長(zhǎng)沙鑫遠(yuǎn)湘府佳城暫定名項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書 頁

1、PAGE PAGE 19湖南鑫遠(yuǎn)遠(yuǎn)投資集集團(tuán)鑫遠(yuǎn)湘湘府佳城城（暫定定名）項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書書20077.2.10 目 錄一項(xiàng)項(xiàng)目概況況1.1項(xiàng)項(xiàng)目地理理位置11.2項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊現(xiàn)狀21.3項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)情況21.4項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊環(huán)境22二設(shè)設(shè)計(jì)依據(jù)據(jù)三 規(guī)劃劃設(shè)計(jì)重重點(diǎn)問題題四規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)原則3.1注注重效益益的設(shè)計(jì)計(jì)原則63.2符符合項(xiàng)目目開發(fā)的的定位原原則7五 規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要求求5.1規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)指導(dǎo)思思想7752規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)具體要要求85.3 經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)8六 總總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要要求6.1整整體布局局構(gòu)想96.2分分期開發(fā)發(fā)思路9七 住住宅部分分規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要求求7.1 對(duì)地形形利用的的

2、原則97.2 各地塊塊功能的的平面布布局1007.3 道路交交通要求求1117.4車車庫(kù)布局局的要求求117.5 園林環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)要求1227.6 建筑風(fēng)風(fēng)格設(shè)計(jì)計(jì)要求1337.7 建筑產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要求1337.8 社區(qū)商商業(yè)配套套1667.9 社區(qū)公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施配配套1777.100 建筑筑節(jié)能與與設(shè)備設(shè)設(shè)計(jì)要求求 118項(xiàng)目概況況1.1項(xiàng)項(xiàng)目地理理位置該項(xiàng)目位位于芙蓉蓉南路以以東，桂桂花坪路路南北兩兩廂。項(xiàng)項(xiàng)目東靠靠園藝路路和梓楓楓小學(xué)、梓楓幼幼兒園，西望芙芙蓉南路路和三館館一中心心，南臨臨生活藝藝術(shù)城，北接新新城國(guó)際際公館。該項(xiàng)目目由控規(guī)規(guī)編號(hào)EE-122、E-14、E-115、EE-

3、188-1、E-221-11地塊組組成。如圖所示示。項(xiàng)目地塊塊構(gòu)成示示意圖項(xiàng)目位置置示意圖圖杉木沖路芙蓉南路劉家沖路桂花坪路1.2項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀狀為空地地，地形形有高差差，坡度度不大，地塊內(nèi)內(nèi)部自然然植被豐豐富（應(yīng)應(yīng)根據(jù)地地形圖紙紙及現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘測(cè)設(shè)設(shè)定初始始地形資資料）。大量的的原生植植被（以香樟樟為主），樹齡齡較長(zhǎng)的的大香樟樟估計(jì)在在20年年以上，這些大大樹可以以移植到到未來的的小區(qū)里里；同時(shí)時(shí)，地塊塊高低起起伏，有有山坡，有洼地地，其自自然地貌貌建議在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中充充分利用用，形成成有特色色、有一一定坡度的社區(qū)區(qū)。 部分地塊塊拆遷并并未開始始，土地地尚未平平整。 地塊為為熟地。1

4、.3 區(qū)域市市場(chǎng)情況況隨著省政政府、區(qū)區(qū)政府的的搬遷，芙蓉路路的南部部貫通，中央政政務(wù)區(qū)與與生活區(qū)區(qū)概念已已形成，區(qū)域發(fā)發(fā)展前景景被廣泛泛看好，但區(qū)域域目前配配套設(shè)施施缺乏；本區(qū)域內(nèi)內(nèi)樓盤多多為中等等規(guī)模社社區(qū)，小小高層、高層為為主，價(jià)價(jià)格水平平相對(duì)緊緊湊，約約在32200-4600元/平方米米之間；區(qū)域目前前同規(guī)模模的精品品樓盤不不多，開開發(fā)水平平處于長(zhǎng)長(zhǎng)沙中高高水平；目前 ，湘府路路和芙蓉蓉南路全全線貫通通，杉木木沖路和和桂花坪坪路已經(jīng)經(jīng)拉通芙芙蓉南路路以西路路段。與與基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)相應(yīng)的的是房地地產(chǎn)發(fā)展展迅猛，隨著奧奧林匹克克花園、泰祥苑苑、湘府府東苑、生活藝藝術(shù)城等等項(xiàng)目的的開發(fā)，天

5、心生生態(tài)新城城基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)和房地地產(chǎn)發(fā)展展迅猛，區(qū)域日日新月異異，呈現(xiàn)現(xiàn)一派生生機(jī)，區(qū)區(qū)域未來來開發(fā)量量巨大。1.4 項(xiàng)目周周邊環(huán)境境項(xiàng)目臨近近省科技技館、群群眾藝術(shù)術(shù)館、地地質(zhì)博物物館、省省青少年年活動(dòng)中中心及三三百畝的的省府綠綠化廣場(chǎng)場(chǎng)，湖湘湘文化藝藝術(shù)公園園、省政政府機(jī)關(guān)關(guān)大院、桂花坪坪公園、園藝公公園等，周邊有有一定的的景觀資資源。本案設(shè)計(jì)依據(jù)據(jù)2.4 長(zhǎng)沙地地區(qū)相關(guān)關(guān)的規(guī)劃劃及建筑筑設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范及規(guī)規(guī)程；2.5 國(guó)家強(qiáng)強(qiáng)制性設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范。2.1 本本項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書的有有關(guān)文件件內(nèi)容；2.2 長(zhǎng)沙市市規(guī)劃局局批出的的建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證內(nèi)內(nèi)的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要要求；2.3 本項(xiàng)目目

