2020智庫SHOPPINGMALL的各種模式

1、SHOPPINGMALL 的各種模式及特點MALLMALL關于籠統(tǒng)的購物中心的具體分類：一、按開發(fā)商背景及購物中心運營管理的模式（囊括自營的比例）分類：1、物業(yè)型購物中心：又分、物業(yè)型購物廣場SHOPPINGPLAZA/SQUARE/CENTER、物業(yè)型摩爾購物中心 MALL。、物業(yè)型購物廣場一般由大房地產(chǎn)商開發(fā)建于市中心黃金地段實行的是租賃制。特點：面積一般于 5 至 10 萬 m左右，由于面積還不夠大，故其定位還必需突出某一目標顧客群體所以入駐的業(yè)態(tài)一般不齊備即業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度不夠（通常定位于高端市場，大租戶以高級百貨為主，許多業(yè)態(tài)沒有引入），還不上真正的摩爾購物中心MALL。、物業(yè)型摩爾

2、購物中心MALL：又稱普通摩爾購物中心MALL，普通摩爾的物 由大房地產(chǎn)商按 MALL 的要求1530m左右；業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度高度齊全， 一般為全業(yè)態(tài)全業(yè)種運營。求事先策劃設計的成功。美國購物中心除了事先策劃外，還實行專業(yè)化的管理。由專業(yè)購物中心管理企業(yè)負責。如臺灣的多家購物中心（如京華城加坡的專業(yè)購物中心管理企業(yè)管理的。物業(yè)型購物中心于東南亞的香港、新加坡等地發(fā)展的很多，其代表有香港時廣場、海港城、太古廣場、又一城，新加坡義安城NgeeAnnCity、萊佛士城RefflesCity、威士馬廣場（WismaAtria）、先得坊 CentrePoint，菲律賓馬尼拉 GLORIETTAPLAZA

3、 和香格里拉廣場 SHANGRILAPLAZA，馬來西亞吉隆坡劉蝶購物中心(LOWYatPlaza)、燕美購物中心(ImbiPlaza)、樂天購物中心(Lot10)，泰國曼谷世界貿(mào)易中心（WorlTraeCenter）、暹羅廣場（SiamCenter）、RiverCity、TheEmporium，臺灣的京華城、中華城、臺茂SMSHOPPINGPLAZA/SQUARE國內(nèi)的代表有：香港九龍倉投資的：上海時代廣場、北京時代廣場，香港和記黃北京國貿(mào)中心。2、百貨企業(yè)型購物中心：1015mMALL型購物中心不斷擴建及興建 2 館/別館等，不同業(yè)態(tài)也正被引入百貨企業(yè)型購物16 萬 m，引進了簡直一切的業(yè)

4、態(tài)，已經(jīng)稱得上真正的摩爾購物中心 MALL 了。2SOGO3、連鎖摩爾購物中心 MALL：由專業(yè)的連鎖購物中心集團開發(fā)且運營，特點：自營比例較高（50%至 70%左右）較高（自營百貨公司、超市、影城、美食城等），商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全客層的30%左右，購物中心的招租就更難，所以專業(yè)SMSUPERMALL 集團（自營 SM 百貨企業(yè)、SM 超市、SM 影城、SM 玩具反斗城大賣場、SM 美食城）和ROBINSONS集團（自營ROBINSONS百貨公司ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣場）、泰國正大集團的THE

5、MALL集團（自營易初蓮花超市）、馬來西亞金獅集團屬下之百盛購物中心（自營百盛百貨企業(yè)和超市）。二、按購物中心的商場面積規(guī)模分類：1、巨型/超級購物中心 SUPERMALL/CITYMALL24mSeaconSquareSMMEGAMALL SHANGRILAPLAZA、吉隆坡 MivallyMegamall臺北京華城、新加坡義安城和新達城廣場 SuntecCity、上海正大廣場、香港海港城。2、大型購物中心1224m3、中型購物中心面積于 6 至 12 萬 m之間。如上海友誼南方商城、成均摩爾百盛、廣州中泰百盛、北京東方廣場、北京中友百貨、上海九百城市廣場太平洋百貨。購物廣場一般也是中型購物

