2022年新版房地產(chǎn)估價報告的組成與內(nèi)容

1、房地產(chǎn)估價報告的構成與容一份完整的房地產(chǎn)估價報告由如下構成：房地產(chǎn)估價報告書（共8項容）一.封面二.目錄三.致委托方函四.估價師聲明五.估價假設和限制條件:注意估價報告應用的有效期在這里六.估價成果報告 1、委托人； 2、估價機構； 3、估價目的； 4、估價對象； 5、價值時點； 6、價值定義； 7、估價原則； 8、估價根據(jù)； 9、估價措施； 10、估價成果； 11、注冊估價師； 12、估價人員； 13、實地查勘期 14、估價作業(yè)時期； 15、抵押估價要有變現(xiàn)能力分析和風險提示七.估價技術報告 1、估價對象描述與分析：實物狀況分析、區(qū)位狀況分析、權益狀況分析2、市場背景描述與分析；3、最高最佳

2、使用分析；4、估價措施合用性分析；5、估價測算過程；6、估價成果擬定。八.附件（重要部份小心遺留）附件涉及：房地產(chǎn)估價委托書估價對象的位置圖；估價對象外觀和部照片估價對象周邊環(huán)境和景觀照片估價對象權屬證書復印件；估價機構營業(yè)執(zhí)照的復印件估價機構資質(zhì)證書復印件注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復印件抵押估價報告要有法定優(yōu)先受償權利等狀況的書面查詢資料或調(diào)查記錄第一部分 報告書的構成與容封面(一般不會考)1、這里所講的封面特指估價報告的首頁，而不是各估價機構對估價報告進行包裝設計的封面。2、估價報告的封面容一般涉及如下：標題：（房地產(chǎn)估價報告名稱）估價項目名稱：（闡明本估價項目的全稱） 委托方：（闡明本估價

3、項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名） 估價方：（闡明本估價項目的估價機構的全稱） 注冊估價師：（闡明負責和參與本估價項目的注冊師的姓名及其注冊號） 估價作業(yè)日期：（正式接受估價委托的年月日至完畢估價報告的年月日） 估價報告編號：（闡明本估價報告在本估價譏構的編號，要與估價成果報告中的編號一致）二、 目錄(一般不會考) 要注意與背面的報告容相匹配，特別是估價報告的頁碼規(guī)定精確無誤。三、 致委托人函(會考)1、致委托人函是估價機構正式將估價報告呈送給委托人的信件。2、致委托人函一般涉及如下容（標題：）致委托人函致委托方函致函對象（為委托方的全稱）致函正文（闡明估價目的、估價對象（名稱坐落

4、圍規(guī)模用途權屬）、價值時點、價值類型、估價成果、估價報告應用的有效期）致函落款（為估價機構的全稱，并加蓋估價機構公章，法定代表人（執(zhí)行合伙人）簽名或蓋章）致函日期（為致函的年月日，即估價報告的出具日期）四、估價師聲明(也許會考)1、所有參與本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章。2、實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章。五、估價的假設和限制條件(一般不會考)1、一般假設：對權屬面積等資料進行了審慎檢查，無理由懷疑其合法性、真實性且未核算的狀況下，對其合法、精確、真實的合理假設；對房屋安全、環(huán)境污染的安全假設。2、未定事項假設：對尚未明確或不夠明確的土地用途和容積率所做的合理假設3、背離事實假設：

5、因估價目的的特殊需要，所做的與實際狀況不一致的合理假設，如征收不考慮抵押、查封、租賃。4、不相一致假設5、根據(jù)不中假設：缺少權屬證明或無法查勘估價對象部狀況所做的合理假設6、估價報告使用限制：估價報告的使用者、用途、有效期限及使用中就注意的事項，有效期限原則上不超過一年，表述為自 年 月 日至 年 月 日等 。六、估價成果報告（必考）注意漏項根據(jù)規(guī)附錄第A.0.6，估價成果報告應記載下列事項：標題：房地產(chǎn)估價成果報告1、委托方（委托人）：如果是單位（法人）委托評估，要寫明委托單位的全稱、委托單位的法定代表人和住所；如果是個人委托評估，要寫明委托人的姓名，住所和身份證號。2、估價方（估價機構）：

