長(zhǎng)島別墅前期物業(yè)服務(wù)實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)課件

1、 好的開(kāi)始 成功一半 -前期物業(yè)服務(wù)實(shí)戰(zhàn)篇假設(shè)我們剛剛受命組成一個(gè)管理團(tuán)隊(duì)去接管某項(xiàng)目磨刀不誤砍材工前人植樹(shù)，后人乘涼準(zhǔn)備迎接挑戰(zhàn)接管新盤你最需要掌握的是什么？前期物業(yè)服務(wù) 新的成功 新的開(kāi)始前期物業(yè)服務(wù)包含哪些階段？ 新項(xiàng)目總體流程圖調(diào)研規(guī)劃 設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷 策劃 階段 施工 建設(shè) 階段服務(wù) 中心（管理處）成 立至 交付 交付 半年 內(nèi)第一階段第五階段第一階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段安防、消防交通布局照明交流設(shè)計(jì)員工宿舍安全模式垃圾中轉(zhuǎn)站管理用房整體布局需要關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題春眠不覺(jué)曉 處處聞啼鳥(niǎo) 武器： 形成項(xiàng)目的 物業(yè)管理設(shè)計(jì)要點(diǎn) 依據(jù)： 政策法規(guī)、項(xiàng)目特點(diǎn)、業(yè)主關(guān)注焦點(diǎn) 注意： 跟進(jìn)方法、時(shí)機(jī)、手段

2、、介入質(zhì)量 焦點(diǎn)一、安防系統(tǒng)圍墻高度，閉路監(jiān)控探頭，夜間紅外補(bǔ)償功能、紅外周界防越系統(tǒng)、組團(tuán)封閉、門禁對(duì)講系統(tǒng)、出入口門的形式（電動(dòng)門、磁力門的利弊）、物防設(shè)施 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段第一階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段焦點(diǎn)一：安防系統(tǒng)與物業(yè)管理方案中的安防體系相適應(yīng)必須堅(jiān)持的內(nèi)容：周邊圍墻及朝向區(qū)外一樓業(yè)主圍欄的紅外報(bào)警系統(tǒng)主出入口及車場(chǎng)出入口的閉路監(jiān)控系統(tǒng)斷電后電控門禁系統(tǒng)的開(kāi)啟考慮資源的合理利用（探頭與圍合紅外，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技防設(shè)施前置利用）組團(tuán)封閉，防爬刺、防爬網(wǎng)、圍墻高度安防系統(tǒng)周界紅處線報(bào)警系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)門禁系統(tǒng)對(duì)講系統(tǒng)廣播系統(tǒng)巡更系統(tǒng)車輛道閘系統(tǒng)居家安防系統(tǒng)物防設(shè)施采光井的隱形防盜網(wǎng)，聯(lián)接至中心3樓

3、平臺(tái)相通，說(shuō)服地產(chǎn)安裝防爬網(wǎng)監(jiān)控鏡頭分布合理；關(guān)鍵鏡頭的確定；固定攝像機(jī)、三可變攝像機(jī)和一體化攝像機(jī)的選擇適當(dāng)；紅外報(bào)警的位置：關(guān)注工地圍板，同步設(shè)置聯(lián)動(dòng)照明；控制中心的選址門太低，外接商業(yè)，好看不實(shí)用大樹(shù)構(gòu)成了新的攀爬危險(xiǎn)源焦點(diǎn)二、交通布局業(yè)主關(guān)注人車分流，特別是規(guī)劃 有學(xué)校的路段 ；開(kāi)放與封閉的協(xié)調(diào)；防范車輛亂停放的設(shè)施大門的設(shè)置考慮成本停車場(chǎng)的集中分布標(biāo)識(shí)問(wèn)題高峰期車輛流量開(kāi)放式小區(qū)車輛的控制需要關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題與規(guī)劃設(shè)計(jì)部門一起探討 早作功夫 第一階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段焦點(diǎn)二 道路交通系統(tǒng)可移動(dòng)止車石：控制主要車道亂停車，焦點(diǎn)三、照明交流設(shè)計(jì)要考慮節(jié)能和控制的方便，多路控制， 商鋪單獨(dú)控制

