中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老社區(qū)高端論壇嘉賓演講

1、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老社區(qū)高端論壇嘉賓演講 胡晶養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)國(guó)際聯(lián)盟主席養(yǎng)生養(yǎng)老有限國(guó)際聯(lián)盟副主席主持人：感謝各位嘉賓！剛剛結(jié)束了與幾位老總的對(duì)話非常真實(shí)，大家可能都被真實(shí)潑了一頭冷水，我們特意安排了最后一個(gè)講話，也可以說(shuō)是分享，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是在政府寶坻情況下運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)在市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)下我們的企業(yè)其實(shí)遇到了諸多的運(yùn)營(yíng)管理上的瓶頸，到底如何解決這樣的瓶頸是否可以用一種新的思維模式下面我們有請(qǐng)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)國(guó)際聯(lián)盟主席養(yǎng)生養(yǎng)老有限國(guó)際聯(lián)盟副主席胡晶女士。胡晶：各位來(lái)賓下午好！我這是插進(jìn)來(lái)的，因?yàn)樽蛱旄康禺a(chǎn)報(bào)就一些問(wèn)題探討的時(shí)候被邀請(qǐng)來(lái)參加這個(gè)會(huì)，因?yàn)槲覄倧纳虾Ｇ搴訄@會(huì)剛剛回來(lái)，那個(gè)地方也是聚集了300

2、多位地產(chǎn)商今天這個(gè)會(huì)我聽(tīng)了一下是金融和地產(chǎn)的結(jié)合。但是我本人是醫(yī)療專(zhuān)業(yè)，但是以后特殊的關(guān)系這七年參與了兩個(gè)大型國(guó)際醫(yī)療養(yǎng)老的項(xiàng)目，從籌建到運(yùn)營(yíng)，這里面有一些經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)可以跟大家來(lái)分享，但是我是屬于外行，到這個(gè)行業(yè)來(lái)。在這時(shí)候我覺(jué)得有幾個(gè)觀點(diǎn)可以跟大家共同梳理一下。我們國(guó)家在民政部有一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)體系，在醫(yī)療界有一個(gè)三級(jí)的服務(wù)網(wǎng)，這三級(jí)服務(wù)網(wǎng)一個(gè)是公共衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)，一個(gè)是醫(yī)療服務(wù)網(wǎng)一個(gè)是醫(yī)療保障網(wǎng)，但是這兩天聽(tīng)了這么多地產(chǎn)商企業(yè)家提的問(wèn)題給我一種感覺(jué)就是我們前期的養(yǎng)老工作是企業(yè)做了很多政府的事兒，這只是我個(gè)人的想法。因?yàn)樗麄冨X(qián)要快出快進(jìn)都盯準(zhǔn)了各種各樣的模式希望可以快出快進(jìn)，但是恰恰養(yǎng)老這個(gè)產(chǎn)業(yè)很多

3、地產(chǎn)商也說(shuō)過(guò)有沒(méi)有一個(gè)模式可以拷貝啊，有沒(méi)有一個(gè)模式可以照著學(xué)習(xí)啊，但是從醫(yī)療角度講我覺(jué)得大家希望的是中醫(yī)看病，得了感冒怎么樣吃中成藥就行了，我覺(jué)得養(yǎng)老地產(chǎn)恰恰是中醫(yī)看病，每一個(gè)地產(chǎn)都有每一個(gè)地產(chǎn)的特殊性，這樣結(jié)合我們這幾年經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)給大家有一些想法，給大家有一些體會(huì)拿出來(lái)給大家分享。我們現(xiàn)在養(yǎng)老中大家談得最多就是剛才所講有一個(gè)好的模式，但是這個(gè)模式從地產(chǎn)角度講出售房子，出售加持有經(jīng)營(yíng)，出售或者是有物業(yè)，再一個(gè)是賣(mài)會(huì)員卡，如果我們都是奔著掙錢(qián)這種去，在座我看了一下不乏也有年紀(jì)大的人，十年以后我們到哪去養(yǎng)老，中國(guó)沒(méi)有一個(gè)國(guó)家像我們中國(guó)是上億老人的，這是我們中國(guó)的問(wèn)題。我們這些中國(guó)的養(yǎng)老模式到底是什

4、么，這是在模式當(dāng)中所出來(lái)的問(wèn)題。另外在座嘉賓談的是人才的問(wèn)題，還有我們跟國(guó)際化合作的問(wèn)題，還有一個(gè)是運(yùn)營(yíng)服務(wù)的問(wèn)題，我們首先先提一下這個(gè)模式，因?yàn)槲乙彩翘厥獾年P(guān)系半年前到地產(chǎn)界幫助專(zhuān)家診斷，拿這一塊地如何植入醫(yī)療，植入養(yǎng)老，甚至是旅游地產(chǎn)如何植入健康養(yǎng)生，我們大家就看一下按照人生這個(gè)軌跡都希望40多歲別老，老了以后別得病，得病以后別癱，別殘疾，90多歲高興得睡去。我們大家都是做前端都去蓋房子了，蓋房子中沒(méi)有對(duì)這個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，再有一個(gè)我們這一邊是跟醫(yī)療合作，光一想養(yǎng)老就是殘了，就是半自理了，但是對(duì)于養(yǎng)老健康管理的過(guò)程是沒(méi)有的，剛才王教授理念中提到了我們就要問(wèn)植入什么，我們?cè)诟蠹医ㄗh的時(shí)候就

5、是說(shuō)還是剛才專(zhuān)家那一句話專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，我們研究臺(tái)灣養(yǎng)老模式因?yàn)槟壳皣?guó)際上做養(yǎng)老做非常到位還是日本，但是考慮到政治原因我們現(xiàn)在跟臺(tái)灣在合作。臺(tái)灣20年把日本的經(jīng)驗(yàn)本土化是非常值得我們來(lái)吸收和吸取的，他們界定的是在服務(wù)這個(gè)層面是民政系統(tǒng)來(lái)管，但是在含有醫(yī)療這個(gè)層面是跟醫(yī)院合作去做，那我們大家地產(chǎn)商在建這個(gè)房子的時(shí)候就可以按照9073的模式，專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，在建房子的時(shí)候因?yàn)樯鐣?huì)老齡化是不是有二代居，有年輕人和老年人在一起的，我們中國(guó)的老年人希望晨練，喜歡逛早市，喜歡聊天，如果把老人都圈在一起的話這種模式就沒(méi)有了，你建保障房，建經(jīng)濟(jì)適用房建別墅這種配套都是不一樣的。我們先說(shuō)民政這一塊，你拿

6、出一套公寓來(lái)，在這一套公寓中建有照料中心，可以向社區(qū)住家提供居家照顧服務(wù)，就是政府為了達(dá)到照料中心很多日間照料中心還沒(méi)有起來(lái)就死了。他們把這個(gè)照料中心成為無(wú)圍墻的養(yǎng)老院，老年人不是病了殘了才來(lái)，它是有吃飯，洗澡，手工鍛煉，康復(fù)全部都有包括跟醫(yī)院的對(duì)接。包括圍墻大門(mén)全部都是無(wú)圍墻的，還有園藝還有種花種草的，樓上給老年人提供兒女出差了有短期入住公寓的空間，還有兒女出國(guó)也有長(zhǎng)期的空間，就是拿出一棟樓按照我們國(guó)內(nèi)9073的模式全部都有了。醫(yī)療這一部分我剛才聽(tīng)了高總提出來(lái)我是醫(yī)療機(jī)構(gòu)，我給地產(chǎn)商做診斷的時(shí)候有一個(gè)山東的老總他說(shuō)我這個(gè)地產(chǎn)跟三甲醫(yī)院就一條馬路之隔，我說(shuō)趕緊把你的老年公寓做護(hù)理院，因?yàn)樵谖覀?/p>

7、國(guó)家醫(yī)療服務(wù)三級(jí)網(wǎng)絡(luò)中社區(qū)醫(yī)院是國(guó)家配套的，我說(shuō)國(guó)家該有的東西你們要享受到啊，你在有多少住區(qū)的時(shí)候可以跟國(guó)家申請(qǐng)建設(shè)社區(qū)醫(yī)院，醫(yī)生護(hù)理人員，國(guó)家給你配這樣子的話你再跟上一級(jí)這是一種模式，還有一個(gè)是現(xiàn)在國(guó)家搞衛(wèi)生經(jīng)濟(jì)改革，住院費(fèi)用和本次平均住院費(fèi)用是國(guó)家醫(yī)?？刂频模绻且粋€(gè)慢病骨折恢復(fù)是要三個(gè)月的，這種護(hù)理院是沒(méi)有的，這種必須是依靠醫(yī)療，所以很多醫(yī)院非常愿意自己在旁邊有康復(fù)院和護(hù)理院，這個(gè)醫(yī)保費(fèi)用可以在這個(gè)醫(yī)療集團(tuán)收兩筆，在醫(yī)療治療費(fèi)用收了，轉(zhuǎn)到康復(fù)醫(yī)院收了，要是有條件我旁邊還有一個(gè)護(hù)理院又到護(hù)理院去收，去一次院結(jié)一次賬這樣可以拿到醫(yī)療報(bào)銷(xiāo)的費(fèi)用，如果是護(hù)理院還可以申請(qǐng)到民政的費(fèi)用，所以說(shuō)政府