6、必須列明：估價機構的全稱、法定代表人、估價機構的住因此及估價機構的資格級別及資質(zhì)證書編號。注意：房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別分為一、二、三級、臨時資質(zhì)，而不是A、B、C級。3、估價目的估價成果的盼望用途。闡明本次估價的目的和應用方向。A抵押估價目的：為擬定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參照根據(jù)而后評估房地產(chǎn)抵押價值。B房屋征收：為房屋征收部門與被征收人擬定被征收房屋價值的補償提供根據(jù)，評估被征收房屋的價值C房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參照D公司入股合并：為公司入股合并等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移的作價提供價值根據(jù)E投資決策征詢：為房地產(chǎn)投資提供價值參照根據(jù)。4、 估價對象（必考）-能否使估價報告的使用者

7、通過該部分容描述，比較清晰地理解該估價對象（在實物、權益、區(qū)位三者）目前的實際狀況。該部分容應與案例中“多種類型的房地產(chǎn)估價”中的實物、區(qū)位描述一并學習。估價對象的描述應從實物、權益、區(qū)位3方面狀況闡明。其中：對土地的描述應涉及：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周邊環(huán)境、景觀，基本設施完備限度，土地平整限度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，運用現(xiàn)狀或開發(fā)限度，有效期限等權屬狀況；對建筑物的描述應涉及：名稱，坐落，面積或規(guī)模，層數(shù)和高度，用途、建筑構造，裝飾裝修及外觀，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用狀況，公共配套設施完備限度，運用現(xiàn)狀，有效期限等權屬狀況。對房地產(chǎn)的描

8、述應視為上述兩者描述的相結合。此外注意估價對象的圍與否有構筑物、樹木，其她動產(chǎn)、債權、債務、特許經(jīng)營權等。估價對象描述不清及估價對象描述不全。應注意如下幾種方面：土地實物描述：沒闡明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)運用狀況；建筑物實物描述：沒闡明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等；房地產(chǎn)權益狀況：沒闡明土地使用權性質(zhì)、土地管制狀況、土地獲得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權狀況等；共有狀況、她項權利設立狀況區(qū)位狀況描述：如，位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未闡明樓層和朝向；租賃狀況交待：如，收益性房地產(chǎn)沒闡明租金原則、租賃期限）5、估價時點估價成果相應的日期。所評估的估價項目客觀合理

9、價值相應的年月日。要闡明所評估的估價對象價值相應的年月日及其擬定的簡樸理由?！境Ｓ缅e誤】估價時點設定不對的。如：拆遷評估應當設定在拆遷公示之日，而不是實地查勘之日。對原估價結論有異議的評估，時點應為原報告書時點。拆遷估價產(chǎn)權調(diào)換中評估期房價值的時點也是拆遷公示之日。估價時點是具體的某一日，而不是某一段時間， 6、價值類型闡明本次估價采用的價值原則或價值涵，是采用公開市場價值原則，還是抵押價值、保險價值、清算價值、投資價值等。A抵押估價的價值類型：估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。B征收補償估價的價值類型：被征收房屋價值是指被征收

10、房屋及其占用圍的土地使用權在正常交易狀況下，由熟悉狀況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮租賃、抵押、查封等因素的影響。7、估價原則闡明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則。涉及：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則、獨立、客觀、公正原則。抵押要有謹慎原則8、估價根據(jù)闡明本次估價所根據(jù)的房地產(chǎn)估價規(guī)，和地方的法律、法規(guī)，委托人提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和收集的有關資料，9、估價措施（必考）闡明本次估價的思路和所采用的估價措施以及這些估價措施的定義。對理論上合用的措施要論述，對理念上合用但未選用的要充足闡明理由。注旨在考試中容易缺少估價措施的定義或?qū)?/p>

11、價措施的必要解釋。選用的估價措施不當（應根據(jù)估價對象類型、估價措施合用的對象、收集到的資料來擬定。如：有收益的應當優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應優(yōu)先用比較法，抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法，在建工程用假設開發(fā)法等。）在選用估價措施中的常用錯誤只使用了一種估價措施能用市場比較法的沒有用。收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價措施。具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價措施。合適采用多種估價措施進行估價的，沒有同步采用多種估價措施進行估價。估價措施的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定缺少估價措施定義10、估價成果估價成果就是闡明不同措施的