4、焦點(diǎn)四、垃圾中轉(zhuǎn)站及垃圾捅平面布置 垃圾捅的實(shí)用性焦點(diǎn)五、消防中心、控制中心的設(shè)置以及“二合一”要求 焦點(diǎn)六、管理用房、員工宿舍、社區(qū)配套用房（關(guān)注國(guó) 家和地方政策法規(guī)）需要關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題與規(guī)劃設(shè)計(jì)部門一起探討 早作功夫 第一階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段焦點(diǎn)六 物業(yè)管理用房開(kāi)發(fā)商不重視，通過(guò)持續(xù)的溝通解決問(wèn)題以法規(guī)為依據(jù)：形成地產(chǎn)規(guī)劃要點(diǎn)報(bào)政府部門批準(zhǔn)管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒(méi)有規(guī)定的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計(jì)）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)統(tǒng)籌考慮。 裝修標(biāo)準(zhǔn);不低于500元

5、每平方米，由開(kāi)發(fā)商支付 管理用房裝修時(shí)間：預(yù)留至少3個(gè)月，重視解決水電問(wèn)題 確保入住后工作正常開(kāi)展；管理用房布局：“前店后廠”，“一站式服務(wù)”，集中式分布員工宿舍難！痛苦! 影響大！】解決辦法： 通過(guò)管理用房富余解決； 會(huì)所與管理用房對(duì)調(diào)解決； 架空層解決，注意通風(fēng)問(wèn)題、產(chǎn)權(quán)糾紛及業(yè)主感受 地產(chǎn)提供商業(yè)用房解決 直接建一棟綜合樓，最佳方案但實(shí)現(xiàn)很難（榮和山水美地項(xiàng)目）焦點(diǎn)六 物業(yè)管理用房焦點(diǎn)七、單車、摩托車停放點(diǎn)、公共洗手間焦點(diǎn)八、其他個(gè)案，如水景、山體、商業(yè)布局與業(yè)態(tài)控制，商業(yè)排污管直徑、排煙、化糞池、燈箱設(shè)置，商業(yè)導(dǎo)向及識(shí)別系統(tǒng)需要關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題與規(guī)劃設(shè)計(jì)部門一起探討 早作功夫 綠化帶無(wú)排

6、水溝，黃泥水外流交付時(shí)已作好排水溝施工階段已經(jīng)完成少量變更物業(yè)補(bǔ)硬化，效果總差一點(diǎn)垃圾桶：大、蓋、留縫排臭、有煙灰缸，底部要硬化左邊為施工階段作好，右邊為物業(yè)后期硬化。假如一次成型？與設(shè)計(jì)部門對(duì)接，后期增加了安全隔離裝置減速坡、凸鏡、斑馬線、導(dǎo)向系統(tǒng)的前期介入一期油棕?fù)踝∩虘粢暰€，開(kāi)放性較差，商戶意見(jiàn)大二期喬木美觀實(shí)用休閑，且對(duì)商戶視線和開(kāi)放性無(wú)影響小區(qū)路燈、草坪燈等公共照明分片區(qū)、分種類、分路控制（如1路控制1、3、5號(hào)燈，2路控制2、4、6號(hào)燈）便于以后故障時(shí)不影響小區(qū)照明；同時(shí)，路燈的燈罩采用透明玻璃，以提高小區(qū)公共部分的照明亮度； 對(duì)生長(zhǎng)茂盛,郁蔽性強(qiáng)的喬木,要充分考慮種植密度,在樹(shù)底

7、下種植一些較耐陰的植物,不要鋪設(shè)草皮 接線盒：草坪內(nèi)有一些接線盒，是豎起裝，易被人踩壞和絆腳； 改為平接埋地，并封蠟防水，既美觀又實(shí)用采光井:前期做法是種植綠化,由于此處陰森,綠化非常難生長(zhǎng),且需經(jīng)常施肥澆水,造成此處不但綠化生長(zhǎng)不好,同時(shí),要大量投入人力物力養(yǎng)護(hù),且易滋生蚊蟲(chóng),顧客也經(jīng)常投訴 后期改造成硬化后,即減少蚊蟲(chóng)的滋生,也減少成本投入,顧客也滿意，改造時(shí)無(wú)反對(duì)意見(jiàn)。各組經(jīng)驗(yàn)分享請(qǐng)各組舉出一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入的典型案列（成功或失敗），與大家一起分享。討論5分鐘，各組發(fā)言35分鐘新項(xiàng)目總體流程圖第二階段規(guī)劃 設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷 策劃 階段 施工 建設(shè) 階段服務(wù)中心成 立至 交付交付 半年 內(nèi)

