北京房地產(chǎn)大預(yù)測分析報告

1、2003年北京房地產(chǎn)大預(yù)測 1、2003年北京房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)進(jìn)展，可不能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱和泡沫現(xiàn)象2002年北京房地產(chǎn)市場開發(fā)勢頭強(qiáng)勁：1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成612.9億元，比去年同期增長29.5%；全市新開工各類商品房1652萬平方米，比去年同期增長7.4%。有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前北京房地產(chǎn)開發(fā)過熱，擔(dān)心2003年會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，其依照要緊來自對空置率和房價的分析，而我們分析后認(rèn)為并非如此。不能簡單由空置率高得出過熱結(jié)論目前國際上普遍認(rèn)為空置率在5-10%之間為合理區(qū)。依照北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2001年北京市商品房空置率為18.1%，商品住宅空置率為19.2%。同時，北京近幾年的商品

2、房空置率均高于5-10%那個區(qū)間，1999年空置率曾高達(dá)26.8%。表面看來這一指標(biāo)的確高，但具體分析，能夠發(fā)覺北京商品房空置率高有其專門緣故，與國外指標(biāo)也不具有可比性，因此不能簡單得出過熱結(jié)論。 首先，在北京市目前空置的商品房當(dāng)中，有相當(dāng)一部分屬于政策性空置，在住房拆遷實物補(bǔ)償時期，政府要求先建安置房，再進(jìn)行拆遷工作，后政策發(fā)生變化，實物補(bǔ)償變?yōu)樨泿叛a(bǔ)償，使一些建好的安置房變成空置房。其次，結(jié)構(gòu)性空置也須引起注意，依照偉業(yè)顧問對市場的監(jiān)測，在空置的商品房中，中高價位商品房占的比重較大，而4000元/平方米以下的低價位房銷售狀況良好，空置比重專門小。另外，我國商品房空置率統(tǒng)計口徑與國外不同，在

3、國外物業(yè)要空置超過一年才計入空置面積，但我國商品房在建成后而未出售便立即算入空置面積。截至2002年6月份，北京的商品房整體空置面積為710.1萬平方米，其中，空置時刻在一年以內(nèi)的有376萬平方米，占全市空置面積的53%，要緊是新竣工的商品房，而空置在3年以上的商品房面積則只有10。從北京商品房竣工、銷售和空置面積走勢圖來看，竣工與銷售面積差不多上依舊同步增長的。因此，盡管2000年以來北京的房地產(chǎn)開發(fā)、開復(fù)工面積、竣工面積都有了較大幅度的增長，但由于宏觀經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施等各方面的利好因素，房地產(chǎn)開發(fā)主流呈現(xiàn)出銷售旺盛趨勢，空置面積有望得到操縱。房價一直在緩慢趨降，泡沫之講缺乏依照一般認(rèn)為，房價

4、的增長速度持續(xù)超過GDP的增長速度是出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的征兆，事實上，北京的房價已呈下降趨勢，按照統(tǒng)計局公布的最新數(shù)字，2002年商品房平均售價4676元/平方米，比2001年末低386元/平方米；商品住宅平均售價4517元/平方米，比2001年末低199元/平方米。從偉業(yè)指數(shù)來看，今年3季度全市綜合價格指數(shù)為79點(diǎn)，比2000年1季度的83點(diǎn)降了4點(diǎn)。 從2003年的進(jìn)展趨勢看，幾個因素將接著拉低全市的商品房平均價格。首先，為保證危改居民及寬敞中低收入居民的需求，北京市今后幾年將接著加大經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度，從2002年開始，每年將新建經(jīng)濟(jì)適用住房300萬平方米，在連續(xù)四年的時刻里，完成120