12、測算成果和本次估價的最后成果，應分別闡明總價和單價（但不一定均有單價表達，如在建工程等），并附大寫金額。若用外幣表達，應闡明估價時點中國人民銀行發(fā)布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。未闡明估價成果擬定的理由（多種措施得出的成果差別不大時可用簡樸算術平均。否則，用加權平均，且權重不適宜不小于0.7不不小于0.3。特殊解決要闡明因素）11、注冊估價師列出所有參與本次估價的注冊估價師的姓名和注冊號，并由本人簽名。12、估價人員列出所有協(xié)助注冊估價師估價的人員姓名、執(zhí)業(yè)資格或職稱并由本人簽名13實地查勘期14、估價作業(yè)日期（必考）本次估價的起止日期，需要注意的是應要與封面上的估價日期相

13、一致。15、抵押估價要有變現(xiàn)能力分析和風險提示七、估價技術報告（必考）注意漏項標題 房地產(chǎn)估價技術報告實物狀況分析；（規(guī)為個別因素分析涉及估價對象的實物、權益二個方面）。權益狀況分析區(qū)位狀況分析；（規(guī)為區(qū)域因素分析）市場背景分析；最高最佳使用分析；估價措施合用性分析，逐個分析多種估價措施與否合用，闡明已選措施的技術路線。估價測算過程；估價成果擬定。1 、 實物狀況分析（一般不會考，考試時不夠時間這部分容不看。）具體分析、闡明估價對象的實物狀況。 要注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）商業(yè)：建筑品質(zhì)及部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無形價值住宅：建筑物構造、類型和級別，設施與設備，建筑質(zhì)量

14、、裝飾裝修。商務辦公：外觀形象、部裝修、設施與設備、智能化限度、物業(yè)服務水平、租戶類型。旅館房地產(chǎn)：設備設施和用品、經(jīng)營管理工業(yè)：用地面積與形狀、地質(zhì)水文條件、房地產(chǎn)用途2 、 區(qū)位狀況分析（一般不會考，考試時不夠時間這部分容不看。）區(qū)位狀況分析就是要具體闡明、分析估價對象的區(qū)位狀況。要注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）商業(yè)：繁華限度、交通條件、臨街狀況、樓層住宅：位置（方位、與有關場合的距離、朝向和樓層）、交通條件、生活服務設施、教育配套設施、環(huán)境質(zhì)量。商務辦公：集聚限度、交通條件、周邊環(huán)境、樓層旅館房地產(chǎn)：交通條件和周邊環(huán)境工業(yè)：交通條件、基本設施、地理位置3、權益狀況分析：規(guī)劃

15、等使用管制狀況，使用年限、剩余年限、所有權和她項權設立狀況4、 市場背景分析（一般不會考，考試時不夠時間這部分容不看。）要闡明和分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，涉及過去、目前和可預見的將來。說究竟是要分析影響類似房地產(chǎn)價格的重要因素。由于估價對象的類型不同，估價的目的不同，因此影響其市場價格變動的重要因素會有所不同?；蛘唠m然是影響因素相似，但它們對估價對象價格的影響深度也有所不同。因此不同估價報告的寫作，市場背景分析會有較大的差別，這一部分也是房地產(chǎn)估價報告寫作當中難度較大的部分，特別是某些大型項目的估價報告。4 、 最高最佳使用分析（一般不會考，考試時不夠時間這部分容不看。）重要闡明和分析估價對象

16、最高最佳使用。5 、 估價措施選用（必考）P280逐個分析比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法與否合用于做人對象。對理論上不合用的要簡要闡明理由，對理論上合用又不具有客觀條件的要充足闡明理由，對選用的措施要闡明名稱、定義和估價的思路，闡明所采用的估價措施及采用的理由。在估價措施選用中常用的錯誤未闡明選用估價措施理由。選用的估價措施不當（應根據(jù)估價對象類型、估價措施合用的對象、收集到的資料來擬定。如：有收益的應當優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應優(yōu)先用比較法，抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法，在建工程用假設開發(fā)法等。）6 、 估價測算過程（必考） 公式要寫上 估價測算過程就是要具體闡明運用某種估價措施