8、的錢(qián)你要想辦法，不要企業(yè)做政府的事，我們做這些配套應(yīng)該是政府拿出來(lái)錢(qián)的。如果是醫(yī)療單位你既建了康復(fù)院可以收到住院費(fèi)，你到康復(fù)院還可以拿到康復(fù)的費(fèi)用，這些政府的資源都是可以用的。我剛才提到很多旅游地產(chǎn)，大家在植入養(yǎng)生的時(shí)候我就問(wèn)他你做這么高端的旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，養(yǎng)生地產(chǎn)植入什么，這里面又提到專(zhuān)業(yè)人做專(zhuān)業(yè)的事，我不懂養(yǎng)生，我不懂保健因?yàn)槲覀冎嗅t(yī)的角度講是南病北治，這就可以跟中醫(yī)機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在中醫(yī)也有這種院站所的配套，就可以把中醫(yī)這一套東西放在你養(yǎng)生這一部分，又可以拿到一部分國(guó)家的資源。這里面如何是專(zhuān)業(yè)人做專(zhuān)業(yè)的事，我剛才也聽(tīng)了很多講到人才的，我聽(tīng)了有不同的觀點(diǎn)養(yǎng)老市場(chǎng)目前真正缺的是高中端的人才，因?yàn)槲易?/p>

9、近經(jīng)常接到包括國(guó)際獵頭和國(guó)內(nèi)獵頭的電話就是找各種各樣的人，當(dāng)他們把這種人才的需求告訴我以后，我一聽(tīng)這樣的人才在中國(guó)還沒(méi)有產(chǎn)生。為什么呢？醫(yī)療三甲醫(yī)院的工作經(jīng)驗(yàn)，但是三甲醫(yī)院目前我們醫(yī)院在改革，三甲醫(yī)院目前是一個(gè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的模式，所以我們?cè)谝恍┐蟮捻?xiàng)目中曾經(jīng)招聘過(guò)20多個(gè)三甲醫(yī)院的院長(zhǎng)，最后都到養(yǎng)老這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中做不了，因?yàn)轲B(yǎng)老這個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)是要求市場(chǎng)化的人，因?yàn)槟銈兌际瞧髽I(yè)家，你們所要是市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)，這是我們醫(yī)務(wù)人員來(lái)管理養(yǎng)老的短板。這是關(guān)于人才方面。另外還有是有國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)谌瞬排囵B(yǎng)還有一個(gè)是中層，一個(gè)是高層的管理人員，還有項(xiàng)目的管理人員，還有中層的，再有一個(gè)是剛才大家所說(shuō)的具體服務(wù)人員，這里

10、面有一個(gè)什么模糊的認(rèn)識(shí)呢，其實(shí)在護(hù)士這個(gè)行業(yè)中，還有養(yǎng)老照顧的專(zhuān)業(yè)的護(hù)士，還有社區(qū)醫(yī)院的護(hù)士，他們都是不同的專(zhuān)業(yè)，學(xué)的不同內(nèi)容的但是現(xiàn)在大家把他們統(tǒng)在一起了，為什么現(xiàn)在有一些機(jī)構(gòu)請(qǐng)的護(hù)士留不住，不是學(xué)你養(yǎng)老專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的護(hù)士，但是大家又提到一個(gè)護(hù)理員，其實(shí)在這個(gè)層面它有一個(gè)家政服務(wù)員有一個(gè)養(yǎng)老護(hù)理院，前幾年桑蘭的官司這個(gè)大家都知道他是需要有專(zhuān)業(yè)醫(yī)療知識(shí)的護(hù)理員但是聘的是家政服務(wù)員進(jìn)行醫(yī)療的服務(wù)。我剛才聽(tīng)了挺著急的，現(xiàn)在很多還要培養(yǎng)人員，大家培養(yǎng)的是什么呢？民政部的是為老年人服務(wù)的護(hù)理員，而不是護(hù)士。但是臺(tái)灣這個(gè)模式我們大家可以借鑒，臺(tái)灣在護(hù)理照顧中心是三類(lèi)人員配備。所有老年人的吃喝玩樂(lè)都是由社工人

11、員做的，同時(shí)還有一部分像非自理是由護(hù)理員，還有一些自理的護(hù)理員是根據(jù)醫(yī)生開(kāi)的醫(yī)囑對(duì)他日常的檢測(cè)，功能的鍛煉是有1/3，另外1/3一半是醫(yī)務(wù)人員，很多老大夫人家不愿意到養(yǎng)老這個(gè)行業(yè)，覺(jué)得這個(gè)專(zhuān)業(yè)窄，聘了一些醫(yī)務(wù)人員是為了緊急狀態(tài)下的處置，可以把老人很快捷的送走，日本臺(tái)灣給行政人員辦公區(qū)是非常小的。這是關(guān)于人才培養(yǎng)大家首先要把這個(gè)行業(yè)一定要界定清楚，你做什么樣的模式我是做照顧性還是做醫(yī)療性的，我用的這些人哪一級(jí)人員到哪去招，那一級(jí)人員到哪去培養(yǎng)，有什么短板一定要想清楚，這是關(guān)于人才的問(wèn)題。再有一個(gè)是跟國(guó)際合作，因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)發(fā)展了，到清河園的時(shí)候荷蘭安排了一個(gè)專(zhuān)場(chǎng)，很多企業(yè)家就不明白，他們是來(lái)掙我們

12、錢(qián)的，我們就上桿子給人家送這個(gè)錢(qián)，我跟江合是老朋友了，我真替中國(guó)的企業(yè)家著急，他們費(fèi)用收費(fèi)是很高的醫(yī)療機(jī)構(gòu)是每平米一百塊錢(qián)，但是他們的設(shè)計(jì)方案我們建設(shè)的時(shí)候用不了，而且我們很多的項(xiàng)目是先要有運(yùn)營(yíng)服務(wù)的成分在里面，很多都得改造，我們國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)也不是不去學(xué)，所以我們現(xiàn)在給大家引進(jìn)因?yàn)槲覀冋嬲獙W(xué)習(xí)國(guó)際的服務(wù)，因?yàn)槿思叶际菄?guó)家出錢(qián)建的。你現(xiàn)在是企業(yè)出錢(qián)去做，跟國(guó)際市場(chǎng)合作的時(shí)候我們是分時(shí)分段的入場(chǎng)，但是有一個(gè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)是全過(guò)程的來(lái)參與的。我就給大家舉個(gè)例子，臺(tái)灣的信息化這一塊非常好，老人進(jìn)來(lái)以后經(jīng)過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的登記以后老年人的身心、管理、服務(wù)等等全部都是在這個(gè)軟件當(dāng)中了。我當(dāng)時(shí)問(wèn)他這一套軟件賣(mài)給臺(tái)灣的養(yǎng)

13、老機(jī)構(gòu)多少錢(qián)，他說(shuō)3、40萬(wàn)人民幣，我說(shuō)要賣(mài)給大陸，他說(shuō)3、400萬(wàn)人民幣，我當(dāng)時(shí)就想請(qǐng)這一個(gè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，但是不請(qǐng)來(lái)分時(shí)分段的請(qǐng)來(lái)自然他的經(jīng)驗(yàn)帶入，不像目前市場(chǎng)在低水平的重復(fù)，這是關(guān)于如何跟國(guó)際合作的問(wèn)題?，F(xiàn)在很多大的地產(chǎn)商你看美國(guó)的CCR做社區(qū)，從2008年美國(guó)就已經(jīng)開(kāi)始淘汰了，我們現(xiàn)在很多地產(chǎn)商還是做這個(gè)CCR的社區(qū)。澳洲的水博客就提出來(lái)不設(shè)醫(yī)療，我上去就跟地產(chǎn)商們講那是在澳洲他是酒店服務(wù)業(yè)的，酒店服務(wù)業(yè)所有人都是經(jīng)過(guò)CPR急救證書(shū)，我們中國(guó)各個(gè)交通的阻塞成這個(gè)樣子，當(dāng)老人出現(xiàn)腦梗這些的情況急救車(chē)還沒(méi)有來(lái)就死了，這一個(gè)官司你就打不了，所以本土化落地也是一個(gè)過(guò)程。剛才所講的運(yùn)營(yíng)，可能在7月1號(hào)

14、民政部要推行很多措施，但是現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)有養(yǎng)老院院長(zhǎng)幾個(gè)人去當(dāng)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，專(zhuān)家們都講了我們國(guó)家養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)是靠公立沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)化的，跟醫(yī)院情況是一樣的，你請(qǐng)他運(yùn)營(yíng)只是提供服務(wù)，還有政府官員利用資源可以掛牌，可以弄一些床位費(fèi)，這就缺少專(zhuān)業(yè)，還有一些物業(yè)公司功能拓展，我們現(xiàn)在所謂的樣板社區(qū)實(shí)際上就是物業(yè)功能的拓展加了一些居家照顧服務(wù)，并沒(méi)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中這種養(yǎng)老照護(hù)的服務(wù)。還有一些老年住區(qū)現(xiàn)在連鎖經(jīng)營(yíng)，我想這些老年住區(qū)自己都還沒(méi)有，嘩嘩大量的復(fù)制一下子承接十幾個(gè)運(yùn)營(yíng)非常嚴(yán)峻的事情。所以我就覺(jué)得要根據(jù)自己的短板如何把國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，本土化以后我們的經(jīng)驗(yàn)就是說(shuō)要請(qǐng)一些機(jī)構(gòu)，但是我們請(qǐng)的也是要替企業(yè)省錢(qián)，在那個(gè)

