參照根據(jù)。估價委托人一般不會無端花錢委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價，肯定是為了某種需要才委托，因此任何估價項目均有估價目的。一種估價項目一般只有一種估價目的。不同估價目的下的估價成果也許不同，由于估價目的不同，價值時點、估價對象、價值類型以及估價原則、估價根據(jù)等均有也許不同。例如，許多房地產(chǎn)在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時帶有租賃期間未屆滿的租賃合同(俗稱租約)，許多法律法規(guī)規(guī)定保護這種租賃關(guān)系，因此，購買者、抵押權(quán)人應尊重并履行這些租賃合同的各項條款，即所謂“買賣不破租賃”。如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的對此類房地產(chǎn)進行估價，就應考慮合同租金與市場租金差別的影

55、響。但如果是為房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，視為無租約限制的房屋來估價。估價目的也限制了估價報告的用途。針對某種估價目的得出的估價成果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。2010 估價對象估價對象也稱為被估價房地產(chǎn)，當其為租賃權(quán)、地役權(quán)等房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的房地產(chǎn)權(quán)利時，也稱為被估價權(quán)益。不同估價項目的估價對象范疇也許不同?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象豐富多彩、復雜多樣，不僅有房屋、構(gòu)筑物、土地，并且有已開始開發(fā)建設而尚未竣工的房地產(chǎn)，即在建房地產(chǎn)或“在建工程”；尚有規(guī)定對正在開發(fā)建設或籌劃開發(fā)建設而尚未浮現(xiàn)的房地產(chǎn)，即未建房地產(chǎn)，如“期房”進行估價；也也許因民事糾紛或理賠

56、等因素，規(guī)定對已滅失的房地產(chǎn)，如已被拆除或損毀的房屋進行估價。估價對象還也許不是純正的房地產(chǎn)，而具有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一中附屬財產(chǎn)的價值，如為某個可供直接經(jīng)營使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參照根據(jù)的估價，其評估價值除了涉及該旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范疇內(nèi)的土地的價值，一般還涉及房地產(chǎn)以外的其她財產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機器設備等的價值，甚至涉及特許經(jīng)營權(quán)、商譽、客戶基本、員工隊伍、債權(quán)債務等的價值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值評估或稱為公司價值評估。此外，估價對象還也許是房地產(chǎn)的某個局部，如某幢房屋中的某個樓層，某幢住宅

57、樓中的某套住房；也許是房地產(chǎn)的目前狀況與過去狀況的差別部分，如在預售商品房的狀況下購買人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的狀況下承租人裝飾裝修的部分。2011 價值時點價值時點，過去一般稱為估價時點，有時也稱為評估時點、評估基準日、評估期日。估價時點、評估時點、評估基準日、評估期日在字面上都容易讓人誤解為估價的時間，即估價作業(yè)日期，因此稱為價值時點更加精確，不會產(chǎn)生歧義。價值時點不是可以隨意擬定的，應根據(jù)估價目的來擬定。價值時點也許是目前、過去或?qū)淼哪骋惶囟ㄆ陂g，一般為某一特定日期，并采用公歷年、月、日表達。在估價中，擬定價值時點應在前，得出評估價值應在后。2012 價值類型房地產(chǎn)估價雖然是評

58、估房地產(chǎn)的價值或價格，但因房地產(chǎn)價值和價格的種類較多，每種價值和價格的內(nèi)涵不同，并且在同一時間，同一房地產(chǎn)的不同種類的價值和價格的大小一般也不相似，因此到了一種具體的估價項目，就不能籠統(tǒng)地講是評估房地產(chǎn)的價值或價格，而必須明確是評估哪種價值或價格，涉及價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。在一種估價項目中，價值類型不是可以隨意擬定的，而應根據(jù)估價目的來擬定。常用的價值類型有市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、抵押價值、迅速變現(xiàn)價值等。2013 估價原則估價原則是在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論摸索中，在結(jié)識房地產(chǎn)價格形成和變動客觀規(guī)律的基本上，總結(jié)和提煉出的某些簡要扼要的進行房地產(chǎn)估價活動應根據(jù)的法則或原則。估

59、價原則可以規(guī)范注冊房地產(chǎn)估價師的估價行為，使不同的注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相似或近似。2014 估價程序房地產(chǎn)估價的基本程序是：受理估價委托，擬定估價基本領(lǐng)項，制定估價作業(yè)方案，收集估價所需資料，實地查勘估價對象，選用估價措施進行測算，擬定估價成果，撰寫估價報告，審核估價報告，交付估價報告，估價資料歸檔。通過估價程序可以看到一種估價項目開展的全過程，可以理解一種估價項目中各項估價工作之間的互相關(guān)系。履行必要的估價程序，是規(guī)范估價行為、保證估價質(zhì)量、提高估價效率、防備估價風險的重要方面。2015 估價根據(jù)估價根據(jù)重

60、要有如下方面：一是有關(guān)法律、法規(guī)和政策，涉及有關(guān)法律、行政法規(guī)，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國務院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策。二是有關(guān)估價原則，涉及房地產(chǎn)估價的國標、行業(yè)原則、指引意見和估價對象所在地的地方原則等。三是估價委托書、估價委托合同和估價委托人提供的估價所需資料，如估價對象的面積、用途、權(quán)屬證明等。四是房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和收集的估價所需資料。在實際估價中，選用估價根據(jù)應有針對性，重要是根據(jù)估價目的和估價對象來選用。不同的估價目的和估價對象，估價根據(jù)有所不同。