6、地塊地地形圖；規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)重點(diǎn)問問題1定位通過過規(guī)劃、產(chǎn)品、園林景景觀設(shè)計(jì)計(jì)，有效效呈現(xiàn)“立體山山水，生生態(tài)人居居”的規(guī)劃劃理念。32規(guī)規(guī)劃提供地地塊不利利因素的的解決方方案。如如：如何何有效、合理利利用現(xiàn)狀狀地貌；在既滿滿足容積積率要求求又滿足足建筑限限高要求求的前提提下，合合理保留留利用現(xiàn)現(xiàn)狀山體體和水體體，形成成立體山山水；如如何合理理利用原原生植被被尤其其是大量量的香樟樟樹；如如何規(guī)避避周邊道道路尤其其是芙蓉蓉南路造造成的噪噪音影響響。3景觀強(qiáng)調(diào)調(diào)建筑與與景觀之之間的協(xié)協(xié)調(diào)性，強(qiáng)調(diào)景景觀的參參與性，提升景景觀價(jià)值值。4理念從建建筑設(shè)計(jì)計(jì)與景觀觀設(shè)計(jì)上上，具體體落實(shí)本本項(xiàng)目的的開發(fā)定定位主

7、題題精神，打造“生態(tài)人人居”的項(xiàng)目目大景觀觀和大建建筑布局局環(huán)境。5朝向在保保證大南南北朝向向的前提提下，又又要照顧顧向中心心景觀、組團(tuán)景景觀取景景的要求求6產(chǎn)品在建建筑產(chǎn)品品和建筑筑風(fēng)格上上本著“以新古古典主義義建筑為為主體”這一建建筑設(shè)計(jì)計(jì)思路，開發(fā)適適合長(zhǎng)沙沙人的人人性化優(yōu)優(yōu)居生活活產(chǎn)品。7單體設(shè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)考考慮如何何體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)值化、高性價(jià)價(jià)比和創(chuàng)創(chuàng)新性，8戶型戶型型功能設(shè)設(shè)計(jì)如何何體現(xiàn)高高品質(zhì)、高價(jià)值值化住宅宅的理念念，如引引入包括括入戶花花園、空空中院館、錯(cuò)層層陽臺(tái)等等創(chuàng)新戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)元素，同時(shí)也也應(yīng)考慮慮在戶型型設(shè)計(jì)方方面既要要滿足本本項(xiàng)目中中高端項(xiàng)項(xiàng)目的定定位，同同時(shí)也能能滿

8、足國(guó)國(guó)六條的的規(guī)定。9配套公建建和商業(yè)業(yè)配套的的合理比比例和擺擺放位置置與方式式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目商商業(yè)價(jià)值值的最大大化的同同時(shí)要考考慮成本本控制。10成本本在盡盡量滿足足容積率的的情況下下實(shí)現(xiàn)本本項(xiàng)目的的開發(fā)主主題內(nèi)容容，在哪哪些方面面重點(diǎn)考考慮成本本的控制制，使項(xiàng)項(xiàng)目在最最優(yōu)的成成本控制制方案下下達(dá)到高高性價(jià)比比的產(chǎn)品品檔次。四、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)原原則規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)充分分分析本本項(xiàng)目的的地理位位置、人人文環(huán)境境、氣候候特點(diǎn)、水文地地質(zhì)狀況況及景觀觀環(huán)境等等要素，關(guān)注目目標(biāo)客戶戶群的文文化素質(zhì)質(zhì)層次、生活習(xí)習(xí)慣等方方面的需需求，針針對(duì)長(zhǎng)沙沙房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)在在規(guī)劃、建筑方方面的薄薄弱點(diǎn)，進(jìn)行務(wù)務(wù)實(shí)創(chuàng)新新的規(guī)劃

9、劃、建筑筑、環(huán)境境設(shè)計(jì)。4.1注注重效益益的設(shè)計(jì)計(jì)原則4.1.1 考考慮發(fā)展展商的開開發(fā)效益益。應(yīng)將將項(xiàng)目開開發(fā)的最最大效益益作為設(shè)設(shè)計(jì)出發(fā)發(fā)點(diǎn)，合合理組織織社區(qū)功功能分區(qū)區(qū)關(guān)系，創(chuàng)造出出高效、合理和和方便的的使用空空間。同同時(shí)符合合以后的的運(yùn)營(yíng)和和管理要要求。4.1.2 考考慮使用用者的效效益，應(yīng)應(yīng)為居民民設(shè)計(jì)出出“物超所所值”的高附附加值產(chǎn)產(chǎn)品和優(yōu)優(yōu)雅舒適適的生活活環(huán)境。4.1.3考慮慮開發(fā)商商的社會(huì)會(huì)效益，高起點(diǎn)點(diǎn)樹立項(xiàng)項(xiàng)目的品品牌和社社會(huì)形象象。4.2符符合項(xiàng)目目開發(fā)的的定位原原則規(guī)劃及建建筑設(shè)計(jì)計(jì)，應(yīng)符符合項(xiàng)目目開發(fā)的的定位，體現(xiàn)主主題概念念的整體體性，并并以此作作為總體體規(guī)劃、建筑