15、時(shí)段進(jìn)來(lái)由我們自己的人共同的運(yùn)營(yíng)，這樣讓他兩年到三年以后退出，真正的通過(guò)國(guó)際化的經(jīng)驗(yàn)?zāi)贸鲎约哼\(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)。再有一個(gè)我們?cè)?jīng)研究過(guò)如果你是一個(gè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，這種居家照料中心式的連鎖是可以盈利的，因?yàn)闆](méi)有成本只是跟開(kāi)發(fā)商對(duì)接租金的問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)的成本雙方共同的分成問(wèn)題，所以這樣子的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)是能夠贏利的，在這個(gè)地方因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系就臨時(shí)插進(jìn)來(lái)跟大家談一些想法。我們給大家一個(gè)提示養(yǎng)老服務(wù)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈目前市場(chǎng)上的土地和老殘病人的照料但是中間很大一塊是缺失的，企業(yè)進(jìn)來(lái)的時(shí)候一定要想清楚做什么，你從哪贏利，另外養(yǎng)老服務(wù)可以是掙錢(qián)的，我們掙的是服務(wù)的錢(qián)，而不是掙老人的錢(qián)。謝謝大家！單大偉中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)總經(jīng)理

16、尊敬的各位來(lái)賓早上好！首先我代表主辦方歡迎各位蒞臨第六屆中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老社區(qū)高端論壇暨第一期資本金融與養(yǎng)老地產(chǎn)的圓桌會(huì)議，眾所周知，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，也是一個(gè)大產(chǎn)業(yè)涉及到多個(gè)產(chǎn)業(yè)及領(lǐng)域，其中以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)就是金融業(yè)。一方面養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持，另外一方面哪里有強(qiáng)大的市場(chǎng)需求，哪里就會(huì)有他們的蹤影，然而我們發(fā)現(xiàn)面臨中國(guó)接近兩億的銀發(fā)市場(chǎng)卻很少有真正意義上的投資者涉足。此前也有資本對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)傾注了極大的熱情，如大族創(chuàng)投還有北京安信議和等投資企業(yè)，但是這些企業(yè)最后都是以悄然落幕收?qǐng)?，有?shí)質(zhì)性的進(jìn)展并不是很多。是什么組織了他們投資的腳步，業(yè)界認(rèn)為有以下幾點(diǎn)。 首先我國(guó)

17、老年人消費(fèi)水平仍相對(duì)較低，盡管具有數(shù)萬(wàn)億的消費(fèi)市場(chǎng)潛力但是成功的投資項(xiàng)目很少。其次養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資周期最少得十來(lái)年，追求短期匯報(bào)的這投資周期并不契合，長(zhǎng)期以來(lái)政府部門(mén)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位是公益性，導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)非產(chǎn)業(yè)化，所以難以出現(xiàn)以商業(yè)成功的企業(yè)。此外，這些行業(yè)對(duì)政策的過(guò)渡依賴也使得作為財(cái)務(wù)投資者難以評(píng)估其投資風(fēng)險(xiǎn)，面臨這樣的投資環(huán)境投入還是謹(jǐn)慎好，以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)回收周期長(zhǎng)，贏利能力低形成了反差，使得資本猶豫不決。 也使他們由當(dāng)初的熱情高漲回落到觀望的態(tài)勢(shì)，讓資金猶豫還有一個(gè)擔(dān)憂就是所投資金是否真正進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的行業(yè)。然而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資者急需資金的支持包括退出模式的建立，這是基于現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題與需求，中國(guó)

18、房地產(chǎn)報(bào)優(yōu)國(guó)集團(tuán)推出了此次論壇，希望各位嘉賓通過(guò)分析探討政策走向和分析經(jīng)驗(yàn)，分析運(yùn)營(yíng)模式以推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展。我們也相信2013年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)熱潮將會(huì)持續(xù)的升溫，同時(shí)2013年中國(guó)房地產(chǎn)也走過(guò)市場(chǎng)化20年，與此同時(shí)我們中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)也將迎來(lái)創(chuàng)刊20周年的慶典，在這樣特殊的時(shí)刻我們也希望在養(yǎng)老領(lǐng)域?yàn)樾袠I(yè)的發(fā)展總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、研究規(guī)律、發(fā)展新的機(jī)會(huì)。進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的有序穩(wěn)健的發(fā)展。最后預(yù)祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家！ 劉翔保利北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理主持人：歡迎大家回到會(huì)場(chǎng)我們繼續(xù)今天的主題演講。接下來(lái)發(fā)言的是保利北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理劉翔先生，在養(yǎng)老事業(yè)樹(shù)立一面新旗幟，下面有請(qǐng)劉總帶來(lái)他的

19、演講養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索與實(shí)踐。有請(qǐng)！劉翔：各位來(lái)賓，各位同仁大家下午好！非常感謝中房網(wǎng)提供這樣的平臺(tái)養(yǎng)老社區(qū)，保利地產(chǎn)副總兼我們董事長(zhǎng)來(lái)參加的昨天臨時(shí)要外出有急事讓我來(lái)參加今天的會(huì)議。我剛才聽(tīng)了一下各位專(zhuān)家還有同仁的報(bào)告和發(fā)言我覺(jué)得很受啟發(fā)，保利地產(chǎn)在養(yǎng)老領(lǐng)域還算是一個(gè)新兵，需要學(xué)習(xí)、探索，實(shí)踐的東西很多。剛才劉總還有江總我們?cè)谙旅嬗懻摰臅r(shí)候養(yǎng)老領(lǐng)域在中國(guó)講不是很成熟，還有很長(zhǎng)的路要走，很多問(wèn)題需要解決。今天下午借這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家分享一下我們保利地產(chǎn)進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域以后的做法，發(fā)言的題目就叫關(guān)于保利養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)踐與探索。保利地產(chǎn)是國(guó)有大型企業(yè)，到去年我們的銷(xiāo)售額已經(jīng)突破了千億，涉足養(yǎng)老地產(chǎn)不但是對(duì)于養(yǎng)老未

20、來(lái)市場(chǎng)的看法，更是我們央企勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任重大的舉措，隨著中國(guó)老齡化人口的加重成為構(gòu)建養(yǎng)老化體系的重要環(huán)節(jié)，保利地產(chǎn)敏銳的洞察到這一社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)和時(shí)代背景，深切關(guān)注長(zhǎng)者的生活需求，在2008年保利涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，保利地產(chǎn)和基金的發(fā)布會(huì)上提出了善居養(yǎng)老的計(jì)劃，從公益層面出發(fā)以社區(qū)為依托推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。并且我們?cè)诒本┏闪⒘损B(yǎng)老專(zhuān)業(yè)的管理公司進(jìn)行試點(diǎn)，保利安平養(yǎng)老公司，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)高效的運(yùn)作，下面我想講三個(gè)問(wèn)題。第一個(gè)是關(guān)于保利養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展愿景和發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)保利地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)情況，保利地產(chǎn)要全力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的事業(yè)，發(fā)展的愿景我們是想成為中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的引領(lǐng)者，主

21、要是進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域推出試點(diǎn)項(xiàng)目完成北上廣一線城市地區(qū)，第二是1914年到2020年這是成長(zhǎng)期，主要是在大型的社區(qū)配置養(yǎng)老的床位和相關(guān)的配套，發(fā)展優(yōu)先滿足旅游、養(yǎng)生、地產(chǎn)的項(xiàng)目，結(jié)合地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的實(shí)現(xiàn)從點(diǎn)到面的鋪牌。第三階段是2020以后這是成熟期，這是不是提的有一點(diǎn)理想化了，剛才按照各位專(zhuān)家報(bào)告當(dāng)中講到可能這個(gè)市場(chǎng)到2020年可能會(huì)成熟，這是我們的設(shè)想。以多樣化的產(chǎn)品和融資模式確保養(yǎng)老模式的資金需求和持續(xù)發(fā)展，這是我想講第一個(gè)問(wèn)題就是保利地產(chǎn)在養(yǎng)老方面的愿景和發(fā)展階段性的目標(biāo)。第二個(gè)是跟大家分享一下關(guān)于保利養(yǎng)老地產(chǎn)的有關(guān)情況，保利地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)在北京、上海、廣州、成都，三亞等廣東的陽(yáng)江

22、在建了七個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，這些項(xiàng)目大致劃分為兩個(gè)種形式，一種是運(yùn)用原來(lái)成熟社區(qū)中的自身物業(yè)進(jìn)行適老化的改造，比如說(shuō)我們錫山的還有廣州的林海山莊，大家已經(jīng)錫山這個(gè)項(xiàng)目是很大的社區(qū)一百萬(wàn)平米，我們?cè)谶@當(dāng)中規(guī)劃了一個(gè)酒店，這個(gè)酒店建成以后放了好幾年沒(méi)有經(jīng)營(yíng)起來(lái)，后來(lái)我們把這個(gè)酒店做了一些適老的改造，變成一個(gè)老年公寓性質(zhì)的。已經(jīng)從去年底正式運(yùn)營(yíng)了，保利的林海山莊這里面有一個(gè)九千平米的會(huì)所，這經(jīng)營(yíng)起來(lái)是很麻煩的，所以我們也作為了一個(gè)適老化的改造，變成了一個(gè)醫(yī)療中心和周邊的社區(qū)結(jié)合起來(lái)，特別針對(duì)老年人的。這是剛才講的利用成熟社區(qū)中的自身物業(yè)進(jìn)行適老化改造。還有一種形式是在新開(kāi)發(fā)的社區(qū)從一開(kāi)始就提前進(jìn)行規(guī)劃的配建