5、0萬平方米的建設(shè)任務(wù)；其次，北京的住宅開發(fā)將不斷向南城推移，由于南城的地價相對低廉，今后將出現(xiàn)更多的低價位商品房；另外，伴隨著北京基礎(chǔ)設(shè)施，特不是道路系統(tǒng)的改善，北京的郊區(qū)化趨勢越來越明顯，2003年會出現(xiàn)更多的郊區(qū)住宅，而這些住宅的價位相對較低。這些都將接著拉低北京的平均房價。因此，北京的房價變化是正常的、良性的，可不能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。2、從供應(yīng)方面看，2003年土地供應(yīng)略有增加；商品房供應(yīng)量增幅較大；二手房市場仍無較大突破 從市場供應(yīng)來看，由于北京的土地市場、增量房和存量房市場還未形成有效的聯(lián)動效應(yīng)，2003年北京一、二、三級市場走勢不盡相同。但總體情況是趨于增加的。2003年土地供應(yīng)

6、略有增加2002年有關(guān)土地使用的一項重要政策確實是關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定 ，這一新的土地政策頒布后，土地交易公開化，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地的門檻抬高，這在一定程度上限制了土地的供應(yīng)量，因此2003年開發(fā)企業(yè)以拍賣方式獲得的土地數(shù)量將有限，但以其它渠道，例如綠化隔離地區(qū)、危改小區(qū)、小城鎮(zhèn)改造等方式供應(yīng)的土地將呈現(xiàn)增長趨勢?？赡?003年商品房供應(yīng)增幅較大，開復(fù)工面積將突破7000萬平方米首先，我們認(rèn)為，關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓 的政策效果將會滯后，其對商品房供應(yīng)量的阻礙可能要到2004年以后才會顯現(xiàn)出來，因此2003年的新增商品房數(shù)量并可不能受到阻礙。不

7、僅如此，由于頒布了關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的政策，2003年3月31日是最后簽定國有土地使用權(quán)出讓合同的期限，趕在關(guān)門之前，將有一大批項目集中報批，這些項目推向市場的時刻都可不能太長，因此2003年，北京的房地產(chǎn)項目在數(shù)量上會有較大的增加，可能商品房開復(fù)工面積將突破7000萬平方米。二手房市場將逐漸放開，但2003年可不能有大的突破2003年北京的二手房市場會有一些較為明顯的積極變化，一些利好政策將逐步出臺。但阻礙北京二手房市場進(jìn)展的全然問題，例如市場準(zhǔn)入制度問題、土地出讓金問題、收益分配問題、稅費(fèi)問題等，在2003年將會得到不同程度的解決，這將促進(jìn)北京二手房市場的進(jìn)展，但我們

8、可能情況可不能有大的突破。3、從需求方面看，有效需求將平穩(wěn)上升，需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化北京居民現(xiàn)狀居住狀況決定今后的住宅產(chǎn)業(yè)還有專門大的進(jìn)展?jié)摿?；居民收入穩(wěn)步增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級，是有效需求量平穩(wěn)上升的有力保證；同時隨著市場的更加成熟，需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著變化。 現(xiàn)狀居住條件還有專門大提升空間，需求潛力大北京市目前住房成套率為55，處于住房的增量時期，意味著有大量居住人口需要改善居住條件；在北京城鎮(zhèn)非農(nóng)戶口家庭中，有37.9的家庭為租房戶，也確實是講有104萬戶家庭還沒有自己的住房，他們需要進(jìn)行一次置業(yè)。北京每年有大量外來人口遷入，他們也需要在北京買房置業(yè)。因此，北京居住物業(yè)的需求潛力專門大。收入

9、上升導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化，促使?jié)撛谛枨筠D(zhuǎn)化成有效需求北京市居民人均可支配收入呈逐年上升的趨勢，1996年以來平均每年增長20%左右，由于近年來通貨膨脹率專門低，甚至為負(fù)，因此居民的實際收入增長是較快的。隨著人均收入和消費(fèi)水平的逐年上升，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了重大的變化，目前恩格爾系數(shù)已將至35以下。同時，居住消費(fèi)在居民消費(fèi)中所占的比例將逐漸上升，到2001年這一比例已上升到11.5%。更多迎合消費(fèi)者需要的產(chǎn)品出現(xiàn)將拉動更多的有效需求由于房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他消費(fèi)品相比有價格高，決策時刻長的特點(diǎn)，這在一定程度上使許多潛在需求難以轉(zhuǎn)為有效需求。然而隨著市場的逐漸成熟及競爭性的加強(qiáng)，使更多迎合消費(fèi)者需求的高品