10、風(fēng)風(fēng)格、園園林環(huán)境境設(shè)計(jì)的的指導(dǎo)。4.2.1 項(xiàng)目總總體定位位大長(zhǎng)沙 新城城市中心心 上上層領(lǐng)地地 生生態(tài)人居居4.2.2項(xiàng)目目檔次定位位中高檔品品質(zhì)復(fù)合合街區(qū)4.2.3項(xiàng)目目形象定位位新古典主主義高素素質(zhì)人文文社區(qū)4.2.4目標(biāo)標(biāo)客戶定定位企業(yè)高管管、高級(jí)級(jí)知識(shí)分分子、私私營(yíng)業(yè)主主、公務(wù)務(wù)員425 業(yè)業(yè)態(tài)定位位酒店式式公寓或或商務(wù)公公寓； 小小戶型公公寓電梯小小高層住住宅；風(fēng)情商商業(yè)街鋪鋪；425建筑筑風(fēng)格定定位本項(xiàng)目的的建筑風(fēng)風(fēng)格方向向是新古典典主義風(fēng)風(fēng)格所謂“古古典主義義”的特點(diǎn)點(diǎn)：相比比羅馬主主義，它它多了一一份現(xiàn)代代感，更具具操作性性；相比比現(xiàn)代主主義，它它多了一一分莊重重，更具具質(zhì)

11、感；是改良良的古典典主義，是莊重重的現(xiàn)代代主義。能滿足足新貴一一族對(duì)身身份感、價(jià)值感感、厚重感感的追求求。五、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要要求5.1規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)指導(dǎo)思思想5.1.1充分分考慮到到項(xiàng)目的的區(qū)位價(jià)價(jià)值、居居住價(jià)值值北靠靠省政府府、天心心區(qū)政府府，西臨湖湖湘文化化藝術(shù)公公園、三三館一中中心，在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中貫貫徹項(xiàng)目目的尊貴貴屬性；5.1.2充分分考慮到到項(xiàng)目的的山林、坡地、洼洼地，能能夠做適適當(dāng)?shù)谋１Ａ粼谝?guī)劃劃設(shè)計(jì)中中貫徹項(xiàng)項(xiàng)目的生生態(tài)屬性性；5.1.3充分分考慮到到該地塊塊區(qū)位價(jià)價(jià)值的尊尊貴性與與唯一性性，在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中貫徹徹精品意意識(shí)，成成就具創(chuàng)創(chuàng)新特色色的高端端產(chǎn)品。52規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)具體要

12、要求521設(shè)計(jì)計(jì)要注重重建筑與與人、環(huán)環(huán)境與人人、文化化與人的的和諧與與統(tǒng)一協(xié)協(xié)調(diào)，突突出“以人為為本”的人性性化設(shè)計(jì)計(jì)。522臨芙芙蓉南路建筑應(yīng)應(yīng)充分考考慮城市市主干道道建筑景景觀需要要，部分分的門面面外立面面和小高高層住宅宅天際線線形成高高低錯(cuò)落落差異,豐富立立體感。同時(shí)應(yīng)應(yīng)考慮外外立面的的公建化化特色。523小區(qū)區(qū)內(nèi)部部部分建筑筑可利用用地塊的的自然起起落（或或制造起起落）形形成建筑筑的高低低起伏。5.3經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)地塊編號(hào)號(hào)E-122E-144E-155E-188-1E-211-1凈用地面面積13711816799837377355066331557容積率3.52.82.63.52

13、.6建筑密度度30%30%24%30%24%計(jì)算容積積率建筑筑面積480000470000970000190000860000總凈用地地面積1065552平均容積積率2.88綠地率40%建筑限高高44mm注：1、最終指指標(biāo)根據(jù)據(jù)最新規(guī)規(guī)劃批文文為準(zhǔn)。 2、平平均容積積率定位位2.88的理由由:（11）滿足足技術(shù)規(guī)規(guī)范要求求。（22）具有有現(xiàn)實(shí)可可能性。（3）確保項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)：生活活藝術(shù)城城容積率率為2.5，但但感覺建建筑密度度依然大大；本項(xiàng)項(xiàng)目定位位為中高高檔產(chǎn)品品，保持持適當(dāng)容容積率，可體現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品的的舒適度度與品質(zhì)質(zhì)。六、規(guī)劃劃布局建建議6.1整整體布局局構(gòu)想整體結(jié)構(gòu)構(gòu)可通過過“一心、三帶、