8、第二階段：營(yíng)銷支持策劃物業(yè)管理策劃物業(yè)管理模式銷售承諾營(yíng)銷支持服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)合同簽訂創(chuàng)新設(shè)想管理費(fèi)業(yè)主文件策劃模式時(shí)，要考慮項(xiàng)目定位，并與營(yíng)銷策劃相結(jié)合，并可作為賣點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃定位項(xiàng)目環(huán)境特點(diǎn)客戶群體特征與服務(wù)需求物業(yè)管理方案策劃第二階段：營(yíng)銷支持策劃模式設(shè)計(jì)調(diào)研分析構(gòu)想概念內(nèi)容 模式設(shè)計(jì)第三階段：營(yíng)銷策劃階段模式大致適用物業(yè)“共管模式”兩個(gè)以上（含兩個(gè)）業(yè)主的物業(yè)“酒店式”管理模式中高檔高層物業(yè)，白領(lǐng)消費(fèi)群體“無(wú)人化管理”模式智能化成熟的中高檔物業(yè)“個(gè)性化管理服務(wù)”模式高檔物業(yè)，富裕消費(fèi)群體“同心圓計(jì)劃”管理模式多層、大型社區(qū)“區(qū)域客戶助理”管理模式多層、大型社區(qū)荔景大廈酒店式服務(wù)模式荔景大廈酒店式

9、管理模式背景： 大廈96年入伙，為當(dāng)時(shí)的高檔商住樓，地處中心地帶，樓高30層，其中14層為商業(yè)，59層為寫字樓，10層以上為住宅，業(yè)主多為中高層白領(lǐng)。 有兩個(gè)大堂：寫字樓大堂和住宅大堂酒店式管理：設(shè)立門童，提供MORNING CALL,提行李，代叫出租車、代洗衣服等時(shí)尚服務(wù)，并在大堂設(shè)立商務(wù)中心，創(chuàng)造賓至如歸的感覺(jué)。原因地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的客戶同質(zhì)化問(wèn)題物業(yè)服務(wù)的同質(zhì)化問(wèn)題物業(yè)管理前后期管理脫節(jié)問(wèn)題模式設(shè)計(jì)的地產(chǎn)銷售促動(dòng)問(wèn)題銷售支持與銷售承諾規(guī)范營(yíng)銷支持：在編制銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和營(yíng)銷工作方案時(shí)，需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求銷售人員培訓(xùn)物業(yè)管理常識(shí)及物

10、業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)特色銷售過(guò)程中物業(yè)管理相關(guān)注意事項(xiàng)（違章承諾、配套承諾、服務(wù)承諾等）銷售承諾、圖片、展板、提交報(bào)告資料等注意存檔與客戶相關(guān)文本的制定前期物業(yè)管理合同業(yè)主臨時(shí)公約與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的融合物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算工作計(jì)劃表序號(hào)表格名稱測(cè)算內(nèi)容責(zé)任人完成時(shí)間審核人完成時(shí)間1小區(qū)情況表小區(qū)所有與成本相關(guān)的數(shù)據(jù)2成本標(biāo)準(zhǔn)表所有成本標(biāo)準(zhǔn)3安全管理費(fèi)用表人員配置材料費(fèi)用設(shè)備配置4清潔管理費(fèi)用表人員配置材料費(fèi)用設(shè)備配置5綠化管理費(fèi)用表人員配置材料費(fèi)用設(shè)備配置6設(shè)備管理費(fèi)用表人員配置材料費(fèi)用設(shè)備配置7設(shè)施管理費(fèi)用表人員配置材料費(fèi)用設(shè)備配置8公用電費(fèi)表用電器功率運(yùn)行時(shí)間9公用水費(fèi)表用水設(shè)備功率運(yùn)行時(shí)間暖