17、的所有測算過程及有關參數(shù)的擬定。【特別是技術復雜的估價報告，報告的寫作者要在精確掌握多種估價措施的基本上，按著估價措施的操作環(huán)節(jié)，因果關系明確地、條理清晰地表述每種估價措施的測算過程，對于有關參數(shù)的擬定既符合有關數(shù)學公式的規(guī)定，又要符合邏輯推理。】7 、 估價成果擬定（必考）必須闡明估價成果最后擬定理由估價成果擬定就是要闡明本次估價的最后成果是多少，并且它是如何擬定的。由于我們在估價報告中要采用兩種或兩種以上的估價措施進行估價測算。用不同估價措施得出的結論會有一定的差別，為此最后選用何種數(shù)學措施擬定估價成果或?qū)ζ溥M行進一步地調(diào)節(jié)都需在此闡明理由。在考試中常浮現(xiàn)的是未闡明估價成果擬定的理由（多種

18、措施得出的成果差別不大時可用簡樸算術平均。否則，用加權平均，且權重不適宜不小于0.7不不小于0.3。特殊解決要闡明因素）在計算求出一種綜合成果的基本上，應考慮不可量化的價格影響因素，對該成果進行合適的調(diào)節(jié)，或取整，或認定該成果，作為最后的估價成果。當有調(diào)節(jié)時，應在估價報告中明確論述理由。八、附件（會考）注意欠附件綜合察看（一）估價報告格式不規(guī)。重要涉及：缺項或缺某部分容導致估價報告不完整；估價結論數(shù)字沒有大寫沒有標明估價成果的人民幣金額(僅出示了外幣金額)估價要素等核心容未作交待或交待不清。重要涉及：漏掉“價值定義”使估價原則不明確對估價對象房地產(chǎn)的產(chǎn)權狀況交代不清對估價對象狀況如房屋構造、層

19、次、用途、使用年限、建筑面積、建筑物經(jīng)濟壽命，收到占地面積、土地性質(zhì)、土地使用年限、地理位置和房地產(chǎn)環(huán)境等交代不清對交待現(xiàn)場勘察狀況未作任何交待估價措施選擇錯誤。重要涉及：選擇的估價措施不合用本次估價狀況、估價目的和估價對象，即：根據(jù)本次估價狀況應當選擇的估價措施沒有選用，不合用的估價措施反而選上；未按規(guī)規(guī)定的規(guī)定選用估價措施，如只選用一種措施估價，而未按規(guī)定選用兩種及心上的估價措施估價；收益性的房地產(chǎn)未選用收益法作為其中的一種措施估價計算錯誤。重要涉及：數(shù)字計算錯誤導致中間計算成果錯誤；數(shù)字算式列錯；公式對的但套用的數(shù)字錯誤參數(shù)選擇錯誤。重要涉及：將一年365天的收益天數(shù)沒有任何根據(jù)地套用成

20、300天；將不同收益性質(zhì)的資本化率通通套用成一種資本化率；土地資本化率、建筑物資本化率、綜合資本化率混淆概念混淆。重要涉及：把比準價格誤作為收益價格；估價期日誤為估價日期；將抵押率與成新率混淆報告容、數(shù)據(jù)前后矛盾。重要涉及：致委托方函、估價成果和估價技術報告中的成果數(shù)額不一致；面積、年限等數(shù)據(jù)前后不一；有關估價對象的描述、估價要素的定義前后矛盾估價成果擬定的理由模糊不清綜合察看（二）1、 任何一項數(shù)據(jù)都應有來源根據(jù)，必要時闡明2、 注意利息的計算方式，期限3、 報告有效期應以報告完畢之日為準4、 現(xiàn)實用途和法定用途相符5、 注意對價格的稱謂與否錯誤（比準，收益，積算）6、 保險估價應一方面明確