14、三功能能、四組組團(tuán)”的思路路進(jìn)行布布局。一心建議議以桂花花坪路中中心點(diǎn)作作為布局局核心、文化核核心及景景觀核心心，同時(shí)時(shí)是整體體項(xiàng)目的的共享資資源，有有效將三三個(gè)地塊塊、三種種功能聯(lián)聯(lián)系起來來，并作作為日后后整體項(xiàng)項(xiàng)目的中中心商業(yè)業(yè)區(qū)及主主體會(huì)所所。三帶建設(shè)設(shè)一條縱縱貫地塊塊的二車車道小區(qū)區(qū)路，道道路沿途途營(yíng)造水水景，形形成一條條核心景景觀帶；沿桂花花坪路兩廂廂建設(shè)商商業(yè)，形形成風(fēng)情情商業(yè)街街，同時(shí)時(shí)也是小小區(qū)的一一條橫向向景觀帶帶；建設(shè)設(shè)一條橫橫貫北側(cè)側(cè)地塊的的步行道道，結(jié)合合綠化形形成一條條步行景景觀軸。三功能能住宅宅、商業(yè)業(yè)、商務(wù)務(wù)。除主主體為住住宅外，為彌補(bǔ)補(bǔ)周邊生生活配套套設(shè)施不不足

15、的缺缺憾，項(xiàng)項(xiàng)目將設(shè)設(shè)置一定定數(shù)量商商業(yè)物業(yè)業(yè)及會(huì)所、幼兒園園、網(wǎng)球球場(chǎng)等配配套設(shè)施施，在桂花坪坪路北側(cè)側(cè)設(shè)置集集中商業(yè)業(yè)，主要要臨街面面設(shè)置商商業(yè)門面面；同時(shí)時(shí)，考慮慮該項(xiàng)目目地段的的優(yōu)越性性，在E-112地塊塊規(guī)劃商商務(wù)公寓寓或酒店店式公寓寓，以滿滿足未來來可轉(zhuǎn)換換為商務(wù)務(wù)建筑需需求。四組團(tuán)團(tuán)桂花花坪路和和園藝路路把地塊塊分成三三塊，其其中E-12、E-118地塊塊為商務(wù)務(wù)公寓、酒店式式公寓、小戶型型公寓式式住宅；E-114、EE-155地塊主主體為住住宅，可可以中心心景觀為為界分為為兩個(gè)組組團(tuán)，EE-211地塊主主體為住住宅，整整個(gè)項(xiàng)目目可分為四四個(gè)組團(tuán)團(tuán)。6.2分分期開發(fā)發(fā)思路本項(xiàng)目是

16、是一個(gè)不不完整的的地塊，桂花坪坪路與杉杉木沖路路把項(xiàng)目目分割成成5個(gè)地地塊（見見項(xiàng)目地地塊構(gòu)成成示意圖圖），但但規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)應(yīng)整體布布局，充充分考慮慮分期建建設(shè)的可可行性與與便利性性。分期期開發(fā)的的基本思路路如下：一、二期開開發(fā)E-14、E-115地塊塊、三期期開發(fā)EE21-1地塊塊、四期期開發(fā)EE18-1地塊塊，E112地塊塊為最后后一期開開發(fā)；總體規(guī)規(guī)劃應(yīng)有有利于分分期實(shí)施施。七、住宅宅部分規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)要求7.1 對(duì)地形形的利用用原則設(shè)計(jì)中應(yīng)應(yīng)當(dāng)盡量量考慮對(duì)對(duì)現(xiàn)有地地形的保保持，設(shè)設(shè)計(jì)出有有一定坡坡地的空間。對(duì)于基地地內(nèi)現(xiàn)有有的原生生態(tài)樹木木，應(yīng)適適當(dāng)保留留或移栽栽，以豐富富景觀，盡量創(chuàng)

17、創(chuàng)造原生生態(tài)坡地地社區(qū)。7.2各各地塊業(yè)業(yè)態(tài)平面面布局大戶型住住宅（990平米米以上）布局追求建筑筑實(shí)用性性、景觀觀均好性性、立面面美觀性性的前提提下，初初步規(guī)劃劃構(gòu)想如如下：根據(jù)地塊塊實(shí)際條條件，以以行列式式方式布布局?？伎紤]到長(zhǎng)長(zhǎng)沙的氣氣候條件件及長(zhǎng)沙沙人的居居住習(xí)慣慣，建議議以“迎風(fēng)納納水”方式排排布，即即建筑座座向考慮慮向南。小區(qū)中心心景觀區(qū)區(qū)域基本本布局900以上上的中大大戶型，或可拼拼合為大大中戶型型的小戶戶型住宅宅，以符符合小區(qū)區(qū)中高端端產(chǎn)品的的定位。小戶型住住宅布局局（900平米以以下）芙蓉南路路和杉木木沖路作作為城市市主干道道，車流流量大，噪音干干擾大，為盡量量避免噪噪音帶來