6、中心。4、小型購物中心面積于 2 至 6 萬 m之間。如樂購上海七寶店、JUSCO 吉之島青島東部店。生活購物中心、社區(qū)購物中心也是小型購物中心。三、按購物中心的定位檔次分類真正的摩爾由于面積巨大，故定位于家庭（全家/全客層）的一站式購物消費352可以有所調(diào)整。1、以高檔商品為主如香港時代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉 GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣場SHANGRILAPLAZA、臺北京華城。（但如果 70%的之上比例運營高檔商品， 10MALL）2、以中高檔商品為主即高中低檔比例協(xié)調(diào)（于高 3中 5低 2 左右）。如廣州天河城、馬尼拉SMMEGAMALLROBINSONSPLACE、上

7、海正大廣場。3、以中低檔商品為主如馬尼拉 EVER 摩爾。但低檔商品不能超過 60%，否則就成為大型跳蚤市場、小商品市場或批發(fā)市場，稱不上摩爾購物中心 MALL 了。四、按購物中心的選址地點分類：1、均會型購物中心23 層，地面812 層。地下3SMMEGAMALLSHANGRILAPLAZA、臺北京華城、新加坡義安城和新達城廣場 SuntecCity、上海正大廣場、香港時代廣場。2、地區(qū)型購物中心3、城郊型購物中心12410001000 SMMALL運營著均會型和城郊型 2 種購物中心。城郊型購物中心：如馬尼拉 24 萬的SMNESAMALL、SMSOUTHMALL，上海的 17 萬的莘莊購

8、物中心。4、社區(qū)購物中心位于大型居民社區(qū)內(nèi)。社區(qū)購物中心一般面積較小。五、依據(jù)國際購物中心協(xié)會的分類，大型購物中心共分為 8 類：按商圈輻射范圍分類：1 鄰里型購物中心、2 社區(qū)型購物中心、3 區(qū)域型購物中心、4 超區(qū)域型購物中心（業(yè)態(tài)復合度最高，是真正的“摩爾”）678這是 1994 年 ICSC（國際購物中心協(xié)會）分類出的八種不同的購物中心。這八足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與服務、統(tǒng)一的運營策略及店面管理、獨力個性的購物環(huán)境。就整體而言，密閉式購物區(qū)通常是購物中心的主體，采2、地區(qū)型購物中心3、城郊型購物中心12410001000 SMMALL運營著均會型和城郊型 2 種購物中心。城郊型

9、購物中心：如馬尼拉 24 萬的SMNESAMALL、SMSOUTHMALL，上海的 17 萬的莘莊購物中心。4、社區(qū)購物中心位于大型居民社區(qū)內(nèi)。社區(qū)購物中心一般面積較小。五、依據(jù)國際購物中心協(xié)會的分類，大型購物中心共分為 8 類：按商圈輻射范圍分類：1 鄰里型購物中心、2 社區(qū)型購物中心、3 區(qū)域型購物中心、4 超區(qū)域型購物中心（業(yè)態(tài)復合度最高，是真正的“摩爾”）678這是 1994 年 ICSC（國際購物中心協(xié)會）分類出的八種不同的購物中心。這八通常是購物中心的主體，采六、按購物中心的業(yè)態(tài)復合度的程度分類：1、業(yè)態(tài)復合程度極高，如面積又超過 12 萬，即可稱真正的摩爾購物中心MALL。如泰國

10、曼谷西康廣場 /施康廣場（ SeaconSquare）、菲律賓馬尼拉SMMEGAMALL 等。2而沒有大型百貨企業(yè)；或沒有大型影城）MALL。七、按摩爾購物中心的外觀分類：、 美國式簡捷的外立面， 粗看如同特大型倉庫或工廠： 如菲律賓SMMEGAMALL、廈門 SM 城市廣場、美國 MALLOFAMERICA。、童話般的的歐洲古城堡式外立面： 如臺灣的臺貿(mào)購物中心、菲律賓ROBINSONS3、豪華高貴的現(xiàn)代派，如同特大型百貨企業(yè)：如上海正大廣場、臺北京華城、菲律賓 ROBINSONSPLACE、菲律賓 SMASIA-MALL、菲律賓香格里拉 MALL 4 、分散的多個商業(yè)建筑組成的建筑群： 如