21、與否涉及間接損失，闡明與否能修復7、 基準地價修正法中基本設施要進行修正，使用年限與否明確8、 擬定估價成果的理由不充足：“根據(jù)上述計算為XXX”屬不充足。估價成果需要有理由來支持（估價原則、估價人員周密計算、根據(jù)本房地產(chǎn)市場狀況、專家意見、估價人員經(jīng)驗等來擬定估價成果）9、 最后成果應闡明總價并大寫金額，如用外幣應闡明估價時點的人民幣市場 匯率中間價，并注明折合的人民幣價格。 解決房地產(chǎn)糾分的估價，應闡明產(chǎn)生糾紛的理由11、房屋租賃價格評估時應考慮租約對估價的影響；劃撥地上營利性房地產(chǎn)租賃評估應擬定土地收益中的部分。【再仔細看看如下】：1對照估價規(guī)看估價報告案例與否符合規(guī)格式，容描述項目與否

22、完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術語、大寫、錯別字等與否精確。2察看估價措施與否與估價目的，估價對象合用，估價技術路線與否對的3估價時點與否精確4修正年限與否對的5檢查計算與否對的，前后數(shù)據(jù)與否照應一致6對采用的措施與否有合理的闡明和理由7任何一項數(shù)據(jù)都應有來源根據(jù)，必要時闡明8注意利息的計算方式，期限9報告有效期應以報告完畢之日為準10現(xiàn)實用途和法定用途相符11注意對價格的稱謂與否錯誤（比準，收益，積算）房地產(chǎn)估價報告指錯思路一、迅速瀏覽報告查找構造性錯誤。與否按規(guī)撰寫，與否漏項，描述與否恰當，前后與否一致，與否符合法律法規(guī)。二、具體檢查報告1、法律根據(jù)性要素。產(chǎn)證資料：舊有房地

23、產(chǎn)。土地使用權證及房屋所有權證；在建工程。土地使用權證建設用地許可證建設規(guī)劃許可證施工許可證以及規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總平面布置圖；預售商品房。商品房預售許可證、商品房買賣合同及購房付款憑證。2、描述性要素估價對象描述。從區(qū)位、權益（所有權、使用權、抵押、租賃等，土地闡明是劃撥還是出讓、土地使用年限）、實物三方面描述。注意用語的精確性，與否漏項，描述有無錯誤，前后與否一致（如面積前后與否一致）；影響因素描述。個別因素描述。對照估價對象分析、描述。注意與否漏項。區(qū)域因素描述。不同的估價目的區(qū)域因素的選用不同，分析、闡明對各類房地產(chǎn)影響較大的因素。注意影響因素與估價類型的匹配。市場背景分析。背景分析與

24、否與估價目的有關聯(lián)性，看待估房地產(chǎn)的估價成果與否具有影響。三、分析測算過程價格涵及技術路線與否對的；基本數(shù)據(jù)與否精確。參數(shù)選用與否合理。參數(shù)擬定與否有誤，與否具有可比性，單位與否統(tǒng)一，價格涵與否一致，計算與否對的等；措施的選用與否符合估價原則，與否體現(xiàn)了合法原則、最高最佳使用原則等；公式的選用與否恰當。每一種公式的涵和合用圍與否清晰。計算過程與否有誤。核心步聚與否進行了闡明，計算過程中單位與否統(tǒng)一，每一種參數(shù)應用與否有根據(jù)。四、估價成果的擬定估價成果擬定措施與否闡明理由，如采用簡樸算術平均或加權算術平均的理由。與否考慮不可量化因素的影響而進行合適調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)估價師考試指錯題總結1.“估價對象概

25、況”也許浮現(xiàn)的錯誤：（1）估價對象概述缺失估價對象概述應涉及如下容（有些具體容可以放在“估價技術報告”的“個別因素分析”和“區(qū)域因素分析”中表述）：土地應闡明：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周邊環(huán)境、景觀，基本設施完備限度，土地平整限度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，運用現(xiàn)狀，權屬狀況；建筑物應闡明：名稱，坐落，面積，層數(shù)，用途，建筑構造，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用狀況，公共配套設施完備限度，運用現(xiàn)狀，權屬狀況。(2)估價對象描述不清晰1）土地權益方面土地使用權人交代不清；土地使用權性質(zhì)（出讓與劃撥；集體所有與全民所有；長期用地與臨時用地）交代不清；土