10、質(zhì)、低價位的產(chǎn)品不斷推出市場，將有利于潛在需求轉(zhuǎn)為有效需求。 需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，自住型需求上升而投資型需求下降2003年北京房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)也將發(fā)生變化，比較突出的是在購房目的方面，自住型比例將有所上升，投資型比例有所下降。從自住需求來看，一方面，低價位項目將在2003年形成強(qiáng)勁的進(jìn)展勢頭，使得部分持幣觀望的中低收入購房者轉(zhuǎn)為實際的消費(fèi)群體；另一方面，隨著產(chǎn)品設(shè)計合理性和舒適性的提高，使部分已擁有住房的購房者考慮改善現(xiàn)有的居住環(huán)境進(jìn)行二次置業(yè)。而從投資需求來看，由于近年來出租項目的供應(yīng)增長特不迅速，使出租項目的投資回報率普遍下降，這將使投資者的投資行為更加慎重。4、 2003年北京房地產(chǎn)市場供

11、需結(jié)構(gòu)將有所變化，高價位項目供需矛盾變得突出。北京房地產(chǎn)市場一直存在供需結(jié)構(gòu)的不匹配，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性的過剩和不足，即中價位樓盤供應(yīng)量最大，低價位樓盤供應(yīng)量較少，而客戶對低價位樓盤的需求量最大，對中價位樓盤的需求量較少?？赡?003年供需結(jié)構(gòu)會有所變化，中低價位供需矛盾相對緩解，而高價位項目的供需矛盾變得更為突出。不同價位區(qū)間供應(yīng)量的變化依照偉業(yè)顧問對北京市在售樓盤的監(jiān)測統(tǒng)計，目前的供應(yīng)情況是，單價在5000-8000元/平方米的中價位樓盤的供應(yīng)量最大，其次是單價在5000元/平方米以下的低價位樓盤，單價在8000元/平方米以上的高價位樓盤供應(yīng)量最小。我們預(yù)測以后中價位項目供應(yīng)量將有所下降，而高低兩

12、端價位樓盤的供應(yīng)量都將有所上升。不同價位區(qū)間需求量的變化偉業(yè)顧問的需求調(diào)查問卷顯示，北京市目前低價位的樓盤需求量較大，而中價位和高價位的樓盤需求量較少，依照對客戶需求調(diào)查問卷的分析，我們預(yù)測以后低價位項目需求量還會有較大幅度的上升，而中、高價位樓盤的需求量將接著下降。供需結(jié)構(gòu)對比以后供應(yīng)量和需求量的變化趨勢將導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)的變化，中低價位供需矛盾相對緩解，但低價位項目仍然存在較大的供需缺口；由于高價位項目的供應(yīng)增加而需求下降，將導(dǎo)致高價位項目的供需矛盾更為突出。 5、2003年通過偉業(yè)指數(shù)表現(xiàn)的房價穩(wěn)中有降，但局部地區(qū)房價會有所上漲偉業(yè)指數(shù)顯示，2002年北京商品房綜合價格總體走勢趨降，我們可能

13、2003年偉業(yè)綜合價格指數(shù)依舊是穩(wěn)中有降，不僅如此，由于一些指數(shù)不能反映出來的緣故，北京商品房的整體價格實際上將下降的更多，但局部地區(qū)由于基礎(chǔ)配套設(shè)施的健全，產(chǎn)品的優(yōu)化，房價會有所上漲。偉業(yè)指數(shù)的走勢將穩(wěn)中有降2002年第3季度偉業(yè)指數(shù)顯示，全市的綜合價格為7884元/平方米，比上季度下跌1.0%，比去年同期下降0.5%，從偉業(yè)指數(shù)的長期走勢圖來看，除2001年有小幅回升外，近幾年來的綜合價格指數(shù)一直是微幅走低的，因此，我們可能2003年北京商品房價格走勢相對比較平穩(wěn)，有一定的降幅。要緊緣故是：第一，由于商品房開發(fā)逐步向郊區(qū)擴(kuò)散的趨勢，將有更多的郊區(qū)低價位項目入市；第二，由于競爭的加劇，相同區(qū)