23、，像后面講到杭州的天悅，成都的石象湖，還有陽(yáng)江的項(xiàng)目都是在規(guī)劃當(dāng)中，我們?cè)谝?guī)劃之前就把養(yǎng)老的設(shè)施和配套都提前安排好，做了一些規(guī)劃和配套。這兩種形式的養(yǎng)老正是中國(guó)社會(huì)彌補(bǔ)養(yǎng)老不足的重要途徑，也是符合中國(guó)老年產(chǎn)業(yè)十二五提出的居家的目標(biāo)。保利地產(chǎn)整合旅游、養(yǎng)老等相關(guān)資源，既為客戶提供專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老醫(yī)療服務(wù)，同時(shí)也能夠提供度假式的旅游生態(tài)養(yǎng)老生活方式，以會(huì)員制的模式經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)品牌的連鎖，我們搞了一個(gè)品牌會(huì)員制就是和熹會(huì)都可以作為會(huì)員去享受，大概是這樣的設(shè)想和方式，還有跟旅游可以結(jié)合起來(lái)的，像成都的石象湖生態(tài)環(huán)境非常好，我們也做了一些適老化養(yǎng)老的設(shè)施。這是我介紹第二個(gè)情況就是保利養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的有關(guān)情況。第三個(gè)

24、是借這個(gè)機(jī)會(huì)或者是借這個(gè)平臺(tái)談一下養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要國(guó)家政策扶持的幾點(diǎn)建議。剛才幾位專(zhuān)家講到了中國(guó)社會(huì)人口老齡化，家庭小型化這種情況越來(lái)越嚴(yán)重，老齡化的速度也很快，數(shù)量也很大，在滿足這種需求上面國(guó)家的扶持政策是必不可少的，我們感覺(jué)到有這么幾個(gè)方面需要國(guó)家在政策上特別支持和扶持。第一個(gè)方面就是運(yùn)用社會(huì)資本共同解決養(yǎng)老問(wèn)題需要在土地、金融、程序?qū)徟?、稅收減免起到積極的引導(dǎo)作用，關(guān)鍵是落實(shí)到位，比如說(shuō)小區(qū)中配建老年人住宅是否可以在當(dāng)前限購(gòu)的情況下適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，并在稅收方面給予優(yōu)惠，對(duì)于從業(yè)的養(yǎng)老人員在職稱評(píng)定等方面做出調(diào)整，以及他們的社會(huì)地位保證從業(yè)人員的穩(wěn)定。從政策層面加大社會(huì)化養(yǎng)老的宣傳力度，我們覺(jué)得在

25、這個(gè)實(shí)踐過(guò)程中或者是探索過(guò)程中遇到一個(gè)最大問(wèn)題就是傳統(tǒng)觀念的阻礙和挑戰(zhàn)，中國(guó)人在概念上或者是在觀念上很難接受就是在健康的時(shí)候考慮到養(yǎng)老院或者是養(yǎng)老設(shè)施里面去。不忠不孝啊老年人思想接受不了，所以實(shí)際上跟他們幾位專(zhuān)家談的過(guò)程也提到了這種需求是有的，可支付的需求是有的，但是觀念上這種阻礙或者是觀念上這種差距是影響市場(chǎng)發(fā)展的。所以在這方面還要區(qū)分政府與社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老設(shè)施，從政府來(lái)講社會(huì)福利性的保障體系要切實(shí)為低收入的人群服務(wù)，要為養(yǎng)老設(shè)施提供健康有效的環(huán)境，做到低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有定制滿足不同層次的養(yǎng)老需求。同時(shí)我們還感覺(jué)到有一個(gè)事情是比較重要的，就是盡快的解決符合條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)保報(bào)銷(xiāo)

26、問(wèn)題，這剛才有專(zhuān)家在報(bào)告中也談到這個(gè)問(wèn)題。很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)這個(gè)問(wèn)題解決不了的話會(huì)影響到老年人的入住，因?yàn)楹苤匾膯?wèn)題是面對(duì)醫(yī)療的問(wèn)題，需要依靠一個(gè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)如果這個(gè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)沒(méi)有醫(yī)保報(bào)銷(xiāo)可能思想上就會(huì)有阻礙。明天會(huì)看到我們和熹會(huì)有一個(gè)很大的特色就是我們有一個(gè)門(mén)診部就是在我們樓里面，而且各種設(shè)備配套都有。但是也是遇到了一個(gè)問(wèn)題就是醫(yī)保報(bào)銷(xiāo)的問(wèn)題，我們正在做工作，如果這個(gè)辦的下來(lái)會(huì)影響到老年人的入住，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。根據(jù)我們了解到的情況，北京市當(dāng)前有400多家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，具備醫(yī)保報(bào)銷(xiāo)能力只有31家，1/10不到，醫(yī)療和醫(yī)保問(wèn)題是入住老人最關(guān)注的問(wèn)題也是最實(shí)際的問(wèn)題?，F(xiàn)在表現(xiàn)為無(wú)法在短期內(nèi)將注意力提供到盈虧

27、平衡的角度，從而影響資金的回收速度，影響進(jìn)而投資的積極性，在這一點(diǎn)上需要投資者有一個(gè)正確的態(tài)度，認(rèn)清這個(gè)行業(yè)處于起步階段，市場(chǎng)需要培育，引領(lǐng)模式需要培育，要做好堅(jiān)守事業(yè)的準(zhǔn)備。我覺(jué)得我們保利地產(chǎn)剛剛進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，已經(jīng)嘗到了這個(gè)感覺(jué)了不能說(shuō)苦頭吧，要有堅(jiān)守的準(zhǔn)備，不像做地產(chǎn)一樣很快就可以賺錢(qián)，資金很快的回籠，很快的實(shí)現(xiàn)贏利，它是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，要有這個(gè)充分的準(zhǔn)備。作為我們投資方來(lái)講要守得住，要能夠堅(jiān)持的住。另外一方面我們感覺(jué)到也需要政府為社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老事業(yè)提供優(yōu)惠政策和支持，還有一系列配套的服務(wù)措施，只有這樣兩方面的共同努力，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才能夠不斷的成長(zhǎng)和健康的發(fā)展。我今天的發(fā)言就到這里，謝

28、謝大家！王愷ATA副總裁衛(wèi)生部顧問(wèn)主持人：關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和未來(lái)眾說(shuō)紛紜，但是也有人提出被譽(yù)為更為科學(xué)的說(shuō)法醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)，下面有請(qǐng)ATA副總裁衛(wèi)生部顧問(wèn)王愷演講中國(guó)醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)模式的創(chuàng)新與探索。王愷：各位同行下午好！今天很高興來(lái)參加高端論壇來(lái)的都是重量級(jí)的人物，我是想通過(guò)這么一個(gè)平臺(tái)把自己一些體會(huì)跟大家分享一下。我的題目是中國(guó)醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新與探索，大家都知道我們有醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，有健康產(chǎn)業(yè)但是目前還沒(méi)有人把它提出來(lái)，能不能把它放在一起我來(lái)談?wù)勎业囊恍┫敕?。最近領(lǐng)導(dǎo)提出一個(gè)中國(guó)夢(mèng)，這是一個(gè)很好的概念我們都知道有一個(gè)美國(guó)夢(mèng)，從美國(guó)二次大戰(zhàn)以后50年代開(kāi)始建立美國(guó)夢(mèng)，逐步逐步變成一個(gè)國(guó)強(qiáng)

29、民富的美國(guó)我們也需要有中國(guó)五千年歷史的夢(mèng)，我就提出一個(gè)挑戰(zhàn)我認(rèn)為一個(gè)中國(guó)夢(mèng)中國(guó)好就是大家有一個(gè)共同的目標(biāo)，這是非常偉大的想法但是要實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)我們必須要共同創(chuàng)造健康的環(huán)境，健康的生活，健康的社區(qū)和健康的城市，這樣才有可能迎來(lái)一個(gè)國(guó)強(qiáng)民富健康的中國(guó)。我們認(rèn)為現(xiàn)在中國(guó)的發(fā)展30年實(shí)際上我們面臨的比我們醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)更具有挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)就是我們的健康。我是想用自己的體會(huì)來(lái)說(shuō)一下最近花了兩年時(shí)間分析出我只做了兩件事情，一件事情是我花了20年來(lái)讀書(shū)，后來(lái)到美國(guó)深造花了20年，花了10年我在建立中國(guó)綠色高效的醫(yī)療體系，很踏實(shí)，做一個(gè)項(xiàng)目從頭做到底把它完成，一個(gè)項(xiàng)目5年，做了60多個(gè)項(xiàng)目最多做出來(lái)我滿意的不超過(guò)5個(gè)項(xiàng)

30、目，所以我在里面知道怎么把國(guó)外的先進(jìn)國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)怎么在中國(guó)落地，本地化是多么的艱難，它的醫(yī)療體系跟養(yǎng)老體系是一個(gè)綜合的體系，如何把它實(shí)現(xiàn)。在這個(gè)過(guò)程中，逐漸逐漸的遇到了中國(guó)的老齡化，我在2010年把我的精力集中在中國(guó)醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式之中，因?yàn)槲以诿绹?guó)是學(xué)習(xí)醫(yī)療和養(yǎng)老的，所以在中國(guó)也花了十年時(shí)間在摸索，但是這個(gè)是剛才各位老總也講到我們處于一個(gè)交叉口，社會(huì)有很大的需求但是我們交叉口不是很樂(lè)觀。國(guó)家有這個(gè)需求，我們大家特別是地產(chǎn)、金融都是在探索這個(gè)方向，我們到底有沒(méi)有出路，今天就是想跟大家分享一下這個(gè)想法。用幾分鐘講一下我是怎么考慮中國(guó)醫(yī)療環(huán)境體系的，我們面臨的醫(yī)療就醫(yī)體驗(yàn)和環(huán)境，這是大家熟悉的