11、氣費(fèi)用表10客戶服務(wù)費(fèi)用表人員配置材料費(fèi)用設(shè)備配置11人事行政后勤費(fèi)用表人員配置材料費(fèi)用設(shè)備配置12經(jīng)營(yíng)性收支預(yù)算表收入支出節(jié)余13人工費(fèi)用匯總表因人工成本占比重較高,參考用14折舊費(fèi)用表15管理費(fèi)測(cè)算總表前期物業(yè)管理合同簽訂主體：開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂。 簽訂時(shí)間：新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成（各地法規(guī)不同）；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成；備案：如當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)章政策有要求與客戶簽訂：以銷售合同 附件方式（不鼓勵(lì)）以補(bǔ)充條款方式：摘要有關(guān)業(yè)主權(quán)利義務(wù)重要條款前期物業(yè)管理合同內(nèi)容填寫的重要性填寫錯(cuò)誤不當(dāng)承諾（突發(fā)事件為0、設(shè)備完好率100%等）注意事項(xiàng)：物業(yè)管理費(fèi)繳納

12、時(shí)間項(xiàng)目類型的全面性（會(huì)所、學(xué)校等）不同產(chǎn)權(quán)的車位的不同標(biāo)準(zhǔn)與收益分配利用公共部位與公共設(shè)施獲得的經(jīng)營(yíng)收入按約定納入維修基金附件中物業(yè)構(gòu)成部分兩個(gè)問(wèn)題：前期維修資金能否使用違約金物業(yè)是否有權(quán)減免業(yè)主臨時(shí)公約內(nèi)容：約定業(yè)主之間共同遵守的規(guī)定，不應(yīng)包括物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商的權(quán)利義務(wù)。性質(zhì)為業(yè)主的承諾，而非業(yè)主與物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商或三者之間的協(xié)議 明示：由開(kāi)發(fā)商在物業(yè)銷售現(xiàn)場(chǎng)與銷售合同一起向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。簽訂：時(shí)間：開(kāi)發(fā)商在與業(yè)主簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。主體：業(yè)主單方簽確認(rèn)函即可，物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)簽字/蓋章或作其他承諾。新項(xiàng)目總體流程圖第三階段規(guī)

13、劃 設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷 策劃 階段 施工 建設(shè) 階段服務(wù)中心成 立至 交付交付 半年 內(nèi)第三階段：開(kāi)工建設(shè)至項(xiàng)目開(kāi)盤施工工程介入地產(chǎn)關(guān)系地產(chǎn)設(shè)施的管理開(kāi)盤 遵循經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化 委托關(guān)系契約化 業(yè)務(wù)關(guān)系制度化物業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系地產(chǎn)關(guān)系地產(chǎn) 物業(yè)物業(yè)進(jìn)入可行性研究物業(yè)管理概念和模式研究物業(yè)管理方案和物業(yè)管理費(fèi)用商業(yè)、管理用房前期介入、接管驗(yàn)收、集中入住、開(kāi)荒費(fèi)、水電熱差額、差價(jià)地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的空置房、車庫(kù)、商鋪、項(xiàng)目部辦公室、賣場(chǎng)、會(huì)所及娛樂(lè)場(chǎng)所、食堂、地產(chǎn)車輛、住戶巴士、尾盤銷售、物業(yè)租賃、房屋維修、采購(gòu)、臨時(shí)用工行政關(guān)系經(jīng)營(yíng)考核委托管理、經(jīng)營(yíng)、代理、臨時(shí)服務(wù)業(yè)務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理委托關(guān)系物業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系示意圖委托契

14、約與地產(chǎn)關(guān)系的理順?lè)?wù)內(nèi)容與地產(chǎn)各部門業(yè)務(wù)對(duì)接方式流程與操作規(guī)范費(fèi)用結(jié)算方式物業(yè)管理前期開(kāi)辦服務(wù)協(xié)議物業(yè)管理前期介入服務(wù)協(xié)議物業(yè)管理零星服務(wù)協(xié)議開(kāi)盤準(zhǔn)備示范區(qū)開(kāi)荒銷售處現(xiàn)場(chǎng)布置人員及車輛管理制定應(yīng)急預(yù)案雙向八車道市政公路項(xiàng)目工地地產(chǎn)項(xiàng)目部銷售大廳在銷售廳與排隊(duì)等候區(qū)之間設(shè)置隔離區(qū)域排隊(duì)區(qū)設(shè)護(hù)欄，避免排隊(duì)爭(zhēng)議，準(zhǔn)備足夠的坐椅、雨傘為排隊(duì)等候人員提供面包，飲料等排隊(duì)人員認(rèn)購(gòu)時(shí)分批進(jìn)入，出入口分開(kāi)設(shè)置設(shè)置足夠的車輛交通指揮崗設(shè)置足夠的停車區(qū)域，必要時(shí)可考慮市政公路的可能性在銷售廳外與銷售廳內(nèi)分別設(shè)接待區(qū)，隔離處理客戶爭(zhēng)議與突發(fā)事件配備足夠的安全崗位將集會(huì)的信息知會(huì)警署，設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)辦公點(diǎn)，掛置橫幅對(duì)講機(jī)