14、域的新項目多數(shù)將低價入市，這都將拉低整體的價格指數(shù)。一些價格指數(shù)無法反映的緣故將使實際價格下降的更多另外，還有一些價格的變化是偉業(yè)指數(shù)所不能反映的，首先，經(jīng)濟(jì)適用住房和危改房由于不屬于商品房的范圍，因此沒有參與偉業(yè)指數(shù)的計算，但我們可能2003年這些價格較低的樓盤將大量入市，從而造成整個市場價格的下降。其次，我們可能明年在同等的價位水平上，不僅項目的品質(zhì)將大幅提高，而且將出現(xiàn)更多的精裝修項目，從而使項目的性能價格比大幅上升；另外，一些樓盤在銷售中，為了加快銷售速度，采取打折、送禮、抽獎等優(yōu)惠措施，這種變相降價的形式也沒有在偉業(yè)指數(shù)中反映，這講明市場的整體價格水平實際上比偉業(yè)指數(shù)反映的降幅還大。

15、局部地區(qū)價格將有所上漲盡管偉業(yè)綜合價格指數(shù)將穩(wěn)中有降，但局部地區(qū)由于基礎(chǔ)配套設(shè)施的健全，產(chǎn)品的優(yōu)化，房價會有所上漲，如通州、大興等區(qū)域，這些區(qū)域的價格在總體市場價格走低的情況下一路攀升，今后隨著道路、商業(yè)配套等設(shè)施的不斷完善，這些區(qū)域與都市中心區(qū)域的心理距離和時刻距離將大大縮短，因此我們可能2003年這些區(qū)域房價仍會有所上升。 6、2003年北京房地產(chǎn)市場除原有熱點(diǎn)區(qū)域仍將保持熱度外，兩點(diǎn)一線區(qū)域?qū)⒂锌赡艹蔀樾碌臒狳c(diǎn)區(qū)域在入世及2008年舉辦奧運(yùn)會的雙重因素刺激下，北京都市進(jìn)展不斷攀上新的臺階，特不是以道路為主的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)突飛猛進(jìn)，使人們追求更好居住環(huán)境的愿望逐步得以滿足。我們可能200

16、3年北京房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域除接著連續(xù)2002年的趨勢外，還將有部分開發(fā)重點(diǎn)向城外地區(qū)轉(zhuǎn)移，特不是懷柔區(qū)、海淀山后地區(qū)以及輕軌沿線地區(qū)，這兩點(diǎn)一線將有望成為新的熱點(diǎn)區(qū)域。懷柔區(qū)有望成為度假型居住產(chǎn)品的熱點(diǎn)區(qū)域首先，懷柔境內(nèi)山青水秀，氣候宜人，旅游資源特不豐富，從客觀上能夠滿足人們休閑度假的需求和對回歸大自然的渴望。其次，交通條件的改善，特不是2002年底一期工程已竣工通車的京承高速路的建設(shè)，極大的縮短了懷柔與北京城區(qū)的交通時刻，使懷柔的房地產(chǎn)項目競爭力陡然加強(qiáng)。另外，隨著北京經(jīng)濟(jì)文化的迅速進(jìn)展，人們的居住需求趨于多樣化、個性化，從早期單純以居住為主的需求逐步向?qū)で笮碌纳罘绞睫D(zhuǎn)變，更多的人開始