18、來的影響響，緊臨芙蓉蓉南路與與杉木沖沖路旁的的E-112、EE-211-1的的部分地地塊全部部布置990以以下的公公寓和小小戶型住住宅，臨臨芙蓉南南路部分分小戶型型住宅產(chǎn)產(chǎn)品可適適當(dāng)布局局東西朝向，但要要考慮與與小區(qū)風(fēng)風(fēng)格的統(tǒng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)調(diào)與景觀觀分享。園藝路東東側(cè)的EE-188-1地地塊由于于脫離了了整體，被城市市道路區(qū)區(qū)隔，所所以建議議該地塊塊布置成成純粹的的小戶型型公寓，面積全全部在990以以下。該該種產(chǎn)品品布局難難以兼顧顧朝向，應(yīng)盡量量強(qiáng)化景景觀。在小區(qū)內(nèi)內(nèi)部適當(dāng)當(dāng)安排便便于與中中大戶型型拼合的的小戶型型。公寓布局局在E-112地塊塊（芙蓉蓉南路和和杉木沖沖路交匯匯處西南南角）設(shè)設(shè)置酒店店

19、式或商商務(wù)公寓寓。以440-445平米米為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)模塊，采用框框架-核核心筒結(jié)結(jié)構(gòu)，便便于空間間的靈活活使用與與分隔。商業(yè)布局局集中式商商業(yè)在桂花花坪路北北側(cè)設(shè)置置集中商商業(yè)，二二三層層商業(yè)裙裙樓，面面積50000左右右，引入入生活超市市等賣場(chǎng)場(chǎng)和娛樂樂休閑餐餐飲等業(yè)業(yè)態(tài)。EE-122地塊公公寓裙樓樓也可考考慮少量量集中式式商業(yè)。臨街商鋪鋪臨芙芙蓉南路路、杉木木沖路沿沿線和桂桂花坪路路兩廂、園藝路路北側(cè)兩兩廂（11萬平米米左右）。7.3 道路交交通要求求7.31小區(qū)區(qū)主要出出入口：主要車車行、人人行出入入口設(shè)置置在桂花花坪路兩兩側(cè)。北北側(cè)地塊塊臨杉木沖沖路設(shè)置置車行次入入口，臨臨芙蓉南南路設(shè)置置

20、人行次次入口；南側(cè)地地塊在與與生活藝藝術(shù)城的的共有道道路上設(shè)設(shè)置人行行次入口口；東側(cè)小小地塊出出入口設(shè)設(shè)置在園園藝路上上。7.32小區(qū)區(qū)內(nèi)部道道路：小小區(qū)中間間設(shè)置一一條雙向向二車道道小區(qū)道道路，該該車道平平?？梢砸孕熊?。圍繞每每個(gè)組團(tuán)團(tuán)設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)行消防防車道，消防車車道以草草地磚鋪鋪設(shè)，平平常封閉閉不走車車。7.33各類道道路分布布應(yīng)合理理且與景景觀呼應(yīng)應(yīng)，達(dá)到到“移步換換景”的效果果。7.34車行道道原則上上不伸入入組團(tuán)內(nèi)內(nèi)，步行行道路則則貫穿于于建筑組組團(tuán)內(nèi)部部，將戶戶外活動(dòng)動(dòng)區(qū)域、綠地、公共建建筑和其其它建筑筑聯(lián)系起起來。7.35小區(qū)主主次道路路應(yīng)考慮慮車流、人流，合理確確定道路路的寬度

21、度及轉(zhuǎn)彎彎半徑。7.36小區(qū)內(nèi)內(nèi)道路寬寬度設(shè)置置應(yīng)符合合消防要要求。7.37道路照照明在滿滿足使用用功能的的前提下下，盡量量使用低低能耗的的照明燈燈具，以以節(jié)約使使用成本本。7.38確定主主次道路路路面控控制標(biāo)高高及道路路坡向。并結(jié)合合市政管管網(wǎng)（給給水、消消防、雨雨水、污污水、煤煤氣）、電力供供應(yīng)、通通訊、智智能化等等設(shè)計(jì)道道路的斷斷面，同同時(shí)應(yīng)考考慮維修修及美觀觀的問題題。市政管網(wǎng)網(wǎng)各管線線的閥井井、檢修修井應(yīng)盡盡量不要要設(shè)在路路網(wǎng)內(nèi)，如必須須設(shè)在路路網(wǎng)內(nèi)，應(yīng)進(jìn)行行美觀處處理。道道路斷面面設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，市政政管線與與強(qiáng)、弱弱電的布布置應(yīng)符符合相關(guān)關(guān)規(guī)范要要求。道道路兩側(cè)側(cè)設(shè)有路路沿石時(shí)時(shí)，道路