26、地使用年限交代不清；土地規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清；土地使用權證交代不清；對共有產(chǎn)權或部分產(chǎn)權交代不清。2）土地實物方面土地“生熟”限度交代不清；土地價格類型（商業(yè)、工業(yè)或住宅用地及幾類用地）交代不清；土地現(xiàn)實用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清。土地面積、形狀等交代不清；土地的四至交代不清；土地的地勢、地質(zhì)狀況等交代不清。(3)建筑物方面房屋所有權證及權屬交代不清（特別是抵押估價）；房屋用途交代不清；建筑物構造交代不清；房屋建成年代交代不清；房屋狀態(tài)交代不清晰（如在建工程的進度、期房、現(xiàn)房）；房屋裝修（重要是經(jīng)營性房地產(chǎn)賓館、酒店等）交代不清；房屋總高度、總層數(shù)及位于第

27、幾層等交代不清；不正常的層高與跨度、寬深比等交代不清；面積前后不符，分部之和不等于總面積。2.“估價目的”也許浮現(xiàn)的錯誤估價目的要闡明本次估價的目的和應用方向。如：3.“估價時點”也許存在的錯誤估價時點要闡明所評估的客觀合理價格或價值相應的年月日。錯誤重要有：（1）“估價時點”表述不對的（如表述為“估價時期”、“估價年月”等）；（2）估價時點與報告中的時間數(shù)據(jù)與否吻合。4.“價值定義”也許浮現(xiàn)的錯誤價值定義要闡明本次估價采用的價值原則或價值涵。要特別注意拆遷估價和抵押估價的價值定義。（1）房地產(chǎn)抵押價值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房

28、地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?！保?）拆遷估價的價值原則為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。“房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不涉及搬遷補貼費、臨時安頓補貼費和拆遷非住宅房屋導致停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室自行裝修裝飾的補償金額。”（3）房地產(chǎn)損害補償評估價值原則采用公開的市場價值原則。商品房的質(zhì)量缺陷評估的價值定義應當是估價時點的商品房實體缺陷狀況、權利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況所導致的商品房價值減損的市場值。5.“估價根據(jù)”也許浮現(xiàn)的錯誤闡明本次估價根據(jù)的和地方的法律、法規(guī)，房地產(chǎn)估價規(guī)和指引意見，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和收集的

29、有關資料。6.“估價原則”也許浮現(xiàn)的錯誤闡明本次估價應遵循的房地產(chǎn)估價原則?！肮纼r原則”也許浮現(xiàn)的錯誤有：（1）不符合房地產(chǎn)估價規(guī)的規(guī)定或缺少某項原則；（2）與估價目的不相應，如抵押估價缺少“謹慎”原則（抵押評估報告的估價原則應表述為：“獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則”）.7.“估價措施”也許浮現(xiàn)的錯誤（對此背面進行專項論述）8.“估價成果”也許浮現(xiàn)的錯誤（1）評估成果中沒有闡明幣種，沒有大寫；（2）對外幣體現(xiàn)的成果，沒有寫明折算成人民幣的匯率；（3）缺少單價或總價；（4）沒有寫明估價成果所屬的估價時點。12.“估價人員”也許浮現(xiàn)的錯誤（1）浮現(xiàn)漏掉；（2）沒有估價師執(zhí)業(yè)資格；（3）缺少簽

30、名或蓋章。9.“估價作業(yè)日期”也許浮現(xiàn)的錯誤估價作業(yè)日期要闡明本次估價的起止年月日。注意缺少“估價作業(yè)日期”?，F(xiàn)場查看在作業(yè)期。10.“估價報告應用有效期（有效期限）”也許浮現(xiàn)的錯誤估價報告應用有效期要闡明本估價報告應用的有效期，可體現(xiàn)為到某個年月日也可體現(xiàn)為多長年限，如一年。但要注意：（1）報告的有效期自估價報告完畢之日起，而不是自估價時點起計；估價時點既是估價報告完畢之日也可以是估價時點。（2）估價報告的有效期不應超過一年，在市場狀況變化很大的狀況下不超過半年。一估價措施選擇錯誤1.選用估價措施應遵循的原則（1）有大量可比實例，選用市場比較法，并以該法為主；（2）具有預期收益，選擇收益法作