17、注重對第二居所的選擇?？赡?003年懷柔地區(qū)依托于自身旅游資源的度假型產(chǎn)品會有更為集中的推廣，這也是人們追求高品質(zhì)生活的體現(xiàn)。海淀山后地區(qū)會有一個住宅開發(fā)的小高潮海淀山后地區(qū)背靠西山景觀，座擁數(shù)座皇家園林，周邊道路、水系改造建設(shè)已差不多完工，為那個地點(diǎn)的進(jìn)展奠定了一個強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。加上隨著中關(guān)村科技園海淀園的建設(shè)，以及2002年初中關(guān)村最大的配套生活設(shè)施-西北旺新村的動工，海淀區(qū)山后地區(qū)的住宅建設(shè)將會在2003年掀起一個小高潮。首先，西山景觀是獨(dú)一無二的，而能夠近距離觀賞到西山景觀的地區(qū)，唯有海淀山后地區(qū)。依托西山風(fēng)景，毗鄰多處皇家園林，那個地點(diǎn)的住宅景觀價值是不可低估的。其次，海淀區(qū)中關(guān)村大

18、街、北四環(huán)路海淀段、學(xué)院路、北清路、萬泉河路的相繼通車，特不是北清路的通車運(yùn)行，使得海淀山后地區(qū)的進(jìn)展不再被道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施所限制。同時大力開展的水系河道改造工程對該區(qū)域價值的提升也有著重要的作用。另外，中關(guān)村科技園從建設(shè)初期便開始操縱園內(nèi)住宅項目的審批，而西區(qū)人濃重的海淀情節(jié)將使海淀山后地區(qū)逐漸成為中關(guān)村地區(qū)生活配套的要緊區(qū)域?？赡芤院笤搮^(qū)域潛在供應(yīng)總規(guī)模超過700萬平方米 ，而2003年新推出的居住類物業(yè)總供應(yīng)量可能將超過400萬平方米。地鐵13號線的貫穿將大幅度帶動周邊居住物業(yè)的進(jìn)展從國外一些大都市進(jìn)展情況來看，一般都市主干道路及軌道交通的改善都將極大地阻礙其周邊物業(yè)的進(jìn)展，2002年

19、13號線輕軌西段領(lǐng)先通車，對其周邊物業(yè)的進(jìn)展起到了極大的促進(jìn)作用，2003年13號線將全線通車，屆時其對周邊物業(yè)的提升作用將更為明顯，可能2003年輕軌沿線項目將有較大的進(jìn)展。據(jù)偉業(yè)顧問監(jiān)測，從2001年4季度到2002年4季度，13號線開通段沿線項目的價格均有較大程度的上揚(yáng)，平均漲幅近4，幾乎全部在售項目均有100元到300元的漲幅。輕軌沿線現(xiàn)時期要緊的產(chǎn)品類型多數(shù)是針對都市有車族而設(shè)計的，以大戶型為主，我們可能隨著輕軌的開通，勢必會帶來產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征的改變。出現(xiàn)更多以經(jīng)濟(jì)有用的緊湊型戶型為主的項目，使無車族有條件在此區(qū)域內(nèi)置業(yè)。2003年13號線輕軌將全線通車，屆時13號線將通過現(xiàn)時期幾個要

20、緊的居住組團(tuán)：回龍觀大社區(qū)、立水橋居住組團(tuán)、望京居住組團(tuán)，輻射區(qū)域更是廣泛，吸引的客戶群體也將不僅僅是局限于北部地區(qū)。同時我們看到，在八達(dá)嶺高速路與立湯路之間輕軌沿線的地區(qū)，尚有較大規(guī)模的可開發(fā)土地，因此輕軌的開通對該區(qū)域?qū)⒂休^大程度的促進(jìn)，該區(qū)域的開發(fā)可能會成為一個熱點(diǎn)。 7、 受政策及市場導(dǎo)向的阻礙，2003年北京房地產(chǎn)市場不同區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品開發(fā)特征將得到進(jìn)一步加強(qiáng)，區(qū)域間的差異性將逐漸明顯由于交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，2003年北京房地產(chǎn)市場將凸顯如此一個趨勢：由距離導(dǎo)致的區(qū)域差異將弱化，而由產(chǎn)品特征導(dǎo)致的區(qū)域差異將加強(qiáng)。即表現(xiàn)為同一區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品特征趨同，而不同區(qū)域之間的產(chǎn)品差異分化加劇。特