22、路雨水收收集口的的篦板應(yīng)應(yīng)側(cè)放以以利美觀觀。路網(wǎng)網(wǎng)規(guī)劃時(shí)時(shí)，應(yīng)考考慮市政政管線、強(qiáng)弱電電穿越道道路且方方便檢修修的情況況。7.4車車庫(kù)布局局的要求求四個(gè)組團(tuán)團(tuán)分別設(shè)設(shè)置四個(gè)個(gè)地下停停車場(chǎng)。車輛基基本不進(jìn)進(jìn)入小區(qū)區(qū)內(nèi)部，直接進(jìn)進(jìn)入地下下停車場(chǎng)場(chǎng)。地下下停車場(chǎng)場(chǎng)地按照照每1000住住宅配備備0.77個(gè)停車車位的要要求設(shè)計(jì)計(jì)。一部分車車位建議議結(jié)合地地形設(shè)計(jì)計(jì)半地下下車庫(kù)。將半地地下車庫(kù)庫(kù)與景觀觀園林的的設(shè)計(jì)結(jié)結(jié)合起來來，造成成立體景景觀及陽陽光車庫(kù)庫(kù)，提高高車庫(kù)的的舒適度度，從而而達(dá)到提提升樓盤盤檔次形形象的效效果。同時(shí)，針針對(duì)臨時(shí)時(shí)來訪停停車，宜宜設(shè)定固固定的外外來車輛輛停放區(qū)區(qū)域。7.5 環(huán)境

23、規(guī)規(guī)劃要求求7.5.1主題題：自然然主義園園林7.5.2核心心景觀：自然主主義水景景園林7.5.3共享享：打通通各園林林組團(tuán)之之間的聯(lián)聯(lián)系，園園林形成成滲透7.5.4要求求：體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)感感、趣味味性、自自然及參參與性7.5.5具體體實(shí)施：（供參參考）從城市市運(yùn)營(yíng)及及南城發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)著手，以園林林規(guī)劃與與細(xì)節(jié)處處理相結(jié)結(jié)合，創(chuàng)創(chuàng)造本案案獨(dú)有的的景觀環(huán)環(huán)境。園林的的布局安安排，呈呈現(xiàn)出一一種自然然的狀態(tài)態(tài)，看不不到人工工雕琢的的痕跡；不管是是與建筑筑還是與與人的關(guān)系，都體現(xiàn)現(xiàn)出一種種渾然相相成。在在樹種的的選擇上上均以本本地植物物為主，原生態(tài)態(tài)、少修修剪，一一年四季季保持茂茂盛綠色色。沿芙蓉蓉南路

24、的的建筑物物局部可可做成平平臺(tái)花園園,然后后種植一一些喬木木等吸收收噪音的的植物。以桂花花坪路為為項(xiàng)目開開發(fā)基點(diǎn)點(diǎn)，向南南塑造一一條花街街景觀線線，向北北打通一一條雙車車道景觀觀線，形形成以桂桂花坪路路為橫軸軸、花街街與雙車車道線為為縱軸形形成第一一個(gè)“十”字型景景觀（參參考思路路：半月月型羅馬馬廣場(chǎng)、雙車道道順延的的水景線線、花街街順延的的水景線線、商鋪鋪斷開處處的小羅羅馬廣場(chǎng)場(chǎng)，以及及樓間距距產(chǎn)生的的小園林林和綠色色點(diǎn)綴。）橫貫貫北側(cè)地地塊的步步行道(結(jié)合綠綠化形成成一條步步行景觀觀軸)，與縱軸軸形成另另一個(gè)“十”字形景景觀。強(qiáng)化桂桂花坪路路主入口口景觀。參考思思路：南南北分為為兩個(gè)半半月

25、型羅羅馬廣場(chǎng)場(chǎng)，北面面羅馬廣廣場(chǎng)分布布有：新新古典主主義的羅羅馬柱、臨街商商鋪、保保安亭、雙車道道進(jìn)口、人行羅羅馬門柱柱以及花花壇水景景等；南南面羅馬馬廣場(chǎng)則則以雙車車道進(jìn)口口、人行行廣場(chǎng)（臺(tái)階式式和殘疾疾人道）和小高高層組合合。以S型型雙車道道為景觀觀軸，自自南向北北、挖掘掘一條貫貫通的自自然水景景線。水水景包括括：水棧棧道、水水景臺(tái)、水景廣廣場(chǎng)、拱拱橋等，應(yīng)合理理布局，加大中中心水景景的共享享性。沿芙蓉蓉南路建建造新古古典主義義臨街商商鋪?；谡?guī)定臨臨街商業(yè)業(yè)只能占占60%，在商商鋪斷開開處建立立一個(gè)個(gè)個(gè)小羅馬馬廣場(chǎng)，同時(shí)商商鋪有退退臺(tái)式空空中花園園和拐角角藝術(shù)造造型。 在不影影響

26、項(xiàng)目目建筑高度度和項(xiàng)目目規(guī)劃基基礎(chǔ)上，適當(dāng)保保留洼地地和移植植數(shù)十年年大樟樹樹，將原原生態(tài)與與園林設(shè)設(shè)計(jì)融會(huì)會(huì)貫通，實(shí)現(xiàn)自自然與新新古典的的和諧統(tǒng)統(tǒng)一。利用本本土原生生態(tài)綠色色植物，不經(jīng)任任何人工工修剪，種植在在小區(qū)建建筑旁邊邊、路徑徑邊和休休憩廣場(chǎng)場(chǎng)中，一一年四季季保持綠綠色情趣趣。7.6建建筑風(fēng)格格要求7.6.1新古古典主義義建筑群群風(fēng)格以朝朝向及景景觀原則則為導(dǎo)向向，打造造純粹新新古典主主義建筑筑群，體體現(xiàn)項(xiàng)目目尊貴特特征，使使項(xiàng)目成成為區(qū)域域地標(biāo)及及未來城城市化的的最新代代言人。7.6.2外立立面色彩彩采用用外墻磚磚貼面，三段式式建筑：頂部為為淺色，退臺(tái)，形成跳跳動(dòng)的天天際線；中部采采