15、分配、移動(dòng)廁所、午餐安排、車輛不入內(nèi)、拆遷辦現(xiàn)場(chǎng)辦公、便衣機(jī)動(dòng)人員安排工程施工跟進(jìn)范圍：主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前35個(gè)月。 目的：質(zhì)量監(jiān)控、設(shè)備設(shè)施功能的提前學(xué)習(xí)、隨時(shí)提出功能改進(jìn)建議內(nèi)容(設(shè)備安裝與隱蔽工程)了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目；加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開(kāi)關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開(kāi)啟方向等。接管驗(yàn)收流程內(nèi)容注意事項(xiàng)資料（交接

16、清單，分類歸檔）公共設(shè)施（新版銷售合同約定更為嚴(yán)格）細(xì)部檢查應(yīng)地產(chǎn)要求，為地產(chǎn)提供服務(wù)結(jié)果性檢查全面質(zhì)量檢查參考：細(xì)部檢查可按照1元每平方米由地產(chǎn)支付費(fèi)用入伙前模擬接管驗(yàn)收的重要性 驗(yàn)收時(shí)間及頻次：提前3個(gè)月開(kāi)始，組織23次模擬驗(yàn)收主導(dǎo)單位：地產(chǎn)公司、物業(yè)服務(wù)中心參加單位： 項(xiàng)目部、總包單位、施工單位、監(jiān)理公司重點(diǎn)事項(xiàng)：驗(yàn)收內(nèi)容驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、分組人員確定定期召開(kāi)驗(yàn)收溝通會(huì)議，確定整改時(shí)間和要求作用： 提早發(fā)現(xiàn)，提早解決，提高產(chǎn)品交付質(zhì)量，提升客戶滿意度，融洽客戶關(guān)系 客戶受益，地產(chǎn)受益，物業(yè)受益接管驗(yàn)收常見(jiàn)問(wèn)題及對(duì)策滲漏水： 提前3個(gè)月作淋水試驗(yàn)、暴雨天氣查看現(xiàn)場(chǎng)、及時(shí)整改或確定口徑。交付標(biāo)準(zhǔn)與銷

17、售合同及附圖是否一致： 要特別關(guān)注，如是否有缺漏項(xiàng)，陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)等標(biāo)準(zhǔn)是否與合同相符、入戶花園地面是否符合合同等，否則存在賠付及法律隱患。園建等觀感設(shè)施： 綠化提前植苗、道路是否下沉積水、配套設(shè)施是否按交付標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)到位等門窗五金工程： 常見(jiàn)問(wèn)題，門窗能否關(guān)閉、把手、門鎖等接管驗(yàn)收常見(jiàn)問(wèn)題及對(duì)策土建工程： 是否存在空鼓、墻面地面平整度、樓層標(biāo)高、坡度、排水設(shè)施水電工程： 通水通電試驗(yàn)、水管線路走向標(biāo)注通球試驗(yàn)： 所有公共排污、雨水管道和套房戶內(nèi)連接公共管道之間的管道全部要作通球試驗(yàn)，保證無(wú)建筑垃圾堵塞，避免后期裝修和使用時(shí)發(fā)生糾紛。其他： 智能化系統(tǒng)及配置是否符合、空調(diào)位設(shè)置是否合理在恢復(fù)供水后，由

18、于廢棄水箱與供水水箱連通閥打開(kāi)時(shí)，導(dǎo)致水箱水位超高溢出，造成2樓地下水泵房被淹，積水達(dá)50cm，漫過(guò)2樓地下室高、低壓配電室門檻，流入電纜溝。因地下室及配電房排污管網(wǎng)的管徑只有50mm，在系統(tǒng)設(shè)備全部啟動(dòng)后，流量無(wú)法滿足排水要求。2005年5月30日，某小區(qū)維修部接到客服中心電話“有業(yè)主反映家中停水”，立即派人前往檢查，發(fā)現(xiàn)9樓地下主供水管爆裂，造成業(yè)主家停水。除管理責(zé)任之外，還應(yīng)吸取哪些教訓(xùn)： 廢棄水箱的處理？ 水箱的水位報(bào)警？ 積水池的水位報(bào)警？ 水泵房有被淹的可能是常識(shí)，但配電房是需要有 防止進(jìn)水的，存在被淹的隱患向地產(chǎn)提出過(guò)嗎？ 排污管網(wǎng)管徑，只有50mm ？新項(xiàng)目總體流程圖第四階段規(guī)