11、香港黃浦新天地、菲律賓TUTUBANCENTRE、菲律賓 FILVESTSUPERMALL、寧波天一廣場5LOTTE（團投資）6、交通綜合樞紐-換乘式綜合摩爾購物中心，具有內(nèi)地特色的購物中心7、美國式的小型購物中心：如青島佳世客 JUSCO8、附帶寫字樓的摩爾：如北京百盛、北京新世界中心八、開發(fā)商何與異地管理顧問更有效地合作MALLMALLMALL 的公用空間和關聯(lián)資源。分散運營則指各零售商、服務商于整個 MALL 統(tǒng)一管理的條件下，各自為目標消費群服務而進行不同形式的進銷存、營業(yè)推廣、員工管理等各項工作。從一些 MALL 開發(fā)商了解到，他們關于建造和銷售這塊工作是很有信心的，雖然以往沒有這方

12、面的經(jīng)驗。但是，他們關于 MALL 的管理卻是心里沒底，有的甚至表示非常擔心，這種擔心更說明了這些開發(fā)商老總們關于開發(fā) MALL 綜合開發(fā)的悲觀成分。MALLMALLMALL 開業(yè)前的招商和開業(yè)后三年內(nèi)的整體營業(yè)推廣MALL。不管是從商鋪營銷手法，還是從務實的 MALL 管理來考慮，開發(fā)商很樂意與管MALL出的“六位一體”MALLMALL 管理企業(yè)，組建管理團隊，全權負責 MALL 的各項管理工作，再由 MALL 管理企業(yè)聘用有經(jīng)驗的管理公顧問，由其提供管理流程及關MALL 管理企業(yè)自行負責?，F(xiàn)時，管理顧問的收費均比MALL 管理企業(yè)資金壓力及開發(fā)商項目利潤的回吐；二是 MALL 管理企業(yè)無法

13、真正學一般情況下，管理顧問企業(yè)只提供管理咨詢服務，不具備承擔運營風險的能力。開發(fā)商更不能將 MALL 的整個管理權均交給管理顧問企業(yè)，一旦發(fā)生嚴重虧損或其他不利運營的情況，可能會使開發(fā)商蒙受多種損失。SHOPPINGMAL 的運營觀念、管理方式亟待更新MALL 發(fā)端于 20 世紀 50 年代的美國，現(xiàn)已成為歐美國家的主流零售業(yè)態(tài)，銷售額已占據(jù)其社會消費品總額的一半左右。最近我國商界也興起一股“造 MALL 運動”的熱潮，北京、上海、廣州、深圳、武漢、大連、成均、青島、西安等地紛紛上馬了一批 MALL 項目，繼連鎖超市、大賣場之后，MALL 正于掀起我國商業(yè)新一輪的業(yè)態(tài)革命。零售業(yè)態(tài)大升級6月2

14、5日，于上海，總投資額15億元，規(guī)模達33萬m的虹橋購物樂園一期工程正式開工，預計將于今冬明春局部開業(yè)。而上海第一家真正意義上的ShoppingMall正大廣場也于7月份開業(yè)迎客正大廣場位于上海新興商業(yè)中心被視為“中國的華爾街”的浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，投資4億美元建筑面積241萬m，周圍輻射半徑5km的區(qū)域內(nèi)集結了300萬商住人口， 是正大集團于中國投資最大、堪稱“旗艦”的地產(chǎn)商業(yè)項目。此外好又多集團1000MALL45 萬 m的國際金融中心項目中，也囊括了一個 20 萬 m的ShoppingMall。42060mMALLMALL(京順路孫河一帶)、西單商場和法國尚歐合作的 MALL 項目(

15、中關村萬柳地區(qū))、王府井集團的 MALL 項目(中關村科技園內(nèi))。其中大地 MALL 和春天 MALL 的總計劃60m，MALL10廣東也掀起一股建造 MALL 的熱潮。于廣州，英資太古集團與廣州日報報業(yè)集團簽約，雙方合資40億元建設太古匯廣州報業(yè)文化廣場，而與之同于一計劃區(qū)域，計劃面積達2萬m的天河正佳商業(yè)廣場也因正大集團的重新注資而復工天河區(qū)也正與美居中心高盛集團合作計劃投資6億元于奧林匹克運動中心旁建一個占地26萬m，建筑面積35萬m的ShoppingMall；于深圳， 由華僑城集團與深圳銅鑼灣百貨有限企業(yè)合資7億8億元精心打造的華僑城銅鑼灣廣場6月底浮現(xiàn)深南大道北這是國內(nèi)第一家以“生態(tài)