31、場(chǎng)面根據(jù)這個(gè)場(chǎng)面提出來(lái)挑戰(zhàn)，我在分析的時(shí)候要用一個(gè)原則解決這些問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)合理、高效運(yùn)行，環(huán)保、地域文化等等，通過(guò)這些戰(zhàn)略的規(guī)劃，我們完成了一個(gè)一個(gè)國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目帶到國(guó)際的先進(jìn)水平，這是昌平國(guó)家疾控中心是我親自做的，現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)驗(yàn)完成了開(kāi)始做第二期了。包括深圳濱海醫(yī)院都達(dá)到了國(guó)際先進(jìn)水平，這些都不是效果圖都是天津具體的國(guó)營(yíng)院的場(chǎng)景，都可以把它做成世界一流的水平，做醫(yī)院不難，可以做到和睦家醫(yī)院我們從十年前開(kāi)始做一直做到現(xiàn)在包括百匯國(guó)際，醫(yī)療環(huán)境做了這么多我們前赴后繼有一萬(wàn)個(gè)建筑師做這個(gè)就問(wèn)一個(gè)問(wèn)題中國(guó)的醫(yī)療變成一個(gè)大家可以看的起高質(zhì)量的醫(yī)療嗎？我覺(jué)得不可能。因?yàn)檎麄€(gè)體系里面有問(wèn)題，我們只解決了一個(gè)體系一

32、部分，這就給我一個(gè)思考我要停一下我們?cè)陴B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上同樣面臨的問(wèn)題，我們建一萬(wàn)個(gè)養(yǎng)老院，一百萬(wàn)個(gè)養(yǎng)老院，每一個(gè)老人有兩間房間，我們解決養(yǎng)老問(wèn)題了嗎？同樣這是一個(gè)問(wèn)題。我下面就進(jìn)入到第二個(gè)議程就是中國(guó)醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，到底是從更高的層面怎么樣來(lái)看怎么做，我不重復(fù)了有這么多問(wèn)題我用一個(gè)短片來(lái)看我們應(yīng)該走的方向。這個(gè)短片是一分鐘，看到我們?nèi)松詈笫暝趺炊蛇^(guò)。這個(gè)短片給我們一個(gè)很好的啟示，左邊和右邊是同樣一個(gè)最后十年我們?cè)趺礃佣蛇^(guò)，里面就是講到一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題中國(guó)醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)的未來(lái)我們21世紀(jì)中國(guó)的醫(yī)養(yǎng)體系是以醫(yī)院養(yǎng)老為單位，各自為政的發(fā)展還是進(jìn)行體系的改革，體系的創(chuàng)新。所以這就會(huì)帶來(lái)模式的變化，特別是我們作為

33、一個(gè)企業(yè)的話它的贏利模式的發(fā)展方向。如果沒(méi)有贏利，剛才講企業(yè)必須要贏利，國(guó)家是要為老百姓作為社會(huì)福利，這是完全兩件事情，我們?cè)趺磥?lái)做。所以我們就提出醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)這三件事情合在一起的產(chǎn)業(yè)我們要進(jìn)行不斷的創(chuàng)新。所以我們中國(guó)夢(mèng)的支點(diǎn)就是健康，我們?nèi)绾翁岣呷娼】档钠髽I(yè)，提高健康的人數(shù)減少我們?nèi)司】档某杀臼俏覀儔?mèng)的關(guān)鍵。剛才電影里面左邊和右邊同樣的老人但是他的消耗，正常的老人跟一個(gè)生病的老人是4倍的醫(yī)療成本，如何做到我們只在左邊這個(gè)環(huán)境上生活，不到右邊去，今天在座的都想做右邊的社會(huì)需要但是我們精力全部在那里有很好的房子，每一個(gè)人都可以住到這樣的環(huán)境，這是加拿大的片子已經(jīng)是成本不得了了，我們中國(guó)只能做

34、到他1/3這樣的好處。就問(wèn)你一個(gè)問(wèn)題你愿意不愿意住到右邊的環(huán)境，我覺(jué)得我不愿意我可以跟我的家庭去旅游，去騎自行車(chē)，關(guān)鍵不是等我65歲，就像今天有很多保險(xiǎn)公司不要到那時(shí)候才去買(mǎi)保險(xiǎn)，要從今天做起。我去新加坡參加醫(yī)院的時(shí)候他們一個(gè)婦產(chǎn)科醫(yī)院有一個(gè)很好的店，小孩子生出來(lái)買(mǎi)一張保險(xiǎn)給他，這是最好的禮物。等他20歲，40歲到他養(yǎng)老他可能是一個(gè)百萬(wàn)禮物。我們的關(guān)鍵是如何走左邊的，大家如果有這樣的想法我們的養(yǎng)老地產(chǎn)所有的東西都出來(lái)了，因?yàn)槲覀冊(cè)谧膭偛胖v到我們的瓶頸，我們的老人支付能力有差別，但是今天在座的都可以支付關(guān)鍵是你未來(lái)的選擇是什么。所以我們講到挑戰(zhàn)醫(yī)學(xué)目的的反思，愛(ài)迪生發(fā)明燈泡的，未來(lái)的醫(yī)生不僅僅

35、是配藥的，必須是根據(jù)病人的個(gè)性，通過(guò)合理的飲食找到病源來(lái)進(jìn)行預(yù)防，我說(shuō)他是中醫(yī)不是西醫(yī)，一百年前就提出來(lái)健康預(yù)防，而且個(gè)性化這些特點(diǎn)。我們今天的挑戰(zhàn)生活的環(huán)境惡劣這不用多講了，大家已經(jīng)很清楚了。剛才講到各年齡段我們的老人跟正常人的醫(yī)生比例美國(guó)做了很好的比較，65歲到74歲是我們的普通人醫(yī)療開(kāi)支一倍，75歲是我們的兩倍，所以今天我參觀這里覺(jué)得很好，設(shè)施什么的我很驚訝，這應(yīng)該高出美國(guó)平均的養(yǎng)老設(shè)施，但是就有一個(gè)問(wèn)題我提出來(lái)就是看病怎么辦，現(xiàn)在醫(yī)保還不能進(jìn)入，如果按照這一條我今天假如75歲住在這里，美國(guó)是10萬(wàn)塊人民幣醫(yī)療費(fèi)用，在我們中國(guó)有多少人可以掏的起，我們今天醫(yī)養(yǎng)很多問(wèn)題是國(guó)家在法律保護(hù)上做的

36、，我們能做就是把我們身體做好，為我們準(zhǔn)備進(jìn)入的老人健康做好。所以說(shuō)現(xiàn)在整個(gè)西方的醫(yī)學(xué)提出來(lái)一個(gè)新的概念，叫健康本原學(xué)，西醫(yī)來(lái)說(shuō)你生病自然要看病，你沒(méi)有病跑到醫(yī)院去干什么，從中醫(yī)來(lái)說(shuō)就是治未病，西方現(xiàn)代最先進(jìn)的醫(yī)學(xué)就是研究怎么使你保持健康，而不是說(shuō)怎么來(lái)治你的病，一個(gè)人得癌癥不是因?yàn)殚L(zhǎng)了一塊腫瘤是因?yàn)樗麄€(gè)免疫系統(tǒng)的崩潰，已經(jīng)沒(méi)有辦法治了，已經(jīng)整個(gè)系統(tǒng)壞了，我們現(xiàn)在要防癌就是使我們整個(gè)系統(tǒng)保持很好的運(yùn)轉(zhuǎn)，這是我們整個(gè)健康的概念全部變了。這是WHO定義，這一條線我們叫健康殘疾的分界線，到這個(gè)線以后就不能自理，我們就要進(jìn)醫(yī)院進(jìn)養(yǎng)老院，在這一條線上面按照正常的生活規(guī)律從出生到中年，到老年是這樣的過(guò)程，

37、但是在這個(gè)過(guò)程中我們通過(guò)健康的服務(wù)是能夠有5到10年的延緩，這就是我們要做的。等他下來(lái)以后就是我們醫(yī)療康復(fù)做的問(wèn)題，這是以健康為解決的問(wèn)題，所以我們今天做的養(yǎng)老有很多問(wèn)題是我們提出來(lái)循證化和智慧化的問(wèn)題。我們健康的模式提出來(lái)三點(diǎn)，我們不靠醫(yī)生但是無(wú)所不在的健康，個(gè)人專(zhuān)屬的健康連點(diǎn)成面的健康我們資源不夠，可以把全世界的資源連接起來(lái)，有這么多概念就可以做這個(gè)事情。今天時(shí)間比較緊很多模式上的東西不可能展開(kāi)，我就講這么一個(gè)大概的概念，所以我們提出一體化的概念一百年前我們是任何病人有一個(gè)中醫(yī)把健康醫(yī)療、養(yǎng)老全部給你負(fù)責(zé)了，但是現(xiàn)在社會(huì)由于分工的不同，你沒(méi)有病去補(bǔ)一補(bǔ)，找中醫(yī)。你有病了頭疼治疼，腳疼治腳找

38、西醫(yī)，他們的理念是根本不同的，來(lái)治你的病根本治不好，我們提出來(lái)要做的模式就是以病人為中心，就像我們財(cái)富一樣你的成功沒(méi)有人來(lái)幫助你做只有你自己健康的因素，就像主宰你命運(yùn)一樣你是在當(dāng)中所有西醫(yī)、中醫(yī)、營(yíng)養(yǎng)師圍繞你來(lái)進(jìn)行你的健康，你的醫(yī)療，你的養(yǎng)老決策，這是一個(gè)新的概念模式。你不是被動(dòng)的，而是主動(dòng)的，這樣我們就提出來(lái)醫(yī)養(yǎng)健康服務(wù)綜合體這樣的概念。這些照片都是美國(guó)十年前已經(jīng)做的，這是絕對(duì)盈利的模式，但是中國(guó)目前還沒(méi)有做，大家還盯著醫(yī)療、養(yǎng)老，這東西都可以做但是只能少量做，這個(gè)要做90%應(yīng)該是由國(guó)家來(lái)做，我們今天在座可能?chē)?guó)家領(lǐng)導(dǎo)比較少，大部分是企業(yè)的，企業(yè)就應(yīng)該做健康的東西，每一個(gè)人都可以消費(fèi)的起而且可