27、用溫暖暖的咖啡啡色系；底部采采用厚重重色系。7.6.3外立立面具體體細(xì)節(jié)：羅馬柱柱、典雅雅厚重的的廊亭、窗格角角窗、仿仿古的路路燈、石石材質(zhì)感感的廊柱柱、雕花花鐵藝欄欄桿等。以建筑筑元素的的合理運(yùn)運(yùn)用體現(xiàn)現(xiàn)特色建建筑風(fēng)格格，但不不宜繁瑣瑣堆砌，應(yīng)考慮慮建造成成本與工工藝水平平要求因因素。7.6.3小戶戶型公寓寓建筑風(fēng)風(fēng)格：小戶型型公寓立立面城市市感強(qiáng)，公建感感強(qiáng)。但但立面處處理上也也要考慮慮到與小小區(qū)住宅宅的古典典主義建建筑風(fēng)格格的融合合，在具具體細(xì)節(jié)節(jié)上可融融合一些些新古典主主義的元元素。7.6.4具體體實(shí)施：利用跳跳躍的色色彩化解解體量建建筑立面面的沉悶悶。 利用用戶型的的組合，形成立立面

28、的凹凹凸有致致，以立立體感豐豐富整個(gè)個(gè)立面，減少體體量建筑筑立面的的壓抑感感。利用圓圓滑、富富有動(dòng)感感的弧線線，弱化化大體量量建筑立立面的厚厚重感。結(jié)合富富有變幻幻的窗、陽臺(tái)，營(yíng)造多多彩變化化的建筑筑立面，賦予建建筑個(gè)性性的同時(shí)時(shí)，規(guī)避避其因大大體量帶帶來的呆呆板、沉沉悶及壓壓抑感。通過不不同材質(zhì)質(zhì)在建筑筑立面的的應(yīng)用，利用不不同材質(zhì)質(zhì)之間在在質(zhì)感、色彩等等的 對(duì)對(duì)比，豐豐富視覺覺效果，弱化大大體量建建筑的厚厚重、沉沉悶。7.7 建筑產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要求7.7.1具體體的產(chǎn)品品物業(yè)形形態(tài)定位位為：景觀電電梯小高高層住宅宅風(fēng)情商商業(yè)街鋪鋪酒店式式公寓、商商務(wù)公寓寓小戶型型公寓式式住宅7.7.2建筑筑

29、單體設(shè)設(shè)計(jì)要求求在能滿滿足容積積率要求求的前提提下，盡盡量多采采用板式式結(jié)構(gòu)；在需要要采用點(diǎn)點(diǎn)式結(jié)構(gòu)構(gòu)時(shí)，盡盡量多采采用板點(diǎn)點(diǎn)式結(jié)構(gòu)構(gòu)。以滿滿足長(zhǎng)沙沙人對(duì)于于南北通通透的居居住習(xí)慣慣。規(guī)劃樓樓層為112114層。盡量考考慮到景景觀的最最大化，應(yīng)在布布局上打打破“兵營(yíng)式式”排列的的舊有模模式，通通過巧妙妙錯(cuò)位處處理樓座座的擺放放，隨景景而動(dòng)，或是蜿蜿蜒曲折折，或是是高低錯(cuò)錯(cuò)落有致致，呈現(xiàn)現(xiàn)出躍動(dòng)動(dòng)的活力力和韻律律感。首層部部分設(shè)計(jì)計(jì)成部分分復(fù)式，贈(zèng)送私私家花園園的形式式，化解解其光線線不足的的劣勢(shì)，形成市市場(chǎng)稀缺缺產(chǎn)品。頂層設(shè)設(shè)計(jì)成空空中別墅墅，采用用退臺(tái)的的形式，形成獨(dú)獨(dú)享藍(lán)天天白云的的特征，

30、形成市市場(chǎng)稀缺缺產(chǎn)品。中心區(qū)區(qū)域部分分架空以以保持小小區(qū)通透透感。7.7.3戶型型設(shè)計(jì)基基本要求求主要通通過戶型型創(chuàng)新來來解決小戶型型產(chǎn)品不不能太單單一大面寬寬、短進(jìn)進(jìn)深南北通通透布局合合理，分分區(qū)清晰晰且實(shí)用用大客廳廳，雙陽陽臺(tái)（景景觀陽臺(tái)臺(tái)），凸凸窗主臥衣衣帽間入戶花花園：引入入戶戶花園，同時(shí)應(yīng)應(yīng)考慮入入戶花園園可以通通過二次次裝修處處理成一一間房?？罩性涸吼^：入戶花園園的升級(jí)級(jí)版本，在客廳廳與餐廳廳之間設(shè)設(shè)置一個(gè)個(gè)獨(dú)立空空間，形形成空中中院館。同時(shí)應(yīng)應(yīng)考慮空空中院館館可以通通過二次次裝修處處理成一一間房。錯(cuò)層陽陽臺(tái)：奇偶數(shù)層層陽臺(tái)位位置不同同，形成成雙層挑挑高的陽陽臺(tái)。2700度觀景景窗