16、景觀和海洋文化”為計劃主題的景觀式購物中心南北綿延13km另一個MALL項目深圳新城市購物中心，也將由深圳市商貿(mào)投資控股企業(yè)深圳香江家私深圳市國際企業(yè)股份企業(yè)合力打造；于東莞，投資30 億號稱“國內(nèi)首個超大型主題式購物公園”華南MALL4月底已于萬江開工，這個宣稱要建成總商業(yè)面積50多萬m的亞洲最大的購物公園，預計到 2004 年完工。于武漢，510元人民幣，于武漢建設 ShoppingMall 式的萬達商業(yè)廣場。此前，已有本土的20m2003MALL 的旁邊開始建設武漢新世界中心，新世界稱其將成為武漢名副其實的“銷品茂”。全世界最大的摩爾開發(fā)集團加拿大 555 集團已決定花巨資于青島和溫州兩

17、100mMALLMALL SM20m10555SM政府也意識到了建設 MALL 的意義，紛紛開始計劃且推動本地區(qū)購物中心的發(fā)展，短短數(shù)月之間，中國掀起了一股建設摩爾的熱潮。MALLMALLMALL1 6 140MALLMALL MALL 概念來增發(fā)股票融資。另外，地方政府的官員一般為這類項目的聯(lián)帶與投資商高漲的投資熱情不同，商業(yè)專家關于現(xiàn)階段 MALL 于中國的前景普遍持經(jīng)濟基礎和強大的購買力之上的。GP1MALLGP12000300到美國的 1/40，就是最為發(fā)達的上海、北京、廣州人均 GP 也就 3 千美元左的客流和購買力支撐 MALL 的日常運轉。據(jù)北京市商委統(tǒng)計，北京二環(huán)以內(nèi)萬m之上的

18、大商場，2000年平均每m銷售額只有137萬元，而北京市大商場的盈虧平衡點大致于每m15萬2萬元目前北京市一般大商場的利潤率大約只有1北京四大MALL的總建筑面積達170 萬 m，購物面積按 50計算，銷售額達 130 億才能達到盈虧平衡，這相當于北京市消費品零售總額的20，無疑這是有相當難度的。m34MALL50 萬種。另外，國外 MALL MALL 里均可以實現(xiàn)低成本運營。而我國百貨企業(yè)、大賣場、超市的發(fā)展還不夠成熟，特別是缺少大量的品牌專賣店及有特色的小型專業(yè)店，因而 MALL 最吸引人之處商品細分，目前國內(nèi)的商品生產(chǎn)、流通系統(tǒng)還無法支持，所以也就很難做成真正意義上的MALL的吸引力肯定

19、是要大打折扣的。MALL 伴生的種種問題著眼，給時下的 MALL 熱潑了冷水。清華大學劉念雄博士認為，MALL 這種大型商業(yè)設施尤其是郊區(qū)型 MALL 能耗太大， 且不說開車購物增加了大量的石油資源消耗，單是室內(nèi)空調(diào)的能耗就十分驚人， 郊區(qū)型 MALL 早于 20 世紀 70 年代中期就開始走下坡路了，真正有生命力的還是市區(qū)型購物中心，其中尤以專賣店為主的購物中心為最。而贊成發(fā)展 MALL 的人士則認為，雖然我國的經(jīng)濟發(fā)展水平遠比美國落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等東南亞城市， 而菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡的 MALL 發(fā)展得既多又好，且新的 MALL M

20、ALLMALL 的發(fā)展。另外，雖然我國的私車擁有量低，但且不影響 MALL 的建設。于建和待建的郊區(qū)型 MALL 均有足夠大的停車場，停車位少則數(shù)千，多則近萬，而且與市MALL 所于區(qū)域，MALL 還可以經(jīng)過開通連線免費巴士來解決無車族的出行難題。目前國內(nèi) MALL 還有相當部分建于市區(qū)交通便利的地方，具備很強的集散大批量客流的能力。成功三要素爭論歸爭論，關于于投資商來說，關鍵還是如何把手頭的項目運作好。MALL 的優(yōu)大地刺激人們的購物需求。為了經(jīng)過整合各種需求以達到最高的運營效益， MALL是 MALL 的管理者面關于各種不同的行業(yè)，必需把它們整合于統(tǒng)一有效的制度之果。MALL統(tǒng)一管理，只租不售一個大型 MALL 的正常運行