39、以買(mǎi)單的事情。第二件事是要做醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)國(guó)家都有這個(gè)政策，我們應(yīng)該做醫(yī)養(yǎng)健康社區(qū)的建設(shè)，而不僅僅是做醫(yī)療或者是養(yǎng)老，里面有各種各樣的服務(wù)。再下去就是建立醫(yī)養(yǎng)健康城市的模型，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系我不展開(kāi)了，但是我們要做這個(gè)事情首先要專(zhuān)業(yè)化，要國(guó)際化，要本土化，外國(guó)人做設(shè)計(jì)是可以的，就像我們做醫(yī)院很難落地我們花了十年的精力才把它最終落地，醫(yī)養(yǎng)有同樣的問(wèn)題還是要靠我們本地化來(lái)做。另外我們要有科學(xué)的模式，要一體化的從戰(zhàn)略、資金、運(yùn)行、技術(shù)、設(shè)施一體考慮，你沒(méi)有運(yùn)行商你這個(gè)模式說(shuō)一百畝，一千畝怎么做，這是不可行的，有運(yùn)行商沒(méi)有資金也不行，所以我們要一起考慮。另外一體化的開(kāi)放模式從研究、策劃、建議、開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目、運(yùn)行目

40、前很多央企都進(jìn)入了醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)，中信進(jìn)入了醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)他們開(kāi)始進(jìn)行策略研究和開(kāi)發(fā)，我們很多地產(chǎn)商有一塊地說(shuō)明年就沒(méi)有了，政府可能不給我政策了，我趕緊做一個(gè)醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)，這往往是到最后你做了變成一個(gè)套住的項(xiàng)目。我做醫(yī)院現(xiàn)在有套住20年的醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目，這是很慘的。養(yǎng)老我們會(huì)看到很多人會(huì)被套住，因?yàn)榍懊鏇](méi)有很好的開(kāi)發(fā)，具體原因前面一些老總都講過(guò)了。整個(gè)醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在大概分成兩類(lèi)類(lèi)型，這是美國(guó)一個(gè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)是從健康體檢這個(gè)概念，為什么我不做一個(gè)養(yǎng)老健康的設(shè)施呢，所以找了開(kāi)發(fā)商大家一起做，做了5年還沒(méi)有做完，做不下去，不光是中國(guó)，國(guó)外也面臨同樣的問(wèn)題。這種模式我也做過(guò)，在重慶改革開(kāi)放十年前我們做十萬(wàn)平方米的醫(yī)院八百?gòu)埓驳睦?/p>

41、年公寓健康中心全部規(guī)劃好，請(qǐng)了美國(guó)建筑師花了很多錢(qián)我們做了兩年設(shè)計(jì)最后不了了之，做不下去沒(méi)有人買(mǎi)單，目前做的話不知道多少人前赴后繼在槍林彈雨中倒下。這是廊坊國(guó)際醫(yī)療城，不知道在座有沒(méi)有華夏地產(chǎn)在北京現(xiàn)在也是億萬(wàn)富翁，我是幫他做的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)是30多萬(wàn)平方米，有國(guó)際醫(yī)療中心、有養(yǎng)老中心、結(jié)果也沒(méi)有做起來(lái)。這是臨沂市人民醫(yī)院兩千張床養(yǎng)老中心，這有可能做起來(lái)但是一個(gè)專(zhuān)業(yè)的醫(yī)院我們既然要做就好好做，整個(gè)做成一個(gè)街，因?yàn)榕R沂現(xiàn)在有一千萬(wàn)個(gè)巨大的需求，這是做無(wú)錫市就是輕軌過(guò)去以后做了一個(gè)醫(yī)療城把養(yǎng)老、健康跟服務(wù)一起做，這是把社區(qū)的概念但是具體的項(xiàng)目是醫(yī)和養(yǎng)結(jié)合的項(xiàng)目，這是政府的項(xiàng)目，發(fā)改委一批錢(qián)到位就做了，

42、這問(wèn)題應(yīng)該不大。這是烏鎮(zhèn)國(guó)際健康生態(tài)園這個(gè)概念非常好，而且資金落實(shí)、政府配合、準(zhǔn)備朝著上市來(lái)做，這個(gè)概念很好，但是剛才講的你到底是醫(yī)養(yǎng)這樣的概念看上去是國(guó)際化的趨勢(shì)，因?yàn)槲沂菑拿绹?guó)干了十幾年，我就是想好壞這是由歷史來(lái)講的，這個(gè)概念是很好，但是美國(guó)的模式是什么呢？它用了一個(gè)概念就是社區(qū)的概念，我們同樣的收入，同樣的生活標(biāo)準(zhǔn)人聚集在一起，黑人和白人他們種族里面有問(wèn)題，所以別人看到黑人就躲，有錢(qián)人看到窮人怕就躲，老人說(shuō)大家都不安全我們?cè)脚茉竭h(yuǎn)，所以他們?cè)敢饩奂谝黄穑@個(gè)模式就產(chǎn)生了就是老人堆積在一起住。這樣是一個(gè)生活的習(xí)慣，出現(xiàn)了這個(gè)社區(qū)，但是中國(guó)的社區(qū)沒(méi)有這個(gè)機(jī)制，因?yàn)槊绹?guó)醫(yī)院是跟著社區(qū)造的，你

43、越遠(yuǎn)服務(wù)越好，這些好的有錢(qián)的居住區(qū)他離醫(yī)院都不超過(guò)十分鐘，15分鐘，所以老人都沒(méi)有問(wèn)題。但是在我們國(guó)家就是一個(gè)挑戰(zhàn)，如果老人得了心臟病，上海的老人遠(yuǎn)離上海跑到這里，得了心臟病哪里有最好的心臟醫(yī)生嗎，如果到了75歲要住老年公寓肯定要住在上海，因?yàn)檫@樣我就可以保證我的病可以得到很好的解決。所以說(shuō)這體制我們可以做，但是一定要考慮好很多的事件。另外一個(gè)項(xiàng)目這是韓國(guó)150萬(wàn)平方米整個(gè)健康城市有三個(gè)醫(yī)學(xué)院，有各種研究中心，各種社區(qū)把它變成一個(gè)健康社區(qū)，這是一種模式。里面把自然、環(huán)境各方面都做起來(lái)，所以說(shuō)這變成一個(gè)城市，就是有足夠的支撐力來(lái)支撐整個(gè)城市。這種做法像南京的養(yǎng)老社區(qū)，同仁在昆明做的，還有大連參與

44、的70萬(wàn)平米有一個(gè)國(guó)際醫(yī)院，不是一個(gè)小的康復(fù)醫(yī)院是真正一個(gè)國(guó)際醫(yī)院，有養(yǎng)老的設(shè)施一起做，最近保險(xiǎn)公司看重這個(gè)項(xiàng)目投了12個(gè)億加入這個(gè)項(xiàng)目。不光是規(guī)劃、策劃，我們帶管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)來(lái)本土化使它可以正常的運(yùn)行，這是郴州他們聽(tīng)了我們的建議以后這是醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，這是健康，這個(gè)健康產(chǎn)業(yè)就是一個(gè)商業(yè)，把健康國(guó)際診所，健康的商品都可以作為健康綜合體或者就叫商業(yè)綜合體。所有的與健康有關(guān)都是可以出租出售，政府也同意所以我們給它一個(gè)概念就是醫(yī)、養(yǎng)、健康綜合體。它把整個(gè)地用一個(gè)價(jià)格拿下來(lái)，用不同的情況來(lái)開(kāi)發(fā)，這里面有很多高檔的住宅區(qū)把健康管理全部融在這里我們叫智慧化，所有老人的信息全部到這里作為一體化的開(kāi)發(fā)。在成都我們也有醫(yī)

45、養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)園有八個(gè)健康中心組成，這是一個(gè)抗衰老中心來(lái)做這些服務(wù)。這是9平方公里的我們叫國(guó)際醫(yī)養(yǎng)健康社區(qū)，在整個(gè)設(shè)計(jì)當(dāng)中考慮了多半人居住的環(huán)境，考慮到旅游，考慮到學(xué)校，整個(gè)不同生活方式組成的社區(qū)，把不同需求的人，不同年齡的人都是以健康為目的聚集到9平方公里的開(kāi)發(fā)，這環(huán)境特別好包括有一千張床的綜合醫(yī)院變成一個(gè)健康城市，因?yàn)楝F(xiàn)在城鎮(zhèn)化的建設(shè)需要城市來(lái)進(jìn)行發(fā)展。這是更大的項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目是600萬(wàn)平方米其中有60萬(wàn)平方米是醫(yī)養(yǎng)健康的產(chǎn)業(yè)，其中這里面有我們叫智慧醫(yī)療城把新的有600萬(wàn)的天賦新城，所有社區(qū)的醫(yī)療全部接到這個(gè)醫(yī)療核心，承擔(dān)了政府的醫(yī)療中心的作用，同時(shí)各個(gè)小區(qū)都跟它連接變成一個(gè)智慧城市的典范。所