21、不是中關(guān)村地區(qū)的寫字樓開發(fā)特征、亦莊開發(fā)區(qū)的低密度住宅特征以及CBD地區(qū)高價位項目特征。中關(guān)村寫字樓開發(fā)特征趨顯從國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立中關(guān)村科技園區(qū)開始，中關(guān)村土地開始凍結(jié)并納入統(tǒng)一規(guī)劃，同時住宅審批難度加大。2000年以來，中關(guān)村地區(qū)辦公類用房增長明顯，可能2003年中關(guān)村地區(qū)將推出大量的辦公、商業(yè)用房，商鋪的價格接著看漲。 亦莊將成為低密度住宅集中開發(fā)地區(qū)隨著都市化進(jìn)展的逐步深入，北京地區(qū)住宅郊區(qū)化趨勢明顯，從歷年新盤推出情況中能夠看出近幾年北京郊區(qū)住宅比例的不斷上升，其中亦莊地區(qū)2002年推出5個新盤，總供應(yīng)面積高達(dá)90余萬平方米，高于歷年新盤推出面積幾倍有余。目前亦莊的區(qū)域產(chǎn)品要緊包括三大類

22、：第一類為不墅、TownHouse和疊拼；第二類為低層板樓；第三類為小高層板樓?？赡芙窈笤搮^(qū)域的低密度特征將接著加強(qiáng)，不墅、TownHouse和疊拼類物業(yè)將成為主流。CBD高檔住宅持續(xù)升溫2002年前10個月CBD以及周邊區(qū)域共推出新項目22個，差不多上與去年全年推出量持平，明顯高于2000年全年的新盤推出量。在新推出項目的產(chǎn)品類型特征上，高檔公寓的比例仍占據(jù)要緊地位，達(dá)到41，而一般住宅供應(yīng)量下降趨勢明顯，且在產(chǎn)品類型上出現(xiàn)了商住公寓和商鋪等物業(yè)類型。CBD地區(qū)2002年新推出項目的銷售均價保持在9800元/平方米以上，明顯高于目前北京市的房屋銷售均價7500元/平方米左右的水平，且單價在1

23、0000元/平方米以上的項目占據(jù)主體，達(dá)到近60%的比例。可能2003年CBD地區(qū)項目價位仍將居高不下，且將出現(xiàn)更多的商住類、服務(wù)類公寓，同時商業(yè)物業(yè)將有較大的增加。8、物業(yè)類型多元化趨勢明顯，非居住類物業(yè)比例上升迅速，寫字樓和商業(yè)物業(yè)將出現(xiàn)新的產(chǎn)品形式2002年北京非居住類物業(yè)在新盤中所占比例上大幅上升，寫字樓和商業(yè)等非居住類物業(yè)呈現(xiàn)明顯的增多趨勢。中關(guān)村地區(qū)和國貿(mào)商圈兩大地區(qū)是2002年非居住類物業(yè)推出的重點(diǎn)地區(qū)，在所有的非居住類物業(yè)新盤中，這兩大地區(qū)的項目占到了總量的60強(qiáng)?？赡?003年非居住類物業(yè)所占份額會近一步提高，寫字樓和商業(yè)的供應(yīng)會在一定區(qū)域大量增加。特定區(qū)域?qū)懽謽沁M(jìn)展迅速，新