19、劃 設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷 策劃 階段 施工 建設(shè) 階段服務(wù)中心成 立至 交付交付 半年 內(nèi)第四階段：服務(wù)中心成立至交付工作移交組織架構(gòu)物資裝備管理流程入住策劃證照印鑒管理用房裝修公共關(guān)系前期介入持續(xù)推進(jìn)交付前一個(gè)月物業(yè)管理見(jiàn)面會(huì)入住前工作計(jì)劃制定詳細(xì)工作計(jì)劃細(xì)化，落實(shí)到人，時(shí)間及要求嚴(yán)格控制經(jīng)理對(duì)關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)和關(guān)鍵事項(xiàng)的控制前期事務(wù)繁雜，建議每天簡(jiǎn)單碰頭核實(shí)落實(shí)情況人員招聘：崗位名稱建議到位時(shí)間備注服務(wù)中心經(jīng)理入伙前6個(gè)月前期介入主管入伙前3-6個(gè)月普通管理人員入伙前3個(gè)月維修技術(shù)員入伙前2個(gè)月保潔員入伙前1個(gè)月安全員入伙前1個(gè)月會(huì)所服務(wù)員入伙前1個(gè)月進(jìn)度：編制項(xiàng)目的人員招聘與培訓(xùn)計(jì)劃對(duì)招聘的認(rèn)識(shí)來(lái)源：

20、新老結(jié)合成份均衡實(shí)用與潛力結(jié)合考慮淘汰率心態(tài)：培養(yǎng)意識(shí)關(guān)注素質(zhì)與能力人員培訓(xùn)：老項(xiàng)目體驗(yàn)引導(dǎo)人制度團(tuán)隊(duì)氛圍理念職業(yè)訓(xùn)煉(微笑)在工作中指導(dǎo)工作方法后勤管理及物資裝備食堂住宿、娛樂(lè)物資裝備勞動(dòng)保障（服裝、防護(hù)用具、防暑降溫等）與地產(chǎn)的溝通公共關(guān)系建立與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門建立良好的公共關(guān)系，辦理項(xiàng)目工商注冊(cè)登記、物價(jià)申報(bào)工作。與公用事業(yè)單位建立良好的公共關(guān)系，包括：自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司、有線電視、電信局、郵政局、供暖公司等，辦理水、電、煤氣、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、通郵、供暖等。與轄區(qū)派出所、街道辦事處、居委會(huì)（社區(qū)工作站）、市容環(huán)衛(wèi)、交管、消防部門等建立良好的往來(lái)聯(lián)系，協(xié)調(diào)理順項(xiàng)目管理事

21、務(wù)：轄區(qū)派出所：協(xié)調(diào)項(xiàng)目治安外援方案，咨詢外來(lái)人員管理辦法和犬類管理辦法。街道、居委會(huì)：理順項(xiàng)目所屬街道、戶籍管理、計(jì)生工作等關(guān)系。協(xié)調(diào)項(xiàng)目商鋪管理、裝修管理違章處理程序，爭(zhēng)取對(duì)住戶違章、糾紛行為的制止和執(zhí)法支持。環(huán)衛(wèi)：協(xié)調(diào)落實(shí)項(xiàng)目自有垃圾堆放清運(yùn)及周邊環(huán)衛(wèi)責(zé)任范圍等事宜。交管：規(guī)范項(xiàng)目?jī)?nèi)道路及主出入口各類交通標(biāo)識(shí)、安全運(yùn)作規(guī)則。消防：與消防部門取得聯(lián)系，參與項(xiàng)目消防的驗(yàn)收接管，取得其日常對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)支持和指導(dǎo)。管理系統(tǒng)建設(shè)業(yè)務(wù)細(xì)分崗位確定流程圖作業(yè)指導(dǎo)書(shū)入伙前完成管理系統(tǒng)的建立以及培訓(xùn)管理事務(wù)檔案管理物資裝備管理用房現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)印鑒證照辦理物業(yè)管理系統(tǒng)準(zhǔn)備類別證照名稱證照主體頒證單位辦理要求組織