46、以說(shuō)這樣的開(kāi)發(fā)政府給它很多的支持和很多的投資，使它能夠在這里面把醫(yī)跟養(yǎng)結(jié)合。這是把土地空出來(lái)往上建，我們參與了這樣的開(kāi)發(fā)。最近我們跟中信集團(tuán)就是嘉麗澤這個(gè)醫(yī)養(yǎng)領(lǐng)域，我們從服務(wù)設(shè)計(jì)包括產(chǎn)業(yè)示范的能力，服務(wù)的能力做整體的規(guī)劃和持續(xù)性發(fā)展的能力，我們做成一個(gè)健康版。從品質(zhì)、定位、管理一起進(jìn)行策劃，我們不光是醫(yī)養(yǎng)，我們還有健康，這個(gè)健康是一個(gè)稱之為第五代產(chǎn)業(yè)浪潮，我們第一代是農(nóng)業(yè)革命，第二代是工業(yè)革命，第三代是信息革命，第四代是生態(tài)能源的革命，第五代就是健康的革命，養(yǎng)老是其中一部分，而且應(yīng)該說(shuō)是很小一部分，如果我們回想到剛才的電影，如果我們的老人，我們的父母今后都過(guò)這樣的生活那養(yǎng)老院就可以很少很少了。

47、我們大家不要拼命再進(jìn)養(yǎng)老院為養(yǎng)老來(lái)發(fā)愁，我們大家都有健康就更好了，謝謝大家！劉挺軍泰康之家有限公司總裁主持人：2012年注冊(cè)資本金達(dá)到22億的泰康之家，養(yǎng)老社區(qū)投資實(shí)體宣告成立，這是首個(gè)官方批準(zhǔn)的養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段，專(zhuān)業(yè)從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)和投資運(yùn)營(yíng)的泰康之家，在資本金融和養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)合上一定有很多話要說(shuō)，下面讓我們有請(qǐng)?zhí)┛抵矣邢薰究偛脛⑼娤壬鸀槲覀儙?lái)他的演講，保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)的解讀，有請(qǐng)！劉挺軍：今天來(lái)的都是業(yè)內(nèi)老朋友，和高總一樣我也不是特別愿意參加論壇，但是既然高總剛才很精彩的演講開(kāi)了一個(gè)很務(wù)實(shí)的頭，我想把我們?cè)陴B(yǎng)老行業(yè)中間這些年特別是作為一個(gè)保險(xiǎn)公司進(jìn)入這個(gè)行業(yè)一些

48、觀點(diǎn)給大家做一些分享，也是我們自己的體會(huì)。剛才主持人說(shuō)到我們是2010年泰康之家注冊(cè)，我們的起頭是2007年開(kāi)始有了這樣的想法，當(dāng)時(shí)的想法其實(shí)和今天很多位其實(shí)一樣，最初的源頭當(dāng)時(shí)想是做養(yǎng)老地產(chǎn)。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司可以進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)以后，因?yàn)樘┛禋v來(lái)有一個(gè)基本做事的方法不愿意多做多元化，我們是很尊重專(zhuān)業(yè)的。你做房地產(chǎn)人家萬(wàn)科干了20年，你憑什么有機(jī)會(huì)去追，我們?nèi)ふ乙恍┢鹾闲袠I(yè)的機(jī)會(huì)，這個(gè)過(guò)程中間就從如家的模式，當(dāng)時(shí)最早的想法是把舊的設(shè)施給改造了，甚至是說(shuō)養(yǎng)老院把它收購(gòu)改造變成現(xiàn)代化的設(shè)施。我是2008年的時(shí)候來(lái)過(guò)樂(lè)成恭和苑，那時(shí)候樂(lè)成恭和苑的示范區(qū)還沒(méi)有完全開(kāi)放，來(lái)這做過(guò)一次交流，那時(shí)候李老板跟樂(lè)成

49、在這個(gè)行業(yè)里面真正做養(yǎng)老。如果回到2007年，2008年的時(shí)候這個(gè)世界發(fā)展很快，真正在2007年2008年的時(shí)候我更不愿意參加論壇，因?yàn)槟阋蝗セ臼莾深?lèi)人打交道，一類(lèi)人是拿這個(gè)概念忽悠地產(chǎn)，圈地的，那時(shí)候非常多。但是至少今天我為什么很愿意來(lái)呢，我翻了一下名單，結(jié)果都是真正認(rèn)認(rèn)真真在做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的人。所以我覺(jué)得其實(shí)這5、6年時(shí)間變化是非常大，2013年是中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的元年，其實(shí)也是很對(duì)的，為什么是對(duì)的呢？因?yàn)榻衲晡覀兛从腥啵谝粋€(gè)就是正宗的做養(yǎng)老的機(jī)構(gòu)大家聚在一起開(kāi)會(huì)多，想進(jìn)來(lái)的機(jī)構(gòu)也多，第二個(gè)是總算我們看到北京養(yǎng)老設(shè)施的用地了，總算看到過(guò)去寫(xiě)在紙面上很多年的說(shuō)民用的政策有可操作性了。我們看上海

50、也在做實(shí)踐性的嘗試，包括在北京昌平這樣的養(yǎng)老社區(qū)被列入了北京的重點(diǎn)工程。務(wù)實(shí)的政策多了一點(diǎn)，不管是多少總比以前多了。所以某一種程度上我說(shuō)元年是對(duì)的，包括北京和上海政府比如說(shuō)我們經(jīng)常參與，政府在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的討論，甚至說(shuō)一年之前2011年，2010年其實(shí)都還是務(wù)虛的多，2012年，2013年北京、上海政府真正說(shuō)把這個(gè)當(dāng)成一個(gè)任務(wù)每一個(gè)區(qū)必須要去干，所以我覺(jué)得作為一個(gè)元年是說(shuō)的很對(duì)的。 我們現(xiàn)在也看到另外一種現(xiàn)象，就是很多人你在實(shí)踐操作和在外面看的時(shí)候是不一樣的，因?yàn)榇蟾拍畲蠹叶伎梢运悖f(shuō)中國(guó)現(xiàn)在有兩億多老人，再過(guò)若干年我們到4個(gè)億，比青少年人口還要多，大概算從這4個(gè)億里面每一年撈萬(wàn)分之幾也可以成為一

51、個(gè)產(chǎn)業(yè)，如果你把年齡圈一下，把支付能力再圈一下，再把設(shè)施的成本這三個(gè)要素疊加在一塊的時(shí)候不像大家想象那么大。在上世紀(jì)90年代曾經(jīng)在華爾街有過(guò)這樣的情況，大家探討?zhàn)B老的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致了一次供給的過(guò)剩，某一種程度上我不知道中國(guó)在未來(lái)幾年之內(nèi)會(huì)不會(huì)是這種情況，當(dāng)然在這個(gè)行業(yè)里面可能保險(xiǎn)資金特別是包括泰康在內(nèi)是最重要的推手。媒體喜歡把你放大，你到那里看一下就說(shuō)你在圈地了，實(shí)話說(shuō)圈這種地對(duì)我們來(lái)說(shuō)是不劃算的，因?yàn)閷?duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)講我們有更多更好的投資機(jī)會(huì)比如說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)，我盈利的周期會(huì)快很多，土地這種東西沒(méi)錯(cuò)你圈了好像升值但是不能變成現(xiàn)金流的話對(duì)于金融機(jī)構(gòu)這樣一個(gè)講究資本效率的公司來(lái)講是沒(méi)有什么意義的。所以反過(guò)來(lái)

52、說(shuō)泰康其實(shí)為什么進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)，我一直說(shuō)我不是做養(yǎng)老地產(chǎn)，我跟每一個(gè)媒體都會(huì)講這一句話，我們不是做養(yǎng)老地產(chǎn)的，如果做地產(chǎn)我們絕對(duì)不做這個(gè)行業(yè)。因?yàn)樗闹芷谔L(zhǎng)了。實(shí)際上作為泰康來(lái)說(shuō)做養(yǎng)老社區(qū)是作為自己一個(gè)戰(zhàn)略性的投資，我們很清醒的知道這個(gè)行業(yè)的贏利周期是多長(zhǎng)，不是說(shuō)一算帳覺(jué)得非常好，也不是說(shuō)你保險(xiǎn)公司很牛，你錢(qián)很多所以你比別的投資者好。我們對(duì)資本匯報(bào)的要求其實(shí)是一樣的，只不過(guò)我現(xiàn)金流強(qiáng)一點(diǎn)我可以扛的時(shí)間更長(zhǎng)一點(diǎn)，但是回報(bào)任何一個(gè)沒(méi)有回報(bào)的行業(yè)不能夠市場(chǎng)化的行業(yè)是一個(gè)不成立的行業(yè)。高總剛才談到時(shí)機(jī)運(yùn)營(yíng)，我們說(shuō)現(xiàn)實(shí)比想象更難，實(shí)踐總是比你課本上的東西更重要，今天這個(gè)行業(yè)面臨的根本問(wèn)題是什么呢？就是高

53、總剛才講的我個(gè)人說(shuō)是這個(gè)行業(yè)在幾大要素匹配之間現(xiàn)在處于一個(gè)焦灼的狀況，消費(fèi)能力暫時(shí)還沒(méi)有拉上你是你要素的成本，兩大成本被推高了，一個(gè)是基礎(chǔ)勞動(dòng)力，勞動(dòng)訓(xùn)練的程度產(chǎn)生效率還沒(méi)有高但是成本先上來(lái)了?，F(xiàn)在一個(gè)建筑工地用人一個(gè)月怎么也得6000塊錢(qián)，還有中國(guó)現(xiàn)在這種畸形的房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)渡的房地產(chǎn)的投機(jī)，實(shí)際上房地產(chǎn)成本很高，租金回報(bào)率很低，如果把我們今天跟美國(guó)比較的話是雙重的因素壓著這個(gè)行業(yè)暫時(shí)處于一個(gè)很困難的狀態(tài)。一個(gè)是消費(fèi)力的問(wèn)題，只要你把規(guī)模拉到一定的程度你市場(chǎng)擴(kuò)大到一定程度以后你的消費(fèi)力就會(huì)提高。第二個(gè)是房地產(chǎn)的成本過(guò)高，但是我們來(lái)看說(shuō)到底為什么我們還堅(jiān)持在這個(gè)行業(yè)里面去做，很簡(jiǎn)單一個(gè)道理我說(shuō)