31、：靠近中心心景觀帶帶的戶型型，設(shè)計(jì)計(jì)2077度觀景景窗。假凸窗窗：在凸窗設(shè)設(shè)計(jì)中引引入可拆拆卸的假假窗臺(tái)，可在裝裝修時(shí)打打掉，相相當(dāng)于贈(zèng)贈(zèng)送客戶戶面積，形成實(shí)實(shí)惠感。尤其在在小戶型型住宅和和公寓式式住宅中中應(yīng)加以以運(yùn)用。小復(fù)式、空中別別墅：在景觀環(huán)環(huán)境較好好的區(qū)域域，以上上下兩套套小戶型型組合為為實(shí)用、有特色色的1770平方方米左右右復(fù)式或或空中別別墅。戶型具體體設(shè)計(jì)要要求：戶 型 戶型型設(shè)計(jì)要要求 戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)1R1HH1C經(jīng)濟(jì)實(shí)用用，盡量量帶明廚、明衛(wèi)、陽臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)可考慮通通過設(shè)計(jì)計(jì)凸窗等等方式贈(zèng)贈(zèng)送部分分面積，部分親親情設(shè)計(jì)計(jì)：將一一房和二二房、三三房緊貼貼設(shè)計(jì),化解新新政的影影響。2R2

32、HH1C客廳開間間不少于于4.22米可以考慮慮潛復(fù)式式設(shè)計(jì)：將兩套套二房上上下潛復(fù)復(fù)式設(shè)計(jì)計(jì)，可打打通做復(fù)復(fù)式。3R2HH2C主臥開間間大于33.6米米客廳開間間大于44.5米米入戶花園園或空中中院館面面積大于于10平米米（舒適適型）入戶花園園、主臥臥凸窗（少量拐拐角凸窗窗）、空空中院館館。4R2HH2C及復(fù)式主臥開間間大于33.6米米（衣帽帽間設(shè)置置）客廳開間間大于44.5米米入戶花園園面積大大于100平米空中院館館面積大大于122平米（舒適型型）入戶花園園、主臥臥凸窗（少量拐拐角凸窗窗）、空空中院館館、復(fù)式式采用退退臺(tái)的形形式，送送露臺(tái)。7.7.4戶型型經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)戶型配比比為：小小戶型55

33、0%（90平平米以下下）、中中大戶型型50%（詳細(xì)細(xì)數(shù)據(jù)請(qǐng)請(qǐng)見下表表）：戶型面積面積配比比（%）說明酒店式公公寓40-445550可聘用專專業(yè)公司司進(jìn)行酒酒店式管管理。一房30-4495白領(lǐng)階層層或用來來投資LOFTT公寓60-7755戶型層高高5.11米，挑高高客廳，贈(zèng)送部部分層高高不足22.2米米面積，實(shí)際使使用率達(dá)達(dá)到1660%以以上?？善捶看?0化解新政政壓力，拼合捆捆綁銷售售，打通通可做兩兩代居；拼合后后11001440平方方米戶型型面積配配比約為為12%，15551175平平方米戶戶型面積積配比約約為8%兩房80-99015滿足第一一次置業(yè)業(yè)者的需需要。三房緊湊型106-1255

34、1050緊湊面積積緩解房房屋總價(jià)價(jià)高的購(gòu)購(gòu)買壓力力。舒適型128-1411151、從產(chǎn)產(chǎn)品定位位來看：本案定定位為中中高檔樓樓盤，主主力客戶戶群體為為第二次次置業(yè)者者，三房房將成為為其主要要需求；2、從生生活角度度來看：隨著物物質(zhì)生活活的豐富富，居住住空間的的增多已已成為發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)；3、從家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)來看：客房、兒童房房或書房房、娛樂樂房已是是一個(gè)理理想家庭庭必需。四房緊湊型136-142212形成市場(chǎng)場(chǎng)上緊缺缺、個(gè)性性化鮮明明的暢銷銷產(chǎn)品。大四房以上舒適型155以以上10滿足部分分少量追追求舒適適型客戶戶的需求求。 復(fù)復(fù)式170-25003170-2200平米為為主力戶戶型、滿滿足部分分少量追追求舒適適型客戶戶需求。7.8 社區(qū)商商業(yè)配套套7.8.1商業(yè)業(yè)數(shù)量控控制:項(xiàng)目中應(yīng)應(yīng)設(shè)計(jì)部部分社區(qū)區(qū)商業(yè)，社區(qū)商商業(yè)的建建筑面積積（含沿沿芙蓉南南路裙樓樓商業(yè)面面積）應(yīng)應(yīng)控制在在2萬平平米左右右。沿桂桂花坪路路兩側(cè)可規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)集中中式商業(yè)業(yè)，E-12地地塊公寓寓裙樓部部分也可可考慮少少量