稅法（第二版）項目七任務(wù)二土地增值稅

1、土地增值稅的概念土地增值稅的基本內(nèi)容任務(wù)二 土地增值稅土地增值稅應(yīng)納稅額的計算土地增值稅征收管理1、土地增值稅的概念土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅指土地上的一切建筑，包括地上、地下的各種附屬設(shè)施。指附著于土地上的、不能移動的，一經(jīng)移動即遭損壞的物品，如種植物、養(yǎng)殖物等國有土地使用權(quán)地上建筑物及附著物2、土地增值稅的基本內(nèi)容2.1 土地增值稅納稅人 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得收入轉(zhuǎn)讓地上建筑物及附著物并取得收入單位和個人不論是法人還是自然人，不論是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，不論是中國公民還是外籍人員，都

2、是土地增值稅的納稅義務(wù)人。2、土地增值稅的基本內(nèi)容2.2 土地增值稅征稅范圍 國有土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與、交換）房屋買賣、贈與、交換1、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。2、土地、房屋權(quán)屬的典當、“繼承”、分拆（分割）、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。案例題：我哥哥把他的一塊土地?zé)o償贈給我辦的企業(yè)了，還要交土地增值稅嗎？ 2、土地增值稅的基本內(nèi)容2.2 土地增值稅征稅范圍 贈與是指如下情況: (一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。 (二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家

3、機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 2、土地增值稅的基本內(nèi)容2.3 土地增值稅稅率級數(shù)增值稅與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分3002超過 50%至100%的部分4053超過 100%至200%的部分50154超過 200%的部分6035四級超率累進稅率3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。包括了貨幣收入、實物收入和其他收入。3.1 計稅依據(jù)3.1.1 應(yīng)稅收入的確定3.1.2 扣除項目的確定（1）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除： 取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括： A.

4、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款； B.納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算3.1 計稅依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)費用期間費用，即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。A.納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用 = 利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)B.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營業(yè)稅、城建

5、稅、印花稅、教育費附加 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費”，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費”。財政部規(guī)定的其它扣除項目 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除： 加計扣除費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%3.1 計稅依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【同步練習(xí)】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計算確認 該商品房項目繳納土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“

6、其他扣除項目”的金額為（）。 A.1500萬元 B.2000萬元 C.2500萬元 D.3000萬元【答案】D 【解析】1000010%+1000020%=3000 3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算3.1 計稅依據(jù)3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：1、房屋及建筑物的評估價格 評估價格 = 重置成本價成新度折扣率2、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用3、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 二手房、存量房交易3.1 計稅依據(jù)3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算3.2 土地增值稅應(yīng)納稅額的計算3.2.1 應(yīng)納稅額計算公式土地增值稅應(yīng)納稅額=（每級距的增值額適用稅率）3.2.2 應(yīng)納

7、稅額計算步驟（1）計算增值額增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額（2）計算增值率增值率=增值額扣除項目金額100%（3）確定適用稅率。按照計算出的增值率，從土地增值稅稅率表中確定適用稅率。（4）計算應(yīng)納稅額土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額適用稅率-扣除項目金額速算扣除系數(shù)3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算3.2 土地增值稅應(yīng)納稅額的計算【例題2 單選題】某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一塊土地使用權(quán)，取得收入560萬元。年初取得該土地使用權(quán)時支付金額420萬元，轉(zhuǎn)讓時發(fā)生相關(guān)費用6萬元，其應(yīng)納土地增值稅（ ）萬元。A3789 B38 C3812 D3823【答案】A【解析】第一步，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓扣除項目=420+6+（560-

8、420）5（1+7+3）=433.7（萬元） 第二步，土地增值額=560-433.7=126.3（萬元） 第三步，增值額與扣除項目金額之比=126.3433.7=29.12 第四步，應(yīng)納土地增值稅額=126.330=37.89（萬元）3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算3.3 土地增值稅稅收優(yōu)惠一、 對建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的，免稅。二、 對國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。三、對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 居住滿5年的，免稅；居住滿3年的，減半征稅 。ABA納稅人是法人B納稅人是自然人當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其

9、機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在居住所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。4、土地增值稅征收管理4.1 納稅地點4、土地增值稅征收管理4.2 納稅清算1土地增值稅的清算單位2土地增值稅的清算條件3土地增值稅清算應(yīng)報送的資料4清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理5土地增值稅的核定征收（1）由于轉(zhuǎn)讓的是房地產(chǎn)新建項目，扣除項目一共有5項：取得土地使用權(quán)所支付的金額300（萬元）；房地產(chǎn)開發(fā)成本400（萬元）；由于財務(wù)費用中的利息支出“能分攤且能證明”，可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=120+（300+400）5%=155（萬元）；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=100（1+7%+3%）=110（萬元）；加計扣除金額=（300+400）20%=140（萬元），允許扣除項目金額合計=300+400+155+110+140=1105（萬元）；（2）轉(zhuǎn)讓收入包括1500萬元