22、機(jī)構(gòu)類營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本服務(wù)中心、停車場(chǎng)工商局注冊(cè)分局必須申辦組織機(jī)構(gòu)代碼證服務(wù)中心、停車場(chǎng)技術(shù)監(jiān)督局必須申辦統(tǒng)計(jì)登記證正副本、信息卡服務(wù)中心、停車場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息局必須申辦機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)許可證停車場(chǎng)交通管理局必須申辦公章印鑒類申請(qǐng)刻制印章登記卡服務(wù)中心、停車場(chǎng)公安局也可在公司印鑒卡上登記公章服務(wù)中心、停車場(chǎng)公安局必須申辦業(yè)務(wù)專用章服務(wù)中心公安局根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦收費(fèi)專用章停車場(chǎng)公安局根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦發(fā)票專用章停車場(chǎng)公安局根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦稅務(wù)收費(fèi)類國(guó)稅登記證、登記表服務(wù)中心國(guó)家稅務(wù)局登記分局必須申辦地稅登記證、登記表服務(wù)中心、停車場(chǎng)地方稅務(wù)局登記分局必須申辦收費(fèi)許可證、價(jià)目表服務(wù)中心、停車場(chǎng)物價(jià)局必須申辦設(shè)

23、備設(shè)施類對(duì)講機(jī)執(zhí)照服務(wù)中心無(wú)線電管理委員會(huì)一機(jī)一證電梯安全檢驗(yàn)合格證服務(wù)中心技術(shù)監(jiān)督局電梯維護(hù)的公司代辦環(huán)境衛(wèi)生類衛(wèi)生許可證（會(huì)所或泳池）服務(wù)中心衛(wèi)生防疫站必須申辦衛(wèi)生許可證（食堂）服務(wù)中心衛(wèi)生防疫站供水設(shè)施清洗消毒合格證服務(wù)中心水務(wù)局其它房屋租賃許可證服務(wù)中心轄區(qū)租賃所根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦由于地產(chǎn)整改時(shí)間的拖延，留給物業(yè)進(jìn)行開(kāi)荒的時(shí)間由原定的20天變10天，且此期間地產(chǎn)仍要進(jìn)行零星的整改作業(yè)；物業(yè)員工在你們的親自帶領(lǐng)下，付出極大的努力，有些員工甚甚至48小時(shí)未合眼，終于在入伙前3天完成了初步的開(kāi)荒工作；但是由于和施工單位交叉作業(yè)的問(wèn)題，許多已完成開(kāi)荒的住宅，不得不進(jìn)行第二次開(kāi)荒作業(yè)；在管理人員進(jìn)

24、行的隨機(jī)抽查中，10戶中有兩戶受到施工人員污染，其中有一戶內(nèi)的馬桶中甚至發(fā)現(xiàn)了大便！此時(shí)離入住僅有兩天的時(shí)間了；開(kāi)荒組織對(duì)策控制鑰匙控制施工整修量（地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理簽字）整修跟蹤，完成后全面檢查入住前24小時(shí)封盤全面檢查每戶清潔情況緊急組織二次清潔封盤后全面檢查客戶關(guān)系見(jiàn)面會(huì)的目的？交付前物業(yè)管理見(jiàn)面會(huì)物業(yè)管理見(jiàn)面會(huì)目的認(rèn)識(shí)客戶，提前掌握客戶需求為管理服務(wù)提供依據(jù)客戶關(guān)系關(guān)鍵詞：營(yíng)銷結(jié)合規(guī)模、連貫、營(yíng)銷費(fèi)用互動(dòng)、座談、形式輕松活躍便民服務(wù)卡規(guī)劃設(shè)計(jì)師暢談裝修講座物業(yè)服務(wù)介紹小禮品準(zhǔn)備溝通無(wú)極限見(jiàn)面會(huì)的方式 及準(zhǔn)備入住組織資料準(zhǔn)備展板制作流程設(shè)計(jì)入住培訓(xùn)（流程、注意事項(xiàng)、統(tǒng)一說(shuō)詞）場(chǎng)地布置模擬演練與流程優(yōu)化現(xiàn)場(chǎng)組織應(yīng)急預(yù)案及問(wèn)題處理小組客戶大使（有條件