24、式辦公物業(yè)將得到進(jìn)展在北京宏觀經(jīng)濟(jì)利好的鼓舞下， 2002年寫字樓市場出現(xiàn)了平穩(wěn)向好的進(jìn)展勢頭。可能2003年寫字樓市場仍然進(jìn)展平穩(wěn)，中關(guān)村和CBD地區(qū)仍然將是寫字樓的集中供應(yīng)地，供應(yīng)量將接著增大。從產(chǎn)品上看，寫字樓的進(jìn)展也將逐步向生態(tài)化、人性化進(jìn)展。甲級寫字樓將改變高層高容積率寫字樓一統(tǒng)天下的局面，一些多層、小高層的小型寫字樓和低密度、獨(dú)立式寫字樓將出現(xiàn)，為中小型公司提供更多的選擇。Business Park（商務(wù)花園）作為國外科技園區(qū)比較普遍采納的一種模式，是寫字樓向人性化進(jìn)展的物業(yè)類型。受國外辦公邊緣化趨勢的阻礙，北京在交通狀況良好的北四環(huán)、五環(huán)及一些科技園區(qū)也會出現(xiàn)這類新型的辦公物業(yè)。

25、 商業(yè)市場迅速升溫，新型商業(yè)業(yè)態(tài)供應(yīng)量大增 在商業(yè)類物業(yè)中，可能2003年傳統(tǒng)的百貨類物業(yè)可不能有大的供應(yīng)量投入市場，而一些新興的商業(yè)類型將入市，成為市場的熱點(diǎn)。自從中國加入世界貿(mào)易組織后，許多國際零售巨頭差不多或期待進(jìn)入北京市場。種種利好因素?zé)o形中推動了北京商業(yè)類物業(yè)的進(jìn)展，2003年的商業(yè)市場會迅速升溫。隨著外國連鎖商家紛紛在北京開拓市場，2003年將有一些新型商業(yè)市場形態(tài)出現(xiàn)，例如SHOPPINGMALL、OUTLET STORE（工廠直銷店）等，這將對北京市原有的商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的阻礙。能夠預(yù)見以后北京的四環(huán)、五環(huán)地區(qū)將成為大賣場、大型專業(yè)店、大型購物中心等新型商業(yè)物業(yè)類型集中增長

26、地帶。 9、 商品房銷售速度減慢，預(yù)售性強(qiáng)的項目風(fēng)險加大，專業(yè)營銷隊伍所起作用增強(qiáng)隨著北京房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，購房者的消費(fèi)心態(tài)也逐漸成熟，消費(fèi)越來越趨于理性，商品房銷售的難度增加?？赡?003年銷售速度的減慢會造成預(yù)售性強(qiáng)的項目風(fēng)險增大，同時，代理公司在銷售中所占份額增大。銷售速度減慢三方面的緣故將使2003年北京商品房的銷售速度減緩：第一，消費(fèi)者心態(tài)成熟，沖動性購買減少；第二，由于投資類物業(yè)的激增使投資物業(yè)的回報率普遍下降，導(dǎo)致投資性購買減少；第三，由于總體供應(yīng)量的增長稍快于需求量的增長，使樓盤的吸納速度下降。 預(yù)售性強(qiáng)的項目風(fēng)險加大由于銷售速度的下降，使項目銷售壓力增大，特不是那些預(yù)售性

27、強(qiáng)的項目風(fēng)險更大。預(yù)售性強(qiáng)的項目指那些流行性、概念性強(qiáng)的產(chǎn)品，由于產(chǎn)品不是以品質(zhì)取勝，其弊端會隨著工程的推進(jìn)逐漸顯現(xiàn)，越接近現(xiàn)房時期銷售難度越大。因此此類產(chǎn)品需要在預(yù)售期間實現(xiàn)較快的銷售速度。市場上商品房銷售速度的減慢無疑會對此類預(yù)售性強(qiáng)的項目造成專門大威脅。專業(yè)營銷隊伍所起作用增強(qiáng) 銷售難度增加也使進(jìn)展商對營銷手段的創(chuàng)新和多樣化越來越重視。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售多數(shù)是依靠報紙廣告的宣傳，但現(xiàn)在鋪天蓋地的廣告專門難再有開發(fā)商預(yù)期的效果和作用了。這種情況下采取更為有效的營銷手段以吸引消費(fèi)者促進(jìn)消費(fèi)就顯得尤為重要。由于進(jìn)展商自身銷售隊伍的能力有限，專門多進(jìn)展商會選擇托付專業(yè)的代理公司來銷售樓盤?？赡茈S著