54、是戰(zhàn)略投資。因?yàn)槠鋵?shí)做這個(gè)行業(yè)我自己看硬件、軟件、專(zhuān)業(yè)的積累包括高總提到的運(yùn)營(yíng)商的成本控制，這些東西就像你培育一棵樹(shù)苗一樣不可能說(shuō)三年，五年就可以到位了。咱不說(shuō)別的行業(yè)，就說(shuō)一個(gè)酒店行業(yè)，其實(shí)酒店夠風(fēng)光的吧，但是如果大家去看看賺錢(qián)的周期要多長(zhǎng)呢，也沒(méi)有三年五年那么短時(shí)間就見(jiàn)效的，所以說(shuō)作為一個(gè)戰(zhàn)略投資我們做8年，10年苦熬的準(zhǔn)備，我們埋頭扎扎實(shí)實(shí)的去積累。從我來(lái)看，其實(shí)在軟件、硬件兩個(gè)方面我們國(guó)內(nèi)的水準(zhǔn)，我們中國(guó)現(xiàn)在做面子文章還是很高的，裝飾的很好看，這些標(biāo)準(zhǔn)都可以做到但是反過(guò)來(lái)最大的問(wèn)題是什么呢？怎么樣通過(guò)你的硬件設(shè)施跟軟件的運(yùn)營(yíng)流程去匹配，多一個(gè)流程就多四個(gè)人。其實(shí)在這些方面我不認(rèn)為硬件好

55、做，硬件做好的背后是你對(duì)運(yùn)營(yíng)深刻的了解，軟件同樣，一方面養(yǎng)老跟酒店行業(yè)不一樣，不光是給人提供服務(wù)者和被服務(wù)者的關(guān)系，其實(shí)真正塑造一個(gè)價(jià)值觀，塑造一個(gè)文化，因?yàn)槠鋵?shí)任何的行業(yè)如果無(wú)限制的去做客戶滿意度的話僅僅靠投入去取得客戶的滿意度，而不是用其他更加智慧的方法讓他得到他的價(jià)值，你這個(gè)行業(yè)也不可能成為一個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的模式。我個(gè)人的觀點(diǎn)一個(gè)行業(yè)太超前了，說(shuō)你提前20年你會(huì)是先烈，如果提前10年你會(huì)很苦，但是你又可能去獲得成功，這是我們自己在這個(gè)行業(yè)里面的看法。就像保險(xiǎn)行業(yè)大家今天看我們似乎資金規(guī)模也比較大，但是大家沒(méi)有想到我們大概在10多年之前進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的時(shí)候，其實(shí)這跟養(yǎng)老行業(yè)是一樣的，是很艱苦的，

56、也是不掙錢(qián)的，差不多8年多的時(shí)間掙不到錢(qián)。有的時(shí)候還會(huì)有很大的虧損，我們最慘的是一年虧了兩個(gè)多億，所以我說(shuō)做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)我個(gè)人的體會(huì)就是方向其實(shí)是正確的，你不能期待它是一個(gè)暴利的行業(yè)，如果要去做的話你必須要耐心的做，當(dāng)然我說(shuō)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和有一些比如說(shuō)萬(wàn)科或者是其他地產(chǎn)商所做的國(guó)內(nèi)老人AAC的市場(chǎng)和度假市場(chǎng)這兩個(gè)不是一個(gè)概念，我說(shuō)的是真正后端服務(wù)這一部分。如果說(shuō)是在地產(chǎn)這上面的機(jī)會(huì)不見(jiàn)得跟養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有太多的聯(lián)系，它只是細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，這個(gè)領(lǐng)域也許還是有一些機(jī)會(huì)的。這是我跟大家分享在養(yǎng)老行業(yè)里面我們自己的看法。第二方面我同樣也是希望談?wù)劰舱叩膯?wèn)題。其實(shí)公共政策我認(rèn)為在很多方面如果說(shuō)你想做地產(chǎn)，一般就會(huì)

57、呼吁你給我土地的優(yōu)惠，我個(gè)人的看法其實(shí)真正的要害不在這個(gè)地方，真正造成現(xiàn)金流比如說(shuō)你每一年現(xiàn)金流有一個(gè)比較好的現(xiàn)金流，投資回報(bào)率也會(huì)有比較好的投資回報(bào)率，實(shí)際上你的融資結(jié)構(gòu)就會(huì)玩轉(zhuǎn)，今天玩不轉(zhuǎn)就是你的現(xiàn)金流都沒(méi)有辦法補(bǔ)上利息，你怎么融資呢。所以我看的真正中國(guó)現(xiàn)在成本高的地方是在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的成本過(guò)高，土地再給你優(yōu)惠能優(yōu)惠到哪去，比如我們的項(xiàng)目建造成本都超過(guò)了土地成本。真正壓力大的我們的稅收人住在家里面，不收房產(chǎn)稅，到你這里房產(chǎn)稅給拿到1800，還有持有環(huán)節(jié)比如說(shuō)能源的成本，如果按照商業(yè)的價(jià)格來(lái)做兩倍，一個(gè)幾百戶的你一年在能源上就千八萬(wàn)的投資消耗。所以我個(gè)人認(rèn)為如果說(shuō)要呼吁政策，很重要一點(diǎn)實(shí)際是在持

58、有的環(huán)節(jié)對(duì)于房地產(chǎn)，對(duì)于融資這方面改變更多政策的支持。你要讓大家統(tǒng)計(jì)優(yōu)惠直接從口袋里面掏當(dāng)期的錢(qián)，如果我們擅長(zhǎng)用稅收的杠桿其實(shí)這個(gè)效率是很大的。確實(shí)在這個(gè)行業(yè)里面我們面臨最大的挑戰(zhàn)就是專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)人才，運(yùn)營(yíng)人才難在什么地方？我不認(rèn)為他難是難在護(hù)理的技術(shù)和技能上，難是難在兩個(gè)方面，第一個(gè)方面是在這個(gè)行業(yè)里面的人缺乏社會(huì)的尊重和職業(yè)歸屬感。第二個(gè)我認(rèn)為是缺乏管理的人才，管理的人才是什么呢？如果我們照著傳統(tǒng)的公立醫(yī)院辦事的方法來(lái)做永遠(yuǎn)是跟你要最好的設(shè)備，我要這個(gè)手術(shù)室，我要那個(gè)CT，這是在服務(wù)的背后沒(méi)有經(jīng)營(yíng)的思想。所以說(shuō)能夠認(rèn)同這個(gè)行業(yè)，懂得護(hù)理專(zhuān)業(yè)和這些專(zhuān)業(yè)同時(shí)又有很聰明經(jīng)營(yíng)頭腦的人這樣的人很難找

59、，這是我們存在的問(wèn)題。其實(shí)任何一個(gè)行業(yè)你再牛，再好，你既然大膽去開(kāi)創(chuàng)一個(gè)新的生活方式，新的養(yǎng)老價(jià)值觀，但是同時(shí)你如果不能夠給客戶有成本上的實(shí)惠，不管是中端還是高端的，只有一頭開(kāi)心的事是不能成立的，一定是三頭開(kāi)心，通常大家說(shuō)的客戶、股東、員工。實(shí)際上經(jīng)營(yíng)層面臨最大的壓力如何在這三個(gè)方面形成平衡。反過(guò)來(lái)說(shuō)其實(shí)有時(shí)候很多后期運(yùn)營(yíng)的成本壓力又來(lái)自于什么方面呢？來(lái)自于我們前端對(duì)硬件設(shè)施的設(shè)計(jì)上，我們很多硬件的設(shè)施設(shè)計(jì)不是按照運(yùn)營(yíng)的要求去做的，所以我說(shuō)硬件難是難在什么地方，不是說(shuō)這個(gè)設(shè)施做的多光鮮，我們很多地產(chǎn)商熱情都是很高的，真正被迫說(shuō)這個(gè)廚房?jī)傻懒骶€關(guān)系之間如何是最節(jié)約勞動(dòng)力的，如何給客戶很好體驗(yàn)的，

60、如何減輕服務(wù)人員勞動(dòng)負(fù)擔(dān)的，在這方面我個(gè)人認(rèn)為這些研究是不夠的，不要因?yàn)橛布米?，我親自鉆研了那么多年，其實(shí)表面的東西好學(xué)，骨子里面的東西是不好學(xué)的。你就是請(qǐng)了一個(gè)洋人設(shè)計(jì)師也沒(méi)有用，搞醫(yī)院搞養(yǎng)老沒(méi)有用，回到最后你還得自己先去鉆研運(yùn)營(yíng)，把運(yùn)營(yíng)的邏輯想透了回來(lái)才有正確的硬件。我在這里跟大家分享一下在養(yǎng)老中間我自己可能有的一些觀點(diǎn)，我認(rèn)為既然進(jìn)入這個(gè)行業(yè)應(yīng)該有一點(diǎn)耐心，前景，我覺(jué)得不應(yīng)該那么淺薄。我們做事都是埋頭八年，十年，等到把基本功練好了，把這個(gè)模式真正到位了，到真正發(fā)力那一天的時(shí)候就可以快速的發(fā)展，作為保險(xiǎn)公司來(lái)講我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)里面因?yàn)闆](méi)有辦法現(xiàn)在很難找到專(zhuān)業(yè)的合作機(jī)構(gòu)，所以我被迫的為了控制