31、為其中一種措施；（3）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設開發(fā)法；（4）無上述條件的選用成本法。其她措施都不可用時選用。2.針對以上原則，容易浮現(xiàn)的錯誤有（1）只使用了一種估價措施；（2）能用市場比較法的沒有使用； （3）收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價措施； （4）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力房地產(chǎn)估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價措施； （5）合適采用多種估價措施估價的，沒有同步采用多種估價措施進行估價；（6）估價措施的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定。二估價措施運用錯誤市場法運用也許浮現(xiàn)的錯誤（改錯題、指錯題、指錯題、指錯題、指錯題、指錯題）1.選擇的可比實

32、例描述不清 （1）交易日期描述不清：（2）交易狀況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等）；（3）交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）；（4）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（現(xiàn)房、期房、構造、裝修、車庫、樓層等）；（5）缺少付款方式的闡明（一次性、分期）；（6）交易時可比實例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。2.選擇可比實例可比性差 （1）不在相似地區(qū)或同一供求圈；（2）用途不相似；（3）建筑構造不相似；（4）建筑規(guī)模不相稱；（5）土地級別不同； （6）權利性質(zhì)不相似（重要是土地）；（7）交易類型與估價目的不相似；（8）可比實例交易成交日期與估價時點不接近（選用的可比實例一般不能超

33、過一年）。3.可比價格基本錯誤 （1）樓面地價與單位地價混淆；（2）幣種換算錯誤； （3）建筑面積、套建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。4.各項目修正錯誤 （1）修正項目錯誤（應為“交易狀況”、“交易日期”和“房地產(chǎn)狀況”三項，三因素修正或“交易狀況”、“交易日期”、“區(qū)域因素”和“個別因素”四項，四因素修正，估價規(guī)）；（2）修向錯誤。一是修正項目的分子、分母顛倒（“交易日期”為分子修正，其她項目為分母修正）；二是修正項目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)節(jié)錯誤；（改錯題，三個修正系數(shù)計算錯誤） （3）可比實例房地產(chǎn)狀況的修正未采用交易當時的狀況；（4）交易日期修正時，修正基數(shù)沒有采用交易當時的價格水平；（

34、5）交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運用錯誤； （6）房地產(chǎn)狀況修正幅度過大：單項修正超過了20%，綜合修正超過了30%（7）交易狀況的修正缺少理由 （8）因素修正與基本狀況調(diào)查表或?qū)嶋H的描述不一致，或缺少可比實例因素修正闡明（9）計算也許浮現(xiàn)錯誤。5.加權綜合擬定估價成果錯誤（1）交易日期、交易狀況接近估價時點的價格計算成果權數(shù)應大，否則存在錯誤。（2）區(qū)域因素、個別因素較差的價格計算成果權數(shù)應小，否則存在錯誤。二）收益法運用也許浮現(xiàn)的錯誤（指錯題、指錯題、改錯題、指錯題）1.擬定年凈收益也許存在的錯誤（1）出租型房地產(chǎn) 1）租賃收入應涉及租金收入和租賃保證金或押金等的利息收入。否則，存在錯誤。

35、如年有效毛收入中押金收益也應乘出租率；2）扣除項目及出租經(jīng)營支出項目應符合規(guī)定，不要漏項或多項：如押金的利息不應計算管理費 出租經(jīng)營支出項目不涉及所得稅、抵押貸款歸還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產(chǎn)改擴建費用等，即純收益中涉及以上各項。否則，存在錯誤。 必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費用和其她資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費、管理費、保險費、房產(chǎn)稅和租賃費用、租賃稅費等（具體根據(jù)租約決定）。否則，存在錯誤。年運營費用中不應計算土地使用費 保險計算基數(shù)錯，不應以年租金收入為基數(shù)，應以建筑物現(xiàn)值為基數(shù)計算；年管理費的計算基本錯誤；擬定管理費率缺理由3）應考慮租賃合同的商定（合同有效期采用商定租金

36、，之后采用客觀租金）。否則，存在錯誤。4）不采用實際收益，而應采用客觀收益。否則，存在錯誤。5）沒有考慮出租率（空置率）或入住率或滿客率、租金損失率、使用面積系數(shù)。例如指錯題：一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；六層有效毛收入計算錯，來考慮使用面積系數(shù)；6）計算毛收入時，套用的天數(shù)或面積錯誤。7）收益中沒有涉及有形收益、無形收益。租金涵不清晰，沒有指明與否涉及水電費、物業(yè)費等。8）租金原則應為具體數(shù)字，而非一種大概的圍。9）未考慮將來收益的變化(分析)。（2）自營型房地產(chǎn)1）扣除項目一定要全面。經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費用-銷售稅費-管理費用-財務費用-商