28、房地產(chǎn)專業(yè)化程度的提高，市場分工越來越細(xì)，地產(chǎn)市場上專業(yè)營銷隊伍在項目銷售中所占的比例越來越大。10、產(chǎn)品會出現(xiàn)一些在功能、規(guī)劃和戶型設(shè)計方面的新變化在使用性質(zhì)方面，會出現(xiàn)更多居住功能向商務(wù)辦公功能轉(zhuǎn)化的項目2003年北京房地產(chǎn)市場中將會出現(xiàn)更多實際功能轉(zhuǎn)化為商務(wù)辦公功能的居住類物業(yè)，同時商住混用類的產(chǎn)品將逐漸退出市場。歸結(jié)其緣故有以下幾點(diǎn)：首先，目前居住類建筑與商業(yè)金融類物業(yè)在開發(fā)、銷售、使用等各方面存在許多的政策差異，如土地出讓金、貸款年限等的不同，這使得進(jìn)展商將居住物業(yè)轉(zhuǎn)化為商務(wù)物業(yè)的作法有利可圖；其次，北京市特定都市區(qū)域的進(jìn)展，如金融街與CBD，會在形成區(qū)域內(nèi)聚攏的商務(wù)物業(yè)形態(tài)的同時對

29、周邊區(qū)域產(chǎn)生輻射阻礙，帶動不同梯次、不同檔次的商務(wù)物業(yè)的進(jìn)展，中檔的商務(wù)、商業(yè)類的物業(yè)從物業(yè)的建筑特征、使用特征、檔次以及客戶需求等各方面都與居住類的物業(yè)有轉(zhuǎn)換的可能，這給居住物業(yè)的功能轉(zhuǎn)化提供了一個便利的條件。 在社區(qū)規(guī)劃方面，將出現(xiàn)兩種進(jìn)展趨勢一是外向型配套、分散型的會所形式逐漸替代集中式的配套設(shè)施。目前多數(shù)社區(qū)的內(nèi)向型配套設(shè)施規(guī)模較大、設(shè)施集中，對外使用不夠方便，同時其配套的設(shè)施內(nèi)容又與住戶的實際需求不匹配，因此不同程度的出現(xiàn)了使用效率低，配套服務(wù)的檔次難以保證、客戶需要分?jǐn)偟馁M(fèi)用過高等各類問題，因此在以后的社區(qū)規(guī)劃中，出現(xiàn)更為有用、具有更多功能適應(yīng)性的配套設(shè)施將會是一個趨勢。如此的配套

30、設(shè)施具有外向、分散、功能可調(diào)整等特點(diǎn)，且多數(shù)與非配套性的商業(yè)設(shè)施和園林景觀相混合，其功能更為適合居住者的實際需求，同時分散設(shè)置的配套設(shè)施也更節(jié)約用地。 二是單體優(yōu)先、戶型優(yōu)先的原則越來越多的得到認(rèn)同。在那個地點(diǎn)，客戶的成熟是最要緊的因素。購房者越來越看重自己購買的住宅產(chǎn)品的差不多品質(zhì)，如戶型的面積、使用率、朝向、空間合理性等，而社區(qū)的整體概念與配套等內(nèi)容相對退居次要的位置。如此的市場就要求進(jìn)展商塑造的產(chǎn)品應(yīng)該是以單體和戶型的品質(zhì)為優(yōu)先，幸免因總體的布局效果犧牲單體與戶型，也確實是幸免進(jìn)展商最后的利潤沉淀。在樓型方面，具有較小標(biāo)準(zhǔn)層面積的塔、進(jìn)深較小的板樓逐漸增多。這是戶型優(yōu)先的原則在整體規(guī)劃層面上的體現(xiàn)，因為，從建筑設(shè)計的角度來看，一梯少戶、標(biāo)準(zhǔn)層面積小的塔樓與進(jìn)深小的板樓中都更容易設(shè)計出采光通風(fēng)條件舒適、戶內(nèi)平面布局合理的戶型。樓型的絕對