37、業(yè)利潤生產(chǎn)型凈收益=銷售收入-生產(chǎn)成本-銷售費用-銷售稅費-管理費用-財務費用-廠商利潤2）注意收益的客觀性。不能憑公司經(jīng)驗、公司財務利潤、公司的（實際成本）3）扣除設備帶來的收益。4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。5）注意反復計算（公司自營房屋；酒店配電房、大堂等易反復計算）。大堂為整個酒店服務，不能單獨計算，床位、餐飲已涉及大堂：配電室為整個酒店服務，不能單獨計算價格。2.報酬率選用也許存在的錯誤 （1）報酬率選用的措施不對的。累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法。（2）報酬率的擬定不具有客觀性。報酬率取值未闡明理由； （3）未闡明報酬率的來源，安全利率的選用沒有必要的闡明。國債、存款

38、利率，貸款利率沒有根據(jù) （4）采用了非本類房地產(chǎn)的報酬率。（看清晰房地產(chǎn)的類型）（5）不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報酬率。 （6）把物價指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為擬定報酬率的參數(shù)或根據(jù)。3.有效收益期限的擬定的錯誤 （1）沒有特殊闡明就直接將房屋的耐用年限、土地有效期限作為收益年限；（2）帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別；（3）將房地產(chǎn)的建設期作為收益年限；（4）擬定有效收益年限理由不充足；（5）估價報告前后收益期限單位不相似。（6）收益年限超過土地使用權法定使用年限或剩余使用年限。4.公式選用不當、增減量（率）擬定無根據(jù)的錯誤（1）公式錯誤（2）選用公式無理由 （3）未

39、分析租金水平的變化趨勢（4）未闡明將來收益不變化而選用了將來收益不變化計算公式； （5）未闡明將來收益如何變化而選用了將來收益發(fā)生變化的計算公式；（6）純計算錯誤。5.地下車位租賃收入的計算錯誤（1）未計算地下車位收益（2）地下車位100的出租率不合理或缺擬定出租率的措施、理由三）三成本法運用也許浮現(xiàn)的錯誤（指錯題、改錯題、指錯題）（1）沒有選擇估價時點的客觀成本；（2）房地產(chǎn)價格構成項目不全面（成本構成項目有7大項：土地獲得費用；開發(fā)成本；管理費用；銷售費用；投資利息；銷售稅費；開發(fā)利潤。要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構成，如商品房價格構成、農(nóng)地征用價格構成、拆遷房屋價格構成、劃撥土地使用權價

40、格構成、出讓土地使用權價格構成等）；（3）銷售稅費的計算基數(shù)和稅率的采用也許浮現(xiàn)錯誤（銷售稅費的根據(jù)是銷售收入而不是成本，各稅種計稅方式必須明確，稅費一般為“兩稅一費”，不涉及所得稅和土地增值稅等）；成本法中未考慮有關銷售費用。（4）投資利息計算錯誤，重要涉及：計息項目有4項，即土地獲得費用、開發(fā)成本和管理費用和銷售費用，不能缺項也不能多項，否則就存在錯誤（如銷售稅費計算利息）；計息期擬定錯誤；利率擬定錯誤。（5）開發(fā)利潤計算錯誤，重要涉及：利潤率缺少根據(jù)；利潤率與利潤計算基數(shù)不相應（對的的相應關系是：“直接成本利潤率”相應的計算基數(shù)為“土地獲得成本+開發(fā)成本”“投資利潤率”相應的計算基數(shù)為“土地獲得成本十開發(fā)成本+管理費用+銷售費用”“成本利潤率”相應的計算基數(shù)為“土地獲得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息”“銷售利潤率”相應的計算基數(shù)為“開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價值”）；（6）如果地價采用“基準地價系數(shù)修正法”時，基準地價發(fā)布之日與估價時點有“時差”，而未進行“時差”對價格影響的修正；基準地價修正法中，年期修法（公式）錯；基準地價修正法中，已通過年限錯計算錯誤；（7）重置價格發(fā)布之日與